2006年9月 1日 (金)

離婚後のマンション契約について

投稿日 = 2006/9/01
題名 =  離婚後のマンション契約について
お名前 = 匿名
ご相談 =

離婚後の不動産について・・

初めまして、ちょっとご相談したいことがございます。この度離婚をすることとなりました。しかし現在契約中のマンションがございまして、本来ならば「手付金を捨てて解約というのが一般的なのでしょうが、もったいないので避けたいところです。私はどうしてもこのマンションがほしく、最悪離婚しても実家の両親と子供とそのマンションに住みたいと思います。夫に相談したところ、月々の支払いを私と両親がするという条件で、ローンはそのまま組んでくれるとのことです。また仮にそういったかたちが取れたとしても、ローンを組んでいるのは主人なので、途中で売却などをされたり、最後に自分のものにされてしまうのは困ります。このケースでは離婚後に一体どのような手続きをすれば宜しいのでしょうか?

質問を纏めますと

1 ローン(銀行とフラット35)を主人が組んでいる為、名義は主人のものになると思います。これを離婚後、働いていない私の名義(すべて)に変更できるのでしょうか?(ちなみに頭金200万円は最初私の名義にしようと思います。)また名義を変更したらその部分が贈与になり、贈与税が発生するのでしょうか?(名義変更が可能でも、贈与税が発生した場合は慰謝料として相殺できるか?)

2 もし私の名義に変更が出来なかったとして、離婚の際に公正証書などによりローンの支払いが完済したら私のものに出来る、また私の許可無に売却は出来ないなどといった取り決めをすることは可能でしょうか?

3 離婚後と離婚前にやらなければならない手続きはどういったことでしょうか?(おそらくローンを実行する為には、離婚は後(入居後)の方が良いと思ってます・・。)


すごく面倒な質問ですが、どうか力をお貸し下さい!宜しくお願いします。
 

立ち退きについて

投稿日 = 2006/9/01
題名 =  立ち退きについて
お名前 = ちえ
ご相談 =

この度老朽化(築30年以上)を理由に、アパートの立ち退き問題が発生しました。

間に入っている管理会社は「8月吉日」付けで1月いっぱいでの立ち退きを通告する文書を各戸に直接投函していきました。
文面には立ち退き料のことは一切うたっておらず、転居先の準備の際はご相談ください、といったレベルです。

アパートには徒歩7分程度の駅までも歩けないとおっしゃる高齢の方もおり、住民全員で交渉にあたる腹積もりです。

ただ、気になったのは

今年一月に施工された改正耐震促進法の存在で、大家さんは取り壊しの理由に「市からの指導もあり」と掲げていました。

これはいわゆる「正当な理由」にあたるのでしょうか?
また、正当な理由にあたる場合、立ち退き料は請求できるのでしょうか?

それから、「8月吉日」付けの文書を直接投函していったのは、こちらの主張として「正式な文書で配達記録などでないと通告日付として認めない」という主張は通じるでしょうか?

どうしても居座ろうというのではなく、立ち退き料(引越し代、次の住居の入居費用、値上がり家賃の差額1~2年分もしくは家賃半年分を請求する予定)をのんでもらえれば住民それぞれが良い引越しができるようにしたいと思っています。

交渉前に理論武装したく、ご相談申し上げます。
宜しくお願いいたします。

2006年8月31日 (木)

任意売却物件の購入について

投稿日 = 2006/8/31
題名 =  任意売却物件の購入について
お名前 = yuri
ご相談 =

現在、中古の一戸建てを購入するかどうか検討中です。
検討中の中古物件についてご相談させてください。

検討中の中古物件の登記簿を取りに行き閲覧した際、
大手都銀等の抵当権、消費者金融の抵当権の他に市区町村による参加差し押さえが入っていました。
おそらく、任意売却物件だと思います。

参加差し押さえの原因は、おそらく事業税か、固定資産税の滞納と思われますが、購入する際、差し押さえの取り下げはどのような流れで行ってもらうものなのでしょうか?

また、市区町村の差し押さえが入っていることで、注意すべき点があれば、教えてください。

ガラスのひび割れについて

投稿日 = 2006/8/31
題名 =  ガラスのひび割れについて
お名前 = 山田
ご相談 =

築十数年(二十年未満と思います)の賃貸マンションについてのご相談です。

先日、キッチン部分についている曇りガラス(中に針金の入ったタイプの物)に突然ヒビが入りました。

すぐ不動産屋に連絡した所、いきなり『何かをぶつけ
て割ったのではないか?』と言われました。

ガラスは保険が利かない云々という説明をされました。

『特に何もぶつけたりしてない事』
『そばには何も物など置いていない事』等
説明しましたが、あくまでもこちらがどうにかしたのだろうという考えのようです。

こちらで支払わなければならないものなのでしょうか?

アドバイスお願い致します。

親族間の契約について

投稿日 = 2006/8/31
題名 =  親族間の契約について
お名前 = モモンガー
ご相談 =

このような契約は有効なのでしょうか?
先日離婚して子供を連れて実家に戻った知人の女性の話です。離婚して他に行く場所もない為実家に戻ったのですが、もともと父親と折り合いが悪く、実家にいる間、「貸室賃貸借契約」なるものを結んだそうです。内容は室料として月3万8千円、食費や光熱水費などは別途請求されるそうです。私も契約書を見せてもらいましたが、様式は整っているようでした。彼女が1か月に支払う費用はおそらく月に20万円位になるとのことでした。しかし、驚いたのは、実家には父母と成人して働いている彼女の兄弟が住んでおり、中古の2階建て一軒家で、部屋は2階に2部屋、1階に居間を入れて2部屋で、要するに彼女や子供たち専用の部屋があるわけではないとのこと。つまり、貸室といっても「家の中の適当な所に居ても良い」というだけのものだということです。彼女も預貯金があるというわけではなく、このままだと父や兄弟に多額の借金を背負うことになると本気で嘆いています。兄弟はどうなのかというと、通常の家庭のように月に3万円から5万円家に入れているそうで、ましてや彼女のように契約など結んでいないとのこと。

借地権の買取要請について

投稿日 = 2006/8/31
題名 =  借地権の買取要請について
お名前 = まぐまぐ
ご相談 =

借地権の更新が近づいています。
よい時期ですので資産を整理しようと考えております。 
借地権を地主に買い取ってもらうかで悩んでおります。価格は路線化の60%ですので約2000万円です。角地になります。価格の交渉の仕方や、売却した際の税金の仕組みなどがいまいち理解できずに困っています。5年以上住んでいますので長期になります。
路線価の50%以上での売買は長期譲渡所得になり、20%の税金となるようですが、50%以下で売買すると何所得になりどのように税金がかかるのでしょうか。
何か良いアドバイスがありましたらお願いいたします。

進入路の無い土地について

投稿日 = 2006/8/31
題名 =  進入路の無い土地について
お名前 = 川上 聡
ご相談 = 15坪の土地ですが、周囲を他人の所有地で囲まれ、進入路がありません。このような場合、自分の土地の現状を見るために、立ち入ることができますか?どうすればよろしいか?

駐車場の予約について

投稿日 = 2006/8/31
題名 =  駐車場の予約について
お名前 = みぽ
ご相談 =

9ヶ月前に現在のマンションに入居したのですが、
当時敷地内の駐車場の空きがなく、空いたら教えてくれることになっていたのですが、最近引越しのトラックを見て確認の連絡を入れたところ、駐車場ともども空きが出たが、既に新しい方と契約をしてしまたっと言われました。電話での口約束だったせいか、当時の説明をしても耳を貸してくれず、もし使いたいなら
予約は受け付けないから、小まめに電話して空くの確認しろと言われました。どうしても今回の駐車場を契約したいのですが、無理でしょうか??

倒産時の賃料について

投稿日 = 2006/8/31
題名 =  倒産時の賃料について
お名前 = パチャ
ご相談 =

現在私が入っているテナントビルのオーナー(会社)が倒産しました。
競売にかかって何ヵ月後にはオーナーが変わるようです。
新しいオーナーが決まるまでの家賃についての相談です。
今まで管理会社に振り込んでいたんですが、まだ振り込むべきでしょうか?
素人考えなんですがオーナー不在なのに払うのはおかしい気がするんですが・・。
ちなみに管理会社は倒産したオーナーの兄弟がやっている会社です。今から何ヶ月か振り込んで管理会社も倒産した場合、振り込んだ家賃はどうなるんでしょう?
新しいオーナーから請求もされて二重に払うことになりそうで心配です。
あと、管財人が決まった場合、管財人の言うことは絶対なんですか?管財人が管理会社に払うよう言ってきた場合は振り込まなくてはいけないんでしょうか?

2006年8月30日 (水)

売却物件に対する責任について

投稿日 = 2006/8/30
題名 =  売却物件に対する責任について
お名前 = のんき
ご相談 =

先日中古マンションを売却したのですが
以前押入れに通気よくするため すのこ を貼っていたのですが すのこを外したときに(押入れにはクロスが張られてあったのですが)そのクロスが剥がれていて 売買契約時は聞いていなかったということで修復費2万5千円を仲介業者を通じて請求されています。押入れのクロスの剥がれは瑕疵(隠れた)に該当し2万五千円支払わないといけないのですか?
2回も家を見に来ており写真もとられて押入れを開ければすぐに見えるところなんですが・・・

車庫証明の費用について

投稿日 = 2006/8/30
題名 =  車庫証明の費用について
お名前 = 車庫証明
ご相談 =

お世話になります。

車購入のため保管場所使用許諾書をマンション管理
会社に記入してもらわないといけないのですが、
費用が1万円(税抜き)かかる割には会社の印が
おしてあるだけで、住所や駐車場名、地図などは
まったく記入されません。こんなものなのでしょうか。

残債のある物件の売却について

投稿日 = 2006/8/30
題名 =  残債のある物件の売却について
お名前 = 白髪が気になります
ご相談 =

家族構成は妻子供2人いる状態で、4年前にマンションを購入したのですが、2年前に横浜から山梨に単身赴任しました。(当時も今も出向期間が不明です。)

来年子供が東京の中学に受験。本人の希望もあり叶えてあげたい事情があり、且つ、現在の位置からの通学が困難であることから、売却・賃貸を考え、一度不動産屋に売却の見積もりをお願いしたところ約500万の損失となりそうです。受験に費用が掛かるため、この補填も難しい状況です。

公庫にも相談したが、良い回答が得られません。何か良い方法があるものでしょうか?

離婚に伴う名義変更ついて

投稿日 = 2006/8/30
題名 =  離婚に伴う名義変更ついて
お名前 = 匿名
ご相談 =

離婚を考えている最中です。
持ち家があるのですが、所有者は主人が4分の3・私が4分の1となっています。ローンは全て返済済みです。
私が出て行く訳ですから、家の方はいりません。このまま手続きしないで放っておいてもいいものでしょうか。
問題があるのでしたら、私の持分も全て主人名義にしようと思うのですが、どこでどういった手続きをすればいいのでしょうか。
よろしくお願いします。

親族間売買について

投稿日 = 2006/8/24
題名 =  親族間売買について
お名前 = ぴあ
ご相談 =

私の実父名義の築34年の空き家があります。
私の主人名義で購入し、リフォームしたいと思います。贈与は考えていません
家の固定資産評価額を調べたところ、土地が433万円、家が55万円になります。
ちなみに500万円(現金)で購入したいと思うのですが、妥当な金額でしょうか?
あまり安いと、贈与とみなされると聞いたのでこの金額がいいんじゃないかと相談して決めました。
ちなみに現金ではなくローンを組んだとして、親子間の売買は、ローンを組めないと聞きました。
私の名義だと親子間売買になりますが、主人名義だと個人の売買になってローンが組めるんでしょうか?
売買契約書を司法書士の方にお願いしよう思っているのですが、登記料、報酬料等、大体の金額でいいので教えてください。よろしくお願いします。


投稿日 = 2006/8/30
題名 =  親族間売買について
お名前 = ぴあ
ご相談 =

私の実父名義の築34年の空き家があります。
私の主人名義で購入し、リフォームしたいと思います。贈与は考えていません
家の固定資産評価額を調べたところ、土地が433万円、家が55万円になります。
ちなみに500万円(現金)で購入したいと思うのですが、妥当な金額でしょうか?
あまり安いと、贈与とみなされると聞いたのでこの金額がいいんじゃないかと相談して決めました。
ちなみに現金ではなくローンを組んだとして、親子間の売買は、ローンを組めないと聞きました。
私の名義だと親子間売買になりますが、主人名義だと個人の売買になってローンが組めるんでしょうか?
売買契約書を司法書士の方にお願いしよう思っているのですが、登記料、報酬料等、大体の金額でいいので教えてください。よろしくお願いします。

2006年8月29日 (火)

中古マンション購入契約の解約について

投稿日 = 2006/8/29
題名 =  中古マンション購入契約の解約について
お名前 = ay
ご相談 =

一週間前に中古マンション購入の契約をしました。重要事項説明を受け、その後に契約書に押印し、手付け金の100万円を納めたのですが、現在、解約を考えております。
●解約したい理由
重要事項説明の時に『構造計算書はありますか?』と確認したところ、『設計図書などと一緒に管理会社が持っているます』との答えだったのですが、あとで契約書類を確認したところ、マンション組合員の定期的な会合?の『議事録』が入っており、その議事録には『構造計算書はマンション建築時の設計会社が持っていたようだが、現時点で当時の設計会社と連絡がとれず、現在その設計会社がまだあるのかも不明』と記載されていました。重要事項説明時に説明してもらった話と違います。
●ご相談事項
上記の理由で解約する時は手付け金放棄での解約になるのでしょうか?また手付け金とは別に違約金が発生するのでしょうか?リフォーム後引渡しということになっており、リフォームはまだ着工されていないです。

申し訳ありませんが、急ぎでご回答頂けますようよろしくお願いします。

賃料の値下げ交渉について

投稿日 = 2006/8/29
題名 =  賃料の値下げ交渉について
お名前 = 肌美精
ご相談 =

あと一週間後に更新回答期日が迫ってきています。
今駐車場代含めて58,000円払っていますが、私の手取130.000円の給料ではとても厳しい状態の為、何とか値下げして欲しいのですが、大家さんに直接お話するのはどうなのでしょうか?

(不動産屋さんは値下げ交渉されても実際に大家さんにお話されない場合もあると聞いてそう思いました。)

今借りている部屋には更新3回早8年お世話になっています。
その間大家所有の建物がベランダとで窓側に建てられて日当たりが半分、布団は午前中でないと直射日光が当たらなくなってしまっています。

同じ様な条件の部屋を見た所、面積の割りに/m2単価が高いという事もあり、その理由でも何とか値下げして頂きたいのです。

大家さんに言うべきか、(大手チェーン)不動産屋さんに訴えるべきか。どちらが一番上手くいくと思われますか?
時間との焦りやお金のやりくり、かなり焦っています。
お部屋探しもしていて一件目星をつけていますが、引越し費用を考えると、値下げして頂いて住みたいと考えています。

お忙しいところ恐縮ですが、
アドバイスいただきたく、どうか宜しくお願いいたします。


投稿日 = 2006/8/29
題名 =  賃料の値下げ交渉について
お名前 = 肌美精
ご相談 =

先程相談させて頂いたものです。
更新回答期日までちょうど1週間です。

今日は会社を休んで大家さん(初対面)の所に挨拶かたがたご相談をさせていただこうと思って菓子折りを持って伺ったのですがお留守でした。
ならばとこれから不動産屋さんにお願いしに行こうと
思うのですが、不動産屋さんにお願いして更に大家さんの所に「こんなお願いをしてすみません、でもどうかお願いします」と二重に頭を下げるのはしつこいでしょうか?

付帯設備について

投稿日 = 2006/8/28
題名 =  付帯設備について
お名前 = 六花亭
ご相談 =

中古マンションを購入します。
内見した時は食器洗浄器がキッチンに備え付けで着いており、物件に含まれるものと思っていました。
重要事項説明書の際も、付帯設備表は特になく、その辺も話も出ませんでした。

しかし、後になって売主が食器洗浄器はオプションで付けたものだから持って行くと主張しています。

基本的には内見の際の『現状有視』での取引が原則ではないかと思っており、今さら売主が持っていくのは契約違反ではないかと思っています。

この点、こちらの対応としてはどうすればいいでしょうか? 持って行くのであれば、値引き等も主張可能なのでしょうか?

