投稿日 = 2006/12/21
題名 = 事業用物件の原状回復について
お名前 = デザイナー
ご相談 =
私はデザイン事務所を立ち上げる為、5日後に初めて事務所の契約をする予定の個人事業主です。
まだトラブルになっている訳ではないのですが、後で揉め事の種になりそうな点は少しでも解消しておきたいと思い、ご相談をさせて頂きました。内容は主に、退店時の原状回復についてです。
まず内見時に、管理も兼ねた仲介業者から言われていたのは「事務所なのでどんな内装にしても良いが、出ていく時に元あった状態に戻してくれれば良い」というものです。
これはどんな物件を借りる時でも同じ言い方をされますが、私は今まで自宅兼仕事場として使う住宅の契約しかした事がありません。事務所物件での原状回復のとらえ方については、業者と最初から差がある事は分かっていましたので、重要項目説明書や契約書の案をあらかじめ頂いて、疑問に思う点を担当者に質問してきましたが、答えがいつも曖昧で、原状回復の「原状」についての定義がはっきりせず、少し不安な点を残したまま契約にむかっています。
契約書案の原状回復の項目には、
「乙（筆者駐※借主）が本契約の終了に伴い、甲（筆者駐※貸主）に対し本件貸室の明渡しをする場合、乙が施工、設置した造作設備及び乙の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用方法等による汚損、磨耗した床、壁、天井等の造作設備等は乙の負担を持って撤去修理して明渡日迄に契約当初の原状に復してから明渡さなけくてはならないものとする。（以下略・原文ママ）」とあります。
退店時の保証金の償却（10％）の意味や、工事からすでに半年経とうとしている内装を担当者が口頭では「新品渡し」と表現している意味が解らなかったのと、上の文章が、ポイントになる句読点を何処で切るかで微妙に解釈の変わる書き方になっているのに疑問を持ちましたしたので、担当者に対し以下の様に質問をしてみました。
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撤去修理の際の当方の費用負担の範囲は、箇条書にすると、
「乙が施工、設置した造作設備」の撤去。
「乙の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用方法等による汚損、磨耗した床、壁」の修理。
「天井等の造作設備等」の撤去、という分け方で良いでしょうか。
そうすると、通常の使用に伴う経年変化や損耗については貸主さまの維持負担になると思いますが、
その後の「明渡日迄に契約当初の原状に復してから明渡さなければならないものとする」と言う点については、
それぞれの負担の境界をもう少し明確にしたいのですが、その基準はどんなものですか。
この物件について「経年変化・通常損耗」と「善管注意義務違反」の違いのわかる具体例や
「床」「壁」「天井」など内装の償却期間などのガイドラインなどがあれば教えて下さい。
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それに対する担当者の答えを私の記憶から要約しますと、
「退店時に必要な状態は、クリーニングされた水周り、新品に張替えられたタイルカーペット・壁のクロス、ペンキが塗替えられた天井パネル、補充された蛍光灯等」「“原状”をいちいちはっきり決める事が出来ない」と言う曖昧な答えしかもらえませんでした。
借主によって、個別に契約書の内容を作り直すのは大変だからなのかもしれませんが、最初から「新品にして退去」と書かないのは何故なんでしょうか？借主が耳障りの良い書き方にしておいて、後で文句を言われても解釈の違いで済ませる為なんでしょうか？
色々質問しても担当者は「解りづらいかも知れないが、うちも弁護士に書かせていて法律上は問題ありません」と的外れな事を言うだけで、埒があかなかったので、今回は契約書の文言自体はそのまま受け入れるつもりですが、原状回復工事の仕上がりの合否は、貸主や業者しか判断できないだけに、何の為の契約書なのかと疑問が残りましたし、不公平な感じがしました。
また、この物件は募集に「事務所内装渡し」となっていて、実際の内装は天井が中古パネルにペンキ塗り、壁がビニールクロス、床がタイルカーペットの仕上げです。
私が「保証金の“償却”と言うからには、内装に対して減価償却の考え方があるからでは？」
「ならば退店時のリフォーム費用は、償却期間に応じた負担にするか、未入居の期間の償却分を差引く事はべきでは？」と問うと、
担当者は「条件はあくまで“新品内装”としての扱い。中古なら最初からそう設定する」
「事務所物件の貸主には、どんなテナントが入るか分らないリスクがある。保証金はその為に償却する」
「“償却”とは内装のみに限って事ではなく、色々な形態の店鋪などの使用による建物の劣化に対する意味も含んでいる」からそれは出来ないと言うので、
私が「占有部分に対する保証にあてているのは分るが、建物まで含めるのはちょっと強引に感じる」と返すと、
今度は「礼金と同じで退店時に『お世話になりました』という意味合いです」と言われました。
次に、私は入居の際に床のカーペットだけは張替えようと考えてるので、
「最初のカーペットを厳重に梱包した上で保管し、原状回復時に使用していいですか？」と訪ねた所、
「その時になってみないと、何とも言えない」と、また答えてもらえませんでした。
色々と聞いたので、担当者の心象を悪くしてしまったんでしょうか。保証金の償却の考え方に合意し、事務所内装に減価償却・通常損耗の考え方を適用せず、工事後半年経った「新品渡し」内装を「新品返し」するという考え方に合意すれば、この提案には何の問題も無いと思っていたので、私には答えて頂けない理由が分りませんでした。
こちらとしても疑問が解消されず、途中からは面倒臭そうに対応されて保管の条件などを詰めようとする姿勢が見えないので、家賃が近隣の相場より割安なのを差引いても、担当者の誠意が少し足りないように感じてしまいます・・・。
私は、業者に対して非常識な事を聞いているのでしょうか？
私としては、カーペットの回復についてだけ、きちんと許可を頂ければ他には不満はありません。
この場合、さらにどの様な提案をすれば、担当者にも納得してもらえるでしょうか？
ちなみに、貸主さんはご高齢らしく所謂「鶴の一声」は期待出来ません。
諸々一任されているその担当者とは、これからもわだかまりなくお付き合いしていきたいと考えます。
うまくまとめられず、長文になってしまい申し訳ありません。
契約書の提出が近づいているので、簡単でも一言アドバイスを頂戴できれば幸いです。
どうぞよろしくお願い致します。
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