投稿日 = 2007/11/30
題名 = 相続した借地の処分について
お名前 = 朝香
ご相談 = 亡くなった父親名義の家が、別府にあり、土地は借り物で、年間10万を地主さんに支払っています。2年前、母を埼玉の長男の家に引き取り、別府の家は、荷物が入ったまま、誰も住んでおりません。戦後まもなく立てた木造の平屋（70ｍ2ぐらい）です。固定資産税は年3400円。家の権利書はありますが、地主さんとの契約書は見当たりません。返却するなら更地でと言われましたが、解体するとなるとかなり費用がかかると思います。そのままで、地代を払い続けるか、自分で解体して返却するか、法律事務所に依頼して、借地権等で費用を地主さんに一部負担してもらうか、不動産屋さんに家だけ引き取ってもらうなどということができるのか、はたまた、ボロ屋でも貸せるのか（修理代が大変？）、悩んでいます。地主の方も代替わりしていて、契約書が見つかりません。何からアプローチしてよいのやら。。。。アドバイス、宜しくお願いします。
投稿日 = 2007/11/29
題名 = 保証人について
お名前 = 小林
ご相談 =
私ではないのですがこのたび弟が戸建てを買うことになりました。
保証人が必要ということでうちの母が保証人になる予定なんですがパートなので収入も少ない・・
こんなので購入なんてできないですよね!?
また保証人になる母と父は今事情があり一時的に私達夫婦と一緒に暮らしてます。
一応住民票は別なんですが母と父の住民票と私達家族の住民票も提出が必要と言われ母は保証人なのでいるかもしれませんが私達家族の分がなんで必要なのかわかりません。
こういうのって提出しなきゃいけないんでしょう!?
私達夫婦は分譲マンションを購入して今住んでますが保証人なんていらなかったしどうなのかな!?と思いまして。
投稿日 = 2007/11/29
題名 = 説明ミスによる解約について
お名前 = ミミコ
ご相談 =
賃貸契約の解約についてお伺いしたい事があります。
見晴らしの良い南向きの部屋を探していて
１０月中旬頃 気に入った賃貸物件があったので
不動産会社の方と 一緒に物件を見にいきました。
そこは まだ入居中の為 内見は出来なかったのですが
南側と北側に 部屋がひとつずつあり（賃貸の部屋が２つ）
不動産会社の人は 南側の部屋のベランダからは
低い住宅街なので 見晴らしが良いはずですとのことでした。
この南側の部屋なら良さそうだ、と思い契約することに
したのですが
契約の前に もう一度念押しで
窓は向きは どちら側ですか？と聞きましたら
東南で 良い向きですよ とのことでした。
１０月末に敷金礼金などを入金し
１１月上旬に契約書をかわしました。
入居日は １２月２４日となっていました。
ところが
昨日、一人で その賃貸物件を見に行き
部屋番号を確認しましたら
私の契約した部屋は北側の部屋になっており
しかもベランダは北西で
不動産会社の人が言っていたのとは
まるっきり反対方向でした。
あわてて 不動産会社に連絡したのですが
今返事待ちになっています。
南側の部屋に住むものだと思っていたので
今更 北側の部屋に住む気にはなれません。
この場合で解約を申し出たら
入金したお金は 戻ってくるのでしょうか？
宜しくお願い致します。
投稿日 = 2007/11/29
題名 = 心理的瑕疵について
お名前 = 駿
ご相談 =
はじめまして、こんにちは。
ご相談したいことがあります。
建売の購入をしたのですが、以前からお住まいの隣の方から聞いたですが、「随分前だけど、ココで自殺があったのよ」と言われました。
そのことを不動産業者に確かめましたところ、不動産業者曰く、「当社の何代も前の持ち主でそういうことがあったらしく、当時あった建物（工場）はもう壊され、区画整理もされ、どの場所であったかも（その場所に３軒の家が建ってます）定かではありませんし、当社はお払いも済ませておりますので、何代も前の事ですし、告知義務はありません」との回答でした。
何年も前の話で、持ち主が何代も変わって、更地になり区画整理もされてしまえば「心理的瑕疵」などで損害賠償等の請求は出来ないのでしょうか？
お返事お待ちしております。
よろしくおねがいいたします。
投稿日 = 2007/11/28
題名 = 相続トラブルに起因する引渡しの延期について
お名前 = さともち
ご相談 =
今春、建築条件付土地（来春完成予定）を契約しました。
現在擁壁を含む造成工事待ちですが、古家の退去が進まないため来春の引渡しはできないと売主から連絡がありました。退去しない理由がどうも嫌がらせのようなのです。（元々は相続時の配分に不満があるようです。こちらは、相続のひとりが持分を売主に売った→その一区画を購入）
売主は、退去について争って、擁壁工事の際に私道立ち入り禁止などの嫌がらせを避けるために、今のところは
気持ちよく(?)出て行ってくれるのを待つ姿勢です。
ですが、すでに退去期限は2度過ぎています。
私たちは楽しみに待っていましたが、このままだと契約不履行だと思うのです。
その物件を諦めるなら、手付け倍返しを要求するつもりです。
諦めないなら・・・どうしたらよいのでしょうか。
投稿日 = 2007/11/28
題名 = 立ち退き料の請求について
お名前 = 岡本
ご相談 =
いつまでいられる？
戸建の借家に住んで３年になります。
来年の８月に２年更新が切れます。
昨日、来年の３月に転勤のため、息子家族が帰ってくるので、家を明け渡してほしいと、不動産を通じて連絡がありました。
契約は、２年毎の自動更新になっており、建物賃貸借契約書には、賃貸借契約の終了、解除により、明け渡す場合、いかなる理由に関わらず、立退き料、移転費、その他名目の異如何を問わず、金銭上の要求は一切請求できないとかかれてあります。
元々、子どもの進学を考えて（校区）ここを決めました。なので、１０年以上は住むつもりであったことは、不動産やも知っています。家賃は75000円です。
主人は来月に、手術を控えており、あまりのことに驚きを隠せませんが、前向きに検討したいとは思っています。
ただ、子どもの校区が変わらない、今と同等の物件というと、かなり厳しいように思います。
その場合、交渉次第（大家が認めれば）、１年とかの長期間に渡り住むことも可能なのでしょうが、どれだけの立退き料を請求することができるのでしょうか？
大家の事由での立ち退きなので、保証金、敷金、礼金、仲介手数料、引越し費用を請求したいと思いますが、この更新以降、９月以降まで転居先が見つからない場合、徐々に、立退き料として、正当に請求できなくなっていくものがあるのでしょうか？
よろしくお願いします。
投稿日 = 2007/11/28
題名 = 擁壁のひび割れについて
お名前 = フル
ご相談 =
はじめまして、フルと申します。
先日１１月の中旬、築２７年の中古物件を購入しました。当然、築年数が築年数だけに、リフォームもしましたが、それも必要最低限にし、年末まで引越し期間がありましたので、あとは自分たちで時間を掛けて直していこうと、妻と話しておりました。
そのなかで、質問した問題を発見してしまいました。実は、その物件は、高さ約４メートル幅１５メートルぐらいの擁壁（北側）の上に建っています。手入れをする前までは、その擁壁にツタがありわからなかったのですが、ツタをはがしてみると、擁壁の端から２メートルぐらいのところに、割れを発見してしまいました。割れの幅は５センチちょっと、見た感じ上から下まで、縦に割れています。また、擁壁の水抜きパイプからは、植物が生えており、どうしたものかと唖然としております。
倒壊の可能性や修繕の費用出費の不安から、何も手が付かない生活が続いています。まず、このような事案は何から始めればよいのでしょうか？どなたか、ご教授をお願い致します。
投稿日 = 2007/11/27
題名 = 購入交渉について
お名前 = もも
ご相談 =
こんにちは。
中古マンションの購入を考えています。
希望の物件を見つけ、買い付け証明書を11月2日に相手方の不動産に提出。銀行からの融資可能の返事を11月8日に渡しました。しかし、先方（オーナー）が契約日をなかなか決めてくれません。相手方の不動産いわく、オーナーが法人の為、消費者何とかと言う期間が1年のため、悩んでいると。かれこれ1月が経とうとしています。
こちらも、今の賃貸契約が年明けに切れるので、それまでに購入を考えていたのですが、ただ相手の返事を待つ状態です。
確かに契約はまだ結んでいませんが、オーナーが売買の広告を出し、満額で買い付け証明書を出しています。何か出来る手段は無いでしょうか？
どうかお助けください。
投稿日 = 2007/11/27
題名 = 私道上の花壇の撤去について
お名前 = 會田
ご相談 =
４ｍ道幅の私道に、石壁を築き花壇を設置してしまった隣家に花壇の撤去を促すことは可能でしょうか？
私の論拠は以下の３点です。
①セットバック
道路の幅員が４メートル未満の場合、道路の中心から２メートル後退することを言います。例えば、自宅の前面道路の幅員が２．８メートルの場合は、道路の中心は１．４メートルであり、そこから水平距離で２メートル後退することになります。従って確認した道路境界線よりさらに６０センチ後退することになります。この部分がセットバック箇所となります。なお後退した部分は道路としてみなされる為、建築物を建築できないのみではなく、門や塀、花壇さえも建築することはできません。セットバックを進めることにより、狭い道が広がり安全で利便性の高い道へと徐々に変わっていくことをねらいとしています。
②私道【しどう】
道路には公道と私道があり、私人が所有地を道路として築造、保持、管理して通行に使っているものを「私道」と呼びます。
一戸建てを建てる場合、敷地が道路に２ｍ以上接していなければなりません。そのため、敷地の一部を私道とし、建築基準法上の道路として市町村や知事に認可してもらうことがあります。これを「位置指定道路」といい、所有地でも勝手に建物をつくったり花壇をつくることはできません。
③私道負担【しどうふたん】
道路には、国や地方公共団体が管理し、一般交通用に供する公道と、一個人が所有している土地を道路として築造・保持・管理して通行に使う私道があります。不動産取引の対象となっている土地の一部に私道が含まれている場合や、土地の接する道路に共有持分がある場合、それを「私道負担」といいます。私道の上に建物を建てることはできません。また、建ぺい率や容積率の計算から除外されますので、土地の利用に際して大きな制約を受けることになります。
可能な場合、どこへお願いすれば撤去していただけるかわかりますでしょうか？
自分で言うのも手ではありますが、
・商店街一帯でも嫌がられている有名なおじさんがいる一家で、警察もおかしな人だと首を傾げていること。
があり、言うことを聞くような家ではないと思われ困っております。
花壇の前に自転車を２台斜めに塞ぐように置くなどやりたい放題で、あたかも我が家の前が庭のようになっております。
投稿日 = 2007/11/27
題名 = 競売になった時の対応について
お名前 = マロンママ
ご相談 =
はじめまして。
４階建ての賃貸マンションに丸８年居住しております。
最初に越して来た時から抵当物件だったようで、越してしばらくすると「実は競売物件なんですよ！」と言って
業者らしき人達が建物について色々聞いてくるようになりました。
借りる前に不動産屋からは何の説明も無く、今思えば重要事項説明違反（?!）なんでしょうね。
前回はそれでも特に問題なく終わりました。
それより逆に業者の方と親しくなり、本来なら払わなければいけなかった敷金１か月分を書類上支払った事にしてくれました。