以上、よろしくお願い致します。

2006年8月28日 (月)

法人から個人への名義変更について

投稿日 = 2006/8/28
題名 =  法人から個人への名義変更について
お名前 = 匿名
ご相談 =

土地の借地権の名義が、精算した会社の名義になっています。なんとか個人名義にしたいのですが、以下のことは可能でしょうか?
・地主さんは買取を希望しているので底地をはらって個人名義にする。
・借地権を他人に売買する。
家族経営の会社は他界した父のあと、母が代表となっていますが、実質営業はしていませんでした。株は母、姉、自分で所有しています。建物には、母がひとりで住んでいます。

相続について

投稿日 = 2006/8/28
題名 =  相続について
お名前 = 末っ子
ご相談 =

父親の遺産(土地約80坪)の法定相続により、平成3年に姉二人と1/3づつの持分共同登記となり、以後3人で
固定資産税を払い続けています。さて、姉1人は75歳もう一人の姉は73歳で私は63歳です。姉2人は他家に嫁いでおり、現在寡婦です。姉2人は老齢となり、自分の持分を子供たち相続する事により資産の分散は考えたくない。との意見で、私に譲渡したいとの事ですが、全くのタダ(金銭無し)というわけではなく、何らかの対価が必要であると言われています。私としては2人合わせて500万円ぐらいが適当であろうと思われます。土地を私1人の
名義として資産利用を考えたいと思っています。そこで、
銀行に土地取得のローンの相談にまいりましたが、親族間
取引についての不動産取得ローンは本社より扱わないとの
返事で困っております。私としては土地を取得して駐車場
もしくはアパートとして、ローン返済としたいと思っております。何らかの解決方法をご教授ください。勿論、それに関する節税方法もお願いします。大手の銀行は親族間取引については非常に消極的です。尚、3人共に持ち家で、親の遺産は分散させたくないのが、本意です。
よろしくお願いします。

手付金の返還について

投稿日 = 2006/8/28
題名 =  手付金の返還について
お名前 = かにえ
ご相談 =

はじめまして。両親の住んでいる建物のある土地へ家新たに私が住む家を建てるために某建設会社の営業さんを紹介してもらいました。その会社の営業さんからは母屋へ連絡通路などをつければ建築可能とのことで見積もりをいただき、手付金を支払いました。
ところがさらに土地を調べたところ、まず母屋の補強工事をしないとだめとのことでその工事だけで数千万円かかるとの連絡がありました。
そこで出してもらった見積もりを解除したのですが、その後営業さんとなかなか連絡がつかず手付金の返還もなされていません。
かいつまんでの説明ですが、このような場合は手付金は全額は返還されないのでしょうか。
済みませんがご返答を宜しくお願い致します。

親族名義の物件の売却について

投稿日 = 2006/8/28
題名 =  親族名義の物件の売却について
お名前 = ど素人
ご相談 = 父と母が住んでいる家が来年の8月に競売にかかるという通知が役所よりきました。名義は姉なのですが、銀行への返済は親がしています。取得税と固定資産税の未納が原因です。この場合、売却は可能でしょうか?一番いい対処方法を教えていただけたらと思っています。宜しくお願い致します。

相続に伴う売却について

投稿日 = 2006/8/28
題名 =  相続に伴う売却について
お名前 = やす
ご相談 =

はじめまして。
先日、父がなくなり土地を相続しましたが、その土地の上に、親戚の建屋が立っています。
その建屋は以前商売をしていて、現在は人が住んでおらず、商売をしていたそのままで物置みたいになっています。
商売をしていたときは父に地代を払っていたようですが、廃業してから払わなくなり、現在に至っています。
親戚は「廃業したから払わない。」という理屈ですが、地代は請求できないのでしょうか?
このままだと当方は税金だけ払わなければならず、売却したいと考えています。
親戚は現状維持で問題なしと考えているようです。
建屋が別名義である場合、土地を売ることはできるのでしょうか?
もし売れたとしたら、親戚に訴えられる法的な問題はないのでしょうか?
まとめきれなくてすみません。よろしくお願いします。

倒産した貸主の物件について

投稿日 = 2006/8/28
題名 =  倒産した貸主の物件について
お名前 = 匿名
ご相談 = 4月に契約・入居したばかりのマンション(分譲賃貸)が競売にかけられることが6月にわかりました。登記簿を調べてみると、貸借人である企業はすでに昨年末には民事更生法を申請していました。抵当権の実行は契約後のようです。仲介不動産からの重要事項説明で抵当権の設定については、説明があったものの、すでに会社が倒産している旨の説明などは全くありませんでした。マンションの管理会社は、契約以前に倒産の事実は把握していたようです。もちろん、倒産した会社の物件との情報があれば、私は絶対に契約はしていません。この場合に、仲介不動産に何らかの補償(敷金や引越し費用など)を求めることは可能でしょうか?ご教授いただけないでしょうか?よろしくお願いいたします。

2006年8月27日 (日)

セットバック要請について

投稿日 = 2006/8/27
題名 =  セットバック要請について
お名前 = 浜田
ご相談 =

私の実家は建て替え時のセットバックが必要ですが、奥地に住宅地?を建てる計画があるらしく、その土地の地主からセットバックを依頼されたようです。

その家は親が生きている間は建て替えの予定が全くなく、セットバックすると車の駐車スペースが若干減り、車が止めずらくなる為、あまり同意したくありません。

私の立場としてはあくまでセットバックをしたくないので断りたいのですが。。断れないものでしょうか?

また、こういった場合、一般的にどういった解決方法が考えられますでしょうか?


よろしくお願いいたします。

生活騒音について

投稿日 = 2006/8/27
題名 =  生活騒音について
お名前 = ぽち
ご相談 =

こんにちは。
引っ越してきた上の階の住民の音の相談です。
色々と相談を見たのですがなかったようなので投稿させていただきます。私は夫と二人で住んでます。
カップルが上の階に引っ越してきたのですが、
夜間セックスの二人の声が聞こえるのです。
最初は賃貸だし仕方ないと思っていたのですが
頻繁に起こる為、どうしてかとおもったら、寝室になっている部屋の窓を開けてしまっているようなのです。寝付いていたのに、声で起きることもしばしばです。隣が空き地であり声が周辺の住居にも届いていると思います。
不快な点は、
・声がかなり聞こえるという点
・周辺住民から私たちが行っているのではと勘違いされてしまう点
アプローチとしては、管理会社に相談なのでしょうが、管理会社が「行為中は声を出さないように、とか
窓を閉めるように。」とか個人生活に忠告はだしずらいと思います。
いやならば引越しを。と言われてしまいそうですが、
金銭もかかることなので、声が聞こえているという現状と、それに対する常識的な改善を求めたいのです。
(窓を開けてするようなカップルに常識は通じないかもしれませんが)
どのようなアプローチで管理会社に相談すればよいでしょうか?
アドバイスございましたらよろしくお願いいたします。

スペアキーの返却について

投稿日 = 2006/8/27
題名 =  スペアキーの返却について
お名前 = potato
ご相談 =

賃貸マンション契約時(個人・店舗)に鍵が1本しか渡されなかったため、スペアキーを要求しましたが、自分で作ってくださいと言われたので作成いたしました(@\3500)。事情により4ヶ月程で解約することになりましたが管理会社からこのスペアキーの無償での返却を要求されました。応じる必要はあるのでしょうか? 又、拒否したらどうなりますか?

2006年8月25日 (金)

水道管移設の責任について

投稿日 = 2006/8/25
題名 =  水道管移設の責任について
お名前 = たま
ご相談 =

不動産会社倒産後のトラブルについて

はじめまして。
考えにくいトラブルに見舞われ頭を抱えております。
アドバイス頂けましたら大変ありがたく思います。
どうかよろしくお願いいたします。

平成6年中ごろに4区画された宅地を購入し、その後家を建て現在に至っております。
今回南側の区画に家が建つことになったのですが、着工寸前に我が家と東側の家で使用している水道管が、その宅地の下を通っていることがわかりました。
何かが埋まっているという話になったとき、まさか水道管じゃないだろうな、と市の水道局に問い合わせたところ、昔ながらの住宅地というならともかく、新しく区画されたところでは考えられないという回答を頂いていましたので、水道管だとわかったときには本当にびっくりしました。
現在、建築業者から、このままでは着工出来ないため、その私有地内で移設するので、それにかかる費用を東側のお宅と我が家と二軒で折半するということで同意書にサインを求められています。
(早く着工しなければと非常に急いでいるようです)
ここでサインしなければ、別方向から水道管を持ってくることになり、百万以上かかりますし、時間もかかると思いますので今回はこれが一番いい方法ではないかと、その建築業者さんは言っていました。
我が家としても寝耳に水の話でどう対応したらいいのか戸惑っています。
言葉の端に、段々には別方向からきちんと引くように、みたいな雰囲気も感じられます。
責任を取って欲しい不動産業者は、すでにもう倒産していますし、行政にも足を運んでお話を聞きたいとも
思うのですが、お急ぎのようなので動く時間もありません。
ご近所のことですので、お急ぎの様子をわかっていながら、あまりお待たせすることも出来ませんし、これはこのままサインして、とりあえず移設費用を出すしかないのだろうとは思っていますが(実は大打撃なのですが)サインするにあたり、何か注意すべきこととかはありますでしょうか。

これはまた別の話ですが、倒産前にも共有道路の件で何度も足を運んでおり、約束はしてくれるものの実行しない、という日々が続き、その後の倒産で、それも未解決のまま今回のトラブルです。

宅地建物取引免許があるのは信用の証みたいなことをよく拝見しますが、こういうケースでは、免許を与えていた協会のほうでも、配管工事を認可した行政の方にも、なんの責任も発生しないのでしょうか?
悪い不動産業者にあたってしまったと、諦めてしまうしかないのでしょうか・・・・?

説明と違う賃貸物件について

投稿日 = 2006/8/25
題名 =  説明と違う賃貸物件について
お名前 = 匿名
ご相談 =

初めまして。とても悩んでいます。
先日、7月に1Kアパートの申し込みをしました。

新築で8月中旬完成予定だったので、外観、図面、広告を見て申し込みました。

先日、内装工事が終わったので実際見ると、広告や営業の話の内容と違う点がどんどんでてきました。

まず、物件の特徴ですが、
1階に玄関があり、階段を上ると1Kが2階にあるというつくりです。階段室と居室が隣接しているかんじです。
家賃:7.1万 管理費:0.3万 敷金:2ヶ月 礼金:2ヶ月

違う点
A:方角(北が真逆に記載されていた。)
 居室に南西の窓があるはずが北東の窓と北に小さい窓があるだけです。
 南西はから光が差し込むことは有り得ません。
 ちなみに営業マンは方向がわからないような人です。

B:畳数
 居室は8.2畳と記載されているが実際入ってみると、感覚としては、現在自分が住んでいる6畳並み(団地ですが)では??と思えるほど。そこで営業に「なんか狭く感じるんですよねー」と 言っておいたらその日に電話を頂き、計算方法を誤り?実際7.5畳くらいしかありません。計算する時に2階の階段室の部分もい れてしまった。とのこと。
 一般的に1畳=1.62㎡と聞きましたが、図面には12.325㎡と記 載されていました。壁の厚みをいれないで計算するんですか?
 実際は私の図り間違えでなければ10.65㎡くらいです。そうすると8.2畳はおろか7.5畳も満たしていないですよね?
 また、私は30㎡以上の部屋を探しているとマストの営業に伝えました。この物件は広告では32.2㎡と記載されていますが、以上のことから30㎡ないように思われます。

C:CATV
広告にCATVありとかいてあり、申し込み時に、営業はお金を払えば有料視聴ができる、インターネットもできると思う。といってました。
先日、急にメールで有料視聴もできず、インターネット対応のものでもなく、ただ妨害電波を防ぐ為のものだったみたいです。と言われました。彼の勘違いだったで済むのですか?

この物件は、仲介だと思うのですが、広告にはそれの区分も書いていないように思われます。
また商店街至近!とはかいてありますが、距離は書かれていません。

「図面と異なる場合は現況優先となります。」と書かれていますがどうなんでしょうか?

そして、営業マンにも不信感を抱いています。
聞いたことしか答えない、実際となりが空き地になっており、火災のような跡が見えたので聞くと、慌てた様に「でも死者が出たわけではないんですよ!!」と言われました。
初めの内見の際に方角が真逆だったことと実は7.5畳だったといことから、仲介手数料を74,550円を半額の37,275円にするとの話がありました。敷金・礼金はオーナーの積和不動産が決めていて、オーナーは図面を元に設定しているから下げられない。広告を作ったのはマストでオーナーには落ち度はないのでと言われましたが、その図面の記載が誤りであるとわかった場合、条件が変わるので家賃の見直しを求める理由にはならないのでしょうか?
また、一つ気になるのが重要事項の説明というのがよくわかりません。私はその営業の人からしか説明も受けていませんし、彼が宅建をもっていなかった場合、違法なのですか?

その会社にクレームを出した場合、考えられる対応を教えていただきたいです。
(社)首都圏不動産公正取引協議会に言ったらどうなるのでしょうか?

私は物件の立地や居室以外の部分はとても気に入っているのでできればそこに住みたいのですが、家賃とかも最初言われた条件に値するのであれば、条件が悪くなったら下げてもらえないのでしょうか?
一つ屋根の下に貸主さんの家もあるので(家をリフォームするときに、2部屋貸してみようと思ったっぽいです。)あまり大もめはしたくないです。しかし、このまま、黙っていられないのでどうにか良い方向に進む方法があれば教えて頂きたいです。宜しくお願い致します。

賃貸物件購入時の交渉について

投稿日 = 2006/8/25
題名 =  賃貸物件購入時の交渉について
お名前 = 東郷
ご相談 =

アドバイザーの皆様

はじめまして。東郷と申します。
不動産に関する知識に乏しいものとしましてはこのようなサイトがあることは非常に心強く思う次第です。

是非私の相談に乗っていただければと思います。

現在賃貸中(賃料15万)のマンションの契約が一ヶ月ほどで切れます。(更新日は9月末です)

つい先日、6年間借りているマンション(過去2回更新)の貸主さんから依頼を受けた不動産屋さん(賃貸契約をしている不動産屋とは別の不動産屋さんです)から「貸主さんがマンション売却を今年中に考えているため、できれば購入していただきたい」旨の電話がありました。

あまりにも突然のことで、慌てている次第です。

売却の理由としては、「資産を整理したい」という内容でした。

お伺いしたいことは以下の5点です。

1.更新料について
「来月の更新料はいらない」といわれましたが、更新料を払わなかった場合、当方が不利になることはないのでしょうか?今まで家賃の未払いや更新料未払いなど一切ありません。

2.立ち退きについて
借地借家法によれば6ヶ月から1年以上前に通知し、かつ、正当事由が無い場合には拒否することができるようなことが書かれていたかとおもいます。
更新はできないとしても、すぐに(年末までに)家を出て行く必要はあるのでしょうか?

3.立ち退き料と購入費用
過去の回答を読みましたが、立ち退きの際にはだいたい、同程度の物件に移り住む際に必要となる費用を貸主さんに負担いただく事ができるようですので、「敷金」+「仲介手数料」+「引越し費用」+「α」が請求できるようですが、今現在住んでいる物件を購入する場合には、貸主さんから前記費用分を相場の価格から引いてもらうことは一般的にできるものでしょうか?

4.6年分の賃貸料について
6年間住み続けてきた物件ですから、賃貸料も相当額支払っています。
(管理費や修繕積立金などを差し引いても年間140万程度ですから6年で800万以上支払った計算になります)
物件の価格は6年前とそれほど変わっていませんが、この場合、現在の市場価格から今まで支払ってきた賃貸料の何割かは値引きした価格となることはないのでしょうか?

5.妥当な購入価格について
上の質問にも関わってきますが、市場価格-立ち退き-賃料×?% が妥当にはならないのでしょうか?


