【Fudosan.JP】 不動産相談.com

名義変更トラブルについて

投稿日 = 2006/7/23
題名 = 　名義変更トラブルについて
お名前 = 施設長
ご相談 =

　雑居ビルの2フロアを借りて福祉施設を運営しております。長らく有志からなる運営委員会が運営に携わり、賃借契約も10年にわたり運営委員長が個人として契約してきました。
　運営を強固なものにすべく一昨年、社会福祉法人の認可申請を行いましたが諸事情により認可にはいたりませんでした。申請にあたり大家さんには法人化のメリットの意義をご説明し、法人化後も同一の条件で賃借契約を継続いただけるよう覚書をかわしていただきました。
　認可が得られなかったため、翌年には方針をＮＰＯ法人取得に変更し無事に法人格の取得にこぎつけました。その際、大家さんとは覚書までは交わさず、「口頭で社会福祉法人が難しかったため次善の策としてＮＰＯ申請に切り替えた」「了解した。認可されたら管理会社に連絡をしてほしい」との会話を交わし、簡単な報告を行ったにとどまりました。
　取得後、いままでの運営委員長個人からＮＰＯ法人に契約名義の変更をお願いしたところ、法人の内容を精査したがＮＰＯ法人では貸すことはできないと名義の変更を拒否され、ＮＰＯを名乗ること、公共料金等の名義の変更その他一切の変更を許さないという通知文が送られてまいりました。
　申請にあたり口頭でお約束したではないかと主張しても、聞いていないとはねつけられてしまい、したしないの水掛け論になってしまいました。すでにＮＰＯ名義で助成金等を得ており、当地で活動を続けたいという意向を持っております。施設内容は社会福祉法人申請の際も、ＮＰＯもまったく同一のため、すでに説明済みで了解を得られていると書面を交わさなかったことが悔やまれますが、このような口頭での約束は何の効力ももたないのでしょうか。

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投稿日 = 2006/8/02
題名 = 　トラブルの相談がしたい
お名前 = HM
ご相談 =

雑居ビルの2フロアを借りて福祉施設を運営しております。長らく有志からなる運営委員会が運営に携わり、賃借契約も10年にわたり運営委員長が個人として契約してきました。
　運営を強固なものにすべく一昨年、社会福祉法人の認可申請を行いましたが諸事情により認可にはいたりませんでした。申請にあたり大家さんには法人化のメリットの意義をご説明し、法人化後も同一の条件で賃借契約を継続いただけるよう覚書をかわしていただきました。
　認可が得られなかったため、翌年には方針をＮＰＯ法人取得に方向を変更し無事に法人格の取得にこぎつけました。その際、大家さんとは覚書までは交わさず、「口頭で社会福祉法人が難しかったため次善の策としてＮＰＯ申請に切り替えた」「了解した。認可されたら管理会社に連絡をしてほしい」との会話を交わし、簡単な報告を行ったにとどまりました。
　取得後、いままでの運営委員長個人からＮＰＯ法人に契約名義の変更をお願いしたところ、法人の内容を精査したがＮＰＯ法人では貸すことはできないと名義の変更を拒否され、ＮＰＯを名乗ること、公共料金等の名義の変更その他一切の変更を許さないという通知文が送られてまいりました。
　申請にあたり口頭でお約束したではないかと主張しても、聞いていないとはねつけられてしまい、したしないの水掛け論になってしまいました。すでにＮＰＯ名義で助成金等を得ており、当地で活動を続けたいという意向を持っております。施設内容は社会福祉法人申請の際も、ＮＰＯもまったく同一のため、すでに説明済みで了解を得られていると書面を交わさなかったことが悔やまれますが、このような口頭での約束は何の効力ももたないのでしょうか。

名義変更について

投稿日 = 2006/7/31
題名 = 　名義変更について
お名前 = ラッシャー
ご相談 =

　２００１年に購入した投資用ワンルームマンション（購入価格６５０万円・借り入れなし）についての相談です。

　今まで夫婦共働きでしたが、妻が出産を契機に会社を退職し収入もなくなることから、現在は夫名義のマンションを妻名義に変更したいと考えております。

　妻名義にすることにより、家賃収入（年間７０万円ほど）を移転し、節税をはかるためです。
　
　夫婦間の不動産売買はどのような手続きを踏めばよいのでしょうか？また価格の決定や金銭のやり取りはどうしたらよいのでしょうか？税金はどのようなものがかかるのでしょうか？

ご存知の方いらっしゃいましたらよろしくお願い致します。

バイクの駐車について

投稿日 = 2006/7/31
題名 = 　バイクの駐車について
お名前 = よっちきボンバー
ご相談 = 現在アパートに住んでいるのですが、半月ほど前に大型自動二輪を購入いたしまして、駐輪場へ置いておきましたところ、大家さんが、「部屋数に対し駐輪スペースが狭く（幅2メートルほど）、おたくのバイクを置くと半分も場所をとり他の住民が置きたくなった時に置けないし、排気量的にも乗用車なみなので、もう一台駐車場を借りてくれ」と、言われました。現在置いてある自転車は3台しかなく、駐車場も屋根も無く雨ざらしになり、昼間敷地内を通行する人もいて盗難の心配もあります。現在2台の乗用車を1台３０００円で契約しております。通常バイクは駐車代を取られるものなのでしょうか？契約書には書いてなく、今までにも例は無く、今回急に言い出しました。駐車代を払わずに済む方法はないでしょうか？

立ち退きについて

投稿日 = 2006/7/31
題名 = 　立ち退きについて
お名前 = ゴルⅤ
ご相談 =

先週、資金繰りが苦しくなったと思われるオーナーの代理人という弁護士から
「賃貸契約している物件をオーナーが住宅金融公庫からの借り入れで購入している。これが、住宅金融公庫との契約違反のため、現在の借主に退去してもらってからでないと住宅金融公庫との話し合いができない。そのため、退去願いたい。」
すごく簡単に書くとこんな内容でした。

退去する場合の補償などは、どれくらいまで請求できるのでしょうか？また、請求できないのでしょうか？

宜しくお願いします。

近隣住人の影響について

投稿日 = 2006/7/29
題名 = 　近隣住人の影響について
お名前 = ゆうたろう
ご相談 =

家を建てるために、土地を探しています。安い東南角地の物件が見つかり、決めようかと思いましたが、後ろの家が元ヤクザさんのようです。
近隣トラブル等一切ないとのことですが、その家があるおかげで値段が安いようです。
この元ヤクザさんの件さえなければ、他の条件は探していたものにぴったりなのですが、元ヤクザさんのせいで不動産価値が落ちたり危険があるなど、こちらに不利益なことがあるのでしょうか?

管理会社の責任について

投稿日 = 2006/7/29
題名 = 　管理会社の責任について
お名前 = ひろチャン
ご相談 =

４月に名古屋から東京に異動になり、それまで１年４ケ月住んでいた名古屋の分譲マンションをマンション管理会社を通じて貸し出すことになり、屋内清掃（住居年数が少なく畳替えは、せず）を管理会社経由で実施し、鍵も不要のためマンション管理会社に預けました。
６月になってマンション管理会社経由で、やっと借り手が決まり、６月末には契約完了、借り手側の都合で入居は７月末になりました。
ところが、７／２１にマンション管理会社が不動産会社（借手⇒不動産会社⇒マンション管理会社⇒当方）に初めて？鍵を渡し、翌２２日に借り手が不動産会社とともに引越し（２５日）前にマンション内に入った所、畳にカビが生えており、マンション管理会社経由で有償畳替えの依頼が来ました。
当方としては、屋内清掃も契約も完了し、鍵もマンション管理会社に渡してあるし、地の利も無いので、いちいちマンションの状態を確認する事も出来ない以上、当方に落ち度は無いと思いますが、畳替えの費用について当方が全面負担しなければならないのでしょうか？
契約後の管理を怠ったマンション管理会社・不動産会社・借り手に落ち度及び費用負担責任は無いのでしょうか？

住宅購入トラブルについて

投稿日 = 2006/7/29
題名 = 　住宅購入トラブルについて
お名前 = みーちゃん
ご相談 = 初めて相談させて頂きます。パソコン初心者ですが話を聞いてください。私は、今年五月に知人の紹介でO住宅会社で建築条件付の土地の契約をしました。契約には、地主さんも立会い、土地代の一部として地主さんに１００万円、建物契約金として住宅会社に１００万円支払いました。そして次の段階、設計の打合せに進み2.3度打合せを行いました。3度目の打合せの時に営業から『土地の間口が1.2メートル狭い』と言われ驚きました。もともと間口が狭い土地でしたが更に狭くなると設計も変わってきます。営業は、『週明けに測量士に測量をしてもらう』と言いました。しかし、測量結果の連絡は来ません。土地契約から45日までに建物の契約を行うことになっています。困った私は、O住宅会社を紹介してくれた知人に連絡を取り、現状を話しました。知人はすぐに住宅会社に連絡をしてくれました。おかげで、営業から連絡があり、間口が土地登記簿とは違い1.2メートル狭いことが分かりました。その後、金融機関と住宅ローン契約をし、土地の毎月の引き落とし日の設定の電話が来ました。が、住宅会社に不信感を持ちましたので、金融機関には正直に話をして引き落としの件は待ってもらっています。住宅ローンも私の意志とは裏腹に上限で借入するようになっています。間口の件や借入の件、そして連絡が来ない。　信用が出来ません。ただ、土地は気に入ってるので購入したいのです。皆様の良いアドバイスをお聞かせください。よろしくお願いします。

社宅トラブルについて

投稿日 = 2006/7/28
題名 = 　社宅トラブルについて
お名前 = たかこ
ご相談 =

こんにちは。
今、借り上げ社宅で賃貸アパートに住んでいるのですが、困っていることがいくつかあります。8月でちょうど2年になります。

①流しの下の棚が臭う。下水のにおいです。ちょっとあけただけですごく臭うので、とても鍋、食器等を入れられる状態じゃないです。

②お風呂の水が完全にとまらない。

③和室の押入れのふすまが外れている。

④隣の部屋の音が筒抜け。テレビのおと、話声、いびきまで聞こえます。

⑤はじめ見に来たとき「これから清掃はいるんですよね？」と聞くと「はい」といっていたくせに、実は清掃後の状態だった。もしあれが清掃後だと知っていたら、こんなに汚い物件にはいらなかったです。

本当は引っ越したいのですが、敷金・礼金も会社負担なので、会社側は敷金・礼金分の経費を抑えたいらしく｢何度も直して欲しいと言っているのに直らないのなら不動産屋に敷金・礼金をすべて負担してもらって他の物件を紹介して欲しい」といっています。それを去年の夏に、会社側が不動産屋に伝えたら、それまでは「なおりません」の一点張りだったのに、水道やをよんで点検してもらうことができました。すると、流しとお風呂場の水道のキャップが反対だったり、水道のねじなどがすべて適当なサイズで正しいものを使っていなかったり、流しの下のにおいもこれはひどい、直らないと言うのはおかしいということで直してくれました。

けれども、においは数週間でまた元に戻りその後２，３回水道やが見に来ましたが、直してもらってもしばらくするとまた同じなので、もうこちらも疲れてしまいしばらくはほうっておきました。それでもまたひどいので見てもらうと今度は水道やを呼ばず、なおりません、とのこと。

そしてお風呂の水道もおとといからまた止まらなくなったので、昨日不動産屋に連絡をしてみにきてもらうと「きつくしめればとまります」とのこと。といっても一回普通に止めて、それを強めに２，３回締めて最後に両手で2回ほど力を入れて締めないととまりません。

借り上げ社宅の場合、我慢するしかないのでしょうか？音やふすまに関しては何とか我慢しています。けれども水周りにかんしては水道代もかかるし、どうにかして欲しいです。無理なら、会社側がいうように敷金・礼金なしで他の物件を紹介して欲しいのですが、可能でしょうか？敷金・礼金なしでなくてもすべて返してもらって、次の物件にそのまま当てることも出来るかと思うのですがどうなのでしょうか？
よろしくおねがいします。

境界線問題について

投稿日 = 2006/7/28
題名 = 　境界線問題について
お名前 = サマーツリー
ご相談 =

私の敷地に隣接するAさんの畑との境界に関する問題です。Aさんの畑は、この公衆道路より約３０ｃｍ程高く、Aさんが石垣を作られています。
この形は、祖父の時代からのままですが、１０年前、地籍調査があり、正確な境界を調べると、境界としていた石垣が約３０ｃｍ程、公衆道路（すなわち私の敷地）に入り込んでいることが分かりました。
修正の協議を申し込んだのですが、境界をはみ出していることは認めるが、先々代から形態でありはみ出した領域の所有権を主張するといわれました。
正直なところ、少しづつ、石垣が敷地内に押し込まれているように思います。
長期間使用を認めたということで、はみ出した部分をAさんの所有地と認められるものでしょうか？
また、その場合、私が払い続けた固定資産税等の額にも変更がでてくるはずで、その返還は可能でしょうか？Aさんは、固定資産税の追徴金を払う義務が発生するでしょうか？
法律には素人ですので、よろしく御教授願います。

自殺時の賠償請求について

投稿日 = 2006/7/28
題名 = 　自殺時の賠償請求について
お名前 = 悩む大家
ご相談 =

アパートの入居者が自殺をしてしまいました。
保証人にて解約の手続きをしていただき部屋の明渡し
も近日行われますが、次の入居者が決まるまでに長期
空室か、あるいは大幅な賃料値下げをしなければなりません。まだアパートの借り入れも残っており空室
も他にもあり、とても困っています。
１・部屋のリフォームは全額請求できますか？
２・一年分の家賃を損害として請求できますか？
　　どれくらいまで請求できますか・

３・部屋の供養を保証人にしてもらうようできますか？

建築条件付の契約について

投稿日 = 2006/7/28
題名 = 　建築条件付の契約について
お名前 = 長崎
ご相談 =

建築条件付宅地を購入予定なのですが、売り主は土地売買契約と建物請負契約を同時に迫ってきます。
本来あるべき姿では無いと反論しましたが、会社ルールであると譲りません。
私自身勉強不足ですが、請負契約は建物のプラン・価格が具体的になってから行なうものと認識しています。売り主は、契約後プランを詰めれば良いと主張します。どちらが正しいのでしょうか？仮に売り主の主張を受けるとすれば、契約時にどのような点を注意すれば後悔・トラブル無く引渡しまで行なえるでしょうか？
気に入らなければ他を探せば良いのでしょうが、土地が気に入っており、出来れば売り主と良い関係を築きたいのですが。よろしくお願いします。

土地の名義について

投稿日 = 2006/7/28
題名 = 　土地の名義について
お名前 = つよし
ご相談 =

叔父が祖父の名義であった土地+家を半ば強引に名義変更をさせてしまいました。２年ぐらい前のことです。これを元に戻すことは出来ますでしょうか?