そうこうして今のオーナーになり普通に暮らしておりましたが、またもや競売になってしまうようです。
明日、執行官が部屋を見に来ると手紙が入っていました。
お隣の方は「専門家に聞いたら次の家主が決まるまで家賃を今のオーナーに払わなくて良い」と言っています。
本当にそうなんでしょうか？今のオーナーは１階で会社をやっているので顔を合わす機会も多いですしトラブルになるのも嫌です。
そうでなくても、先月不動産屋経由できちんと月末に家賃を手渡しして貰い、領収書もあるのに
私の自転車にデカデカと「至急家賃を払って下さい」と張り紙をする変な人なので・・・
結局オーナーの勘違いで私は大恥かかされました。
新しいオーナーに代わるのはむしろ歓迎ですが、また新たに敷金などを渡さなければいけないものなのか
それと今のオーナーに敷金を返還してもらえるのか、
家賃はどうすれば良いのか、知恵をお借りしたく投稿しました。お願いします。
投稿日 = 2007/11/27
題名 = パンフレットの床暖房が設置されていなかった場合について
お名前 = 匿名
ご相談 = 2006年7月に新築建売住宅に入居しました。初めて現場を見た時は建築中で、営業マンから説明を受けました。その時、床暖房があると力説していました。冬になり、床暖房がないことにやっと気づき、営業マンに連絡したところ「どうだったかな？」と。その後連絡も無く、図面を確認したところ、図面に記載がありませんでした。しぶしぶあきらめようと思っていましたら、昨日(2007年11月）床暖房が記載された（説明を受けた時渡された）パンフレットが出てきました。今から設置を要求できませんか？説明の時には床暖房があるとフローリングの材質から変ると言っていましたし。
投稿日 = 2007/11/27
題名 = 個人売買におけるリスクについて
お名前 = 匿名
ご相談 =
築26年の中古戸建で12年前に父の経営する工務店に頼み、３階部分を、増築し、全面改装しました。この度転居することになり、この物件を売却することになりました。不動産屋に仲介に出す前に、知人が購入したいと声をかけてくださり、銀行に問い合わせたところ、知人との間に銀行の紹介の司法書士と宅地建物取引主任者に入ってもらい、売買契約書、重要事項説明書の作成はしてくださることになり、ローンも知人の審査が通ればＯＫとのことです。
費用は双方５万円づつでよいが、ただ重要事項の説明はしてもらえないとのことです。
この物件は３階建て増しにより、通し柱がないことと、３階が強風で揺れるような気がすること、ひびくこと。また改装時に１階床下に取り忘れパイプから、いたちが侵入し、また雨水が浸入していたこと（床下は、土のため地下にしみこんでいた）６年前それに気づき、穴をふさぎ乾燥剤を床下にいれ、強制床下換気扇を設置したことなどがあり、個人売買で重要事項の説明がされないことのリスクがどのようなものか心配です。
売主買主が決まってる場合でも仲介を入れたときと比べどのような問題があるでしょうか？
投稿日 = 2007/11/26
題名 = 借地権の売却について
お名前 = ハントラファン
ご相談 =
過日父が他界しました。
そこで父の所有していた家屋（木造２階建て築３０年）の取り扱いで困窮しています。
というのも、この建物の土地は、両親（母も３年前に他界）が世話になった地元建設会社オーナーさんから格安の料金で賃貸していたもので、父の死後空家の状態が続いています。そしてそれならいっそ子供である自分たちが入居すれば良いのですが、現在私が住んでいる勤務先借り上げ社宅は、通勤・通学に便利がよく、また住み心地も各段に優れているため、当面はその実家に住む考えはほとんど無い状況でもあります。（さらに以前の勤務地には、現在賃貸中の自己所有マンションがあります。）そこでこの実家をどのように扱えば良いのか・・ 例えば暫くこのまま賃貸料を払い続けて、空き家にしておくべきか、それとも何らかの方法で売却する事ができるのなら、（例えば借地権付売却）そのようにするのが良いのか。またその場合地主は承諾してくれるものかどうか・・ そして最悪の場合、自己資金で建物を撤去せざるを得ない状況も有り得るのか・・ とても心配な事柄であります。
自分としては、資金繰りの事も考慮し、なるべくなら
借地権つきの売却を選択したいのですが、ご専門のお立場からは、どのように思われるでしょうか。
一度ぜひご助言をいただければ幸いです。
投稿日 = 2007/11/26
題名 = 親族間での売買について
お名前 = 匿名希望
ご相談 = 父所有の建物付き土地を買う予定です。父はその収入を別件の借金にあてるつもりです。不動産査定は約３千万円ですが、親子なので名義変更してその借金を私が返すか、やはり売買でその土地建物を手に入れるかで、悩んでいます。手続きに必要な経費や税金のことなど全て素人で何も判りません。よいアドバイスをお願いいたします。
投稿日 = 2007/11/26
題名 = 未払い家賃の交渉について
お名前 = ケンジ
ご相談 =
昨年11月に弟が家賃4万8千円の賃貸住宅に引越しをし、私は保証人になったのですが、
今年の1月分から家賃が未納だという連絡が、先日不動産会社から来ました。
家賃の支払い方法は大家への銀行振込だったのですが、大家の方がきちんと毎月確認をしておらず、
急に未払いだから12月分も含めて57万6千円もの大金を請求されても納得できません。
未払い自体が問題なのはわかりますが、大家の方も職務怠慢で金額がふくれあがったわけですから、
支払う金額について交渉する事はできるでしょうか？
投稿日 = 2007/11/26
題名 = 保証会社からの立ち退き警告について
お名前 = 匿名
ご相談 =
賃貸保証の件で、今までにご相談されている方々とは
少し内容が異なると思い、ご相談させていただきます。
私は2年前に今の家に引越してきました。
今年の初めにある賃貸保証会社より、「契約更新のご案
内」という形で書類が送られて来ました。賃貸保証の契
約をした事さえ記憶になかったので、無視しているとそ
の後も2度通知が来ました。不安になり管理人さんに聞
くと、そんな会社聞いたこともないし無視しておくよう
言われ安心していると、しばらくして私の携帯にその会
社から電話がありました。何度か通知が来た際に賃貸保
証について調べていたので、賃貸保証というのはもとも
と保証人がいない人たちが契約するもので私どもはもと
もと最初の契約時から保証人をたてており、もともと契約する必要すらなかったのではないですか？との質問に
対し、「2重保証ということになるかもしれませんが、
お客様が入居の際に契約されてますので」の一点張り
でした。そこで契約の際の書類を探すと確かにその会社
の書類が出てきました。しかし、毎年更新しないといけ
ない説明も受けていませんでしたし、そもそもなぜその
契約をしなければならなかったか理解できません。
その契約書も色々な手続いをしている流れで「こちらの
紙にもサインしてください」ということだったと思い
ます。私たちにはすでに保証人がいるということで、
その時はその電話の担当者もとりあえず今は保留という
ことで、お支払いされるときにご連絡下さいということ
でした。ところが先日事態が急変し、1通の通知が来ま
した。内容は、12月10日までに、今年の分と来年分の
1万円を振り込まなければ部屋を明渡していただきま
す。というものでした。1度も家賃を滞納したこともな
く、夫婦共働きできちんと決まった収入があり、しかも
保証人も最初の契約時からたてているのにもかかわら
ず、たかが賃貸保証の会社に契約更新しないという理由
で退去させられることがあるんでしょうか？
そもそも賃貸保証会社にそんな権限があるのでしょう
か？
長くなり申し訳ございませんが教えて頂ければ幸い
です。
投稿日 = 2007/11/25
題名 = 親族間売買について
お名前 = 匿名
ご相談 =
親子間売買について
現在、義父が住んでいる家を、私（義父の娘の夫）が購入することになりました。（不動産会社の仲介あり）
この場合、購入後も私達夫婦と一緒に、義父、義母も、同じ家に2世帯として住み続ける事は、住宅ローンの審査等の関係上、不都合・問題があるのでしょうか？
住宅ローンの申し込み時に、同居人として、妻に加え、義理の両親の名前を記載してもよいものか、よく分からず困っています。
同居人として義理の両親の名前を記載せずに、もし、審査が通ったとして、同居し表札を2世帯分掲げるのも、それはそれで不正なのでは？
と、素人な考えを持っています。
どうか、アドバイスの程、宜しくお願い致します。
投稿日 = 2007/11/25
題名 = 立退き料の支払いについて
お名前 = 安芸
ご相談 =
現在築３６年のアパートを所有しています。
・最近公共下水道が供用開始になります。
・ガス会社からガス管の老朽化による取替え
・火災報知機の設置義務化
・耐震基準の不足
・老朽化
以下の点から解体をしようと思います。
そこで入居者に１年位前から立退きを通知し、来年の４月末迄の退去をお願いしています。
契約書にも立退料や引越費用等を要求しないと記載しています。
３６年間で家賃を当初の28,000円から30,000円の2,000円しか上げさせてもらえませんでした。
私は、家賃の６か月分の180,000円と敷金の全額返還を申し出ましたが、入居者が生活保護者で金がないので、立退くのであれば全て大家に負担して欲しいといいます。
良く聞くと、返還する敷金は福祉の方に行くので180,000円では立退きできないそうです。
さらに名前が違うので義理の息子だと思うのですが、水道局という立派なところに勤めているのに、今回はお宅らが立退きを要求しているのだから、全て見るのは当たり前だと言って来る始末です。
相手側の言うとおり、私が全ての金額を負担しなければならないのでしょうか？
アドバイス宜しくお願いします。
投稿日 = 2007/11/25
題名 = 隣家の申請で建替不能になってしまった場合について
お名前 = 但書き建築申請者
ご相談 =
４３条但書空地に関する建築許可につき質問させていただきます。
準公道（位置指定道路）に昭和２０年代から４ｍで接道する道路状の敷地があり、それを私を含む３軒の家が分筆して所有しています。その中でも、私と隣家の宅地はその道路状敷地を通じてしか上記位置指定道路に出ることができません。そして、その道路状敷地の中で私の所有する筆は、幅２ｍ以上で位置指定道路と私の宅地を結んでいます。一方、隣家の所有する筆は幅２ｍなく、昨年、隣家が建て替えを行う際に、道路状の敷地を４３条但書空地として市役所に申請して建築許可を得たそうです（事前に相談も了承もなく、今回始めて市役所で調べて知りました）。
私の住む市では、古い時代から建物が立ち並んでいる道路状敷地を４３条但書空地として建築許可申請する場合には、敷地所有者やそれを利用する関係地権者の同意は必ずしも必要ないことになっています。
問題は、昨年、隣家が建て替える際に、建築業者が私の筆も含めて道路状敷地全体を４３条但書空地として建築許可申請を行い、そのまま（私の知らない間に）認められて建築が行われてしまったことです。今回、我家の立替をするに当たり市役所で確認したところ、既に当該道路状敷地は４３条但書空地として隣家の建て替え申請で使われているため、私の家の立替は認められないというのです。私の敷地は単独で位置指定道路に幅２ｍ以上の接道義務を満たしているにも関らずです。非常に理不尽な役所の判断だと思いますが、この場合、何か建て替えを可能にする方法や手続きはないのでしょうか？
込み入っておりますが、宜しくお願いします。
投稿日 = 2007/11/24
題名 = 購入時の親族からの援助について
お名前 = ナツ
ご相談 =
不動産購入時の相続・贈与税に関しての相談です。