説明が足らない部分も多々あるかと存じます。また、アドバイザーの方々におかれましては、お忙しいところ申し訳ございませんが、どうかよきアドバイスをお願いいたします。

2006年8月24日 (木)

境界の確定について

投稿日 = 2006/8/24
題名 =  境界の確定について
お名前 = 門田信二
ご相談 = 隣地との境界が確定できません。空き地だった所に2階建ての家を建てると風通しが悪くなると言って、立会いに来てもらえません。どうしたらよいでしょうか。

エアコンの交換費用の負担について

投稿日 = 2006/8/24
題名 =  トラブルの相談がしたい
お名前 = りょう
ご相談 =

5年前にある事務所を借りましたが、
この夏に6台あるエアコンのうち3台が故障しました。
修理見積をたのむと、故障したものすべてが1985年製とのことで修理するよりも 交換したほうがいいといわれました。
これを大家に伝えると、そちら負担でお願いしますと言われました。
契約書の特約事項に、修繕はこちら負担とあるのですが、交換の場合もこちら負担になるのでしょうか。

予算超過について

投稿日 = 2006/8/24
題名 =  予算超過について
お名前 = シーニンフ12
email = rtj@club.to
ご相談 = 宜しくお願いします。家を新築しようと思いたち、一番最初に行ったHMで家の設計、プランの話をする前から、いくらローンで借りられるかなどの話になり、事前審査をしてもらいました。担当の方は色々銀行など周って頂いたみたいで、役場で数百円程度の書類数枚など取ってくれていたみたいでした。その後、事前審査は無事通り、設計の段階に入りました。しかしどうしても金額の面で上手く行かなくなってしまいました。最初から坪単価を聞いて、無理そうだったのですが、うまく断れずにだんだん話が進んでしまいました。まだまだ大体の間取り位の話し合いなのですが、出来るだけ早くココから手を引きたいのですが、断るつもりで行くと、笑顔で迎えられて、目の前に自分たちのために用意した書類があるとちょっと言い出せず、進んでしまいそうです。坪単価でははっきり分からないと良く聴きますが、そこはオール込みらしく、坪60万からだそうです。ただし、地盤改良費、登記費用などは入ってません。カーテン、照明、エアコンは込みです。ですが、すでにその次点で希望の建坪が無理なので、坪数を下げて予算とおなじにしました。

2006年8月23日 (水)

仲介事業者の対応について

投稿日 = 2006/8/23
題名 =  仲介事業者の対応について
お名前 = 匿名
ご相談 =

初めまして。
今、家の買い替えを考えており、自宅をある不動産会社に
専任媒介契約でお願いしております。
その際、口頭ですが、ご近所さんにあまり知られたくないので
住所の詳細・外観の写真の掲載は嫌ですと伝えました。
内部資料にしますのでという事で写真を撮る事は了承しました。
先日、別の不動産会社の広告に、自宅が写真付き、住所の詳細も掲載されていました。
この場合、書面に残してないので諦めるしかないのでしょうか。
あと状況報告というのでしょうか、2週間に1回以上の報告が義務づけられているかと思うのですが、最初の2週間目の日に連絡がありましたが、その後ありません。
同じ会社の別の方から、購入したい物件の希望・年収などを教えて欲しいと連絡がありました。
担当者に伝えてある旨を返事しましたが、その後の連絡がありません。
この別の人からの連絡には売り状況の報告のようなものはなかったのですが、これは連絡義務の1回にあたるのでしょうか。
この連絡を怠った場合、依頼主としてどう対応したらいいでしょうか。

長くなって申し訳ありません。初めての自宅売却でとまどっております。
アドバイスお願いいたします。

融資について

投稿日 = 2006/8/23
題名 =  融資について
お名前 = 松本
ご相談 =

この度、中古物件を購入することになりました。

物件金額が2800万円、自己資金を1300で、
1500万円はローンを組もうと考えています。

ところが、その物件が市街化調整区域に立てられた農家用住宅と建築確認に書かれていて、数件回った銀行ではローンは無理だと言われました。

このような条件の物件でローンが組めるところが
ありましたら是非教えてくださいませ。

物件の所在地は兵庫県神戸市です。

金利は4%ぐらいまでであればうれしいです。

何卒、よろしくお願い致します。

クリーニング費用の負担について

投稿日 = 2006/8/23
題名 =  クリーニング費用の負担について
お名前 = ペコ
ご相談 =

初めまして。つい最近引っ越しをしてきまして、新しい部屋に住んでいます。
前に住んでいた方が出られてすぐだったことと、わたしが契約をして1週間後に引っ越し、そしてお盆が重なったからかもしれませんが、壁紙やクッションフロアの張替えなどは終わっていたのですが、キッチンやユニットバスのクリーニングが終わっていませんでした。
部屋に到着して担当の不動産会社の方にこの旨を電話したのですが、お盆中だということでまた連絡しますとの返事を頂き待っていました。
しかし連絡がなかったので再度不動産会社に電話したところ、大家さんはクリーニングはしたとのこと。でもわたしは引っ越しの当日、何時間もかけて自分で掃除をしてやっと使えるようになったくらいだったんです。特にユニットは汚く、鏡に黒い点々(カビだと思われます)がついたままだったり、便座はネジがはずれていて座ると動いたり、カビがすごくて自分では手の届かない箇所もあり、まだ残っています。
不動産会社の方の話では、元々古い物件だから仕方がないとの一点張りなのですが、それでは気持ちよく生活できません。
普通の契約でしたら前の入居者の敷金からクリーニング代が発生するとは思うのですが、わたしが負担して掃除をしてもらわないといけないのでしょうか?
ちなみに大家さんが建設会社なので掃除やクリーニング等はそちらでされたようです。
とても悩んでいます。どうしたらよいか、アドバイスをよろしくお願い致します。

2006年8月22日 (火)

連帯保証人の責任について

投稿日 = 2006/8/22
題名 =  連帯保証人の責任について
お名前 = よこやま
ご相談 =

知人が家賃未払いで借家を追い出されることになりました。
このままでは強制執行されてしまいます。
連帯保証人である私には滞納賃料はもちろんのこと、執行費用まで請求されることになるのでしょうか?

水漏れ被害の賠償について

投稿日 = 2006/8/22
題名 =  水漏れ被害の賠償について
お名前 = ロン
ご相談 =

私は築30年くらいの団地に賃貸住まいしている者です。(1階です)先日共働きなので主人と8時頃帰宅すると2DKの居室2部屋ともびっしょりで、まるで雨が降っているくらい上から水がもれていたのです。びっくりして上階へいくと電気がついているのに出てこなくて、とりあえず管理会社へ電話し、水道の元栓をしめ、途方に暮れていました。30分くらいして上階の方がきて、「バケツの水をひっくりかえしてしまった」と謝りにきたのですが、6畳と4.5畳の2間とも全体に水が広がり押入の中はもちろん畳、家電、家具もびっっしょり。とてもバケツの水とは思えない量です。
キッチンやトイレ、風呂場はなんともないので、水漏れではなく、確実に上階の方がこぼした水が原因で、本人もそれを認めており、損害は弁償するといっていますが、団地なので、保険などには入っていないし、貸し主である公社も関与外の問題なので本人同士で解決するようにといわれました。住居の損害としては見に来た業者が今後のカビ発生の事も考えて、畳は2間分取り替え、天井の張り替え工事、押入の天井等張り替え等ざっと見積もっても100万円近くかかるというのです。それは上階の人も支払うと了解したらしいのですが、賃貸物件ですし、私達としてはもちろんまた住めるようにはしてもらいたいけど、それより、パソコンや主人の大事な楽器(ベース1本30万はするもの2本、キーボード)アンプ、オーデイオ、その他2ヶ月前に買い換えたばかりのタンス、テーブル、布団など個人の持ち物を保証して欲しいのですがどの程度まで請求できるのでしょうか?たしかにふけば使えなくはない物もたくさんありますが、なにしろビールのような色の悪臭のする水が部屋全体に漏れ、壊れていなくても精神的にもそのまま使いたくないものもあります。
実家への負担や、私達の精神的な疲れ、それから家具などの保証はどのくらい請求できるのでしょうか?買い換えたばかりのタンスも一部はびっしょりですが全体には広がっていません。テーブルはネットでの買い物でもう同じ物は売っていないし、家電などは電源がつかない等、完璧に壊れない限り請求できませんか?質問ばかりで長くなり申し訳ありませんが対処法を教えて下さい。

2006年8月21日 (月)

紹介を受けた物件について

投稿日 = 2006/8/21
題名 =  紹介を受けた物件について
お名前 = BAW
ご相談 =

不動産会社の方より建て売り住宅を紹介されましたが、住宅情報誌を見ていたらその物件を見つけました。
仲介手数料のこともあり、直接売主に話をしても良いものなのでしょうか?
また不動産会社の方にこのことがわかった場合法的に問題があるのでしょうか?
初歩的な質問で申し訳ございませんが、ご教授お願い致します。

退去時の請求について

投稿日 = 2006/8/21
題名 =  退去時の請求について
お名前 = 困ったさん
ご相談 =

7年半住んでいた木造アパートなのですが、出る時にかなりの、請求金額をもとめられ、困っています。
入るときに、前の入居者が、退去され、何も修正も行われていない状態で、契約されるなら、退去される時安くしますと言われました。それから、入居したのですが、1年以内にクロスなどにカビが発生し、タンスが腐り、壊れて使えなくなり、フローリングは、汗を常にかいている状態で靴下が濡れ、傷が付くと思いじゅうたんを敷いていたのですがそれも、はずしました。部屋のまわりは、新聞を置いたりと、とにかく、色々なアパートに住みましたがこんなのは、初めてでした。2DKなのですが、2つの部屋がカビで汚くなったのですが、もう1つの部屋は、和室でクロスは汚れてなく、そこのクロスの張替えも入っていました。良く考えて見ると、2つの部屋のクロスのカビがあってもなくても請求されたのではないんじゃないかと。30万近くの請求で、敷金を差し引いて18万の支払いで、そんなお金ないです。クロス、畳、ハウスクリーニング、その他で、その金額です。気が付いたのは、1年経ってからなのですがすぐには、引越しが出来ず、お金がなっかたので、ずっと、結露とカビで悩んでいました。
どうしたら良いのでしょうか?

売却時の名義について

投稿日 = 2006/8/21
題名 =  売却時の名義について
お名前 = たなか
ご相談 = 子供が将来住む事を想定して10年以上前に購入した土地があるのですが、誰も住む予定ではない為、両親が売却を希望しております。その土地はただずっと空き地になっていました。そこは父、母、兄の名義になっています。この土地を売って、老後の父母の為のお金にと考えています。税金の書を読んでいると、いろいろ区分があるようですが、このような土地の場合、居住用であったと判断されるのでしょうか。それから、父母が別々に暮らしており、売却して入ってくるお金は、娘である私の名義の口座に入れて、管理してほしいと言われています。私の名義に変更してから売却する方がいいのでしょうか。それとも、父母兄の三人の名義のまま売却してそれぞれ税金を納めてもらう方がいいのでしょうか。アドバイスをください。宜しくお願いします。

立ち退きについて

投稿日 = 2006/8/12
題名 =  立ち退きについて
お名前 = 本気で困った
ご相談 =

2年前に転勤で自宅マンションを賃貸することになった。3年から5年くらいということだったが、仲介業者に定期借家ではなかなか借り手がつかないといわれ、普通契約で相場よりも安い金額で賃貸に出した。すぐに入居者が決まった。去年の暮れに再び夫が別の土地に転勤が決まったので、現在の土地に子供がなかなかなじめなかったこと、新しい土地でも子供が果たしてその土地になじめるかどうかが心配で、自宅マンションに戻ることを決意しました。今年1月、契約書に書いてある「6ヶ月前の通知」をしてくださいと管理会社に伝えました。その後何度か管理会社に連絡するも、なかなかはっきりした回答がもらえず、私と娘はこの夏の2年間の契約満了後、当然明け渡してもらえると思い、マンションの近くに賃貸マンションを借り、現在住んで、娘は以前通っていた学校に地域外で通っています。が、契約期間満了間近になって、管理会社から賃借人が明け渡しを渋っていると連絡をしてきました。


投稿日 = 2006/8/21
題名 =  立ち退きについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

借主の立ち退きについてご相談です。
2004年転勤のため所有マンションを賃貸することにしました。3年から5年の任期ということでしたが、不動産会社の方から「定期借家にするとなかなか借り手がつかない」また、「相場より少し低めの家賃設定で出したほうが良いですよ」等の言葉をまともに受けその通にしてしまいました。その仲介業者は知名度もあり、信頼できると判断し、入居者が決まった後の管理業務もすべてお願いしました。その後、昨年12月に夫が別の地域に転勤が決まり、それまで住んでいた地域に子供がなじめず、東京に戻ることを決意。賃貸借契約書に「契約期間中であっても6ヶ月前に通知をすれば解約が出来る」旨の条項があったので、昨年12月、管理会社の担当者に「2年の契約満了後は更新はしない旨の通知」を依頼。
すぐに担当者から「借主は急に言われても困るので、少し考えさせて欲しい」との回答があった。
今年3月管理会社に確認の電話をする。
借主からは回答が無いとのことで、私は「子供のことがあるので、9月の満了を待たずに新学期位から元の学校に通わせたいので、賃貸でどこか探そうかと考えている」と伝えると、「そうですか」の一言でした。それきり管理会社からの報告はありませんでした。
かねてから土地の学校になじめなかったこともあり、子供としては「早く前の学校に戻りたい」ということもあり、5月に賃貸マンションを借り、子供は学区外から元の学校へ通いはじめました。が、9月半ばの契約満了まじかになって担当者から「借主が出ないといっている」との報告を受けました。賃借人は某有名不動産会社にお勤めの方で、「原状回復はしない。敷金の全額返還。立ち退き費用6か月分の請求をしている」というのです。正直、なぜ今になってこんなことが始まってしまったか?耳を疑ってしまいました。何のための契約条項なのでしょうか?なぜもっと早く現状の報告をしてくれなかったのでしょうか?正直、今現在のマンションを借りるのに相当額を使ってしまい、お金はありません。何とか敷金をお返しすることは出来ても、到底立ち退き費用まで払えません。そこで、調停に持ち込む方向にしているのですが、それでも立ち退き費用は必要とのことでしょうか?
現在、私は破産申し立て中です。また、夫とも離婚を控えています。が、夫との共有名義のマンションに住まうことだけは許されています。私と子供はこのマンションに住めないと、切実な問題です。今現在、学校区外から遠い道のりを歩いて通っている子供のために、何としても所有マンションに帰らなければいけないと思います。でも、お金が無いんです。お金が無ければどうすることも出来ないのでしょうか?ちなみに夫も現在債務整理中でお金はありません。どうか良いアドバイスがあればお願いいたします

ローンの支払い停止について

投稿日 = 2006/8/21
題名 =  ローンの支払い停止について
お名前 = foos
ご相談 =

お世話になります。

現在妻と別居中で、妻と小学生の娘が、私と共有名義(私:妻 9:1)のマンションに居住しています。ローン債務者は私で、妻が連帯保証人になっています。抵当権者はローン先の銀行1社で、妻に支払能力はありません。色々とこじれて離婚裁判まで行きそうなのですが、以下質問です;

・離婚成立前に私がローンの支払いを停止した場合、競売になるのでしょうか?それとも、仮に私に支払能力が残っている場合、給与差押さえ等の手段が先になるのでしょうか?

・競売になる場合、妻と娘に居住権はあるのでしょうか?それにより競売成立が困難になるのでしょうか?

・ローン返済をしなかった事により、私の信用情報はどのようになり、いつまでその履歴が残るのでしょうか?

