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新築物件のトラブルについて

投稿日 = 2007/2/15
題名 = 　新築物件のトラブルについて
お名前 = ナンシー
ご相談 =

新築物件を購入し、居住を始めて2週間となりますが、
雨が降った日にフローリングに水溜りが出来ていました。
雨漏りまではしていませんでしたが、長時間雨が降った場合は雨漏りの可能性もあるかと思われます。
よく見てみましたら、サッシとコンクリートの接合部分から水が入っていました。
こういう場合は、瑕疵担保責任で損害賠償を請求する事は出来るのでしょうか？

また購入した家は螺旋階段の為、購入前に冷蔵庫や家具が搬入できるか不動産会社に寸法を送り、搬入可能との事で契約をしました。いざ引越ししてみましたら家具等が階段を通らず、現在玄関に置いてある状況です。冷蔵庫は買い換えを強いられていますが、冷蔵庫の買い換え費用や損害賠償は請求できますでしょうか？
（不動産会社は絶対100％通るとは言ってない、との回答です。）

最後にもう一つ相談ですが、内覧の際にフローリングの傷がひどく、引渡しまでに補修しきれなかった為、居住後に張り替える事になっています。
張り替えはちゃんとしてくれるようですが、引越しの荷物等を開封する事ができず、現在ちゃんとした生活が送れない状況である事は、我慢で済ませて良いものか疑問を感じています。

よきアドバイスを宜しくお願い致します。

駐車場の居住権について

投稿日 = 2006/11/01
題名 = 駐車場の居住権について
お名前 = ヨウノスケ
ご相談 =

この度はお世話になります。適切なアドバイスを頂けましたなら有り難く宜しくお願い致します。旅館業を３５年程営んでいますが、隣接する他の所有者の土地を駐車場として２０年使用しています。以前に売却の話があり、手付けとして１千万支払いそれ以上の金の工面がつかず手付け１千万をそのままとられてしまい、その後駐車場料金として３万円を支払っていたんですが、ここ１０年ぐらいは、無料で借りていた状態です。先日その土地の売却の話があり、当方には一切の話も無く、慌ててこちらに売って頂けるように頼んだのですが、買手もついていないのに断られてしまいました。その土地以外に駐車場がない為、商売に多大な影響があるのがわかっていながらの事だと思います。居住権など行使することはこの場合は不可能でしょうか？どうぞご回答を頂けます様お願い申し上げます。

地積更正について

投稿日 = 2006/10/31
題名 = 地積更正について
お名前 = グリーン
ご相談 =

土地の購入で困っています。
登記簿（４９．９９坪）より実測（４７．２２）の方が少ないです。地積更正には４０万円ほどかかるらしいので悩んでいます。
新登記法では差がある程度以上だと地積更正の義務があるようですが詳しくわかりません。
①差の程度、②このような土地は購入しない方が無難なものか、教えていただきたいと思います。
よろしくお願いします。

保証人について

投稿日 = 2006/10/31
題名 = 保証人について
お名前 = べる
ご相談 =

こんにちは、実の弟のことでご相談させてください。
弟は、今年４月に看護士として病院に就職しました。２３歳、大卒で初めての就職です。只今、実家から通っているのですが遠方のため、賃貸物件を探しています。気に入った物件があり、一件目は保証人が母親（５６歳）で通りませんでした。私の両親は商売をしていたのですが４年前の４月に倒産し、自己破産しています。それから勤めに出ていて３年たちます。それから、もう何件も契約のお金を全額払っていても、「お金を全額返しますので、契約を白紙にしてください。」と断られるのです。保証人欄がなくても家族のことが調べられるのでしょうね。
私は結婚し、専業主婦のため借りてあげることは難しい状況です。このような人たちは、どこに住んでいるのでしょう。何かいい方法はないでしょうか。冬になると雪が積もり、通勤が困難になるのです。どうぞアドバイスをよろしくお願い致します。

立ち退きについて

投稿日 = 2006/10/30
題名 = 立ち退きについて
お名前 = 大和オージー
ご相談 =

今年の4月から3年の定期借家契約で現在の一軒家に住んでいます。先週、管理不動産の方から電話があり、「借家の土地の半分の所有者であった方が亡くなったので、大家さんが処分したいといっている」と言ってきました。
私は「でも定期借家契約だから3年は保障されていますよね？」と確認したら、「それについて、電話で話すようなことではないので、今度会って話したい」とのことでした。
もし、定期借家契約期間中の退去を要請された場合、どの程度まで損害賠償としての立退き料を請求できますでしょうか？早速、定期借家法専門の本を購入しましたが、やはり契約期間中に貸主が退去を命じられるのは、家賃滞納等の契約違反に相当する場合のみと書いてあり、当方、家賃の滞納等は一切しておりませんし、契約違反事項もしておりません。何か強力な事例等ありましたら、教えていただければ幸いです。よろしくお願い致します。

保証人について

投稿日 = 2006/10/30
題名 = 保証人について
お名前 = みちる
ご相談 =

はじめまして、私は入籍を控えて賃貸物件を探しており、
この間気に入った物件を見つけて、仲介業者さんに仮申し込みをしました。
契約者は相手（旦那となる人）で、保証人はその親です。職業が自営業（職人）で会社として申請はしておらず、下請けという形で仕事をしている為、審査が通るか心配でした。
仲介業者さんによると、カード会社の審査が通れば大丈夫でしょうと言う事で、後日カード会社からの電話があり、審査が通ったようでした。
このカード会社は賃料の支払いに使用し、かつ賃料の滞納があった時には、カード会社より大家さんへ支払われる仕組みになっているとのことでした。
しかし、後日仲介業者より電話があり、大家さんと管理業者が保証人代行システムに加入を求めており、加入をしないと契約できないとのことでした。金額は２年で家賃の５０％更新時は３０％だそうです。

保証人がいても、カード会社と保証人代行システムの二重に加入するというのはよくあることなのでしょうか？
私は正社員として働いていますが、同居人は審査の対象にならないとのことでした。

もしかすると大家さんが入居してほしくないのかな？とも考えたりしますが、気に入った物件でもあるので、できれば契約はしたいなと思います。大家さんに信用されていない？のはとても寂しいことですが・・・。
決して滞納する気もないですし、夜逃げなどする気もありません。２年分の家賃を前納しようかとも話していたくらいです。アドバイスをどうぞよろしくお願いします。

ローンの引継ぎについて

投稿日 = 2006/10/30
題名 = ローンの引継ぎについて
お名前 = MAYA
ご相談 =

マンションローンの引継ぎについてお尋ねします。よろしくお願いします。
約4年前に主人の弟が新築で購入したマンションを私たち夫婦に譲ってくれることになりました。残りのローンを払ってくれればいいということですが、どんな手続きが必要なのか教えていただきたいです。
ちなみに、購入時のマンションの値段は約2500万円ほどで現在のローン残高は1700万円ぐらいです。兄弟間売買とか贈与とかいろいろあるみたいですが、どういった形にすれば出費を抑えられるのかについてもアドバイスいただければありがたいです。
よろしくお願いいたします。

営業譲渡権利金の妥当性について

投稿日 = 2006/10/30
題名 = 営業譲渡権利金の妥当性について
お名前 = 匿名
ご相談 =

現在営業中の理容店を、居抜きで開業する計画で、信用保証協会の融資制度に申請したところ、前オーナーからの営業譲渡権利金が700万円ということで、開業時から13年経過し、設備および機材等の減価償却は過ぎているのですがこの700万円という額は、妥当なところかしりたいのですが？
現在の月平均売り上げは130万円、スタッフ2.5人、経費45万円というところです。

重要事項説明について

投稿日 = 2006/10/30
題名 = 重要事項説明について
お名前 = 匿名可
ご相談 = 重要事項説明書についての質問です。[３．不動産の表示等]の登記簿面積78.07㎡実測面積82.80㎡と記入がありました。差異があっても請求しないとありますが、このまま購入して不利益になることはありますか？不利益があれば解消するために契約前にしておいた方がいいことはありますか？[契約条項]の環境の維持または管理の必要上定められた規約等に基づく売主の権利・義務を承継させ、買主は承継するとはどういう事ですか？瑕疵担保責任２年とありますが、１０年にしてもらうには費用はどのぐらいいりますか？住宅性能保証制度を頼むと費用はどのぐらいかかりますか？文化財保護法に●があって遺跡埋蔵地内に存在します。と記入がありますが、どういうことでしょうか？わからないことばかりです。

重要事項説明と実際が違う場合について

投稿日 = 2006/10/30
題名 = 重要事項説明と実際が違う場合について
お名前 = やく
ご相談 = 売買契約をしました時に、重要事項説明書に「当該物件はセットバック済みです。」と記載されており、口頭でも「庭が減ることはないです。」と説明を受けました。ローンの実行も済ませ、外構工事を残したまま、鍵の引渡しをし引越しをしました。検査済み証を受け取っていなかったので役所に問い合わせた所、役所では、セットバックが済んでいないので発行できないといわれました。建築業者からは何の連絡もなく、数日後、測量業者が前面道路を測量しておりました。測量業者の方に伺ったところ、お隣も同じ建築業者の建物で、お隣は庭に道路が入り込んだ形で外構をしており、境界線のポイントを間違えて道路工事をしているとのことでした。建築業者から何の連絡もないので、こちらからお話に伺ったところ、敷地の測量は正しいので、土地が減った訳ではない。外構工事の時にきちんとセットバックをするので問題ないと言われました。私としては、セットバック済みの区画整理されたはずの土地を見て売買契約をしているのに、セットバックがこれからなのは納得いきません。

外国人による抵当権設定について

投稿日 = 2006/10/30
題名 = 外国人による抵当権設定について
お名前 = 池田ー福岡
ご相談 =

台湾籍の留学生〔20歳〕の父が、ある日本人に金を貸し、
その日本人は返済の資金繰りできずに、台湾籍の父に対し
日本に留学中〔外国人登録済み〕の娘さんの名義で、
日本人の所有する不動産に、抵当権設定したいと話があったが、外国人の日本での抵当権設定は問題ないのでしょうか？　年齢が20歳で、日本には1.5年になります。

親族間の賃貸契約について

投稿日 = 2006/10/30
題名 = 親族間の賃貸契約について
お名前 = こまったさん
ご相談 =

こんにちは。先日義理の姉より突然「賃貸契約書」が送られてきました。
私が住んでいる家は、家は私の物ですが土地の一部は義理の姉の物です。（すべてではない）そのため、使用貸借による土地利用権契約書が送られてきました。
その内容で、不安な点が２つあります。（乙＝私　甲＝姉）
1.乙は無償使用する間は、この本件土地に対する固定資産税、その他の公租公課及び衛生費、町内費などの諸掛一切を負担、支払うものとする。
2.本件土地の賃貸期間は特に明記しないが、後日話合いによる返却の際は、乙は地上物件を取り除いて平地にし、返却する事

1.で注意しなければならない諸費用がありますか？
2.建物がたっているのは、私の土地と、姉の土地の一部分なのですが、「地上物件を取り除く」という行為は難しいのです。姉が「土地を返して」と言ってきた場合、姉の土地にはみ出している建物部分を壊さなければならないのでしょうか？

義理の姉とは折合いがあまりよくなく、何かつけこまれるのではないかと困っています。どうぞ宜しくお願い致します。

マンション内の人間関係トラブルについて

投稿日 = 2006/10/29
題名 = マンション内の人間関係トラブルについて
お名前 = 本田
ご相談 =
バイク置き場の相談 分譲賃貸マンションに住み15年です 前は自由に置けました　今では一台年間24000円し分譲の人が先で賃貸はあとになり50世帯ある中の7台しかとめられません 仕方なくマンションの周りにとめています（私以外にも何台かとまっています） 何かにつけて不動産から苦情がきてますのでと手紙　電話がかかってきます しまいにはバイクのことでないことまで言われます 子供達も一部ですが挨拶したのに無視されたと言ってました 同じマンションに住んでいるのに住民が助けあわないで グチグチかげで言っているようですごくやです 私も言ってない人まで言っているように見えてノイローゼになります 引越ししたいのですが子供のこともあり 今すぐにできないのでなやんでいます どうしたらいいのでしょう。

投稿日 = 2006/10/29
題名 = マンション内の人間関係トラブルについて
お名前 = 本田
ご相談 =
バイク置き場のことで マンションは分譲賃貸マンションです 賃貸に住んで15年になります 入った時は自由に置けました 今は年間24000円し50世帯ある中で7台しか置けません分譲が優先し次に賃貸です 仕方なく マンション内の周りに置いてます 私以外にも何台かとめています 不動産からは苦情があるたびに手紙や電話があります しまいにはバイク以外のことまでも苦情がきてますと言われ 悩んでいます 入った時は住民同士も仲が良く楽しかったです　出入りが激しい為今では一部の人しか話しません　数人ですけど子供達も挨拶しても無視されたと言ってました 引越したいのですが学校のこともあり今すぐに引っ越せないのでどうしていいか悩んでいます。

事業用賃貸の原状回復について

投稿日 = 2006/10/29
題名 = 事業用賃貸の原状回復について
お名前 = きみ
ご相談 = 約１０年前より、診療所へ３階部分の３分の２を貸していました。人工透析をする為だそうです。しかし無断で外壁に穴を開けてガス、水道を引き込んだり、透析のためのパイプを設置して先端は、外壁および床に穴を開けて、外部に流失させていました。又、ベットの間仕切りのカーテンレールを設置するのにも、無断で天井ボードに穴を開けて設置していました。その他電気系統も無断で容量をアップしています。このたび移転するとの申し出があり、現状復帰をお願いしましたが、経年のものだと先方は言い張ります。事業用の経年の定義とどこまで現状復帰をさせられるかのアドバイスをお願い致します。

任意売却物件について

投稿日 = 2006/10/29
題名 = 任意売却物件について
お名前 = まめ
ご相談 =

相談させてください。
現在中古物件の購入を考えております。（住宅金融公庫のローン利用予定です）
通常よりかなり安いと思い、仲介の不動産会社に理由を聞くと、抵当権が付いていて競売にかけられそうな物件だったとの事。また、売買契約を結んでも、実際入居できるのは３ヶ月位先になるとの事でした。
そこで質問ですが、
①抵当権が付いているこのような物件の購入について気をつけた方がよい事
②抵当権が銀行以外にも付いているか・抵当権の金額は法務局で確認できるものか？
③確か固定資産税は１月１日に不動産を取得している者に来ると聞いた事がありますが、入居が３ヶ月先のこのような場合はどうなるのでしょうか？

仲介の不動産会社のセールスマンが若い方で、こちらから質問しても「わかりません」と言われる事が多くて心配です。抵当権が付いている事も、こちらから聞いて説明し始める有り様でしたし…。
お忙しい中申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

境界擁壁について

投稿日 = 2006/10/29
題名 = 相談トップページ
お名前 = たかし
ご相談 =

お手数数ですが教えてください。
隣との境界擁壁をしようと思うのですが、施工上捨てコンクリートが境界から隣に出てしまうのですが良いものでしょうか？
よろしくお願いします。

