投稿日 = 2008/8/31
題名 ＝建築条件付住宅購入にあたっての公道の持分について
お名前 = 検討者
ご相談 =
建築条件付住宅を購入を検討しているのですが、
公道の持分について相談します。（南西の角地のセットバック部分）
１．南側道路セットバックした場合、その土地は普通、削られるのでしょうか？
検討している土地は削られずに歩道として今後も使用するみたいなのですが、
ありえるのでしょうか？
２．セットバックしたのですが、公道に持分（所有者）はあるのですか？
セットバック前の西角の持分（0.19坪）は不動産の持分と言われたのですが、
普通そのようなケースあるのでしょうか？購入者に影響あるのでしょうか？
３．セットバックした場合、前の削られた土地に対して我々に持分は発生するのでしょうか？
又、その土地に対して税金及び提供した土地の金銭は発生するのでしょうか？
４．家を建てた後で、セットバックで土地を削る場合、家に影響があるのでしょうか？
（外壁のひび割れ）
（千葉・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/31
題名 ＝仲介業者との売買契約解除の問題について
お名前 = TOM
ご相談 =
一軒家の購入をする前に、仲介業者が売主から引渡し後に、
一部の改造を実施後に当方に引渡しするとのことで、不動産契約をしました。
しかし仲介業者と契約前に現地で打ち合わせた改造説明がほとんど無く、
文面のみの説明でした。改造後の図面等の提示はありませんでした。
契約後にどのような改造になるのか？問い合わせたところ、
お互いの考えが違い、契約後に当方の望む改造は実施できない、
追加金額が発生する。という回答が仲介業者よりあり、仕方が無く手付解除を行いました。
契約時にもし手付解除をする場合に当方が支払う金額があるか？
という問い合わせたときに手付解除金のみで他に一斉支払いは無い
という回答であった仲介業者が仲介料も発生するので、請求すると連絡がありました。
当方としては、仲介業者の説明不足から解除に至ったので、
支払うつもりは無いと書面で連絡し、売主側と手付解除を行いました。
今回のような仲介業者施工分において、問題があり購入をあきらめた場合に、
仲介業者に仲介料を支払う必要があるのでしょうか？
仲介業者施工分が原因でやむなく手付解除を行ったので
手付解除金額を仲介業者に対して損害賠償請求できるのでしょうか？
仲介業者は裁判にしてもらって結構ですと言っているのですが、どちらが不利なのでしょうか？
（埼玉・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/30
題名 ＝個人売買と登記手数料について
お名前 = ぱんだ
ご相談 =
家を新築するため、100坪土地を購入しました。
不動産は介入しておらず、個人での売買です。
売り主が遠方に住んでいるため、
売主から委託された造成業者が間に入り、造成兼売買の仲介をしていました。
（売主の希望金額を超えた額は、全額この仲介業者の懐に入っているようです）
そこがそもそも問題だったのですが、気に入った土地だったので
、軽率な行動を取ってしまいました。
名義変更を済ませた後に、次のようなことをいわれました。
「道路からの入り口、３坪は持ち主が違っていた。
登記手数料はこちら(仲介している造成業者）が負担するため10万円ほど追加して欲しい。」
この３坪は、道路から車で出入りするのに必要な場所です。
初めから知っていれば、それを含めた金額で交渉できたはずですが、
100坪の登記を済ませた後にこんな話・・・。
やはり、支払わなければならないのでしょうか？
（山口・女性・３０代）
投稿日 = 2008/8/29
題名 ＝境界線と私道問題について
お名前 = 聖徳太子
ご相談 =
祖父の土地だった一帯の一部を実子である父が購入し、
５０年在住している土地です。代替わりなどがあり、当時地主として
祖父が売却した土地に住む近所との境界線についての相談です。
①向いの一軒家の主の出入り口とは別に、口約束で
主出入り口とは別に小さな出入り口を作られております。
約束相手は向かいの家の元の持ち主で、
今は持ち主の親戚が住んでいますが、口約束した相手ではないので、
当初の条件を知らないフシがあります。
使用して、一定期間を過ぎると既成事実として
この小さな出入り口の撤去は要求できなくなることはありますか？
②行き止まりの奥の住まいです。
私道の外側にある家がつくったブロック塀が境界線上、すべて私道側に入っています。
出入り口の角も斜めに削らないでブロック塀を立てていますが、
こちらも規制事実として一定期間を過ぎると
ブロック塀を下げるよう求めることはできなくなりますか？
これを下げてもらわないと私道幅が４メートル未満となります。
③土地の境界線の印は残っていますが、祖父の時代の口約束で
裏の土地との間にある塀がすべてこちらの境界内に入っています。
代が変わっており、もとに戻してもらいたいが、
測量事務所などに一度依頼した方が良いかどうか？
④私道の使用権をもっていた部分を何らかの手段で登記した可能性があるが、
確認する手段はあるでしょうか？