アドバイス方宜しくお願いいたします。

完済後に残る抵当権について

投稿日 = 2006/8/21
題名 =  完済後に残る抵当権について
お名前 = みちやん
ご相談 =

このような問い合わせの仕方で合っているのか不安なのですが、私自身あまり知識のない分野でありますので、問い合わせさせていただきます。
まず、私の住んでいる土地は私の父方の祖父の所有になっていますが、実際は母と私達子供(父は他界)とで住んでおります。このたび、土地を一部町道に採納することになり、土地のことについて書類を取り寄せたところ、祖父が土地を購入した際に、不動産会社からお金を借りて、購入したようで、抵当権がついたままになっていることが判明しました。もちろんローンに関しては40年前に完済済みです。買った相手の方は生存していることが判明しましたが、かなりの老人であまり話しが通じません。お子さんもいらっしゃらないそうです。このままですと、抵当権の抹消手続きが進みそうにありません。こういったケースの場合どういう形で手続きを進めて行くべきなのか頭を抱えています。どなたかアドバイスをいただければと思っています。

2006年8月20日 (日)

地盤に対する責任について

投稿日 = 2006/8/20
題名 =  地盤に対する責任について
お名前 = 軟弱土地購入
ご相談 =

地方都市で、親会社が一流のA不動産が売りに出していた、分譲地を購入しました。
購入時、営業マンが、軟弱地盤等、土地に問題は無いと言うので契約購入し、家を建てる為、別のホームメーカーBと契約、地盤調査をしたら、かなりの軟弱地盤で、杭打ち改良が必要となりかなりの金額が発生。
その為、A不動産に抗議をしたら契約購入する前に調査確認をしなかった、買い主が悪いとの事。
又、A不動産曰く、自社の地盤調査では問題無いと
開き直る始末。
当方が、第三者の地盤調査会社で再度調査をおこない軟弱地盤の結果を証明したのですが、調査する会社による誤差だと言い逃れ。
更には、その分譲地で、A不動産が自社の建てた住宅は、地盤改良をおこなっていた事も発覚。
矛盾した説明ばかりで、当方が訴訟すると申し出ると、特例として土地改良費の半分を負担し、和解し
たいと軟化。
この様な状態で、土地改良費全額を、A不動産に負担させる事は可能でしょうか。

相続放棄について

投稿日 = 2006/8/19
題名 =  相続放棄について
お名前 = poco1623
ご相談 = 通常所有している土地・預金等の相続の場合、相続放棄を選択することができますが、借地権の場合でも相続放棄は、可能ですか。

根抵当について

投稿日 = 2006/8/19
題名 = 根抵当について
お名前 = ろん
ご相談 =

根抵当の件で教えて下さい。

先日、義親と同居することを決心し、義親所有の古屋を建て直すことにしました。現在のマンションを売却し、残債600万で決まりました。ところが、その後、家を建てるはずの土地に根抵当が設定され、ほぼ満額借り入れがあることが判明しました。

私自信の住宅ローンの審査は問題ないのですが、その根抵当が設定されているため、家の取り壊しもできずにいます。

根抵当を取るか、または、根抵当着きの土地で家を建て直す方法があるか教えて下さい。

このままでは、残債と古屋だけが残り焦っています。

宜しくお願い致します。

2006年8月19日 (土)

建築請負契約の解約について

投稿日 = 2006/8/19
題名 =  建築請負契約の解約について
お名前 = まちゃなり
ご相談 =

友人の不動産解約に関わる事で相談させてください。

内容は建築条件付き売地を契約したのですが、土地はそのままで請負契約のみ解約は出来ないのでしょうか?また違約金が発生した際の金額についてです。(違約金が未発生であるのがベストですが・・・)

友人は33歳、年収520万、借り入れ総額4020万、建坪24坪です。
もうすでに契約済みで“つなぎ融資”まで進んでしまっています。土地に関しては友人名義で登記されており、建築請負契約も取り交わし済みです。

契約した不動産Aは契約方法が卑劣で有名なようで、友人も営業担当者の強引な手法、そして雰囲気にのまれてしまい、当日に手付金を営業所支払い、仮契約してしまいました。
請負契約の時にも変動金利だったらやめようと当人達は言っていたのですが、押印しない当人達を前に脅しとも取れる様な態度で断りきれずに押印してしまったそうです。
契約書に押印した後に総額4020万と聞かされ、話が違う!と思ったそうです。
(土地代の価格しか把握しておらず、電卓で計算して月々11万でいけますよ!と言われ、総額を確認していないまま契約したそうです。この11万も友人がそれ以上の支払いになる事はないのですか?と何度も営業担当者に確認しても「あり得ないです。」と、はっきり言われ固定だと思っていたそうです。)
このように、当人達は非常に不動産Aに騙されて契約してしまった・・・という気持ちが強いようです。

そうは言っても当人達が勉強不足であったことは否めません。自分達が契約書に押印している以上、解約はとても厳しいのは分かっているようです。
しかし、年収に対して借入額が8倍と多額であり、将来の不安、そして騙されたという気持ちが大きく、どうにかして解約したいそうです。

違約金が0で解約が不可能だとしたら、土地はそのままで請負契約のみ解約は出来ないのでしょうか?
請負契約書には違約金については特に記載なしだが、重要事項説明書には、解約するにあたり、契約書に違約金は20%とありました。
この場合の違約金は発生するのかどうか教えて下さい。

またいかなる方法で契約させられた・・・と当人達が思っていようと、やはり書類上が全てでしょうか?
別の不動産Bが『以前にもAでトラブルのあったお客様の解約手続きのお手伝いをしたことがあるので、力になります。』と仰ってくださっています。

上記の事を説明した上で、つなぎ融資まで進んでいても違約金を支払わず解約出来たケースもあるからと言われたのですが本当にそのような事が可能でしょうか?

かなり無謀なのかもしれませんが、何とか友人の力になってあげたいのです。
我々素人では限界があり、皆様のお知恵を貸してください。
よろしくお願いします。

地積更正登記について

投稿日 = 2006/8/19
題名 =  地積更正登記について
お名前 = AY
ご相談 =

この度、マイホームを新築いたしました。
工事自体は順調に進んだのですが、融資実行の条件として、地積更正登記をしなければならなくなりました。
登記簿上の面積より実測面積が10坪少ないことが判ったからです。土地取引は公簿取引で行いました。
6月から土地家屋調査士にお願いし、道路と両隣のお宅との境界立会いはすんなり終了したのですが、北側のお宅と境界立会いが進みません。
詳しく説明すると、北側のお宅の持ち主は他県に住んでおられて、年に数回庭の手入れに戻ってくるらしいです。
調査士の先生のほうには何度か電話がかかっているのですが非通知です。
その時の話によると、持ち主の方の体調が悪く立会いに出て来れない、と奥様から言われました。
また境界としては、コンクリートの擁壁下のたたきの端であると認識していてる、とのことです。
私としても、その境界で依存は無い旨を調査士の先生を通じて連絡していただき、確認用の写真や資料も7月下旬に郵送しました。30日に受け取ったようです。
それ以来、連絡が来ない状態です。
OKなのかNGなのかも判りません。
私も他県のほうの自宅に何度も尋ねたりしているのですが、なかなかお会いできません。
体調が悪いと言われているので、あまり事を荒立てても、と思っているのですが、あまりにもいい加減すぎます。
すでに家は完成し、引渡されず放置されています。幸い親の実家に同居していますので、金銭的負担は少ないですが、毎日のように親からは「まだ連絡無いか?」と聞かれます。

何かいい方法が無いかアドバイスお願いします。

家賃滞納時の請求について

投稿日 = 2006/8/19
題名 =  家賃滞納時の請求について
お名前 = そら
ご相談 = アパートを借りて住んでいるのですが、家賃を滞納してしまいました。しかし、その請求が直接自分のところには来ず、職場の上司のところに来たようです。契約書を確認したのですが、連帯保証人は自分の親なのですが、請求が自分に来る前に職場にいくのがなんだか腑に落ちないのですが…何か方法があれば教えていただきたいです。

根抵当権について

投稿日 = 2006/8/19
題名 =  根抵当権について
お名前 = 借金親父
ご相談 =

はじめまして。
根抵当権についてアドバイスいただきたく
書き込みします。

私の母は父の会社の債務の為に自分の土地(更地)に根抵当権を設定していました。

しかし、父の会社は不況のあおりを受け倒産。
父も自己破産してしまいました。

母は父との離婚を正式に決め、残る気がかりな点は
根抵当が設定された母の土地です。

結局母はなんとか債務(140万円)を弁済して抵当を外すと言ってました。

ただし、この抵当を設定したのは父であり、しかも母に無断で行っていた事を知り、なんとか父に少しでも支払わせたいと考えているのですが…。

私も実際法律の勉強をしていますので、厳しい現状であることは十分理解しています。

もし、何かいいアドバイスがあればぜひご教授願います。

立ち退き要請について

投稿日 = 2006/8/19
題名 = 立ち退き要請について
お名前 = あすか
ご相談 =

現在賃貸住宅の(賃借人側です)トラブルで困っています。

築30年近くなる賃貸の1軒家に5年ほど前から住んでいます。
賃貸期間のうち家賃の遅延滞納は一度もありませんし、
家賃は近隣の賃貸相場と同じか少々高めです。
借主としての義務に違反したことは何もないつもりです。

先日大家に家の大規模修繕(雨漏等)を依頼したところ、
不動産会社から「賃貸借契約解除通知書」が送られてきました。
家の朽廃により基礎工事からやり直して家を建て直すので
6ヶ月後までに立退いてくれ、
敷金は全額返還するが立退き料は一切出ないとの内容です。
我家は現在問題なく住んで生活していますし、
相手が立ち退きの事由としている「朽廃」に正当な事由があるとは思えません。
確かに家は傾いていて扉や窓の開け閉めに支障をきたしていますが、
これは入居時からのことですので、
今さらこれを理由に「朽廃」の状態だと言われても納得できません。
これを「朽廃」というのなら、
朽廃の状態である家を賃貸に出したのは、
大家であり、不動産会社です。
不動産会社は我家が入居するのを急いでいたために家をチェックする時間がなかったと言いますが、
以前借りていた方が退去してから我家が入居するまで1週間以上はありました。
(実際には4週間ほどあったのですが、現在客観的な証拠で証明できるのは残念ながら1週間です)
こちらとしては、修繕していただくか、
それができなければ立ち退きにより発生する費用を負担していただきたいのです。

不動産会社は本契約に対して嘘ばかりを繰り返して
言ったことも言っていないと誤魔化してばかりいますし、
大家は直接話しをしたがらず不動産会社にまかせてあるの一点張りです。

このような場合、
契約解除通知への不同意の意思を誰に対して表明すべきでしょうか?
契約相手の大家?それとも契約解除通知書の署名人の不動産会社?
またそもそも我家は相手のいうとおりに立退き料ももらわずに退去しなければならないのでしょうか?
賃貸契約時に不動産会社も大家も
家の状態を知らなかったという言い訳は通用するのでしょうか?

どなたか相談にのってください。

2006年8月18日 (金)

土地の売却について

投稿日 = 2006/8/18
題名 =  土地の売却について
お名前 = くんくん
ご相談 =

すみません、教えてください。
いまある土地を四分割して、分譲しようかと思っています。が、大通りから二番目の土地を自分の住宅のために取って置きたいと思っています。
その場合、法律上、分譲のために通路を4メートル作る必要があると言われましたが、
それは法律で決まっているのですか。
私としては道幅を3メートルにしたいと思っているのですが、それだと、分譲は3分割にしかできないと言われてしまいました。

もうひとつの質問は、土地が横続きで
すでに、兄弟で二分化した土地があるのですが、もう少し、自分の土地を広くしたいと思っています。
その場合、兄弟が所有している土地の少しを譲渡してもらうことはできますか。

入居前の解約について

投稿日 = 2006/8/18
題名 =  入居前の解約について
お名前 = らら
ご相談 = 平成18年8月初旬にアパートを契約し、契約金は8月末までに支払えば良いと言われ、入居は9月中旬予定だったのですが、その矢先、自分が病気になり、長期入院を余儀なくされ、契約中の不動産屋にも契約の取り消しをしてもらおうと思ってるのですが、いくらか払わなければいけないのでしょうか?

引渡し遅延について

投稿日 = 2006/8/18
題名 =  引渡し遅延について
お名前 = かたやま
ご相談 =

はじめまして、住宅を購入、現在建築中ですが、引渡し時期においてトラブルに遭遇しています。

契約は4月末に行い、当初の予定では9月15日に引渡しということになっていました。
工務店とは契約後すぐに展示場で話をしてオプションを決定、しかし後日見積が送られてきて以来仲介業者からの連絡はありましたが、工務店からは全くありませんでした。
オプションや間取りも変更したのにも関わらず、新しい見積や図面は送られてきませんでした。

6月下旬に引越準備や仕事、子供の学校の都合を9月末引越しということで全て段取りしたのですが、7月半ばになり唐突に「地盤を補強する必要があるので工期が遅れます」との連絡が入り、結局引き渡しは2ヶ月遅れることになりました。

そもそも4月末の契約にも関わらず、3ヶ月も後になってから「地盤が。。。」というのはおかしいと思うのですが、専門的には如何なのでしょうか?
また、9月15日引渡しということで様々な予定立てていたにも関わらず、それらを全て変更し、余分な家賃等払うことになるのですが、これらの賠償責任は工務店側にありますでしょうか?

是非アドバイスよろしくお願いします。

マンションの売却について

投稿日 = 2006/8/18
題名 =  マンションの売却について
お名前 = 姫路太郎
ご相談 =

 平成11年に分譲マンションを購入しましたが、平成14年の4月に、転居をともなう転勤となり、やむなく賃貸にだし、現在は社宅に住んでいます。
 今後も戻れる可能性もなく、売却を考えています。
 購入金額2500万円、現在のローン残高1600万円、ネットでの売却簡易査定では1200~1250万円。
 現在の賃貸料月9万円、年間の住宅ローン返済と管理費で135万円。
 このままでは、賃貸料では毎年30万円程度の赤字となっています。
 売却時に発生するであろう残債は自己資金で支払いたいと考えています。
 私の老後のためにも、今住んでいる所で、新たなマンション購入も考えていますが、現状のまま賃貸にだして、繰越返済もしながら資産として残すか?それとも、できるだけ早く売却をした方がよいのか?
 また、売却する時の注意点、アドバイスなど教えていただきたく投稿しています。
 ご意見、よろしくお願いいたします。

2006年8月17日 (木)

退去時の費用について

投稿日 = 2006/8/17
題名 =  退去時の費用について
お名前 = PPP
ご相談 =

はじめまして。 
退去時にかかるお金の事での質問です。
分からない事だらけなので説明が不十分な点があるかもしれませんが、是非よろしくお願いします。


私はこの前引越しが決まり、その旨を伝える連絡を今の大家さんにした時に、敷金の話になり
[クリーニング代で最低3万円、床や壁の張替えがあると最高10万円]
と言われました。
クリーニング代3万円は分かるのですが、張替えに10万もかかるものでしょうか?

それと、この部屋は室内に洗濯機置き場があるのですが、元々洗濯機の下に敷くプラスチックの台?もなく、
私が入居時から、フローリングがささくれ立ってて所々黒いシミみたいのもありました。
お風呂を上がって1歩目の床も普通のフローリングで、ここも入居時から洗濯機置き場のようにささくれ立って若干黒ずんでました。
ちなみに部屋の部分も入居時からすでにフローリングは日に焼けてザラついてて、傷も壁や床などに結構ついてました。
こうゆう部分を入居時に写真等とってはいなかったのですが、口頭でそれを伝えても請求されたりするものでしょうか?

電話越しの大家さんの喋り方は、[壁にも画鋲やっちゃったでしょ?床も汚いんでしょ?それだとかかっちゃうなぁ~]みたいな決め付け的な感じだったので(文字ぢゃ伝わりませんかね・・・すみません。)、ちょっと心配です・・・。

遅くなりましたが、この部屋は1Kで1年半くらいしか住んでません。
多少の生活する上で付いてしまった傷等はあるかもしれませんが、タバコも吸わないし、壁に画鋲なども刺してません。

初めての退去なのでよく分からない事だらけです。
もし宜しかったら、お返事下さい。
お願いします・・・。

私道の補修要請について

投稿日 = 2006/8/17
題名 =  私道の補修要請について
お名前 = ぽんた
ご相談 =

私道の補修についてです。
現在、袋小路の私道に面した住宅を購入して、今月で、
3年です。
そこは、同時期に販売されたところで、私道は、件数分の1
ずつの所有です。
その私道なのですが、素材が良くある公道的なところのものとは、違って、ゴム樹脂?の混じっている水はけ性にすぐれたものということなのです。
しかし、耐久性に疑問があり、劣化して小石がぼろぼろと、たくさん出ています。
私道の補修は、自己負担になるとも、理解できますが、
購入後の早期からの、劣化のため、売主に責任は、ないものなのかと思います。
実際、約1年前に、他のお宅のかたが、交渉したところ、うちでは、補修できません、皆さんでと回答があったみたいなのですが、その後突然一切の連絡なく補修にきました。
それも、別素材のもので、特にへこみのある部分だけの補修で、現在つぎはぎ状態です。
現在も、交渉中で住民で、嘆願書の提出の検討を考えていますが、やはり、自己負担でしなければいけないのでしょうか?。
もし、売主への交渉の余地があるならば、その方法のアドバイスもいただければうれしいです。
よろしくお願いいたします。

2006年8月16日 (水)

水漏れの影響の調査について

投稿日 = 2006/8/16
題名 =  水漏れの影響の調査について
お名前 = ta-ko1105
ご相談 =

はじめましてよろしくお願いします。
私は12階建てのマンションの中階層に住んでいるのですが
去年の8月に上の階から水漏れがあり○氏に被害報告をしてパソコンやら家電製品をそのときは直していただきました。
しかし、今年もまた8月に同じ事を起こされてしまいました。しかし2回目ということもあり3年前に変えた畳や水の滴る壁、天井などが気になっています。
カビなどが気になるので○氏に天井などを調べたい旨伝えたのですが首を縦には振ってくれませんでした。こういうものの請求は出来るのでしょうか?家財道具などは出すけど築10年もたっているマンションのカビなんてどこまでが自分の過失なのかわからないじゃないか!というのが言い分だそうです。私が全面的に金額を出して調べるしかないんでしょうか?後、こういうときはどのような会社に見てもらえば良いのでしょうか?ちなみに上の階の水漏れの原因は洗濯機の給水ホースを犬が噛み切ってしまったというものです。(2回ともです)

不動産を慰謝料の代りにすることについて

投稿日 = 2006/8/16
題名 =  不動産を慰謝料の代りにすることについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

主人が離婚したいと言って、家を出て行きました。
ここの住まいは、主人の両親の持ち家の同居なので、私達にローンなどはありません。
主人には、一括で慰謝料など支払うお金がないので、離婚に対する私の要求は、慰謝料と養育費の変わりに、家を購入して下さいと要求しました。
先日、近所の新築マンションを見てきました。ローンの月々の返済の見積書をもらい、主人に提示し、了承してくれました。
相談したい事は、家を購入すると、所得税・固定資産税の請求がきますよね。固定資産税は、目安を提示してもらいましたので、分かりますが、所得税はどのくらいかかるのですか?
名義変更することで、うける税金は、回避できないのでしょうか?
贈与税や、銀行の方でも、名義を変えるなら一括支払いの要求をされると、どこかのサイトに載っていましたので・・・
やはり、不動産を慰謝料・養育費として、貰うのは難しいのですか?