店舗契約の名義について

投稿日 = 2006/10/28
題名 = 店舗契約の名義について
お名前 = ぽんぽん
ご相談 =

初めて店舗物件を契約しました｡管理会社から、貸主の名義を法人から個人名に変更したいといわれたのですが、これって、問題ないのでしょうか？また、現在の契約書は､貸主の欄には､代理で管理会社の名前が書いてあります｡
重要事項説明書も、変わって来るのですが・・・
しかも、家賃は､また別の名義の名前です。初心者には、一体誰が、貸主で、家賃がどこに流れてるのかわかりません。

工事費用の負担について

投稿日 = 2006/10/28
題名 = 工事費用の負担について
お名前 = 私怒ってます
ご相談 = 今回マンションを購入し、収納を増やす工事もお願いしたのですが、当初、“60万円まで”負担してくれると約束し、一度目の請求書も0円で来ていたのに、ローンの契約が完了したとたん、57万円の請求書と前回のは間違いですので破棄してくださいとの手紙があり、電話で問い合わせたところ、覚書で“60万円以上”の分を負担するといい、以前の交渉の話についてはもちろん肯定しませんが、否定もしないのです。この場合、やはりこちらが払わないといけないのでしょうか？

私道の駐車について

投稿日 = 2006/10/28
題名 = 私道の駐車について
お名前 = よんばんはサスケ
ご相談 =

隣の家の車について困っています。私の家は私道の奥にあり、その私道を通り車を家の前の車庫に入れます。その私道は1/2を私、あとの1/2はたぶん不動産屋さんが所有しています。そもそも家を購入する際、車の出入りや通行のために私道を購入しなくてはならないと不動産屋さんに言われ（私の家の奥にもう一軒家があり、二軒の家の通行の為の道路だという説明を受けました。）納得しておりました。私道は袋小路のようになっており、私はたまに社用車を乗って帰ってきては通行の邪魔にならないように停めております。（本来はいけない事とは承知しております。）しかし、隣の家の娘（結婚をして他で暮らしている）が遊びに来ては、その私道に当たり前のように停めています。以前は近隣に車を停めるところがありませんし、声をかければ移動して頂けたので問題は無かったのですが、ある日少しいさかいがあり、そこからお互い険悪な関係になり声をかけるのすら疎ましい関係となりました。そして今でも車は当たり前のように停めてあり、私は自分の車を使う際いちいち声をかけるのが苦痛に思う様になりました。
隣の娘は挨拶するどころか子供達まで睨み付けもちろん停めないでくれという話はしましたが、先に述べたように私も社用車を停めているのでお互い様のような事をいい言います。しかし私としましては1/2を所有してますし、となりはただ私道に沿っているだけで何も負担をしていませんし、まして私の家の車庫の前に停めていて車の通りが出来ないわけです。私の都合（社用車を停める事）も加味していただき、どのような手段を講じればよろしいのか、どうかご享受のほど宜しくお願いいたします。

分譲住宅の値下げについて

投稿日 = 2006/10/27
題名 = 分譲住宅の値下げについて
お名前 = イサキ
ご相談 = 新築一戸建て４棟のうちの一棟を８月初めに購入し入居しました。その時点では購入した住宅と隣の住宅の２棟が完成して売り出されていました。８月末に裏側の二棟も完成しましたが、私が購入する以前から売り出されていた残り三棟は未だに売れ残っています。しかるに私の売買契約を扱った不動産会社から今週連絡が入り、売れ残った三棟の価格を建て主が下げる様なので、その件で私に会いに来たいとのこと。私としては、隣接する三棟の価格が下げられれば私の自宅の価値も下がることになるので、隣接する三棟の価格ダウンには反対したいのですが、常識的な対応方法をご教授ください。

相続時の名義変更について

投稿日 = 2006/10/27
題名 = 相続時の名義変更について
お名前 = 宜しくお願い致します
ご相談 = 初めまして。相談させて下さい。２年前に私の妻の父が他界致しました。その直後妻の母が入院しその後退院後もボケで通院していますが、父が無くなった時に父名義の土地・家等の名義を変更していなかったことが最近わかりわかりました。今からでも土地・家の名義を妻か妻の母の名義に変更できるのでしょうか。できる場合、どのような手順で行えばよいのでしょうか。宜しくお願い申し上げます。

雨漏りの修繕工事期間中の家賃減額について

投稿日 = 2006/10/27
題名 = 雨漏りの修繕工事期間中の家賃減額について
お名前 = ヒロ
ご相談 =

はじめまして。
今年の9月に、外から目立つガラス張りの２F店舗物件に入居したのですが、先日雨漏りが発覚、大規模な改修工事をするとかで足場を組み2Ｆの弊社店舗が全てシートで覆われてしまい、外から見えなくなってしまいました。営業自体は行えるのですが、まだまだ認知度が低いので、外から
見えなくなってなってしまうのはかなりのダメージです。
この様な場合大家さんに家賃を下げるなりなんらかの保障はしてもらえないのでしょうか？工期は1ヶ月です。また
契約書にはその様な場合の対応はのっておりませんでした。宜しく御願いします。

投稿日 = 2007/6/10
題名 = 　店舗物件の賃貸トラブルについて相
お名前 = ヒロ
ご相談 =

店舗物件の賃貸トラブルについて相談したいのですが、まず現状をご説明させて頂きます。

物件は2階建てで、1階全部が店舗、2階全部が大家さん
の住まいとなっております。商売は衣料品の小売で契約してから今年で6年目で家賃は1度も遅れたことはありません。（本社は関東で借りている物件は他県です。）
当初から大家さんとは円満な関係を築いていたのですが、昨年くらいからちょっと大家さんがおかしいのです。病的というか精神的に病気にかかっている感じで言ってくる事が被害妄想的でむちゃくちゃなのです。2階の床が壊れたのは借主のせいだ！とか（1F天井がもともと無い物件で天井が直接2Fの床なのですが、天井には何も造作していなので弊社のせいとは全く考えられない）その時は1日店を休みにして（1日だったので休業補償は求めませんでした）もちろん大家さん負担で2F床/1F天井を修理しました。
そして今回言ってきたのが、2Fで羽蟻が大量にでたらしく、それは1Fの木什器からでてるから、弊社の責任だと言うものでした。そしてまたややこしいのですが、それを直接私に言わずに店の店員にヒステリックに言ったらしく店員も過剰に反応してしまい、その後の私との話合いの中では過去の細かいこと（店の前にごみがあっても掃除しないとか、ゴミの出し方とか）も持ち出してきて、更には退去も匂わせてきました。仲介業者に相談しても大家さんとの長年の付き合いを優先して公平な立場をとってくれない方なので非常に困っております。
今回お聞きしたいのは、もし木什器等の弊社で店舗に設置しているものにシロアリがいた場合、建物のシロアリの駆除は誰がするべきものなのでしょうか？
このような事で契約の解除をされた場合有効なのでしょうか？

ちなみに5年前の事で記憶が曖昧ですが、借りた直後（1～2ヶ月後くらい）に羽蟻が出たと当時の店員から言われた覚えがあります。

増築部分が未登記の場合の売買について

投稿日 = 2006/10/27
題名 = 増築部分が未登記の場合の売買について
お名前 = 楠本　貴代美
ご相談 = 家屋の増築を数年前に行ったのですが、この建物を売却しようとしたところ、施行業者に依頼したところ、登記手続がなされていないが発覚しました、その施行業者によると第三者の実印および印鑑証明がいるとのことなのですが本当にそのようなものが必要なのでしょうか？

居住中の物件の購入について

投稿日 = 2006/10/26
題名 = 居住中の物件の購入について
お名前 = 大きな家欲しい
ご相談 =

居住中の中古住宅の購入を検討しています。
先方の方は購入者が決まり次第、次の家を探すそうです。
例えば、契約後名義変更等が済んだ以降、前居住者が何らかの理由により家を明け渡さない場合、そうなるのですか？
強制退去とか出来るのですか？
住む家がないのにローンだけ残ったりしないですか？
また、居住中の中古物件を購入するに当たり契約書等に記載しておくべき項目ってありますか？
勉強不足で申し訳ないですがご教授願います。

退去時の書類について

投稿日 = 2006/10/26
題名 = 退去時の書類について
お名前 = A
ご相談 =

賃貸マンションに住んでおります。
近々、契約期間が終了するので、それと同時に引っ越しをする予定です。賃貸借契約書には、「期間満了による賃貸借契約を終了させる旨の書面」を提出するようにとなってますが、管理会社にそれを求めると、なぜか相手は「解約」の言葉しか使わず、届いた書類も「契約解約届」でした。契約解約届は、期間内解約のときに提出するもので、もしこれをそのまま提出したら解約扱いになって違約金等が発生すると思われるのですが・・・。問い合わせても、解約で問題無いと言われるのですが、このまま提出しても大丈夫でしょうか？

プラン変更について

投稿日 = 2006/10/26
題名 = プラン変更について
お名前 = りおりお
ご相談 = 某大手メーカーの建売住宅を来週の週末契約予定です。物件は未着工で間取りが気に入らないため変更プランを出してもらっています。でも、変更後プランでは建築確認をとっていないため、従来のプランで契約を行い、変更契約でプランを見直すという段取りになると説明を受けました。信託銀行系の不動産仲介業者ですので信用度は高いのですが、変更ありきの本契約に釈然としないところがあります。そのようなことはよくあることなのでしょうか。はじめから変更後プランで契約をお願いできる何か良い方法があれば教えてください。今、変更後プランでの金額の見積もり依頼をしており、それが予想外に高くなれば契約は止めますが、おそらくは大きく金額は違わないと聞いています。

私道の占有について

投稿日 = 2006/10/26
題名 = 私道の占有について
お名前 = ワカメ
ご相談 = 今年４月に４区画分譲の１区画を購入しました。家の前は私道になっていて、４件での所有と登記に記載されています。道路を挟んですぐに駐車場の壁があります。そのすぐ下に排水溝(雨水が流れる溝)があるのですが、近隣の方が自分の土地でもないのに、私道だからと、溝を埋め、花壇を作っています。当方の家の前でもあり、迷惑しています。区役所に連絡しても、私道なのでと取り合ってくれません。私道は個人が占拠しても罪にならないのですか。

工場の原状回復について

投稿日 = 2006/10/26
題名 = 工場の原状回復について
お名前 = とんこ
ご相談 =

よろしくおねがいします。主人は１９年前に工場を貨りました。前の借主の方も同じ職種で居ぬきでした。不動産屋さんは入っておらず家主さんと直接契約を交わし保証金１００万家賃２５万円、３年毎に保証金１００万を払っていました。建物は借りた時築２０年でした。住まいではなく工場だった為傷んだ床はこちらで張り替えました。建物は今まで屋内はもちろん外も修理された事はありません。今月、工場を移転することになり機械などを運ぶ工事を終了し床をなおし大家さんに連絡を入れたところ天井も素に戻すように言われました。しかし主人が借りた時以前から借主が工場として使っていたため天井は今のままでした。床も機械が埋まっていたため掘ってあったので５０万でこちらがなおしたのです。天井が元々どうだったかわかりませんが直さなくてはいけないのでしょうか？保証金を６００万(３年毎に１００万)も払っているのに何ひとつしてくれないのは納得がいきません。業者の話では主人が借りる大分前に今の造りに成っていたそうです。どうか、よろしくお願いします。困っています。

購入時の鍵の交換について

投稿日 = 2006/10/26
題名 = 購入時の鍵の交換について
お名前 = クッキーもんすたー
ご相談 =

中古の一戸建を購入することになりました。契約を済ませ
。後はローンの審査待ちです。家は現状のままということで、畳・ふすま・クリーニングも無しというのが条件ですすが、玄関の鍵の交換は売主さんの方でやっていただけるものではないのでしょうか？（交換はしないと言われました）一般的に賃貸マンションなどは、入居者が変わるたび取り替えていると聞いているのですが。。。中古住宅の引き渡しに際して、特に義務付けられている事ではないのでしょうか？

回答宜しくお願いいたします。

水質トラブルについて

投稿日 = 2006/10/25
題名 = 水質トラブルについて
お名前 = ぼーの
ご相談 =

賃貸マンションでの水道水について困っておりまして書き込み致しました。水道水の鉄錆・手荒れが酷く、浄水器をつけた所、3ミリぐらいの鉄錆が蛇口を塞いで水の出が悪くなる状況になっており、水質検査をした所、生活水として不適合と出ましたが、不動産屋さんが水道局と検査員
を連れてきて検査した所、水の温度が下がらないとの事で、15分もの間水を流し、やっと水を持って行って検査した結果適合しているとなりました。生活をする上で15分も水を流しっぱなしにしてから使用する事など出来ませんし、常に錆が出ていて1週間もすれば錆が溜まってしまうのに、適合しているからとの事で対応してもらえません。マンションの築年数は30年ぐらいの物件ですので、マンション内の配管工事もしくは、引越し代だけでも保証して頂く事は出来ない物なのでしょうか？よろしくお願い致します。

オーナーチェンジ時の対応について

投稿日 = 2006/10/25
題名 = オーナーチェンジ時の対応について
お名前 = さくま
ご相談 =

初めまして。
不動産投資に興味を持ち、念願の区分所有にて1戸ですが大家になりました。判らない事が多く、今回2点ご質問させて頂きます。

①賃貸契約書について
入居者がいる物件を購入しました。借りている方は問題がある方ではなく、継続して入居いただきたいのですが、賃貸契約書は以前のオーナー名義のままです。
家賃の振込みは私の口座を指定して今月初めての入金となりましたが、契約書等の変更は必要あるのでしょうか？
または退去されるまで前オーナー名の契約書のままで問題ないのでしょうか？
（仲介いただいた業者はオーナーチェンジの場合は契約書はそのまま継続で構わない、新たに契約する必要はありません。とのお話でした。またオーナーチェンジした事は入居者の方も知っています。）

②10月初旬に物件を購入しましたが、『10室5棟までは確定申告は白色申告で～』と各種本には記載されていますが、こちらから税務署等に事前に報告等は必要ないのでしょうか？今年度分としての収入は管理費込みで入金頂くと、（敷金等も含め）約30万が入金された事になります。
来年の確定申告時期まで何もしなくても良いのでしょうか？

初歩的な問題で大変申し訳ございませんが、ご教授のほど宜しくお願い申し上げます。

水漏れの補償について

投稿日 = 2006/10/25
題名 = 水漏れの補償について
お名前 = 匿名希望
ご相談 =

賃貸アパートでトイレタンク備品の老朽化が原因で水漏れ事故に遭いました。
大家はうちには落ち度がないから敷金は全額返金するが、その他は保障しないとの事。
自分で入っていた家財保険で多少まかなえましたが、
次のアパートへの引越し費用等がかかっていますが支払う意思がないようです
仲介の不動産屋が入っていますが、大家側にたっているようです
対処法を教えて下さい
本当に困っています