①～④を法務局支局などで確認する手順はどうなるでしょうか？
（東京・女性・４０代）
投稿日 = 2008/8/29
題名 ＝設計料の清算によるトラブルについて
お名前 = 匿名
ご相談 =
質問者が住宅の新築を依頼して数か月間、接触してきた隣県の建設会社（以下、A社）が、
自ら提案した設計・監理を突如やめたいと主張し、法外な額の「設計料の精算」を求めてきた。
質問者にとって、A社の申し出は寝耳に水であると同時に、
後述のその内容は、無礼かつ不誠実で、また大いに迷惑させられたのであり、
同社からやめると申し出たのであるから、質問者に設計料支払いの義務はないと考えている。
ただし、これまでに質問者の新築プランを担当してきた、
A社の特に設計士などの仕事ぶりは熱心で真摯だったので、
A社（の幹部）が理不尽な主張と要求を改め、
反省して設計料を請求しない姿勢を新たに示した場合には、
設計料ならぬ謝礼（数万円程度）は払ってよい、とも考えている。
しかし、A社が裁判などの法的な対応をする可能性も考えられる。
また、設計者の債務不履行が認められている（自己都合による）契約解除の場合でも、
それまでの設計業務に関する報酬請求を認めた判決もある
──事案の具体的な内容は未詳──と聞いている。
A社の、エコ・健康住宅を行なう部門に、質問者の新築住宅を依頼したが、
同部門の幹部は、当初から
「エコ的な住宅には特別な技術・経験が必要だ。そうでない一般工務店などは使えない」
として設計・施行・監理のすべてを自社で行なう方針を質問者に明示してきた。
だが、7月上旬の見積書提出の後に、
「工事費の内、大工滞在費・交通費等を削減して、施主の予算内で家を建てられるようにするため」
として（つまり、質問者の希望にこたえるため、との論理で）、大工などの職人や木材などを
現地＝質問者の居住する地域で調達することも、できる、と突然、提案してきた。
この時までに平面図・立面図・仕上表・見積書が作製され、
同社のスタッフ複数名が現地に数回、調査と打ち合わせに訪れ、
質問者＝施主も計数回、主に打ち合わせのために同社を訪れた。
また、水回りの器具などを選定するために、
A社と質問者の居住地の中間にある都市の、
関係メーカーのショールームに、質問者とA社のスタッフが同行した日もあった。
A社の先の提案を受けて、質問者が知り合いの工務店（以下、B社）と
その社員である大工を伴って7月下旬にA社を訪れた際に、
A社の幹部が、設計・施行（＋エコ）監理と施行とを分け、
設計監理はA社が、施行はB店が担当するという態勢を提案した。
同時に、A社が未作製であった展開図は、
同社は作製せずB社の側に作製してもらいたい、とB社に対して述べた。
A社が施行も行なう当初の態勢では、
既に同社作製の平面図・立面図でプランは確定するスケデュールが組まれていた
（7月中旬に「最終プラン」としてファクスが送付されていた）が、
質問者はこの日に、プランを一部修正をしたいとの希望を表明し、
同社の関係スタッフから了承された。
質問者がそう希望した理由は、
例えば当初のプランより軒を深くした方が家の寿命が長くなると考えていたし、
また、確認申請の後に申請図面と異なる工事を行なうと完了検査など、
後の手続に問題が出る旨、7月下旬にA社のスタッフから聞かされたから。
また、時間的にも、前述の新しい態勢を採用すれば当初示されたスケデュールよりも
時間的な余裕が生ずるし、その態勢のための新たな契約案の作製という課題も生じ、
そのための期間も必要になることが、A社から知らされていたからである。
7月下旬のA社訪問の際には、
「新態勢でやる可能性が高いが、正式には検討の末、後日連絡する」
と質問者は同社に伝えていた。
そして、訪問の二、三日後に、工務店＝B社の了解も得て、
新態勢でやりたいとの意向を施主からA社に伝え、了承された。
7月下旬の会見後に、
A社から、８月中旬迄に設計・監理の契約案を提示する旨が知らされ、
質問者も、8月中旬までにプランの一部修正の案を連絡するので
その設計作業を行なってもらいたい、と述べて了承されていた。
プランの修正は、結果的には、本体と多目的室からなる家の内、
本体部分を南側に半間拡張、多目的室を後ろに数十センチ程度ずらす、
屋根の形状を総体切り妻から本体＝切り妻＋多目的室＝片流れにする、
そして床材・羽目板などを変更する、といったもので階段の位置や間取りの大要は、
設計側に負担をかけないためにも変更しないとの意志をA社側に示し、実際にそうした。
このプランの修正内容は、
質問者からA社宛の最終連絡である８月上旬のメールに至るまで、
電話とメール・ファクスで計４回以上順次
（予告から具体的な内容、簡単な図面の送付まで用いて）伝えたが、
それに対してA社側からはデッキの位置と軒の長さについて
質問がされただけであり、かつその間、たとえば、A社の設計士は、
質問者宛てに
「（質問者から）平面の変更図面が送られるそうなので、それをまって、図面変更にとりかかりたい」
との趣旨の電子メールによる連絡もしていた。
質問者＝施主としては、A社提案の新態勢を受けいれることしか考えておらず、