３０００万円のマンションの購入を考えていますが、
義父から１０００万円なら出資可能と申し出がありました。
その場合、相続の関係もあるので義父と私たち夫婦の３人の名義にしようということでした。
名義を３名にすることはかまわないのですが、この金額配分で相続税や贈与税はかかってくるのでしょうか。購入金額の1/4を義父にした場合には贈与税もかからないとどこかで確認した気もするのですが。
なお、義父は相続時清算課税制度は使用したくないようです。
売却時もどうなるのかできたら知りたいと思います。よろしくお願いいたします。
投稿日 = 2007/11/24
題名 = 深夜の騒音について
お名前 = 学生
ご相談 =
１ｋ、３階建ての３階に住んでいる者です。
各階５部屋あり私は４番目、今回相談する隣人は３番目に住んでいます。
半年ほど前より楽器（ギターか何かかと思われます）の低音がうるさく、ひどい時は深夜３時を回るときもあります。
管理会社にはこれまで３度程（一番最近では１週間ほど前）注意を依頼したのですが、今この文章を書いている深夜０：００でも音はやむことはありません。
私は女なので直接注意をしにいくことには恐怖感を覚えます。テスト期間などにこれと同じような状況にになっては勉強どころではありません。
いったいどう対処すればよいのでしょうか
投稿日 = 2007/11/23
題名 = 日当たりが悪くなった物件について
お名前 = 中谷
ご相談 =
前に住んでいたマンションが一階の日当たり、風通しがかなり悪い所で、布団も干せない所でした。
ですから、不動産会社に
「とにかく、日当たりと風通しの良い所を紹介してください」
と、お願いしたところ、築１年で割と家賃も高くない二階建てコーポの二階を
「日当たりと風通しは最高です」
と、勧められました。
それでそちらに決め、住み始めたのですが半年後、
「窓をすりガラスに取り替えさせてくれ、
ベランダの手摺りの上に高さ７０センチほどのパネルを取り付けさせてくれ。」
と不動産会社から言われました。
何故かと問うと、隣の家との裁判に負けたとの事。
どうやら隣の家との境界線から５０センチ以内に二階のベランダが入っているようで、私が入居する前から裁判をしていたようです。
もちろん私はそのような事は知らされておりません。
ですが、裁判で決定した以上、従わないわけにはいかないらしく、結局すりガラスでパネルつきのベランダになってしまいました。
日は全く当たらず、風も入らなくなり、さらに隣の人が文句を言うから布団も干さないでくれと大家さんに言われました。
こんな物件なら引っ越してこなかったのにと苦情を言ったところ、大家さん曰く「家賃を勉強しますので」との事。
それから３ヶ月経っても連絡がありません。
いろいろと納得のいかない事だらけですが、
何より裁判中の物件であると言う事は契約時に知らされるべきことではないのでしょうか？
分かりにくい文章で申し訳ありませんが、どうかご指南下さい。
投稿日 = 2007/11/22
題名 = 一方的な共益費の値上げについて
お名前 = 麻衣子
ご相談 =
母の住んでいるマンションのことで相談します。
母の住んでいるマンションは築約３０になります
母が引っ越してから、約３年になります。
現在そのマンションは、戸数１５件のうち、４戸しか居住者がいない状態です。
共益費は、各戸５０００円です。
先日、家主から
「満室ならば、７５０００円入る共益費を４戸で分担して支払ってほしい」と申し出がありました。
要するに、家賃＋18750円の共益費を払えということです。
そのマンションは、老朽化がひどく、居住者が減ってからは、廊下等も全く修繕されていないような状態です。
家主の、考えとしては、「18750円の共益費を払ってまでは、誰も住まないだろう。早く、立ち退いてほしい」といった所ではないでしょうか。
当方としても、そのような、法外な理由で、法外な共益費を払ってまで、居住しようとは望んでいません。
ただ、このように家主から一方的に、通告が合った場合は、どのように対処すればよろしいのでしょうか？
回答よろしくお願いします。
投稿日 = 2007/11/22
題名 = 水道料金を個別に追加請求された場合について
お名前 = 匿名希望
ご相談 =
水道料金が月額2500円で家賃と一緒に毎月振り込む、という契約で今まで来ました。が、突然の管理会社からの連絡で、私が水道を使い過ぎているので、来月から（あと1週間後です）私だけ水道料金を戸別で支払うように、請求書は奇数月に渡すので偶数月に入金するように、との書面での連絡がありました。
電気温水器の故障かもしれない、と調査中だったはずですが、その調査結果も聞かされないまま、一方的な通知です。
応じる必要があるか、教えてください。
投稿日 = 2007/11/22
題名 = 増築に起因する借地代の値上げについて
お名前 = ほんわか
ご相談 =
現在、不動産屋を通じてとある地主より借地代を支払い土地を借りております。その土地には私の名義の建物を私サイドで建ててそこである施設を運営中。
この度建て増しを計画中です。
この段階で不動産屋を通じて借地代の値上げ要請がきました。値上げ理由は「建屋の面積が当初より増えるから」
家賃を支払っているのならこの値上げ要請とその理由は飲み込めるのですが、借地代支払いのもとで土地を借りているこの状態において、このような値上げというのはリーズナブルなのなのでしょうか？
この件に関しまして詳しい方に御教示いただければと存じます。なお、当初に締結済みの借地契約書には当該ケースにが借地代の値上げが実行されるとかそれに相当する内容は一切記載されてませんでした。
宜しくお願いします。
投稿日 = 2007/11/21
題名 = 手付解除時の仲介手数料について
お名前 = かずのこ
ご相談 =
手付解除した時の仲介手数料について、教えて頂きたくお願いいたします。
・土地付建物の買主として契約をいたしましたが、事情があり私の方から解除をいたしました（手付解除期限内）。 売主に対し支払済みの手付金を当然放棄いたしましたが、仲介の不動産会社から仲介手数料を全額支払うよう要求されており納得できず困却しております。
ー物件契約時と同時に行った業者との一般媒介契約の際、本 来は半額必要だがもっと少額でもよいとのことで、約１/4 程度を支払い 残額（約３/４）は売買残金の支払い時とし ました。
・一般媒介契約書には”約定報酬の受領の時期は契約締結時に半額、引渡時に残額とします”とあるので私は1/2までの残額で良い筈と申し出ていますが、業者（一流の不動産仲介会社）は約款第９条に”売買の契約が成立した時に報酬を請求できる”とあり、本来その時に全額支払って頂くものである。分割するのは顧客への便宜上の措置なのだから解除の場合は全残額が必要との主張です。この主張が正しいのでしょうか？ 私がとれる対応はどんなものがあるでしょうか？
投稿日 = 2007/11/21
題名 = 不動産取得税について
お名前 = mon
ご相談 =
はじめまして。よろしくお願いいたします。
私は兄と半分ずつお金を出し、約１年前に店舗用の賃貸ビルを土地／建物込みで、競売により購入しました。購入後、入居者との間で賃料についてもめる可能性があったので、（私が仕事の都合上、平日動けないので）最初は名義を兄一人として、賃貸料の決着がつくまで、全てを兄に委任していました。先日、調停にて賃料が決まり、落ち着いたので、名義を兄と私の２人に変更しましたところ、私宛に東京都主税局から不動産取得税の請求がきました。もちろんこれまでにかかる不動産の税金は全て兄名義で支払っています。登記の手続きをお願いした司法書士の方や、弁護士相談では支払わなくてもいいのではというふうに言われましたが、税務署で話してみると、申し立てをしても棄却される可能性が高いし、何度も足を運ばなくてはならないと言われました。私としては、司法書士の方などと、税務署の方の意見が食い違う理由がわかりません。その理由と本当に支払わなければならないのか、そして、支払う必要がなければ申し立てを含めどのように対処したらよいか助言いただきたく思っています。どうぞ、よろしくお願いいたします。
投稿日 = 2007/11/21
題名 = 会社破産時の社宅の立ち退きについて
お名前 = 困ってます
ご相談 =
私は親会社名義の借家に社宅として住んでいましたが、契約者の会社社長が破産して家を出て行くように破産管財人に言われております。私としては現在の家に住みたいのですがどうすればいいですか？尚、私勤務先は倒産会社とは別のグループ会社であります。
今の会社に名義変更することはできないのでしょうか？
投稿日 = 2007/11/21
題名 = 擁壁の沈下対策について
お名前 = いくら
ご相談 = 「コ」の字型にL字型擁壁で盛り土をしようとしている土地を買おうとしています。工事の過程で、角の部分の擁壁が急速に沈下してその部分のみL字型擁壁でなくコンクリートですることになりました。角の部分だけコンクリート擁壁にするだけなので、その横の既製品のL字型擁壁は、5～10cmの沈みが生じたままです。角の部分だけコンクリートですれば大丈夫だと設計士は言っていますが、本当に大丈夫でしょうか？教えてください。
投稿日 = 2007/11/21
題名 = 仮契約の有効性について
お名前 = テナント
ご相談 =
平成20年3月に竣工するビルの1階部分テナントの賃貸借における仮契約を、19年2月に不動産会社と書面で交わしました。手付金は払っていません。
ところが先月になって、不動産会社から契約自体を無効にして欲しいとの申し出がありました。話によると、2階以上の居住用に関してはオーナーと管理契約を結んでいたが、テナント部分はオーナーが親戚の業者に管理を任せたいとのことで、実際オーナーと管理契約も結んでいなかったそうです。この場合、仮契約書は効力が無いのでしょうか。
拙い文章で申し訳ありませんが、アドバイスお願い致します。
投稿日 = 2007/11/21
題名 = 隣の違法建築に対する対応について
お名前 = 怒子
ご相談 = 今年の夏に隣人が違法建築物件を売買しました。その物件というのは、家屋の半分が昔でいう国有地、現在は区役所が管理している土地に建っている物件です。新しく買った方はその建物をリフォームして、アパート経営で収入を得ようとしているのですが、国有地を正式に買わずにアパート経営をし、収入を得ることが通用するのでしょうか？区役所へ出向いたところ、土木課の役人は違法建築物件ということを認識しており、「確かにおかしいが、建物が建っている状態の時は国有地の返還要求はできない」との話しでした。現在の状況は建物はほとんど取り壊し、柱だけの状態になっております。監察課は「再三の工事中断の指導も聞かないので役所も困り果てている」とのことでした。近隣住人はすべて国有地は購入済みです。結局建てたもの勝ちの状態にするのだけは阻止したいのですが、区役所いわく、取り壊させるのも・させないのも役人の裁量にかかっているとのことでした。役人の裁量ほど当てにならないものはないと近所中が怒り心頭です。この場合はどのような手段をとれば、国有地分を取り壊さざるを得ない状態になるのでしょうか？やはり建てたもの…（改行なく投稿されたため文字化けしてしまい判読不能）
投稿日 = 2007/11/20
題名 = 自己破産者への請求について
お名前 = なな
ご相談 =
以前、家賃滞納とペット多数飼いの契約違反者の家賃回収・退去に関してご相談頂きました者です。
結果、裁判に至らずに家賃回収が出来たうえ原状回復費にも応じると約束し退去してもらえました。
お知恵を頂き大変感謝しております。
ありがとうございました。
