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投稿日 = 2009/7/4
題名 ＝相続した土地の分筆と販売について
お名前 =moriya
ご相談 ＝

お尋ね致します。
相続により現在駐車場になっている宅地を
兄弟4人で相続しました。
この宅地を数個に分筆して、
一般消費者に販売する場合
（契約などの仲介業務は不動産屋に依頼）
法的に問題ありまか？

（千葉・男性・５０代）

投稿日 = 2009/7/4
題名 ＝居抜き物件の現状回復義務について
お名前 =ｔｌｃ
ご相談 ＝

居抜き物件の現状回復義務についてdgyrefgさん

居抜き物件の現状回復義務について

賃貸契約書について

内装・設備はそのまま(居抜き状態)で事業を展開してましたが、
8月末日に撤退することにしました。

賃貸契約書の原状回復義務のところには

①乙(私)借主は営業場所内の乙(私)の設備造作商品その他の物品一切を、
乙の費用で撤去すると共に、営業場所の甲の設備造作の破損、故障、損耗、
故障箇所を乙の費用負担によって修復し、原状に回復する。

と書いてあります。

こちらは、原状回復について、借りた状態に戻すとゆう解釈でいましたが、
家主さんから、まっさらな状態(設備造作物を含めた商品その他の物品一切を
撤去＝スケルトン状態)に返してほしいといわれました。

宅地建物取引業協会の無料相談所で相談したら、
あくまで原状は借りたときの状態の事であり、
特約や重要事項にもスケルトン状態に戻さないといけない事も書いていないので、
設備造作商品その他の物品一切を、乙の費用で撤去すると書いてあっても、
スケルトン状態にはしなくて良いと言われました。

とは言え、私も家主さんと円満に解決した上で、気持ち良く撤退したいので、
撤去できるものに(備え付けの物以外の動かせるもの)ついては、
できるだけ撤去するつもりですが、家主側が今後、備え付けの物を含め、
床の張り替え、天井や壁の修繕や空調の取り外しなども要求されたら
従わざるを得ないですか？

こうゆう場合 どこまで原状回復について行えばいいのか、
なるべく詳しく教えていただきたいです。
どうぞよろしくお願いします。

（大阪・男性・３０代）

投稿日 = 2009/7/3
題名 ＝アパートの駐車場について
お名前 =美優
ご相談 ＝

賃貸アパートに住んでおり
アパート敷地内駐車場を１台（月１万）かりています。
入居する際。来客用駐車スペースについて
管理会社の人に確認したところ
空き駐車場があればよいといわれました。

入居して１年経つのですが、
今回管理会社にそのような事はいっていない、
担当した者は現在退職したので・・・
とにかく来客者用の駐車スペースはないからとめるなといわれました。
担当者が退職したからそのような事は知らない
と言われるのは仕方ないのでしょうか

（北海道・女性・５０代）

投稿日 = 2009/7/3
題名 ＝通行地役権に関わる工事の金銭給与について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

４月末に土地を購入しました。
土地は袋地にあり、３０ｍ程の私道（42条2項道路）に通らないと入れない場所にあります。
私道の持ち主とは、覚書を交わしており、
通行許可（工事に関する車両等も含む）、掘削権について明記してあります。
（私道の持ち主に対し、通行地役権の登記をお願いしましたが、断れています。）

この私道の持ち主は、建売業者であり、この建売業者はこの私道沿いに
数区画の建売を検討しており、現在工事に取り掛かっているところです。

その後住宅会社と契約し、着工を開始しようとしたところ、
この建売業者が、工事開始の挨拶が無い事を手がかりに、工事させないと言われています。
工事の挨拶が無い事についてはお詫びをしましたが、同時に工事となる事から、
工事に協力する替わりに２００万円の金銭供与を要求してきました。

覚書があるため、問題ないはずなのですが、私道であり同時期の工事となるため、
車両を停めるなどの嫌がらせが十分考えられます。
当面工事に取り掛かれない状態なのですが、どう対応すればよいでしょうか？