保証金の償却について

投稿日 = 2006/10/25
題名 = 保証金の償却について
お名前 = みどり
ご相談 = 店舗を借りようとしているのですが、礼金１ヶ月、保証金７０万、更新は３年（更新可）更新：　新賃料の１ヶ月分　償却年５％とあります。保証金に対してだと思うのですが、こちら保証金からの償却はいくらになるということでしょうか？更新時に毎年５％の５％分それをまとめて３年分払い、更新した場合更に払い続けるということですか？とてもこの償却５％というのと、新賃料１ヶ月というのがとても気になっています。わかり易く教えていただけますか？

騒音について

投稿日 = 2006/10/25
題名 = 騒音について
お名前 = akira
ご相談 =

最近、引っ越してきたお隣さんなんですが。
仕事柄なのか、深夜1時過ぎに帰宅するようで、
毎晩なのですが水道を使う音が響いてくるのです。
どうも、うちの寝室の壁の向こうが、
お隣さんのキッチンのようで、
しかも、壁の間に水道管が通っているらしく
それで音が響くようなんです。
一度、お隣さんに、できれば水道を使う際は
勢いよく使わないで欲しいといいましたが、
2,3日すると、いつものように音を響いてきます。
生活時間帯が違う者同士が住む集合住宅とはいえ、
さすがに、深夜の2、3時、ひどいときは4時ぐらいに
突然水道の音が響いてきて目を覚ますことがあります。
というより、ほとんど毎日、目を覚ましてしまいます。
眠れないので入眠剤を服用していても、
それでも目を覚ます状況があります。
これまで住んでいた人は、一般的な生活時間帯の人でしたので、まったく問題がありませんでしたが。
さすがに、キツイです。
ガマンする以外、対策はないのでしょうか？

カビによる被害について

投稿日 = 2006/10/25
題名 = カビによる被害について
お名前 = てら
ご相談 =

当方は２階立アパートの１階に住んでいます。
去年の１２月頃から廊下を歩くと水が溜まっているような音がするため、１月に管理会社に連絡して見に来てもらったところ、「結露だと思われるので、そのうち直ると思いますから様子を見てください」と言われ、そのままにしていました。
その後、一向に改善する気配も無く、夏場には廊下に置いてある荷物の下に水が染み出し、跡が残り、カビが生えるようになったため、９月に再度業者に連絡し点検してもらったところ、配管が外れていたため水が流れ出ていた事が発覚し、今度廊下の床を張り替える事になりました。

ところが、その廊下に隣接する和室がカビ臭い事に気がつき、廊下に面しているところの荷物を片付けて見たところ、畳に水が染みて腐っているのを発見しました。

そのため、カーペットにもカビが付着しパソコンデスクの脚も錆びており、CDケース等にもカビが付着していることが解りました。

この場合、これらの物品の損害の弁償を求める事は可能でしょうか。

家賃滞納時の退去について

投稿日 = 2006/10/25
題名 = 家賃滞納時の退去について
お名前 = ソナっち
ご相談 =

勤めていた会社が急に倒産してから家賃を滞納してしまい今2ヶ月滞納してます。もちろん私が一番悪いのはよく分かってますが、先日不動産屋から玄関に滞納の件の張り紙がしてあったり、留守のときに家の中に入ってたり途中で私が帰ってきて『家賃払ってないから住む権利はないからすぐに出て行け！』と言われ理由を話しても分かってもらえず、後日、内容証明が送られてきました。
やはり出て行かなければならないでしょうか？

団体生命保険について

投稿日 = 2006/10/25
題名 = 団体生命保険について
お名前 = 山田太郎
ご相談 = 住宅ローンの団体生命保険加入者より「三大疾病の中の癌に犯され、手術をしたのですがローンの返済についてはどのようになるのでしょうか？」という相談を受けたのですが。ご教授ください。

転売時の責任について

投稿日 = 2006/10/25
題名 = 　転売時の責任について
お名前 = K.K
ご相談 =

今年の初めに、築30年の建物と土地を不動産業者に売却しました。
当初、契約は問題無く行われたのですが、その不動産業者より購入された個人の方が、擁壁の修繕費を不動産業者と私の方へ分担して支払うよう請求してきました。
当方の契約書には、瑕疵担保責任については負担しないと書いてあります。
この場合、不動産業者がその買主と解決すべき問題の様に思うのですが・・・
その個人の方は、法的な手段も辞さないと言っています。
私の方としては、どう対応したらよいのでしょうか？
アドバイスをお願い致します。

区分建物表示変更登記について

投稿日 = 2006/10/24
題名 = 相談トップページ
お名前 = きち
ご相談 = 区分建物の隣地をその専有部分の所有者全員で購入し、所有権移転登記後、規約敷地として規約を設定し、敷地権の追加による区分建物表示変更登記をする場合において、その隣地が「要役地」、マンションの底地である法定敷地のうちの１筆が「承役地」となっているのですが、同一人が承役地と要役地の所有者となっても、それだけで自動的に地役権が解除になるわけではありませんが、本件のように敷地権としてひとつの区分建物（専有部分）の登記記録に記載されることについては、なんら問題はないのでしょうか。

水漏れについて

投稿日 = 2006/10/24
題名 = 水漏れについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

水漏れの損害賠償についての相談です。
築３５年程の４階立て賃貸アパートの３階に住んでいます。屋上貯水タンクのパイプ破損により水があふれだし、部屋の天井から大雨のような水がもれ、家財道具が濡れてしまいました。床上浸水の状況です。
大家さんはその時不在で、息子夫婦が対応に来て部屋の状況も見てもらいましたが、補償の話になると「大家ではないので分からない」とのこと。その日は最低限の身の回りのものを持ち、他の場所で眠りました。
次の日、大家と電話で話をし一応請求書を書いてくれ、ということで話がつきましたが（大家さんは店子の家財道具を補償する保険には入ってないということです）、漏電しているので乾くのを待ってからの工事になるのと、畳の張替えなどでいつ部屋にもどれるか分からないとのこと。
その日は大工に部屋の状況を見てもらうので部屋に入ることと、３日後に保険屋が部屋に入るということだけ了解しました。
ところが、その日の夜持ち物を取りに部屋に入ると畳や床は取られ、天井もはがされ、その部屋にあった衣服や家財（無事だったもの）も別の部屋に勝手に移されて、しわや埃や泥でぐちゃぐちゃの状態になっていました。アクセサリーも数点見当たりません。隣の部屋も土足であがり靴跡だらけ。些細なことですが、工事業者の人に雑巾や洗面器なども勝手に使われていました。
工事をする時には連絡をくれるようにと伝えていたので、怒りの電話をすぐにすると、謝るものの大家でないので分からないの一点張り。反省の意思も見えないので余計に腹が立ちます。
濡れた家財の写真も撮ってありますが、携帯電話しかなかったので見にくいです。大家や保険やが見る頃には乾いてるものもあると思います。証拠になるでしょうか。
また、数が多すぎ全部は撮りきれていません。クリーニングに出すものは領収書がありますが、自分で洗濯するものはどのように請求したらよいのでしょう。やはり数が多くても濡れたものは全て証拠に撮っておいた方がよいのでしょうか。
それに費やされる時間や大切にしていた本や写真など、値段のつけられないものもあります。迷惑料としてどのくらい請求できるものでしょうか。
大家が常に不在で、電話でしか応対しないというのも不安です。泣き寝入りすることにならないために、どのように対応すればよいでしょうか。よろしくお願い致します。

共有名義の買取について

投稿日 = 2006/10/23
題名 = 共有名義の買取について
お名前 = mayomayo
ご相談 = 1992年06月に内縁夫（甲）と私（乙）半々の共同名義にてマンションを購入しましたが、2000年01月にリ離別し、甲は出ていき乙が住んでおります。甲乙所有持分半々であるマンションの銀行住宅ローンは半々づつ返済して、2006年11月末に完済します。ローン完済を機に持分半々の共同名義のマンションを乙名義に変更するにあたり必要な書類と手続き方法を教えて下さいませ。また甲乙名義→乙名義にする場合、乙は甲に支払う金額はどのように決定すればよいのでしょうか？マンション査定価格の半分になるのでしょうか？

覚書の効力について

投稿日 = 2006/10/23
題名 = 覚書の効力について
お名前 = 土地購入予定者
ご相談 =

住宅用の土地購入に際し、下記事項にて判断しかねていることがあります。アドバイス頂けますと幸いです。

[状況]
■公道（4m道路に2m以上接道）と私有地（駐車場出入り用の私道？幅4.5m）面した住宅用地の購入を検討中。
■私有地所有者と土地売主は親戚。
■土地にはRC鉄筋コンクリートづくりの車庫があり、私有地側に面して出入りを行うように作られている。
■購入後も私有地に面した車庫をそのまま使用予定（公道側に車庫を作り直す場合、コストが掛かる、コーナーの電柱がじゃまで出入りが困難）

[覚書について]
私有地を使用する形での車庫の利用を今後も想定しているため恒久的な利用に関しての許諾事項を明確にしたいと申し出たところ「覚書」による許諾書の発行ならできると不動産屋に説明を受けました。
下記内容による「覚書」により将来所有者が変わっても継続的に道路を使用する権利が保障されるものでしょうか？
当初、「通行地役権の設定登記」が必要ではないかと思っていたのですがいかがでしょうか？

よろしくお願い致します。

[覚書内容]
覚書
＊＊＊＊＊　殿

土地の所在　********
　　　地番　****

上記記載の不動産に接面する下記記載の
私道部分(以下｢当該私道｣という)に関して
次の通り承諾いたします。　

第＊条 　甲は、当該私道における乙及び乙の関係者の無償通行(車含む)を承諾するものとする。

第＊条 　甲は、当該物件に接する乙所有の不動産を乙が第三者に
譲渡(相続･贈与等を含む)する場合においては、本覚書を継承するものとし、
反対に当該物件に接する甲所有の当該私道を第三者に譲渡(相続･贈与等を含む)
する場合においても互いに本覚書を継承するものとする。

以上

私道のトラブルについて

投稿日 = 2006/10/22
題名 = 　私道のトラブルについて
お名前 = みかん
ご相談 =

共同所有している私道には物を自由に置くあるいは、私道上に工事などをしてもいいのでしょうか？

私道を挟んで片側には一軒家が４軒、反対側には月極駐車場とその所有者が持っている作業場があります。私道は奥で行き止まりです。
奥2軒のお宅と作業場の所有者は車を所有していて、作業場からの車の出入りは奥から２軒目のあたりからの私道または月極駐車場からです。

私道は、片側4軒が自分たちの家の前分（全私道の1/4ずつ）を、作業場所有者は残り半分（全私道の半分）を所有しているのだと思います。位置指定道路です。

作業場の所有者から、奥から2軒目の方の車がタイヤ1個分くらい私道に出ているために、作業場からの車の出入りが（やればできるが）難しいと苦情を言ったそうです。
恐らく3-4度くらいは言いに行ったのだと思います。
その間、奥から2軒目の方は車も大きいせいもあり、すぐにはうまく駐車できなかったのですが、なんとか私道にはみ出さずに駐車できるようになりました。この間、何度も頭を下げ謝っていたと聞きます。

しかし、作業場の所有者は、何度も言ったのにいっこうに改善されなかった、いまさら謝られてもダメだ、作業場側の私道は自分のものだからと主張して、作業者側の私道の通行許可を与えず、私道の縦半分くらいの境界線から作業者側の方にポールなどを設置するから、こっち側は通るなと言い出しました。自分の土地は自分で守ると。

何か設置されれば奥２軒の方々は当然車での出入りができなくなります。
一方作業場の所有者は、そちらも困るだろうがウチも私道を車で通れなくなるから困るんだから五分五分、と言います。しかし、ではどこを通るのかを尋ねると駐車場側から出る、と言います。

おそらく、自分側の私道よりの境界線に何か埋め込むなどして、車の出入りはできなくするのでしょう。人や自転車の通行はできても車はできないでしょう。
しかし、そんなことは知らない、と言います。

このようなケース、私道に物を設置して（埋め込む、あるいはコーンなどを立てる）、結果的に車の出入りを妨害することになるのは許されるのでしょうか？

奥から2軒目の方は何度も謝ったのですが、聞き入れてもらえず、もし不服なら裁判でも何でもやってくれ、と言われているのだそうです。作業場側の私道をいっそのこと全部買い取れ、とも言われているそうです。

私道について、その所有や権利の持ち方は法律や登記などでどう定められているのでしょうか？

また、このケースではどう解決していけばいいのでしょうか？

よろしくお願いします。

親族への売却について

投稿日 = 2006/10/22
題名 = 親族への売却について
お名前 = まさかっちゃん
ご相談 =

現在、私の住宅ローンが約1400万あります。来年にも親と同居し、2世を建築する予定です。よって、今住んでる私の家を弟に売却しようと思ってます。700万ぐらいで売ろうと思っており、後の700万は親が払うことになってます。その場合、弟への登記変更手続きは何処でしたらいいのですか？また、贈与等の税金もかかるのでしょうか？
また、ローンを組む為、なるべく安くしたいと思ってます

仲介トラブルについて

投稿日 = 2006/10/22
題名 = 仲介トラブルについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

店舗を契約し、仲介料も支払済ですがその物件の大元の社員が問題を起こし退社していたにも拘らず、退社後も接触していました。
その後、退社した人間が「あの店舗は近所問題で難しいから、当方の会社から契約解除と言う事で、倍返しで話をつけて欲しい。」と言われ、私の手に負えない問題だから了承しました。そして、仲介業者には私からの契約解除と言う内容を伝えていたらしく、話が全然違っていました。
結局はその人の（退社した人間）一人芝居で、保証金の催促をしても、事務員が～とか言いながら延ばし延ばしになっていて、半年経っても返金が無いのでその大元の会社に問い合わせたところ、退社していて在籍していない...との話で、その本人とは話がついたのですが、間の仲介業者に支払った仲介料はどのようになるのでしょうか？私が契約解除となったから、次の借り手も見つかっていた様なのですが、結局その話も、退社した人間の一人芝居という事を耳にしました。初めから私の契約は存在しなかったのです。
私との契約も最初から存在しないという事は、仲介業者も知っているはずです。
仲介業者に、仲介料の払い戻し請求は出来ますか？
それと、契約を交わしてない駐車場の請求もされて、支払っていますが（あまりに、しつこく請求されて支払いました。）その、請求も出来ますか？
この様な状況は、仲介業者の耳にも入っています。（大元の会社に確認済みですが、会社側は一切責任を負いません。退社した人と話をつけてくれの一点張りです。）仲介業者からの連絡は一切ありません。
全くの無知なので、どうしたら良いか分かりません。良い
アドバイスをお願い致します。
宜しくお願い致します！