前記の電話やメールもそうした前提に立ってA社側にプラン修正の希望を知らせて
それに対する同社の意見や質問を求めていた。
ところが、A社の幹部は、質問者の最終連絡（前述）から数日間の沈黙の後に、
盆休み直前＝設計監理の契約案を知らせる予定であった当日、の午後のメールで、
より正確には、社長名によるその添付文書で、A社が設計監理を行なわない意志を示すと共に、
従来の設計業務の報酬をこの時点で「精算」してほしいと述べて、「請求資料」も送ってきた。
設計監理を行なわない理由として、前記の社長名による文書は、
１） A社が提出済みの設計図書により工務店が施行し、
その範囲で施行監理も行なう「前提」であったのに、
施主とB社が「打ち合わせ」して「平面プランの変更」をしており、
これでは設計に関するA社の責任範囲を越える、
２）基本設計、実施設計、建築確認申請の業務において
A社とB社が混在し、責任の所在が曖昧になる、
３）故に、設計監理の業務報酬の積算も困難、
という理由を挙げ、質問者の家づくりのためには
（設計監理と施行を各々、A社とB社が行なうのではなく）B社が設計施行ともやる方が良い、
A社のエコ的な家づくりの素材や施行（法）に関するコンサルタント業務については、
今後も質問者が希望すれば応ずる、と述べた。
また、前記の「請求資料」では、算定根拠は「建築士事務所の業務報酬の考え方」であると述べ、
直接人件費、諸経費（調査等に要した日数）、技術料、特別経費、設計料、消費税などを合して
約１０７万円を請求してきた。
◎ 1)は質問者が希望したプラン修正の図面も作製するとした
建設会社の複数のスタッフの言明に反するし、
2)は、むしろ設計と施行を混在させるような発言（「展開図はB社に書いてもらいたい」）をして、
質問者が指摘するまで改めようとはしなかったのはA社なので、
説得力がない、
以上の結果として、3)も成り立たない、
と質問者は考える。
（A社の挙げる1)2)3)の理由が成り立たないと言える根拠は他にもいくつかあるが、ここでは省略する）
「設計料の精算」については、事実として、
A社側は従来のいずれの時期にも、設計料精算の基準、
支払い時期などについて、質問者へ口頭でも文書でも一切、説明していない。
ただし、
おそらく5月にA社が質問者に手渡した「住まいづくりのスケジュール」という文書では、
6月1日に「基本プランご提示（平面図・立面図のご提案（無料））」、
8月1日に「プランお申込み 有料
（プランお申込みにあたって、金10万円（税別）を申し受けます。
これは、建築工事ご契約の際、設計料の一部に充当させていただきます）、
9月15日に「詳細プラン お見積書ご提示」、10月1日に「建築工事ご契約」……
などと書かれている（契約・着工などのスケデュールは、後に変更されたが）。
だが、これまでに見積書は提出されたが、
「有料のプランに移行するから10万円の支払いをしてほしい」
などという発言がA社からなされたことは全くない。
また、契約書は、設計施行ともA社が行なう場合にせよ、
設計監理のみA社がやるケースにせよ、締結はおろか、見せられたことすら一切ない。
また、7月初旬にA社がいったん出した──というのは、
平面図や備品の仕様などは最終段階に達していなかったから──見積書では、
「設計料」の項目はあるが、その額は40万円とされていた
（それ以前に、妻が設計料を尋ねたときの同社担当幹部の回答もそれと同額）。
今回のことで、質問者がA社に報酬として支払うのが妥当な金額は、
前記の有料プランの10万円より少ない額ではないかと考えている。その理由は、
A社が前言を翻して新しい契約形態を提案し、しかも契約案を提示すると約束したその日に
その案さえ示さずに唐突かつ一方的に設計を中断したわけだし、
A社は設計図書も中途までの平明・立面図・仕上表等しか作製していない
（それ以外に確認申請のために何十枚も必要なはずの図面は作製されてない）、
また、A社の対応により施主はショックも受け、家づくりの態勢の再構築やA社による
「設計料の精算」の要求への対応の検討を迫られるなど、迷惑やコストも新たに生じつつある、
などである。
そこで、配達証明付きの郵便で、A社が従来提供した平面図・立面図・仕上げ表・見積書・
スケデュール表などで質問者が現有するものすべてを返送するとともに、
それに同封したA社社長宛の文書で、
今回のA社の申し出は設計監理の新態勢づくりを自ら放棄するものなので、
当方としては、従来A社から提出された平面図・立面図などを返却する。
これでA社と自分との関係は整理されたので、設計料の問題は発生しないし、「精算」の要求にも応じかねる」
と述べる──前記(1)(2)(3)への具体的な反論まではしない──のが良いのでは、と考えている。
このような対応でよいか？
（設計業務への報酬を裁判所から命じられたりするようなことがありうるのか）
それとも、ひょっとしたら、もっと多額の謝礼ないし設計への報酬を支払うべきか？
あるいは、また、たとえば、前段で述べたA社宛てに出す文書の中で、
「A社が反省し質問者にかけた迷惑をわびるなら、数万円程度の報酬の支払いも考慮する」
と明言した方がよいか？ etc.