持分の変更について

投稿日 = 2006/7/27
題名 = 　持分の変更について
お名前 = ひろ
ご相談 =

持分について。
私と義理の母で各々、3/4と1/4の持分にて一戸建てを購入しました。持分は、私のみにしたいと考えています。
ローンは、全て私が払っています。
また、3年前に1000万円をローン繰り上げ返済しました。現在の評価額は、3000万です。
繰り上げ返済したことで、母の持分を課税なしでなくすことは、可能でしょうか。
母の持分は、戸建購入時、各自の不動産を売却した際、私の不動産のローンの残債を母の不動産で払ったため設定しました。約1000万くらいだったと思います。よろしくお願いします。

賃貸契約の保証人について

投稿日 = 2006/7/27
題名 = 　賃貸契約の保証人について
お名前 = こころ
ご相談 = 不動産契約の連帯保証人についてなんですが、連帯保証人が両親以外の場合は、保険証のコピーや印鑑証明が必要なのでしょうか？ちなみにわたしは姉で、妹がアパート借りる為連帯保証人になってほしいとのこなのですが、心配なので相談しました。（両親はいません）お願いします。

エアコンのクリーニングについて

投稿日 = 2006/7/27
題名 = 　エアコンのクリーニングについて
お名前 = jj2
ご相談 =

夫婦でアパートに入居して半年以上たったところで、室内エアコンの内部（ファン）が非常に汚れていることに気づきました。カビ、ヤニ、ホコリがゴテゴテにこびりついている感じです。
外側はキレイで、入居以来一度もつかってなかったので、気づきませんでした。
クリーニングは、借り主貸し主どちらの負担になるのでしょうか？
契約では設備となっております。
大家さんには動作に問題はないし、サービスで付けてあるものだから、そちらでやってくださいと言われました。
もめたくないのですが、自分で汚したのならともかく、前に住んでいた人の後始末を負担というのは納得できません。。
動かしたら、中から何が飛び出てくるかわからず、怖くて使えなくて困っております。
まだ仲介業者を通しての大家さんとのやりとりしかしてないのですが。なんともガンコらしくて、直接話をする前に、相談させていただきました。
宜しくお願い致します。

あとになって請求された更新料について

投稿日 = 2006/7/27
題名 = 　あとになって請求された更新料について
お名前 = ぴりり
ご相談 =

２年も過ぎてから賃貸物件更新のお知らせが来ました。

店舗を借りており、３年契約でしたが、更新時期に特に何の知らせも請求もないまま８年が経過しています。
今月突然、更新のお知らせが来ました。
２年前の分を今頃請求されるのはどうかと思うのですが、これは法的には有効なのでしょうか？

賃貸物件のカビに対する対応について

投稿日 = 2006/7/27
題名 = 　賃貸物件のカビに対する対応について
お名前 = トニー
ご相談 =

今年の6月にテラスハウスの借家を借りて住んでるのですが、1階が半地下になっていて窓はありません、借りた当初から湿気の多さは気になっていたのですが、壁などは特に綺麗でした、けれども6月半ばにはクローゼットにかけてあったコートにカビが付いてるのに気づき、カビシートや除湿剤などを置いてドアも開けたままの状態でいましたが最近引き出しの裏や壁にまでカビが大量に発生してるのを見つけ、驚きました、ほかは特に気に入ってた部屋だったのですが、この異常なカビの量に矢になりました。このような場合、大家または不動産屋さんに言って何か対処してもらえるのでしょうか？　　　又もし可能であるならその手続きの流れも教えてください　

賃貸の際の備品トラブルについて

投稿日 = 2006/7/26
題名 = 　賃貸の際の備品トラブルについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

はじめまして。所有しているマンションの一室（４LDK)を管理会社に委託して賃貸している者ですが、トラブルがありましたので、ご教示いただけたら幸いです。具体的な事案ですが、このマンションの部屋は以前当方が居住しており、転勤で引っ越すにあたって、賃貸を始めました。
マンションを引き払う時に、襖１枚分ぐらいの大きな鏡（ガラス会社の知人からお祝いに頂いたもので結構立派なものです。）をマンションのダイニングルームに取り付けたままにしておきました。
その後、２，３人の借主を経て、トラブルもないまま、新たな借主が4年前にあらわれました。その方が、最近（２００６年４月）退去したので、管理会社が見たところ、あったはずの鏡がなくなっているのです。
そこで、管理会社に問い合わせたところ、担当者の方（最近、担当を始めた方）は「前の担当者に問い合わせたが、鏡があったかどうか覚えていないらしい。本当に鏡があったのか。」というような対応で、鏡の紛失の件に関して、何ら、管理会社としての対応をしてくれないのです。そして、「早くリフォームにかかった代金を支払って欲しい。」と催促してきます。
こちらとしては、管理を頼んだ不動産の備品が紛失したことは、管理会社が責任をもって対応　するべきだと思うのですが、会社は鏡は　何処にいっつたか、わかりません。と言うのみ。リフォオムの代金は払らわねばなりませんか

管理物件の購入について

投稿日 = 2006/7/26
題名 = 　管理物件の購入について
お名前 = 次郎
ご相談 =

先日、近所の住宅兼事務所が何らかの理由で、差し押さえられたようです。
あくまでも予想ですが、そこの事務所兼自宅を使っていた法人が倒産、破産し担保になっていた、その物件が差し押さえられたのでは無いでしょうか？

現在は別の法人が「管理下に置いているので立ち入り禁止」のような張り紙が張ってあります。

また、予想ですが別の法人というのは恐らく金融では無いでしょうか？

さて、ここから質問なのですが、このような金融差し押さえ物件はどのような流れで、もう一度市場に出てくるのでしょう？

と、言うのも難さえ無ければ、その物件を購入してもいいと考えています。

例えば、弁護士さんや不動産やさんを間に入れて現在の所有者と話をしていただくというのは可能なのですか？

なにぶん、素人で抵当権のこととか何も分かりません。

新住所での登記について

投稿日 = 2006/7/25
題名 = 　新住所での登記について
お名前 = ＢＯＳＳ
ご相談 =

新規マンション購入のために銀行ローンを利用します。
銀行からは新住所にて抵当権設定を行うには引っ越し前
（鍵引き渡し前）に転出転入手続きをしてください。
また、司法書士からも新住所にて登記する場合は、移転前に転出転入手続きをしてくださいとの説明がありました。
役所のホームページを確認すると移転した日から１４日以内に届出をしてください。移転前には届出はできませんとの記載があります。

銀行や司法書士の言っている移転前の届出は可能なのでしょうか？

どうしたら良いのか大変困っています。
アドバイスよろしくお願い致します。

湿気対策について

投稿日 = 2006/7/25
題名 = 　湿気対策について
お名前 = transalp
ご相談 =

部屋の湿度が高いのです。換気は心がけていますが改現状維持までで改善しません。マンションの構造に問題があるのではと考えていますが、それを立証するにはどうしたらよいでしょうか。
業者に相談中ですが、対応に不安があり、ご相談させていただきたいと思いました。

昨年の１１月に賃貸マンションに引越てきました。
場所は１Fで、玄関から入って直ぐ右側に和室があります。この和室は押し入れを背にして正面と左側に引き戸がありますが、窓は一切ないので外からの空気がはいりません。

押し入れには荷物はまんべんなく入っています。
湿気が心配だったので、すのこを引き、湿気取りを３、４個設置していました。
和室の中は荷物がほとんどなく、テーブルが１個あるだけでした。

２、３月頃に押し入れの壁や収納品のカビに気づきました。押し入れの中は長方形ではなく、上の部屋からの配管が通っているらしく、一部正方形の出っ張りが
あり、その部分を中心にカビが生えていました。

その後、押し入れの物を和室に出して、押し入れの扉も外して、引き戸も正面、左の２カ所とも常に開いた状態にしていました。

しかし、その後もカビは弱まりはすれど、収まらなかったのと、和室の畳にも白いかび（粉）がわき、裏返してみるとカビが生えていたので、新聞を湿気とりとして敷きました。
６月の梅雨が来る前に、自分たちの手には負えないと
考え管理会社に依頼し、業者に来てもらいました。
（５月末頃）
業者は対策案として押し入れ内に換気扇を付ける事を提案してきましたが、私は押し入れだけの対策では解決にならない為、再度現状確認を依頼しました。（これは７月中旬です。）

私が望んでいるのは、きちんと使える和室と押し入れです。
現状では和室と押し入れはカビくさく、また押し入れの荷物が部屋においてあるだけで部屋として機能していません。出来るだけ換気をよくしようと２４時間、
風呂場と台所の換気扇を付けっぱなしにしています。
家に帰れば窓を全開にして、道路に面している窓のある部屋は快適に過ごせますし、カビも生えません。
ですが、和室だけは換気を遮断するものが無いにも
関わらず、夜温度が25度程度の涼しい今日でも湿度80です。
業者は対策に換気扇といいますが、それを付けたとして、押し入れや和室の機能回復に至るとは思えません。
そもそものマンションの構造に問題があると思っています。どうしたら、その事を証明できるでしょうか。
また、業者はその事に真剣に対応してくれるでしょうか。
それとも、まだまだ除湿対策が足りないのでしょうか。それなら、それで業者はプロとして、その事を説明して問題点を指摘して、対処法を示して欲しいと思いますし、そう言っています。

とりとめも無く、長くなってしまい恐縮です。
アドバイス頂ければ幸いです。よろしくお願い致します。

賃借権トラブルについて

投稿日 = 2006/7/25
題名 = 　賃借権トラブルについて
お名前 = ひよこのこ
ご相談 =

賃借権についてのごたごたに巻き込まれ、いろいろ調べています、
どなたかご存知の方がいらっしゃいましたら、お教えくださいませ。

現状
実の母の父（私からすると叔父）（数年前に他界）
が、ある土地の賃借権を所有しており、それが、
最近その土地を所有されている方が売ることになり、
賃借権をぬいて売りたいのだが、ぬいてくれないかと、
仲介業者を通じてこちらへコンタクトを取ってきました。
どうやら、うちの母に賃借権の権利が移っているようで、
抜くにはうちの承諾及び印鑑等の手続きが必要のこと。

これについて
・抜く義務はうちに発生しているのか
・抜く抜かないにして、
これを所有するについて私達に不利、後に何か不利なことになるのか。
・この権利で、私たちが出来ることとは。
・こちらが、金銭不利にたつことがあるのか、優位にたつことがあるのか。

あと、これについてのこんな場合はこうした方がいいなど、
アドバイスなどがあればお教えくださいませ。

誤字乱文ご容赦くださいませ。
よろしくお願いいたします。

家賃の値下げについて

投稿日 = 2006/7/25
題名 = 　家賃の値下げについて
お名前 = ぴぐ
ご相談 =

初めて投稿します。宜しく御願い致します。

家賃の値下げについての教えて頂きたいのですが
今の家は・2006年3月末に新築で入居
　　　　・2階建てのうちの1階　1ＬＤＫ
　　　　・家賃62000円　駐車場3150円
です。

まず不満なのは入居時に日当たりは良好ときいていたのに、日ははいってこないことです。ベランダに洗濯を干してもそこまで日はあたらない程です。

また、入居して2ヶ月ほどたった頃、玄関の壁の隙間の穴から蟻が侵入し帰宅すると家中にありがむらがっていました。後日管理会社の人が穴の補強と外に薬剤をまいてくれたらしいのですが、新築2ヶ月で穴をあけられる状況にビックリでした。

そして、とても湿気がたまりやすく家のクローゼットが既にカビが発生しています。

また2階は2LDKなのに家賃が6000円しか差額がないうえに、日当たりは良好とのことです。
こんな条件で家賃値下げ交渉をすることは可能でしょうか？

宜しく御願い致します。

瑕疵担保責任について

投稿日 = 2006/7/24
題名 = 　瑕疵担保責任について
お名前 = ゆうくん
ご相談 =

突然ですが。
中古住宅についての瑕疵担保保証制度についてご相談します。

現在中古物件購入し契約を今年の4月に行い、今年の10月から入居予定なのですが、売主側の家族で2年前に交通事故にあって亡くなられてしまっていたらしいのですが、知らされないまま購入してしまい、本日近所の方から噂で耳にしてしまいました。

この場合瑕疵の対象になり、契約の解除や違約金請求などは可能なのでしょうか。また今後、御近所さんの噂などによる精神的ｽﾄﾚｽなどになってしまった場合、仕方がないのでしょうか？

人生最大の買い物をしたのに・・・・・

投稿日 = 2006/7/25
題名 = 　瑕疵担保責任について
お名前 = ゆうくん
ご相談 =

中古物件購入について

今年の4月に中古物件を購入しました

　　　　　個人の売主　Ａさん
　　　　　　　↓　
　　　　　　　↓不動産屋Ｃさん（大手仲介不動産屋）
　　　　　　　↓
　　　　　　　↓　
　買取専門業者Ｂさん（大手仲介業者の内部組織業者）
　瑕疵担保　　↓
　　2年付　　 ↓不動産屋Ｃさん（大手仲介不動産屋）
　　　　　　　↓
　　　　　　　↓
　　買主（投稿者ゆうくん）

上記の様な取引にて物件購入に至たり今年の10月に
引渡となり、それまでの期間前任の個人の売主に対して
引渡まで無償貸借の特約付きで契約をしました

しかし予期せぬトラブルが発生してしまいました
　
　【Ａさんは2年前に自分の息子を交通事故で亡って
　　しまっていた】

上記トラブルは売主側Ａ・仲介業者Ｃ・買取専門業者Ｃは当然のように、知っていた過失と思うのですが、
実際事実を知ったのが昨日で心理的に、妻共困っています。
宅地建物取引業者は不動産の取引に際して、重要事項説明書で当該物件について、事故などが有った場合に、心理的影響が有るとして、そのことを説明しなければならないのは告知義務違反でしょうか。

その事実を知っていれば購入しなかったと思われるような場合は、損害賠償の請求や契約の解除が出来るのでしょうか。

今は、適当にあしらわれるのが嫌な為知識を得たいのです。御意見下さい

賃料供託期間中における更新料の扱いについて

投稿日 = 2006/7/24
題名 = 　賃料供託期間中における更新料の扱いについて
お名前 = ABC１２３
ご相談 =

店舗を貸しているものです。契約更新時に家賃値上げを提示しましたが拒否され、家賃を供託されました。
既に6年以上経過しています。
通常であれば3年ごとの契約更改時に、更新料（一か月分）を受け取れる筈でしたが、このように供託中の更新料の扱いはどうなるのでしょうか。
こちらから、更新料の要求は、これまで特にしたことはありません。
毎月の供託金は、当方で受け取っています。
教えて頂ければ幸いです。

不動産譲渡税について

投稿日 = 2006/7/24
題名 = 　不動産譲渡税について
お名前 = 匿名
ご相談 =

昨年１１月埼玉県の自宅を売却、岐阜県に引越し、賃貸マンションを借り、その後本年４月に戸主である私のみ赴任先の和歌山に住民登録しました。すると岐阜のマンションに税務署から埼玉の不動産譲渡の税申告を本年７月３１日までにするようにと手紙が来ました。これを和歌山の税務署に税申告してもいいのですか？

水道の引き込み費用について

投稿日 = 2006/7/23
題名 = 　水道の引き込み費用について
お名前 = そうけん
ご相談 = 土地を購入し家がもうすぐ完成するのですが水道の引き込みができず困っています。分担金が３０万かかると聞き予算に入れてきましたが３件で分担するはずが建築業者と土地の売主との話の行き違いで他２件は引き込みをしないというのです。売主は引き込みの要望書は出すが引き込むとは言っていないと。うちだけでは９０万かかると建築業者に言われましたがいまさらそんなに出せるはずもなく困っています。水道に関してまったく知識がないので教えてください。

売却時の事業者の対応について

投稿日 = 2006/7/23
題名 = 　売却時の事業者の対応について
お名前 = たけとき
ご相談 =

母の持っている店舗付家を今賃貸で入っている方に売却の予定です。しかし不意に落ちないので分かる方は教えてください。

不動産屋に仲介に入ってもらって、金額の交渉などをお願いしているのですが、疑問があります。

売買金額をはっきり教えてくれないのです。それで契約をしようとしているのですが、どう思います？

母の話では仲介手数料などははすべて買う方が全部持ってくれるので、おたくには○○万円入るようになります。だけなんですけど・・・・。そんなことってあるのですか。

私も主人が家(土地）を購入したときは、土地の金が○○万円で、仲介手数料がこれだけかかります。といわれました。売買金額によって手数料も違うと思うし、売り手側なので、その金額によっては税金も違ってくると思うのですが、売る側って言うのはそんなのもなのですか？