さて、今回のご相談ですが退去後に原状回復の代金請求したところ、自己破産もしており一括では無理と言われ月々1万円の返済というお約束で誓約書にサインをもらい3回目までは支払われたのですが、また先月から支払われなくなりました。
携帯にかけたところ、あまり悪いと思ってないようでした。
いったいどうしたら良いのかわかりません。
遅延延滞金でもとりますといった方が少しは慌てるのでしょうか？
①どう対処したら良いでしょうか？
②遅延延滞金はとっても大丈夫でしょうか？
③支払い義務の時効などはあるのでしょうか？
ご助言頂きたくよろしくお願い致します。
投稿日 = 2007/11/20
題名 = 離婚に伴う不動産の処分について
お名前 = アジアン
ご相談 =
40歳の妻子持ち(娘1人)です。妻の家事嫌いに端を発するうつ病のため離婚を考え始めています。数年前にマイホームを共有名義で購入しました。私が会社から借入+自己資金で90%,妻が妻の独身時代の貯金から10%払いました。まだ、ローンが3000万円残っています。
離婚する場合の処分についてどのような可能性があるのか教えていただきたく知見者の皆様のご回答をお願いします。
1.売却しローン返済した後の残金(あるいは借金残高)は、当初自己資金比率の9：1 になるのでしょうか。
2.私が妻に、妻が支払った10%の額を現金で分与し、住宅を私単独名義にすることは可能でしょうか。その場合、税金は発生するのでしょうか。
3. 1.2.以外の解があれば教えてください。
(会社のローンがやや特殊なものであり、抵当権はついていません。参考まで)
投稿日 = 2007/11/19
題名 = 無許可で同居させた場合について
お名前 = プラム
ご相談 =
退去予告について
当初、賃貸契約時に私と妻と子供の３人で住んでいたのですが、妻の母親が離婚し、妻の母親と妻の弟が、住むところが無くなったので私の部屋に住まわすことになりました。先日、大家さんが建物の周辺を掃除していて、妻の母親が住んでいることが知れてしまい、不動産屋からクレームの電話連絡がきました。
「人員増加した場合は事前申告し大家の承諾を得ること」と契約書に書いてある。それをしなかったのだから、契約違反ですぐにでも退去してくれとのこと。
「今更、遅い」とか色々と文句を言われています。
また、これから申請するのであれば家賃を少し上げるということも言っています。どう判断してよいかわかりません。
投稿日 = 2007/11/19
題名 = 退去時の原状回復について
お名前 = 山本
ご相談 =
２年前に家を貸しました。１年半後、近所の苦情が多くなり退去してくださいとおねがいしました。
２年の自動更新が切れる６ヶ月前です。
契約時、退去するときは元の通り、家の内装などを直す約束で敷金・礼金はいただいていません。
家の内装もずいぶん工事をしたみたいで、壁が作られ、間取りも変えてしまっていました。
退去をお願いしたときに、退去までの半年間の家賃は「次のすむ場所への費用に無料にしてくれ」との申し出だったので、受け入れました。
しかし、退去したあと、家の内装を元通りに直す約束だったのに、「本当はまだすみたかったのに」と言って修理・修繕費用は払いたくないと言っています。
「退去の際は、元の通りに直す」と言うことだったので、敷金礼金をもらわず、次の住居を探すのも大変だと思い、６ヶ月間の家賃ももらわず、精一杯の配慮をしたつもりです。
それなのに、家は改造されたまま。
ドアなども壊れているところもそのまま。
これはどうしたらいいのでしょうか。
本当に困っています。
アドバイスお願いいたします。
投稿日 = 2007/11/18
題名 = 相続に伴う親族間での賃貸契約について
お名前 = oz
ご相談 =
遺産相続により、所有権を半分もらった土地と住宅に、現在親戚が住んでいます。
契約は2年更新なのですが、更新のタイミングで亡くなった為、更新がなされていない状態です。
今後のことについては、私に一任されています。
はじめてのことだらけで分からないので質問させてください。
現在、市販の契約書でのみ交わしているのですが、今後はきちんとした契約（業者を挟むなど）をしたいと考えています。
しかし、住まいから現地まで車で3時間かかります。現地に近い業者がよいのか、私の住まいに近い業者の方が便利なのか、迷うところです。
また、どういったことを今後決めていけばよいのか教えてください。
投稿日 = 2007/11/18
題名 = 日照権のクレームを受けた場合について
お名前 = くぬぎ
ご相談 =
現在家を新築中ですが、北東の家から日照についてクレームが入り困っています。
我が家は第一種低層住居専用地域で通常の木造２階建てです。当然、斜線規制等の法令も全て遵守しております。
しかしながら我が家から見て北東に位置する隣家から日当たりが悪くなった件について、何か救済策はないのか、事前に状況を説明し日当たりを配慮した設計にすべきではなかったか、等のことを言われています。
ＨＭに斜線規制や我が家の設計等を説明してもらい、
建築基準法等、法律上は問題無いことは承知しているそうですがまだ納得せず、私、ＨＭ、隣家の三者で話し合いの場を持つ予定です。
マンションや３階建て以上の建物の場合、法令を遵守していても受忍限度を超えている場合は損害賠償の対象になる場合もあるようですが、木造二階建てでも同様なのでしょうか？（隣家が受忍限度を超えているかはわかりませんが）
このような場合、どのような対処をすべきか悩んでいます。専門家のアドバイスをよろしくお願いします。
投稿日 = 2007/11/17
題名 = 擁壁について
お名前 = ととろ
ご相談 =
高低差の有る土地があり、隣のアパート駐車場（高い方）が土留めで1m高のCB擁壁を設置しています。家を建てる為に空地（低い方）を平らにする為に土地を削っています、隣駐車場との境界に1m高L型擁壁設置の工事をしていたら、隣人が「２段擁壁になるので境界から1.5mの距離をおいて擁壁を設置する必要がある。」と言っています。（隣人は境界から30cm位引いて擁壁を設置しています。）また、擁壁設置の為には度圧計算をした仕様書を見せる様にとも言っています。それが嫌なら1m分の代金は出すから2m高の擁壁を設置しろ、そうすると2m擁壁との間に土を入れ駐車場が広くなる。また、転落防止のブロック塀を擁壁上に設置するが、もし車の当て逃げ等で崩れたら、擁壁の持ち主のあなたが補修する必要があると言っています。
いったいどうすればいいでしょうか？
投稿日 = 2007/11/16
題名 = 契約時の事業者の対応について
お名前 = ミサ
ご相談 =
初歩的な質問で申し訳ありません。
現在、賃貸で物件を借りたいと考えている者ですが、その際の仲介業者・管理会社の対応に疑問を覚えましたので相談させてください。
●仲介業者について
（１）内覧を終え、「ここに決めます」と伝えたところ家賃１ヶ月分＋税を前金として払ってほしいと言われ支払いました。同時に契約審査のための「申込書」に私の連絡先と連帯保証人の情報を記入したのですが、連帯保証人の欄は仲介業者が書きました。
連帯保証人の欄を仲介業者が記入するということは有り得るのでしょうか？
ちなみに、連帯保証人は遠隔地に住んでいるため、すぐには記入することはできませんでした。
（２）申込書記入から３日後に「審査が通りました」との連絡を仲介業者から受けました。
が、その時、電話で「管理会社と契約に行く前の日までに今から言う口座に今から言う金額を契約金として
振り込んでほしい」といわれました。
いくらなんでも口頭では、ということで書面でほしい旨を伝えたのですが、そもそも管理会社から契約の説明を受ける前に仲介業者から契約金の振り込みを催促するようなことはあるのでしょうか。
●管理会社について
（１）賃貸契約の際に、連帯保証人の実印・印鑑証明に加え、本人の実印・印鑑証明も必要だと言われました。賃貸契約でも、本人の実印・印鑑証明が必要なことはあるのでしょうか？
以前に質問されている内容とかぶる点も多々あるかと思いますが、どうぞよろしくお願い致します。
投稿日 = 2007/11/16
題名 = 既存不適格について
お名前 = 匿名
ご相談 =
既存不適格について
家を新築しようとしています。
この地域は、密集住宅市街地整備促進事業というのをやっていて、自宅を新築する際には、セットバックを行い、セットバックした分の道路を、自治体が購入してくれるという制度があります。
工事が終わってから土地を売ることになりそうなのですが、セットバックして自治体に売った土地は道路にはなるものの、建築基準法上の道路にはならないので、既存不適格になるといわれました。道路が広がるのに既存不適格とは何がなんだか分かりません。建替えのときに問題にならないのでしょうか？
投稿日 = 2007/11/16
題名 = 保証人について
お名前 = るな
ご相談 =
初めまして。お聞きしたいのですが、賃貸のマンション（アパート）を借りようと思っています。
保証人は親がなれないので、兄になってもらおうと、
思っているのですが、正社員になって８ヶ月しかたっていません。
１年未満でも保証人として申請出きるのでしょうか？
もし今の段階で出来ないのであれば、何年たてば、
できるのでしょうか・・。
あとで保証人を変更することは可能でしょうか？
投稿日 = 2007/11/16
題名 = 購入後の値下がりについて
お名前 = 伊佐坂
ご相談 = ６件展示モデルハウスを購入したが、５件展示してあるモデルハウスが売れなく大幅な値引きがされていています、住宅が１８年７月完成で減価償却以上で７００万円（３２００万）値引きされ販売されています。全国展開している木造住宅メーカーです。交渉できるのでしょうか、どの様な要求がいいのでしょうか。今のままでは納得いきません
投稿日 = 2007/11/16
題名 = 購入後の値下がりについて
お名前 = 伊佐坂
ご相談 = １８年８月完成のモデルハウス６棟の中から１件を３２００万で購入しました。しかし残りが売れなく値引き販売がされています。今日現在７００万も値引き販売され、あまりにも値引きが大きく、会社の都合もわかるけどあまりにも値引き幅が大きく、住宅会社に交渉ができるか相談をしたいです住宅会社は全国展開している住宅メーカです。
投稿日 = 2007/11/15
題名 = 借地の処分について
お名前 = うはは
ご相談 =
初めて相談します。
相続した土地の地代が安く適正相場に値上げしたいのです。貸し主より借り主の方が強く値上げは難しいと聞いていますが、現在、税金や諸経費で赤字の為手放すのが良策と思っています。借り主に話をしても買う気は全くなく（地代が安い為借りている方が得）そのうちの１件は契約とは違う建物になっており、どうするべきか困っております。難題とは思いますが良いアドバイスをお願いいたします。＜終＞
投稿日 = 2007/11/15
題名 = 水漏れに起因する賠償について
お名前 = はな
ご相談 =
アパートを借りています。お隣の配管のパッキンから少しずつ漏れていたようでそれが私の方へ流れていたようです。建具4本と本箱と床じゅうたんが被害にあいました。建具は大家さんがなおして下さるようですがあとの被害は請求できますか。出来る場合どのくらいでしょうか。
投稿日 = 2007/11/14
題名 = 無断利用されている土地について
お名前 = うしお
ご相談 =
自宅から遠く離れたところに、土地（空地）を所有しています。その土地を、売らないかと地元の不動産屋からＤＭが来ました。売却予定がない旨を伝えると、「駐車場として貸せばいいのに」とのこと。
現状は、無断で近所の人が駐車場代わりに使っているとのことで、写真を送ってくれました。