大変ご面倒ながら、ご教示いただきたく、宜しくお願いします。
（高知・男性・４０代）
投稿日 = 2008/8/29
題名 ＝セットバックとスケルトンリフォームの関係について
お名前 = 中川
ご相談 =
セットバックとスケルトンリフォームの関係について教えてください。
２項道路の私道に挟まれた６０㎡の土地に、
築３５年木造２階建ての一戸建ての購入を検討しています。
新築するとセットバックする必要があるため、
スケルトンリフォームを行うことを考えていましたが、
リフォーム業者より大規模改修となるので、
少し減築する必要があると指摘されました。
リフォームであっても大規模改修の場合は、
セットバックを踏まえ減築しなければいけないのでしょうか？
（ちなみに周囲の戸建てはセットバックしてません。）
（東京・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/28
題名 ＝父が借りていた土地の更地返しについて
お名前 = クロネコ
ご相談 =
父は４０年前に親戚から土地を借り家を建てて住んでいましたが、
８月１１日に亡くなりました。子供は長男と娘二人ですが
長男夫婦は父と折り合いが悪く二年前に行き先も告げず出て行きました。
今回父が亡くなり地主さんからは家を解体し土地を更地にして返す様云われていますが、
長男とは居場所は分かりましたが、相談をする意思が双方に無いため
この先どうすれば良いのか分かりません。
古屋を解体して更地にするには１００万円はかかると思いますが
私たち娘にその義務はあるでしょうか？
解体して返すとしても、そんなおお金はないので困っています。
市の相談では細かい所まで話が聞けず、
借地権によりこちらのほうが強いから解体する義務はないとは言われましたが
地主さんとの話し合いをこれからどう進めていけば良いでしょうか？
宜しくお願いします！
（神奈川・女性・５０代）
投稿日 = 2008/8/27
題名 ＝賃貸物件の水洗トイレの詰まりの修理代について
お名前 = ぽにょ
ご相談 =
84歳の母が借りているアパートの水洗トイレが詰まり、
大家に連絡したところ、業者を呼び修理がされました。
修理代の全額を払うよう大家に言われたそうですが、
払えないというと、半額のみ払うよう言われたそうです。
築20年くらいは経っており、（母が住み始めてからは8年ほど経過しています。）
母としては通常の使用で詰まったのであり、
当然修理代は大家が負担するものと思っていましたので、
修理代を請求され、困惑しています。
念のため、母に契約書を見せてもらい、チェックしてみましたが、
特に契約書に特別に記載されている箇所はないように思いました。
大家と交渉がスムーズにいくよう、法令などを提示するとしたら、
どんなものを見せるとスムーズに交渉できますでしょうか？
ちなみに以前は大家は管理を不動産会社に委託していたようですが、
ここ2年ほどは委託するのをやめ、
直接大家が管理や家賃の徴収なども行っているとのことです。
（東京・女性・４０代）
投稿日 = 2008/8/26
題名 ＝新築完成後の水道工時代の請求について
お名前 = 新築
ご相談 =
半年前に新築一戸建てを購入しました。
最近になり、水道工事の費用をもらってないので払ってくれと
営業マンから連絡がありました。支払わなくてはいけないのでしょうか？
（岡山・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/26
題名 ＝借地の建替えによる再契約について
お名前 = 匿名
ご相談 =
東京都の都市計画で借地の自宅の建て替えが必要になりました。
建て替えるにあたってはアパートにする予定です。
そうしたところ、地主より借地権の再契約を求められました。
今までの借地契約は自宅としての借地契約だったのが、
アパートとしての借地契約になる。
ということから一から契約を交わしてほしいとのこと。
ちなみに2年前に今までの契約の更新をしています。
これは再契約をしなければいけないのでしょうか？
（東京・女性・３０代）
投稿日 = 2008/8/26
題名 ＝公示価格での借地買い取り打診について
お名前 = るるる。
ご相談 =
銀行の抵当がついている土地であると了承の上、10年前に借地に家を新築しました。
このたび地主から公示価格での土地の買取を打診されたのですが、
この場合借地権割合は効かないのでしょうか？ 路線価ランクはEなのですが・・・。
地主はすぐに現金が欲しいらしく、公示価格より安くしたら
税務署ににらまれるとかよくわからないことをいって話になりません・・・。
（愛知・女性・３０代）
投稿日 = 2008/8/26
題名 ＝共有名義の土地の名義変更と建設について
お名前 = ゆきこ
ご相談 =
父たち兄弟５人の共有名義となっている土地に、
私（一人っ子）たち夫婦が家を建てることを計画しています。
そこは、昔、祖母（故人）名義の土地でした。
現在、その土地を含め、祖母の遺産は分割協議中なのですが、
かなり長期化しそうなため、その終結を待つことが出来ません。
私たちが家を建てようと思っている土地に、
父以外、所有したいと主張している兄弟はいません。
また、父はそこへ私たちが家を建てることを了承しています。
共有名義の土地に、家を建てることは避けたいため、
一刻も早く、父の単独名義に変更したいのですが...。
この様な場合、遺産分割がすべて終了するまで、
その土地のみ、名義の変更をすることは無理なのでしょうか？
なお、建設予定地は、父たち兄弟のもつ共有地全体の資産からすると、
５％ほどの価値しかありません。また、１つの地番を持つ、独立した土地です。
どのような方法で解決すれば良いのか、教えて下さい。
また、必要ならば、専門家の方のお力も借りたいと思っています。
（当方、愛知県内在住です。）よろしくお願いします。
（愛知・女性・３０代）
投稿日 = 2008/8/26
題名 ＝建築会社とのトラブルについて
お名前 = dpdb24
ご相談 =
こんばんは。
建築会社とのトラブルのご相談です。