（大阪・男性・４０代）

投稿日 = 2009/7/3
題名 ＝ヤスデの発生と駆除について
お名前 =JPJT
ご相談 ＝

ヤスデの発生について、が相談になります。

情報が膨大で同じような書き込みが以前あったかもしれませんが、その場合にはご了承ください。

借りる側の人間です。
新築物件賃貸で入居して１年が過ぎましたが、ヤスデが今発生して困っています。
３階建ての３階なのですが、建物の構造上なのか、
ベランダで１Fから登ってきたと思われるヤスデの溜り場のようになっています。
同じ建物には大家も住んでいます（反対側）。
管理は不動産屋がやっているのか、大家がやっているのか微妙なところがあります
（以前不動産屋に、何かあった場合はどちらに連絡しても良いといわれていました）。

今は１週間毎に１００匹超の干からびた死骸をそうじしている状態です。

建物の構造上なのか、他の階から苦情は出ていないなどといわれてしまいました。
（１F→外壁→３Fのベランダの屋根部分→ときているのかな、、、と思っています）
なので３Fが溜り場になっているような気がしています。
３Fの共用通路の天井には常に固まりになってますが・・・

背景は下記となります。

(1) 大家に電話して、ベランダにいる３０匹以上の生きて動いているものを直接見せた。
(2) その際、専門業者による駆除をお願いしたが、大家はその後建物を回って
　　自分で駆除剤を少しまいたらしい程度で、私から見ると状況は変わっていない
　　（季節柄暑くなってきたのでだんだん減っているようには見えますが・・・）
(3) その後、あまり状況に変化がなく、何をしてくれたかもよくわからないので
　　再度電話して、状況が変わっていないので、早急な駆除の対策と、
　　「何を実行したか、どうしたか」の連絡を欲しいと伝えたのですが、連絡来ず、状態です。。
(4) 基本的約束（連絡）を守っていただけない時点で、私は既に感情的になっているので、
　　もう直接大家と話すのはやめて、不動産屋の方にコンタクトしようとしています
　　（メールで書いたのですが、レスは一回程度、メール見ました程度で
　　　その後１週間ほど返答なし。メールはしつこく出しているのですが、、、）

それほど頻繁にするほうではありませんが、ベランダに洗濯物、ふとんを干すことも
１ヶ月以上できず、なにより見かけが気持ち悪いです。。
通常の生活に支障があることからすると、
大家・不動産屋の管理責任があるのではないかと思っています。

経費がかかるから渋っているのか、少し観察すれば
１Fのどのあたりから発生しているのかわかると思いますが、
そういった行動もしていないように思えます。

こういった場合、何か法的にできることなどはあるのでしょうか？
このままいなくなる季節まで過ごすのが悔しくてたまりません。

以上になります。何かコメントをいただけると幸いです。

（東京・男性・２０代）

投稿日 = 2009/7/2
題名 ＝借地権の相続について
お名前 =mokuren
ご相談 ＝

借地権の相続で、私（法定相続人）と夫（遺贈で）が相続することになり、
建物の名義を共同ですることにしました。
この場合、土地賃貸契約書（名義は母）は、名義変更しなければなりませんか。
その場合は地主の承諾と承諾料をしはらわねばなりませんか。
地主が承諾してくれない場合はどうなりますか。
よろしくお願いいたします。

（東京・女性・５０代）

投稿日 = 2009/7/2
題名 ＝事業用資産の振り替えについて
お名前 =aibii
ご相談 ＝

事業用資産の振り替えについてです。

その制度を利用し25年前に農地を売り工場を建て新規営業を始めました。
その場合減価償却はできず、その建物があるかぎり
建てたときの評価額のまま固定資産税を払い続けないといけない、
と聞きました。

現在25年も経ち工場の建物は古ぼけたまま、会社も赤字状態ですが
自分の代だけはと営業はしています。建物を滅消させないと
高い固定資産払い続けないといけないのでしょうか？
なにか良い手段はありませんか？

（長野・男性・５０代）

投稿日 = 2009/7/2
題名 ＝雨漏りによる補償と差額返還について
お名前 =てんてこまい
ご相談 ＝

二年前に現在のアパートに引っ越してきた時から雨漏りがありました。
梅雨の時期でもあったため風・雨が強い日は
毎日のように雨漏りしている状態でした。
家主と業者が知り合いのようでお互いで話を進めて作業しているようですが
（作業内容や日程などは報告されたことがありません）
いまだに雨漏りしている状態です。