首都圏とはいえ、郊外なので、月家賃は４０００円程度で、台数も４台分なので、草むしり代等の経費をかけるとそれほど残るわけでもなく、固定資産税が払える程度ですが、このまま黙認し続けると、既得権等の権利が発生して、法務局に届けている本来の所有者である私に不利なことが発生する可能性があるのでしょうか。
投稿日 = 2007/11/14
題名 = 倉庫の賃貸契約について
お名前 = 京都人
ご相談 =
祖母の名義の貸倉庫に関してです；
最近立て続けに空きがで、赤字が発生しそうなので新たに借手募集をかけようとしていますが、その際契約書に「貸主が書面告知した場合、借主は○ヶ月後に退去すべき」との一文を入れることは可能でしょうか？
祖母が高齢の為に将来何かあった際はその土地を売ることを考えており、したがって”貸主都合の退去依頼の際に立退き料を請求されない契約”が可能かを知りたいと考えています。
また、可能な場合はどのような文言で契約書に一文追加すべきかご教授いただきたく宜しく御願い致します。
投稿日 = 2007/11/14
題名 = 離婚に伴う名義変更について
お名前 = ぽぽ
ご相談 = ２年前に土地・建物を購入したのですが、名義が主人と私の半分づつで、この度離婚するにあたり、私の親が主人の分を買い取りたいと希望しております。私自身はこのままローンを払っていくのですが、親が主人の分だけを買い取るには、どういった手続きになるのですか。借入をしている銀行に問い合わせたところ、私の分も一緒に完済しないと名義変更は出来ないと言われたのですが、抵当権はついたままになるとしても、名義も変更出来ないのは納得がいかず、今回投稿させて頂きました。よろしくお願いします。
投稿日 = 2007/11/14
題名 = 住宅ローンの再審査が必要な場合について
お名前 = 匿名
ご相談 =
会社経営者の39歳、男性です。
先日10月10日に中古物件の契約を致しました。
ローン条項の期限は10月30日でした。
手付金100万を支払いました。同時に
地元の信用金庫に事前審査を申し込み
10月20日に内定が出ました。
引渡し予定は、先方の住み替えにより
来年3月末です。
最初から引渡しは3月末という物件でした。
信金の担当者にその旨は伝えてありました。
信金の担当者から保証会社の有効期間が
3ヶ月間と聞きました。来年の2月以降
もう一度審査をしなければならないと
の事です。
会社の経営が今期思わしくなく前年の
収入の半分近くに落ち込んでいます。
今年度の決算が来年2月の審査の対象に
なるので信金の担当者も多分大丈夫だと
思いますが、絶対とはいえないとの事。
もっともな話だお思いますが。
もし来年2月に保証協会から融資不可の
場合、他銀行に行くつもりですが、
他銀行でも不可の可能性が高い気がします。
その場合違約金20％、手付金没収と
なるのでしょうか。
お知恵を御願いいたします。
投稿日 = 2007/11/14
題名 = 自己破産について
お名前 = 匿名
ご相談 =
主人が自己破産するため、今のマイホームに住み続けるとするとマイホームの負債のみを引き継げば（私が返済していけば）、特に問題ないといわれました。
この場合、主人からマイホームを購入したということになりますか？不動産取得税の軽減が受けられるか心配なのですが。
投稿日 = 2007/11/13
題名 = 立ち退きについて
お名前 = 渡辺
ご相談 =
現在の住まいは昨年5月、分譲住宅の賃貸として二年契約、更新可という条件の中で契約した物件です。審査完了後、契約手続きに不動産会社を訪れた時、窓に同じ物件が売り物件として出ていたのに不信を感じ、不動産会社に訪ねると、オーナーは売りか貸しか両方出していたとのこと。今回私たちが借りると決まってるのにまだ掲載するのか聞いたら、間違って出していたので下げますとのことでした。
そして今回、その物件のオーナーが転勤から戻るので、来年の5月までに退去してくださいと通知がきました。一度売りにまで出した物件に再度戻ることも不信があるのですが、転勤だったなら、最初から二年定期借家とすべきだったのではと憤慨しています。もし二年定期借家と事前に分っていたら契約しなかったからです。現在のマンションは人気があるらしく、以前他の部屋の中古販売の内覧会があって以来、毎日のようにこのマンションに住みたいと希望するお客様がいますと色々な業者から手紙が入っています。その部屋も内覧2日以内に契約が決まりました。
更新可となっていても、更新は無理なのでしょうか。また、もし他者に賃貸目的で出るように促されたことが分った場合でも、現住人は何も出来ないのでしょうか？ご返答いただけたら幸いです。よろしくお願いします。
投稿日 = 2007/11/13
題名 = 夫婦間での売買について
お名前 = みみみ
ご相談 =
夫婦共有名義の建物を夫婦間で売買する場合について教えて下さい。
持分：夫２／３、妻１／３
売買：妻が夫分を購入
建物評価証明額：６００万
ローン（共有名義で借入）残：１５００万
支払方法：現ローンを継続し、
夫：１０００万－持分売買価格
妻：５００万＋売買価格
を、ローン利息込で妻が支払う、と考えています
1.売買価格設定は、建物評価証明書の持分按分でいいですか？
2.この契約だと譲渡税、贈与税はどのようにかかってきますか？
3.売買にしないで贈与にした場合、課税対象金額はいくらになりますか？
以上、よろしくお願いします
投稿日 = 2007/11/13
題名 = 土地購入前の建築契約の破棄について
お名前 = 榎本
ご相談 =
二週間程前に大手ＨＭで工事請負契約をしましが、その後いろいろ調べた結果、不安な点がいくつか出てきたため、契約解除を検討しています。
契約金も支払済みなのですが、担当の方は何かあったら返却しますと言っていました
契約時には土地の購入を行っておらず、仮の候補地の図面に仮のプランでした。
約款も後で読んでくださいとのことでした
担当者はＨＭを決めるだけの契約だといういうことで、土地や建物はまた後で契約するとのことでした。
土地購入前に工事請負契約はできるのでしょうか？
建売住宅や建築条件付などではありません。
無知が招いた結果で、申し訳ないのですが、アドバイスをお願い致します。
投稿日 = 2007/11/13
題名 = 駐輪場の変更について
お名前 = 匿名
ご相談 = マンションを購入し今月入居説明会というときにマンション脇の市道に駐輪場を建設すると変更の案内が届き変更届に捺印を求められました。当初は歩道を作る予定が駐輪場も併設となったらしいのですが今年の3月に変更になったものを今更伝えるのは重要事項説明の不備と考えますがどうなのでしょうか？ちなみに去年の年末頃にはマンションは完売しています。
投稿日 = 2007/11/12
題名 = 店舗の原状回復について
お名前 = トン兵
ご相談 =
初めて相談いたします。テナント退去の現状回復についてお尋ね致します。
4年前、整体のお店を開き、Ａ社と賃貸契約を交わしました。当時、12坪のテナントは、クロスだけ張り替えたという印象の、あちこちと見えないところには穴があるような状態でした。
契約書の特約には「退去の際はＡ社基準事務所仕様に現状回復するものとする。」とあり、当然、入居時の状態が、『基準事務所仕様』と疑いもしませんでした。
ところが、今年のに入りＡ社が倒産し、ビル所有者がＢ社に変更となり、契約に関しては、Ａ社との契約書を継続すると報告がありました。
本題ですが、今回、整体院を退去するにあたり、原状回復の見積書が来ました。そこには、12坪の部屋、隅から隅までのクロス張替え、天井のボード・クロス、以前の入居者が張ったと思われる床の除去、張替えなど、他にも身に覚えのない工事の請求がありました。総額130万円！
我々が触ったのは、天井の電気工事と、クロスだけのため、その点は誠意を持って申告し、支払うつもりでした。しかし、Ｂ社によると、「Ａ社の契約書の不備は認めますが、あくまでも当社（Ｂ社）の『基準事務所仕様』に戻してもらいます」と一点張りでした。
①入居当時、原状回復の詳細説明をされていないが、新しい所有者の『基準』に従わなければならないのか？（所有者変更の際、その部分の説明は無し）
②私共以前の入居者が内装工事した部分まで、こちらが負担しなければならないのか？
③一般的に、全クロスの張替え、クリーニングも負担しなければならないのか？
この3点をお聞きしたいと思います。
今の我々の考えは、払うべきものは払う、そうでないものは払わない！という姿勢で、正しい請求をしてもらうために裁判になってもいい覚悟です。
もし裁判所が払えと判断するならば、支払うつもりです。
今日の様子では、全くもって、こちらの言い分は通らないような感じでした。本当に参ってます。
その他にも、契約期間内解除の違約金と、6ヶ月前申告の空家賃、80万円も支払うんです…。これは、契約書通りのため、当然支払うつもりですが…。
お忙しいところ恐縮ですが、是非、アドバイスをお願い申し上げます。
投稿日 = 2007/11/12
題名 = 親族間の売買について
お名前 = 匿名
ご相談 =
兄弟間の土地売買（兄弟名義を自分の名義に）を予定しております、路線価が約４１万でその額にて売買契約書を作成して銀行口座間で取引するつもりです。
路線価で取り引きして、後で贈与税を取られる事があるみたいですが、路線価かその１割増しくらいが実勢価格の近辺なのですが兄弟間だとどのくらいまで安い価格で購入可能なのでしょうか？
投稿日 = 2007/11/12
題名 = 入居前のキャンセルについて
お名前 = D
ご相談 =
ある大手賃貸業者でマンションの賃貸契約を結びました。今週末には入居日で鍵は10月末にいただきました。引越はまだしていないのですが、昨日そのマンションに過去に付きまとわれた異性が住んでいることが分かりました。
その事実を大手賃貸業者に伝え、できればマンションを変更したい旨を申し出たのですが、敷金・礼金・仲介手数料など全て戻ってこないと言われました。
総額でかなりの金額になってしまうのですが、なんともならないものなのでしょうか？よろしくお願いします。
投稿日 = 2007/11/11
題名 = 住宅ローンについて
お名前 = タッキー
ご相談 =
はじめまして。
現在妻の母の実家に、私の家族（子供含め計3人）と、妻の母、妹と住んでおります。
現在の家は、妻の母名義でまだローンを払っている状況です。また私達もそろそろ自分達の持ち家を考えております。
そこで私達が、現在の義母が払っているローンと、家の建替え費用を、新たに纏めてローンを組むことは可能なのでしょうか？また私達名義に変更可能でしょうか？
因みに私と妻の２人で働いており、２人名義でローンを組もうと思ってます。
まだ考え始めたばかりで何もわからないので、教えて頂ければ幸いです。
宜しくお願い申しあげます。
投稿日 = 2007/11/11
題名 = 強引な立ち退き要求について
お名前 = りっこ
ご相談 =
母が賃貸住宅に住んでいるのですが、いきなり家主ではない知らない男性が来て、賃料が３ヶ月分支払われてないと言われ敷引きからその分を差し引いた上で家を出ろと一方的に言われました。その男がどこのものなのか分かりませんし家主とどういった関係かもわかりませんが、その男が言うには（家主はお前には会いたくないと言ってる）と言います。ちなみに家賃は住んでから２２年払わなかった月は一度たりともありません。後日、確認を取る為、家主宅を訪問したところ不在のようで連絡の取りようがありません。その男は見るからにチンピラ風の男で関わりたくないという気持ちから母は家を出ると言って準備を始めています。
しかし、家主不在・仲介不動産倒産で賃貸契約の解除及び敷引きの事をどうすればいいのか分からず途方にくれています。こういった不動産について詳しい方がおられましたら是非アドバイスの方よろしくお願い致します。