建て貸しについて

投稿日 = 2006/10/21
題名 = 建て貸しについて
お名前 = 山田健介　
ご相談 =

初めて投稿させていただきます。
現在農地として所有している土地役244坪を、ある業者を仲介し、ある家電メーカーの営業所として『建て貸し』してほしいとの話があり、検討中です。契約期間は12年です。
　家賃月60万、敷金590万」、初期投資概算3500万、12年後の手残り3900万との概算計画です。
　私としてははじめてのケースなので、相談するのですが、もし途中解約された場合のリスクを考えて、踏み切れずにおります。借主側は、建設協力金は出す意思はないようです。リスク回避のための良い方法はありませんでしょうか？最低限投資額だけは、確保したいのですが・・・。
　また、建て貸しのメリット、デメリット、注意点等あればご教示願いたいのですが。
　　　よろしくお願いいたします。

賃下げ交渉について

投稿日 = 2006/10/20
題名 = 賃下げ交渉について
お名前 = いがＰ
ご相談 =

私は今住んでいるアパートに住んで7年目なのですが
この前、私の住んでいるアパートに不動産の方がお客さんと部屋を見学にきていました。
その時に二人が話していた内容が聞こえたのですが、どうも現在の家賃は私が払っている家賃より五千円安い値段になっている事がわかりました。
その後、不動産屋のホームページを見て調べたら
確かに五千円安い値段になっていました。
昨年の７月の更新の時に、家賃の交渉をしましたが
そのときは千円しか家賃は下がりませんでした。
まだ、更新まで8ヶ月あるのですが家賃の交渉は
更新の時までできないものなのでしょうか。

マンション建設交渉について

投稿日 = 2006/10/20
題名 = マンション建設交渉について
お名前 = stageya
ご相談 =

マンション建設時の日照権などの交渉内容について教えて頂きたいと思います。

自宅斜め裏に6階建てのワンルームマンションが建設されます。
自宅の東側がベランダで東南東に建設予定です。
[5階建ビル］| マン |
[ 2階建 ] | ション |
[ 2階建 ] | 予定地 |
[2階 ][自宅][2階]
大体このような立地条件です。

色々調べた結果、
・日照権（受忍限度など）
・風や雨の影響（台風時など跳ね返りで影響がありそうかと思いまして・・・）
・騒音問題
・地価の問題（日当たりが悪いと地価が下がる可能性は大きいと思います）
上記の事について、建築主と近所の方々で話を持とうと思いますが、何か間違った項目などがありますか？
また他に交渉しておいた方がよい項目などがあればアドバイスの方よろしくお願い致します。

物件購入の再考について

投稿日 = 2006/10/20
題名 = 物件購入の再考について
お名前 = より子
ご相談 =

　先日、中古マンションの購入契約(現金一括払い) をしたのですが、この場に及んで、はたして本当に買っていいものか不安になってきました。(結婚して今まで十数年間賃貸です。)
　具体的に生涯支出は、

価格：2,000万円（築20年、3LDK）
諸経費：104万円
管理費・修繕積立金：1,488万円 (3.1万円/月x12ヶ月x余年40年として)
固定資産税：328万円 (8.2万円x40年)
合計：3,920万円（但し、火災保険・地震保険は現在のところ未加入ですので、これ以上かかると思います）

　賃貸の場合、築年数を気にしなければその地域では２部屋で月6～7万円位でも充分ネットで見つけられるようです。
7万円x12ヶ月x40年=3,360万円

　夫婦二人暮らしなので２DKもあれば十分、予算は諸経費込みで2,000万円以内でしたが、たまたま南向きで良さそうなこの物件が３LDK、なかなか適当な物件が売り出されずこちらに決断してしまいました。
　築年数が古いので、修繕積立金の更なる値上げ、予想外のメンテ(風呂釜など)、等々これから出てくるかもしれません。しかし、老人になると賃貸の大家さんには嫌がられる、一方、買った場合、何かあった時に売却すればお金に代えられる、など考え方もあります。

　果たして大金を叩いて購入してしまうより、手付金200万円を捨てて一生賃貸にした方がいいのでしょうか。ちなみに貯蓄残金は恥ずかしながら夫200万円ほど、妻(私)1,000万円ほどです。
　宜しくお願いいたします。

立ち退きについて

投稿日 = 2006/10/20
題名 = 立ち退きについて
お名前 = ひよこ
ご相談 =

お世話になります。

1人暮らしの７７歳になる伯母の件で相談です。
賃貸アパートに住んでおり、今年12月中旬で
契約更新を迎える予定でした。

7月（または8月）の初旬に不動産会社より書面が届き、
建替えのため、契約更新は出来ず、契約満了日もしくは
今年いっぱいで退去をして欲しいとの事、もし今年
いっぱい居住したい場合は日割りで家賃を計算しますと
記載があったそうです。

伯母は契約等の知識はありませんでしたので、更新
出来ない事情なら仕方ないので承諾をするものだと思い、
素直にサインをしてしまっています。
もちろん大家さんにもご事情があるでしょうから、
居座るような気持ちは毛頭ありません。
しかし退去日が近づくものの、高齢のためもあり、
新たに部屋を借りるのも難しく、また癌を患い治療中で
なかなか部屋を探す時間も体力もなく、困ったと言い
相談を受けました。

最近になり、引越し費用10万円はお支払いします
という旨の連絡がきたそうです。
まだ詳しく話を聞けていないため、敷金などについては
どうなのかは不明です。

協力し、至急部屋を探しなんとか期日には退去する予定
ではいるのですが、現在の部屋も7年ほど前にさんざん探し
やっと見つけた経緯もあり、その時点よりも更に高齢になっているという点でかなり難しいと思います。
現在も地域の標準からみて特に安価な家賃というわけでは
無いと思いますが、今以上の賃料でしか見つからない
可能性も充分あり、年金暮らしで、加えて医療費も
かかっているため、なかなか厳しい状況です。

なるべく幅を持って部屋探しにあたるためにも
出来れば先方より申出頂いた引越し費用の他に、
新しくかかるであろう敷金・礼金等を含めた費用を
負担して頂ければと思っているのですが、
既にサインをした後では無理でしょうか。

またこの費用などについて相談をするとしたら、
どのような所へ、どう言ってすればよいのでしょうか。

よろしくお願い致します。

離婚時のトラブルについて

投稿日 = 2006/10/20
題名 = 離婚時のトラブルについて
お名前 = 太郎
ご相談 =

はじめまして。宜しくお願い致します。
先日離婚いたしまして、住宅ローン、
名義、売却のことで悩んでいます。
二年前に住宅を４２００万円で購入いたしました。
名義は私本人で、ローン残高が３０００万残っています。
この度離婚いたしまして、
離婚の際に慰謝料を支払い、自宅は
私の好意がある限り住んでいていいし、
ローンは好意のある限り払うという条件で
協議離婚いたしました。
しかし妻のほうが離婚後、対応が冷たくなり
支払う気持ちがなくなりました。
自宅を売却したいのですが、この場合は
自宅は私のものと考えて、売却すれば
いいのでしょうか。
結婚時に購入しておりますので、離婚後も
自宅は共有財産として扱う、ということなのでしょうか。
宜しくお願い致します。

賃料交渉決裂時の退去猶予について

投稿日 = 2006/10/20
題名 = 賃料交渉決裂時の退去猶予について
お名前 = ささき
ご相談 =

現在、賃貸事務所を借りてちょうど１年たっています。契約期間は２年です。契約書では、「借主乙の、貸主甲に対する明け渡し予告は６ヶ月前」また「更新拒絶の通知は甲乙ともに６ヶ月前」となっています。もしこれを守らない場合は、６ヶ月から日割りで賃料を支払うことになっています。

以上は、理解しています。

疑問に思いますのは、更新が関係してくる際の明け渡し予告と、更新拒絶についてです。

更新に際し、新賃料が極端に上がってしまい、「来月退去する」となったら、「明け渡し予告６ヶ月前」、「更新拒絶６ヶ月前通告」ではなくなってしまいます。この場合、６ヶ月分の残りの賃料を払わなくてはならないのでしょうか？

もし、貸主がたとえば更新後の賃料を倍にすると言ってきたとします。この場合、私は月々の賃料を払うことはとてもできず、退去、解約することになると思います。するとこの場合、「明け渡し予告６ヶ月前」が事実上不可能になりますが、このような場合はどうなるのでしょうか？

明け渡し予告６ヶ月前というシステムがあるのは理屈はわかりますが、貸主が更新後の新賃料も更新の６ヶ月前に借主に通告する義務はないのでしょうか？

更新後の新賃料が判明していなければ、借りる側としては６ヶ月前予告も６ヶ月前更新拒絶も、事実上難しいのですが、どうなのでしょうか？

司法書士の手数料について

投稿日 = 2006/10/19
題名 = 司法書士の手数料について
お名前 = サミー
ご相談 =

このたび結婚するのにあたり、独身時代に自分で購入したマンションを売却します。
既に入籍したので戸籍上は新姓ですが、不動産の登記は旧姓のままです。仲介業者に相談したら「抵当権抹消の時に、あわせて司法書士に名義変更をしてもらうので、そのままで良い」と言われました。
しかし調べたところでは、単純な名義変更は自力でやっても簡単であり、実費以外に司法書士に手数料を払うのはもったいない、という声もありました。
もちろん楽なのは、まとめて司法書士に任せる方法ですが、この場合どれくらいの手数料が発生しますか？名義変更を自力で行う手間とをあわせ考えた場合、どちらが賢明でしょう？
マンション自体は2600万円程度での売却予定です。

贈与について

投稿日 = 2006/10/18
題名 = 　贈与について
お名前 = 匿名希望
ご相談 =

はじめまして、何もかも素人ですがよろしくお願いします。

まず、私（32歳）の両親が20数年前に離婚し、所有していたマンションを　父7割、母2割、私1割という形で購入しました。
住宅金融公庫から父名義で900万ほど借り入れし、現在も支払いを続けています。
この支払い自体は両親の離婚成立時から母親が返済しています。

先日、父親分の7割を私へ4割、母親へ3割という形で負担付贈与を行いました。ローン名義は父親のまま変えていません。

ここで質問なのですが、
１．ローン名義が父親のままで来年の贈与税の申告の際に負担分を贈与申告額から差し引くことは可能でしょうか？

２．ローン自体を私名義で組みなおした場合は私の贈与申告額からしか引くことはできないのでしょうか？

複雑な状態で申し訳ありません。
上記他に良い税対策等ございましたらお教え願えませんでしょうか。

よろしくお願いします。

賃貸契約のダブルブッキングについて

投稿日 = 2006/10/18
題名 = 賃貸契約のダブルブッキングについて
お名前 = ごとう
ご相談 =

契約不履行のトラブルについてご相談です。

賃貸のアパートに来月から入居予定で、すでに契約を済ませ、２ヶ月先までの家賃まで入金したのに、
入金後一週間も経ってから、突然、不動産屋から、実は大家さん側のダブルブッキングで
入居できないという連絡がきました。２年契約でもう引っ越しの予定や、転職前の旅行の手配等
も済ませ、時間も全くなく、途方にくれています。大家さんの言い分としては、次の入居先の礼金は
支払うつもりだそうですが、どんな理由であれ一度契約した以上、２年の住居費用位、代償として
支払ってほしいと思います。

このような場合、法的にはどのような扱いがされるのですか？
ご返答お待ちしています。

家賃の値上げについて

投稿日 = 2006/10/18
題名 = 　家賃の値上げについて
お名前 = 広瀬
ご相談 =

いきなりの保証金増額
二年前より、都内にて飲食業を営んでおります。

更新まで一ヶ月をきった頃に、大家より、家賃値上げ、保証金増額要請がありました。

現状の契約では月額２０万、保証金１００万なのですが、
提示されたのが月額２６万、保証金１７０万上乗せという条件でした。
大家側の言い分として、周辺の相場にあわせた。
との事ですが、周辺と比べても明らかに割高なのです。

更新時の家賃、新条件提示は○ヶ月前までに提示しなければならない。といった決まりはないのでしょうか？

とりあえず旧条件の更新料相当２０万は支払い済みなのですが、すでに更新日時がすぎており、条件の折り合いがつかない場合、退去も考えているのですが、この場合、解約までの、家賃（契約書上では六ヶ月前通知なので六ヶ月分）は旧家賃額で問題はないのでしょうか？

名義の再変更について

投稿日 = 2006/10/18
題名 = 名義の再変更について
お名前 = さんた
ご相談 =

最近登記所で調べてわかったのですが、長女が87歳の母が所有している土地を、自分の名前に名義を変更し、それを担保とし、お金を借りていました。長女が実印等全て母親の持ちも物を管理していましたので、母親に聞くと、姉に売った、贈与したことはないといっています。母親の名義に戻すことは可能でしょうか？また、戻すのにはどうしたらよいのでしょうか？姉は現在癌で入院していて、容態が悪く、数ヶ月の寿命といわれています。姉は、記憶も認識も衰え、質問しても何もわからない状況です。

境界ポイントの変更について

投稿日 = 2006/10/18
題名 = 境界ポイントの変更について
お名前 = マック
ご相談 =

建築条件付で購入した土地の境界線の長さについて購入当初、境界点は有りましたが家を建築中に一部崩れてしまった為、再度　打ち直しを行なった事もあり、私自身が気になりメジャーで図りに行ったところ、13ｍあるはずが5cm短かった為、建築業者へ念のため確認の連絡をしたところ、翌日には土地家屋調査士に依頼し確認してもらい境界点を新たに打ちましたと連絡してきました。

私自身その境界点を打つ時に立ち会っていませんが、
その土地新たに打った境界点が、延長分（約5cm）だけ東側にある市の側溝の中に位置することとなりました。
初め側溝の建物側の端からというお話でしたが、
あとで境界は側溝の内部に位置するということとなり多少憤りを感じています。
こうゆう場合、側溝内にある私の所有地を市に賃貸していることとならないのでしょうか？
また、境界ポイントの位置が変わることなんてあるのでしょうか？
そして、市に対してここが私の所有地だと主張しておくべきでしょうか？その場合どうゆう方法をとればよいのでしょうか？
ご存知でしたら教えてください。

現況について、マイホームの引渡しが終わり引越しの準備を進めているところです。
土地販売が、4区画の分譲地（ミニ開発）で私の土地は東側で6ｍ道路と接しています。
また、実測による契約で売買契約を行なっております。

海外在住者の不動産購入について

投稿日 = 2006/10/17
題名 = 海外在住者の不動産購入について
お名前 = 匿名
ご相談 = 兄（日本国籍）が海外に居住（日本に住民票登録なし）してますがこの度日本で不動産を購入することになりました。現金で購入予定ですが税金面で何かデメリットがあるのでしょうか？例えば取得税や登録免許税の軽減処置等。どうか教えてください。

表示登記について

投稿日 = 2006/10/17
題名 = 表示登記について
お名前 = 安田　悦子
ご相談 =

表示登記についての質問です。
現在、セルフビルドでマイホームを建築中です。
住宅ローン本融資まで期限があと2ヶ月とせまっており、できるだけ早く表示登記を済ませたいとがんばっています。
表示登記の条件を教えていただけたらと思います。
・内装をどこまで仕上げるか規定はありますか？
・電気は、仮設でも登記可能でしょうか？
現状は下記の通りです。
【現状】
・外壁完了（足場はずれています）
・外部建具完了
・内装：断熱材完了（防湿シート、石膏ボードは手付かず）
・トイレ、シャワーブース設置済み（仕上げの内装は出来ていません）
・仮設キッチン流しのみでカセットコンロ使用（HIヒーター未設置）
・電気は工事用の仮設使用
電気は電力会社と契約していないと登記できないのでしょうか？
現在、この状態で暮らしながら建築中です。
いかがでしょうか？

