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マンション経営の向き不向きについて

投稿日 = 2006/9/30
題名 = 　マンション経営の向き不向きについて
お名前 = サミー
ご相談 =

都心に築4年の1DKマンションを所有・居住していますが、結婚にともない転居が決まりました。これを売却するか賃貸にするか、悩んでいます。

マンションは2800万円ほどで購入し残債は1600万円。徒歩5分圏内に5-6駅あるので非常に利便性の高い物件です。

同じマンションの別の部屋が2800万円で売りに出ており、いま売却しても条件は悪くないと思うのですが、周囲からは「そういう物件は賃貸価格も維持できるし、将来子供に与えたりできるし、ホールドしておけば」と言われ、また実際マンション経営として所有している人が半数くらいという物件です。

しかし私は当該マンションの管理組合役員をしているのですが、都心の一人暮らしの人と、分譲賃貸が多いために、組合活動に無関心な人が非常に多く、マンション全体が、配水管清掃等、資産管理に必要なことが全く不十分で、このままでは長い目で見たときに資産価値が落ちていくのではないかと懸念しています。
そのような無責任なオーナーにはなりなくないという気持ちと、修繕や賃貸のための経費、もちろん税金などの負担を考えると、物件相場が悪くないいま手放したほうが、やっぱり得策なのかと迷います。

もとから株などを含めたいわゆる「投資」というのに関心がない性格ですが、やはりマンション経営も、物件や収支以外に「向き不向き」というのがあるのでしょうか？

商号変更に伴う賃貸名義変更について

投稿日 = 2006/9/20
題名 = 商号変更に伴う賃貸名義変更について
お名前 = 匿名
ご相談 =

現在、会社名義で事務所を賃貸しています。
恐らく一般賃貸と呼ばれる形態かと思われます（仲介に不動産屋、家賃は家主に直接振り込み）
今回、会社商号変更があったため契約者名義変更を不動産屋に届け出ました。
契約自体には何ら問題ないのですが、その名義変更手続に3万円も手数料がかかると言われております。
高すぎると思うのですが相場はどれくらいなのでしょうか？
そもそも、支払う必要があるのでしょうか？
アドバイスお願いいたします。

賃貸の重要事項説明について

投稿日 = 2006/9/19
題名 = 　賃貸の重要事項説明について
お名前 = 匿名
ご相談 =

東京で部屋を借りようと手続きを進めている最中です。
ある部屋が気に入り申し込みを行いました。
提出した書類は、申込書・個人情報取り扱いに関する同意書で
金銭の払い込みは一切ありません。
契約は書類の郵送でも可能とのことで、お願いしましたが、
後日、業者の義務であるはずの「重要事項説明」が行われる
時間がないことに気づき、メールにて不動産業者に質問を
しました。
メールの回答では希望される場合は管理会社に行ってもらう
必要があるとされていました。
「重要事項説明」は任意のものなのでしょうか？
"任意ではない"場合、どのように手を打てばよいでしょうか？

返金前の念書について

投稿日 = 2006/9/19
題名 = 　返金前の念書について
お名前 = 匿名
ご相談 =

似たような相談はありましたが、少々ケースが違い
悩んでおりますので相談させてください。

9月末に引っ越しをする予定で8月下旬にある物件に決めることに致しました。
すでに敷金・礼金・前家賃などは入金済みです。
ところが、転勤が決まりその物件には住めなくなってしまいました。

すぐに仲介会社へ連絡をしたところ、翌日返答があり、
「オーナーさんが、念書を書けば全額返金する」と言っており、下記の内容で念書を作成して欲しいと言われました。

念書の内容：「下記物件の契約に関する費用を全額振込によって返金して頂いたことを確認いたしました。
物件名：○○」

私としては返金もされていないのに、念書を先に書くということにどうしても抵抗がありましたので、その旨を
担当者に伝えたところ、「オーナーさんも同様に不安に思っていますので。」と言われました。

念書を書いたら返金するという内容を文書でして欲しいとお願いしたのですが、
「忙しいのでそんなことはやってられない」と言われ
応じて頂けませんでした。

念書を書かずにどうにかする方法はありませんでしょうか。
また、返金をする気があるのであれば念書を取る理由もよく分かりません。

場所：関東
家賃：7万弱
入金額　約50万　（敷2、礼2、前家賃・手数料・保険など含む）
入居日：9月末
キャンセル申し出は9月上旬

保証人会社使用・契約関係の書類はすべて未提出

そこそこ有名な仲介会社です。

どんなことでも構いませんので、アドバイス頂けますと幸いです。よろしくお願いします。

雨漏りの賠償について

投稿日 = 2006/9/18
題名 = 　雨漏りの賠償について
お名前 = ako
ご相談 =

賃貸マンションでの雨漏れに関して

（賃貸マンション築11年（震災後の建物））
（4階建ての3階部分）

7月の大雨の時、雨漏れで机に置いてあったパソコンが濡れてしまい使えなくなりました。
発見したときは、雨が漏れている現場を直接見ていません。パソコンが濡れていることで雨漏れではと。