また、権利書って言うのは契約の際に必要なのですか？もってきてくれといわれたみたいですが、私が買ったときには、売主さんは決済の際に司法書士に預けていたみたいですけど・・・？

競売物件の敷金返還について

投稿日 = 2006/7/23
題名 = 　競売物件の敷金返還について
お名前 = ハゲ丸
ご相談 =

賃貸契約していたマンションから出たのですが、
敷金の清算を行った際、クロスにタバコのやにがついているためその部屋（4畳半）のクロスの全面張替えを要求された。具体的な話になるのですが、平成15年9月から入居したが、平成16年10月に競売がかけられ翌平成17年7月から現オーナーになった。
現オーナーから、契約更新ではなく新規契約をし、
新たに敷金（128000円）を納めた。平成18年5月に
退去したのですが、旧オーナーの敷金（112000円）の清算が行われていないので、現オーナーに問い合わせたところ、平成16年4月から「短期賃貸借の保護」が廃止されているので、我々には関係がないといわれた。オーナーからは、納得いかなければ、訴訟でも起こしても構わないといわれ、悔しかったが敷金の清算に応じた。

隣地とのトラブルについて

投稿日 = 2006/7/23
題名 = 　隣地とのトラブルについて
お名前 = コアラ
ご相談 =

物件の購入に際し隣地とのトラブルが発生し、対処に困っております。
アドバイスを頂きたく、よろしくお願いいたします。

仲介業者を通し、新築戸建住宅（土地つき）の売買契約を建売業者と更地の状態で結びました。
基礎が終わり上棟間際で、隣地アパートのオーナーさんが境界ギリギリに有刺鉄線を張り巡らせました。
オーナーさんは「工事の職人さんに敷地に入って欲しくない。空中越境も嫌だ。」と主張し、このような対策をとったのだと業者から聞きました。
そうは言うものの隣地オーナーの本心は境界線から５０ｃｍ以上離して建築しろとの要望だったらしく、民法上の判断からも当初の３９ｃｍという計画に無理があるとも考えられ、６０ｃｍ離す案で建物は計画変更し、この件に関し覚書を交わす案を仲介業者及び建売業者から提案されました。

そこで、ご相談に乗っていただきたいのですが、

１．状況によってはキャンセルしたいとも思うのですが、この売買契約を解除することは出来ますか？その際、支払い済みの仲介手数料と手付金は返還されるのでしょうか？

２．覚書として提案された内容は
1-双方とも境界から建物壁を５０ｃｍ以上離すこと
2-当方は隣地側の窓をくもりガラスにすること
3-当方は防火構造とすること
4-当方は雨水に対して配慮すること
5-隣地側は有刺鉄線を撤去すること
6-本覚書は第三者に継承されること
となっています。この内容は妥当でしょうか？付け加えたほうが良い条項はありますか？

３．覚書を交わし、このまま物件の購入をした場合、建物の面積が減っているので、値付けも変わってくると思うのですが、価格的な交渉は可能でしょうか？
その場合、仲介手数料は相当額返還されるのでしょうか？

立地と購入額のバランスが非常に魅力的なため、トラブルがあったからといって簡単には諦めがつかず、かといって隣人との争いも気になり、進むも引くも非常に悩んでおります。
良きアドバイスをお願いいたします。

駐車場の解約について

投稿日 = 2006/7/23
題名 = 　駐車場の解約について
お名前 = 大阪花子
ご相談 =

主人が仕事用に借りていた駐車場の管理会社から突然
契約解除の通知が届きました。社印も職印も押されておらず、何となく連絡状のような簡易なものです。
これって、公的文書になるのでしょうか？日付や担当者名は明記されています。もちろん会社名もです。
解除の理由は「土地所有者の事情による土地の返還」とのことで、契約解除日まで１ヶ月程しかありません。
過払い分の賃料と保証金の返還はして貰えるようですが、
会社の立地条件では、似た条件で新しく駐車場を１ヶ月で探すことはとても大変です。
当サイトでは駐車場は借地借家法の適用がないとの記載を見つけましたが、あまりにも突然なことなので、面食らっています。返還金とは別に保障や対応を求めることは可能でしょうか？
管理会社の対応は誠意あるもの、常識的、あるいは日常的にあるものなのでしょうか？
ぜひ、良いアドバイスをお願いします。

開発トラブルについて

投稿日 = 2006/7/22
題名 = 　開発トラブルについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

　昭和56年にT不動産から建売住宅で購入した我家は八王子特有の谷戸に一寸手を加えた窪地に接して建っています。窪地面積約10000平方メートル、形状南北約130m、東西の最大差し渡し70m程度のジャガイモをひねったような形状で、最大深さ12～13m、中に427平方メートルの第三者の土地があります。南西端の奥から湧き水があり、その付近は湿地帯、水は途中から地下に潜り、外部に流出しています。窪地に直接隣接するお宅は17軒、中16戸の宅地の窪地に面した擁壁(地上高さ0.5～5m)の途中根入れ部始端に境界杭があり、その先の根入れ部は隣地に越境した状態です。越境幅は1m程度から0.5mです。
　このような特異な状態になった原因は、中の第三者の手地が買えないために開発計画の一部を変更せざるを得なくなり、応急的に窪地隣接宅地の造成は急がなければならず、近い将来そのT不動産が責任を持ってきちんと開発することを前提に開発認定が出たものと想像されます。
　その後T不動産による開発計画の話がありましたが、第三者所有地が購入できず頓挫、平成13年にS社に転売され、開発計画がまとまりましたがやはり第三者所有地のため中止、平成16年暮れからK社が購入して開発する動きがありましたがまた冬眠状態となりました。
　今年3月突然A社が土地を購入し、開発計画が動き始めました。以前と同じくA社も地元の業者ではありません。第三者の土地があり購入困難、我々の擁壁が隣地に越境している等の問題をご存じなかったようです。さらに加えて昭和57年秋の台風襲来時の強い雨で窪地南縁の犬走りが崩壊してのの上のお宅の庭にかなり大きな亀裂が入る事件があり、犬走りから下の斜面に電柱大のコンクリート柱を数十本打ち込んで補強がなされ、犬走りは窪地東縁にかけてコンクリートで覆われていることもご存じなかったようです。
　多くのマイナス要因のしわ寄せを住民に押しつけようと過酷な条件を突きつけて開発計画を進め、計画を審査する行政部門は住民側の立場を考える余裕はさらさらなく、良い街作りをするように指導することも困難な状況です。業者側の話し合いとは、業者ペースでの話し合いとのことのようです。
　開発計画によると、買えない第三者の土地はそのままにして、窪地隣接既存宅地に接して埋め立て狭小宅地を多数造成するというものです。既存住宅の日照は著しく悪くなり、3軒のお宅では秋から春まで日照権は縁がなくなるおそれがあります。
　最も困るのは、我々の擁壁の擁壁根入れ部の上に新住宅のフェンスや家屋が設けられることです。我々からは擁壁補修時には隣家のフェンスは勿論のこと、場合によっては家屋まで隣家の負担で撤去復元して貰わなければならないことです。擁壁上に土が盛られ、さらに家屋まで建つと、地震時の動荷重は勿論のこと、靜荷重でも破壊や沈下の恐れがあります。擁壁根入れ部を買い取る(最善の手段)か、協定で擁壁上の構築物設置を禁止するかですが、それらが困難な場合大変困ります。協定も不安定です。
　都市計画法や建築基準法の建設関係法規では規制するすべがなく、行政も業者の言うままのようｆです。見方を変えて設備保全妨害とか、財産を脅かす等の面からの検討は如何かとも思っています。越境されている方にしてみれば、土地利用の自由を制限されているわけで、これまた迷惑な話です。
　瑕疵つきの土地だから適当な値段で買い取るのが我々のたっての希望ですが、次善の策も考えておく必要があり、自治会の窪地対策委員会で対応しながら、一同頭をひねっています。何か有用な手法をご教示下さい。

入居者の夜逃げについて

投稿日 = 2006/7/22
題名 = 　入居者の夜逃げについて
お名前 = 安売り
ご相談 =

今年の3月から家賃を滞納していた入居者が夜逃げ？をしました。保証人である母親に、連絡をお願いしたところ、「本人は他府県に就職して、入寮して、お金を払うつもりらしい、ついては鍵を郵送するので、解約してほしい。」といわれ、明渡時の立ち会いを保証人にお願いしたところ、「仕事で忙しい」の一点張り。退去後の支払い方法の相談と、念書をとっておきたかったので、取り合えず本人と、連絡を取らせてもらえるようお願いしたが、返事ナシ。保証人に来店をお願いしても、居留守を使う始末。
このような支払い意思の感じられない相手に、今後はどのような対処をすべきでしょうか？
教えてください

借地の名義変更について

投稿日 = 2006/7/22
題名 = 　借地の名義変更について
お名前 = ジダン
ご相談 =

父が亡くなり、父名義の貸地を私が相続することになりそうです。この土地には、借地人の方の住宅があり、平成25年までの土地賃貸借契約が結ばれています。そこでお聞きしたいのですが、私への相続が決まった時点(遺産分割協議書作成がされたとき？)で、新地主の私と借地人との間で、改めて契約書を交わした方がよいのでしょうか？ あるいは更新まで放っておいてもよいのですか？

また私が契約する場合は、更新時も含めて、名義変更までしておく必要があるでしょうか？
初歩的な質問ですみませんが、よろしくお願いいたします。

雨漏りに起因する契約破棄について

投稿日 = 2006/7/21
題名 = 　雨漏りに起因する契約破棄について
お名前 = Ｊ
ご相談 =

借家の契約をしたのですが、その家は随分築年数が古く、雨漏りが気になったので
契約の前に「雨漏りの修繕は？」と聞いた所「大家さんが修繕すると思います」との返事をいただいたので、仮申し込みで家賃１か月分を渡しました。

しかし、その後、「雨漏りの修繕は以前にしてるので問題ありません」との回答。
でも、どうみても修繕されてなく、知人が専門の人なので、屋根をみてもらうと、全く修繕されてないとのこと。

現在雨漏りがしてないから、修繕する事はないと思って「問題ない」といったのかもしれませんが、それならその通りに言って欲しかったです。

「修繕はしてる」と嘘を伝えたと言う事で、この契約は破棄。
そして、手付けの家賃１か月分を返して欲しいのですが、これは無理な事でしょうか？

床の張り替えについて

投稿日 = 2006/7/21
題名 = 　床の張り替えについて
お名前 = 吉川
ご相談 =

家具を置いていた部分の床に、根を張ったカビができていました。
引越後の立会いで、床面全部を張り替えなければならないと言われました。
確かに私の方の過失だと思うのですが、
６畳の１DKの部屋で、床がキッチンまでつながっているからという理由で全部を張り替えなければならないのでしょうか？
すでに清算の書類にサインをし、３日間経ってるので
支払うつもりですが、床の張替えだけで２３万円くらいかかるそうです。そのマンション指定のものを使用する必要性もあるということですが、今回の件は正当な請求か教えてください。

ペット可物件でのトラブルについて

投稿日 = 2006/7/21
題名 = 　ペット可物件でのトラブルについて
お名前 = うーまま
ご相談 =

不動産屋さんからペットＯＫとのことで紹介を受けました。
他の不動産屋さんでも、その物件はペットＯＫと物件案内詳細に載っていました。
ペットを飼うのと飼わないのとでは敷金も異なり、後に敷金を上乗せしたらペットを飼えるという事を何度も確認しました。

大家さんと私の間には私→不動産屋さん→管理会社→大家さんとが入っています。
不動産屋さんは仲介だったので、ペットを飼いたいから手続きをお願いしたいと管理会社に電話したところ「その物件はペット禁止です。誰がいいって言ったんですか？」といわれてしまいました。
ネットや不動産屋でもセールスとして２０万円プラスしたらペットＯＫと出ているといいましたが相手にしてもらえませんでした。
不動産屋さんに電話して話をしたところ、担当の人も「寝耳に水」とのことでびっくりしておられました。
その方もずーっとペットＯＫでその物件を紹介されて来たのです。

部屋を探しているときから、実家にいる犬を連れてくる予定だったので、ペットが駄目ならば最初からこの物件は契約しませんでした。
引越しに時間がかかり実際まだ荷物が入っているだけで掃除などには部屋に行きますが約２ヶ月住んではいません。
「ペットOKだから契約した」ので、駄目ならば解約しようと思っています。
敷金、手数料、保険料などかかった諸経費は全額返していただきたいと思っているのですが、無理なのでしょうか？
どこまでならば返還をお願いできるのでしょうか？

ちなみに、この管理会社さんは契約の意思を伝えたときも提示金額よりも２０００円高い賃料を言って来たり、書類が遅かったために鍵渡しに間に合わず賃料が発生しているのに、鍵をくれなかったり、契約書も大家さんから判子を貰ってから１ヶ月以上私に送付してくれなかったり（何度も契約書を送ってくれるように依頼したのですが、１回目の家賃発生時にも契約書が無く振込みができない状態だったので、不動産屋さんが管理会社に大家さんの口座を問い合わせたぐらいです）、何かと誠意に欠ける管理会社さんなのです。

何かアドバイスを頂戴できれば大変助かります。
宜しくお願い致します。

大家の修繕義務について

投稿日 = 2006/7/19
題名 = 　大家の修繕義務について
お名前 = YUKI
ご相談 =

はじめまして。補修に応じてくれない大家さんのことで相談です。

当方、３階ビルの１階部分を借りて飲食店を経営しています。２階にはおばあさんの大家さんが住んでいます。３階は現在空き家です。ある日天井から雨漏りがはじまりました。その場所というのが調理場のガス台の上とその周辺です。オープンキッチンになっていてお客さんから丸わかりです。

早速大家さんに現場を見てもらったのですが、こういうことは遠方に住まれている息子さんにまかせているということで、連絡を入れてくれました。ところが、この息子さんがこのたび転職するらしく、そのことで帰ってこれないので、８月まで待ってほしいと言い出すのです。

現在雨が降っており、天井から水漏れのする調理場で調理なんてできません。２箇所ほどだった水漏れも現在では１０箇所ほどの増え、調理をすると実際水玉が入ります。これでは衛生的にも大変問題です。

天井裏をのぞいたら、２階の床下から水が漏れているのが見えます。雨の降り具合のよって水の落ちる量が変わることから、水道管からのものではなくやはり雨水のようです。

しばらくは雨という天気予報もあり、明日から臨時休業は避けられないのではないかと思っているのですが、８月にならないと応対できないという大家さん側の言うとおりにするとしたなら休業補償はしてもらえるのでしょうか？

もっとも、遠方にいたとしても息子さんが業者に指示し、補修をさせるということなどできると思うのですが、それすらしてもらえません。

そもそも調理場の上から水が降るなどという物件は不良品ではないでしょうか。不良品なら早速取り替える、８月まで取替えられないのなら、それまでの間の保証をする、それが普通と思うのですが、いかがでしょうか。

どうぞよろしくご教授くださいませ。

離婚に伴う名義変更について

投稿日 = 2006/7/19
題名 = 　離婚に伴う名義変更について
お名前 = エース
ご相談 =

離婚する事になったのですが、家の名義が私になっていまして、まだ債務もあります。
ただ、私が家を出るので妻の名義にしたいのです。
なにぶん、まったくの素人で、手続きをどこで、どの様にしたら良いかわかりません。
債務についても、名義はどの様にしたらよいかわかりません。
御教授いただければうれしいです。
宜しくお願いします。

