不動産相談／不動産情報／不動産広告の草の根ポータルサイト

投稿日 = 2008/7/08
題名 =　業者を通さず親戚に家を貸す問題について
お名前 =匿名
ご相談 =
３，４年ほど転勤で家を空けるのですが、
親戚が我が家を借りたいと言っています。
業者さんを通さずに貸す場合、
法的な問題や権利上の問題は何か発生するのでしょうか。
（東京・男性・30～39歳）

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　賃貸の名義変更について
お名前 = スティッチ
ご相談 =

最近離婚しました。
（元）夫が実家に戻り、私と子どもたちとは転居はせず、そのままのマンションで生活しています。
賃貸借契約の更新の時期が近づきましたが、（元）夫→私へと、賃貸人の名義変更は可能でしょうか？
いったん契約を解除して、再度契約を締結する場合、敷金や礼金は再度負担しなければならないのでしょうか？どうぞ教えてください。

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　解約トラブルについて
お名前 = 渡
ご相談 =

入居して６年たちますが、今回１０月１日より会社名義から個人契約になるので、その旨不動産会社から、家主さんへ伝えもらいました。新規の契約で了承頂いたのですが、２．３日前に急に売りたいので退去してほしいとの話。こちらは、会社からの解約申し出をしており、家主さんは、すでにこの申し入れから会社の契約は終了するのだから、かまわないといってきてます。口頭でも一度了承してもらってることから、納得いきません。又、契約はしていないのでからと良いでしょうとも。礼金や敷金やら個人契約の条件も話していた矢先です。あくまでも、こちらは了承頂いたから、解約したのですが、どうしたらよいのでしょうか？もうすぐ子供も生まれますしこのまま入居してたいのですが。アドバイス宜しくお願い致します。

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　借地の買取交渉について
お名前 = 匿名
ご相談 =

昭和16年、祖父の代に借家を借り、その後、家だけを買い取り、祖父の死後、建物は父名義に書き換えました。
借地に関する書類は一切なく、地代の交渉も電話で口頭でやりとりをしています。今まで一度も滞納したことはなく、銀行振り込みのため、領収書は全て保管しています。
建物は築60年以上なので傷みもあり、立替をしたいのですが、
①建替えを地主に承認してもらい借地権についても明確に書類を起こす
②建替えの際に土地を地主から購入する
の2点で迷っております。
地主は8年ほど前に、半分買い取らないか、と相談を持ちかけてきたこともありましたが、そのときは資金がなく、断り、それ以後は一切話がありません。
地主と素人同士で話すより、業者に入ってもらった方が得策と思うのですが、不動産屋さんはそういった相談にも応じてくれるのでしょうか？
家族の者が借地買取交渉業者を探してきて、「借地の買取交渉が成立した場合、その業者に買い取った土地の価格の6%を手数料で支払う」という契約でどうだろう、と言っているのですが、この手数料は一般的な率でしょうか？
また、借地買取交渉業者は不動産業の資格がなくてもできるのでしょうか？
何もわからないので、教えてください。
よろしくお願いします。

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　親族間の売買について
お名前 = ろず
ご相談 =

共有地の兄弟間の売買について相談お願い致します。
建物を建てるには隣接した十分な幅の道路がなく駐車場にしたまま3人の兄弟で共有している土地があります。
交渉の結果、道路と土地の間にある住宅の持ち主と土地交換の話がまとまる可能性が出てきました。
同時に、この機会に共有の解消も話し合い、弟がまとめて買取をする予定になっております。

１、どの時点で土地評価をすべきなのでしょうか？
２、開発前に譲渡とみなされない価格で売買した場合、その後直ぐに工事に入っても問題は無いのでしょうか?
３、なるべく負担無く譲渡したいため、開発前に第三者に市場価格より安い価格で売りに出し（建築不可なので簡単には買い手はつかないと思います。）、その価格を基に兄弟間で受け渡すというのは可能でしょうか?
4、ローンを組む際に注意点はありますでしょうか?