雨漏りの修理について

投稿日 = 2006/10/17
題名 = 雨漏りの修理について
お名前 = ぴー
ご相談 =

軽量鉄骨およそ築10年弱のアパートの２階部分に昨年より
住んでいます。先日の大雨で洗面所と通路の境の天井クロスに水がたまり
押してみると、壁際から水が流れ落ちるほどの雨漏りとなりました。
翌日、不動産屋の指定業者さんがきてくれて見てもらったところ
屋根のコーキング部分に隙間がありそこから水が入り込んできたとのこと。
結果として、スチールウールも相当の水を含んでおり
天井一畳分くらいのタイガーボードとスチールウールを
応急処置として取り去り後日工事となりました。（連休中だったため）
ところが、管理会社が大家と連絡を取ったところ施工業者の１０年保証に入っているということで
その施工業者が修理をする運びになりました。
が、その施工業者は一度室内を見たきり、一週間以上たった今でも工事に入りません。
もちろん、今でも天井はむき出し（ベニヤで塞いではありますが）の状態です。

管理会社の方に連絡をしてみましたが、どうも施工業者との連絡は一度きりしかとっていないようです。
このままだと、直してもらえないまま日が過ぎて行きそうで心配です。
また、施工業者の方は水の溜まった状態をみているわけではないので
我が家の方で、勝手に天井を剥がした。という話になって修繕費を請求されてしまう可能性もあるのではないかとそれも心配しております。

入居時の諸費用について

投稿日 = 2006/10/17
題名 = 入居時の諸費用について
お名前 = Quni
ご相談 = 学生で初めてアパートを借りるのですが、敷金、礼金、仲介料の他に害虫駆除と安心サポートとかいうサービスで結構な金額を請求されています。確かに結構古いアパートですがあまり聞いたことないので不当に請求されているのではないかと心配です。害虫駆除と安心サポートっていうのは通常必要なんでしょうか？　別にいらなので断ることはできますか？

借地上の建物の譲渡について

投稿日 = 2006/10/16
題名 = 相談トップページ
お名前 = はなちゃん
ご相談 =

　祖母が地主さんから借りている土地に、建物をもっていまして、その建物を店子さんに貸して家賃をもらっています。
　祖母は地主さんに土地の賃料を払っています。
　建物の所有権名義は祖母だそうです。
　祖母はもう年なので、この建物を店子さんにあげたいということなのですが、祖母としてはﾀﾀﾞであげるんだから、登記料?や　必要な経費などがあればその店子さんに負担してもらいたいな　という思いはあるようです。
　こういう場合、まず地主さんにお話したり、何か許可をもらったりしなければいけないのでしょうか。
　またもし店子さんにいらないと言われたら、どうすればいいのでしょうか。
　まったくこういう話に縁がなかったもので。。。どうかアドバイスお願いいたします。

隣人に起因する解約について

投稿日 = 2006/10/16
題名 = 　隣人に起因する解約について
お名前 = 匿名
ご相談 =

仲介業者から新築物件を紹介され、契約金100万を払い契約をしたが、隣の住民が障害的（かなり変で、門に針金、雨戸は昼間も閉めている、インターホンにも張り紙をしている）で、とても神経質である。
先日、地鎮祭の際道路で、娘1歳6ヶ月と義理母が普通にしゃべっていると静かにしてと注意された。まったくうるさくは無いのに、これでは一戸建ての意味が無く、子供への影響、心配から解約を検討しております。
実際、破れた障子の隙間からみており、少しでも音がすると、玄関では無く、窓から出てきて、針金をいじって、ぶつぶついっており、神経が休まりません。
これは仲介、売主の説明責任を果たしていないと思い、契約金及び、賠償金の請求をしたくご相談いたしました。

じつは、隣の住民が気になり、契約の前に訪問し、確認の上、契約したいと言った所、仲介に「隣に何かあれば、売主からの説明があります」との事で止められました。
実際伺えば、門の針金、インターホン、人物像などが分かり、契約はしなかったと考えます。
この場合、契約金の返上は可能でしょうか？

居住していない証明について

投稿日 = 2006/10/16
題名 = 居住していない証明について
お名前 = one
ご相談 =

お世話になります。
不動産に関して、まったく無知なので
検討違いな事をお尋ねしていたら申し訳ございません。
父方の実家が、今現在他人名義になっていまして、今回祖母名義にする為に、父の印鑑証明が必要との事でした。
ただ父が行方不明になっておりまして
去年まで居住していた住所まではつかめているのですが、その後の消息は分かりません。
叔母が司法書士？さんに確認した所、
今現在はその住所に居住していないという証明をもらうよう頼まれたのですが、
そういうものは不動産屋さんへお願いしたらすんなりと頂けるものなのでしょうか？
こんな質問でも大丈夫でしょうか？
申し訳ございません。宜しくお願い致します。

相続時の不動産の評価について

投稿日 = 2006/10/16
題名 = 相続時の不動産の評価について
お名前 = たま
ご相談 =

はじめまして.
相続時の不動産の評価についてお伺いします。
母名義の土地に、将来同居の予定で、半分ずつ資金を出し合って共有名義の家を建てました。現在は母は仕事の都合もあり前の家で生活をつづけ、私と家族だけが新居で暮らしています。
このたび母の意向で相続について整理をしておきたいということになり、私に土地と家を相続させる代わりに、弟には現金を生前贈与するということになりました。
被相続人は私と弟の二人です。
家を建てたのは市街化調整区域内なので、母の生前に名義を変更することはできないと思われます。
このような場合、私の取り分とされる不動産の評価はいつの時点の価値をもとに考えればよいのでしょうか。私は以前に相続発生時の時価で考えるものだと聞いたことがあるのですが間違っているでしょうか。
というのは、母は私への相続分を自分が建築時に出した資金とイコールだと考えているようなのです。家は現在私が暮らしているのだから、私のものになったも同然だというのがその根拠らしいのですが、建築資金と現在の建物の評価額には結構差があると思われますし、それが十年後などということになると大きな差になってくると思われます。母が負担した資金の分は母の名義なので、私としては名義が変わってない以上もらったことにはならないと思うのですがいかがでしょうか。専門家としてのご意見をお聞かせください。
長くなり申し訳ありませんがよろしくお願いします。

進展しない仮換地について

投稿日 = 2006/10/15
題名 = 進展しない仮換地について
お名前 = yusama
ご相談 =

大変困惑しております。
家内の相続された土地問題です。
相続された土地が区画整理中です。仮換地の承諾は以前（１年前）に承諾して、現在は従前地は空き地です。仮換地の予定地には別の方の建物（家屋）が建っています。この家のかたは別の土地（仮換地）は決まっている様子です。
こんな状況になったのは、土地区画整理のかたが、『今、建っている家はすぐ移動するので大丈夫です』というので、仮換地の承諾をしましたが、以前なんの進展もないままです。
このままいくと、土地区画整理完了まで（平成２６年完了）従前地の固定資産を支払い続けて、また従前地の活用もできない、土地売却もできないなど、大変悩んでおります。よいアドバイス頂けないでしょうか。

隣家とのトラブルについて

投稿日 = 2006/10/15
題名 = 　隣家とのトラブルについて
お名前 = 赤レンガ
ご相談 =

隣の住人より我が家の庭木から落ちる落ち葉の件で、今迄何度も「掃除しときましたから」と嫌味を言われ続けてきました。逆に我が家の庭に隣の植木から落ちた葉っぱがあっても、葉っぱが落ちるのは自然現象だからと、気にせず掃除をしていました。またブロック塀の上に隣人がプランターを置いていますが、母は気にせず今迄何も言わずにきました。ところが先日、我が家の木から落ちる落ち葉のことでクレームを言われ、まるで命令のように「業者を呼んででも木を切れ」と、私の母に言いました。
母は元々業者を呼んで剪定をするつもりではいたのですが、あまりにも隣人の言い方に恐怖を覚え、また今後もう我が家の落ち葉が隣の庭に落ちて迷惑をかけないように、いまあるブロック塀の上に、１階の軒下までフェンスを建てると隣人に言いました。
ウチは父が今の土地を購入し、家を建てましたが、当初隣はまだ空地だったため、自分の敷地内にブロック塀を建てました。その後空地だった隣を買った人が現れ、家を建てて暫く住んだあと、建売で今の隣の住人に売却しました。
私や家族も当然ブロック塀の敷地が我が家の土地であることを、隣の住人は当然前の持ち主から聞いて知っているものと思ってましたが、今回の件を機会に隣人がブロック塀の土地の半分は自分達の所有であると思い込んでいることがわかりました。今思うと、父がなくなった途端ブロック塀の上に父が乗せていたものを「どけろ」と言い始めましたね。隣人から見た場合我が家は南側になりますので、軒下までフェンスをあげたら庭の日当たりが悪くなります。それで「絶対反対！」と言っています。
その癖に隣人は「水に流して仲良くやっていきましょう」と言いながら、その翌日には「ブロック塀の半分はウチのものだから！」と前日と正反対の事を言い出す始末、発言も二転三転です。
十年ほど前に市が正式に測量をしましたので、敷地の境を示す×印の杭が、道路の地面と我が家のブロック塀にもきちんと打ち込んでありますし、また母が今回の一件で市役所に相談した際も「ミリ単位まで測量してあります」と図面(?)をくれたそうです。それを母に隣に話し、図面も２枚貰ってきたから１枚あげると言ったら「そんなに○×（ウチの名前）が言うならそうなんでしょうよ！」とはき捨てるように言い、図面は「いらん！」と拒否したそうです。
隣人の前家主に連絡がつかないかと隣に聞きましたが「わからん！」の一点張り。挙句の果てに、ウチが所有権１００％を主張する事により、土地代を自分達から貰おうとしているのではないかと言われ、母は侮辱と受け取ってます。私は十分な名誉の侵害だと思っています。
このままではお互い次の世代になってからも争いが続きます。そのためにも今のうちに相手に納得して貰いフェンスを建ててしまいたいのですが、納得もしない我が家の土地を奪おうとする隣人に対して、どう対処したらいいでしょうか？
長くなってすみません。今までの歴史、いきさつがありすぎて長くなってしまいました。
アドバイスよろしくお願いいたします。

マンションの建替えについて

投稿日 = 2006/10/14
題名 = マンションの建替えについて
お名前 = モンテサン
ご相談 =

マンションの管理組合員（区分所有者）が、マンションを現行とほぼ同一規模で建替えるためには、マンション構内に、管理会社が所有する駐車場土地を、区分所有敷地と一体として、活用しなければ建築基準法上の許可取得が、おりないため、組合員が同建替え権を保全するために、管理会社に対して、合意書にて、第三者に対して本物件の所有権を譲渡ないしは抵当権等担保権の設定、利用権の設定等をしてはならない（処分の制限）旨を定めた時、管理会社がその不作為債務に違反した事を停止条件とする地上権設定登記請求権行使（地上権設定対価を支払うのと引き換えに地上権登記をする）を組合員に認める場合、不動産登記法第2条2号の仮登記（停止条件付地上権設定請求権仮登記）が、可能と理解するが、正しいか。

車庫証明について

投稿日 = 2006/10/14
題名 = 　車庫証明について
お名前 = ｙｙ
ご相談 =

現在車購入を検討していますが、自宅が借地に自分で家屋を建てて１０年住んでおります

この場合車庫証明の申請における書類は自認書でいいのですか？

アパートの管理について

投稿日 = 2006/10/14
題名 = アパートの管理について
お名前 = きき
ご相談 = アパートの一階に住んで二年になります。庭は荒れ地状態、敷地内に不燃ゴミが放置されています。共益費が正当に使われていない。家主の責任を追及したい、調査をしてくれと不動産会社に依頼しました。この二年間苦情を言ってますが不動産会社に問題を丸投げして自らは出てきません。今後会うつもりです。定期的に庭の手入れ、敷地内の清掃、ゴミのマナーが悪い者へ直接注意する。これらの事は家主の義務だと思います。悪質な家主なら聞き入れないかもしれません。どうしたらよいでしょうか？ちなみに不動産会社は家賃徴収＆物件の見回りだけを請け負っているそうです

合筆について

投稿日 = 2006/10/14
題名 = 合筆について
お名前 = 匿名希望
ご相談 = 開発申請をしない方が得といわれて、アパート建物のある土地約３００坪のみが宅地（１筆）となっており、駐車場などその周辺部約１５０坪は雑種地（３筆）・田（１筆）として登記されています。見た目には一つの土地としか見えず、固定資産税も一体課税されています。資産の管理上、雑種地と田を地目変更をして宅地にして全５筆を合筆したいのですが、問題が生じる可能性があるのでしょうか。例えば、昔に開発申請をすべきなのにしなかったからお咎めがあるとか、将来建て替えや売却の際に支障があるとか。１０年前の建築で、５筆全て同じ抵当権がついています。

商号変更について

投稿日 = 2006/10/14
題名 = 　商号変更について
お名前 = RM
ご相談 =

不動産業者が商号変更をする際に起こりうる問題と、その解決策をおしえてください。

まず、今分かる範囲を整理して記述します。

変更の登記申請中には新商号の印鑑証明や会社謄本を取得できません。すると、銀行借入も名義が違うので新社名ではできませんし、当然新社名での登記は不可能。では、旧社名での登記をすることは成り立ちうるのか？

土地の購入と売却でできる／できないが違うようなのですが…
根拠条文等も添えていただけると幸いです。

敷金返還の小額訴訟について

投稿日 = 2006/10/13
題名 = 敷金返還の小額訴訟について
お名前 = おじいさん13号
ご相談 =

娘夫婦の問題ですが、敷金返還の小額訴訟を起こしたのですが　不動産管理業者は、代理人を立てて　本訴訟をしてきました。
第1回の法廷には、出廷せず　こちらもたかをくくっていたのですが　第2回の法廷に来た代理人の言い分は、耳を疑うものでした、その内容は、昨年5月に更新をした際に　払い込んだ　賃料と更新料が足りていないと言い出すのです。
今年の６月に退去したアパートの内装リフォームやその他の請求が、おかしいので訴訟を起こしたら　通常は、引き落としなのでこちらも証拠がありますが、更新時ということで１年も前の現金で支払った領収書もなくしているのを
見越した嫌がらせでしかないと思うのですが　払ったことを証明する方法がないのです。こんな　悪質な管理会社から　敷金を全額返還させる手立ては、ないのでしょうか？