マンション経営について

投稿日 = 2006/7/19
題名 = 　マンション経営について
お名前 = 匿名
ご相談 =

主人が友人からマンションをH16.3に購入したのですが、収支が合わずに悩んでいます。
マンションの老朽化が進んでいるため、(昭和４８年新築）水道メーターが各々に付けられず、１７件住んでいるのですが、昨年の１１月まで通常１０万から１２万円だった水道料金が１２月以降２６万以上に増え、現在もなお続いている状態です。
当初、収入のほうが支出よりかなり上回ると友人から聞かされ購入したのですが、水道代は固定で１軒2～3千円の徴収で殆ど私共大家が負担している現状です。
住まいから、アパートまで４０キロ程あるうえ、サラリーマンをしていることもあり、管理会社に仲介してもらっています。
担当者に逐次報告依頼をしているのですが、いまだに原因がつかめず、維持していくことが大変困難な状況になってきました。
兄から、民法５６６条瑕疵担保責任のことを聞き、何とか今まで
補填した金額を足した額で、元の売主に返せないかご相談おねがいいたします。

借家の購入について

投稿日 = 2006/7/19
題名 = 　借家の購入について
お名前 = 山崎敏子
ご相談 = 現在住んでいる借家を大家さんが、今すぐにではないけど、出来たら住んでいる人に買ってほしいといわれました。もう、この家に住んで９年近くになりますが、何でも２年前に、銀行の担保にとられているそうです。そんな場合は、銀行の担保の金額よりも、安く購入することが、可能ですか？

借地の返却について

投稿日 = 2006/7/18
題名 = 　借地の返却について
お名前 = いくら
ご相談 =

３８年前に父がすでに借地の上に建っていた家を買い借地契約をしました　今年父が亡くなり空き家になりましたので地主に家を無料で引き取ってもらえないかと相談したところ取り壊しにお金がかかるので当方で壊して欲しいといわれました　この場合法的にその義務があるのでしょうか？
また地代のこともあり早く返したいのですが折り合いがつかない期間払い続けなければいけないのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いします

不動産詐欺について

投稿日 = 2006/7/18
題名 = 　不動産詐欺について
お名前 = みいちゃん
ご相談 =

身内の者が不動産詐欺に合いました。
土地の手付金を騙し取られました。
犯人が別件で逮捕され、わかったようです。
資金もないらしく、お金は返ってこないと思うと言っています。
警察は直接の逮捕容疑ではないことから、あまり真剣に取り合ってくれないようで・・・
被害者は他にも結構いるらしいです。
なにか出来ることはないでしょうか？

親族の責任について

投稿日 = 2006/7/18
題名 = 　親族の責任について
お名前 = anpan
ご相談 =

皆様、アドバイスをいただけたら幸いです。

先日、義父がアパートで亡くなりました。(遠方)
発見まで、推定死亡日から２週間たっており、
警察より連絡がありあわてて駆けつけました。

既に遺体は警察の方で移動しており、その日のうちに
火葬となりました。

部屋の状況はすごい状態で、大家さんは早急に片付けろ
との矢のような催促で、私たちも道義上、近隣の迷惑
を放置は出来ないと判断し、大家さん指定の業者に依頼
して、クリーニングいたしました。

・残留物の撤去
・フスマ、タタミの撤去

しかし、大家さんは納得されず、「当該物件を建て直した
いぐらいだ」とおっしゃられ、賠償を求めてきました。

内容は、
・畳、フスマ費用
・床張替え費用
・壁の塗り替え費用
・近隣の挨拶周りの粗品の費用
・退去者が予想されるのでその逸失利益
・精神的な慰謝料
です。

私としては、保証人にもなっておりませんし、
そもそも、賃貸契約書も
・割り印なし
・賃借人の住所記載なし、名前のみ
・身内の連絡先等も聞いていない
・死後２週間も気づかない
という点からも、大家さんにも過失があると考える
のですが、いかがでしょうか？

そもそも前半部分は白紙の誓約書を用意してきて、
双方協議内容をその場で書き込み交換する等と
言っていますが、白紙の誓約書など常識的に考えて
到底サインできるものではありません。

私としては、部屋の清掃をしただけでも、道義上の
責任は果たしたと思っており、取り合わないでいま
したが、勤務先に封書で催促が来まして、どうしたものか
困惑しております。

法的に、支払う義務などあるのでしょうか？
アドバイスいただければ幸いです。

契約時の注意点について

投稿日 = 2006/7/18
題名 = 　契約時の注意点について
お名前 = ミニ
ご相談 =

はじめまして、今回初めて一軒家を借りる事になったのですが、何点か気になる事があるので質問させてください。（入居3日目です）
因みに私側の仲介業者Ａと大家さんが委託している仲介業者Ｂは違うようです。

・契約書に捺印する前に仲介業者Ａに修理して欲しい
箇所等(網戸の破れなど）を電話で伝え、業者ＡもＢに問い合わせたところ入居前には直すという約束をしていたのにもかかわらず実際直っていなかった。
大家さんが目の前に住んでいるが、大家さんに直接言ったほうがいいのか、仲介業者（どちらの）に言ったほうがいいのか。

・退去時、敷き引き精算（敷金全額）になっているが
この中に次の人の為の室内清掃代、鍵交換代など入っていないのか。契約時に室内清掃代、鍵交換代も払わないといけなかったから。（今まで住んでいた所は敷金の中からこれらをしてたので）

・入居したのに、大家さんも私も契約書を業者からもらってないが一般的にそんなものなのでしょうか？

・TVが映らないので電気屋サンに見てもらおうと思うが、もし修理が必要な場合自分たちで払うべきなのか。

・契約書には動物禁止、楽器禁止と書いてあるが下見をした時に大家さんにＯＫという許可をもらったので入居を決めたが文章にしてもらってたほうがいいのか。
契約書に捺印する時業者Ａに聞いたら大家さんがＯＫと言ったので書いてあるけど気にしなくて言いと言われたが不安。

よろしくお願いします。

電気料金の解約トラブルについて

投稿日 = 2006/7/18
題名 = 　電気料金の解約トラブルについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

引っ越しの際、電気の開始と廃止を不動産屋に任せたつもりが、
廃止されておらず、引っ越し前の部屋の電気料金も引き落と
されていました。

確実に廃止手続きをしなかった私にも落ち度はありますが、
そもそも、賃貸契約が終了した部屋の電気料金を支払う義務が
あるのでしょうか？

協定合意書について

投稿日 = 2006/7/18
題名 = 　協定合意書について
お名前 = ｎ
ご相談 = 先日、念願の一戸建（４棟現場のうちの一棟）の購入を決めました。購入申込みの後、少しの値段交渉を経て、契約日を迎えました。その際、重要事項説明を受けたのですが、購入予定の土地には隣地の車の出入りのため協定部分があると急に言われ、そのための協定合意書を承諾しなければならないと言われてしまいました。協定合意書には隣地との間の土地を、共有部分とする旨書かれていましたが、私の購入予定の部分はその共有部分を全く利用せず通行できるのです。また、それまで協定部分があるなど、全く説明を受けていなかったので、どういうことか確認すると、当方の申込みのあと、売主が決めたという返事でした。すでに申込みをしていたので隣地との協定部分は無しでその家を購入したいのですが、なんとかならないのでしょうか？

坪数減少分の価格交渉について

投稿日 = 2006/7/18
題名 = 　坪数減少分の価格交渉について
お名前 = れお
ご相談 =

土地購入についてトラブルになっています。
お知恵を拝借できれば幸いです。

土地は新規に造成した約20区画の分譲用の土地です。

契約直前に２坪強が減少するが、金額は変更無し、と
言われました。
地積の登記（？）も終わっているそうですが、再度、
文筆を行う、とのことです。
原因は先方（開発業者か仲介不動産屋かは不明）の
単純ミスだということです。

この場合、どの程度の値引き交渉が相場なのかを
教えて下さい。
ちなみに、坪単価は36万円の土地ですので、気分的
には72万円の損を感じています。
当方には何の落ち度もないですが、契約していない
ということで不利になるのかが心配です。
宜しくお願い致します。

連帯保証人と保証会社について

投稿日 = 2006/7/17
題名 = 　連帯保証人と保証会社について
お名前 = だっく
ご相談 =

このたび賃貸アパートに入居するにあたり、連帯保証人が必要と言われ連帯保証人を立てました。
収入証明や契約者との関係を示す戸籍抄本まで求められ書類は提出して審査は通ったにも関わらず、さらに保証会社をつけるように求められました。
この物件は審査が厳しく、連帯保証人にプラス、保証会社をつけるのが条件とのことで、６００００円かかるとこのでした。（２年ごと更新料もかかるようです。）
連帯保証人をつけたにも関わらず保証会社をつけるというのは一般的なのでしょうか？
そしてこれはやはり決まりである、と主張される以上、従わなくてはいけないのでしょうか？

区画整理に伴う立ち退きトラブルについて

投稿日 = 2006/7/17
題名 = 　区画整理に伴う立ち退きトラブルについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

　山口県周南市にある貸家の件で質問します。
　区画整理に伴う貸家の明け渡しのお願いを、６月１０日に文書にて賃貸人に知らせました。退去の期限は１２月１０日です。
了承した場合は書名、捺印して返信するようにお願いしていましたが、返答がないので７月１６日に賃貸人の会いに行き話し合いを持ちました。
　賃貸人の実兄が代理人として来ていて（賃貸人もいましたが兄に任せるとの事でした）、お互いの要望を話しました。
　私としては、１２日１０日までに退去して欲しい事と、市から引越し代等退去料が出るので退去料を支払う予定はない事、敷金として預かっている３万円（家賃１ヶ月分）は光熱費等未払いがない限り全額返却する事を伝えました。
　賃貸人の要求は立退き料として、家賃１０年分（360万円）です。この金額は常識的でこれくらい支払うのが普通だとも言われました。
　お互いの要求がかけ離れているため、この日は要求を出し合っただけに終わりました。帰宅して（私は県外に在住）色々調べてみましたが、賃貸人の要求は法外な値段に思います。また賃貸物件はかなり古い（５０年近い）木造で２０年前より区画整理の話が出ていたため壊さずにいたものです。その時は既に賃貸人も住んでいました。
　本当に退去料を払う義務があるのか、今後の対応の仕方について教えてください。

車の通行トラブルについて

投稿日 = 2006/7/17
題名 = 　車の通行トラブルについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

前面道路が２．１ｍで、角地（北側）から２件目の土地を購入しました。購入する際に、私たちと不動産屋との取引条件で角地の方もセットバックの必要な道路なので、通常に通行させてもらえるという条件付で土地を購入しようとしました。そのときに、家がお願いしようとしている工務店の店長さんが通行に関しての書面を一筆北側の方にいただいたほうがいいと不動産屋さんに伝えたのですが、不動産屋さんの回答はご近所さんになるので堅苦しいことは止めにして、その了解を得るだけにしたほうが言いと言われ、結果了解を得ることが出来たので土地を購入することにしました。そして工務店との打ち合わせも順調に進み、地鎮祭を終え、工務店の方が挨拶に伺ったときに、「車は通ってほしくない。」と言われました。工事の面ではどうにかしてでも家を建てることは出来るのですが、後々住む私たちの事を心配した工務店の方が不動産屋さんに連絡を取り、その角地の方に確認を取った結果「通すの気が変わった」と言われました。
その角地の方は車を２台所有しており、その２台を角に”↑→”な形（矢印が頭）で車を駐車しており、なおかつポール（取り外し可）まで立ててあります。（ポールも車もセットバック部分を要する場所です）なので、車が２台停めてあったりポールが立っている状態では、家の車が全く通行できなくなります。
その北側のお家は南ギリギリに建てており３階建て、家は南に空いている土地があるため、そこに新しい家が建つのを考慮して北側に寄せて建てるつもりです。その事を知ったのが地鎮祭前の私たちの挨拶だと思います。それとその私たちが購入した土地に北側の方は自分の車を無償で停めさせて貰っていて、地主さんには「私たちがその土地を何か運用する際には、すぐにどいてもらえるならいい」という条件で停めさせてもらっていたようです。
更に土地の引渡しが終わっても、その車は私たちの土地に変わらず停めてありました。
北側の方が今までとは住む条件が悪くなるという気持ちはものすごく分かるのですが、私たちとしても穏便に事を荒立てずに、通行の許可を頂けたらな・・・と思っております。
私たちがこの土地の情報を得る前に北側の方にはもちろん話が行っており、購入はしないと言ったそうです。
私たちの車を通れるようにするには、１台しか停めれないし、それも↑の車をセットバック部分を踏み入れずに停めていただかないと通行できません。その道は奥に行くにしたがって更に細くなり、その反対側からは今の車では通れません。
ちなみに、北側の家の向かいの角はブロックです。
私たちは、不動産屋さんから通行が出来るという条件で土地を購入したのに、全く通してもらえないのでどうしたらよいのでしょうか？
不動産屋さんに対しての対処方法と、北側の方にはこのような権利があるのでしょうか？
これは、不動産屋さんは契約違反ですか？
もし、話がなくなった場合損害賠償金などは発生するものなのでしょうか？
もう土地も購入して今月からローンも始まるし、今まで家の決め事で動き回り、あいさつ回りも終え、地鎮祭も無事終え、あとは建つばっかりのはずだったのですが、かなり精神的にもショックでまいっています。
回答をどうぞよろしくお願いします。

敷金返還について

投稿日 = 2006/7/16
題名 = 　敷金返還について
お名前 = 泣き寝入り？
ご相談 =

敷金返還についての相談です。
マンションを退去してから見積書（物件管理会社のものでリフォーム会社（業者）の見積書ではない）をもらったのですがその内容に納得いかないので、物件管理会社に「業者さんの見積もりを見せてください」と言ったら、「弁護士さんにそういうのは見せる必要はないと言われているのでお見せできません」と言われました。リフォーム業者の見積書を退去者に見せれないなんてことあるんでしょうか？？？

事業用物件への転換について

投稿日 = 2006/7/16
題名 = 　事業用物件への転換について
お名前 = だぶ
ご相談 =

建築業を営んでおります。

いつも気になっていた入居者ゼロの４所帯アパートが有るのですが、とうとう、オーナー様に改善策をご提案することになりました。

　これまでにも空き室だらけのアパートをテナント（貸事務所）に改造したり、その逆に夜逃げばかりされて事業者に貸すのはもうたくさんと言うオーナー様からの依頼で、貸し店舗を分割してアパートに転換したりは、してきました。

　今回の物件は、国道の交差点に近く、騒音が夜でもひどいので、ニューファミリー世代（特に子供さんが居られるご家庭）には、長く住むことが難しい状況と考えますので、近所で需要の見られる貸事務所への転換をお奨めするつもりです。

　このような案件を進めるにあたって、留意すべき法律的な制約や収支計算上配慮すべき点などを、アドバイスいただけたら、ありがたく、よろしくお願い申し上げます。

隣地境界線の明確化について

投稿日 = 2006/7/16
題名 = 　隣地境界線の明確化について
お名前 = ちゃる
ご相談 =

不動産購入契約時の隣地境界線について質問させて下さい。
近々に不動産を購入しようとしているのですが、契約書面上は、公簿面積によるものとなっているのですが、契約書にも重要事項説明書にも隣地境界について記載がありません。隣地境界線の明確化について、不動産会社に質問したところ、融資決済時までに明確にすると説明されましたが、私としては、契約前に隣地境界線を明確にするべきだと思うのですが、通常は、隣地境界線は、いつ明確にされているものなのでしょうか？
現状三方面塀があるのですが、1面のみ一部塀が欠落しています。契約後に、隣家と揉めるのは嫌なので、どうのうようにすべきかアドバイス頂けないでしょうか？
よろしくお願いいたします。