悪質な賃貸人の立ち退き要請について

投稿日 = 2006/8/16
題名 =  悪質な賃貸人の立ち退き要請について
お名前 = ひまわり
ご相談 =

一戸建てを貸しましたが、入居者は入居時より居住用を、会社の事業所兼居住用として使用し、庭もごみ屋敷のように使用しています。5ヶ月前に弁護士に相談し、契約解除をしましたが、入居者は立ち退き料を請求し出て行きません。入居人は大声を出したり、罵声を浴びせ、怖くて貸家を堂々と見に行く事も出来ません。最近、入居人は、弁護士と相談し、裁判を意識してか、庭を片付けました。契約解除後も違反を改めれば、過去の違反についての責任を問う事はできないのでしょうか。
会社員と言って実は自営業者だったり、穏やかな話し合いができないような方とは契約解除したいのです。紹介した不動産屋と入居人は知り合いで、不動産屋は間に入るどころか、最近、形だけ自分の事務所を貸したりして、管理中も違反については何も報告して来ませんでした。家賃も他の不動産屋が初めに付けた値段を、入居人は1日で付いたのに高いと言い、負けるように説得され負けましたが、今では、こんなに安い所は無いので、この方達は出て行きません。と言います。
以前、採算が合わないので更新の時に家賃の値上げをお願いすると、この値段でずっと住むつもりで借りたのだから1円でも上げたら出て行くから、立ち退き料をよこせと言って来ます。
私は、家の買い替えで多額のローンを抱えていて、当初売りに出したが思った値で売れずに賃貸にしました。金利の上昇で利子だけで家賃収入が全部消えてしまう事も今後あり、金利や物価の上昇に応じて家賃を上げて頂きたいのですが、この方達では無理です。将来にわたり不安で、不眠症になり心療内科に通院しています。
家賃は時々遅れますが、催促すると払います。
一度貸してしまったら、大家は泣き寝入りをしなければならないのでしょうか。

2006年8月15日 (火)

ローン残のある物件の売却について

投稿日 = 2006/8/15
題名 =  ローン残のある物件の売却について
お名前 = つばさ
ご相談 =

初めまして 今 築8年のマンションに住んでいるんですが、どうしても一戸建てに引越しをしたいと考えています。
 しかしローンの残金がかなり残っています。マンションのローンを完済しないと売ることは出来ないのでしょうか?〈ローンは2700万を35年です) よろしくお願いします

業者による価格差について

投稿日 = 2006/8/15
題名 =  業者による価格差について
お名前 = 匿名
ご相談 = 先日、ある不動産業者に行ったところ1260万円の土地を紹介され、かなり気に入ったので予約手続きを行いました。その後インターネットで土地検索したところ、その土地が1110万で売りに出されていました。150万の差額はどう考えたらよいのでしょうか?ただしネット1110万円の条件の中で住宅条件付(別業者)になっていました。その分の違いで150万も違うのでしょうか??お手数ですが宜しくお願いします。

賃料支払いの滞りについて

投稿日 = 2006/8/15
題名 =  賃料支払いの滞りについて
お名前 = 小川
ご相談 =

親がマンション、アパートなどを所有しているのですが家が遠い為、不動産屋に管理を任せていました。ところがその不動産屋が家賃を滞納しだし、今では二ヶ月分が滞納になったままです。みんなで相談して不動産屋を変えようということになったのですが、このまま変えてしまうとたまっている二か月分が払ってもらえなくなりそうでこわいです。まだ建てた時の借金がかなり残っているため、生活がかかっていて悩んでいます。一応滞納している分は振込み計算書を作ってもらい、月々返済してもらうことになりましたが、返して滞納して・・の繰り返しになりそうです。
ここに相談していい内容かわからなかったんですが、どこに相談したらいいのかわからず、書き込んでしまいました。よろしくおねがいします。

2006年8月14日 (月)

賃貸契約の保証について

投稿日 = 2006/8/14
題名 =  賃貸契約の保証について
お名前 = なかむら
ご相談 =

賃貸契約の保証を請け負っている会社があることをテレビで見て知りましたが、山口県でもそのような制度はあるのでしょうか?
また、あるとすれば保証料はどのくらいの金額なのでしょうか?
それは、どこに申し込めばよいのでしょうか?

立ち退きについて

投稿日 = 2006/8/14
題名 =  立ち退きについて
お名前 = y・s
ご相談 =

母所有の家に、私が25年前に離婚して依頼、私の子ども3人と母と私、計5人で暮らしてきました。(私と子どもは、嫁ぎ先の名字のままです)
 あるトラブルから、その家が競売にかけられ、母に対して裁判所からの、立ち退きの書類が届き、近いうちに家を出なくてはいけません。
 そこでご相談ですが、私に居住権なるものが発生?するのでしょうか?
 また、買い受け人に対して、立ち退き料請求ができるのでしょうか。

家賃の値上げについて

投稿日 = 2006/8/14
題名 =  家賃の値上げについて
お名前 = きん
ご相談 =

最近、アパートの修繕として、トイレを汲み取りから水洗に直しました。
それに伴い家賃を上げようと思っています。
不動産にその旨を伝えたのですが、
大家(わたし)のほうで書類を書いて住んでいる人たちに通知を出した方が良いとのこと。

法律上トラブルになる事はないのでしょうか?

2006年8月13日 (日)

預り金の返金について

投稿日 = 2006/8/13
題名 =  預り金の返金について
お名前 = 困ってます
ご相談 =

こんにちは、預り金の返金について相談させて下さい。かねてより、大阪で家を探しており、建築条件付きの土地をみつけました。
「買い付け証明書」と「覚書」にサインして、預り金数百万を払いましたが、その後、業者が満足いく対応をしてくれず、土地売買契約には至りませんでした。
ところがこの業者が預り金を返金してくれません。返金して欲しければ、設計料を払えとのことです。いくらかは話し合って決めるとのことです。
確かに、「家に対する要望をFAXして」と案内があったので、要望を言い、それに対して、いわゆる間取り図がメールで送られてきましたが、費用が発生する話などまったくありませんでした。
このような業者に対して、どのように対応していけば良いかアドバイス頂けないでしょうか。もう一ヶ月がたとうとしています。
大阪府の宅建業指導グループに電話しましたが、いかにもお役所という感じで頼りになりそうにありません(宅建業の違反を取り締まるところでお金の問題は口出せないとのこと)。私が勉強した範囲では、不当に預り金の返金を拒むのも宅兼業違反と思うのですが違うのでしょうか?
※覚書の内容などは弁護士にも見て貰い、全額返金されるはずとの見解を得ています

住宅税について

投稿日 = 2006/8/13
題名 =  住宅税について
お名前 = COO
ご相談 =

どうも、初めまして、CSと申します。不動産等にはあまり知識が無いのでご容赦ください。

さて、質問なんですが。
住宅税というのは、大幅に増減するものでしょうか?
と言うのも、知り合いの家(築20年程度)は、住宅税を多くとられていたようで、減額されてかなり安くなり半分近くになっていました。

不動産事業者の変更について

投稿日 = 2006/8/13
題名 =  不動産事業者の変更について
お名前 = ぽち
ご相談 =

初めて投稿させていただきます。

先日とある物件を申し込み、交渉を進めていたのですが、あまりに売主の都合が優先されるので、交渉自体を止めてしまいました。

今回を機に、売主や仲介業者選びも重要な要素だと初めて知りました。(ちなみに営業担当者は誠実に熱心に対応はしてくれていましたが、知識、経験が少ない方のようでした)

物件自体は気に入っていたので、仲介業者を変えて再度購入に動こうか迷い中です。

そこで質問です。
1.売主と同じ業者に申し込んだ方が(不動産会社にとってはダブルインカムと言う点で、他社の仲介を通すよりは)売主と対等に扱っていただけるのでしょうか?
2.決った物件を複数の仲介業者に持ち込んで、業者選定をするのはまずいのでしょうか?
3.買主サイドに立った仲介業者を謳っている、もしくは仲介手数料の値引きのある会社というのはどうなんでしょうか?(曖昧ですみません)

信頼というのは本人でしか分からない事だと思いますが、同業者間で思うところなどを雑感として教えていただければ幸いです。
くだらない質問ですみません。

2006年8月12日 (土)

登記の割合について

投稿日 = 2006/8/12
題名 =  登記の割合について
お名前 = 長泉
ご相談 =

中古住宅の購入をする計画です。
私(3/6)と妻(1/6)と妻の母(2/6)が、購入代金を負担します。
この場合、土地と建物の登記をする場合、両方とも上記の割合で登記しなければならないのか。(売買契約書は、土地と建物が一括で○○円となっており、土地と建物の金額が不明です。)
または、土地建物全体で上記の割合で登記すればよく、都合で、土地と建物の負担割合を変えてもよいのか。

定期借家契約の終了通知について

投稿日 = 2006/8/12
題名 =  定期借家契約の終了通知について
お名前 = ぷく
ご相談 =

昨年H17年7月に定期借家契約を交わしました。
契約期間はH18年12月31日までの約1年半です。

物件は分譲マンションで、貸主は海外出張中です。
その代理人(部屋のみの管理)として、不動産会社が仲介しています。契約もその不動産会社で行いました。(もちろん貸主は不立会い)


契約書には、
「期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間(通知期間)に借主に対し、期間の満了により賃貸借が終了する旨を書面によって通知するものとする」
とされています。
また、
「貸主は、前項(上述)に規定する通知をしなければ、賃貸借の終了を借主に主張することができず、貸主は、期間の満了後においても、本物件を引き続き賃借することができる。ただし、貸主が通知期間の経過後借主に対し通知をした場合においては、その通知の日から6ヶ月を経過した日に賃貸借は終了する」
とあり、契約時に重説でも説明を受けています。

本年、H18年2月頃に、こちら(借主)の都合で契約期間の延長が可能かどうかを早期に確認したかったため、仲介(管理)不動産会社の担当者に依頼して、貸主に確認していただきました。
その後3月頃に、その担当者からメールで「契約延長の件、残念ながら貸主サイドの帰国予定が明確なようで、お受けできないとのことでした。」との返事がありました。(原文そのまま。あくまで貸主からではなく、担当者からの伝言だけのメール文章でした。)

契約書には「書面による通知」にて終了通知がある、とのことでしたが、通知期間である7/1を過ぎても、書面はもちろん、電話等による通知などもありません。


そこで以下の件をお聞きします。

1.上記メールでの「契約延長が不可」というのが、「書面による通知」には当たるのか?

2.上記1.では「通知」に当たらない=現在は書面による通知がまだされていない状態にある、のであれば、今後通知された日から6ヶ月間は、現賃貸借契約のままで住み続けてもいいのか?

3.上記2の権利を主張したい場合、どのようにすればスムーズかつ正確に出来るのでしょうか?仲介不動産会社の担当者宛に内容証明郵便で通知する、で良いのでしょうか?

4.仮に、貸主側より、退去依頼があった場合、退去に関わる実費(引越代、家賃差額分などの実費)の請求を出来るのか?


ちなみに、こちら(借主)としては、来年H19年(1月末~)2月中旬頃まで契約の延長をしたいと考えております。


よろしくお願い致します。

駐車場の契約トラブルについて

投稿日 = 2006/8/12
題名 =  駐車場の契約トラブルについて
お名前 = サナ
ご相談 =

はじめまして。
駐車場の賃貸に関してのトラブルについて、
ご相談させて頂きたく投稿させていただきます。

19年前に父方の祖父が亡くなり、
祖父の上を空き家で放置していたところ、
父の知人から、
「祖父の家の裏にある駐車スペースを利用したい人が居るので、
放置しておくのももったいないし、是非、使わせてもらえないか」
という紹介を受け、Cさんに駐車場として賃貸することになりました。
田舎という土地柄もあり、
あいだに入っていただいた紹介者もよく知っていたので、
とくに契約書を作成したわけでもなく、
月々8,000円という当時の相場から値上げもせず
18年間ずっと貸していました。

(家自体はその後、
 近所のCさんが倉庫として使いたいというので貸していました)
 

ところが、
家の諸事情により、
祖父の家自体を売りにだすことになりました。
売りに出す際にCさんに声をかけたら、
是非買い取りたいとおっしゃられたので、
Cさんに売り渡すことに決定したんです。

「Cさんに売る」ということが決定してから間もなく、
わたしの両親が大病を患い、両親ともに入院することになり、
わたしと、わたしだけでは力不足なので、
父の姉が契約するにあたり司法書士の手配や、
契約の立ち会いをしてくれ、
売主買主ともに必要な書類もすべて揃い、契約日を待つばかりというときに、
貸していた駐車場については何も手をつけていなかったことに気づき、
急いで契約日の1週間前に駐車場を貸したCさん宅へ訪れ、
家自体は翌月に新しい持ち主のものになるので、
8月末で駐車場を出てくれるようお願いしました。

駐車場を貸したときは、
あいだに入った世話好きな友人が振込先なども連絡してくれ、
実際に駐車場を貸したわたし達と、Cさんとが顔を会わせたのが、
18年経ってはじめてのことでした。

Cさんからは、
「急に言われても、この辺りでは駐車スペースもなく、
 忙しいので探す暇もない、新しい駐車スペースを用意してくれれば
 また話はべつだが…」ということ、
さらに、
「こちらでも家族で話し合いをしなければならないので、
 10日後にまた連絡をくれ」
といわれ、とりあえずわたし達は帰ってきました。

ほんとうに急に家を売りに出すことが決まったので、
家の中にも外にも処分しなければならない荷物が多く、
契約日から2ヶ月以内にすべての荷物を引き払うという確約書を作成し、
わたしは通いで処理作業を現在も行っております。

そして、
家の駐車スペース周辺の敷地内のスペースに、
わたしの見覚えのない倉庫が置いてあり、
鍵も無かったのでそっと開けてみると、
Cさんの荷物がどっさり入っており、
その他のスペースにも使用しなくなった自転車・バイク合わせて3台が
放置された状態になっていることに気づきました。

Cさん宅へ訪れたときは、
*一度も賃貸料の支払いを遅れたことがない
*駐車スペース脇の植木の世話や、駐車スペースの管理をやってきた
など、Cさんから「こんなに管理して尽くしてきたのに」という言い方をされましたが、
駐車スペースとして貸した場所に物置を置いたり、
その他スペースにも荷物を放置したりと、好きなように使われていたようです。

Cさん宅を訪れてから10日経ち、
どのような回答をもらえるか電話連絡を入れたところ、
「契約違反だ!弁護士を立てて訴えてやる!」などと怒鳴られ、
その2日後わたし達はCさん宅から歩いて5分ほどの場所に新たな駐車場を探し、
3ヶ月~6ヶ月間こちらで支払わせて頂くということと、
もし歩いて5分の場所にタクシー等を使われるなら、
タクシー代もこちらでお支払いする旨を伝えたのですが、
Cさんは「馬鹿ヤロー!金で何でも解決できると思ってるのか!」と、
さらにエスカレートして「訴えてやる!」と一点張りです。

Cさんは、
父に倉庫を置くという内容を書面で送ったといっているのですが、
父は覚えがないといいますし、母も受取ってないといっています。
Cさん宅へはじめて訪れ、本題に入る前の挨拶の段階でも、
Cさんは「はじめてお目にかかります」
「Mさんの紹介で使わせていただいてますが、
 ちゃんとした契約書なども作らずに18年間もありがとうございます」
といわれているくらい、お互いの住まいも、
私どもとしては家の裏手にCさん宅があるということ、
Cさん宅は私どもの家が◎市にあるということ、
その程度しかわかっていないはずなんです。

わたしは、
何も許可をしていないのに勝手に倉庫を置いたり、
好きなように使っていたのだし、
こちらとしては連絡が遅れて申し訳ないが…と思うのですが、
Cさんは「契約違反だ!訴えてやる」といっています。

家の売却の際に手続きをほとんど進めてくれた
父の姉が調べたところ、
圧倒的にわたしたちが不利だということなのですが、
ほんとうにそうなのでしょうか?