引っ越しした時期から一年前までの間にも全く改善がみられるどころか、
突然業者が屋根瓦を剥ぎだす作業を行ったため、
我が家の洗濯物が瓦についていた泥汚れで汚れてしまったり、
家主を通して業者に連絡すると時間がかかるため
家主から聞いた電話番号に直接かけると、
コールだけが鳴る→留守電に切り替え・・・になり
明らかに着信拒否をしている状態で、
雨漏りしている状態で業者が来たためしがありません。
こんな状態なので、雨風が強い日は家を空けることができないのです。

あまりにも家主・業者ともに誠意がないので、
今までの経緯を書きとめていたメモとともに不動産屋を通して
「今の現状が改良されなければ法的手段を含めて専門者に相談する。
　自分としては次回、雨漏りがあった場合は、
　新物件の引越し費用などの負担を家主へ依頼したい。」
という内容の文書を送りました。
（家主へのやり取りの証人が必要だと思い、
　すべてのやり取りを不動産屋を通して行いました。）
それが去年の今頃で、それから雨風がひどい日があまりなかったので、
見える雨漏りがあったのが昨日が初めてになります。

今までの事もあり、引越しを予定しているのですが
引越しの費用の家主負担は可能だと思いますか?
私としては、雨漏りがすると分かっている物件を
（雨漏りする場所の天井壁紙だけが張りかえられていたり、
　以前の入居者とたまたま知り合いになり
　その頃から雨漏りしていて改善しないため退去したと話していた。）
当たり前の家賃で借りていることに腹が立っているので、
不良物件としての額が算出できれば差額を返還してもらいたい気持ちもあるのですが・・・

（長崎・男性・３０代）

投稿日 = 2009/7/1
題名 ＝払えない更新料について
お名前 =やりくり
ご相談 ＝

マンションの更新料が都合つきません。
7月25日迄に仲介業者に払わねばなりませんが
遅くれて待っていただけるものでしょうか。
家賃は払えるのですが。
更新料を払うと家賃がはらえません。

（埼玉・男性・５０代）

投稿日 = 2009/6/30
題名 ＝不動産購入契約の解消について
お名前 =どれ
ご相談 ＝

不動産購入契約の解消について相談させてください。

先日、私道と公道とに面した角地の購入を決め、
契約を済ませ、手付金、仲介手数料を支払いました。

売主：ディベロッパー（仲介した不動産会社の子会社）
買主：私たち夫婦です

契約時には元のオーナーから売主であるディベロッパーへの
所有権移動（決済）がすんでいませんでした。
元のオーナーが土地を半分に分割し売りに出しており、
私たちが購入した土地の横に住んでいます。

接している私道は、個人名義ではなく
不動産・娯楽施設経営を主業務とする法人名義となっています。

契約の際に、どんな経緯で私道を所有しているのか、
どのような会社なのか質問したところ、元のオーナーからの
所有権移動の決済が済んでいないので詳しいことはわからないが、
私道の奥を開発した業者がそのまま所有者となっているんだろうということでした。

私道について重要事項説明書には「私道の通行及び上下水道管や
ガス管の敷設をする場合は所有者に承諾が必要です」となっています。
承諾については、法人となっているので多分出来るだろうと
口頭で説明を受けました。（文章にはなっていないのです）

売主であるディベロッパーは建築も手がけているので、
契約後間取りなどの打ち合わせをしています。

その際に、私道側に駐車場を設けて設計してくれないかと申し出たところ、
「以前、元のオーナーが承諾をとろうとしたところ、
　所有している法人に100万円を請求されたことがあり、
　そのため、今回は承諾をとることはしませんでした。
　もし、どうしてもというのであれば、私たちに所有権が移る8月に自分たちでしてください」
「私道の所有者はややこしい方で・・・。」といわれてしまいました。

ただ、その私道には、私道に面している他の隣家の出入り口があったり、
下のオーナーの駐車場も私道に面しています。

私たち夫婦も、初めて不動産を購入することもあり、
詰めが甘かったととても反省しておりますが、
このような経緯があったのならば、
事前に知らせてもらいたかったと感じています。