購入地の下の下水道管について

投稿日 = 2006/7/15
題名 = 　購入地の下の下水道管について
お名前 = ＺＺＺ
ご相談 =

以前に開発業者から購入した土地に、建物を建設しようと思っているのですが、その土地に近隣の下水道管が通っているらしく
購入時には、その説明が無くその後、開発会社に説明を求めると、「もう少し待ってください。開発が進んだら移設しますから。」と言うばかりで、一向に移設する気配が無いように思います。
今後どの様な流れで、話し合いを進めていけば良いかアドバイスを頂ければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

隣地の木について

投稿日 = 2006/7/15
題名 = 　隣地の木について
お名前 = 木に困ってます
ご相談 =

はじめまして、現在約2年前から借りているアパートの１階に住んでおります。
この物件にはベランダがついているのですが、ベランダに隣り合う形で柿の木が生えており、住み始めはあまり大きくなかったので、少し木になる程度でしたが、現在ではかなり大きくなってきて、今ではベランダの空間に枝が伸びてきています。
おかげで、木が生えている方向からの日光があまり当たらなくなったり、洗濯物を干せるスペースが少なくなってしまいました。おまけに柿の実を誰も取ることはないので、そのまま実落ちして、地面で腐ることとなり虫が寄ってきたり、悪臭の原因にもなっています。
この柿の木を何とかしたいと思っているのですが、貸主に対応してもらうことは可能なのでしょうか？賃貸契約書を見ましたが、当てはまる記述がありません。どなたかご教授いただけるようお願いいたします。
補足ですが、柿の木が生えている土地も貸主の土地です。

事業用での賃貸について

投稿日 = 2006/7/15
題名 = 　事業用での賃貸について
お名前 = 匿名
ご相談 = マンション（住居用）と病院が隣接していて隣の病院の一つが私たちの隣を借りたが、病院とは鉄扉があり病院側から入る場合は鍵がなくては入れないのに、隣を病院のスタッフルームみたいなので借りているらしく何人もの従業員が毎日朝昼夕と出たり入ったりしていて「おつかれさまです」など私語が多く鉄扉の閉める音が家の中まで響いてくる状態です。最初のころにうちの玄関を少し開けていたら一人の従業員がドアの隙間から部屋の中を覗かれそれから恐怖心と不気味悪さで嫌な感じです。うるさい事や扉の閉める音を注意してもなおしてくれません。扉をダンボールで閉まらないようにして開けっ放しにされていて、病院側から誰でも入れる状態になっていて不審者とかも簡単に入れる状態です。このような問題で精神的に自分がまいっしまって引越しをしたいのですがお金もないし出る時の費用がかかるのが馬鹿らしくてどうしたら良いでしょうか？住居用のマンションを事業の一部として借りているのは問題ないのですかね？

だらしない借主の立ち退きについて

投稿日 = 2006/7/14
題名 = 　だらしない借主の立ち退きについて
お名前 = ロダン
ご相談 = 3年前から貸している家のだらしない借主のことで悩んでいます。周りは閑静な住宅街で、それぞれ小奇麗にしておられますが、借主は家の敷地の草は伸び放題、家の周囲には仕事用の部品や日用品が乱雑に置かれ、まるでゴミ屋敷のような様相を呈しています。このような借主に対して、立ち退きを無条件に請求できますか？また、立ち退いていただく場合、家の修理代金（多分汚されていると思うので、とても敷金ではカバーできないとおもわれます。）も強制的に請求できるでしょうか？よろしくお願い致します。

借地購入トラブルについて

投稿日 = 2006/7/14
題名 = 　借地購入トラブルについて
お名前 = 空の青
ご相談 =

知識のある方のアドバイスを是非お願いいたします。
倉庫用地として約２０年借地していた土地をこの度購入することになりました。（倉庫が建っております。）
地主さんが私が借地していた場所の横を２分割して、不動産会社を入れて建売条件（不動産業者の提携建設会社で建築必須）で土地を売買することになったため、私も現在の倉庫借地を購入したい旨申し入れしました。
当初、横の建売条件の土地売買の扱いとは別で、直接地主さんとの売買をするように不動産業者に言われそのつもりでした。
金額交渉も地主さんとしておりました。
ところが突然、不動産業者を入れて契約すると地主さんが言い出したのですが、（売買）手数料は地主さんがすべて負担するとの事でしたので私も了承しました。
手付金を支払い、いざ本契約と土地代の残額を支払う時になって突然、固定資産税と登記料と売買手数料を要求されました。
固定資産税は地主さんへということでしたので（今年度分を支払い済みとのことでしたので･･･）支払いました。
登記料約１０万弱も聞いてはなかったのですが、まあ仕方ないかと思い支払いました。
しかし、売買手数料約５０万は全く聞いておりませんでしたし、地主さんがすべて支払うと言っていたのに・・・。
こういった場合もやはり当方に売買手数料を不動産会社に支払いしなければいけないのでしょうか。
しかも不動産会社は何故か２社いました。
売買手数料は私に支払い義務があるのか、また、法的に拒否する方法はございませんでしょうか。
教えて下さい。
※ちなみに売買手数料は土地の購入代×3.15＋63,000円で計算した金額でした。（土地代約１３００万弱）

害虫に起因する契約取り消しについて

投稿日 = 2006/7/14
題名 = 　害虫に起因する契約取り消しについて
お名前 = 鈴木
ご相談 = 7月12日に引越しをしたのですが、契約前に「一階が飲食店ですが８階の私の部屋までゴキブリやねずみがでることはありませんか？」と聞きました。それに対し、「今までそのような苦情はありませんのでご安心ください。」という返答をメールで頂き、安心して入居しましたら引越しの日に５，６匹大きなゴキブリがでました。とても電気を消して寝る勇気がなくタクシーで引っ越す前の部屋に戻り一晩過ごしました。当然電気ガス水道は止めて出ましたのでシャワーもエアコンも使えず、硬い床では寝れませんでした。すぐに契約をキャンセルしたいのですが、不動産屋さんは「苦情はないといったが一匹もでないとは言っていない。キャンセルは入居者の自己都合なので一切礼金等返せない」と言われました。私はわざわざ確認した事項を守ってもらえなかった契約違反だと思います。礼金敷金手数料等全て返してもらって当然、引越し代なども払ってくれるべきだと言ったら「出るとこでればいいじゃない」とメールの印刷した紙をたたきつけられました。今日13日も前のマンションに戻ってきております。とても住めません。

境界トラブルについて

投稿日 = 2006/7/14
題名 = 　境界トラブルについて
お名前 = 音鳴
ご相談 =

隣地との境界で揉めています。

最初にどういうアクションを取り
どのように話を進めていくべきか
ご教授願えないでしょうか。
（まず法務局で公図等の閲覧でしょうか？）

★当方（土地に関する知識無し）の主張
当方の塀より隣地にかけて50cm幅の水路跡
（コンクリたたき）があり
そのたたきの中央が境界。（主張の根拠無し）

★隣地所有者(所有者自体が弁護士で、
代理人が建築士）の主張
当方の塀が境界。
（根拠は、出所不明の図面　
地積測量図や建物図面では無い　
だが書類はたくさん用意しているとの事）

なるべく穏便に解決したいと主張しているが、
揉めた場合は所有者自身が弁護士の為、
いくらでも裁判しても良いとの事。

★直近の経緯
隣地が建物老朽化で取り壊し→現状更地（駐車場予定）

★昔からの経緯
・大正末から当方土地及び建物を所有
（そして他人に賃貸）、
・昭和初期に隣地所有者が土地及び建物を取得
（そして他人に賃貸）
・祖父（死亡）曰く、塀から50cm幅は昔、
水路で有ったとの事
・昭和40年頃、当方水洗化に伴い、
当方の塀より隣地にかけて
　50cm幅の水路跡に汚水桝を数個設置
　（境界上に汚水桝を設置と憶測）

★問題となっていること

１．主張している境界が違う。
境界をはっきりさせたい。
数年後当方建物立替予定にて再度揉めたくない。

２．隣地が駐車場になった場合、
当方の塀が崩れてもめる可能性大

３．隣地建物取り壊しに伴い、
当方の一部塀が無くなった為、
どこに塀を建て直すか。
（なぜ隣地建物取り壊しで
当方の塀がなくなったかというと、
隣地が当方の塀に接触して建物を増築した為）
（塀の残存部分については、
そのままのラインで塀を建て直しで了承済み、
塀が無くなった部分について揉めていて、
壊す前のラインでの建てなおしは許さないとの事
（境界の主張が違う為））

４．隣地が更地になっているが、
境界付近は昔のまま残してもらっている
たたきだけ昔のまま残してもらい、
アスファルト舗装したいと
言ってきているが許しても後々問題なならないか。

以上、まとまりがありませんがご教授宜しくお願い致します。

私道を業者が所有する土地について

投稿日 = 2006/7/13
題名 = 　私道を業者が所有する土地について
お名前 = ぴよぴよ
ご相談 = 前面道路が３．６ｍ幅の４３条私道の更地の購入を考えています。この付近の道はこの付近を開発した建設会社が、私道として所有しているらしく、水道やガス管などの工事では常に同意書が必要なようです。建築に際してこのような土地は、あまり良くないでしょうか？

投稿日 = 2006/7/14
題名 = 　私道を業者が所有する土地について
お名前 = ぴよぴよ
ご相談 = 前面道路3.6m４３条私道の土地購入を検討しています。その周辺の住宅地の道路は、付近を開発し分譲した建設会社が私道として所有しており、ガスや水道など道路を掘削するには同意が必要らしいのです。このような物件は、避けたほうがよいのでしょうか。

賃貸契約書の紛失について

投稿日 = 2006/7/13
題名 = 賃貸契約書の紛失について
お名前 = yossy
ご相談 = 先日不動産と事務所の更新で契約書を再度交わしました。その際の契約書を紛失してしまったのですが、その際の両者での契約はどうなってしまうのでしょうか。また、どうしてもその時の契約書を見たいのですが、不動産の保管している契約書のコピーをとることはできるのでしょうか？教えてくださいよろしくお願い致します。

物件購入か賃貸かの判断について

投稿日 = 2006/7/13
題名 = 　物件購入か賃貸かの判断について
お名前 = 自営業
ご相談 =

教えて下さい。
家族経営で株式会社なのですが、今度家を購入するか
賃貸にするか考えています。

どのようにした方がとくなのでしょうか？

投稿日 = 2006/7/13
題名 = 　物件購入か賃貸かの判断について
お名前 = 自営
ご相談 =

家族で株式会社を営んでおります。

家を買うか借りるか悩んでいます。

会社で買うメリット・デメリットを教えて下さい

保険を利用した賠償について

投稿日 = 2006/7/12
題名 = 　保険を利用した賠償について
お名前 = 匿名
ご相談 = 新築住宅を購入し住んで1カ月の時の話なのですが、住宅設備機械の初期不良で大手メーカに交換を依頼しました。メーカーは交換に応じてくれたのは良かったのですが、なんと作業中にドライバーを落としてしまったのです。作業中はシートなどもひかずに起こった事故でした。さらに、その担当者はなんと逃げ帰ってしまう始末で。後で戻って来て素直に損害を認めましたが。今回の損害は保険で支払うとメーカーは伝えてきて、損害保険鑑定人が自宅に来ました。支払額は補修費（フローリングに二箇所穴）で９万円とのことでした。当然私は交換をするのが新築住宅なのだから、妥当と考えています。損保会社になぜ交換にならないのか、根拠を示してほしいとを伝えましたが、答えてもらえません。今回相談させて頂きたいのは、①交換工事を要求するのは過剰なのでしょうか？法律的にはどうなのか。②損保会社は保険金の支払う場合の根拠を伝える義務はないのでしょうか？教えて下さい。

抵当権の設定されている賃貸物件について

投稿日 = 2006/7/12
題名 = 　抵当権の設定されている賃貸物件について
お名前 = 匿名
ご相談 =

はじめまして。一棟貸を賃貸して新規で飲食店の開業を考えているものです。実は物件が根抵当になっているのですが、かなりお金をかけて改修工事をする予定なので後から差し押さえられたりした場合、退去する事になるのを恐れています。
事前の契約で退去しないですむ契約をする場合どういった事を謳えばいいか教えていただけませんか？不動産業者とはまだ正式に契約しておりません。

住宅設計トラブルについて

投稿日 = 2006/7/12
題名 = 住宅設計トラブルについて
お名前 = HARUNAPAPA
ご相談 =

お忙しい中恐れ入ります。平成17年7月　以前から知り合いの設計士さんへ住宅購入の相談をしました。その際当初予算は土地込み6000万とお伝えしてました。その後封書で設計の依頼のお誘いがあり、信頼して9月29日設計事務所を訪問して、土地購入後（3500万）設計依頼をしたが、正式な契約書は出てきませんでした。プランを見ていただいてからとの事でした。土地代3500万のほか、実は余裕を持って総額3500万程度まで考えておりますと信頼して正直にお話しました。設計士からは、この予算で十分可能で、工期は3月着工で8月中には入居できるとのお話でした。
　　　その後、提案していただきました間取りでは、重量鉄骨3階建てでした。仮見積もりは、4000万で0.8がけで3200万ほどでという回答をいただきました。月に一回程度で2時間程度の打ち合わせで、かりの間取り図で、完成された間取り図はありませんでした。今年に入り、何とか設計が固まりましたが。北側斜線の規定で予定の家が建たないと言われ、まったく新しい設計になりました。北側に4mの空き地を作っても仕方ないので、こちらから提案で片流れの屋根を切妻に変更して当初に近い形で家の設計をしていただきました。2月中旬から3月末までまで再三打ち合わせを申し出ましたが、準備ができていないとことごとく断られました。ようやく6月になり見積もりを出す段になりましたが、それでもまだ完全な図面は見せていただけず、修正し忘れたものでした。それでも見積もりを数社から取っていただけました。見積もり中に確認した所、見積もりが5000万程度で0.7がけで3500万位になるとの回答いただき、overしても各部材の見直しで対応するとのことでした。しかし、実際に見積もりが出ぁw)討④燭箸海蹇∧姪唸・・盍泙瓩襪函・涌悊Ⅳ紊・・彊旭万弱でした。それでもプロが言うのだからと部材の見直しで何とかしようと、いろいろ仕様を落としましたが、数百万が限度でした。その後建築業者と一緒に相談するということでしたので、信頼し期待しておりました。しかしその結果は、数百万落とす程度でした。その上当方で希望した事はことごとく外され、しかも鉄骨から木造に変更すれば何とかなるというのですが、鉄骨の図面しかありませんでした。そこで、2階建てなら最初から2階建て用に木造で予算内に収まるように設計しなおしてほしいと、設計士と建設業者に新たに2階建ての住宅の設計を、お願いしました。ここまでくるとあまり信用できないので、他社からもplanningお願いして、比較する旨お話ししました。しかし、設計士より“うちはここまでということで”と帰られました。その後送られてきたのが請求書です。
金額は　2,257,500円です。だいぶ長い間設計したためとの事ですが、
　問題点
1. 打ち合わせは　10月から開始しているが、月に1回程度であった。2ヶ月近くブランクがあいたときもあった。
2. 最初は、設計のミスで当初計画の家はできずに新たに設計しなおす形となった。
3. 工期は8月までには入居予定であったが、6月の見積りでは大幅に遅れている。
4. 仮見積もりが3200万であったが、実際は6000万弱であった。見積もり中も3500万ぐらいで何とかとのことであった。詐欺にあった様な気分です。
5. 2階建ての家なら、最初から2階建てで設計してほしいとお話したところ、自ら仕事を放棄された。
このように期間が延長され、予算を大幅にoverして、一般住宅をお願いしたのに、ビルディングの設計をされていたような気分です。設計士が建築に対してプロであるということを考えると、当然見積もりを高くすることは可能と思います。わざと到底払えない見積もりにしておいて、払えればそのうちの8%をいただきますと言えば当初の報酬より格段に高くなります。　払えなければ手を引かせていただきますといって、請求書を送りつければよいわけです。合法的？でしょうが、最初から計画的であったようにも思えます。設計依頼内容と全く違う設計に対して、設計料を払う必要があるのでしょうか、しかも、設計士の方で途中で放棄されています。アドバイスいただければ幸いです。
　当方は、最初からやり直しで、しかも最初に豪華な計画をいただいたおかげで、他社とはなかなか話が進まないのが現状です。

