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地盤改良費用の正当性について

投稿日 = 2006/7/31
題名 = 　地盤改良費用の正当性について
お名前 = 素人
ご相談 =

家を建てることになり、不動産業者に仲介をしてもらい別の業者から土地を購入しました。
購入前の不動産業者の仮見積もりでは地盤改良費として80万円が計上されていました。実際に業者に地盤調査をしてもらい必要な改良にかかる費用の見積もりが提示されたのですが、大幅に金額が上がり、倍以上の175万円でした。しかも、当初は200万近くの見積もりが出てきたので安くしてもらった結果が175万円ということでした。
柱状地盤改良工で、改良長が6m・改良径が600mm・本数が36本だそうです。埋め立てる前は水田でしたので地盤が弱いということですが、埋め立てる前が水田だからと言ってこんなに本数が必要なのか、金額もこんなにかかるのかわかりません。
金額について自分で調べてみたのですが、175万というのはあまりにも高いような気がします。しかしながら、クレームをつけようにも本当の相場もよくわかりませんし、知識も全くと言っていいほどありません。
お金によゆう
詳しい方、この金額について妥当な額であるのかどうか、アドバイス等お願いします。

犯罪に利用されていたと思われる物件について

投稿日 = 2006/7/27
題名 = 　犯罪に利用されていたと思われる物件について
お名前 = 匿名
ご相談 =

福岡からです。
土地購入を決め、重要事項説明を受け、手付金（１割）を払いました。
更地渡しなので、解体していたら無数のクレジットカード、
キャッシュカード、通帳が出てきました。犯罪者が以前住んでいたみたいです。
仲介の不動産会社も知らなかったみたいで。売主は知っていたみたいです。ちなみに解体業者（売主の知り合い？）も知ってました。
本日、写真撮影のため、たまたま居合わせたからわかった事で、
買主の私は戸惑ってます。
知っていたら購入を控えていると思います。

今後の対処法、アドバイスできましたらお願いします！
出来れば、そこで暮らしたいと思ってます。

火災による契約解除について

投稿日 = 2006/7/26
題名 = 　火災による契約解除について
お名前 = なべさん
ご相談 =

ビルオーナーです。
テナントの飲食店から営業中に火災が発生し、店舗が全焼しました。契約書に物件が滅失した場合は、催告なしに契約解除とありますので、即刻、契約解除通知をテナントに内容証明で送りましたが、先方は、ビルが無くなった訳ではない、改装すれば使えるとの理由から、契約解除を無効と主張しています。
契約解除は成立するのでしょうか？

敷地内に設置されているブロック塀に対する対応について

投稿日 = 2006/7/25
題名 = 　敷地内に設置されているブロック塀に対する対応について
お名前 = 山ちゃん
ご相談 =

初めてご相談させて頂きますが、宜しくお願いします。。。

これから新築工事の着工に入るのですが、隣家との境界に７段積んだブロック塀があり、そのブロックは以前ここの土地に建ってた家の時に使われてたものなので、かなり老朽化しており、一番下のブロックと土のところに隙間が出来、しかもブロックをあとから１つだけはめ込んだりしており、地震があれば倒壊する恐れを感じました。
今回、３区画販売であとの２件の新築工事が進んでおり、我が家の土地に建材やら大型ゴミをブロック塀沿いに積み上げてましたので、ブロック塀のその状況が見えずわかりませんでした。
私たちは、早くゴミや建材を取り除くように何度も要求してたのですが、いつまでも放置されており、営業とももめました。
ようやく更地の状態になったところを確認出来たとこです。
このブロックは我が家側の敷地にあり、もし隣人側に倒壊したりして車とかを傷つけた時、賠償責任が発生します。
業者はブロックそのものをやりなおす気はまったくないようですが、この場合、どのように対処すればよろしいでしょうか？

境界の明示について

投稿日 = 2006/7/14
題名 = 　境界の明示について
お名前 = たか
ご相談 =

境界の明示について質問させていただきます。

最近、土地の契約を済ませた者です。
今後、残金を支払い土地の引渡を受ける予定ですが、先日、仲介である不動産会社より、「隣接の土地所有者より境界立会の押印がもらえない」という連絡が入りました。
隣接者は現況の境界杭の位置には納得しているらしいのですが、そんな書類には実印は押せないという言い分だと言うのです。不動産会社としては、その様な書類がなくとも所有権移転は出来る、特に大きな問題ではないと言うのです。