このような事は、重要事項説明で説明すべきだと思うのですが、
法律的にはどうなのでしょうか？

その他にも契約した土地の隅にはごみ集積所があるのですが、
このことを契約時に質問した際にも
「決済が終わっていないから調べられない」等
あまり誠意の感じられない対応となっています。

私たち夫婦は土地の場所などは気に入っているのですが、
業者の対応などを考えると、35年ローンを組んで支払うことに
不安を感じており、契約を無効にしたいと考えています。

このような場合、
契約を無効にし、手付金・手数料を返還してもらうことは可能でしょうか？
その場合、どのような手続きをとればいいのでしょうか？
弁護士さんなどに相談したほうがいいのでしょうか？
詳しく教えていただけるととても助かります。

（東京・女性・３０代）

投稿日 = 2009/6/28
題名 ＝新築アパートの騒音と費用請求について
お名前 =ひと
ご相談 ＝

去年、新築のアパートができ入居しました。
しかし、二階建ての一階に住んでるんですが、
二階の人の足音だとか物音、シャッターをいきおいよく下ろすおとなど
音がうるさくて眠れなかったり早く起きてしまったたり毎日なにも休まりません！
不動産屋に何回も言ってもらって半年、何も直りません。家に帰るのも嫌な状態です。
騒音問題で出ざるをえない状況な場合、契約の時払った契約一時金は返してもらえるのでしょうか？
引っ越し費用等請求できるのでしょうか？アドバイスお願いします。

（静岡・男性・３０代）

投稿日 = 2009/6/28
題名 ＝地主による建物取壊しについて
お名前 =白猫
ご相談 ＝

地主による建物取壊しについて

父の遺産である借地権付建物が、H11に地主によって勝手に取壊されたのを
H19に知りました。木造建物が取壊された後は、駐車場として利用され
地主は年間１００万程度の利益を得ていました。
※現在、地主と駐車場を利用している病院は55年の定期借地権が設定されています

そこで１年間地裁で、借地権消滅した事を前提に
借地権価格を損害賠償請求をした結果、こちらの請求は棄却されてしまいました。
理由は、「旧借地法に則ると建物滅失後２０年間は借地権存在している」
ため、損害賠償請求にあたらないとのことでした。

さて、ここからどう進めれば良いのか悩んでいます。
現時点では下記２点を進めるつもりですが、間違っていないか不安です。

・不当利得返還請求
　　（地主が得ていた、駐車場利益分を請求する）

・非訟事件で借地権譲渡の申立てを行う
　　（地主に？それとも現在駐車場を利用している病院に？）

旧借地法に精通されている方がなかなか見つからないので、
是非アドバイス頂けると助かります。何卒よろしくおねがいいたします。

※尚、本借地権が開始したのはS29年です

（東京・女性・３０代）

投稿日 = 2009/6/28
題名 ＝退去命令と立ち退き料について
お名前 =もなか
ご相談 ＝

昨年耐久性の問題で半年以内の退去命令をうけました。

話はまたしますとの事でしたが、話もなく退去になりました

鍵を渡す際にまた話をきてくれるとのこと

一向に連絡がないので、こちらから連絡をしました
大家さんも初めてのことで立ち退き料の事とかわからいので、
相談してまたそのことに関してはれんらくさせていただくと・・・

一向に連絡がないので連絡してみると、正当な理由があるから払う必要がないとのこと。

こちらもなっくいかなくて・・・
法律で支払う義務があるのでないかといいました

大家の話も以前とまったく違うこともいいだしました

新しい入居先の契約書を見せてくれというので、コピーして渡しました

その時も検討して連絡すると・・・

そして・・・
家賃１か月分との事

これは妥当な金額なんでしょうか！？

（愛知・女性・２０代）

投稿日 = 2009/6/28
題名 ＝購入代金水増しとローンの借り換えについて
お名前 =ミケ
ご相談 ＝

十年ほど前に新築一戸建てを購入する際、頭金が少し足りなかったので、
仲介会社の担当の方が購入代金の水増しをして売買契約書を二枚作り、
水増しした契約書でローンを組みました。　
担当の方の言われるままに契約してしまいましたが、
これって公文書偽造とかに当たるのでしょうか？
また、最近ローンの借り換えを考えていますが、
私の場合そういう点において借り換えは無理でしょうか？
宜しくお願いいたします。