投稿日 = 2007/11/10
題名 = 騒音トラブルについて
お名前 = まさぼん
ご相談 =
アパートの住人なんですが、上階の部屋より早朝（４時台～６時台）に時間不定期で目覚ましに使っているのでしょうか、重低音が部屋に入ってきて起きてしまいます。
管理会社に何とかして欲しいとお願いし、注意のビラを全戸に入れてもらうましたが、それでもだめで。
真上か真上の左右しか考えられないので、直接住人に聞き取りをしたそうですが、私ではないとの回答。
しかし、音は明らかにしているのです。
私はこのまま我慢しなければいけないのでしょうか。
負けて退去するのは嫌です。
よろしくお願いします。
投稿日 = 2007/11/09
題名 = 騒音と振動に起因する入居後のキャンセルについて
お名前 = blueS
ご相談 =
音と振動について
入居したてで、音と振動に悩まされております。
寝るときは耳栓をするか音楽をかけながらになりますが、それでも振動で小一時間で起こされることもある状態です。
物件は木造平屋の貸家で、高速道路から100m程度離れたところにあり、内見時に
も気にはなっておりました。夜8時頃、不動産屋と再度内見をしましたが、その
ときの印象と実際に入居して、いざ就寝となった時とではかなり違いがありまし
た。
主観ですが、真夜中0時以降でもかなりの交通量で、むしろ1時以降の方がトラッ
クは増えるように思え、音・振動ともひどいように感じております。
振動は立った状態ではあまり感じることはできないぐらいのものですが、和室に
敷いた布団で寝た状態ではかなり強く感じてます。
通常の生活上ではあまり気にせずに過ごせますが、就眠時の音と振動は、このま
ま毎日続くのは我慢できないところです。
不動産会社にこのことを伝えましたが、不動産会社としては事前にわかる範囲外
であること、内見時に入居者が確認し判断したこと、を理由に、お金をかけて防
音対策はしないし、退去するにしても費用負担は一切できないと言われました。
大家とも相談の上の回答とのことです。
私の考えとしては退去したいので、なにがしか費用を負担してもらいたいのですが、なにか方法はありますでしょうか。
また不動産会社に物件を探してもらうにあたって、駅から遠い場合は、車で通う
ための駐車場を駅周辺に確保できることを条件に出していました。そのことを含
めてこの物件を選んだのですが、入居後にわかったのが、その時紹介してくれた
駐車場は間違いで、もう2分ほど遠いところの駐車場でした。
内容は複雑なのではしょりますが、3社の不動産会社が絡んだことによる間違い
です。
このことも含めて費用負担をしてもらうことはできますでしょうか。
慢性的な音と振動にはかなりまいっています。
すぐにでも出たいので実費は覚悟しておりますが、どうかよろしくお願いします。
投稿日 = 2007/11/09
題名 = 売買契約の解約について
お名前 = 匿名
ご相談 =
よく調べずに契約したことは大いに反省しております。
先日、中古マンションの購入の契約をしましたが、解約したいと考えています。
月曜日に内見に行き、その後事務所にて「申し込んだ順で（売り主との）交渉権があるので、早く申し込んだほうがいい」との説明がありました。あくまでも仮申し込みというような感じだったので、とりあえず申し込んどこうかということで火曜日に仲介業者に申し込みをお願いしました。こちらとしては契約するにしても翌週になってから、ということは伝えました。しかし送られてきた申込書には契約締結予定日が金曜日になっており、ここでも確認しましたが「予定ですから」と言われ、ファクシミリで仲介業者に返送しました。
また、同じ火曜日に「とりあえずどこの銀行でもいいから事前審査を申し込んでください」と言われ、全く借りる気のない銀行で事前審査を申し込まされたのですが、この際、こちらは２５年でしかローンを組む気はないと再三言っているのに「とりあえず借り入れ期間は３５年と書いてください。変更はいくらでもできます」と言われ３５年と書かされました。
そして木曜日の午後になって「他にも申し込みたいと言うお客さんがいる」「手付金も（うちよりも）多く払うと言っていて、土曜日に契約したいと言っている」「だから契約を金曜日にしてください」と言われ、契約してしまいました。
こちらは急かされて契約したので、事前にローンの計画をしっかり検討しておらず、こちらの年収のみで「買える」と言われた金額であって、月々返済できる金額かわかりません。主人の仕事内容により、いわゆる定年までできる仕事ではないと思いますし、退職金があるかもわかりません。ですから、まず、長期でのローンは組みたくないと思っており、たとえ２５年でも貸せますよと言われても、月々の返済の折り合いがつかなければ、借りたくないのです。（こちらが融資をうけたいと思っている銀行には自分たちで一応手続きは進めています）
現在、仲介業者に事前審査を申し込んだ銀行に「とりあえずなので」ということで本審査を申し込むように求められています。しかし仲介業者に書かされた銀行の事前審査の申込書は、全く借りる気のない銀行でしたので、その日（火曜日）に仲介業者にファクシミリで返送したあと原本を破棄してしまいました。本審査を申し込む際、事前審査の申込書も一緒に送らなければならないと言われたので「破棄したように思う」と言ったところ「もう一度事前審査の申込書を渡すので、前に書いたのに似せて書いてください（要するに偽装しろということです）」と言われました。そこにも借り入れ希望期間を３５年と書かなくてはいけないと言うので確認したところ、銀行のローンは、もし２５年で融資がうけられなくても、３５年で事前審査が通っているので、３５年で融資が受けられるなら、３５年で申し込まなければならず、こちらが３５年で組むのが嫌でも「融資利用の特約による解除」はできないと言われました。
仲介業者の言うことに不安を感じてきたこと、また、立地や内装に不満はなかったのですが、周辺環境を全く調べる時間がなく、契約してから日々の買い物にも困る立地であることがわかり、解約したいのです。
もともとあった物件の不具合（床がきしむので修理をしてもらっています）は直してもらっていますが、こちらの希望でしてもらっている工事ではなので（リノベーション済みで販売している物件なので当然修理すべき箇所だと思うのですが）これも売買契約の履行の着手となり、売り主に違約金を払わなければいけないのでしょうか？急かされてきちんと調べられていないのに契約したこちらにも十分落ち度があることは承知していますので、手付金（３６５０万円の物件で１５０万円です）が戻らないことは覚悟しています。
また、仮申し込みのつもりで話が始まったので、不動産購入申込書もファクシミリでしか送っておらず、仲介業者との本契約はしていません。その申込書も、ファクシミリを送った後、広告に載っている設備がないことが判明した為に、値引きがあり、購入金額が変わっていますし、手付金の金額が契約する前に５０万円あがり（こちらが記入したときは１００万円でした）実際に売買契約している段階とは内容が違います。さらに加えて、融資がおりてからでよいとのことでしたので仲介手数料はまだ一円も払っていません。こういった状況でもいわゆる自己都合の解約となり、仲介手数料は払わなければならないのでしょうか。
ご回答よろしくお願いいたします。
投稿日 = 2007/11/09
題名 = 契約当時の名義について
お名前 = FD3S
ご相談 =
不動産を当初共有名義で契約し、持分を決めて
住宅ローンを組んだのですが、離婚することになりま
した。既に所有権移転登記などを行い、持分などは私
が100%になったのですが、当初の契約書などには当時
の妻の名前が記載されたままになっており、これは
仕方の無いことかもしれませんが、できることなら
記載の名前を消してしまいたいのです。
契約書等の原本に記載されている、当時の妻の名前を
黒く塗りつぶすなどして消してしまう行為は
問題がありますでしょうか。
できたら現在の妻に、その名前を見せたくないのです。
よろしくお願いします。
投稿日 = 2007/11/08
題名 = 名義変更されてしまった賃貸契約について
お名前 = R
ご相談 =
飲食店営業の為ビルの店舗を借りて３年目になります。
２年目から人にまかせて営業し、家主とのやり取りも全て任せていました。
又貸しではない事を分ってもらった上で手伝ってもらっていたので、問題なく１年任せる事ができました。
３年目になり任せていた方と一緒に商売するようになった時、いつの間にか名義を変えられてしまっていました。
家主とその方との話では
契約の更新期間が２年という事で更新ができていない事、又貸しを理由に私には一切の連絡も無しに名義を変更していました。
どの様な方法を取れば良いのか教えて下さい。
投稿日 = 2007/11/08
題名 = マンションの一括売却について
お名前 = 次郎
ご相談 =
当方築35年の40戸の集合住宅に住んでいます。
建替え話が昨年持ち上がり、出来るだけ高く自分の不動産を処分をしたい、と希望する住民の意向（つまり建替えとして戻る気はない）が強く反映される形で土地を一括売却という形でことが進んでしまい、私は反対をしておりましたがやむをえぬ事情で売却に同意することになりました。(円滑法は適応されない住居なのでひとりでも反対は出来るのですが。）
デベロッパーとの契約にあたり、先方は住民40戸分をまとめて理事長に委任させ、契約書は対理事長一枚という形式を要求しております。書面上金額も全体金額のみです。これももともと住民が出来るだけ高額の売却を望むという希望を出した結果、先方がリスクを減らす目的で作成してきた契約形式です。つまり契約を締結した後は各戸の所有権移転、賃貸人の退去、境界線の確定などは契約後に住民側の責任で行うとされた内容で、違約金は土地全体の金額の２割に設定されています。
40戸のうち賃貸が２戸あります。退去に関してもこれからの交渉とのことですが、それほど問題にはならないだろうとされています。
今一番私が疑問を持つのが、実際に根抵当を持つ１戸のおうちが果たしてすんなり売却できるのか？ということです。
現在、仮にA氏としますが、今回2500万で売れる約束になった、かつ6000万（バブルの頃の価値）の根抵当を持つ住居に住む彼が事業で債務超過に陥ってるとします。債務超過でなくても借金が6000万以上との仮定でもいいでしょう。（実質売却額は１戸5000万ですが夫人と所有権を分けたので彼の受取分は半分）
抵当権を持つ銀行は時価1500万でしか売れない物を高額で売るチャンスであるため抵当権は移すはずだ、と説明されましたが、それだけでは借金全額が返せないA氏に他に担保がない場合などそんなに素直に抵当権は返されるのでしょうか？
何かの理由で期日までに抵当権を移転出来なければ、契約は違約となります。つまりこの契約でいくと当の本人の違約だけではなく、住民全員へ違約金がかかるという解釈になります。それがいやならA氏の借金を住民でなんとかしてやる（契約金から出す？）という結果にもなりかねません。ちなみに予定されている契約日は12月初であり、所有権移転の期限は4月初です。
事業者の債務と担保と銀行の考え方なので、まったく想像でしか今は契約に関して意見できません。当の理事長は先にA氏に所有権移転に問題がないのか確かめる意思はないようです。しかし、A氏の意向ではなく抵当権を持つ側の対応が重要と思われるのでこのA氏の件への対応方法や考え方を自分なりに纏めたく、また抵当権が戻らないケースなどがあれば契約してしまうと大変ですので、それも知りたいと思います。
実際A氏の財政状況は不明ですので、あくまで仮定の話ですが私としては不明な点を残して契約は出来まん。