欲張っていくつも質問して申し訳ありません。よろしくお願い致します。

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　共有名義への変更について
お名前 = もっち
ご相談 =

はじめまして。
現在主人名義の不動産がございますが、私（妻）との共有名義に変更したいと考えております。

どのような手続きが必要でしょうか？
また、それにかかる税金はどういったものがあり、どれくらいかかるのでしょうか？（物件は恐らく、現在1300万円位、割合は夫：妻＝4：6）
ご回答のほど、宜しくお願いいたします。

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　隣地との境界について
お名前 = 匿名
ご相談 =

傾斜地に新居を建築中です。
現在、隣地はこちらと同じ高さの更地状態でこれから売りに出される予定です。
そこで境界をどうするべきかまよっております。
隣地もこちらと同じ高さの地盤で家が建設されれば境界線上に折半で塀を立てるのが一般的とのことですが、もし隣がこちらよりも低い地盤で家を建設した場合、境界に高低差ができこちらに土留めが必要な状況になります。
このような場合、土留めはこちらが100％負担して設置しなければならないのでしょうか？
仮に隣地が売却される前に境界線上こちらの敷地内に塀（フェンス）を建てていた場合はどうなるでしょうか？
外交工事はこれからなので隣がどうなるのか決まるまで境界には手をつけずにおくべきか、先手を打ってフェンスを建てた方が良いのかまよってます。

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　戸建の防犯対策について
お名前 = こぶし
ご相談 =

はじめまして、こぶしと申します。

新築建て売りを購入したものです。
皆さん一戸建ての防犯はどうされているのでしょうか？
様々な防犯グッズ、セキュリティー機器がありますが
、何せ実家はマンション、自身はアパート暮らしがながく、この様な一戸建てに住んでから不安でなりません。

またフローリング床ですが、冷蔵庫等の重いものを乗せる、引きずる等すると簡単にへこみ？ます。
こんなものなのでしょうか？？

どうぞ御教示お願い致します。

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　引渡し時に飼い犬が放置されていた場合について
お名前 = 匿名
ご相談 =

先日中古住宅を購入し、引き渡しまでが終了しました。
さっそくもらった鍵をもって、購入した中古住宅へ足を運んでみると、以前、その家で飼われていたら犬が４匹そのまま放置されてました。うち１匹は家の玄関におり、家のまわりと玄関はその犬の糞が大量にあります。どうにか犬の処理については売り主に対応していただくようお願いはできましたが、犬の糞等の処理を強制でお願いできないでしょうか？もしくは心理的欠陥として瑕疵担保責任にあたらないのでしょうか。

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　道路計画による立ち退きについて
お名前 = JAM
ご相談 =

実家が道路整備のため、一部の土地を用地買収されます。そのため、今の住居を取り壊し、買収後の残った土地に、住宅を新築することとなりました。
しかし、通常、住宅を建てる広さじゃない（狭いということ）ということで、行政側からは引越費用・建替え間の仮住居費用は一切出さないといわれていますが、この行政の対応は正しいのでしょうか？
こうした費用を出してもらえないケースはあるのでしょうか？
ご教授のほどよろしくお願いいたします。

投稿日 = 2007/8/30
題名 = 　真正名義の回復について
お名前 = 匿名
ご相談 =

今現在所有して住居中のマンションがあります。購入金額
3930万で夫三分の二、妻三分の一の共同名義です。
購入年月は平成１１年です。
今回、夫単独の名義に変更したいと思うのですが、
贈与ではなく、真正名義の回復の登記がある事を知り
これによって、名義を共同名義から夫単独名義に登記変更
が出来たらと思ってます。
ローンは夫だけ組んでます。このような事は可能でしょうか？

投稿日 = 2007/8/30
題名 = 　住宅ローンについて
お名前 = さくら
ご相談 =

中古住宅の購入・住宅ローンについてアドバイスをお願い致します。
購入予定物件
戸建　３SLDK（2階建）築8年
土地　定期借地権付
現在賃貸中（家賃10万）
※賃借人・・・1年後退去予定
現在、オーナーさんが現在の状況で即売却したいと話しております。

ご相談
１．住宅ローン融資は可能でしょうか？
1年後に自分達が居住するようになります。

２．住宅ローンが不可能な場合など方法があれば教えて下さい。

３．融資可能の場合は、できれば可能な金融機関も
アドバイスお願い出来ないでしょうか？

※現在複数の購入希望者がおり悩んでおります。どのようにすれば購入と融資が受けられるかアドバイスをお願い致します。

投稿日 = 2007/8/30
題名 = 　立ち退きについて
お名前 = 芳川
ご相談 =

家主さんよりの、アパート廃業通知をうけました。これから約2年後に、通知内容は…アパートも老朽化してきた…あちら・こちら修繕にお金が、かかる、現在管理は…アパートの一階に家主さん夫婦…子供あり、2年後に解体工事しますと、期日まで、書かれた通知をうけましたが、
この様な場合
立ち退きに、あたり、いわゆる立ち退き料金など、社会通念上
交渉して、よいのでしょうか？
どなたか、参考レスを、よろしく、お願いします。