当方としては、後々、隣接者とトラブルとならないように、「筆界確認書」のような境界に対する隣接者からの了解を得た書面を望んでいます。
また、土地の売買契約書にも（境界の明示）という条文があり、「売主は、買主に対し、残代金支払日までに、本物件につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。」とあります。

よって、ここでお聞きします。
隣接者からの書面による了解が得られない事（どんな理由にせよ筆界確認書に押印しない）は、契約書にある「売主は、買主に対し、・・・、境界を明示します。」といった条文に違反するのではないのでしょうか？
また、「境界の明示」とは隣接者からの了解が得られなくとも、「境界の明示」は出来るのでしょうか？
「境界の明示」とは、境界を明確に示す事であり、その示し方は売主側の自己満足によるものではなく、隣接者も認めるものではないのでしょうか？

当方としては、多額の資金を準備して土地を購入するため、後々のトラブルの要因となるような事は、避けたいという思いがあるため、このような質問をさせていただきました。

よろしくお願いします。

ブロック塀を勝手に設置された場合について

投稿日 = 2006/7/11
題名 = 　ブロック塀を勝手に設置された場合について
お名前 = 課長　島耕作
ご相談 =

土地の境界線について
先般、子供の将来の為土地を購入しました。
建物は子供が大きくなったら建てればと考えてましたので土地は更地のままにしてあります。
先日、隣の方が家を建てられたのですが境界線上ではなく、私どもの土地にブロック塀を建てているようでそのブロックに鉄柵をつけたいと不動産屋経由で話がありました。私どもの土地内にブロックを積まれたのもこのとき初めて知らされたのですが、これは違法ではないのでしょうか？境界線上にブロックを詰まれるのでしたら私どもに相談があっても良かったのにと思うのですが、境界線を越えてのブロック塀の積み上げは納得がいきません。その不動産屋は当初その土地を分譲されていたとこですが、隣人さんは建売で購入されたと思います。おそらく隣人さんは私どもの土地を侵しているとは思ってなく不動産屋が勝手に私どもの土地にブロック塀を積み私どもを強引に説得させようと考えているのではないかと思います。
つきましてはこのブロック塀と柵を隣人の土地内に移動するように手続きは可能でしょうか？
何せ不動産のことは素人なのと境界線でのトラブルは長引く可能性がございますのでご教示いただければと思います。

私道の分筆ミスの責任について

投稿日 = 2006/7/11
題名 = 　私道の分筆ミスの責任について
お名前 = シナモン
ご相談 =

１５年前に私有道路付の土地をある工務店から三軒で買いました。
我が家はその土地の入り口に位置し、隣に狭い市道があったのですがゆったりとした私有道路で出入りしたく、工務店の社長の勧めで私有道路の三分の一の権利を得て分筆しました。
ところがこの度一番奥の家が売りに出したいとのことで調べたところ、この私有道路は本来奥２軒のものであるべきで三分筆されてては奥２軒の家の売却が出来ないとわかりました。
工務店に相談したところ、はじめに三分筆したミスは認めたものの対処策として
①我が家の私有道路の権利を放棄してもらって
奥２軒の共同所有とし、我が家は通行地役権で出入りする。
②全て市に提供して市道とする。
でした。
工務店にだまされて１５年間も税金を納めた挙句、購入時と全く違う条件を提示されています。
どう対処したらいいでしょうか？よろしくご回答お願いいたします。

傾斜地の地盤について

投稿日 = 2006/7/11
題名 = 　傾斜地の地盤について
お名前 = ピーチソング
ご相談 = 家を建てたくて、土地を購入しようと思っています。現在、検討中の土地（古家あり）があるのですが、その土地について悩んでいます。そこは、北側が公道に面しています。そして、道路との高低差があります。道路よりも高くなっています。それほど急ではないのですが、坂道の途中にたっているので、平らに埋め立て？をしてあります。低い側に地下車庫がついています。もともとは山林だった土地らしいのですが、地盤のことが気になります。こういった高低差のある土地は注意が必要だとよく聞くのですが購入前に地盤調査をするわけにもいかず、悩んでいます。こういった場合、どうやって判断するべきでしょうか？よろしくお願いします。