大家に即電話で現状を知らせ、「調べます」のこと。
2週間後、建築屋さんが来られ、4階の外壁のある部分に水を集中的にかけると水漏れがすることが立証できました。

それまでは、天井に雨漏れらしき「シミ」みたいなのがなかったので、本当に雨漏れ？でした。
しかし、パソコンの濡れをみると、これは確かに上から落ちてきた水濡れ。

2週間後、雨の傾きにより漏れることが立証できました。
外壁の修理は大家が方がすることで納得ですが、壊れたパソコンの修理代は自分でしてくださいと言われました。家財に関しては責任はありませんと。実際どうなんでしょうか？

パソコンの修理代は、請求できないのでしょうか？

※自分自身家財保険を入っていませんでした。
契約時に保険に関して、説明がなかったもので、何もしない状態でした。
現在は、即、入りました。

賃貸マンションに済むのは、はじめてです。
済みませんが、宜しくお願いいたします。

期間内解約と原状回復について

投稿日 = 2006/9/17
題名 = 　期間内解約と原状回復について
お名前 = キョン
ご相談 =
当方は２階部分を飲食店に貸していたのですが、９月８日に解約の申入れを受けました。
契約書には期間内解約に関して＜３ヶ月分の賃料額を支払うことにより即時本契約を解約することができる＞とあるのですが、その場合は９月１日から７日までの日割り家賃と３ヶ月の賃料を請求するのか、７日までの日割り家賃と８日から明渡しまでの家賃と３ヶ月分の家賃を請求するのでしょうか？　
　当方は４階建てを建設する際に２階部分を借主の設計で当方が施工し費用に関しては借主負担となっていて２階部分はワンフロアーになっています。（借主と当方は隣接しています。）その場合の「原状回復」はどのような状態をもって原状というのでしょうか？
　つたない文章でわかりにくいとは思いますがよろしくお願いいたします。　　

土地の価格について

投稿日 = 2006/9/11
題名 = 　土地の価格について
お名前 = 匿名
ご相談 =

はじめまして。
今回建売を購入する予定ですが、大きな土地を６分割して
販売するものです。

購入前に文筆する土地に係わる、固定資産税納税に関する
区役所発行の書類を見たら、土地の標準額が購入予定の
土地価格よりも、かなり安く驚いてしまいました。

単純に記載金額を１/６に割ると、購入予定物件（土地）の
１/４程の金額となってしまいます。
各行政が公示価格を基に算出して、およそ７０％に
した金額だそうですが。

固定資産税が安いのはよいのですが、不動産の価値として
は「そんなもの？」と心配です。

不動産業者の利益が乗っているのは理解できます。

当然、需要と供給のバランスで決定するのが「価格」です
が、あまりにも金額の差があって。。。

不動産の価格とはこんなもんなのでしょうか？

ご回答宜しくお願い致します。

身寄りの無い方の敷金清算について

投稿日 = 2006/9/06
題名 = 　身寄りの無い方の敷金清算について
お名前 = ホトホト
ご相談 =

私は貸主ですが、借主が死亡した場合の前家賃や敷金の扱いについてお伺いします。
死亡されたかたは20年近く賃貸関係があった方なのですが、身寄り（相続人）が存在しないようです。
家賃は前払い（当月分を前月末支払い）の契約で、なくなられた月の家賃はその前月にもらっています。
部屋の荷物の運び出しは、友人の方が自費で対応いただいています。
今現在、借主と関係があると思われるのはこの友人だけなのですが、このかたに敷金や家賃（仮に精算分があるとして）をお返しして問題ないでしょうか。
（部屋の鍵や賃貸契約書はこの方がお持ちになっています。）
当方としては、のちのちになって相続人を名乗る方が現れ、敷金等の返済を求められるようなことも想定すると、友人のかたにはお返ししないほうがいいのかとも考えています。
身寄りのない一人暮らしの借主が死亡してしまった場合の「家賃・敷金の取り扱い方」「この友人の方への対処の方法」をアドバイスいただければ幸いです。