端的に申し上げますと、建築会社から、下記の報告を受けました。
コストが上昇したので、工事請負契約書の内容で建築する事はできない、というものです。
・工事請負契約書に記載の内容で建築する事が不可能になった。
・分離発注に切り替えて発注するか、発注しないのであれば、設計料のみ支払ってくれ。
私の言い分としては、下記になります。
・分散発注は、当初の工事請負契約書締結時点で話がなかった為、受けることはできない。
・建築会社の都合で、工事を進める事ができないのに、設計料のみを支払うことはできない。
・工事を進める事ができない様であれば、承諾頂いていた内容に沿って、
土地を購入価格で買い取ると共に、それに付随する諸費用
（各種手続費用・税金・ローン金利など）を、今までかかった分支払って頂きたい。
※他の業者に当初から発注していた場合を想定すると、
コスト上昇がなかった・金利が低かった・余分な家賃を支払う必要がなかったなど、
目に見えないものが多くあるが、それは請求しようと思わないので、
得はしようと思っていないが、損はさせないで欲しい。
上記に至った経緯としては、下記の様になります。
・２００７年の５月に工事請負契約を締結したが、
建築確認申請が、２００８年の３月まででていなかった。
・私は、２週間に一度状況をＴＥＬにて確認していたが、
「法律が変わり、審査にとても時間がかかっている」との一点張り。
しかしながら、委託していた会社が申請し忘れていたと、
２００８年３月に、建築会社から連絡が入った。
・２００８年４月に申請が通過したのだが、その時点では、
１０％近く建築コストが上昇してしまい、どうにもならない状況となってしまった。
因みに、進行に時間を擁し始めた時期から、下記内容に承諾を頂いていたのですが、
再三三度の書面で締結する事を拒否された為、書面はありません
（ボイスレコーダーに承諾した旨は、記録されております）。
・工事請負契約書に記載の引渡期日を過ぎた月から、
現在住んでいる賃貸住宅の家賃・更新料・ローン金利は、建築会社が相殺で負担する。
・工事請負契約書の内容で進める事はできなかった場合、
私が購入した土地を、購入した金額で買い取る。
先日、先方と話し合いを直接会って行い、下記にその場では理解を頂きました。
・今回は、建築会社の都合で、工事請負契約書の内容で進行することができない。
・＊＊は、損をしてはいけない。
・当初お約束頂いていた内容で検討して頂く。
話し合いの場では、「検討するから、金額の詳細を送って欲しい」
（概算は、その時点で確認してもらっている）とコメントを頂いたのですが、
メールをお送りすると、法的根拠がないので、支払う義務はない。
反対に、設計料を払ってくれとの返信がきました。
話し合いは続けていきますが、銀行からも結論を迫られている為、
弁護士に相談しようと思っております
（建築工事紛争審査会に相談しようと思いましたが、
法的効力がないと聞き、直接弁護士にと思っております）。
今まで苦労して少しずつ努力をしてきたものが、
なぜ失われていかなければならないのか、すごく理解に苦しむところです。
現在、購入している土地にも、今回の件で全く良いイメージを持てておらず、
このまま前に進める事も非常に難しい状況です。
どうか、アドバイスの程、宜しくお願い致します。
（東京・女性・３０代）
投稿日 = 2008/8/25
題名 ＝賃借人の名義変更と更新について
お名前 = 坂田正
ご相談 =
貸している家の住民が名義の変更がしたいと連絡があり
9月で更新と重なるのですが
どの位の金額が妥当な請求金額か教えてください？
例えば家賃の二倍とか？
（東京・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/24
題名 ＝賃借人の滞納を突然言い渡された保証人について
お名前 = 匿名
ご相談 =
アドバイスをお願いします。
父が兄弟の賃貸契約における連帯保証人になっており、
数日前に突然管理会社を名乗る所から、家賃滞納の連絡を受けました。
今まで一度も滞納がある等の連絡は受けておらず、
約３１ヶ月未納という事を聞いて驚いています。
また、この管理会社の方から連帯保証人である父宛に電話の翌日に
「お知らせ（重要）」という事でお金を支払う旨の郵便が届きました。
額が170万程になっており、ただただこちらも途方にくれるばかりです。
一度も連絡なくいきなり31ヶ月分、170万の通知を受けて、
支払わないといけないものなのでしょうか。
また、31ヶ月もの滞納があるにも関わらず
こちらに一度も連絡をしないのは問題にはならないのでしょうか。
もちろん先方が被害者だという事は承知ですので、
払わないと言ってるわけではありません。
請求額が大きすぎるので
何か良い解決策はないものかと思い書き込みしました。
アドバイスを宜しくお願い致します。
(福岡・女性・３０代）
投稿日 = 2008/8/24
題名 ＝家具家電付きマンションのキャンセルと違約金について
お名前 = 匿名
ご相談 =
はじめまして、違約金についてのご相談です。
先日、賃貸物件の申し込みをしました。
まだ入居中の物件でしたので、違う階を内覧し申し込みを出すことにしました。
家具家電つき物件（マンスリー契約などもやっている）で、
間取りや家具の感じの説明を受け内覧前に申し込みました。
仲介業者に、「申し込み後のキャンセルはできません、
もし内覧後にキャンセルする場合は違約金として3万5千円かかります。」
と、言われ管理会社が提示してきた書面にサインしました。
その後、審査があり審査がとおったころ内覧可能の知らせを受け
部屋をみたらびっくりすような部屋に合わないサイズの家具ごろごろとあったので
部分撤去できないか伺うと、0か100ということでした。
私はしかたなく全撤去を考え両親に話したところ
家具家電付きだから管理費2万4千円でもいいかと思ったけど
1からそろえるならマンスリーやっているマンションなんてやめなさい！
とかなり反対され、仲介業者に連絡しキャンセルしました。
仲介業者も、かなりのしぶしぶでしたがなんとか納得し管理会社に報告してくれました。