ネズミ被害の責任について

投稿日 = 2006/10/13
題名 = ネズミ被害の責任について
お名前 = 森
ご相談 =

賃貸の一戸建てです。
屋根裏、壁の中にネズミがいます。
いままで色々な駆除品を使用しましたが効果がなく
業者に依頼しようと思っていますが、ネズミ発生の原因は
こちらにはないのですが、こういった費用は自分で負担しなければならないのでしょうか？
自宅での生活におけるストレスも溜まる一方で、
これは不動産屋、もしくは大家さんの管理業務の怠慢
にはあたりませんでしょうか？
なにか法的な保護はされていたりしませんか？

住宅地開発計画について

投稿日 = 2006/10/13
題名 = 住宅地開発計画について
お名前 = om
ご相談 = 私の所有する田の南側の田に住宅地開発計画があります。面積は約2500㎡で開発許可が必要な規模です。この開発がなされると私の田は日当たりが悪くなり稲の生育に悪影響が発生することが予想されます。このような場合、開発を中止させることは困難と思いますが、何か保障を請求することはできるでしょうか。ちなみに、計画地は農振地域内で、もともとは農用地であったところなのですが、この計画地のみ7年前に、誰も知らない内に農用地を除外されていました。そもそも、誰も知らない内に農用地を除外した事、そしてこのような開発をすることに納得がいきません。ご指導よろしくお願いいたします。

ローン審査が通らなかった場合の解約について

投稿日 = 2006/10/12
題名 = 　ローン審査が通らなかった場合の解約について
お名前 = かなこ
ご相談 =

はじめまして。相談させていただきます
８月初旬、家を建てる為に土地（2200万）を押さえ、銀行にローンの申請をしました。
銀行とのやりとりは、ハウスメーカーが行ってくれ、確認の度に「大丈夫です。順調です。」と言ってくれていたので、安心して任せていました。
しかし、ローン審査が長引き土地代金の支払いは４回も遅れ、その度に何度も確認をしましたが、「大丈夫です。銀行の確約はもらってます」の一点張りでした。
そして今日、決済の当日になって、私達夫婦と売主、不動産業者の前で、
「ローンが通らなかった」と言ってきました。
売主は違約金266万の請求をしてきます。支払わなければいけないのでしょうか？

筆界確認書への同意について

投稿日 = 2006/10/12
題名 = 筆界確認書への同意について
お名前 = 困ってます
ご相談 =

現在、我が家の北側に隣接する土地の筆界確認書への同意、捺印を求められております。
北側の境界にはなんら問題は無いのですが、添付されている測量図の境界のポイント中　当方の西側に隣接する土地との境界ポイントの位置がわずかですが　我が家の土地登記上のポイント位置と違っています。
たまたま西側隣接の土地が売却されるようで今回の筆界確認書のポイント位置が今後、何らかの影響があるのではと心配しています。
北側とはポイントの位置の違いでは問題は無いのですが、訂正をしてもらうべきなの
でしょうか？

借地トラブルについて

投稿日 = 2006/10/12
題名 = 借地トラブルについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

建物の前所有者の妻が借入金の担保とし、抵当権をつけた
建物を父が無権代理として、抵当権抹消をさせた後、前所有権者から買取りました。地主は未成年で、その差配と交渉し、話が纏まらないまま、地代を払い、更新料を支払わず、５０数年年経過しました。父の逝去後、相続しました。
昨今の地震から耐震補強を行いたいのですが、地主は承諾しないと思われます。一応地主と話合い、承諾が得られなければ、裁判で地主の承諾に代わる許可を得たいと思います。この方法は如何でしょうか？　ご回答の程お願い申上げます。

ローンの残債の相続について

投稿日 = 2006/10/12
題名 = ローンの残債の相続について
お名前 = あに
ご相談 = 友人のお父様が亡くなりました。名義人がなくなった場合、ローンの返済はなくなると聞いていたのですが、団体保険に入っていなかったため、友人が返済をしなければいけないようです。マンションのローンがまだ8年残っていて、全額一括で支払うのがいいのか、このまま8年払い続けるのがいいのか悩んでいます。

既存建築物の用途変更について

投稿日 = 2006/10/11
題名 = 既存建築物の用途変更について
お名前 = 匿名
ご相談 =

市街化調整地区内「既存建築物の用途変更」について、許可要件に該当しこの度 第3者が購入し新築住宅を建てる場合、この新しい所有者についても今後「用途の変更に関する規制」はあてはまってしまうのでしょうか？
教えていただけると幸いです。

マンション名の変更について

投稿日 = 2006/10/11
題名 = マンション名の変更について
お名前 = 伊藤　広紀
ご相談 =

中古マンションを購入しました。
マンション名を変更したいのですがどのような手続きが必要でしょうか？
宜しくお願い申し上げます。

敷地権について

投稿日 = 2006/10/11
題名 = 敷地権について
お名前 = もうじき契約日
ご相談 =

教えてください！

敷地権の表示のある中古マンションを購入予定です。

登記簿上　建物は、昭和５８年１月１９日新築。
敷地権の表示がなされたのが昭和６３年１１月１０日
です。

気になるのは土地の登記簿の記載で
登記の目的
「○○番共有持分を除く共有持分全部敷地権」
権利者その他の事項
建物の表示　　　・・・・・
一棟の建物番号　○○○○
家屋番号　○○○○　を除く建物
昭和６３年１１月１０日登記
とあります。

一部敷地権ではない敷地権の表示のある建物なんて
あるのでしょうか？
また、そのような建物を購入してその後問題になることは
あるでしょうか？

解約できない駐車場について

投稿日 = 2006/10/11
題名 = 解約できない駐車場について
お名前 = 駐車場
ご相談 =

現在六本木の賃貸マンションに住んでいますが、新築分譲を買ったので半年後には引っ越します。ただ持っていた車が次のマンションでは重量オーバーだったので売りました。そこでマンションの大家さんに駐車場キャンセルのお願いをしたところ、駐車場代を引くことは出来ないと言われました。そんなことは許されるのでしょうか？
また払い続けるのであれば他の方に貸したいのですが、どのように募集したら良いのでしょうか。

ローン減税について

投稿日 = 2006/10/11
題名 = ローン減税について
お名前 = 貝殻
ご相談 =

住宅ローン減税について教えて下さい。

来年結婚予定で、それに伴い義父名義の土地に新居を建てようと考えています。
新居の建築費用、名義は私達にしたいと考えているのですが、この場合夫婦で住宅ローン減税をうけることは可能でしょうか。
夫は自営業、私は会社勤務です。

ローン特約による解除について

投稿日 = 2006/10/11
題名 = ローン特約による解除について
お名前 = ぽん
ご相談 =

以前不動産と売買契約書を交わしました。事前審査は通り、本申込と団信の結果待ちです。
ところが、団信に告知義務の記載に巡って不動産が難色をしめしました。
健康診断の記載はなしでよいと。団信の保険会社に問い合わせをしたら、記載してくださいとのことなので、正直に
記載し、直接銀行に内緒で郵送、先行に団信を申し込みました。本申し込みは不動産で直接銀行に持参するのが原則
とおっしゃるので、お渡ししました。もし、本申込前に団信で不可になった場合もローン特約による白紙は可能ですか？本申し込みが前提ですか？不動産には早く銀行に持参するように言ってあるのですが。
契約書には融資先が　都市銀行、他　になっています。期日はあと５日先なのですが、期日延期の合意をもとめられています。
このまま合意してもいいのでしょうか。団信なしの高利ローンを薦めたりしないでしょうか？その場合はきっぱり断りたいのですが。
融資利用の特約
前項の融資が否認された場合、買い主は表記の期日内であれば本契約を解除することができます。になっています。

賃貸物件の不具合について

投稿日 = 2006/10/11
題名 = 賃貸物件の不具合について
お名前 = 純子
ご相談 = 9月下旬から賃貸の一戸建てに住んでいます。築17年程度です。入居前よりあまり乗り気ではありませんでしたが、学区などの条件でこの物件しかなく入居しました。入居してすぐにキッチンからカビの臭いが・・シンクを開けカビの正体が見えないのでさらに壁との設置面を見るためネジをあけ、ふたをはがすと壁にカビがびっしりを生えていました。結局システムキッチンの収納はすべて臭くて使用できません。素人判断ですが付近の壁はもうだめかと。いまだに鍋などはダンボールのままです。その付近の押入れ、フローリングの床までカビの臭いがします。もうひとつの極めつけは白蟻でした。知識もないままカビだろうと判断したものは白蟻の蟻土でした。押入れに5～6箇所、窓の近辺に2箇所ほどありました。不動産屋も下見の時に一緒に確認したのに何の説明もなくただ修理をすると・・・だけ。修理は入居前にしてもらいましたが白蟻の説明もなかったのでとても納得いきません。できればすぐにでも引越しをしたいのですが。

契約解除について

投稿日 = 2006/10/10
題名 = 契約解除について
お名前 = 匿名
ご相談 =

　はじめまして。宜しくお願い致します。
2006.5月に手付金として10万支払って、フリープランの不動産業者にて契約し、いまだに間取りも決まっていません。その理由は、契約前に4ＬＤＫでＬＤＫを14畳取れる事と、二階に3部屋取れるとか契約した物件の裏には畑があったのですがそこには宅地として取得するには難しいのですぐには建物が建つ心配はないです。とまで行っておきながら、10月現在では建物が建ち始めています。そして、間取りではリビングが14畳取れませんとか取れるようにしたら3ＬＤＫになってしまいますとか構造上できませんといわれました。しかし、納得できないのでずっと間取りの了解を拒否し続けてきました所、14畳取れ、二階に3部屋とれましたが、それを考えていく上で私はあることに気づきました。土地の形が異形な物で三角形な為、
物理的に南にリビングを作れないのです！！！
14畳取れても、がたがたのＬＤＫになってしまい自由な間取りがかなり制限されてしまうのです！！その事を契約の前に説明がないのは違法ではないでしょうか？説明があれば、希望と違うので、
契約しませんでした！！！！
要するに説明不足と絶対できませんといったものが、結局は100％希望通りとはいきませんが、出来てしまったり、言葉に責任が一切ありません。一生に一度の買い物なのに楽しくありません。いつも憂鬱です。そんな信用のない所とはお話がこの先うまくいくとは思えません。
契約解除できますか？因みに、一切工務の方にも工事の依頼も材料の発注もかかっていません。宅建者からの説明は聞いて印鑑を押してます。契約書には次のように書かれています。
○手付け解除について
1.売主及び買主は相手方が契約の履行に着手するまでは、　又は、売買契約において当事者間で定める期日までは売　買契約を解除できる。
2.売主が宅地建物取引業者である場合は、相手方が契約の　履行に着手するまでは売買契約を解除できる。

○損害賠償、違約金について
1.売主の債務不履行により売買契約が解除された場合は、　売主は、買主に対して、すでに受領した金員を返還し、　かつ売買代金の2割を支払う。
2.1.の売主と買主を入れ替えた内容です。
私達の楽しいこれからの夫婦生活の為にも宜しくお願い致します。

立ち退きについて

投稿日 = 2006/10/10
題名 = 立ち退きについて
お名前 = む～みん
ご相談 = 今、貸してる家に３月に帰りたいので、明け渡してほしい。１０月で更新だったが、更新の契約はしていない。借り手が、引越しの費用や、新たな借家の手続き費用など要求してきたが、断わりたい。法律的にはいかがでしょうか

契約時の入金の遅れについて

投稿日 = 2006/10/10
題名 = 契約時の入金の遅れについて
お名前 = なな
ご相談 =

貸し店舗の契約を悩んでいます。
２００６年7月末に、この方は内見にお見えになられ、借りたいとの事ですが、10月10日現在でも、手付け￥３４万をやっと9月あたまに頂いただけで、保証金がなかなか用意出来ない様で、だいぶ待っていて正式に契約が出来ていません。

この手付けの￥３４万は、月家賃が￥１７万×2ヶ月分（9・10月分）という形で受取っています。
7月末から待たされているので、そのように説明し9月から頂くという事にしました。

保証金額は￥２００万ですが、融資で時間がかかっていて
お金がおりないようです。
2ヶ月以上も融資が、なかなかおりないというのは、普通にあることなんでしょうか？
手付けを受取った日に、具体的な支払日(分割）、10月10日までには全額支払の約束の書面を書いて頂きましたが、待っても延びるいっぽうです。本日、約束の1０日不動産屋に電話があり『あと1週間くらい待ってください』との事でした。手付けの￥３４万を受取るまでも、約束した日が4回も延び延びになり、そのたび、不動産屋に無駄足を運び、その時点から『この人大丈夫かな？』とイラだっておりました。

この方は、独立開業したくて借りにきました。その道は素人で働くスタッフも含め研修中？終了？なようです（この方はフランチャイズで出されるようで、保証人がこのオーナーというだけで、資金は自分持ちだそうです）。

という方でおそらく自己資金は無く、借り入れで動こうとしているようですので、不安です。

この契約はお断りしたほうが良いのか？それとも待ってあげる事になれば、10月いっぱいまでは待ってあげるが、それ以降はお断りにしたほうが良いのでしょうか？
待つ場合は、日をきっちり決めて書面に書かせたほうが良いのでしょうか？

このようなケースは無かったので困っております。
どうぞお願いします。

契約解除について

投稿日 = 2006/10/10
題名 = 契約解除について
お名前 = なずな
ご相談 =

私と姉で土地を購入することになったのですが
その土地は市街化調整区域で面倒な土地でした
道も４メートルなくて大丈夫か？？何度も聞くのですが
「大丈夫です！！分筆さえすれば問題なく２棟建築可能です、水道管も大きいのが入っているので購入してすぐ何の問題もなく建築できます」
と言われるし
「祠や井戸はないか？？」
と聞けば「きちんと聞いておきます」と返答され、結局、井戸・祠については何も聞かされないまま、売主立会いのモト契約に入ったのです。
その契約も
「あなた方以外にも買いたいと言われている人がいます年内に契約してくれるなら優先的にあなた方にこの物件を譲るそうです」
と言われ３年間土地を探しつづけていた私達は契約することにしました。
そして相手に手付金１００万を渡しました、すると帰り際「井戸も祠もありますよ」
と言われたのです！！
何だか不信感がわき建築業者が調べたところ
「２棟建てるのに道を４メントールにしてくれるのであれば問題ありません。でも拡幅してくださいねっと市役所側が何度も説明するのに分かっていなかったようだ」と言われたそうです。。そして水道管も大きなものは入っておらずはるか向こうからひいてこなくてはいけない状態でした。。
「道路拡幅して水道管をってことならこの土地は購入しなかった。最初の話とまったく違うので無効だと言いました」
そして不動産屋も
「難しい土地で勉強不足でした」と認めました
それなのに手付金返済はされずモメています１２月で１年になりますがまだ決着してません！！
半年ほど調停準備やら他の土地でのマイホーム建築やらで連絡とってはいなかったが
解除はしていませんでした、それなのに
先日その土地を見に行けば整地しているのです
不動産屋に急いで連絡したら「売った」
と言います！！
まだ契約解除していないのに。。
すると不動産屋は
「あなたたちの話から契約解除とコチラは受け取りました、よって売主さんのゴーサインのもと売りました」
これってありですか？？
どうにかならないでしょうか？？
私たちは手付金返済をしてもらいたいのですが
できるのでしょうか？？