投稿日 = 2007/8/30
題名 = 　借地の建替について
お名前 = 鈴木
ご相談 =

借地の上に家を建て70年経ちます。
家を建て替えたいのですが地主の許可が取れません。
昔の事なので契約書もなく、毎月の地代しか70年間払っていません。
地主からは1度も更新の話しもなく、なおかつ土地を買いたい旨を話しても応じてはもらえないので、この際買い替えようと思っています。が、借地権が発生しているのかどうか分からず困っています。

投稿日 = 2007/8/30
題名 = 　違約金の請求について
お名前 = 苦悩
ご相談 =

今年、分譲住宅を購入しましたが、トラブルが絶えず、今も悩んでいるので、教えてください。
質問内容
・売買契約に引渡日の設定、履行できない場合の違約金の記載があります。
今回、不動産会社の手抜き作業が発覚し、修復をするのに時間がかかり、引渡日を過ぎました。
しかし、期日を延長する契約更新もせず、その説明もなく、最後には、事実と異なる説明（設備等）を行い、無理やり引渡を行いました。

引渡後、事前の説明（メール等あり）が間違っている事が発覚、指摘をすると無視されています。

この状態で、契約解除は無理としても、せめて、最初の売買契約の違約金（販売額の２０％）だけは請求できないものでしょうか？。

お手数ですが、回答をお願いします。

投稿日 = 2007/8/30
題名 = 　騒音苦情に対する貸主としての責任について
お名前 = たすけて
ご相談 =

貸しているマンション（501号室）の借人が、その上の階（601号室）の騒音がうるさいと、大家である私にかなり激しく訴えかけます。借手は代理人を用意して、大家の私と、この借手を入れた不動産仲介会社の責任を追求しますが、その騒音の元と思われる一階上の住人（601号室）も借人であり、その大家は問題解決に消極的であります。

私も、問題が浮上してからはや6ヶ月色々と（601号室）の借手、大家、その不動産管理会社に何度も相談するなどしてきましたが事態は進展せず、私の借り手はついに、家賃の全額支払を拒否するといい始めました。　501号室借手、にそのような権利はあるのでしょうか？又、騒音の根源であるのは601号室住人でありますが501号室オーナーである私には、601号室住人に、又そのオーナーに求められる責任とは法律上どのようなものがあるのでしょうか？

投稿日 = 2007/8/29
題名 = 　境界からの距離について
お名前 = 匿名
ご相談 =

最近、隣の土地に建物が建ちました。
建物と境界線との距離は50センチメートル以上保たれる必要があるはずですが（民法234条1項、なお建築基準法65条が適用されないことは確認済みです）、この家と境界線との距離は、狭いところでは10センチメートル程度、広いところでも27センチメートル程度しか離れていません。
建物が完成してしまった以上、建築の中止や変更はできませんし（民法234条2項）、当方もそんな「大騒ぎ」は望んでおりませんが、このままでは、たとえば、我が家を造り直したり、障壁を造り直したりする際に支障が生じるのではないか…等を心配しています。
具体的には、現在の障壁は当方の所有地内にあるのですが（当方所有）、これを新しくしようと思っても、何しろ隣地に使用させてもらう（民法209条1項）スペースが少ないですから、特別の工法など必要になり、余分に費用がかかってしまうのではないか…といった心配です。
当方としては、とりあえず、隣地の建物が民法234条1項に反していることだけは確認して、書面にしておこうかと考えているのですが（将来、上記のような損害が発生した場合に民法234条2項の損害賠償請求をスムーズにできるように）。
どうぞアドバイスをよろしくお願い申し上げます。