違約金の3万5千円を支払わなければと思っていたら
管理会社からきた請求額は全部で18万1千円！！
内訳は、キャンセル料3万5千円。違約金14万6千円。（家賃1ヶ月分）
特に説明もなくそれだけ書かれた書面を仲介業者の営業から渡されました。
営業の方は、「直接管理会社と話してください。こちらにとっては管理会社さんは
取引先なんで僕からは何も言えません。」と、だけでした。
違約金がキャンセル料となっており、新たに違約金として提示された家賃1ヶ月分・・・。
月末までに管理会社に振り込んでくると言われたのみ。
管理会社に連絡しても担当者がいない。週明けに再度連絡し、
説明をしてもらうつもりだが払わなくてはいけないものなのでしょうか？
ちなみに、まだ一銭もお金の取引はしていません。
審査にお手間をとらしたあげく、
キャンセルになってしまったのは申し訳ないとおもっているのですが・・・
想像を超える金額でしたので、不安でしかたありません。
アドバイスお願いいたします。
(千葉・女性・２０代）
投稿日 = 2008/8/24
題名 ＝売った物件の駐車場で自殺があった場合について
お名前 = らんパパ
ご相談 =
1780万円でマンションの売却契約をしたあと
マンション内の駐車場車内で自殺が契約の一か月前にあったことを
買主の問い合わせによりはじめて知りました。
売主である私自身その事実を知らなかったので
理事長に確認し契約後ではありますが誠意をもって伝えたつもりです。
その後買主より解約の申し出がきておりますが
仲介業者の意見では手付放棄による契約解除は買主が納得しないので
契約金額を当初金額から減額して買主に納得してもらうのがベストであるとのこと。
質問は減額した金額(100万マイナス)で買主が合意した場合
当初金額との差額を死亡相続人に損害賠償できるでしょうか?
(埼玉・男性・５０代）
投稿日 = 2008/8/23
題名 = 税務署での印紙代の変換について
お名前 = マリーベル
ご相談 =
印紙の代金の相談です。
先月２億５０００万の不動産物件を個人で購入しようと思い、
契約までこぎつけました。
もちろん、ローン控除を契約書におりこんでなのんですが、
その銀行のローンが、私の望む金額にみたなかった為、
契約書どおり、解約となったのですが、印紙は後で、
税務署に、契約が成立しなかったと持参すれば、もどると説明をうけました。
が・・・税務署に電話をしたところ、
消印がおされていては、印紙代金返金できませんとのこと。
印紙代は、物件金額が大きいため、８万円もしました。
売主は業者さんだったため、
再度印紙代は、契約の無効になった時どうしているのですか？
の問いに、税務署かえしてくれますよ。と・・
この担当者さんはご自分で、税務署に成立しなかった書類を
もっていったら変換されたと言っていました。
私は電話で、税務署に電話ではだめといわれ、
他の契約が成立しなかった人も、消印があるとかえしてもらえなかったと言っております。
しかし、ローン控除が契約書にはおりこまれており、
ローンがとおらない場合、契約はなかった事になる事項があります。
なのに、この契約に税金８万もかかるのでしょうか？
不動産によって変換した事ある人、できないという人がいます。
私の仲介業者さんも印紙は税務署でもどるものだと思っていたらしく、
私に素直に謝ってくださったので、私も勉強代と思い流したのですが、
それにしても、かえしてもらった人がいると
本当のところは？と思っております。
(東京・女性・４０代）
投稿日 = 2008/8/23
題名 = 売れない別荘地の放棄について
お名前 = モモ
ご相談 =
別荘地を売りたいのですが、このご時世中々売れそうにありません
わずかな固定資産税を払うのも大変で、
売れなかったら放棄したいのですが、放棄なんてできるのですか？
投稿日 = 2008/8/23
題名 = 照明修理をしてくれない民事再生中の管理会社について
お名前 = lotto
ご相談 =
入居日から照明が使えないという事で、入居が一週間延期となりました。
修理の依頼を賃貸管理会社に連絡したのですが、連絡が来ず、
24時間対応の業者にお願いしました。
その後、一週間入居できなかったので、家賃の保証をお願いしようとお電話し、
結果を連絡くれるはずなのに、またもや連絡がこない・・・。
電話下さいとお願いしても電話が来ないことが続き、
このまま契約を続けるのが怖くなったので、
この契約を無効にして欲しいと連絡しました。
すると、弁護士に確認したらできないといわれました。
賃貸管理会社への不信だけでは契約を無効にする事はできないのでしょうか？
更に、賃貸管理会社は民事再生法を申請しているようです。
アドバイスお願いします。
（福岡・女性・３０代）
投稿日 = 2008/8/22
題名 = マンション売り物件での値引きについて
お名前 = HAL
ご相談 =
09年春完成予定の物件（マンション）の手付金を5月に支払いました。
この際、一切値引きはありませんでした。しかしながら、
まだ8月だというのに、同物件で物凄い値引きが始まってるようです。
勿論私共もデベに直接話を聞きに行きました。
答えは「一度契約をしたものに対し、金額の変更（値下げ）など致しません」と言われました。
条件の良い部屋が私達の部屋より安くなり、部屋の変更もお願いしましたが、
私共には値下げの価格ではなく、従来の価格の提示でした。
竣工後の値引きならともかく、どうも腑に落ちません。
手付けを放棄して新たな物件を探したほうがいいのでは？とも思っています。
しかし、このような状態でも手付金は戻ってこないのでしょうか？
（神奈川・女性・３０代）
投稿日 = 2008/8/22
題名 = 実際の間取りが狭かった賃貸物件について
お名前 = ステファン
ご相談 =
約１ヶ月前に新築の戸建て2LDK物件を賃貸契約しました。
工事日程の関係で入居する１週間前になって、
やっと室内の見学が叶ったのですが、
一見してすぐに間取り図に記載されていた
各部屋の面積（帖）に誤差があることに気付きました。
仲介業者の間取り図には...