位置指定道路の営業利用に対する制限の可否について

投稿日 = 2006/7/10
題名 = 　位置指定道路の営業利用に対する制限の可否について
お名前 = masakin
ご相談 =

現在位置指定道路の利用を巡って困っています。
位置指定道路の開発背景としては3年ほど前に8棟の分譲住宅及び、元の土地所有者のために位置指定道路を不動産会社が開発、申請し、分常時に各戸に共同所有権が割り当てられました。42条1項5号道路　登記簿には公衆用道路と記載あり。
位置指定道路の幅は６ｍ、元の土地所有者が8/16の所有権、残り8戸で1/16づつ共同所有をしています。
位置指定道路の接道部分は主要県道で交通量の激しい道路です。この県道と、位置指定道路に面した土地にガソリンスタンドができることになりました。
この土地の所有者は位置指定道路の共同所有者の一人で8/16の所有者です。
ガソリンスタンドは資本金約1億円、年商約100億円の会社です。
このガソリンスタンドが県道から客を入れ、位置指定道路から客を出すことになりました。ガソリンスタンドの土地の所有者以外はガソリンスタンドから出口として、位置指定道路を利用しないでほしいと考えています。
ところが、ガソリンスタンドは位置指定道路は誰が通行してもかまわない道路という理由で利用を決めています。この計画は住民からの質問で明らかになり、質問しなければ説明するつもりがなかったようで、一方的主張で住民に通知から3週間程度でオープンする予定になっており、来週には開業予定です。
また、今後話し合いの余地はないとガソリンスタンドから言われております。
通常の生活の通行とカービジネスで平日1日500台程度、休日は倍の利用者が位置指定道路を通行することは住民で納得がいっておりません。位置指定道路を逆手に取られ営業に利用されても位置指定道路の所有者は我慢するよりほかにないのでしょうか？
ちなみに、道路の補修等についてもガソリンスタンド側は考えておらず、住民から要求しても判子も押してない書類を送りつけてきてお終いになっています。
ガソリンスタンドの常務が出てきてそのような調子なので話し合いによる解決は難しい場合住民はあきらめるしかないですか。企業倫理も何もない会社のためにいやな思いをするのはまっぴらです。よきアドバイスをお願いいたします。

耐震偽装物件に関する補償について

投稿日 = 2006/7/10
題名 = 　耐震偽装物件に関する補償について
お名前 = butaman
ご相談 =

昨今話題の姉歯物件に大当たりしてしまいました。
３年前に購入の物件です。売主は当時の販売価格から原価償却を引いた相当額で買取に応じ、今月退去の予定です。
しかしながら、損害賠償・慰謝料等の相当分が加味されていないようです。例えば、地価にしても当初より相当額の値上がりがあり、当方としては何の問題も無ければ、損失は無かったはずです。また、この事により、住民は引越をしなければいけないし（引越費用は自腹です）新居に移ることにより生活の基盤も大きく変わります。通勤時間の延長等精神的な負担が数々発生します。買い取って貰えただけでもありがたいと思うのか？この精神的な苦痛を損害賠償または慰謝料として請求可能なのか？とても悩んでおります。引越を控え、やらなくても良いことをやらなければいけないという精神的なストレスでノイローゼになりそうです。良いアドバイスが頂けたら…と縋る思いで相談させて頂きます。よろしくお願します。

違反建築物売却の責任について

投稿日 = 2006/7/09
題名 = 　違反建築物売却の責任について
お名前 = 違反建築物に悩む
ご相談 =

アドバイス、よろしくお願いいたします。
３ヶ月ほど前に、建売中古住宅を大手不動産会社の仲介で
購入しました。
入居後に違反建築物（（軽量）鉄骨造であるべきなのに木造）だと言う事が判明し、不動産会社に『これは告知事項ではないのか』と談判し、手数料の返還という打診を受けているところです。
担当者は、自分が気づかなかったことを詫びていろいろ手をつくしてくださった（と思いますが･･･）聞くところによると、売主（個人）は、木造であることは知っていたとのこと。他意はなかったかもしれませんが、ちゃんと聞いていれば購入を控えたか、購入したとしてももっと価格交渉をしていたのは間違いないなく、またどんな建て方をされているのか不安に陥ったり、今ごろまでゴタゴタすることもなかったわけです。
このような場合、個人ですが売主にも瑕疵担保責任を追求（損害賠償等）できるのでしょうか。
可能な場合、請求金額の相場というのはどれくらいなのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