投稿日 = 2007/8/29
題名 = 　入居後に発覚した賃貸物件の問題点について
お名前 = ビビット
ご相談 = 賃貸住宅に引っ越して約１週間ですが、ガス湯沸かし器の不備等で困っています。ガスですが、屋外（ベランダ）設置の湯沸かし器の温度調整が効かない状況で、お風呂から熱湯が出てきて、火傷しそうになったり、また、夜になると毎晩室内に虫（3ミリ程度の小虫）が徘徊したり、おそらく、どこかに穴が開いているのかと思いますし、尋常でない（毎日30匹程度）状況です。紹介してくれた会社は、貸す段階では知らなかったといい責任放棄、大家は管理会社に任していると、また、管理会社（一括管理）は対応が怠慢で日々先延ばしで困っています。相談ですが、引っ越して１週間で入居者（私）の責任はないと思われますし、引越し費用、敷金も大金を払っていますんで、解約して引越しとも行かず、至急対応してほしいのですが。まず、法的に紹介者に宅建法的な法令違反（事前説明なし、現状把握責任なし）は適応されませんでしょうか。また、法律上（契約書には私の負担は記載なし）私が資金負担することとならないでしょうか。女性で会社に足元を見られる前に対処したいので、それらの関係者と対話する場合のポイントも合わせて、お教えください。

投稿日 = 2007/8/28
題名 = 　店舗の駐車場について
お名前 = ＭＩＭＩ
ご相談 =

半年程前から分譲マンション１階のテナントを借りて営業しているのですが、駐車場を含めて契約したはずなのに、マンションの自治会から「マンション住民で順番を待っている人がいるのに、テナントに入っている人間が駐車場を利用するのはおかしい」と貸主が言われたそうです。
普通に駐車しているだけなのに、管理人に「隣に駐車している人が出にくそうなので、もっと寄って止めてくれ」と言われたり、防犯システムは一番小さい音にしろと言われたり、あまり良く思われていないのもあってか、テナントに入って５ヶ月目という中途半端な時期に言われました。
それまでも２年程空きテナントだったので、空車状態だったはずなのですが、その時は言わず・・今です。

貸主は、マンションとのトラブルを避けたいので、言われるがままなのですが、聞かないといけないんでしょうか？

貸主が他の駐車場を探すという約束はしてくれたのですが、その場合の駐車場料金の差額は誰が払わなければいけないのか、契約金は誰が払うのかという細かい所にも悩んでいます。

どんな事でも構いません。ご存知の方は私にアドバイスよろしくお願い致します。

投稿日 = 2007/8/28
題名 = 　キャンセル時の返金について
お名前 = くろ
ご相談 =

賃貸正式契約後のキャンセルでの違約金の返金についての相談です。

8月20日に賃貸のワンルームの話を聞きに不動産の仲介所Ａショップに行き、説明を受けたのち、ある物件を紹介されました。契約するという話になり、その日のうちに、申し込み証拠金（手付金）として、一ヶ月の家賃分63820円を支払うように言われ、支払いました。お預かり書には、申込み証拠金は、借主に受理され次第手付金とする。また、賃貸契約には63820円が損害金として差し引いた上で返却するとかかれています。
その後、物件所有会社のR社と正式契約をする前に、残りのシステム料金、火災保険料、鍵交換代などの198840円を振り込むようにとのことだったので、振り込みました。
その数日後に、契約書にサインし正式な契約をＲ社としました。
入居日が9月11日であり、鍵の手渡しもまだです。
現在、キャンセルをしようとＲ社に電話をしたら、Ｒ社は違約金としてシステム料金代59800円がかかるとの説明を受けました。Ａショップに支払った申し込み証拠金（手付金）63820円は返金してもらえるのかと聞き、返答待ちです。
Ｒ社とＡショップとの2件ともに違約金をしはらうことになるかもしれないと心配しています。
つたない文章で申しわけございませんが、ご返事お願いいたします。

投稿日 = 2007/8/28
題名 = 　ローン特約について
お名前 = ブック
ご相談 =

ブックです。買主です。宜しくお願いします。
先日一戸建ての売買契約をしました。
住宅ローンで契約したのですが、申請した額より少ない金額しか借りれないことになりました。
買うには残りの差額を現金で用意しなければならず、差額を用意するのは「なんとかなりそうだ。」と電話で返事しましたがやはり用意するのは難しくその2日後に、「融資利用の特約による解除」を申し出たところ、もう売主になんとかなりそうだの返事を連絡済ということで手付金は戻ってこないだろうといわれました。口約束しかしてませんがやはりだめなのでしょうか？