LDK：17.64帖、2F北：7.75帖、2F南：13.94帖。
その場にいた建設メーカーの方に建築図面から採寸して頂くと...
LDK：約15帖、2F北：約6.5帖、2F南：約10.5帖。
目の前の事実に愕然としました。
この物件は部屋の広さを決め手に
他の候補と比較して熟考を重ねて選んだものです。
その決め手となった広さに誤りがあり、
その面積に対する賃料のバランスも
納得出来ないものになってしまいました。
仲介業者は事の経緯を調べ直し状況説明するという話ですが、
２日間音沙汰なしです。この問題、私は泣き寝入りはできません。
仲介業者は何らかの形で賠償責任を負わなければいけないと
思いますが、いかがなものでしょうか。
（愛知・男性・４０代）
投稿日 = 2008/8/22
題名 = 実際の間取りが狭かった賃貸物件について
お名前 = 匿名
ご相談 =
約１ヶ月前に新築の戸建て2LDK物件を賃貸契約しました。
工事日程の関係で入居する１週間前になって、
やっと室内の見学が叶ったのですが、
一見してすぐに間取り図に記載されていた
各部屋の面積（帖）に誤差があることに気付きました。
仲介業者の間取り図には...
LDK：17.64帖、2F北：7.75帖、2F南：13.94帖。
その場にいた建設メーカーの方に建築図面から採寸して頂くと...
LDK：約15帖、2F北：約6.5帖、2F南：約10.5帖。
目の前の事実に愕然としました。
この物件は部屋の広さを決め手に
他の候補と比較して熟考を重ねて選んだものです。
その決め手となった広さに誤りがあり、
その面積に対する賃料のバランスも納得出来ない
ものになってしまいました。
仲介業者は事の経緯を調べ直し状況説明するという話ですが、
２日間音沙汰なしです。
この問題、私は泣き寝入りはできません。
仲介業者は何らかの形で賠償責任を負わなければいけないと
思いますが、いかがなものでしょうか。
投稿日 = 2008/8/21
題名 = 賃貸人の地位継承について
お名前 = 匿名
ご相談 =
今住んでいるマンションで「賃貸人の地位継承通知書」が届きました。
現状はマスターリース契約で 所有者は信託銀行。
賃貸人は不動産会社でした。
それが8/8時点で信託財産とする信託の信託受益権の譲渡で
取得したとなる個人名の方との契約となるとの案内です。
これによって敷金返済債務も個人のみとなるとのことでした。
このようなことは、よくあることなのでしょうか?