契約書もなく、
駐車場として貸したスペースなのに、
好きなように月々8,000円という破格値で好きなように18年間使用し、
すでに家は売却先の物となっているのに出て行かないといわれ、
どうしたらいいのかわからない状況にあります。

こちらとしては誠心誠意、
はじめにいわれた通りに新しい駐車スペースも探し、
Cさんに連絡を入れているのですが、
仮に訴えられた場合に父の姉がいうように、
圧倒的にこちらの不利でどうしようもないことなのでしょうか。

田舎の人付き合いという感覚で、
紹介者の勧めで貸していたのに、
こんな大事になってしまうなんて…。

お忙しいところ申し訳ございませんが、
ほんの少しでもいいので前進できるアドバイスを頂けませんでしょうか。
お願いいたします。

売却時の税金について

投稿日 = 2006/8/11
題名 =  売却時の税金について
お名前 = fwij1052
ご相談 =

昨年、新たな居住用の土地を二千万円で購入しました。

今年、それまで所有していた土地を千八百万円で売却した場合、私は税金をいくら支払う必要があるのでしょうか?

「それまで所有していた土地」の概要は、
・11年前に親から相続して私の名義となっている
・5年前からは借家として使用したので自分が居住用としては使用していなかった
・今年住居は解体し、現在はない

よろしくお願いいたします。

親族間売買について

投稿日 = 2006/8/11
題名 =  親族間売買について
お名前 = RK
ご相談 =

姉弟間での不動産売買について教えてください。
現在わたくし(姉)所有の中古マンションを、結婚を機に弟に売却したいと思います。
そこでその契約に際し、どういったところに相談していいのか分かりません。
不動産業者に頼むのがいいのか、行政書士さんに頼むのがいいのか、不動産鑑定士さんに頼むのがいいのか・・・?
わたくしとしましては、弟にはきちんと住宅ローンを借りて、私への借金を一括返済してもらいたいので、親族間売買では借りにくいと言われている住宅ローンについてもご助言いただけるところにお願いしたく思います。

フェンスの設置について

投稿日 = 2006/8/10
題名 =  フェンスの設置について
お名前 = 花
ご相談 =

建築条件付土地を購入し現在建設中です。
左右両隣、裏の土地は、まだ売れていなくて
我が家が一番先に完成すると思われます。
うまく説明できないのですがそれぞれの土地に50センチ程度の高低差があり、土地が高くなってるほうだけ
フェンスを作ればいいとハウスメーカーより
言われています。そこで今のところ建物の西側と
東側は建物前面に駐車場を作るのでその分だけ
フェンスを作ることになっていますが
それでいいのでしょうか?
必ず、隣地の方があとから
設置してくれるかという心配と
隣家が建つまでの防犯上で迷っています。
そこでうちが全周にフェンスを設けたら
隣地の方は設置しなくてもよいということになるのでしょうか?となると、費用はかかるし
境界線の内側に作るわけなので多少のことですが
敷地が狭くなって損だ!という意見もあり
どうしたものかと迷っています。
よいアドバイスありましたら教えてください。

離婚に伴うマンションの名義変更について

投稿日 = 2006/8/10
題名 = 離婚に伴うマンションの名義変更について
お名前 = リュウ
ご相談 =

 離婚によるマンションの名義変更に伴う、公庫の債務についてお教えください。私の名義、債務で公庫・年金から融資を受けて10年前に購入、3年前に離婚が成立し、財産分与として名義を元妻に変更し債務は私が引き続き支払い、名義のみ変更しました。残債は現在約3500万円です。その時相談した司法書士からは公庫と銀行には報告しなくても大丈夫と言われてそのままとなっておりましたが、この度、通帳の紛失から銀行に住所変更が発覚し、留守管理申請書の提出を求められました。
 銀行の担当者は薄々解っているのか、3年後にまた書類を提出して下さいとも言ってました。将来このことが公庫に発覚した場合、偽証など制裁があったり、ややこしいことにならないかと書類提出を迷っています。
 それから、団信と団体保証の扱いは発覚した場合にどうなるのでしょうか?縁起でもありませんが私が死亡して調べられたら、契約違反なので支払われないとか・・・宜しく助言をお願いいたします!

借主とのトラブルについて

投稿日 = 2006/8/10
題名 =  借主とのトラブルについて
お名前 = 中山
ご相談 =

こんにちは。賃貸マンションを貸しており、いくつかの疑問点につきましてアドバイスを頂ければと思います。

①2年前に98,000円で募集をしたところ、不動産屋の勘違いで80,000円で案内をし、入居申し込みが入ってしまったとのこと。納得はしていなかったが、これからもお世話になる業者さんだからと、特例で一部屋だけ入居して頂く事になった。
その後2年が経ち更新時期になったので、更新後は98,000に戻して欲しいと3ヶ月前にお願いしたが、その場合きっと借主は突然の高額値上がりと勘違いされると思うので、解約か異議申し立てされると思われる。
正直、解約なら問題はないのだが、異議申し立てをされた場合どのように対処したらよいのでしょうか。当方としては、周りとの兼ね合いや、赤字になるような値付けは出来ないという事と、不動産屋さんの勝手な暴走に入居希望者は罪は無いと思い2年は我慢してきました。値上げは出来ないと借主に言われた場合、退去のお願いも値上げのお願いも出来ないのでしょうか。因みに、借主は何のトラブルも無く家賃もきちんと入れて下さる方です。

②某製薬会社の法人契約の男性が父親と2人で住んでいるが、その父親が朝から常に酔っており、いつも気に入らないことがあると暴れたりわめき散らす。先日も出入り業者に(外壁工事中)木刀で殴りかかり、刃物で脅した為警察に通報し、只今10日間の拘留中。息子さんはおとなしくまじめなので、会社ではなく息子さんに直接連絡をしたが、今度の更新の時(今年12月)、更新しないことは可能でしょうか。ちなみに、「こっちは何度も刑務所暮らしをしているから、体力で負けても人の殺し方は忘れちゃいねーんだ!」とよく言っている75歳の男性です。

③先日鍵に悪戯をされ開かないからと勝手に鍵交換をし、代金を約25,000円一週間後に貸主に請求してきた。しかし、1年前に貸主負担で全世帯ディンプルキーに鍵交換をしており、鍵交換の当日貸主にも管理人にも連絡は無かった(管理室の入口に電話番号は掲示してある)。家の中には部外者は侵入していないが、ドアは設備なので、貸主が負担すべきとのこと。なお、緊急を要したので勝手に直し、土曜の為電話もしなかったとのこと。「当方は寝耳に水だし、勝手に変えたからと請求されても、代金は払えない」とお伝えした。「当方もマスター使用のディンプルキーの予備はあるので、言われればもちろんこちらの負担で取り替えるが、勝手に違う鍵に交換し、お金だけ払えといわれても限が無いので、退去時に持って行ってしまってかまわないので(どちらにしても変える予定なので)お金は払えない。」とお伝えしたが、間違っているのでしょうか。

④何度か更新している方が、何度請求しても契約書類も返送してくれず、火災保険にも入ってくれないが、更新料だけは通知をすれば入れてくれる。連帯保証人にも連絡したが、こちらの話は全く耳を貸さず一方的に切られた。(たぶんオレオレ詐欺に気をつけているご高齢の方なのだろう。私は29歳女性なのでなめられているのかもしれない。)
初めての更新の時不動産屋さんを通さずに直接更新したいと言われたが、契約書類を提出してくれないなら、更新はしたくない。どうしたらよいでしょう。ちなみに、もう5回くらい『契約書類提出のお願い』は出している。ちなみに今度は契約書類を提出しなくなってから2度目の更新です。

いつも入居して頂いている感謝を忘れず、草むしりや植木の剪定も頻繁にやり、管理人も常駐しており、借主からの意見もできる範囲ではあるが、積極的に聞き入れているつもりです。上記の問題への対応はどうしたらよいのでしょう。

借地の相続について

投稿日 = 2006/8/10
題名 =  借地の相続について
お名前 = poco1623
ご相談 =

相談は実家の借地(約200坪)の有効な処理方法についてです。
 借地は祖父の時代より借りているもので、その土地に祖父(死亡)が建てた母屋と工場(築65年)、父が建てた離れが建っております。その家に現在は父と弟が住んでおります。借地には契約書等は無く、口頭での貸し借りで現在まで至っております。
 母屋と工場は祖父の名義、離れは父の名義で登記しております。

 父も高齢でいつまでも1人で住めません。また弟も住む気持ちがありません。このようなことで借地の返却を考えています。
 その処理方法をご相談させて頂きたく思いますので、宜しくお願い致します。

 1.地主に返却する場合、更地にする必要があるのでしょうか?

 2.もしこちらで更地にして返却となれば、これに掛かる費用についての負担義務は、建物の相続権利を有している者全員に及ぶのでしょうか。

 3.借地権等の相続を拒否した場合、上記のことはどうなるのでしょうか。

売買契約について

投稿日 = 2006/8/10
題名 =  売買契約について
お名前 = 匿名
ご相談 =伺いたいのですが、先日、A業者さんが家へお見えになり、地方の土地についての内容なのですが、「この土地を買い取りたいと」言われ、金額は「500万でなら買い取ると」売買契約を結ばれました。手付金の5万円を受け取りましたが、「期間が6ヶ月以内に残りの495万円を支払う」という内容で「私の会社では建築屋と提携を結んでおり建売で販売いたしますので期間は6ヶ月下さい」とのないようでした。これって期間が過ぎてしまったらどうなるのでしょうか?

2006年8月10日 (木)

管理規約の変更について

投稿日 = 2006/8/10
題名 =  管理規約の変更について
お名前 = 匿名
ご相談 =

購入後 重説の突然の変更の対応について
ペット不可のマンションを購入したものです。
重要事項説明にもマンション内部にも表示があり安心していたのですが、入居1ヶ月後、犬の無駄ぼえが朝・昼・晩と始まりました。現説時から1ヶ月は本当に何もなかったのですが。
すると管理組合から突然「ペット飼育の取極めについて」との協議事項が挙がっています。

そこで教えてください。
・管理規約が変更となれるルール(過半数なのでしょうか?)
・議決後、規約変更施行はいつから(法的な決まりは無いのでしょうか?)
・入居間もない自分は、泣き寝入りしかないのでしょうか(売却査定が下がるという心配です、売れないかも)

宜しくお願い申し上げます。

2006年8月 9日 (水)

短期賃借権の保護について

投稿日 = 2006/8/09
題名 =  短期賃借権の保護について
お名前 = 石橋
ご相談 =

私の会社の事務所は、抵当権が設定されている5階建ての小さなビルを一棟借りをしていて、以下の経緯でオーナーチェンジされています。
今年の10月に新しいオーナーと契約更新をする予定です。この場合は、短期賃借権は従来通り保護されるのでしょうか?(借主である当社は、敷金の精算を、競売した買受人に求めることができるのでしょうか?)
ちなみに、保証金(敷金)は15ヵ月分を預けています。

平成12年12月 賃貸借契約締結
  ↓
平成14年2月 オーナーチェンジ
  ↓
平成15年9月 オーナーチェンジ
  ↓
平成15年10月 契約更新
  ↓
平成16年4月 短期賃貸借制度廃止
  ↓
平成17年6月 オーナーチェンジ
  ↓
平成18年10月 契約更新(予定)

競売物件について

投稿日 = 2006/8/09
題名 =  競売物件について
お名前 = 匿名
ご相談 =

競売物件について相談です。
競売物件の持ち主の友人が賃借人として住んでおり、賃借人である友人もしくは、その肉親が入札することとは可能でしょうか?

お手数ですがご回答をよろしくお願い致します。

郵送での所有権移転手続きについて

投稿日 = 2006/8/09
題名 =  郵送での所有権移転手続きについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

登記について教えてください。

私の家の地域は、私道が入り乱れています。近隣住民が都市ガスを引きたいとの要望から、地域住民が連携し、いっせいに私有地を整理することになりました。
そして私の家は一本道から奥まったところにあり、私道を通って家に入ります。隣家(K氏)の方も同じくその私道を利用しています。そしてその私道は他の方の土地です。
その私道を分筆登記し、共有分割を行い、私とK氏の土地とすることになりました。
測量設計会社の指導の下、
●所有権移転の委任状1枚 ●住民票1通 ●印鑑証明証 ●諸費用
を準備するように言われました。

この問題となっている土地は、関東地方にありますが、私は転勤で現在、九州地方に住んでいます。
大切な土地の問題である登記に関して、すべて郵便でやり取りし、お任せしてもいいものなのでしょうか?
最低限、自分で注意し確認しなければならない重要ポイントを教えてください。
どうぞよろしくお願いいたします。

市道歩道上に設置された杭の責任について

投稿日 = 2006/8/09
題名 =  市道歩道上に設置された杭の責任について
お名前 = 匿名
ご相談 = 契約後に設置、発覚した市道歩道上の杭のため当初予定の駐車スペースへの駐車ができなくなってしまいました。この重要事項については土地建物販売業者から知らされていなかったため、この業者に撤去の責任があると考え、交渉中ですが費用について解決しない可能性があります。対処方お教えいただけると幸いです。よろしくお願いいたします。

2006年8月 8日 (火)

賃貸住宅の水漏れトラブルについて

投稿日 = 2006/8/08
題名 =  賃貸住宅の水漏れトラブルについて
お名前 = アキ
ご相談 =

はじめまして。
賃貸住宅の水漏れトラブルについて皆様のご意見をうかがいたく投稿致します。

私は、現在築11年の賃貸住宅に2年住んでいます。先日、台所の排水が下から溢れ「何だろう?」と思いながら洗物を続けていました。と言うのも毎日排水口にはネットをかけ、三角コーナーにも同様にネットをし、毎回取り替えをしています。ですから、詰まらせるおぼえは全くなく、たまたまだろうと思っていました。するとそこの不動産会社の方が来られ、「排水の詰まりと、下の部屋で壁伝いに水漏れしている。お宅のせいだよ。」と言われました。突然訪問して来て、しかもいきなり犯人扱いです。頭にきたもののネットを使用していることや、詰まらせるおぼえは全くないことを説明したのですが聞き入れてもらえませんでした。最後に「この水漏れや排水のつまりはお宅のせいだから、修理代は全部負担してもらうから。」と言われました。納得がいかず、次の日知人の業者に来てもらったところ、「水が漏れれるのは配管がどこかで破損しているからだと思うけど、一応詰まりをとる薬品を入れておくね。」ということで、薬品を入れてもらいました。その日の夕方、不動産会社と連れの業者が来て、再度排水口へ薬品を入れていきました。

家庭の事情による立ち退き要請について

投稿日 = 2006/8/08
題名 =  家庭の事情による立ち退き要請について
お名前 = 山の上
ご相談 =

私は、マンションを3年前に購入して以来一人で住んでおりました。
この度仕事の都合でその地を離れることとなり、建物賃貸借契約書に基づき2年契約で他者と賃貸契約を交わしました。
しかし、親の病気が見つかり看病等により仕事を辞職しまた帰ることを決めました。
しかし、契約を交わしてまだ3ヶ月であり、契約は2年です。契約を交わした方には多大なるご迷惑をおかけすることになります。
引越し代や仲介料等できる限りのことはしたいと思っておりますが、立ち退きをお願いすることは可能でしょうか。また可能であればどのような方法をとり、どのくらい謝罪としてお支払いするべきか教えていただきたいのです。
賃料は110000円、敷金は330000円です。
現在まだ2ヶ月です。すぐでなくてもいいのです。年内にお願いできればと考えています。
宜しくお願いいたします。

リフォームトラブルについて

投稿日 = 2006/8/08
題名 =  リフォームトラブルについて
お名前 = くろ
ご相談 =

現在リフォーム中です。

工務店と契約書を交わしており、
引渡し期日は6月末日となっていまが、現時点でも
未だ工事は完了しておりません。

完了しない理由は、先方の都合により週に1度もしくは
2週に1度しか工事には入っておらず、時間がかかって
いること。
また欠陥というほどの大きなものではないですが、
小さな不備がたくさんあり、ひとつ施工して頂いても
そこに修正がはいってしまうため進まないという事も
あります。
また現地での工務店の方の立会いはほとんどなく、
大工さんや電気屋さんなどの職人さんが当方で手書きした図面を眺めながらの施工で、居合わせると、どうするのか聞かれることもしばしばでした。
また位置の違いなどを指摘したり、ここもやってもらう事になっているというと、「きいていない、よく話し合いをしておいてくれ」と逆におこられてしまったり。

不備としてはコンセントの位置の相違・浴室の洗面の
照明の位置の相違・浴室の排水口(目ざら)の大きさが
5センチ程度しかなく、排水がままならない、防水コンセントがお願いした商品と違う(更に一つは電気の接続が悪いのかコンセントをさしても家電が動かない)、点検口の位置の相違、また点け方?が悪く開かない・・・・等、こちらから修正を依頼した点は小さなものも含めて50箇所以上になります。

決して悪意があるとは思えないのですが、あまりにも不具合が多く、補修していただいた箇所がまた間違っていたりという事もあり、今後補修での対応というのもかなり不安がありますので、工事の契約を解除したいのですが(解除にあたり不具合の多さとミスは認めて頂いており、了承されています)精算について見解の相違があります。

既に全費用の半額は支払い済みで、先方では追加で現時点までにかかった費用(全見積り約の3分/2程度になります、諸経費10%は引いて下さってはいます)を
求められています。
こちらとしては既に施工済みで見えない部分(梁や柱の補修、断熱材をいれたりもして頂いたので)にも不安がありますし、今後浴室の排水の再施工や見積りにはない、今回の工事のによって必要になった補修や設置物(点検口等)の修理等もあるため、こちらで完全に施工が完了したと納得出来る部分以外については返金を
して頂きたいと思っています。

このような場合、通常どのような交渉になるのでしょうか。出来上がったものが不備(または中途半端)でも
それまでにかかった費用はお支払いする必要がありますか?