投稿日 = 2007/8/28
題名 = 　水漏れ時の対応について
お名前 = ユキシマ
ご相談 =

入居間もない賃貸物件の浴室の浴槽から通常排水を行ったところ　下階の浴室天井部位から水漏れが発生。
下階居住者が　浴室を仕事用の資材置き場として使用しており　物品　資料などが　水濡れにより使用不可。
損害賠償請求という事態になりました。

家主が居住していたときに　既に排水が滞り　水が溢れる事態が生じていたということです（家主談）

家主が加入している保険では　賃貸物件で店子がしたことで生じたことでは保険適用はなされないといわれた・・ということをいわれ　私が物件契約時に加入した仲介業者指定の強制加入保険の適用となりました。

あなたが　流した水でおこったことだから・・という主張です。通常の　浴槽からの　排水は　当然のことであり　私に故意過失の責任は無いと思います。
メンテナンス業者への　手配や　下階への謝罪　保険会社との連絡やりとりなど　すべて私が行いました。

家主居住していた時に　メンテナンス業者にみてもらったといいますが　業者が大丈夫だといったから問題ないと思った・・といいます。
『私が使っていたときには、栓を半分ずつずらして流すなどすればゆっくり流れて溢れなかった』ともいわれました。

私的なことですが　事故発生当日　私は自分の仕事のキャンセルをし　後日クライアントからの苦情などで　現在も精神的経済的に大きな支障が出ています。
生活水準を　満たしていない物件での生活に不備を覚え　退居することになりました。

仲介業者は　あくまでも仲介しただけだから交渉は大家としてくれという態度です。仲介業者の責任というものはどこまでなのでしょうか・
私が出来る損害賠償の対象と範疇　内容は　どのようなものなのでしょうか。

家主の一方的な言動で　腑に落ちないことが多いのです。時間のロスや　数字に換算できない部分の損害の　考え方も御指導いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします

投稿日 = 2007/8/27
題名 = 　賃貸の名義変更について
お名前 = Ｈ・Ｔ
ご相談 =

海外留学期間中の賃貸物件の名義変更について

初めてご相談させていただきます。よろしくお願いいたします。

間もなく今の仕事を退職し、１年ほど海外留学をするのですか、その間現在住んでいる賃貸物件を妹に住んでもらい、帰国後も今のこの物件に再度私が住みたいと思っています。

その間、妹は職場から家賃補助をもらうために勤めている会社側に申請をしなくてはいけないのもあり名義変更が必要です。（妹は職場の補助が無ければ経済的にこの物件には住めません）
また私が帰国すれば、再度名義変更をしなくてはいけません。

まず、これらの事が可能な事なのかどうか、また可能であれば手続きにかかる費用はどのくらいか、教えてください。

不動産会社に問い合わせしたところ、レアなケースのため返答に時間がかかる、と言われ、現在返答待ちの状況なのですが、妹が現在住んでいる物件の引き払いの手続きも同時に始めているため急いでおります。

また、基本的に居住者は契約者のみとなるのですが、一時的に（留学までの期間）私と妹が同居という形を取る事になるのですが、それも可能かどうか教えてください。

ちなみに賃料はカード会社経由で支払っており、名義変更が可能であれば、おそらく審査等があるためその費用も上乗せされる物かと思います。

よろしくお願いいたします。

投稿日 = 2007/8/27
題名 = 　空き巣被害のあった物件について
お名前 = レオナルド
ご相談 =

引っ越して3ヶ月になります。
最近、警察の方が来て、この部屋で泥棒の被害にあいましたか？と言われました。
実は以前の部屋で空き巣の被害にあっていたので、前の家のですか？と尋ねると、ここの部屋だと言う事。去年の10月にここに入ったと、捕まった泥棒が自供していると言うことでした。
寝耳に水！ではないですが、不動産の方には以前に泥棒に入られてるので、とても気になること。更には、表に管理会社の泥棒に注意の張り紙に対しても、ここは大丈夫ですかと、かなり確認しました。
担当者は4月に移動してきたので、この事は知らなかったが、会社としては謝罪するしかないと言ってくれましたが、管理を強化します。くらいの対応しか言ってくれませんでした。
こちらは、泥棒の入った部屋には住みたくない気持ちと、また引越しする面倒さと複雑な気持ちを説明し、それでも引っ越したいと言ったら引っ越し代を出してもらえるかと質問をしている最中です。
もしくは、仲介料を返してもらうことなど出来るのでしょうか？
他の方のを読ませて頂きましたが、あまり期待はできないものなのでしょうか…