畑の土の弁償について

投稿日 = 2006/7/08
題名 = 　畑の土の弁償について
お名前 = 吉田　信義
ご相談 = 　畑であったところを300坪くらいコンビニに貸しました。返す時に原状回復するという条件で貸したのですが工事が始まってグランドのレベルを合わせるということで畑の土をダンプで何十杯も運び出しました。土地を貸しただけで土まで持ってくということは容認してないことをコンビニの担当者に伝えました。ネットで土の価値を調べたら1立方メートルあたり1万円ぐらいでした。高さ40センチは削っているので400立方メートル分の土かお金を返してほしいと思いますがどうでしようか

事業用定期借地権について

投稿日 = 2006/7/05
題名 = 　事業用定期借地権について
お名前 = 安心くん
ご相談 =

こんにちは。
どなたか教えてください。

私の父の所有地（約600坪）を事業用定期借地権にて、某企業に平成8年より20年契約で賃貸し、賃借人は倉庫として利用しております。事業用定期借地契約であるため、当時公正証書にしていますが、不動産業者は介入せず、相対にて契約を締結しました。ところが今般「解約をしたい」旨の通知が届きました。契約に基づき更地にして返還する、という内容のものですが、私どもとしましては、当然、20年間は必ず借りてくれるものと信じていました。確かに、当時の契約書を見直しても「途中解約」を禁止するような条項はありません。しかし、私の認識では「事業用定期借地」というのは、お互いに必ず20年間は契約を結びます、という内容なのだと信じていました。法律上、賃借人からの解約申入れを拒絶することはできないのでしょうか？

共有名義物件の賃貸について

投稿日 = 2006/7/04
題名 = 　共有名義物件の賃貸について
お名前 = ガッツ
ご相談 =

自分の祖母所有の戸建（１階店舗・２階住居）があります。
実は祖母は他界しており、父・叔父・叔母が相続人となりますが、父も他界しております。
父の相続人は、母・兄・自分となります。
今回他人に貸す事になりましたが、その場合、賃貸契約書の貸主の名前はどのようにしたらよろしいのでしょうか？
叔父・叔母・母・兄・自分の５名の名前にしなければいけないのでしょうか？
それとも代表者だけでいいのでしょうか？
わかりにくい文章で申し訳ございませんが、
アドバイスをお願いします。

第三者による所有地の利用について

投稿日 = 2006/7/04
題名 = 　所有地の利用を他者にさせることについて
お名前 = ほげほげ
ご相談 =

購入予定の土地があり、旗竿地です。4m幅の二項道路に2.5m幅の通路で接続し、接続部は3m隅切りがしてあるので接道は4.5m幅です。（すべて敷地です）
この通路状部分、位置指定道路の計画残骸（隣地と共同開発だったがギブアップしたらしい）のようで、前の家は二項道路に接しているにもかかわらず、玄関も駐車場も隅きり部分にあるため、こちらの敷地を通らないと一切使えません。しかも、この状態は現所有者が前方の土地の売却者であるため一切約束事は無いとのことです。
この状態は、特に相手方にとって不幸な状況ですしこれを利用してプレッシャーをかけるつもりも無いので覚書を作成し必要十分な出入りを確保させ、気持ちよく住みたいと思っています。
しかしながら、現状で協定道路にするつもりはありませんので固定資産税などもこちらの負担で過大な許諾をする気もありません。
下記２点アドバイスいただければ幸いです。

(1) この隅きり部分をこちらが使う状況は本当に無いのか？（私には思いつきませんでした）
(2)覚書の内容（相手からの依頼という形で）
・ 建替えまでは一部使用を認めさせて欲しい
・ 売買時も覚書を継承する
・ 通行権は請求しない
→ 修正や追加あればお願いします

よろしくお願いします

店舗物件における外壁の原状回復について

投稿日 = 2006/7/04
題名 = 退去時の現状回復について
お名前 = 匿名
ご相談 =

店舗用不動産を賃借して薬局を営業していましたが，このたび閉店して退去することとなりました。
その際，ビル外壁に設置した張り出しテントを撤去したのですが，外壁タイルにボルト穴が多数残ってしまいました。内装の原状回復については，大家さんと合意しましたが，外壁タイルは思いのほか補修費用が高額で，全額こちらが負担すべきものなのか疑問に思っております。
知り合いの不動産屋は「店舗用物件に看板などは不可欠だから，普通は外壁ボルト穴まで完全原状回復を求める例はほとんどない」と言っています。
やはり，大家さんの求めに応じる必要があるのでしょうか？