担当の住民にも当然質問はしましたが、理解の出来る明快な回答はありませんでした。
そもそも委任状で済ます契約方法でいいのかも疑問ですが、法律上は問題はない、と説明されました。
ややこしい相談で長文になり申し訳ございませんが、ご教示いただけたらと思います。出来るだけたくさんの方のご意見を聞きたいとも思います。どうぞよろしくお願いいたします。
投稿日 = 2007/11/07
題名 = 買い替え時の税金について
お名前 = 匿名
ご相談 = マンションを3500万で購入して１０年目ですが売却して地方都市に移住したいのです評価額は2000万と聞いています、税金は何％位必要ですか。また売価より低い地方都市に等価交換方式で移住の場合、約1000万程の中古住宅を購入した場合税金はどれ程になりますか。恐れ入りますがお教え下さい。
投稿日 = 2007/11/07
題名 = 契約後の境界トラブルについて
お名前 = シナモン
ご相談 =
こんにちは。
最近新築の家を建設するため、設計士さんに不動産屋さんを紹介して頂きました。
その会社から別の不動産屋さんの持つ土地を見せて貰い購入することになりました。
現在は契約を済ませ、土地の引渡しをする直前です。
引渡し日に土地の登記をすることになっています。
先日、これから家を建てるのでご迷惑を掛けると思い、近隣の挨拶に出向いたのですが、その時に裏の家の方から当該地との境界線についての話を聞きました。
境界線上に塀があるのですがそれはその隣家の方が全額負担をして建てたそうです（当該地は四面が家に囲まれていて、他三面の塀の費用の分担がどうなっているのかはまだ分かりません）。
土地の契約時にはその話は一切聞いておらず、先方に確認した所、引渡し時に言うつもりだったと言っています。
また、その土地は契約時の雑談で、地盤の事を聞くと昔からある土地だから大丈夫と言っていたのですが
地盤調査をした所、８M×２９本もの杭を打たないといけないほど、粘性土の場所でした。
地盤が緩かったことに関しては仕方がないと思えますが、隣家との境界線のことに関しては納得ができません。境界上の塀に関しての書面もありません。
隣家が建てた塀ならば向こうに占有権が発生するのではないのでしょうか？
また、その事に関して瑕疵担保責任が発生するのではないのでしょうか？
よろしくお願いいたします。
投稿日 = 2007/11/06
題名 = 管理会社の不誠実な応対について
お名前 = 鈴木
ご相談 =
はじめまして。
彼と一緒に暮らしているのですが、最近彼の仕事の都合で急に部屋探しをしなくてはならなくなり、引越しをしました。
賃貸マンションなのですが、めぼしい物件を見つけ、下見に行きました。下見の段階では、ベランダに出るドア（ガラスの引き戸）にエアコンの配管を通してあり、そのせいでドアが半開きの状態。しかし不動産会社の方が「管理会社がここは直すと言ってました。」とおっしゃっていたので、それはそれで安心していました。しかし他にも玄関の靴箱のドア（材質は木）がささくれていたり、部屋全体が少し汚かったので、クリーニングはしてるんですか？と聞くと「入居前にはハウスクリーニングするはずなんで」と言われました。少し不安はあったのですが、早く部屋を決めなければいけなかったのと、不動産の方が、「管理会社の方が、気になるところを言ってくれたら対応すると言ってくれている」とのことでしたので、契約に至りました。
しかし、問題は次々と起こりました。入居日として契約した次の日に引越しをしていると、管理人の方がやってきて、「何の手続きもしていないから、入居は出来ない。」と言ってきました。少し話を聞いてみると、色々な手続きを管理会社がしていなかった様子。こちらとしてもそんな話は聞いていなかったので、「それって管理会社が悪いんですよね？この管理会社ってそんないいかげんなんですか？？」と切り返したら、管理人さんも「まぁね・・・。」という感じでした。なんとか入居は許していただいたのですが、いいかげんな管理会社に対してすごく憤りを感じました。
また、その日にエアコンの配管の修繕の方が来てくれたのですが、その管理会社から修繕の依頼があったのは昨日だというのです。その昨日というのは入居日なのに、入居日までにやるって言っていたのに、当日になって依頼をかけているのです。また部屋は汚いままで、隅々は埃だらけ、前の住人の忘れ物なのか、ペンダントが落ちていたり、台所のシンクもぬめりと異臭があり、風呂場はホースがカビていたり、掃除用の雑巾やブラシが隅に置きっぱなしだったり。入居前にハウスクリーニングをすると聞いていたから契約したのに、まったくされていないことに愕然としました。
さらにその後、ガスの立会いで、ガス漏れが発覚し、修理会社がその後に来てくれたのですが、ガスコンロのガス口を取り替えたほうがいいとのことで、大家さんの許可がいると。そこで管理会社に連絡を取らないといけなかったのですが、管理会社に電話をしてもずっと留守電で、連絡が取れませんでした。
あまりにも腹が立ち、留守電に怒り口調で「ガス漏れのことやハウスクリーニングの件で相談したいことがあります。連絡下さい。」と入れました。すると翌々日になって、彼の方に連絡がありました。それで今日、鍵の取替えなどで立ち会ったらしいのですが、何故か向こうが怒っていたそうで。こちらの態度が気に食わないとかで。私の怒り口調の留守電が気に食わなかったのでしょう。それに「下見で汚い部屋を見てから契約してるのに、入居してからあれこれ文句を言うのはおかしい」と言われたそうです。彼も仕事がある（家でする仕事）のですぐに部屋を出て行くわけにもいかないので、堪えたそうですが・・・。
本当に怒り心頭です。「ハウスクリーニングは鍵の明け渡しまでに終了しておかないといけないので」と不動産会社の方もおっしゃっていたのに、全然終了してません。不動産会社と管理会社の連携も取れておらず、何が何だか分かりません。私達が間違っているのでしょうか。誠実な対応をしてほしいのですが、向こうからそんな風に怒られてしまうと、こちらとしてはもう成す術がありません。これって私の考えがおかしいのでしょうか。分かりにくい文章で大変申し訳ありませんが、教えていただければ幸いです。
投稿日 = 2007/11/06
題名 = 賃貸中の物件の売却について
お名前 = 京太郎
ご相談 =
現在、転勤のため一戸建て住宅を賃貸で貸しています。
現在、貸している人に、売却の話を持ちかけようと思うのですが、個人でそれが進められるのでしょうかか。それとも、不動産仲介業者に依頼したほうがよいのでしょうか。
仮に売却できても、住宅ローンが2000万円残っており、売却価格が大幅にそのローン金額を下回った際には、どのようにすればよいのでしょうか。
また、次の家の購入についても考えていますが、今の持ち家が売れないと、購入はできないのでしょうか。
税金面等で、購入時期のタイミングなどもあるのでしょうか。
多くの質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。
投稿日 = 2007/11/06
題名 = 電話の無い建売住宅について
お名前 = やぎやぎ
ご相談 =
初めましてこんにちは！
私は2年前に新築建売住宅を購入した者です。
最近になって自宅の固定電話が必要になり電話機を購入し電話会社に申込もうと思ったのですが…電話機のプラグを差し込む（モジューラ？）が無い事に気が付きました。コンセントの所にそれらしい穴があったので開けて見てみたのですが配管は有るのですが、やはり配線は見当たらずもちろんモジューラは有りません。
そこで質問なのですが、建売住宅の場合って電話の配線工事は通常されていないものなのでしょうか？？
電話工事費用を調べてみたのですが3～4万円くらいするみたいです。これって自己負担なのですか？
どなたかご存知の方、アドバイス宜しくお願い致します！！
投稿日 = 2007/11/05
題名 = 更新料の返還請求ついて
お名前 = はな
ご相談 =
＜更新料の返還請求の可否についてご相談申し上げます＞
賃貸マンションで一人暮らしをして満４年になります。先日（９月末）に２回目の更新をしたばかりでしたが、その１ヵ月後、サムターン回しの手口で玄関ドアを開錠され、空き巣に入られてしまいました。
事件当日、隣に住む家主は在宅していたそうですが、私の部屋の異変には気づかなかったそうです。
その後、鍵の交換等の防犯対策を依頼しましたが、「今、鍵を替えても、万一あなたが近い将来引っ越してしまったら、新入居者のために再度鍵を替えることになり、お金が無駄だ」と拒否されました。サムターン回しを防止するグッズは手配してくれましたが、それも事件後１週間も過ぎてからでした。
マンションには防犯カメラはなく、各戸の鍵は一つだけです。管理人も常駐しておらず、防犯対策が不十分な状態です。今後防犯カメラを取り付ける予定はないのか尋ねたところ、「後で壁を壊して付けるとお金がかかるから」と言って、今後も一切、手を打つつもりはない様子です。
家主が防犯対策をきちんと打って下さるならば続けて居住するつもりでしたが、私の被害に対し、あまり親身になって下さる様子もなく、安全管理体制にも疑問を感じるため、他のマンションに移転することを決めました。そこで、１ヶ月前に支払ったばかりの更新料を、一部でもよいので返還していただけないかと考えています。現在、仲介する不動産会社に家主への交渉を依頼中ですが、初回交渉時は、「貰ったものは返せない」と撥ねつけられてしまったようです。
「更新料」の意味合いには様々な要素があるようですが、今回のように、本来はあと２年居住するつもりで更新料を支払ったものの、本人に過失なくして窃盗被害に遭い、さらに家主の安全管理対策不十分な現状により早期移転の必要に迫られた・・・というケースの場合、更新料の返還を請求することは可能なのでしょうか。また、もし返還してもらえるとして、どの程度で妥協せざるを得ないのでしょうか？
ご指南いただけましたら幸いです。
投稿日 = 2007/11/04
題名 = ローン特約による解除について
お名前 = Boo
ご相談 = 新築マンションの購入契約を昨年H18年11月にしました。今年H19年10月に、そろそろローンの事前審査をしたいと販売代理店Aの方から話があったので、当方の取引銀行Xを指定して、条件を確認して、販売代理店Aが事前審査申請をしました。一方で、当方からも、金利条件等の確認をしたところ、銀行Xからは、総合的に判断して、融資できない。当方の与信限度等の条件は全く問題ない。あとは、察してほしいと。ということは、不動産業者Bもしくは物件そのものに問題があるのですかと確認すると、業者Bに問題があるとのこと。個別具体的な内容は開示できないが、融資できないとのこと。契約書のローン条項にのっとり、契約解除の申し出をA社にしたが、B社と相談させてほしいというので、数日待つが、B社からは、他の銀行からの融資を引き出す努力をせよとの指示が出ているとのこと。勤務先のメインバンクであり、とても信用力のある銀行X社の情報であり、リスクがあるとわかって、他行の融資を受けて契約履行するわけにはいかないので、あくまで、ローン条項に
…（改行なく投稿されたため文字化けしてしまい判読不能）…
アドバイスをお願いいたします。
投稿日 = 2007/11/04
題名 = 購入後のキッチンの不具合について
お名前 = 匿名
ご相談 =
購入した中古住宅のキッチンシンクにひび割れがあり水漏れして、床が腐食していた。
売主からの申告がなく、仲介業者も売買前に物件の確認をしてなかったので気づいてなかった。
これは瑕疵？業者責任？
投稿日 = 2007/11/04
題名 = 同席できなかった立会いについて