投稿日 = 2007/8/27
題名 = 　境界トラブルについて
お名前 = ローソン
ご相談 =

不動産販売会社に境界線について申し入れをしているのですが聞き入れてもらえず困っております。お知恵を拝借したく、相談させていただきます。
昨年、ずっと空き家だった家（隣接しています）を地元の不動産会社が買い取り、建売として新築物件を販売しました。空き家を立て壊す前にその不動産会社の社員が訪れ、当方と新築物件との間に塀を建てますが不動産会社の負担とさせていただきます、また測量の方が後日来るので境界線を確認して下さいと説明を受けました。測量会社の方が来て「ここがお隣とお宅の境界となります。境界票を埋めますよ」と丁寧に説明をしていただきました。その後、当方とお隣の間にブロック塀が作られましたが、境界票が見当たりません。不動産会社に催促したところ、数日たって境界票が付けられました。それを見て「なんでブロック塀が境界線をまたがっているのだろう？それを了承した覚えはない！」とその不動産会社に確認した所「塀を作る説明の時に境界線上に立つ事は了承してもらっている」と言うではありませんか！土地に関する大事な事を立ち話程度で了承するはずがありません。なぜその時に書面で説明してくれなかったのかの問いには「文書で説明を希望」と申し出ない限り、口頭で了解を得ているとの事。こちらの了承も得ずに勝手にブロック塀を作った不動産会社の対応が

（改行なく投稿されたため文字化けしてしまい判読不能）

私が間違っているのでしょうか？また、どこに不動産会社の不手際があり、どのような解決策があるかを教えていただければ幸いです。よろしくお願い致します

投稿日 = 2007/8/27
題名 = 　不安な賃貸契約について
お名前 = グロウ
ご相談 =

2ヶ月前ですが、初めて一人暮らしをするのに知り合いの紹介で都内の仲介不動産会社にて賃貸の契約をしたのですが、重要事項説明というのをうけておらず、契約日に重要事項説明書、賃貸借契約書、東京都条例に基づく説明書をいただいたのみです。
契約時に、解約時の説明や家賃の支払方法（入居後、大家さんに確認済み）など説明を受けておらず、賃貸の契約とはこんなものなのかなぁという感じだったのですが、友人に聞いたところ、「いいかげんな業者だ。それは業務違反だろう」という事なので、不安になりました。
契約が締結した後でも、重要事項説明はうける事ができるのでしょうか？
この仲介業者は業務違反なのでしょうか？
以上、よろしくお願いいたします。

投稿日 = 2007/8/27
題名 = 　売却時のローン返済について
お名前 = ひーろ
ご相談 = 住宅ローンではありませんが、土地を担保に事業者ローンを組んでいます。今は事業をやめているのでその土地を売却し、ローンを終わらせたいと思っています？その場合、まず買い手側が住宅ローンを組めるのでしょうか？

投稿日 = 2007/8/27
題名 = 　売却について
お名前 = こうじ
ご相談 =

親戚の仮差押えと銀行の抵当の２つがついておりますが、家を売ることはかのうでしょうか？
仮差押えは、すでに１ヶ月半が経過しておりますが、裁判所からの呼び出し等一切ありません。
ちなみにこの家は、空き家なので処分する事も可能です。どなたか、良きアドバイスをお願い致します。

投稿日 = 2007/8/27
題名 = 　物件に欠陥があった場合について
お名前 = たか
ご相談 =

長文をお許しください！！

先日、中古物件（築10年、戸建）を購入しました。
いざ入居するにあたり、と簡単なリフォームを行おうとしたら様々な不具合が出てきて、どのように対応すればよいか悩んでいます。
結論としては9月1日に仲介業者2社と売主さん立会いの下、状況を確認していただきます。
その際に、どのような対応をすればよいのかアドバイスをいただきたくメールしました。
経緯は以下の通りです。

・・・・・・・・・
半年ほど前から中古物件を探していたところ、A社（私がお願いした会社）から、この物件を紹介されました。
その時点では、まだ入居中で、売主さんは「売却が決まってから、新しいところを探す」ということでしたので、立地や築年数、間取りなどを考慮し購入の契約をしました。（5月頃）