雨漏りの賠償について

投稿日 = 2006/10/10
題名 = 雨漏りの賠償について
お名前 = たよまま
ご相談 =

初めて相談いたします。よろしくお願いいたします。
築20年の中古マンションを購入しました。
引渡し後すぐに、先日の台風によりリビングの雨漏りが発生しました。
管理人に連絡すると「担当者が来られない」ことを理由に1週間も先延ばしにされています。構造から見て、階上が屋根（１つ上の方のルーフバルコニー）のため、管理会社の責任との事です。
購入した不動産業者にも連絡しましたが「売主は雨漏りを知らなかったし売主の入居中は雨漏りしていなかったとの事。構造上、管理会社の責任で売主の瑕疵責任は無い」と言われました。
私としては責任のたらいまわしのような気がして腑に落ちません。
１.売主は知らなかったとしても雨漏りをするような物件を売ったという責任は問えないのですか？契約は済み支払も終えてしまいましたが、購入金額を安くしてもらうなどはできますか？
２.修繕費用は管理組合を通して支払われるそうです。この場合どの程度まで費用を請求できますか？私としては雨漏りした箇所の壁紙（天井と壁）と床（絨毯が濡れてしまったためフローリングにしたい）を補償してもらいたいと思っています。
３.転居を先延ばしていますがその期間の補償はしてもらえますか？
どうぞよろしくお願いいたします。

上階の騒音について

投稿日 = 2006/10/10
題名 = 　上階の騒音について
お名前 = 匿名
ご相談 =

数ヶ月前から上階に住む住人による騒音/嫌がらせの迷惑行為で悩んでいます。具体的にはある一定の場所（ユニットバス付近）からコンコンと叩く音/物を落とすなどです
で、初めの数ヶ月は我慢していましたが、彼女らしき人まで連れ込みそれ以来、さらに酷くなり時間問わず、一日中、毎日コツコツや物を落とすなどの行為で悩んでます
これらの事を一応、管理人（不動産屋）に話し文書での注意、当人にあって注意を行って貰ったのですが、当人いわく「自分はやっていない」とシラを切ってるとのことです。
この様な迷惑行為で困っています、更なる対処法/アドバイスなど指南してください。
宜しくお願いします

借地の返却について

投稿日 = 2006/10/10
題名 = 相談トップページ
お名前 = じょうさん
ご相談 = 借地を返却してもらいましたが、そのさい整地して返すことになりました。整地の条件とはどのあたりまで付けることができますか？たとえば、でこぼこのない真っ平らにするとか、砂利を敷くとかなど等、教えてください。

立ち退きについて

投稿日 = 2006/10/10
題名 = 立ち退きについて
お名前 = 佐村
ご相談 =

不動産のプロの方々の意見を伺いたくご相談させていただきます。
現在入居してる借家を老朽化を理由に立て替えるため退去するように言われております。最終的な退去までの猶予は平成２０年３月末となっています。（居住期間は２０年３月末で満６年となります）
この場合引っ越し料や敷金の返還を求めることは可能なのでしょうか。
また引っ越し料を請求できるとしたら半年～１年分が相場だと色々なサイトで拝見しましたが、今回の件もその相場で妥当だと言えるでしょうか。

蛇足ではありますが、今年の更新の際突然その月内での退去（更新拒否）を申し渡され、それは無理ですと告げたところ、家賃2000円下げ更新料はいらないから2年後に出て行けと言われ、何も分からない両親はそれで判を押してしまいました。これはもう引っ越し料の請求は不可能な状態になっているのでしょうか。

退去時の原状回復について

投稿日 = 2006/10/09
題名 = 退去時の原状回復について
お名前 = たけ
ご相談 =

友達のお父さんの不動産でやすくしてもらうかわり現状のまま入り管理者が変わり退去する時げんじょう回復してくれと新しい不動産やに言われ自分がやつてない物まで請求されました。口約束で契約書に現状ではいつたと書いてないと言うのですが直さうないとだめなんですか？

借主が物件に対して危険な改装したことについて

投稿日 = 2006/10/09
題名 = 借主が物件に対して危険な改装したことについて
お名前 = 赤燕
ご相談 =

色々と検索してみましたが、借主側のサポートを主としている記事しか目に付かず困っております。家主としてご助言を賜りたく、相談させて頂くことに致しました。

以下、大まかな状況を記します。

現在、築40年超の木造２階建て物件を、２階は１人の個人に、１階は企業に営業店舗として貸しています。

昨年、１階を貸している企業が賃貸物件の隣に土地を買い、本社としてビルを建てました。その際、県や市に対してはあくまで別の構造物として新築すると申請していた（当たり前ですが）のですが、完成直後に木造の当物件の壁を無断で破壊し、さも同一の建物であるかのようにフロアを一元化し、営業を始めていました。
工事の途中、建築業者に作業の中止を命令し、相手企業の取締役に説明を求めましたが応じませんでした。

契約違反による修繕と退去を求めましたが、逆に相手側から違法請求として訴えられ、「裁判所に壁撤去作業の中止依頼をしなかった（専門用語で言われましたが、忘れてしましました）」として、敗訴しました。

家主である以上、まして店舗として該当物件を貸している以上、お客の安全が一番の責任と思っております。また、２階の部屋を貸している個人についても同様です。
木造の、しかも築40年を超える建築物が、壁を一面取り払われて安全だとは到底思えず、１級建築士に依頼して強度計算をしてもらいましたが、「壁を取り払った事が主要因であり、高く見積もって（計算の仕方も数種類あるらしく）3.1」「台風で容易に倒壊する恐れがある」と判断されました。

以上を踏まえた上で、以下の点についてお伺いいたします。

①上述の裁判にて、借主は「該当物件が老朽化している」と認識した上で借りたと証言しています。「退去勧告の正当な理由」に「老朽化に伴う倒壊、またはその恐れ」が含まれると目にした事がありますが、私の場合は該当しますでしょうか？

②昨年秋に更新をする事になっておりましたが、裁判があったこと、また著しく信用を損ね、被害をもたらした事などから更新を断っておりますし、その旨も伝えて既に9ヶ月が経ちますが一向に退去しません。このような場合にも立ち退き料は発生するのでしょうか?

借主の不当な行為に対して、何処に相談すれば解決するのか、素人には全く分かりません。
また、世の中の風潮として「家主＝悪者」という考え方が広まっている事にも憤りを感じます。現に、インターネットで検索するとほとんどに「家主の無理な要求に…」などの文言が目立ちます。

最後は完全な私情でしたが、何卒ご助言を賜りたく、よろしくお願い申し上げます。

家賃の過払いについて

投稿日 = 2006/10/09
題名 = 家賃の過払いについて
お名前 = 松永
ご相談 =

この度はお忙しいところお世話になります。
ご相談させて頂きたい内容と言うのは私の家賃の過払いの返還についてです。
2005年4月から2005年１月まで東京文京区湯島のアパートを某賃貸仲介会社を通して賃貸し、海外出張（アメリカへ）のため2005年１月を持って解約しました。（解約手続きは全て問題なく終わり、その後敷金も私の口座に問題なく返還されました。）問題は私が部屋の家主の口座に家賃11万5000を銀行の自分の口座より自動振込みにしていたのですが、私の不注意でその自動振込み解約手続きをし忘れたため渡米してしまったため賃貸解約後の2005年2月からも同年12月まで私の口座より部屋家主の口座に自動的に振込みが継続されておりました。これは自動振込みを解約せずにそれに気づかず渡米し、先日（2006年9月）に帰国して両親に預けておいた銀行の通帳を確認するまで気づかなかったためでもありますが、このような場合家主さんに対して過払い分の返還請求はできますでしょうか。（2005年2月より同年12月までの過払い分約130万円）2005年2月より同年12月まで（通帳残高がなくなり自動振込みができなくなるまで、またその後も）
ただ今この時の賃貸仲介会社に家主さんと連絡を取って頂く様に手配中ですが、このような場合の適切な対応や過去の事例などございましたらご助言の程を頂けませんでしょうか。
御忙しいところ誠に申しわけございませんが何卒宜しくお願い申し上げます。
敬具

水はけの悪い土地について

投稿日 = 2006/10/09
題名 = 水はけの悪い土地について
お名前 = まー
ご相談 =

今年の7月に土地を買いました。
今家を建てている最中なのですが、自己の土地の回りが
前に田んぼだったので我が家の回りが下がっており
（東側・南側）ます。
それはわかっており土地を購入したわけですが
水はけがわるいのか 水を抜く場所がないらしく
その家の回り（東側・南側）に雨が降ると 水がたまってしまい 湖状態になってしまうことが 台風がきてわかりました。
土留めを業者にたのみ したのはいいのですが
水抜きの高さまで 水かさがきてしまい・家の庭に逆流してしまいました。

下がっている我が家の土地の回りの持ち主は我が家の土地の持ち主とは違う人です。
周りの土地の持ち主は近所です。
挨拶にいったところ 夏には大量のボウフラや匂いがしてしまうかもしれないですが、最初に言っておきますので
あとでゴタゴタ言わないで欲しいと言われ
家は土地の契約を済ませていたためにどうすることも出来ませんでした。

不動産や売主にいっても そこまでのハークが出来ていませんですみませんでしたという対応だけですが
なにか方法はありませんでしょうか？？
やっと手にしたマイホームが水の上にまさに建っていて
それをみているだけで悔しくてしかたありません

雨の時期 雪の時期 水のはけの悪い回りに我が家が囲まれるように建っております。
不動産やに何か対処してはいただけないのでしょうか？？
教えてください。

土地をかったところと、建物を建てたところとは全く関係がないです

投稿日 = 2006/10/09
題名 = 　水はけの悪い土地について
お名前 = けんた
ご相談 =

今年8月に土地を購入しました。
名目は現状畑⇒農地転用をしました。

そこまでは良かったのですが 購入した150坪の土地を囲むように（南・東側）400坪以上近くの土地が
道路から75センチ近く下がっております。
（昔水田としてあったため）
下がっている土地に台風の雨で水かさ50センチ近くの水がたまってしまい 我が家を取り囲むように
湖状態になってしまいます。

最初に土地を購入するにあたり 不動産やから何の説明事項も受けておらず・・水がたまってみてその凄さにびっくりしました。
建築基準で家の許可が出たときは

・土留めを道路から15センチ上げること
・建物を 道路から30センチ土盛りをし建てる事

それで土留めを高さ90センチ厚さ15センチにしましたが水抜きアナから逆流して我が家の土地が水浸しになってしまいました。

不動産やに言ったところ この状況（水がたまる）をハークしていなかったので
すみませんでしたとそれだけの答えでした

この先この土留めが倒れてしまうのではないのかと言う不安があります

こういった場合何処かに損害賠償請求はできないものなのか？
市役所で対応してもらえるのでしょうか？

その水は何処も抜く場所がつくられておらず
日光で蒸発するのを待つしかならない状態です。
1度の大雨で何ヶ月も水は抜けてくれません。
夏に大雨がふれば水もたまり続け 臭いも湧き出し
ボウフラがわくようなことを 回りの住人に聞いてしりました。

まだ引っ越してもない前からこんな状況で悩んでおります

マイホームは建てている最中です。12月なかばに引渡し予定です

建築やさんと不動産やは全く関係がないところです

よきアドバイスがあったら宜しくお願いいたします。

境界トラブルについて

投稿日 = 2006/10/09
題名 = 境界トラブルについて
お名前 = たつや
ご相談 =

はじめまして。
今回、隣の方が土地（80坪）を売却するにあたりまして境界線をハッキリさせたいという事を聞きましたので、当方としましては軽い気持ちで、それなら何かとトラブルのないように
お願いしますと伝えました。そして、当方は何をすれば良い？と尋ねると、後日、測量士の方と境界線の立会いの確認？！をして下さいと言う事でした。
そして、立会い日の時に測量士の方は奥の方の杭は確認できたが、手前側の杭は確認できないという事でした。
ただ、何か公の機関？！の図面を持っていまして、これで測量したところ、だいたいこの辺だろうということで当方としましては何の気兼ねもなく署名と認印をしました。
その時に、ひょっとすると雨どいが少しかかるかもしれないが上の方にあるので今後、何かの時撤去するという署名をもらえれば今すぐどうのこうのはないですよという事でした。
その後、突然、当方のマス5個が境界にかかるという連絡をいただきまして、手前側で5センチぐらいで奥の方で15センチぐらいだそうです。それで、また業者の方達と(不動産屋の人と測量士）話をしたのですが今月の24日までに直してくれとの事でした。そこで、当方も友人がそういう仕事しているので出来るだけの事は努力しますとはいいましたが、費用は当方持ちという事でした。
そこで、相談なのですがこの件についての責任は当方にあるのでしょうか？いろいろと調べたり聞いたりしていくにあたって納得できない所も出てきました。
まず、奥の杭の位置が最初に見た所とは5センチ程違って新しい杭がありました。それと、マスに関することは署名、捺印後に話があった事と費用は当方負担だという事です。それと、今まで25年以上放置されていた場合は当方がしなくて良いだとか。。。かたや、当方の全責任だとか。。。いろいろと意見が交差してましてのよくわからな状態なので、ひとつよろしくお願い致します。

立ち退きについて

投稿日 = 2006/10/08
題名 = 立ち退きについて
お名前 = あやの
ご相談 =

貸主ですが立ち退きについての相談です。
東京在住ですが、福岡県に主人名義の家を貸しています。
最近、定年退職をしたので田舎に戻って福岡の家で暮らそうと考ておりますが、貸主が思うように明け渡してくれません。数年前から、電話で戻るので明け渡してほしいと伝えているのですが、「探してみます」という返事だけでどうも探している感じでは無さそうです。
色々と、立ち退きの相談をされている方のものを読んでいると立ち退き料を払わないといけないようなのですが、契約書を読み直してみると、「賃借人は建物の明け渡しの際し、移転料、立退料等の請求ならびに賃借人の付加した造設物その他について、買取り等の請求をしてはならない。」とあります。契約書の通りならこのままの解釈でかまわないと思うのですがどうでしょうか？ちなみに更新が自動更新という形になっています。平成元年に2年で契約していますが・・・。「契約期間満了時において、貸主借主またはそのいずれか一方より何等の申し出がないときは、同一条件で契約が更新されたものとする。」とあります。この場合、２年単位で契約ですので２年間の途中でこちらから解除となると話は違ってくるのでしょうか？
ご回答お願いいたします。