雨水トラブルについて

投稿日 = 2006/7/12
題名 = 　雨水トラブルについて
お名前 = かなこ
ご相談 =

　みなさんよろしくお願いします。
去年、田舎暮らしに憧れていた私はある不動産会社が分譲している土地を購入し現在、そこにお家を建て住んでおります。
　しかし、困った事に私が購入した土地は分譲地の中で傾斜の一番低い土地です。雨の時には隣地や分譲内の道路からの雨水が私の土地に流れ込み庭が川の様になります。購入する前に不動産屋さんから「隣の地主さんが口うるさい人で隣地に水を流せないのでここの土地に浸透枡を設置しています。ですからここの土地は分譲内の土地の中でも一番価格を落としています。」と説明を受け、尚且つそれ以上に安く購入することが出来ました。
　それにしても雨水の流れ方が異常で、最近の大雨でお庭の土砂が崩れてしまい、先日、不動産屋さんに隣接道路の側溝の設置、擁壁の設置をしてくださいと伝えた所、購入前に現状を見られているでしょう。と言う回答でした。
　私は全く宅建の事がわからず、どうしたらいいのかわかりません。ご意見アドバイスがありましたらよろしくお願い致します。

賃貸物件の名義変更について

投稿日 = 2006/7/11
題名 = 　賃貸物件の名義変更について
お名前 = ゆき
ご相談 =

賃貸契約個人契約更新時に、同一物件を法人契約に切り替えようとしたのですが、

①質問１

会社の法人契約の利用規約では
「新規契約だが、金銭は更新扱いになる。（同一物件の新規契約は不可）」

なのですが、

不動産会社の営業は、
「法人契約切り替えは名義の変更であり、新規契約であるので、礼金敷金仲介手数料を新規契約同様に請求することになる。4年前に社内の規制が厳しくなった。」

という立場です。

どちらに分があるのでしょうか。

②質問２
逆に法人契約→個人契約の場合は、
新規契約かつ同等の礼金敷金仲介料を払うのが通常でしょうか。

教えていただけませんでしょうか。

離婚による共有名義の変更について

投稿日 = 2006/7/11
題名 = 　離婚による共有名義の変更について
お名前 = ジダン
ご相談 =

マンションを購入したばかり(今年の2月入居)、4780万のローンを組んでいます。妻と共有名義にしており、私：妻=7:3としております。
この度、妻の浮気が発覚し、離婚が決定的となっております。
今後の話し合い等で、財産分与、慰謝料等の話合いをすることになると思いますが、ネットで調べると共有名義のマンションの名義変更等は、非常に難しいようで、困り果てております。

下記に質問事項、要点を列挙いたします。皆様のご意見を賜りたく宜しくお願い致します。

１．妻が出て行くことになる為、私へ名義変更がしたいと思っています。尚、ローンは私の名前で公庫3500万、銀行に私の名前で1240万、妻名義で740万組んでいます。この場合、妻のローンを他の銀行に借り換えをする形で、私名義にすることで可能となるのでしょうか？

２．妻は「財産分与すらいらない」と申していますが、仮に財産分与の権利を放棄するとの誓約書を書いた場合、マンションの名義変更には何か影響があるのでしょうか？

３．こういったケースの場合、贈与税や慰謝料等について、なるべく損をしないよう手順を踏む為にはどのように行動した方がよろしいでしょうか？

以上、宜しくお願い致します。

私道の名義変更の必要性について

投稿日 = 2006/7/11
題名 = 　私道の名義変更の必要性について
お名前 = green
ご相談 =

お世話になります。
・私道の名義変更の必要があるかどうか教えてください。
　最近下水道工事のため、法務局でコピーをとりましたところ、名義が工務店の社長になっておりました。工務店は、すでに清算解散されております。敷設工事の承諾印は得られましたが、今後、家の売却や立替ができるのでしょうか、また、売却できたとして、他人名義の私道のため、物件が安くなってしまうのでしょうか？　
　地目は公衆用道路で、一方は公道に接しており、もう一方は畑になっております。幅は４Mあり、計７軒が向かい合っております。
　位置指定道路かどうかは役所に直接来てもらわないと教えられないと言われ、まだ調べておりません。昭和５３年の建売住宅なので、位置指定道路の申請はされていないかもしれません。
・名義変更を土地所有者が承諾してくれた場合、測量せずに、７軒の共有地として登録するのが最善の方法でしょうか？　また、そうなると固定資産税の対象になるのでしょうか？　
以上、よろしくお願いいたします。

住宅購入時のローン特約について

投稿日 = 2006/7/10
題名 = 　住宅購入時のローン特約について
お名前 = ミミィ
ご相談 =

初めてご相談させていただきます。ミミィと申します。
2007年3月入居予定の未完成マンション物件を2005年12月に購入の契約をしたのですが、残念なことにキャンセルしなければならない可能性が出てきました。
勤務先の経営状態が悪く、2006年9月に大規模なリストラが行われる予定と先日聞かされました。（私は大阪に住んでいて購入マンションも大阪ですが）東京に転勤するか、会社都合で退職するかを7月中に決断しなければなりません。
東京に転勤したところで、会社そのものが倒産してしまう可能性もあると思いますのでできればこの機会に会社都合で退職したいと考えてます。
ローンの事前審査はおりているのですが、重要事項説明書には「住宅ローン等の融資承認後に買主の都合により、借入額の増額、返済期間その他融資条件の変更をしたことにより、あるいは本人および連帯債務者・連帯保証人の転職・退職により、住宅ローン等を借り入れることができない場合には、本項は適用しません」と記載されています。
手付け金100万円支払い済みで、オプション申し込みの解約時原状回復費が80万円（→ＭＡＸで）なので、契約解除の際は計180万円とオプション代（6万円程）の支払いをしなければなりません。
ただ、会社都合による退職・転職は買主にとっては不可抗力なのでなんとか損害を少なくする事はできないでしょうか？
会社都合によるリストラや倒産で退職した場合ローン特約の適用はできないのでしょうか？

名義変更時の必要書類について

投稿日 = 2006/7/10
題名 = 　名義変更時の必要書類について
お名前 = むんく
ご相談 =

はじめまして。土地の名義変更についてご助言お願いいたします。

私の母の叔父にあたる人のお嫁さんの親（２８年くらい前に亡くなっている）名義の土地を、そのお嫁さんの弟さんの名義に変更するのに、母の『住民票』『印鑑証明』『遺族分割協議証明書に押印』が必要と言われました。
遠い親戚の親兄弟間での土地の名義変更なのに、本当に母の住民票などが必要なのでしょうか？
どなたか教えてください。宜しくお願い致します。

敷金の返還について

投稿日 = 2006/7/10
題名 = 　敷金の返還について
お名前 = 沖縄には参った
ご相談 =

沖縄で8ヶ月ほどアパートを賃貸していて、そのアパートを退去する時の事です。
部屋は期間も短いし非常に綺麗に使っていたので、敷金はほぼ全額返ってくるだろうなと考えていました。

退去時に不動産屋の担当者から言われたのは、
不動産屋：「1年以内の退居であるので敷金は全額返せないです。」
私：「そんなの聞いたことないよー」
不動産屋：「契約時説明受けませんでした？」
私：「いいえ、受けていないです。」
不動産屋：「あーそうですか。 でも契約書に書いてありますからねー」

確かに契約書には敷金の項目に「1年以内の退居では敷金を全額返さないと」と言う意の文書が書かれていました。
ちゃんと契約書を読んでいなかったは私のミスですが、敷金の趣旨を逸脱していませんか？
できれば返還してもらいたいと考えていますが無理でしょうか？
どなたか専門知識をお持ちの方アドバイスをもらえないでしょうか？

投稿日 = 2006/7/11
題名 = 　敷金の返還について
お名前 = 匿名
ご相談 =

沖縄で8ヶ月ほどアパートを賃貸していて、そのアパートを退去する時の事です。
部屋は期間も短いし非常に綺麗に使っていたので、敷金はほぼ全額返ってくるだろうなと考えていました。

退去時に不動産屋の担当者から言われたのは、
不動産屋：「1年以内の退居であるので敷金は全額返せないです。」
私：「そんなの聞いたことないよー」
不動産屋：「契約時説明受けませんでした？」
私：「いいえ、受けていないです。」
不動産屋：「あーそうですか。 でも契約書に書いてありますからねー」

確かに契約書には敷金の項目に「1年以内の退居では敷金を全額返さないと」と言う意の文書が書かれていました。
ちゃんと契約書を読んでいなかったは私のミスですが、敷金の趣旨を逸脱していませんか？
できれば返還してもらいたいと考えていますが無理でしょうか？
どなたか専門知識をお持ちの方アドバイスをもらえないでしょうか？

不充分な湿気対策について

投稿日 = 2006/7/10
題名 = 　不充分な湿気対策について
お名前 = ガーベラ
ご相談 =

半年前に築30年の一戸建てを借りましたが、湿気が半端じゃなく全室のたたみにカビが生えて困っています。
不動産屋経由で大家さんに交渉した結果、床下の消毒をしますとの返答でしたが湿気対策にはならないような気がします。
床下換気扇が1台ついてるようなのですが建物全体で50坪ほどあるので効果は感じられません。
あと、大家さんは不動産屋にほとんど委託してるようなのでいつも同じ業者が入っています。
消毒だけしてもらいあとは我慢するしかないのでしょうか？

賃貸物件の売却について

投稿日 = 2006/7/10
題名 = 　賃貸物件の売却について
お名前 = コビアン
ご相談 = 現在仕事の関係で千葉の賃貸住宅にすんでます。これから先東京へは戻ることができないので、江東区のマンションを売却して、新たにこちらで購入したいと思ってます。契約内容は自動更新で3月に更新したばかりですが、賃貸契約の都合上、借主にはどう説明すればいいのか、また契約はそのまま続行して(住宅ローン返済中)、新たに購入して住宅ローンを組むことができるのでしょうか?

投稿日 = 2006/7/10
題名 = 　賃貸物件の売却について
お名前 = コビアン
ご相談 = 現在仕事の関係で茨城の賃貸住宅にすんでます。これから先東京へは戻ることができないので、江東区のマンションを売却して、新たにこちらで購入したいと思ってます。契約内容は自動更新で3月に更新したばかりですが、賃貸契約の都合上、借主にはどう説明すればいいのか、また契約はそのまま続行して(住宅ローン返済中)、新たに購入して住宅ローンを組むことができるのでしょうか?

借地の購入について

投稿日 = 2006/7/09
題名 = 　借地の購入について
お名前 = おりえんたる
ご相談 =

祖父が借地に住んでいて、その借地には地上権がついています。
先日、祖父が亡くなり、その土地を放棄するかどうか親兄弟が悩んでいます。

もし、放棄しない場合は、その土地を買うことが出来るのでしょうか？
また、買える場合、土地価格の何割程度で買えるのでしょうか？
ちなみに祖父は、その土地に約５０年住んでいました。

境界線について

投稿日 = 2006/7/08
題名 = 境界線について
お名前 = 横浜太郎
ご相談 =

土地の境界線についてお伺いします。

自宅は一部分は道路に接し、隣の土地は整地済み空き地です。
（1ヶ月前までは、1軒家がありました。）
隣の土地に業者による土地付き一戸建ての
建築がまもなく始まります。

その整地済みの隣の土地との境界線で御相談をお願いします。

整地が済んでから境界線を示すコンクリートの赤い杭がなくなっている（ような気がする）。
（明確では有りませんが、赤い杭があったような記憶があります。）
もう方側の土地との境には赤い杭は、有りました。

赤い杭のなくなったと思われる土地の業者に杭の確認をしたところ
元々無かったと言われました。
こちらは、境界線より少し内側に塀を設けましたが、この先業者に境界線でうやむやにされるのが心配です。

どのような方法で確認/対処等をすればよいかお知らせください。
宜しくお願いします。

雨水を巡るトラブルについて

投稿日 = 2006/7/08
題名 = 　雨水を巡るトラブルについて
お名前 = KAI
ご相談 =

今年に入ってからのチラブルで未だに解決せず頭が痛い毎日です。どなたかアドバイスをお願いできないでしょうか？
2年間前に新築の戸建を購入しました。その際、裏(広い土地）と横（狭い土地）に府の所有する土地がある説明は受けていたのですが、今年に入りその裏の土地を府が売却しました。その土地にはL字型の側溝がついていて、私を含め7件ほどが裏の側溝に雨水を流していたのですが、新しい所有者（不動産屋）に雨水を流さないようにして下さいと言われました。もちろん府に対して何度も講義をし、話し合いを繰り返しましたが、現段階では新しい裏の土地の所有者の方の善意で将来建替え時までは流してもいいという結果になっています。もちろんそれで納得している訳ではないのですが、私の家はL字型の一番端にあって横の土地についている側溝にも雨水を流しています。また、その土地（とても小さい土地なのですが）も府から個人の方に無償で譲渡される土地だそうで、こちらに関しては建替え時と売却時にも流すのを止める様にと言われています。府と仲介業者と売主である業者と話し合いをする予定をしていたのですが、売主が当日になり都合が悪く出席できないと言う手紙１枚を玄関に置いて出席しませんでした。
一週間前主人が電話した時にはやくざ口調でいきなり怒鳴りちらされました。年配の社長さんなのですが、恥ずかしいぐらい怒鳴りちらしてました。仲介業者さんにもお願いしているのですが、当の売主が全く常識外れで話しになりません。宅建協会にも再三相談に言っているのですが・・・。売主は府との話し合いが解決してから私たちとの話になるから関係ないと言い張ります。府に掛け合っているとか嘘もつきます。それっておかしくないですか？全く知らない顔で一度も連絡もいてきた事もないし、状況も聞いてこないし。近所で商売をされてる業者さんの対応とは思えません。家も近いし、やくざみたいな事を言うのでとても怖いです。仲介業者さんから週明けに内容証明を送りましょうと言われています。私はこの売主に配管をやりなおしてもらうのではなく、他に業者さんにお願いして代金を請求したいと思っています。それは可能なのでしょうか？

隣の家の建築に伴う資産価値減少について

投稿日 = 2006/7/08
題名 = 　隣の家の建築に伴う資産価値減少について
お名前 = 田中さとし
ご相談 =

一戸建て2階建て住宅に住む者です。南側にベランダがあるのですが今度その南側に家が建つことになりました。しかも3階建てです。
ただでさえ、土地の高さが２メートルほど私の家より高いのに3階建てですとベランダにはまったく光が差し込まないことが予想されます。CS放送のアンテナもつけているので電波障害で見れなくなると思います。
なによりも家の資産価値はあきらかに落ちてしまうと思われます。
こういったケースでは泣き寝入りするしかないのでしょうか。
それともある程度保証してもらえるのでしょうか。教えてください。