お名前 = まこっち
ご相談 =
初めまして。
賃貸物件から退去した際の不動産の対応に関して質問があり、投稿いたしました。
実は本日立ち合いだったのですが、約束の時間に立ち合い人である不動産の社長現れず、連絡を入れると代理の人が１時間遅れで部屋にきました。
どうやら立ち合いを忘れられていたんです。
それならまだマシなのですが、カギだけを受け取って、後日社長がまた部屋を見て確認するとのことなんです。何も問題がなければクリーニング代の２万５千円を敷金から差し引き三週間後に振り込むとのこと。
ですが、一緒に立ち合いも結局しなかったことになるので、なんやかんやで敷金を引かれそうで不安です。
ちなみに私が賃貸していた部屋は１Ｋの二階建のアパートです。
こういった立ち合いが向こうの都合でできなく、クリーニング以上の金額を請求された場合、どうすればよろしいでしょうか。
投稿日 = 2007/11/02
題名 = ローン条件による解除について
お名前 = アール
ご相談 =
よろしくお願い致します。
条件付宅地を契約致しました。現在分譲マンションを所有しており、買い替え特約を一ヶ月とし、無事期限内にマンションは売却出来たのですが、私のローンの承認がおりず、契約書にある融資未承認の場合の契約解除期限がせまってきました。ローンの申し込みは手数料を支払って不動産屋にまかせてある為、私は言われた書類を渡し、回答を待ちましたが不動産屋からは連絡がなく、こちらより「ローンはどうなっていますか？」「いつごろ回答を貰えますか？」などと問い合わせないと連絡もありませんでした。その心無い対応に不信感を覚え契約解除期限2日前に契約解除の相談を不動産屋にしました。その結果、「ローンはほとんど通ってるんです。ただ、額が多い為、時間がかかっているだけです。」といわれました。「解除されるならこれから銀行担当者に電話して（土曜日で定休日でしたが）すぐに承認を取る」と言われたので、私としては契約解除期限が過ぎてローンが通らなかった場合、契約の解除が出来るのかを口頭で確認したあと、求められるまま条件変更による覚書という形で期限の延長しました。が、延長後の期日を過ぎてもまだ承認はおりません。契約を
…（改行なく投稿されたため文字化けしてしまい判読不能）…
パーセントの優遇がうけれると聞いていたのですが、条件変更による覚書には現在の通常の金利が書いてあり、先日不動産屋にローンについて問い合わせた時には、「ローンの承認はほぼＯＫなんです。ただ通常より0.8パーセント高くなると言われました」と言われました。その為、期限3日前にあらたに「収入に関する書類を提出してください」といわれ手元にある用意できる書類をすぐに不動産屋に持っていきましたが、会社を通してしか用意できない書類もあり、努力しましたが期限を過ぎました。契約前に金利優遇を聞いていたのに、金利優遇は受けれそうにありません。この場合、契約の解除はできるでしょうか？
投稿日 = 2007/11/02
題名 = ローン条件による解除について
お名前 = アール
ご相談 =
相談文が文字化けしていた為、再投稿致します。お手数をお掛けしますがよろしくお願い致します。
条件付宅地を契約致しました。
現在分譲マンションを所有しており、買い替え特約を一ヶ月とし、無事期限内にマンションは売却出来たのですが、私のローンの承認がおりず、契約書にある融資未承認の場合の契約解除期限がせまってきました。ローンの申し込みは手数料を支払って不動産屋にまかせてある為、私は言われた書類を渡し、回答を待ちましたが不動産屋からは連絡がなく、
こちらより「ローンはどうなっていますか？」「いつごろ回答を貰えますか？」などと問い合わせないと連絡もありませんでした。
その心無い対応に不信感を覚え契約解除期限2日前に契約解除の相談を不動産屋にしました。
その結果、「ローンはほとんど通ってるんです。ただ、額が多い為、時間がかかっているだけです。」といわれました。
「解除されるならこれから銀行担当者に電話して（土曜日で定休日でしたが）すぐに承認を取る」と言われたので、私としては契約解除期限が過ぎてローンが通らなかった場合、契約の解除が出来るのかを口頭で確認したあと、求められるまま条件変更による覚書という形で期限の延長しました。
が、延長後の期日を過ぎてもまだ承認はおりません。契約をする前に1.2パーセントの金利の優遇がうけれると聞いていたのですが、
条件変更による覚書には現在の通常の金利が書いてあり、先日不動産屋にローンについて問い合わせた時には、「ローンの承認はほぼＯＫなんです。ただ通常より0.8パーセント高くなると言われました」と言われました。
その為、期限3日前にあらたに「収入に関する書類を提出してください」といわれ手元にある用意できる書類をすぐに不動産屋に持っていきましたが、会社を通してしか用意できない書類もあり、努力しましたが期限を過ぎました。
契約前に金利優遇を聞いていたのに、金利優遇は受けれそうにありません。融資未承認の場合の契約解除期限も過ぎました。この場合、契約の解除はできるでしょうか？
投稿日 = 2007/11/02
題名 = ブロック塀の建替えについて
お名前 = manaka
ご相談 =
土地を購入し、近々家を新築します。
もともと住宅街で周囲は家なのですが、西側に南側の家の通路（車が置けるくらいの幅）が通っており、双方の土地の境界線上に、ブロックを九段積み上げた古い塀が立っています。高さ２ｍ弱くらいです。
老朽化していてぼろぼろで、さらにこちら側に若干傾いているため、取り壊してフェンス等に置き換えようと考えておりました。
土地の所有者＝隣家に対し、不動産会社（建築会社も兼ねる）を通じて交渉してもらっていますが、先方から「塀には一切触らないでくれ」と拒否されています。
当方は、境界線の内側に建て直すことも、相応の高さの目隠しフェンスを建てても良いことも（本来は低めの見通しの良いフェンスが防犯上希望なのですが）、取り壊し・再設置費用を全額持つことも構わないことも申し出ているのですが、隣家のご主人がかなり偏屈な方という話で最近は話すら聞いてもらえないそうです。
（不動産会社と話し合った結果、今後の近所づきあいもあるので施主の自分はまだ直接交渉には出向いていません）。
勝手に取り壊せないことは承知している一方で、塀の高さが高すぎ建築確認申請に差し障る可能性もあるようです。最悪、内側から補強をして塀はそのままにするしかないと不動産会社からは言われていますが、地道に交渉する以外にもう妙案はないものでしょうか。
日差しや通風の面が想定とかなり異なってくるため、諦めきれません。
投稿日 = 2007/11/01
題名 = 住民票の移動について
お名前 = はる
ご相談 =
先日両親が田舎に中古の一戸建てを購入しました。
現在は仮契約が済んだ段階ですが、売主の不動産より「セカンドハウスとして購入しても、2ヶ月ほど住民票を購入先の市へ住所変更すれば、税金がかなり安くなりますよ」と勧められました。
両親は年金をもらっており、娘の私も5百万程出しまして名義を入れています。
不動産は名義があるので娘の私も住所変更して下さいと言われております。
また、両親が現在住んでおります一戸建ても私と両親の3人の名義です。
質問は、
１ 住所変更をしないと税金がそんなに高くなるのですか？
２ 何かの詐欺の手口なのでは？
です。
来週にも契約が終了しますので、もしもそれまでに教えて頂ければと思います。
尚、ローンは一切ありません。現金一括購入です。
投稿日 = 2007/11/01
題名 = また貸しに対する責任について
お名前 = ばやし
ご相談 =
こちら名義のまま知人に部屋を貸し、知人が家賃を滞納。
知人とは犬猿の状態です。
又貸し状態を大家は知っています。
契約上はこちら名義なので督促状が何度も届きます。
名義人がこちらだから請求されるのも分かりますが。
それで、大家に又貸ししてることを話し、今は知人が家賃を振り込むことになっていることも話しました。契約違反で契約破棄になって、敷金から滞納金がひかれて終わりかなと思ってたのですが。
大家はこちらを責め立てるためでしょうか、契約破棄せずに知人にそのまま部屋を使わせて請求だけこちらに回します。
知人と大家がグルになっているのかもしれません。
このままでは、知人が部屋を使い続けこちらに永遠に請求がきます。
今、契約の破棄を申し出ても、全ての請求がこちらに課せられることでしょう。
どうすればいいでしょうか…。
知人とは修復不可能な関係です。
よろしくお願いいたします。
投稿日 = 2007/11/01
題名 = 追徴課税の責任について
お名前 = 浅井
ご相談 =
現在、借りている物件についてです。
最近、税務調査があり、オーナーが外国法人の為、賃料の20％を源泉徴収して支払う事を知りました。
契約したのは2年前なので、さかのぼって支払うようにと通達が来ています。
本税部分はオーナーが戻してくれるという話になっていますが、追徴分は関与しないとの事です。
ちなみに、オーナー自身も確定申告をされているので
脱税とかそういった事でもないし、税務署から10年以上一度も指摘がなかったようです。
本題ですが、このような場合、源泉徴収をして賃料を支払う事を知らなかった私（法人）が無知なのでしょうか？
賃貸契約の時に知らせてもらえないものなのでしょうか？
追徴金がなければ問題はそれほどでもなかったのですが、追徴金をどちらが負担するのかで、現在も話合中になっています。
投稿日 = 2007/11/01
題名 = 競売による立ち退きについて
お名前 = 喜蔵
ご相談 =
友人所有ビルのフロアーを借りる事を平成14年に10年間の使用賃貸契約を結んで使用していました。しかし平成19年9月に競売物件となり先月末に競落者が登記完了したようだと連絡があり、11月家賃は所有者が変わったので受領できないと言ってきました。よって供託をしておくつもりです。本日
競落者というものが立ち退いて欲しいと連絡があり、そうでないなら現在の家賃は不当に安いので4倍の家賃を損害金として払い込めとのことでした。
そんな金は払えないし立ち退けと言うなら立退き料を要求できるはずと答えると、要求できない物件である事を調べてあると言われました。
本当にそうなのか、現家賃を供託をしながらどのような対応が出来るのでしょうかお教えください。
投稿日 = 2007/11/01
題名 = 防犯に対する不誠実な対応について
お名前 = GOOSE
ご相談 = 管理会社の対応に困っています。現在、賃貸でアパートを借りて7年ほどになるのですが、この間に2回空き巣に入られました。（侵入された場所は周辺からは死角になり2回とも同じところから入られました）管理会社には、2回も空き巣に入られたので設備的な防犯対策をお願いし、その時は管理会社もオーナー・建設会社と話をして、私の方にも相談した上で対策を施すとの約束をいただきました。私個人では防犯グッズ（防犯ベルと補助ロック）を購入し取付けており、そのことを調査に来た建設会社にも話しておいたのですが、結局何の相談もなく一方的に防犯ベルが送られてきました。私はすでに取付けているので防犯ベルは必要ないし、何故私の方に相談してくれなかったのか、また調査に来た建設会社の方にはすでに防犯ベルを取付けていることを説明しているのに何故防犯ベルなのかということの説明を求めましたが、説明をしないばかりか、そんなことを言うなら引っ越せと言われました。その後書類で何度も説明を求めましたが無視され、管理会社に直接行って説明を求めましたが、担当者不在で分からないが、その件については…（以下、改行なく投稿されたため文字化けしてしまい判読不能）
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