投稿日 = 2009/6/26
題名 ＝親族間での名義変更と税金について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

家（マンションの一室）を父（61歳）からこども名義にしたい
と思ってますが、どうすれば税金を安くできるでしょうか。
一人よりも複数の子どもたちへの共同名義とした方が、
それぞれに贈与税が計算され、
一人に贈与するよりも安くすることができますか。
それとも親と子で売買ということにした方が、安くできるでしょうか。

（大阪・女性・６０代）

投稿日 = 2009/6/26
題名 ＝親族間での名義変更と税金について
お名前 =ちゃんちゃん
ご相談 ＝

夫（61歳）のマンションの一室を娘名義にしたいと思っています。
一人だけの贈与では贈与税が多額なので、
複数の名義にして贈与税を安くするということはできるでしょうか？

それとも親子間売買ということで、その税金を払う方が安くなるでしょうか？

よろしくお願いいたします。

（大阪・女性・６０代）

投稿日 = 2009/6/25
題名 ＝家賃滞納による契約解除と保証金について
お名前 =ひまわり
ご相談 ＝

こんにちは。
わたしが家主の立場です。
入居者が2ケ月分　賃料を延滞しいて、賃貸契約を解除する予定です。　　
何年か前に　家庭裁判所より通知があり　入居者は保証金をさしおさえられています。
家主としては、通常通り、保証金から未納家賃と原状回復分を差し引きたいと　
おもっていますが、認められますか？

投稿日 = 2009/6/24
題名 ＝買戻し特約とローン審査落ちの問題について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

売主が倒産した築６年の中古マンションの購入を決め、先月契約しました。

当初、売主が倒産していることもあり、この物件購入に躊躇しましたが、
そのことによるマイナス要素は不動産会社に説明していただき、
何度も確認した結果、購入に踏み切りました。
マイナス要素の一つである瑕疵担保責任については納得したのですが、
問題はこの物件に付帯している「買戻し特約」です。

不動産会社は買戻し特約を抹消する方向で、
買戻し権者の売主（倒産したので破産管財人の弁護士）と
現所有者（不動産会社社長個人）で話が進んでいるとのことでした。

不動産会社から「買戻し特約」について簡単に説明はされましたが、
私達にはよく理解できなかったというのが正直なところでした。
しかし、不動産会社の「問題にはならないし心配要らない」、
「絶対に迷惑掛けません、きっちり処理する」、
「最後までちゃんとウチ（不動産会社）が責任持ってやります」
などの言葉を信用しました。

ところが、いざ事が進みだすと、この「買戻し特約」の問題で
大手都市銀行の住宅ローン審査（本審査直前）でつまずき、
希望銀行でのローンは断念せざるを得なくなり、
その上物件引渡し日の延期を余儀なくされました。
（銀行ローン審査落ちの原因は保証会社の承認が下りなかったそうです）

その後、不動産会社から信託系銀行ではローンが組めないことを告げられ、
不動産会社が事情を話し詳細を把握した上で了承を得た大手都市銀行２行で
ローン仮審査申込みをし、２行とも仮審査は通過しましたが、
そのうち１銀行は事情を話していたという前提だったにも関わらず
前回と同じく本審査直前でＮＧ、残りの１銀行は本審査申込みまでいき、
現在審査待ちの状態です。

これまでの不動産会社の対応は悪いとうわけではないですが、
対応が遅い、連絡が遅い、連絡内容の誤りが多いなど、
不安に感じる要素が多く、当初持っていた信用が薄れかけています。
殊に銀行ローンの審査については、事情を話していた銀行までがＮＧになったこともあり、
そこまでして銀行が避ける物件となると、私達が知らされていないような
リスクが何かあるのではないかと思えて仕方ありません。

今後としては、現在審査中の銀行ローンがＮＧになれば
一旦契約を白紙にするという選択肢も出てくるかもしれませんが、
この物件をとても気に入っていることもあり出来れば諦めたくはありません。
ですが、ローン審査を通り、入居後に何らかの問題が発生するようなことも絶対に避けたいです。

以上のような現状況下で、私達に起こりうるリスクとして考えられること、
そしてそのリスクを回避する手段や方法などあるのでしょうか？
また、この問題について不動産会社側は初めから予測出来ないことだったのでしょうか？