保証人について

投稿日 = 2006/7/06
題名 = 　保証人について
お名前 = オレンジ
ご相談 =

保証をお願いしたいと言われているのですが、
多少ローンの支払いがあっても、
保証人になれるのでしょうか？

貸家の明渡しについて

投稿日 = 2006/7/06
題名 = 　貸家の明渡しについて
お名前 = keiemuo
ご相談 =

転勤から帰るため、自宅の入居者に退去願いたく、不動産屋を通じ連絡したところ、解約の手数料を請求されました。解約成立後、手数料を支払うとの誓約書に捺印するよう送付してきました。宅建協会に尋ねると、業者との関わりは契約時に終了しているので、自分で入居者に解約を申し出ても良い、と言われました。そのため、資料を参考に文書を作り、入居者に送付し、突然では戸惑われると思い電話もしました。その時点では人柄も良さそうな方で、話も理解された様子でした。法律上、退去までは6ヶ月間の猶予があるため当方はその旨理解しておりますが、後日、会社名（形式のみ会社契約）で、本人が退去したくないので継続して居住したく、当方の申し出は受けられないとの返事で驚きました。契約書に、家主から退去を願う場合は、入居者には6ヶ月間の猶予があると記載されているので、当方としてはすぐにでも帰りたいところですが、待つしかないと考えておりました。家主の退去願いを断るということができるのでしょうか？子供の中学校を理由にしていますが、その地区に中学校はなく、同校区の他地域の方が通学には至便という状況です。

賃貸物件のさらに一部を賃貸する場合について

投稿日 = 2006/7/06
題名 = 　賃貸物件のさらに一部を賃貸する場合について
お名前 = のぶ君
ご相談 =

よろしくお願いいたします。現在、月24万円の賃貸住宅におります。事情があって一部屋を貸すことになりましたが、家賃契約をする際の家賃の計算方法はどのようにしたら良いのでしょうか？
単純に全体に対する占有面積で良いのでしょうか？
共有部分は考慮しないでも良いのでしょうか？
尚、部屋を貸すことに関しては、貸主さんの承諾は取ってあります。

新築物件購入時のトラブルについて

投稿日 = 2006/7/06
題名 = 　新築物件購入時のトラブルについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

瑕疵担保責任？

今年3月、某住宅メーカーの分譲住宅を購入しました。
引渡しを受け、引越ししてまもなく、メーカー担当者と共に住宅内の設備を点検中に床暖房が機能しないことが判明しました。
メーカーからは簡単な部品の交換で直ると説明を受けましたが、結論から言えば結局床を全部はがして工事をやり直さなければならないことになりつつあります。
なりつつある、というのは既に引渡後三ヶ月以上が経過するにも関わらず、結論や具体的な対応についてはなんら説明がないため確定していないからです。
何度クレームしても何度も何度も技術者を派遣して床暖房が作動しないことを確認するばかりで事態は一向に進展せず、メーカーの担当から聞こえてくるのは会社で予算がつかないため結論が遅れているなどといった話ばかり。メーカーとして果たすべき責任がなぜ会社の予算がゆえに客に対して対応が遅れる理由として説明されるのか、不可解です。
そんなメーカーの不誠実な対応もさることながら、私としては本件が契約上の通常の瑕疵担保責任の取り扱いをされることに疑問を感じています。
というのは分譲住宅は引渡しまでに1年近く経過しており、その間いくらでも試運転／チェック、不具合があれば取替え工事が出来たはず。実際、メーカー担当者からは「床暖房が作動しないことはずいぶん前から知っていたが、操作パネルだけ取り替えればよいと思っていたのでこんなことになるとは想定していなかった」というお粗末な話を聞かされています。そのとき実際に操作パネルを取り替えて作動しないことがわかれば、今やっているような作業や床をはがすような大工事は必要なかったのは明らかです。
通常「瑕疵」というと私は法律用語の「期待される機能が発揮されない」という意味での瑕疵より「住んでみないとわからない不具合」という印象が強いのですが、この感覚ではあらかじめ知っていたにも関わらずなにも対応せずにそのまま引き渡したものの取り扱いが住んでみないとわからない不具合と同じというのは納得がいきません。
具体的には既に引っ越して日常の生活をしていますので、一階リビングの床をすべてはがして工事する「補修」は無料で工事されればよいということでは済まず、実際住んでいる私たち家族は数日間その空間が使えなくなること、家具の移動、キッチンの備品の移動、清掃まですべて実際に作業として手間がかかる上、子供たちへの対処、同居する母など数え上げればきりがない有形無形の損害を被るではないか、と憤っている次第です。
当初は有名メーカーの名にかけても早急に誠意ある対応をしてくれるだろうとあまり気にしていなかったのですが、度重なる依頼にも関わらず放置されている／明らかな手落ちなのに社内の予算がつくつかないが左右している／知っていたのに何もせず引き渡した／とにかく床暖房が機能するようにすれば責任は満たしているという態度　が明らかになるにつれ、結局大々的にクレームしない限り何も対応しないのだと確信するに至りました。
このような場合、心情的には契約上の瑕疵担保責任の充足に加え、派生して出てくる実費の負担、損害賠償を求めることも出来ると思う／思いたい　のですが、実際過去の事例や法律、業界の常識に照らしてどうなのか、専門家や事情に詳しい方のアドバイスをいただきたいと考えています。
よろしくお願いいたします。

不動産事業者とのトラブルについて

投稿日 = 2006/7/06
題名 = 　不動産事業者とのトラブルについて
お名前 = 立腹！営業マン
ご相談 =

初めまして。昨年７月、マンションを売り保留地に一戸建てを建てました。
この時の不動産屋（～住宅）、営業マンに対し不信感を抱いています。
相談に乗ってください。
事象と問題点を時系列に羅列していきます。

04/11/??　土地（保留地）と建物の契約
04/12/??　知人を営業マンに紹介－紹介料１０万の約束
05/04/25　土地代金の支払い
05/06/??　マンションを売る契約
　　　　　このとき、土地・建物に関わる全ての清算書を請求し受け取る。
・土地・建物の登記料
・05年の固定資産税（\0と記入されていた）
・マンションの仲介手数料
05/07/25　マンション代金の受け取り
建物代金の支払い
　　　　　このとき、上記清算書の支払いを全て終える。

　　問題点
　　　　①契約書の収入印紙代が足らないと連絡あり
　　　　　→？？？と思いながらも３万弱を支払い
　　　　②05年の固定資産税約７万を支払えと連絡あり
　　　　　→清算書では\０となっている
　　　　③マンションの仲介手数料が５万足らないと連絡あり
　　　　　→清算書の額より５万少なく払ったのを覚えており、領収書も
その通りだったため、５万支払う
　　　　④紹介料１０万を支払えと連絡入れる
　　　　　→持って行くと答えたが、その際、②の固定資産税の詳細も
　　　　　　持参しろと言ったところ、来ない

05/11/??　土地の住所表記変更
06/02/??　登記簿、登録代金の請求（司法書士より）

　　問題点
　　　　⑤何の連絡も無しに、司法書士から封筒が届き、登記簿と
　　　　　登録代金の支払い請求書が入っていた。
　　　　　→清算書の額は全て払っているのに、いきなり請求書が届く
のは？？？

06/04/??　営業マンに登記簿渡す（抵当権の変更手続き？）

　　問題点
　　　　⑥紹介料はどうなっていると聞いたら、②と相殺したと回答。
　　　　　→差し引きで３万程度残るはずと言ったら、あれ？固定資産税の
　　　　　　方が高いと勘違いしていましたと答える。
　　　　　　固定資産税は清算書に\0と書いてある、相殺するにしても、
　　　　　　計算書（日割り）を持ってきてからだと言うと、それから
　　　　　　音沙汰なし。
　　　　⑦登記簿の預かり書無し

06/06/20　銀行から変更手続きの完了通知

　　問題点
　　　　⑧銀行から登記簿と司法書士からの請求書２枚を取りに来い
と言われた
→不動産屋の営業マンが持ってくるのが筋なので、そちらに
　連絡を取ってくれと伝える
　　　　⑨それから音沙汰無し

長々と申し訳ありません。清算書を以って清算してから度重なる
請求があり、しかも、途中からは不動産屋を通さず、封書で請求書が
司法書士より送られてくる、または、銀行から連絡が来る始末。
なぜ司法書士の請求書を銀行に送ったかも疑問です。

相手は男性で、請求ごとは家内しか連絡しない。私から再度連絡し
詳細説明を求め、疑問点の回答を私の携帯に連絡しろと伝えているが、
家内に連絡するか、音沙汰がなくなるかのどちらか。腹が立って
仕方がありません。登記簿・紹介料・固定資産税の計算書も持って
こない。
もともと清算書にない金額なのですが、支払う義務はあるのでしょうか。
（向こうが言う通りに払うと、約３０万（紹介料と差し引きで２０万）
　支払わなくてはなりません。

どうか、回答をよろしくお願いします。
以上

中古マンション購入後のトラブルについて

投稿日 = 2006/7/06
題名 = 　中古マンション購入後のトラブルについて
お名前 = 哲也
ご相談 =

　よろしくお願いいたします。
　不動産業者より中古でマンションを購入しました。平成三年に建てられたものです。仲介はそのマンションを建設した会社のグループである不動産流通会社です。
　先週入居しましたが、ユニットバスでいったんシャワーのお湯を止めて再び出すと熱湯が出てくるという不具合が確認されました。また、インターホンのボタンを玄関で押すとざらざらした雑音が響き、壊れている模様です。またインターホンの室内側の端末（電話も兼ねる）も、インターネット用のパソコンとの配線口がいかれた状態で、一度配線をすると、苦労しないと抜けない状態になっていました。
　このようなことを売主の業者の方に伝えましたところ「話は伺うが、どこまで責任をとれるかはわからない」旨言われました。
　売買契約書ではもちろん瑕疵担保責任が記載されていますが、上記のようなケースではそれに該当しないのでしょうか？
　なお、内覧の際にはガスや水道は通っておらず、ユニットバスの不具合は確認できる状態ではありませんでした。インターホンについては（しておけばよかったのですが）、それがきちんと機能するかどうかチェックしていませんでした。
　以上、どうかよろしくお願い申し上げます。

融資について

投稿日 = 2006/7/05
題名 = 　融資について
お名前 = ｐ
ご相談 =

独立したいと思い、店舗を探してました、
いい物件があったので、借りたいと思ったのですが
融資を受ける際に、新しい店舗の平面図などがいると
言われました
融資を受けないと、敷金も払えない状況なのですが
こういうときは、どうすればよろしいでしょうか？
手付金を払って、契約書に融資後に残りを払うというのは
可能でしょうか？
宜しくお願いいたします

店舗の原状回復について

投稿日 = 2006/7/05
題名 = 　店舗の原状回復について
お名前 = Nicole
ご相談 =

賃貸しているテナントさん（ラーメン店）が退去することになり、原状回復の点で折り合いがつかず、困っています。　
前賃借人が体調を崩し、現賃借人にオーナーチェンジした居抜きでの入居でしたが、厨房設備や外壁の看板等は入居前からあったもので自分が設置したわけではなく、自分が新しく設置した物以外は撤去の必要がないと主張します。　
また現賃借人は敷金以外前オーナーに支払っていないそうです。
　
こちらとしては、厨房設備や看板等は撤去を要求しており、仲介業者にも間に入ってもらい話をしていますが、管理業者ではない為、なかなか結論が出ません。

　契約書は現オーナー入居時に新しく交わしましたが、居抜きについての明確な記載はなく、よいアドバイスを頂ければと思っております。　宜しくお願いします。

離婚に伴う所有権の移転について

投稿日 = 2006/7/05
題名 = 　離婚に伴う所有権の移転について
お名前 = くじ
ご相談 =

はじめまして、くじと申します
私には6年ちょっと一緒に住んでいた内縁の妻がいますが、こんど別れることになりました
相談は今住んでいる持ち家のことで、私の名義で購入し私がローンを組んでいる状況です
別れるにあたり家のローンは妻が払っていくので、私は家を出ることになりましたが、この場合名義変更はどのようにすればいいのでしょうか？
相続や財産分与という形は取れないのかと思っていますが、贈与となるとお金がすごくかかるのでしょうか？
わからないことばかりで恐縮ですが、よろしくお願いします

私道の舗装について

投稿日 = 2006/7/04
題名 = 　私道の舗装について
お名前 = skoba
ご相談 = 家の前が私道になっております。購入時､建築会社が舗装するという約束がありましたが、つぶれてしまいました。今回市の補助を受けれることになり、申請をしようとしましたが、私道を持っている不動産屋がそのことを了解しません。理由は私道に面した家で、私道持分を持っていない人がいることになる。よって、市の書類には承諾できない。理由は第三者の通行を認めることにより、現在私道持分を持たない人が今後これを理由に私道の権利を買わない可能性があるため。そもそも私道持分を持たない人の通行や、水道工事なども対価を払わない形での使用を認めたくない。ということです。対処方法があればお教えいただきたいと思います。以上

家賃の値上げについて

投稿日 = 2006/7/04
題名 = 　家賃の値上げについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

　店舗の家賃の値上げについてなのですが、
居酒屋を始めて１年半ほどたちます。
大家さんが亡くなられましたので、お孫さんが相続したみたいなのですが、契約書の更新のときに、家賃を引き上げるつもりだと聞かされました。
　もともと、店舗の広さの相場より安いのですが、それには理由もあり、前大家さんとは話し合って家賃の値上がりがすぐにないようにお約束いただいております。（口約束ですが、善意の第三者の証人がいます）最初の契約書には、家賃の値上がりなどは協議の上で、とあります。（新しい契約書は、あまりにも適当な部分がありましたので、直していただいております。）
　現大家さんはなにがなんでも値上げをするみたいで、お話し合いも平行線です。私どもは、どうしても値上げするならもう少し何年かしてからにしていただきたいのです。

　はっきり言って、相場にあった家賃であったら、お借りすることはなかったのです。安めに設定して１，２年で値上げなんてありえません。
　私どもは、家賃値上げに合意しなくてはいけないのでしょうか？

隣室の自殺に起因する退去について

投稿日 = 2006/7/04
題名 = 　隣室の自殺に起因する退去について
お名前 = 匿名希望
ご相談 =

先日、私の住んでいるアパートの隣の部屋の人が自殺されました。実は、私が今のアパートに引っ越してから二人目なんです。しかも前自殺した人は反対の隣の部屋の人です・・・自殺部屋に囲まれてしまい、やはりいい気分はしませんが、変な物件を紹介されたという怒りもこみ上げてきます。
こういった場合、退出費用等は弁償して頂けないんでしょうか？また、すぐに退出する場合でも１か月分の家賃を払わなければいけないのでしょうか？

仲介手数料について

投稿日 = 2006/7/04
題名 = 　仲介手数料について
お名前 = だだだだん
ご相談 =

結婚が決まり、二人で彼の家に入居することになったので大家さんに居住者増員の相談に伺いました。快く承諾していただたのですが、その際これまでの部屋のままだと狭いのでとなりにある広い空き部屋に移ってはどうかと勧められました。どちらも同じ大家さんの物件です。敷・礼と退去費の条件を大家さんと交渉して決め、借り替えることにしました。ただし再契約の手続きは不動産会社へと大家さんにいわれたので、不動産会社へいくと、さらに仲介手数料1ヶ月分も請求されました。このような場合も、仲介手数料を支払わなければならないのでしょうか。今回大家さんからの直接紹介で、直接交渉だったので「仲介」の認識はないのですが。
教えてください。