購入にあたり「重要事項説明」を受け、引渡し契約を12月15日で契約をしました。
また、建物自体の現状の不具合は無いということで、設備の説明などを受けました。
ただ、ここの土地柄、地盤の強度が弱いということを聞いており、構造確認や基礎補強の状態を知りたかったので、「建築時の建築確認書」の提出を求めました。

その後、一週間ほどしてから「売主さんの新しい物件が決まったので、引渡しを7月にして欲しい」という依頼があり、こちらとしても早ければ掃除や手直しなど出来ると思い、合意いたしました。
ただ、ちょっと不安があったので「瑕疵担保免責」の期限を二ヶ月から年内まで変更していただきました。

しばらくして、売主さんからB社（売主さんが任せている業者）⇒A社を通じて、「建築確認書は紛失しており、提出できない」という旨の報告を受けました。納得が行かなかったため、入居中でしたが現地を確認していただきたい旨を申し上げ、見させていただきました。
素人ではほとんどわからないので、A社、B社立会いで見ましたが、床下の防湿は何もされておらず、気になりましたが両業者ともに「大丈夫ですよ！」とのことでしたので、確認終了になりました。

また、床下の防湿状況だけでなく、外壁の塗装がはがれていたり、バルコニーがさびていたりしたので復旧を要求したところ「現況引渡しですので復旧は出来ない」との返答でした。
それは仕方が無いことと認識し、自己負担で塗装をするために外壁の塗料を確認したところ、「新築購入時からのものなので、わからない」との返答が売主からあり、どう見ても塗り替えてあったので確認したところ「塗り替えは行っていないのでわからない」との返答でした。

その後、8月上旬に代金を渡し、取得したため、床やクロス、設備などを掃除し入居に備えておりました。

＜不具合発覚＞
クロスの汚れがどうしても落ちないために、張替えを検討し建築業者に依頼したところ、「この家傾いていますよ！」と言われ、水平器で測ってみたところ、確かに水平ではなく一方に傾いていました。また、その部分の基礎にひびが入っており「構造上の問題ですよ」と指摘されました。
そのひびの上部にリビングの掃きだし窓があり、その窓の形状が一般的なものと違っており（4枚の窓で、中心部と左右が開口するもの）、中心部（開口部）がスポンジとテープでくっつけてあり、無理にはがしたところ、隙間が開いてピッタリとしまらなくなってしまいました。
建築業者曰く「隙間風が入るのでとめてあったのでしょう。フレームがゆがんでいますから・・・」とのこと。

加えて、畳の張替えをしようと、畳を上げたところ地面に水が溜まっており、「根太と大引きとその上の板（現状は根太の上に畳がのっていました）を取り替えないと住めない」と言われています。

また、外壁も明らかに塗り替えしているとのことで、剥げている部分が見つかり始めています。それと同色のペンキ跡が玄関ポーチ（入居時はマットのようなものが糊付けされていました）にも多数残っています。
加えて、業者さんが見ると、外壁に多数の釘穴が開いており、「水が入っている恐れがありますね！ちゃんと住むなら張り替えないと・・・」とのことです。
さらに、建物の後ろ側（隣地境界の60センチくらいの通路）の一部がくぼんでおり、そこに床下の通風孔があり、「掘り下げないと、半分くらい土に埋まるから売主さんが掘ったんでしょう！ただ、雨が降ったらココから水が入るはず・・・」と言われています。

＜現状発覚している不具合事項のまとめ＞
①リビングの中央からキッチンに向かい、勾配が出来ている（基礎の亀裂もあり、レベル差もでています）
②リビングの掃きだし窓の立て付けに不具合あり（左右に隙間が出来、引渡し時は意図的な工作で修正されていました）
③2階の洋室（北東側）の扉が調整をしても隙間が開いてしまいます
④浴室換気扇の故障
⑤玄関ポーチのペンキ跡
⑥和室の畳下に水が溜まっている（畳業者曰く、シロアリも発生しているし、現状ではこのまま住める状態ではない）
⑦東側隣地境界の基礎の風窓から水が入る状態（現状は、意図的にその部分だけ掘り下げられており、水溜りが出来てしまいます）
⑧外壁に多数の穴が開いている（業者曰く、水の浸入があると思われるので、張替え要）
　⇒もともと物置を置いてあり、設置するために外壁に固定いていた様です。また、ひさしみたいなものがつけてあったみたいです。
⑨バルコニーが庭に向かって東側に傾斜しており、水溜りになる