借主への水漏れ被害の賠償について

投稿日 = 2006/10/07
題名 = 借主への水漏れ被害の賠償について
お名前 = 匿名
ご相談 =

こんばんわ。少し戸惑いながら検索していると偶然にも発見し、勝手ながらご相談させて頂ければと思い書き込みさせて頂きます。

私は賃貸マンションの大家をしておりますが、(築10年、2LDK、3LDKのマンションです。)先日入居者の方より、「和室の天井の隅から水が漏れてきている」と苦情があり、早急に水道業者に連絡をしてその部屋の２件上まで順次、どこから水が漏れたのかを調査し、修理をお願いしたのですが、縦配水管や温水管などには問題がなく原因が不明であるとの事で、各パイプの清掃のみに留まったのですが、今のところそれ以降の水漏れはありません。

私も水漏れをされた部屋の方に事情を説明し、様子を見てほしい旨を伝えたのですが、その２週間後「それ以降の詫びがない！」と立腹され苦情を言って来られました。
私としては、様子を見てほしいと伝えましたし２週間で詫びを～と言われた事に驚いたのですが、その方は『様子を見ろというから、約１ヶ月和室は使ってないし部屋を変えて欲しい位だし、今後水漏れがないと詫び状と誓約書を書いた上で、賠償をしろ！賠償の方法はこっちが納得できる物を提示しろ。』と正直そこまで言われないといけないの？と思うような物言いで困っております。

このような場合、修理費は大家である私の負担であるのだろうとは思いますが、こちらも誠意として今月は家賃も頂きませんと既に伝え、後に多少(１～２万)の迷惑料は考えておりましたが、特に水漏れした際に、その方の所持品に影響を与えたりした訳ではなく、濡れた畳なども新しい物に入れ替えてますが、詫び状や誓約書や賠償に至るまで必要なのでしょうか？あまりの言い様に『タカリ？』とさえ感じている次第です。
その方は公務員なのですが、これ以上の言い様であればその方の上司の方に相談をお願いできないかとまで思ったりしてる次第です。。。

このような場合、私はどのようにしなければならないのでしょうか？長文で申し訳ありませんが、どうかアドバイスを頂けたら嬉しく思います。宜しくお願い致します。

賃下げ交渉について

投稿日 = 2006/10/06
題名 = 　賃下げ交渉について
お名前 = べる
ご相談 = 引越しを考えています。ネットで住宅情報を見ていると、今現在住んでいる所が検索され、共益費が2000円安く募集されていることがわかりました。仲介の不動産会社は違うようですが、問い合わせをしたいと思っています。小さな金額ではありますがやはり、私にとっては気になってしまい、どなたか詳しい方がいらっしゃいましたらどのようにお問い合わせをすればよいのがアドバイスを頂きたいです。よろしくお願い致します。

ローンの滞納について

投稿日 = 2006/10/06
題名 = 　ローンの滞納について
お名前 = 匿名
ご相談 =

はじめまして、現在新築を購入して６年が経ちます。
自営業で、収入が減り現在５ヶ月の住宅ロ－ンが滞納中です。
１年前ぐらいにも、５ヶ月滞納で条件変更等で滞納分が終わり新たに返済をはじめたのですが
現在の状況になってしまい先日銀行から「同意書」と書いてある書面を渡されました。

「同意書」の内容ですが、　○○○○銀行　　御中

住所
氏名　　　　　　印
現在、貴行借入中の住宅ロ－ンについては延滞中の為自宅売却を考えており
平成○年○月○日までに任意売却をいたします。
また、売却にて滞納解消できない場合は担保物件処分に同意いたします。

以上が内容です。
銀行が言うのには、もうこちらの支店での対応ができなくなり本部の管理になりますとの事でした。
銀行本部では、競売手続きになりつつありますとの事です。
今回の、同意書はあくまでも支店の方で解決方法を探す時間稼ぎと言う事でとりあえず至急同意書に署名してくださいとの事です。
競売までの時間は、３ヶ月が限度ですと言われました。
なんとか、自宅を残したい考えで方法はありますかと聞いたところ名義を変えて身内か子供さんが現在の家を購入と言う事で新たに
他銀行で借入れしてくださいとの事です。

購入時の、借入れは銀行のみですが連帯保証人３人付きの条件でＯＫでした。
１人は、自分の親で後は不動産屋の社長とその不動産屋の客です。
現在、不動産屋の社長も銀行と同じ意見です。
時間は、ないようなのですが「同意書」の内容に戸惑っています。
どうしても、自宅は残したいのですが良い方法はないでしょうか？
子供ですが、長男２２歳・長女２４歳です。
残債は、現在２７５０万です。
何か、良いアドバイス等がありましたら宜しくお願いします。

夫　４４歳

購入地の埋没物について

投稿日 = 2006/10/06
題名 = 　購入地の埋没物について
お名前 = M
ご相談 =

昨年５月に土地を購入（仲介あり）し、戸建住宅を建てる為に１年４ヶ月の設計期間を経て
やっと先月着工しました。
根切をはじめたところ地表面から１０ｃｍほど掘ったところで２.５ｍ×１.５ｍ×深さ２ｍ以上
（深すぎてそれ以上確認できず）のコンクリート製の建物の基礎のような地中障害物が
出てきてしまいました。
建物の基礎に当たる為撤去しなければなりません。
仲介業者から受けた重要事項説明にももちろん記載されておりませんし、
購入の際にも「この土地は４０年程前から空き地となっていた。」ということだったため、
まさかこんなものが出てくるとは思ってもいませんでした。
仲介業者に連絡を取り、状況を説明し売主と連絡を取ってもらったところ
「前の売主からもそんなものがあるとは聞いていなしし、現況有姿で売買契約を交わしているので
面倒は見れない。」と言われました。
このような場合、「隠れたる瑕疵」として「売主の瑕疵担保責任」として地中障害物の撤去費用を
請求することはできないのでしょうか？

仲介業者の変更について

投稿日 = 2006/10/06
題名 = 　仲介業者の変更について
お名前 = 匿名
ご相談 =

始めに行った不動産A社で気に入った物件を見つけました。担当者は感じは良い方なのですがまだ経験が浅くでまだ実力はそこそこといった感じ。対象物件がいくらぐらい下がるか可能性を訪ねたら殆ど無理といわれました。申し込みすればもう少し強気になれるかとも思いますが、はたして売主さんとの価格交渉がうまくできるかどうか少々不安。

2番目に行った不動産B社はベテランの方でいろいろなことを教えてくださり実力もなかなか。先日友人がそのB社の営業の方にお願いして新築の物件も始めは無理かと思うぐらいの値下げ交渉をしてくださり契約しました。
できればその営業の方にお願いしてみたいと思いますが、
始めに物件を紹介してもらった不動産A社からB社に変更するのはA社の方に失礼でしょうか？

過去に遡った差額分の賃下げについて

投稿日 = 2006/10/05
題名 = 　過去に遡った差額分の賃下げについて
お名前 = 匿名希望
ご相談 = アパートの家賃についてご相談があります。今のアパートには約8年入居しているのですが、約2年前に近隣の相場とかを考慮し、家賃が3,000円値下げされました。ところが、同条件の部屋に入居しているにもかかわらず、他の部屋の方は8,000円値下げされていたことが、最近わかりました。不動産屋に連絡すると、来月から他の部屋と同じ家賃にしますということでしたが、この間に支払った差額は騙し取られたみたいで納得できません。この差額の返金請求はできるのでしょうか？

地下マンションについて

投稿日 = 2006/10/04
題名 = 　地下マンションについて
お名前 = 思案man
ご相談 =

現在、マンション購入を検討中ですが、いわゆる、地下マンションです。
（新築、横浜山手、地上：３階、地下：６階（北側は　斜面、南側が問題なし。）
近辺相場に比べ、安く（80㎡強で、4,500万程度）、
眺望、日当たりが良いのですが、以下の点が気になります。
　・法改正で、同規模のマンションの立替は不可。
　　今後の資産価値として、問題あるでしょうか？
　　また、建替え時期としては、通常、建築後、
　　何年目でしょうか？
以上、ご教授下さい。

水路の多い北西の土地について

投稿日 = 2006/10/04
題名 = 　水路の多い北西の土地について
お名前 = 兵庫より
ご相談 =

はじめまして。
　土地を購入しようと思うのですが、周りに水路が多いのが少し気になるのですが、大丈夫でしょうか？
　北西はよくないと聞きますが・・考えている場所は北西角地になります。そんな不安があり検討中です。　　　宜しくお願いします。

元妻の自己破産に起因する立ち退きについて

投稿日 = 2006/10/04
題名 = 　元妻の自己破産に起因する立ち退きについて
お名前 = ごん
ご相談 =

平成１５年末に妻名義のローンで家を建てました。(私は転職したてでローンが組めなかったためです。)が今年の２月に離婚いたしまして、妻たちは実家近くにマンションを借りて家には私一人が次のすむところが見つかるまで住むと言うことになりました。退職金などは家を買うときに使ったので次の家を借りるためにためていましたが病気にかかってしまいそれも使い果たしてしまいました。
その折、元妻が自己破産したことを知り、競売にかけられて、ある不動産業者が入札したと連絡があり、すぐに出て行けと言われました。
このような場合は猶予は無いのでしょうか？又立ち退き料ももらえないのでしょうか？
お教え下さい。

共有名義について

投稿日 = 2006/10/03
題名 = 　共有名義について
お名前 = なつ
ご相談 =

　近々結婚を機に一戸建てを購入予定です。
（入籍→登記→引渡し、の順です）
頭金（諸費用込み）を私が出し、旦那名義でローンを組みます。

共同名義にしたいのですが、
仲介の不動産屋さんは
「共同にするメリットはあまり無いですよ。
そんなに得だったら皆そうしてますよ。」
と言います。

共同名義にするメリット・デメリットを教えて下さい。
旦那一人の名義にすると、私からの贈与になってしまうのでは？と思うのですが、
「2千万ちょっとくらいの物件で税務署が問い合わせしてくる事は
無いので大丈夫。」
だそうです。

また「登記の割合は自由に決めてもらっていい」とも言われましたが、
資金を出した分以上の割合にしても良いのですか？
出来れば半々にしたいのですが。

よろしくお願いします。

姓の変更について

投稿日 = 2006/10/03
題名 = 　姓の変更について
お名前 = 荒川区
ご相談 =

基本的な内容で申し訳ありません。
現在、私名義のマンションを所有し、ローン名義も私になっております。
今回婚姻により姓が変わるのですが、そのときの手続きをすればよろしいのでしょうか。

立ち退きについて

投稿日 = 2006/10/03
題名 = 　立ち退きについて
お名前 = 匿名
ご相談 = 分譲マンションに2年前に賃貸で入居しました。大家さんの資金繰りがうまくいかなくなったとのことで売却の準備をされ、新しく大家さんになる方がこのマンションに住むことになるので、契約更新なし、と5月初旬にお話がありました。出て行こうとするとやはりいろいろなコストがかかりますが、現大家さんからは立ち退きに関して何の金銭的なサポートもなし、と言われました。このまま出て行くしかないのでしょうか？

大家さんが破産してしまった場合について

投稿日 = 2006/10/02
題名 = 　大家さんが破産してしまった場合について
お名前 = 匿名
ご相談 = 大家さんの住んでいる家の１階で美容室を経営しているのですが、大家さんの会社が倒産してしまい大家さん自身も破産申請をする様なのですがそのような場合はどうなるのですか？突然のことなので大家さんも家にも帰ってこず連絡もつきません。一応契約書は交わしておりますが仲の良かった人なので細かい契約書はありません。現在破産管財人の弁護士から手紙が届き債務整理中との事です。立ち退かなければ行けないのでしょうか？今後のアドバイスをお願いいたします。宜しくお願いいたします。

立ち退きについて

投稿日 = 2006/10/02
題名 = 　立ち退きについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

借家に住んでいます。
突然の退去依頼に困惑しています。
６月の終わりに不動産屋より、大家が住む事になったので年内で出て欲しいと言われました。
入居当初、大家の子供が高校を卒業するまで住んでよいと言われたのですが、その約束よりも３年も早く、突然のことなので、引っ越しする為の貯えもありません。
通常６ヶ月前に大家が言えば、無条件で立ち退く決まりになっています。という事なのですが引っ越しの費用を出して貰えるように話してみても良いものでしょうか？
また、退去時は畳・襖・障子の張り替えが条件とされているため、敷金の３ヶ月分の返済はほとんど望めないのですが、３年も早く退去しろということなので、ごねてみても良いものでしょうか？

但し書きについて

投稿日 = 2006/10/02
題名 = 　但し書きについて
お名前 = ＴＨ
ご相談 =

申し訳ございません。アドバイスをお願い致します。

注文住宅の会社で土地を探してもらい、建物の契約を昨日致しましたが、一つ不安になっていることがあります。

土地について、但し書きの私有地を４軒で所有している奥の土地なのですが、ある不動産会社からは、但し書き道路の土地はちゃんとした不動産会社はトラブル等があるため、進めないからやめた方が良いと言われ、土地を探してもらった会社からは、掘削等の文書を他３軒から、もらうので問題無いと言われました。

土地購入について、文書を書いてもらうため、今後問題無いと解釈してよろしいのでしょうか？

また、土地の契約はまだしていないのですが、建物の契約をしてしまった関係上、キャンセル等は出来ないのでしょうか？

私としては、但し書き道路と言うものがどれくらいの影響があるかわからず、今現在不安でしょうがありません。

上手く説明できませんでしたが、どうかアドバイスをお願い致します。

住宅取得控除の対象について

投稿日 = 2006/10/02
題名 = 　住宅取得控除の対象について
お名前 = らくだ
ご相談 =

よろしくお願いします。
実は、このたび両親と同居することになりました。既にRC3階建ての家は建っていて、3階に両親が住んでいます。1階は応接室と駐車場、2階は私たち家族の住む予定の場所です。現在、2階はコンクリート打ちっぱなしでこれから、リフォーム会社で110平方メートルの居住空間をリフォームします。費用は約1700万円です。土地は父親の所有で建物は1％が私、99％が父親となっています。この場合、リフォーム費用を銀行から借りますが、住宅取得控除の対象になるのでしょうか？私の持分が0％の場合は、もちろん対象にならないと思いますが、1％でもあるとどうなるのでしょうか？そのほか、何かアドバイスいただけることもあれば併せてお願い申し上げます。

名義変更について

投稿日 = 2006/10/02
題名 = 　名義変更について
お名前 = ぷー助
ご相談 =

自分と元婚約者の父親との共有名義のマンション、自分の持ち分を買い取ってもらい共有名義を解除するのに、必要な手続き・注意点など教えていただきたいと思います。
持ち分は2分の1ずつ、実際に居住していたのは自分です。購入時は婚約者と共有名義でしたが、その婚約者は2年前に亡くなり、その際に住宅ローンはなくなり、今の名義になりました。

売却価格の吊り上げについて

投稿日 = 2006/10/01
題名 = 　売却価格の吊り上げについて
お名前 = 匿名
ご相談 = 売りに出ていた不動産物件（家と土地）を購入の話を不動産屋と進め契約はいつにするかまで進んだところ売主からもっと高く売れるのではないかと最初の価格に上乗せされたより高い値段を伝えられたのですが、いったん決めた値段を売れると解ってから高くするのは法律的には問題ないのでしょうか。