出来れば元にもどしてもらって無かったことに
したいくらいなのですが・・・

建築条件付への変更について

投稿日 = 2006/8/08
題名 =  建築条件付への変更について
お名前 = しょこら
ご相談 =

はじめまして。
新築一戸建ての購入を考えているのですが、気になる点があり、色々調べたのですがよくわかりません。
どなたか教えて頂けませんでしょうか。

購入予定の物件は、売出したばかりでまだ更地の状態、間取りや仕様がプラン内で選べるのがウリでした。
「建築条件付土地」かと思い、業者に確認した所、あくまで「土地付建物分譲住宅」で、土地所有者・建主は、売主の建設会社との事でした。仲介業者は入っていません。
また契約書は、「土地売買」と「建物請負」の2本立てで作成した後1本化する、との事でした。

気に入ったので購入の意向を伝えたのですが、その後ネットの不動産情報に、同時に売出していた他の数棟が「建築条件付土地」として掲載されているのを発見しました。

はじめは「土地付建物分譲住宅」として売り出し、その後「建築条件付土地」に変更、というのは、何故なのでしょうか。業者側に何かメリットがあるのでしょうか?

図面の無い物件について

投稿日 = 2006/8/08
題名 =  図面の無い物件について
お名前 = あーさん
ご相談 =

今回、売店舗物件の購入を考えているのですが、物件が現況引渡しなのに、電気など配電関係の図面がない
と不動産屋に言われました。現況引渡しですと、内外装工事はすべて自分ですることになるので、図面がないと内外装が出来ないのでは。当物件は3F以上が分譲マンションとなっているため、必ず配電に関する図面があると思われるのですが。

進まない契約について

投稿日 = 2006/8/08
題名 =  進まない契約について
お名前 = しも
ご相談 = はじめまして。今土地の購入で考えています。その土地は地主の方が不動産屋に土地を売りたいと言って来て、その不動産屋からもう一件不動産屋を通して購入するところまできています。こちらから購入の意思があることを地主にも伝えて不動産屋にて契約書もかいてあります。まだ地主からのハンコはもらっていませんが、不動産屋から地主には購入OKをもらっているということでした。それから二ヶ月待たされています。しかも売ることを悩んでいるそうです。売るも売らないも言わず、ずるずると行っています。私は年内に家を建てたかったのですが(住宅ローン控除が今年と来年では変わるので)もう無理と言われました。結果がいつ出るのか分からないと言っています。もし売らないと言われたらまた家探しです。消費税も上がると言われているし、銀行の金利もあがるし。こういう場合はしかたないのですか?またなにかいい解決方法があったら教えて下さい。できればこの土地に住みたいので。宜しくお願いいたします。

個人情報の保護について

投稿日 = 2006/8/07
題名 =  個人情報の保護について
お名前 = 塚原
ご相談 =

月末までの家賃が少し遅れたところ
不動産屋から勤務先に電話があり、電話に出た人に
家賃が未納だと言ってしまいました。
もちろん延滞したのはいけない事ですが、
そのような情報を第三者に伝えてもいいものでしょうか?

借地権と土地の評価などについて

投稿日 = 2006/8/07
題名 =  借地権と土地の評価などについて
お名前 = プレサイス
ご相談 =

基本的な点で申し訳ございませんが、借地権と土地の評価・地代に関して勉強しているうちに混乱してしまったのでどなたか教えてください。(長くなり申し訳ございません。)

Aさんが借地権を設定してB会社に貸したとします。Aさんは土地を貸し、地代または地代でなくとも借りた土地の固定資産税のおよそ2~3倍を支払っていれば、Aさんの土地の評価額が20%減になるという記載がありました。

質問① この場合の「土地の評価が20%減」とは、Aさんが購入した実際の価格に対して20%減ということなのでしょうか?それとも、いわゆる路線価で評価されている土地の価格に対して、20%減ということなのでしょうか?


質問② AさんがB会社に土地を貸して借地権を設定する場合、借地権割合は路線価の定める割合を基にするようですが、その借地権割合が70%だと仮定します。もしAさんが1億円で買った土地があり、B会社に土地の70%分を貸すことにした時、Aさんの土地の評価額が20%減になるということの意味とは、借地権が、20%減された土地の評価額に対して適用されるということなのでしょうか?それとも、借地権割合によって分割された土地のうち、自分の持分の土地の価格に対して20%減が適用されるのでしょうか?
例を挙げて申し上げますと、Aさんが持っている土地(1億円)をB会社に貸し借地権割合が70%であるとき、B会社としては、評価額が20%減となった土地の価格(例の場合、8000万円)のうちの70%(8000万円分の土地x70%=5600万)が会社が借地権によって取得できた土地の価格で、残りの2400万がAさんの所有分、ということになるのでしょうか?それとも、1億円を7対3で分け、Aさんの持分である3000万の土地に対してのみ、土地の評価額が20%減となるのでしょうか?

非常に基本的なところで勘違いしているようでしたら大変申し訳ございません、ご指摘いただけると大変助かります。

2006年8月 7日 (月)

夜逃げ時の応対について

投稿日 = 2006/8/07
題名 =  夜逃げ時の応対について
お名前 = おおやさん
ご相談 =

私の貸している家の住人が数ヶ月前に家賃を滞納して夜逃げをはかりました。彼の荷物はいぜん家の中、片付けることができません、つまり、次の方に貸すことも出来合いのです。
この人は、知り合いの不動産会社からの紹介で入居していたのですが、入所当時から、保証人がいなく、不動産屋さんが責任を持つとのことで、入居を承諾しました。
しかし、彼が行方不明になったとき、不動産屋さんは「戻ってきたら、連絡をくれるようにと、書いて玄関において置いてください」ひとこと、、
何を対処してくれるわけでもなく、その話すら、最近は触れません。
どのような対処をするのがいちばん好ましいのでしょうか。
お教えください。
よろしくお願いいたします。

境界上のU字溝の撤去について

投稿日 = 2006/8/07
題名 =  境界上のU字溝の撤去について
お名前 = 新米パパ
ご相談 =

今回新築を考え土地購入に踏み切りました。
契約の際、隣地との境界線上に幅10センチのU字溝
が10メートル入っている。売り主曰く、勝手にやられたから撤去してもかまわない!とのことでした。
契約後、やはり境界線をまたいでるから撤去したいと伝えたら、売主の息子さんと隣地の方との立会いでU字溝を入れている。だから了承してほしい。と言われてしまいました。買い主である私たちもそれを認めなくてはいけないのでしょうか?
子供がお隣へ入らないように、ブロックを入れフェンスをする予定ですが、我が家はU字溝からブロックを入れなくてはならない為納得がいきません。
確かに立会いして確認しないまま契約してしまった私もいけなかったのですが、撤去依頼はできるのでしょうか?

媒介契約について

投稿日 = 2006/8/07
題名 =  媒介契約について
お名前 = やま
ご相談 = 気に入った土地の購入を検討していますが、困ったことに不動産仲介業者1社は、専属媒介 もう1社の不動産仲介業者は専任媒介で、私が購入しようとしている土地をインターネットで掲載しています。専属媒介では、1社しか売主と契約できないとネットで見ましたが、どうなんでしょうか。

2006年8月 6日 (日)

位置指定道路について

投稿日 = 2006/8/06
題名 = 位置指定道路について
お名前 = キリコ
ご相談 =

位置指定道路に接道している土地購入。間口2mです。位置指定道路(4m)の私道持分は私を含め位置指定道路に接している4人で4分の1ずつ持分があります。自分の土地内に駐車スペ-スを考えてます。間口2mの前は、AさんとBさんの私道持分です。しかしAさんの私道部分にDさんの雨水か汚水の桝があります。Dさんの土地は、私の土地の隣になります。Dさんと私の私道持分はAさんとBさんの土地側に私道持分があります。私の車が出入りするとDさん所有の桝を通過するためDさんより法的に認められないと建物の工事中止をいいわたされております。自分の土地敷地内に駐車スペ-スをつくれないんでしょうか?

隣地の購入について

投稿日 = 2006/8/06
題名 =  隣地の購入について
お名前 = さとちゃん
ご相談 =

隣家の土地(地主の飛び地)について、
去年、隣家の世帯主がお亡くなりになって、飛び地の80%にあたる宅地、旧借家、農地を、売却するむね、連絡が入りました。
当方は、その一部の土地(200坪の内3、40坪)を、購入したい。
どのような方に、相談し、うまく購入できるようにふるまえば良いのかご助言よろしくお願いします。

相続代表者様とは、あまりひたしくありません。
10月~更地にして、某企業?に売却~不動産関連会社を、決めて建売を立てるのでは?とのこと。

越境工事について

投稿日 = 2006/8/06
題名 =  越境工事について
お名前 = 博
ご相談 =

我が家の北側の空き地で、住宅の建設中なのですが、完成間近になり、断り相談もなしに塀用の溝を掘り始めています。しかも、僅かですが境界線を越えて掘られています。また、その溝を掘るため、私の敷地(東側が私所有の2m程度の通路になっています。境界線ギリギリに市の下水管も通っています)にショベルカーを勝手に入れて掘っていました。塀を作る際も私の敷地からではないと作れません。このような場合作業を中止してもらうことが、出来るのでしょうか?

賃貸中に競売にかけられた場合について

投稿日 = 2006/8/06
題名 =  賃貸中に競売にかけられた場合について
お名前 = アイティ
ご相談 = こんにちは。来月9月末で契約更新する予定でしたが、現在住んでいるマンションが競売に出されることになりました。管理会社の方より連絡があり、今なら契約更新前なので、別の物件を紹介してもらえ、そこにかかる礼金・引越し費用は相談に乗ると言われました。「もしこのまま住んでいて、新大家さんから6ヶ月後に退去勧告されたら、更新料は戻らないし、出て行かなければいけない」と言われました。「今なら現在支払ってる敷金も管理会社で保管してあるので全額返金できる」とのことです。新物件は今の家賃より安くなるし、お得かと思いますが、子供の学校校区からはずれてしまいます。通えない距離ではないのですが・・。1年生でやっと慣れたころなので、転校は考えられません。出来ればこのまま契約更新して住んでいたいのですが、更新して半年後退去と言われたら、本当に泣く泣く退去しなければいけないのですか?競売にかかることになったのは大家さん側の問題なので、更新料が戻ってきたり、退去勧告された時に何らかの保障(引越し費用など)はないのでしょうか?考えるにも1ヶ月しかなく、戸惑ってます。

2006年8月 5日 (土)

第三者による占有について

投稿日 = 2006/8/05
題名 =  第三者による占有について
お名前 = 匿名
ご相談 =

母名義の土地に伯父とその妻名義の家(築約30年)が建っていますが、伯父がAさんから借金(約150万円)をしてその担保として家の名義をAさんの仮登記にしてしまいました。伯父と妻はすでに離婚しています。伯父はローン会社からも借金をしており、半年前に自己破産をしました。Aさんは伯父からお金を回収できないため、家を第三者に借家として貸し、家賃を取っているようです。伯父は第三者が家に住んでいることは知りません。伯父の家はもともと祖父母が伯父のために建てたもので、過去に地代など金銭的なものは一切もらっていません。伯父は老人ホームに入所しており、家庭復帰することはありません。家も老朽化が進んでおり、また近隣の人からも知らぬ人が住みついていると不安の声もあり、迷惑をかけています。Aさんや第三者が改築などしながらずっと住みつくことも予想され、今後母の土地を勝手にいろいろと利用していくことも考えられます。第三者に家から退去してもらい、古くなっている家を取り壊したいのですが何かよい方法はないでしょうか?

擁壁の高さについて

投稿日 = 2006/8/05
題名 =  擁壁の高さについて
お名前 = ぽん
ご相談 =

開発の土地を7月に売買契約しました。
造成はこれからで、開発許可も申請中とのことでしたが、こういった計画で予定しているという図面を提示してもらっていました。
契約した土地は東側の土地と高低差があり、隣地の方が高くなっています。境界付近は傾斜地になっており、境界線上は1m前後の高低差になります。(隣地の最高部はもう少しありますが)
当然、境界のよう壁の高さがどれくらいになるかは不安でしたので、契約前に確認し、今の土地の高さなりのよう壁を作るので、1m~1mちょっとぐらいになるだろうと聞いていました。また、その際にこちらから2mものよう壁ができるようなことはないですよねと確認するとそれは無いと言っていました。(但し、口頭でのやりとりで文書では残っていません。もっと注意すべきでした・・・)
ただ、契約時に提示してもらった図面には境界によう壁が記載されていましたが、H=0~0.9と記載されていました。
契約後、1,2週間後に開発の計画はどうなったか、よう壁の高さや、開発スケジュールはどうなったかを不動産屋経由で売主側に問い合わせてもらったところ、その時点でよう壁が2mになることを告げられました。
まずはなぜそうなったかを説明してほしいと言っているのですが売主側はなかなか会ってくれません。今度、売主側まで出向けば説明すると言っているので話を聞きにいく予定ですが、どうも高さを変更する気はないようです。
境界線上は1m程度の高低差はあるので、1m50cmくらいのよう壁はこちらも拒否する気は無いのですが、こちらの要求を通すことはむずかしいでしょうか?
説明に不足等があるかもしれませんが、相談に載っていただきたく、よろしくお願いします。

契約更新がされていない賃貸住宅について

投稿日 = 2006/8/05
題名 = 契約更新がされていない賃貸住宅について
お名前 = めっくん
ご相談 =

突然失礼いたします。
私は、築30年位の一戸建てを借りて住んでいます。
今年で7年目になります。
2年ごとの普通賃貸借契約なので、すでに2回更新手続きをしていますが、今年は更新の年なのですが、不動産やさんから何の連絡もなくとうとう契約期間が満了してしまいました。このまま家賃をきちんと支払ってさえいれば、住み続けることは可能なのでしょうか?
それとも、契約書には期間満了したら退去することと書いてあるので、法律上は出ていかなければならないのでしょうか?
今後、大家さんの負担の部分の故障等があった場合、直していただけるのでしょうか?
ご回答よろしくお願いいたします。

立ち退きについて

投稿日 = 2006/8/05
題名 =  立ち退きについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

賃貸アパートに住んでいます。
7月の頭に大家から「アパートと母屋を解体し、土地を売るので8月中に出て欲しい」と言われました。
記憶では、貸主都合の場合は6ヶ月前に告知が法律で決められている筈です。
急な事で、次を探す時間も、資金的にも厳しい状況です。
敷金礼金や、引越し費用等を大家から貰う事が出来ないでしょうか。
宜しくお願い致します。

親戚から借りてローン返済する場合について

投稿日 = 2006/8/05
題名 =  親戚から借りてローン返済する場合について
お名前 = 神奈川A子
ご相談 =

譲渡物権にかかる税金について教えて下さい。土地を2年半前に担保とし銀行から借入れをしたが返済困難になり、親戚より残金を一括返済を条件で借り銀行に返済しようと思っています。親戚には土地を売却して返す予定です。その際の税金ですが売却益からの控除に銀行の担保はなりますか。それとも親戚で借りた金額はどうなのですか。教えて下さい。
      神奈川A子


投稿日 = 2006/8/07
題名 =  担保物権の売却について
お名前 = A子
ご相談 = 銀行に担保に成っている土地を売却したいのですが方法を教えて下さい。借入金の支払いが困難になってしまいましたので。今月分の支払いは完了しています。自分で売却可能でしたらその時に控除される税金等教えてください。宜しくお願いします。

住宅メーカーの変更について

投稿日 = 2006/8/04
題名 =  住宅メーカーの変更について
お名前 = ぶんた
ご相談 =

初めまして。住宅ローンのことで相談です。
金融機関のローンを土地・建物で組み、土地決済を終えている状況です。ローン審査のときに住宅メーカーを決めていたのですが担当者がいい加減というか言うことがコロコロ変わるのでメーカー自体を変更したいと考えていますが可能でしょうか?
 ちなみに、この住宅ローンは、土地の決済のときに建物のお金も別の新規通帳に入金されています。このお金は建物完成後しかおろすことはできないそうです。
 私が自営業なので融資が難しくなんとか組んでいただいています。ただ、メーカーの提携ではないようです。

2006年8月 4日 (金)

リフォームトラブルについて

投稿日 = 2006/8/04
題名 =  リフォームトラブルについて
お名前 = TMI
ご相談 =

1ヶ月前に中古マンションを購入し、リフォーム・ハウスクリーニングを終え、10日前に無事入居しました。先日和室の畳を踏むと異音がするのに気がつきリフォーム業者を呼び、畳・マットをはずすと一面水びたし。原因はリビングの壁内にあるエアコンの排水パイプの接続がはずれていた為でした。
マンションの管理業者や購入した際の仲介業者も呼び実際の現場を見てもらいましたが、両者とも明らかに入居後の水漏れであり、ハウスクリーニング業者にしっかりと責任を追及すべきとの話。一方リフォーム業者を通じてハウスクリーニング会社に確認したところ、エアコンはフィルターと内部の掃除はしたが、水は一切使ってないし、もし掃除したぐらいではずれるのであれば、構造上の問題だから管理会社を追及すべきという言い分です。リフォーム業者は知人ということもありあまり強い事は言えませんし、リビングのフローリング下に被害が及んでいる可能性もあり検査するだけでも60万以上かかるという話ですし、結局これって泣き寝入りするしかないのでしょうか?