ちなみに、重要事項説明書・契約書ともに備考として
「売主は買主に対し、本物件登記記録に登録された買戻特約（買戻権者は倒産した会社）、
敷地権の目的たる土地登記記録に登記された買戻特約については抹消しません」
と書かれています。
買戻し特約について充分に理解出来てなく、混乱していることもあり、とても不安です。
このような場合、弁護士などの専門家の方々に相談したほうが良い問題なのでしょうか？

うまく説明できませんでしたが、どんなことでも良いので、
何かアドバイスいただければと思います。
どうぞ宜しくお願いいたします。

（東京・女性・３０代）

投稿日 = 2009/6/23
題名 ＝大規模修繕工事中の住居費について
お名前 =マンションの理事長です
ご相談 ＝

この前の総会で、私の住むマンションの大規模修繕工事が決まったのですが、
居住者の方から突然、
「工事期間中は他のマンション借りるから、その費用を組合から出してほしい」
といわれました。
健康上の理由なので気持ちは分かるのですが、全額負担するわけには参りません。
どうすればご納得いただけるか困っております。
是非、皆様にご助言を賜りたいと思います。

投稿日 = 2009/6/23
題名 ＝家賃交渉と部屋移動について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

現在借りている所が競売物件になっていて
不動産情報に掲載された空き室が
現在の家賃より１万円以上安くなっていて
更新料も１．５ヶ月だったものが１ヶ月に減額されています。

もうすぐ更新なので
家賃の減額を裁判所に相談してみたのですが
新規の入居者に限り。という話。
これって、妥当なんですかね？

もうひとつ、同じマンション内で別な部屋に引越しした場合
保障面では新たな契約ということになるのでしょうか？
家賃安くしてもらえないなら
長くみたら別な部屋のほうが得かもしれない金額なので・・・

（神奈川・女性・３０代）

投稿日 = 2009/6/22
題名 ＝賃貸物件のキャンセルについて
お名前 =皐月
ご相談 ＝

賃貸物件についてのキャンセルで相談があります。
物件の見学をし、良かったので申し込みをしました。
申込書には、解る範囲の記入をし仲介業者には
その時に預かり金として1万円入金し、預かり証をもらいました。
その他に媒介依頼書を記入し署名等をして
こちらにはその縮小版のをコピーをもらいました。

申し込みをした２日後に仲介手数料として
残りのお金を仲介業者指定の銀行に送金をしました。
入金後仲介業者には入金した旨を伝え、
確認をしてくれるように電話連絡を入れました。

がしかし、その後入金を確認したとの連絡もなく
一度連絡先としての携帯に着信はあったのですが
何のメッセージもなく切られていました。

その後、仲介業者から連絡があったのですが
入金の件は確認したとの連絡ではなく
契約者である私の就業先と保証人の収入確認と
印鑑証明を取り付けてほしいとの連絡。
その連絡の時にもう一つ確認したいことがあったが
手元に資料が無く、後で連絡します。
とほとんど、一方的な対応でした。

こちらとしては、入金が確認されたかのハッキリとした返答もなく
連絡がきた内容については答えたのですが
確認しなくてはならないことを把握仕切っていないために
こちらとしてはその物件で契約するのに不信感が出て
キャンセルをしたい旨を連絡しました。

それだけではなく、こちらが仕事をしているために
連絡先の電話に出れる時間帯も話してありました。
そうしたところ、仲介業者は就業先等の連絡をしたときは
接客中であったために確認することを一つ漏らしたと。
入金の確認について連絡しなかったことについては
あやふやな返事をされました。

最終的な審査は未だ終わっていない状態です。
キャンセルをしたい旨を伝えたら媒介依頼書に記載されているが、
感情的な動機または不可抗力においての契約解除は出来ないことが記載されており、
オーナーに多大な迷惑がかかるために損害賠償がかかると言われました。

本契約に至って無く、審査段階で重要事項説明書等もこちらにはありません。
実際に損害賠償など請求されるのでしょうか？
仲介手数料として支払った預け金も戻ってこないのでしょうか？

一度こちらの仲介業者の店舗に行かなければなりませんが疑問が多々あります。

不動産についてよくわかる方助言をお願いいたします。

（東京・女性・３０代）