＜相談事項：アドバイスをいただきたい悩みです＞
結論：現地立会いの際、こちらとしては何を注意して、どのような手筈で交渉を進めれば良いのでしょうか？
こちらとしては、大きなトラブルにはしたくないのと、ちゃんと住めるのであれば訴訟とかはしたくありません。

また、具体的には・・・
①上記を業者さんに申し上げたところ、「基本的に現況ですから。傾斜も経年劣化か自然沈下ということになると思います」とのこと。
　契約においてどこまでが「現況」なのか基準があるのでしょうか？
②契約時に、売主さんが入居中であったということで隅々まで確認できていません。
どこまでが私の確認不足になるのでしょうか？
③「告知義務」という言葉を聞きました。上記の不具合は一度も聞いておらず、かつ、売主さんが把握していたのは明らかです。「告知義務違反」に当てはまるので
しょうか？
④「善管注意義務」というのを聞きました。業者さんからは「リフォーム無く住めるので、お買い得！」と言われていましたが、現状は違います（念のため建築業者2社に見てもらったところ、2社とも「住めない、仮に住んでもちょっと大きな地震が来たらまずいでしょう」とのこと）。どのような対応をすればよいでしょうか？
⑤入居できるということで、現状の賃貸を9月末で解約しています。もし入居できないとするならば、新たに住居を探さなければなりません。その損害賠償は請求できるのでしょうか？
⑥売主さんが補修をしていただくことになった（あるいは損害賠償）として、売主さんも新たに新築を購入しており資金難と思われます。その際はどのように対応すればよいのでしょうか？

何を言っても「現況ですから」か「中古ですので」と言われてしまっています。
契約前の確認不足と言われればその通りなのかも知れませんが、売主さんが退去されたのは代金を支払う前日なので、確認は出来ない状況でした。

羅列の文章でご理解しづらいかと思いますが、アドバイスをいただければと思います。
どうぞよろしくお願いいたします！

投稿日 = 2007/8/25
題名 = 　契約内容について
お名前 = 大丈夫？
ご相談 = 先日中古マンションを購入契約いたしました。持ち回りの契約でした。後日届けられた契約書は売主の方が高齢で記入等ができないのとのことで娘さんが代理人で記入し娘さんの名前と押印での契約書と領収書になってました。売主の名前でなく押印も娘さんなので仲介業者に確認しましたらよくあるケースで娘さんが記入し売主のお母様での押印はおかしいとの答えでした。代理人での押印と記入は当然当の答えでした。決済にも売主のお母様は高齢のため来られないのでお母様の口座に私から振り込んでほしいとのこと売主の名前でない代筆の領収書・契約書・振込みなど大丈夫でしょうか？仲介業者は大手で間違いないとは思いたいのですが・・あとでのトラブルは困るので、主人曰く印鑑証明と委任状をもらい契約書・領収書はやり直してもらうようにと言われましたが・・確かなご返答をお待ちします。

投稿日 = 2007/8/25
題名 = 違約金の発生について
お名前 = いけ
ご相談 =

ご相談です。中古マンションを希望学区だったため購入しました。来年４月の引渡しと期間が有るのですが、契約し手付と仲介手数料全額を支払っています。その後購入予定のマンションの住人から学区変更について聞いたので不動産業者に問い合わせると現在は噂の段階で、変更は稀ですとのことでした。
その後市役所に問い合わせると学区変更決定ということでした。
最初に不動産業者に問い合わせてから時間が経っていたため手付解除期間も半月程過ぎていました。市役所に問い合わせ後、業者に取り消ししたいと問い合わせると違約金を支払わなければならないと言われました。
消費者相談や不動産相談などに相談してみると、広告に学区も記載されているし、重要事項の変更にあたり法律に違反している可能性があるが、不動産業者の学区変更は稀と言う言葉が本当に発言されたかの証拠がないと金額の返金を求めるのは厳しいと言われました。
学区は契約時に既に変更されると市役所の方では問い合わせが有れば答えていたとのことでした。
こちらにも調べなかったので落ち度が有りますが、現在契約をなかった事にし、手付も手数料も戻ってこないものかと話し合い中です。
このような状況ですと返金は難しく違約金が発生するのはしょうがないのでしょうか？
ご回答よろしくおねがいいたします。