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投稿日 = 2006/10/18
題名 = 法定地上権付の建物の仲介について
お名前 = 若葉マーク
ご相談 =

不動産仲介を行っている者です。
法定地上権付の建物の売買を仲介する予定ですが、購入者がどのようなリスクを負うのか、またはリスク回避のために契約の際、どのような取り決めを行うべきなのか、お教え頂けないでしょうか？

上記物件の状況は下記の通りです。

・現所有者は競売にて建物を購入し、法定地上権が設定された
・土地は２人で共有
・その土地は前所有者の差押と根抵当権仮登記が残ったままである（現所有者はそれらの登記が残ったまま持分移転した）

まだこの業界に入って間もないため、今回のケースでどのような点に注意して契約書を作成すればよいのか、悩んでおります。どうぞご教示のほどお願い致します。

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投稿日 = 2006/10/03
題名 = 　実測後の土地形状の違いについて
お名前 = MASA
ご相談 =

早速で申し訳ありませんが、
土地の図面に関しての質問をさせて頂きたく思います。

現在、
某ハウスメーカさんによる、
分譲住宅(建築条件付)を購入して(手付け支払い済み)いるところです。
建物に関しては、
設計は完了し特に問題はなかったのですが、
土地の方に関して気になる点がありますのでご相談させて頂きました。

当初購入予定の時点で見せて頂いた土地の形状と、
実際に整地を行い実測した時点での土地の形状が変わってしまっています。
重要事項説明時(計測前)に、
今後の計測により多少の差はあるとの話を聞いていたのですが、
形自体が変わってしまった場合も同じなのでしょうか。
当初は四角形の端に小さな三角が飛び出している形です。
三角部分が削られ別の地番が割り振られています。
境界の杭は当初の場所にあるのですが、
すでに三角地を削除された形で整地されブロック塀まで設置されてしまっています。

土地自体は160平米(約50坪)で、
削られた分は0.25坪程度との事なので、
土地のサイズ変更としては、
納得できるのですが、
一番南東の角なので少しでも隣地と境界が離れて欲しい箇所です。

どうしても購入した場所なので、
我慢して契約を進めて行くしかないのでしょうか。

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投稿日 = 2006/10/09
題名 = 構造計算にミスについて
お名前 = ミュウ
ご相談 = 1年前に新築で一戸建てを購入しましたが、最近になって売主から設計士の構造計算にミスがあり、耐震強度が規定以下だったとの話があり、全額売主負担で補修工事を行うことになったのですが、同時に損害賠償請求はできるのでしょうか？また、出来るとした場合、騒音や業者の出入りや駐車など近隣へのご挨拶に使う手土産の費用や、工事の後のハウスクリーニングの費用のほか、耐震強度の欠陥ということで非常に怖い思いをした精神的ダメージなど、損害賠償という形で請求できる範囲は、どのくらいなのでしょうか？最後に耐震強度以外は同条件の建物だとして、工事をしたことで耐震強度が規定になった物件と、最初から規定通り建てられた物件とでは、物件自体の評価額は下がるのでしょうか？アドバイス頂けたら助かります。どうぞ宜しくお願い致します。

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投稿日 = 2006/10/05
題名 = 　家賃未納者への対応について
お名前 = なな
ご相談 =

家賃滞納者（７ヶ月）への対処法を教えて下さい。

　●店舗７か月分滞納（３月分～）
　●契約違反（消防法・猫１８匹飼育・居住してる）
　　※連帯保証人・・・妻

現時点では・・・口答で催促（数回）　　　　　　
　　　　　　　　　　　↓×　　　　　　　　
　　　　　　　　更新拒絶通知発行（弁護士より）　
　　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　口答で９月末で退去を約束
　　　　　　　　　　　↓×
　　　　　　　　　　　？
？の所からどのようにすればよろしいでしょうか？
　　
契約当初から、違反はあったのですが、仲介の不動産屋は借主寄りの考えの方で、『大目に見てやれ！』という事で目をつぶり、滞納も『待ってやれ！』とのことで、滞納６ヶ月になった時点でマズイと思い、弁護士に相談しましたが、段階を踏まずしていきなり裁判の方向でもっていかれました。
経営上きついので、なるべく裁判はなく退去させたいのです。
未納分は、回収が難しいと判断し、保証金から相殺する事を考えていますが、１０月末で無くなります。
原状回復のリフォーム代金を考えると、１ヶ月でも早く（９月末）出てもらい、足が出た分の金額の負担を軽くしてあげようと思い、更新拒絶発行後の口答でその旨を本人に伝えましたが、９月末で出ていきませんでした。不動産屋から連絡があり、本人曰く、銀行からの借り入れ４００万を手続き中で、家賃の安い店舗を借りたいとの事言ってきたそうです。

法的手続きに持ち込むという事は、相殺をはなから考えずに、『未納分全額支払え！さもないと裁判に・・』という事で内容証明を出すのでしょうか？
本人には、相殺でという話をしてしまっていたので、

弁護士が、その内容の、内容証明を更新拒絶と一緒に発行しようとしたので、内容証明はストップして更新拒絶のみの発行にしてもらいました。

考え方が逆でしょうか？
まず『未納分請求』し法的に進み和解の段階で『相殺』となるんでしょうか？

今後、いつ・どのような事が必要でしょうか？

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投稿日 = 2006/10/03
題名 = 　側溝への排水について
お名前 = タイガース
ご相談 =

分譲地の私道の側溝について、質問です。
私道は４ｍ幅の位置指定道路で分譲に合わせて舗装されました。
公道に面している家は1件で、合計５件の分譲です。
契約書には側溝が無い。と明記され納得して購入しましたが、公道から２件目の所有者が、舗装業者と売主不動産屋に依頼して、私設の側溝を私道に設置しました。（費用は２件目が全額負担した）
我家は、公道から３件目で　私道全体の１／５の所有権を有しています。
最近、我家の駐車場や我家の前の道路の雨水が、側溝に流れ込むことをとがめられました。
うちの側溝に水を流さないでくれ。というものです。
しかし、傾斜の関係から雨水が流れ込むことは、防げません。また、これでは散水や洗車も出来ず困っております。
尚、我家は側溝設置の承諾をしておりませんし、土地購入時の契約書にもそのような記載はありません。
どのように対処したらよいでしょうか?

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