セットバック部分への駐車について

投稿日 = 2006/7/04
題名 = 　セットバック部分への駐車について
お名前 = 教えてください
ご相談 =

去年、カースペース付の中古物件を購入したものですが、セットバック部分が溝で囲まれており、その部分で車庫証明を取り駐車しています。所有権は持っているのですがご近所からの苦情が絶えません。
もしも、セットバック部分に駐車してはいけないのであれば、仲介業者と売主に賠償してもらおうと思いますが、仲介業者と売主は前の住人も駐車していたので問題はないとのこと。実際はどちらが正しいのでしょうか？

物件購入時の相談先について

投稿日 = 2006/7/04
題名 = 　物件購入時の相談先について
お名前 = yuka
ご相談 =

中古物件の購入のことで、質問させて頂きます。
2日めに事務所で申し込みをしに行ったですが、その時、重要事項の説明を見るように渡され、金額の話になり、もう少し安くしてもらえないか頼んで、金額も決まったのですが、仲介業者なので、そこで決まると思っていなかった。もっといろいろ交渉して契約書みたいなのにサインとかしたら、契約と思っていたのですが、申込書の下のところに契約金として400万とかかれ、近日中に銀行に振り込んで下さいといわれたのですが、家に帰ってよく考えてみると、たった2日で
契約してしまうつもりはなくただ申し込みをしに行っただけなのに、向こうのペースに乗せられてしまいました。

預ける金額も20％超えているし、お金の保証が講じないにしてあり、事務所も最近始められた人みたいで、有限会社で、重要事項の説明の時も主任者証を見ていないし、いい人そうで疑って悪いと思うけど、いろいろ心配なところが出てきて、慎重すぎても先に進まないとは思うのですが、細かい疑問に答えて相談に乗ってくれる人がいないので困っています。
主人は銀行のローンの審査の人に聞くといっていますが、銀行で聞けばわかるのでしょうか？
業者が破産して420万も保障なしで泣き寝入りになることはいやなので銀行に手付けも借りることにすれば、銀行もつぶれそうなところに出すことはしないはずだからと、主人は銀行に頼っています。
銀行は主人を調べるだけのような気がして、それを払う業者までは調べないような気がするんですが、どうなのでしょうか？
あまり銀行だけを頼ってもいけないと思うのは心配しすぎでしょうか？
相談にのってくれるところはないでしょうか？
分かり難い文章ですいません。
どうか宜しくお願い致します。

私道の持分について

投稿日 = 2006/7/03
題名 = 私道の持分について
お名前 = やまちゃん
ご相談 =

現在購入を検討している古屋付きの土地が私道に面しており、購入後は建て替えを予定しています。
私道は約４ｍありセットバック含むとなっています。私道に対しての所有権がついていないので不動産業者に相談しましたが現在の所有者も私道については所有していないし、また近隣の方も所有していないので問題はないとのことですが将来の評価額についても悪影響はありませんでしょうか？
その私道は公道と公道を結ぶ私道で両脇に１５件程度の家屋が建っています
所有者が変わっての建て替えは可能といわれました

ご回答のほどよろしくお願いいたします

土地活用について

投稿日 = 2006/7/03
題名 = 　土地活用について
お名前 = 匿名
ご相談 =

　はじめまして、農家ですが、父も高齢になり兄弟で手伝いをしていますが、相続の事を考えると、20年間現状を維持しなければなりません。このような事は次の世代の負担になります。
　そこで土地活用を考えています。個人的には健康増進施設で運動療法に関わりたいと考えています。
　がしかし、調整区域に立地条件の畑があります、この場合は調整区域から外れなければならないと思います。この手続きについて、良いアドバイスがあればお願いします。

契約後の契約内容変更について

投稿日 = 2006/7/03
題名 = 　契約後の契約内容変更について
お名前 = ひかり
ご相談 =

賃貸契約書に押印し、敷金や前払い家賃、手数料などを全て払い込んだ後に、大家さんから契約の一部変更に応じるよう連絡がありました。
変更箇所は設備の修理などは全て借主負担という内容です。
物件は築十数年になる一戸建ての中古物件なので、正直なところ不安です。
入居予定日まで間もないため準備も業者の手配や買い物などの準備も進んでおり、現在借りているところの解約日までも時間がなく困ってしまいました。
まだ承諾はしていないのですが、このような場合にはど大家さんの申し出に応じる以外に手はないのでしょうか？
どうかアドバイスをお願いいたします。

立ち退きについて

投稿日 = 2006/7/03
題名 = 立ち退きについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

30年以上前から、家屋と工場（土地を含む）を借りていますが、貸主さんから、これらすべてを処分（売却）したいので、退去して欲しいと依頼がありました。
現在のところ新たに家屋や工場を建てる資金もありませんので、現実は立ち退き出来ない状況です。
このような状況の場合、貸主さんの希望は正当な事由と見なされ、賃貸契約の継続が出来なくなるのでしょうか？

新たな賃貸契約時の交渉について

投稿日 = 2006/7/03
題名 = 　新たな賃貸契約時の交渉について
お名前 = ＴＳ
ご相談 =

初めまして。今回はこれから契約する内容について、
強気で断って良いのかどうかを教えて頂きたく宜しくお願いします。

少々長いですが、現在の状況です。
この度、最初に居住した時の大家が変わり現在居住している部屋について、新規に契約を交わす必要が発生しました。
通常ですと契約は次の大家に引き継がれるはずなのですが、今回は少々特殊で該当物件が私が引っ越した時点で競売物件となっていました。
既に競売になっている物件に入居した場合、所有者が変更になった時点で全ての前契約は解除され継続できず、居住権も主張できないとの事でした。
（因みに契約時点ではそのような特記事項や注意も受けず、騙されて入居しています。）
その件は、別途話し合いをしてある程度決着がついていますが
この様な状況の為、新大家と全く新しく契約を交わさなければならない状況になっています。

問題は、その契約内容に法人への賃貸契約と思われる内容がちらほら記載されている事です。
手広く物件を扱っている為か、個人・法人共通の契約書を提示してきたようでした。
特に「（条件提示）に違反した場合、違約金として家賃の6か月分を請求し、退去させる事ができる。」との条項があり、契約する気になれません。
（条件提示の部分は、違約する事は普通ないかと思える内容ですが、「会社整理の場合」等があり個人契約としてはありえない内容もありました）
他にも誤記や重複しているような内容があり、とても素直に契約できる内容ではありません。

今の所、契約内容を見直すように、新大家には要求しています。
しかし、現在の状況にも書いたとおりの状況で、未契約で住んでいる為、どれ程強気に出ていいのか。
また、今回特に契約をしたくない理由である、6ヶ月の違約金というのは妥当なのか。
或いは、前契約をそのまま新大家に継続させる事はできるのでしょうか？
ご教授頂けると嬉しいです。

私道について

投稿日 = 2006/7/03
題名 = 　私道について
お名前 = ゴン
email = rtj@club.to
ご相談 =

私道について教えてください。
私の家は一本道から奥まったところにあり、いわゆる私道を通って家に入るという形になります。隣家の方も同じくその私道を利用しています。そしてその私道は他の方の土地です。
先日、測量設計の会社の方から郵便が届きました。

内容は、
　私道を分筆登記し、共有分割を行い、私と隣家の土地とする。
　測量・分筆登記、費用は市負担で行うが、所有権の移転等の登記費用は新たに土地を取得する方々の負担となり土地代金は条件付きで無償譲渡となる。
　所有権移転の委任状1枚と、住民票1通を用意すること。
と、書かれていました。

一体、これはどういうことなのでしょうか？
突然の郵便物にとまどっています。
どうか、郵便内容の解説と、今後の対応方法を教えてください。
どうぞよろしくお願いいたします。

更新拒否について

投稿日 = 2006/7/03
題名 = 　更新拒否について
お名前 = saito
ご相談 =

私の家に隣接して空き一戸建があり、借家として2年更新契約で貸しておりましたが昨年、嫁の親が介護必要となり引き取ることになりました。
11月3日に更新期日を迎えるますので今年の2月11日に借主様・保証人様・家主の三人で更新をしない理由を話し会ったのですその場は判ったと返事を貰いましたが（保証人様も納得しました。）後日、再確認の意味で借主様にお伺いしたらそんな事は聞いてない当時酒を飲んでいて覚えてないと一喝され、そこで保証人様に相談したら間違いなく更新しない事は納得している筈だと言っておりました、この様な場合スムーズに期日を迎え契約解除となれるのか少し不安に感じます。
対策としては当時話し合った際の書面を内容証明で借主・保証人双方に本日送付しました。

上記ケースのアドバイス等ございましたらお教え願います。

購入時の交渉方法について

投稿日 = 2006/7/02
題名 = 　購入時の交渉方法について
お名前 = 匿名
ご相談 =

現在、中古一戸建住宅の購入を考えています。
現物も確認し、購入金額の交渉で大体の金額が決まり安心していたところ、金額交渉した約３時間後に不動産業者から電話が有り社長の指導で購入金額を「後１００万円上乗せ出来ないか」と連絡が有り、「それは出来ない」と断ると、購入を２～３ヶ月待って、その間に私の購入希望金額になるように社長と交渉する。との返事でした。
・こう言う事は不動産業者との交渉で有ることですか。
・これから、この業者との交渉はどう進めて行けば良いでしょうか。　
　宜しくお願いします。

立ち退き時の敷金返還について

投稿日 = 2006/7/02
題名 = 　立ち退き時の敷金返還について
お名前 = 匿名
ご相談 =

現在住んでいるアパートが老朽化の為取り壊されることになりました。
敷金の返却についてご相談をさせてください。
・3ヶ月以内に出て行って欲しい
・向こう3ヶ月間の家賃は要らない(９月いっぱいまで)
・引越し費用は全額不動産負担
と言われました。
敷金の返済は無いと言われたのですが、今住んでいる家を現状回復する必要がないのに敷金が返ってこないのはおかしいのではないでしょうか。
それとも、こういう状況の場合は返ってこないのが当たり前なのでしょうか…。
ご存知の方、お力添えをいただければ幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

保証人の変更について

投稿日 = 2006/7/02
題名 = 　保証人の変更について
お名前 = 匿名
ご相談 =

今年２月に友人と飲食店を開店しました。
その際に、店舗、友人の住居、自分の住居の３軒を借りました。
店舗と住居１軒の借主が友人で、私がその２軒の連帯保証人に
なっているのですが、諸事情があり私はお店を辞めることになりました。友人を疑うわけではないのですが、事業もこの先どうなるのか分かりませんし、やはり２軒の保証人になっているのが気がかりです。
契約は２年間でまだ更新まで１．５年残っている状態です。
新たに再契約等ではなく、更新まで待たずに連帯保証人の変更をすることは可能なのでしょうか？

離婚に伴う名義変更について

投稿日 = 2006/7/01
題名 = 　離婚に伴う名義変更について
お名前 = くぅ
ご相談 = 離婚に伴う名義変更についてお尋ねしたいのですが、離婚が決まり話し合いの結果、共有名義で購入したマンションを嫁名義にし嫁がそのまま住むということになりましたが、なかなか変更の許可が取れず名義変更の手続きが終わるまで戸籍は抜けないと言われたのですが実際のところどうなのでしょうか？

賃貸名義の変更について

投稿日 = 2006/7/01
題名 = 　賃貸名義の変更について
お名前 = ふな
ご相談 =

借家に夫と２人で住んでいるのですが、最初にこの家を借りる際、夫がカード会社の審査に落ちてしまい（家賃はカード払いという条件でした）入居審査が通りませんでした。
夫の職業は、自由業ということもあり、収入が安定していないので、カード会社の審査はおそらくその辺りの理由で通らなかったんだと思われるので、本当は私の名義でカード会社へ申し込みをしたかったのですが、結局夫の勤め先の会社名義でその家を借りるということを不動産屋に進められ、話がその方向で進んでしまいました。

ところが、引越しから半年で、この度はその会社を移籍（系列会社へ移動）することが決まり、家を借りる名義を変えなくてはいけなくなってしまいました。
夫の名義では最初に審査が通らなかった経緯があったので、カード会社の審査に通るかどうかは分かりませんが、一応固定収入で会社勤めをしている私の名義、もしくは私の両親の名義など、なんとか個人名義で借り直しが出来ない物かと、不動産屋の担当に相談したところ「大家さんが会社（勤め先）名義でないと駄目」と言っているとのこと。

そこで、移籍先の会社名義で申し込んだところ、移籍先の会社は出来たばかりの会社だからという理由で入居審査が通りませんでした。

元々、勤め先の名義で借りていた家なので、職場を変る際に出て行かなければいけないと言われてしまえばそのとうりだと思います。
ただ、会社を変ったとは言え、雇い先が変っただけなので、なんとかもう少し今の家で暮らし続けたいのですが、この場合はどうにもならないのでしょうか？

悪臭に起因する契約解除について

投稿日 = 2006/7/01
題名 = 　悪臭に起因する契約解除について
お名前 = みみー
ご相談 =

土地購入にあたり、手付け金100万円を売主に支払いました。契約時、買い主に説明すべき事項で「近所の工場から風向きによって臭うときがある」と説明を受けました。後日、現場見学した時臭気が充満していたので程度が違うと解除および手付金の返還を求めました。買主は、説明はしたとの回答で契約どおり手付金は頂くとのこと。この契約では、建物を依頼している建物会社と土地を任せられている不動産が仲介に入りましたが、私たちが、コールタールの臭いがすると苦情入れるまで知らなかったと言われました。
契約は手付け解除となっていますが、契約白紙になってほしいので不動産を問うことはできないのでしょうか？建物会社さんは建物代に100万円埋め込む提案をしてくれました。しかし、土地が見つかるまでの期間に建売に変更するかもしれないので、手元に返ってこないと心配です。良い解決方法があればアドバイスをよろしくお願いします。

駐車場の仲介手数料について

投稿日 = 2006/7/01
題名 = 　駐車場の仲介手数料について
お名前 = sato
ご相談 = 先日、新しい住居を見つけて、契約をしました。散々、駐車場の話をしていたのに、契約書に駐車場を借りる記載がありませんでした。それを伝えて、契約書を作成しなおしてもらったのですが、明細を見ると「７月日割りの駐車場代・８月分駐車場代・仲介料」とありました。同じ敷地内の中にあるのに、仲介料ってとられるものなのでしょうか？アパートの仲介料もとられて、駐車場も別にとられてって普通なのでしょうか？今までそんなことなかったのでわかる方、教えてください。お願い致します。

境界トラブルについて

投稿日 = 2006/7/01
題名 = 　境界トラブルについて
お名前 = Kokoneko
ご相談 =

初めまして。

右隣家とは測量を終え、杭を打ってあるのですが、
左隣家の人が、境界線の測量を認めず、もう長年が過ぎています。

数年前、隣人が「防犯目的」と言って、うちとの境にフェンスを立てかけました。その時は、よく分からずフェンス立てかけを了承してしまいました。

フェンスはただ、立てかけてあるだけで、土中に打ち込んであるものではないので、近年、それが老朽化してうちのほうにどんどん傾いてきていますが、固定をするための補強などは認めたくありません。

また、もし将来的にこのフェンスが倒れてしまった場合。測量を認めない限り、再設置を拒否したいのですが、補強拒否や再設置拒否は法的に可能ですか？

再設置でもめた場合は、相談先は弁護士さんでしょうか？よろしくおねがいします