仲介手数料について

投稿日 = 2006/8/04
題名 =  仲介手数料について
お名前 = じゅん
ご相談 =

宜しくお願いいたします。
父名義の物件を売却したいと思い、知人の紹介で不動産業者のKさんと知り合いました。そしてKさんからの紹介で業者のHさんを紹介してもらい、Hさんと売買専任契約をしました。そしてようやく買い手さんも見つかり話が進んで契約しようと思っております。所がKさんの方から仲介手数料を200万円欲しいと言われ、普通は3%では?と言うお話もさせていただきました。しかし知人の顔もありますので5%ではどうか?とお話した所100万円ではどうか?と回答が帰ってまいりました。この場合、法律ではどうなるのでしようか?またこちらが断った場合仲介を断れる権限を業者さんはおもちなのでしょうか?売買専任契約はHさんとおこなっておりますし、買主さんもHさんが探してこられたとおもわれます。ちばみに売却価格は1650万です。宜しくお願いいたします。

瑕疵担保責任について

投稿日 = 2006/8/04
題名 =  瑕疵担保責任について
お名前 = 匿名
ご相談 =

こんにちは。
瑕疵担保責任についての質問・相談です。
元々所有していた100坪程の土地の上に、建坪20坪の一戸建て住宅を建てました(平成9年7月に引渡し)。土地の南側が県道に接していましたが、「将来その県道の道幅が広げられるとの都市計画がある」との住宅会社の担当者の話があったので、県道から離れた、土地の北側寄りに家を建てました。
ところが、その都市計画は、元々の県道を広げるというものではなく、土地の北側の山を削って、新しい道を造るというものでした(平成17年11月頃、県からの知らせにより知りました)。
住宅会社は、建築する前に、その家の建つ位置が計画道路に掛かるかなど当然に、正確に調べるべきだと思います。
担当者の誤った調査により、土地の北側寄りに家を建てることなり、その結果、近い将来、この家を取り壊すこととなりそうです(現在、都市計画決定がでており、事業実施決定の準備段階とのこと)。
このような場合、住宅会社に瑕疵担保責任があると考えますが、損害賠償等、請求できるでしょうか?
よろしくお願い致します。

隣地の越境への対応について

投稿日 = 2006/8/03
題名 =  隣地の越境への対応について
お名前 = megu
ご相談 =

昨年の12月に土地の仮契約を致しました。その時は
まだ古家付きで更地にして売るということで
その時の取引内容の中に土地価格と、不動産会社に
請負契約書として(不動産会社の意向により)
 ・解体工事・地盤調査
 ・建築物越境に関して、対策及び折衝
 ・近隣対策及び新築する近隣対策協力 
込みの売買でした。
本年2月、売買契約1週間前に解体工事が行われ
その時初めて隣の室外機及び給湯器が越境している事に気付きました。
請負契約書に書いてあったので不動産業者を信頼し
1週間後越境のまま契約いたしました。
現在もまだ移動されていないのです。
不動産業者さんも
 「すぐどけれます」とか
 「隣に移動するよう言ってる」とか
 「隣から連絡が来ない」とか
 「隣も近々引っ越しする予定なので」とか
 「勝手に移動することは出来無い」とか
 「あれは潰れているから使用してない」
などと言ってなかなか移動していただけません。
どうしたらいいのでしょうか?
宜しくお願いいたします。

土地の売却について

投稿日 = 2006/8/03
題名 =  土地の売却について
お名前 = LEGO
ご相談 = 個人で購入した土地(ローン残債あり)を売りたいのですが、購入から売るまでの期間が短いと売れないという話を聞きました。それはどれぐらいの期間なのでしょうか。また、ローンの残債があっても売ることは可能なのでしょうか。(利益を得ようというのではなく、諸事情により購入した土地を手放したいためです)ご回答よろしくお願いいたします。

2006年8月 2日 (水)

名義変更トラブルについて

投稿日 = 2006/7/23
題名 =  名義変更トラブルについて
お名前 = 施設長
ご相談 =

 雑居ビルの2フロアを借りて福祉施設を運営しております。長らく有志からなる運営委員会が運営に携わり、賃借契約も10年にわたり運営委員長が個人として契約してきました。
 運営を強固なものにすべく一昨年、社会福祉法人の認可申請を行いましたが諸事情により認可にはいたりませんでした。申請にあたり大家さんには法人化のメリットの意義をご説明し、法人化後も同一の条件で賃借契約を継続いただけるよう覚書をかわしていただきました。
 認可が得られなかったため、翌年には方針をNPO法人取得に変更し無事に法人格の取得にこぎつけました。その際、大家さんとは覚書までは交わさず、「口頭で社会福祉法人が難しかったため次善の策としてNPO申請に切り替えた」「了解した。認可されたら管理会社に連絡をしてほしい」との会話を交わし、簡単な報告を行ったにとどまりました。
 取得後、いままでの運営委員長個人からNPO法人に契約名義の変更をお願いしたところ、法人の内容を精査したがNPO法人では貸すことはできないと名義の変更を拒否され、NPOを名乗ること、公共料金等の名義の変更その他一切の変更を許さないという通知文が送られてまいりました。
 申請にあたり口頭でお約束したではないかと主張しても、聞いていないとはねつけられてしまい、したしないの水掛け論になってしまいました。すでにNPO名義で助成金等を得ており、当地で活動を続けたいという意向を持っております。施設内容は社会福祉法人申請の際も、NPOもまったく同一のため、すでに説明済みで了解を得られていると書面を交わさなかったことが悔やまれますが、このような口頭での約束は何の効力ももたないのでしょうか。

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投稿日 = 2006/8/02
題名 =  トラブルの相談がしたい
お名前 = HM
ご相談 =

雑居ビルの2フロアを借りて福祉施設を運営しております。長らく有志からなる運営委員会が運営に携わり、賃借契約も10年にわたり運営委員長が個人として契約してきました。
 運営を強固なものにすべく一昨年、社会福祉法人の認可申請を行いましたが諸事情により認可にはいたりませんでした。申請にあたり大家さんには法人化のメリットの意義をご説明し、法人化後も同一の条件で賃借契約を継続いただけるよう覚書をかわしていただきました。
 認可が得られなかったため、翌年には方針をNPO法人取得に方向を変更し無事に法人格の取得にこぎつけました。その際、大家さんとは覚書までは交わさず、「口頭で社会福祉法人が難しかったため次善の策としてNPO申請に切り替えた」「了解した。認可されたら管理会社に連絡をしてほしい」との会話を交わし、簡単な報告を行ったにとどまりました。
 取得後、いままでの運営委員長個人からNPO法人に契約名義の変更をお願いしたところ、法人の内容を精査したがNPO法人では貸すことはできないと名義の変更を拒否され、NPOを名乗ること、公共料金等の名義の変更その他一切の変更を許さないという通知文が送られてまいりました。
 申請にあたり口頭でお約束したではないかと主張しても、聞いていないとはねつけられてしまい、したしないの水掛け論になってしまいました。すでにNPO名義で助成金等を得ており、当地で活動を続けたいという意向を持っております。施設内容は社会福祉法人申請の際も、NPOもまったく同一のため、すでに説明済みで了解を得られていると書面を交わさなかったことが悔やまれますが、このような口頭での約束は何の効力ももたないのでしょうか。

境界の溝の埋め立てについて

投稿日 = 2006/8/02
題名 =  境界の溝の埋め立てについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

会社の前を鉄道が走っています。(土手)
昔、会社を設立した際、土を盛ったせいで境界線がちょうど沈んだ(窪んだ)形になっています。(溝の真ん中に境界線あり)
しかし、この溝が出来てしまったせいで、水溜りができ、蚊の大量発生の原因となったり、ゴミ溜めとなったりしていて困っています。その溝を埋めようと鉄道側へ連絡しましたら、快く了承していただきました。
ただ、簡単に口約束だけで埋め立てしても良いのでしょうか?

解約について

投稿日 = 2006/8/02
題名 =  解約について
お名前 = ふろ
ご相談 =

分譲マンションの契約するに当たり、売主側(代理店)から今回特別にあなただけある金額を売買代金から差し引く、即ち、サービスをするから購入して下さいと提案されその場で、差し引かれる代金とこのサービスについて他言しないことを取り決めた書類にサインしました。ただ、この段階ではこのサービスができるかどうか上司と相談しないと分からないということで、とりあえず手付金(一万円)を払い、この条件が上司からOKがでれば中間金として所定の金額をさらに支払ってください、OKが出なければ白紙にして購入するかどうかを再度検討しましょうと言われ、私もその場で仮契約ということで売買契約書にサインしてしまいました。
 ただ、その後家に帰って考え直してOKが出る出ないにかかわらず契約を解除したいと思っています。そこで、ご相談ですがいろいろ調べてみると、「どちらか一方が契約の履行に着手する以前ならば、買主は、手付金を放棄することにより契約を解除できる」ということですが、売主の方から先日この前の条件でOKがでました、という電話が留守電に入ってました。この場合、売主側が契約の履行に着手したことになるのでしょうか?
 ちなみに、私は中間金を支払っていませんし、払う気はありません。これから、売主に実際にその旨伝えようと思うのですがその時点では中間金の支払い期限が過ぎてしまいます。

2006年8月 1日 (火)

境界線トラブルについて

投稿日 = 2006/8/01
題名 =  境界線トラブルについて
お名前 = iziri
ご相談 =

すごく困っているので書き込みさせていただきました。
隣の家が建替えされることで、困っています。
周辺住宅街はとても古くて、境界線が不明瞭になっています。当時は隣人同士で境界線を決めて印をしていましたが、もうなくなって証拠がありません。法務局にも測量図もありません。
建て替えをされるにあたり、先に境界確定をせず、勝手に境界線を引いて建築確認を出されていました。
その境界線より出ている物置も壊されました。
勝手にしないよう隣人と不動産会社(D社と書かせていただきます)に申し出ました。D社は境界線のことは隣人同士で話し合うように言って、隣人と話し合いで境界線を決めました。しかし、その境界線だと、既に出されている建築確認が違法になる為、「そこはできない」と口出ししてきました。関係ないと申し出ても、間に入ってきて隣人にこうしないといけないと吹き込むため、隣人もD社の言いなりになってしまいました。
隣人となら話はまとまっていたのに、今、対立している状態です。
このようなD社はおかしいと思われませんか。
そもそも普通は境界確定をしてから進めるべきではないのでしょうか。
また、今まで長年使ってきた浴室が境界より出ていると主張されているのですが、このような場合、取り壊さないといけないのでしょうか。
10年・20年の時効は成立しないのでしょうか。
長々と読んでいただきありがとうございます。本当に困っているので書かせていただきました。何かアドバイスなどございましたらよろしくお願いいたします。

店舗用の駐車場について

投稿日 = 2006/8/01
題名 =  店舗用の駐車場について
お名前 = さえこ
ご相談 =

初めまして、よろしくお願いします。

自宅でエステを経営しているのですが、うちには駐車場が
ないため、すぐ近くに1台分借りております。

その隣りを借りている方が少し神経質な方で、境界線ギリギリに停めただけで不動産屋にクレームの電話を入れるので(そのお隣りは自宅にガレージがあるので借りている
駐車場へは年に2・3回ほどしか停めません)
その方のお宅と不動産屋へ謝罪に行きました。

なので、他に空いているスペースを来客用に借りようと
不動産屋さんへ申し出ていました。
不動産屋さんは「調整して、またお電話します」との
事だったので、それまでは来客時に今までの駐車場へ
停めていいと言われました。

ところが今日来たお客が、間違えてお隣りの駐車場へ車を入れてしまったのですが、そこを借りている方が家から出てきて、「そこは違いますよ」と言い、お客の車の写真を
デジカメで撮影したらしいのです。

お客はすぐに謝り、うちへ停め直したのですが。
お客から聞いてすぐに不動産屋へ電話をすると、すでに
あちらのお宅から電話が入っていたようで、非常に怒っていました。
「こんな事ならもう一台分借りると言ってたけど貸さない」「来客用じゃないのに勝手に停めて!」と言われ、困っております。
そのお宅からのクレームがとても多く、不動産屋も嫌気が
さしているようで。

私としては、そのお宅のスペースと隣り合わない場所を
借りるつもりでしたのでクレームもなくなるのではないかと思うのですが・・・・・・・・・。

これからも境界線ギリギリでクレームが行くと思うと憂鬱なので、できればもう一台分借りたいと思っていますが
無理なのでしょうか?

水漏れに起因する賠償について

投稿日 = 2006/8/01
題名 =  水漏れに起因する賠償について
お名前 = たとる
ご相談 =

初めて投稿させて頂きます。昨年9月に某公共系の新築賃貸マンションが当選し、夫婦と娘(0歳児)で普通に生活をしておりました。

昨月あたりから壁紙等に少し変になってきたので管理会社に相談したところ、隣家の排水溝(風呂)に釘が刺さっていたようで、数ヶ月後に釘が腐り、水漏れが起こるようになっていたようです。(水漏れにより、床下に湿気がまわり壁紙や床に影響を与えてたようです)

結局、フローリングを全面張り替え工事し、床下を乾燥させる必要があるとの管理会社の判断があり、工事の為に一時的に退去をする必要が出てしまいました。

先方は全面的に工事の不備を認めており、色々と検討して頂いた結果、以下の条件提示がありました。

・工事期間は約2ヶ月
・工事期間中は同一マンション内の空室(部屋の広さは同等)を確保したのでそちらで生活してほしい
・一時退去先には必要となるカーテン、エアコン、ランプ類は確保する
・引越費用、移転に伴う各種手続費用(回線工事料等)、その他必要となる経費は実費精算で全額負担
・迷惑料として家賃1ヶ月分を支払う
※一時退去先での生活期間(工事期間の約2ヶ月)についても、現在賃貸借契約を締結している部屋の
代金は支払いが必要。一時退去先の家賃との差額(約3万円/月)は不要

そのまま生活できることをベースラインに置くと、貸主側の不備で発生したこれらの状況について、調整や引越に伴う稼働、精神的な負担、特に幼児がいるために引越に伴う負担は通常より非常に重くなる事を考慮すると、迷惑料として家賃3ヶ月分以上は必要だと考えています。また、現時点でどの程度の害があるのかわかりませんが、壁紙の裏にカビ等が大量に発生している可能性もあるようで、娘の発育の妨げにならないか非常に心配しています。

以上、専門家としてのアドバイスを頂けると幸いです。宜しくお願いします。

土地の譲渡について

投稿日 = 2006/8/01
題名 =  土地の譲渡について
お名前 = 匿名
ご相談 =

現在、建物は母で土地は兄の物件があります。
そこへ弟である私が家を新築しようと思うのですが
土地を譲り受けると贈与税がかかるのでしょうか?
贈与税がかからない取得の方法はあるのでしょうか?
また建物は取り壊すと所有権は消滅するのでしょうか?

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