31日までに同意書を返信するようにとのことで、
同意して問題がないのか困っております。
どうかご指導お願いします。
（福岡・女性・３０代）
投稿日 = 2008/8/20
題名 = 駐車場代金を返却してくれない管理会社について
お名前 = そのっち
ご相談 =
代理相談となります。
名義人が今年１月に駐車場の解約をするため、管理会社へ電話をしました。
その際、別件で名義変更などもあったので合わせて問合せをした時に、
駐車場の解約について受け付けたと担当者が話したそうです。
しかし、後日、家賃＋駐車場代も引かれていたため、おかしいことが発覚。
再度問合せをしてみると、「解約通知書を送ってください」と返答。
それはおかしいだろ？解約に対して受け付けたと最初の電話で話していたはずなのに、
こちらから再度問合せしたでは「通知書を送付してください。」
最初の電話では解約の手順に対しての説明はされてない。
そのまま言った言わないで４ヶ月。
延々と駐車場代は引き落とされたため、部屋も含めて解約。
しかし、駐車場の余分に支払った金額分は返却されず。
管理会社は「社内ルールでは解約の際には通知書を送付する案内をしています」
の一点張り。担当弁護士などと相談したとかも言ってました。
しかし、「駐車場の解約を受け付けた」と管理会社の履歴にも表示されているが
説明をしたとは書いていないのにずっと「説明はしているはず」としか言いません。
１月の問合せのときの音声録音はありません。
ちなみに名義人と同居していた者です。
また、名義人は上記のやり取りをしているうちにストレス性胃潰瘍により
一度入院までしているため、代理として私がこの内容を書かせてて頂きました。
なにか駐車場台の返金をさせるための方法はないでしょうか？
（大阪・男性・２０代）
投稿日 = 2008/8/20
題名 = 建て貸しを薦められている事業計画について
お名前 = 匿名
ご相談 =
更地にしてある土地があり、「建て貸し」というものをすすめられています。
建設協力金というものはなく、すべて自己資金です。
銀行から融資をうけなければなりません。
一応、契約期間中に返済可能な事業計画で、
途中解約時には罰則金などもある様です。
しかし、もしもその企業の経営が傾いた場合・・・
などを考えると、多額の借金を抱えるのには不安が残ります。
建て貸しのメリット、デメリット、注意しておく事など、色々と教えて下さい。
また、事業計画書が無理のないものか、私では判断しきれないので
専門家の方にも見ていただきアドバイスをと思っているのですが、
どの様な方に見ていただくのが良いのでしょうか？
よろしくお願い致します。
（香川・男性・５０代）
投稿日 = 2008/8/20
題名 = 地主との借地トラブルについて
お名前 = 仲田
ご相談 =
地主とのトラブルで困っています。
借地で40年借りている土地に家を建てて住んでいたのですが、
2年ほど前に別の家を建てて引っ越しました。
その後、今まで住んでいた家を知り合いに貸していました。
今年、契約の更新なのですが大家の代理の土地コーディネーターと云う人がやってきて、
「家をまた貸しするのは契約違反なので、
大幅に地代を上げるか、嫌なら更新は出来ない」と云われました。
これは大家の云う通りに更新しないといけないのでしょうか？ご教授お願いします。
投稿日 = 2008/8/20
題名 = 地主との借地トラブルについて
お名前 = 仲田
ご相談 =
借地の更新トラブルで悩んでいます。
40年前から土地を借りて家を建てて住んでいましたが、
息子夫婦が二世帯住宅を建てたのを期に別の家に引越しました。
今まで住んでいた家は知り合いに貸したのですが、更新の今年になって、
大家の代理人の土地コーディネーターと云う人がやってきて、
「家を貸しているのは重大な契約違反なので、地代を値上げさせてもらう」といってきました。
家を貸すことは貸す前に地主さんに報告していて、
地主さんからも快諾していただいたのですが、
地主さんに連絡すると「貸した後にきいた、事後承諾だった」と云っています。
地代の値上げは受け入れないといけないのでしょうか？御教授よろしくお願いします。
（大阪・男性・４０代）
投稿日 = 2008/8/19
題名 = 貸し店舗の水漏れによる賠償責任について
お名前 = 匿名
ご相談 =
都内で飲食店を営業しています。
今年の6月から新店舗を出店しました。
営業開始後床下の水漏れが発覚しまして、
大家さんとの話し合いながら、2ヶ月にわたり3回工事しましたが
結果原因不明となり、解約を申し込みました。
前オーナーから譲渡を受けた物件で、
契約上は「造作の事故は責任をおわない」となっております。
水漏れ自体造作に関係あるかはまだ分からないのですが、
水漏れ自体は前オーナーは知っていたようなんですが、
そこには何の説明もなく、契約してしまいました。
（水漏れが前からあったのは認めています）
この場合前オーナーに損害賠償などは請求出来るのでしょうか？
弁護士の方に相談もしているのですが
「見えない瑕疵なので争う価値はある」とは言われてますが。。
よろしくお願いいたします。
（東京・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/18
題名 = 雨漏り被害による補償の請求内容について
お名前 = 匿名
ご相談 =
賃貸マンションの4階に住んでいます。
先日豪雨の中帰宅すると天井からの雨漏りで部屋中水浸しでした。
原因は5階のベランダの排水が悪く、
5階の部屋に浸水した水が4階にまで達したとのこと。しかもこれで3回目。
お盆休み中だったこともあり3日後にやっと管理会社がやってきて、
出来る限りこちらの要望に応えるので
箇条書きにしてなんでもいってきてほしいとのことでした。
（壊れたもの、家賃交渉、部屋の移動、引っ越しなど）
年間12600円の管理費をはらっているのでそれの保険も下りるとのことです。
でも実際に書き出そうと思うとどのように被害を立証していいのかわかりません。
とりあえず被害にあったものと購入金額を調べて書いていますが、
金額などどのように請求したらいいのでしょうか？
（福岡・女性・２０代）
投稿日 = 2008/8/18
題名 = 不審なアパートの管理業者について
お名前 = 匿名
ご相談 =
初めまして。父より譲り受けたアパートの管理業者の事で困っています。
父が生存中はよくしてくれていたようですが、現在は家賃の回収と更新の手続きほどです。
（本人は空き部屋の掃除や、入居者探し、トラブルの仲介をしていると言っていました）
4軒の家賃合計の15%を手数料として支払っていましたが、連絡が取れないことがあったり、
何の相談もなく退去者の部屋のリフォームをしたり、更新をしたり、
アパートを見に行けばあちこち修理が必要になっていたりと、
管理らしい管理もしていないので、
2年前に管理業者に手数料を半分にするか辞めてもらうかという話をしたら、
半分でもいいとの事で再契約しましたが、
契約書は何度送付しても戻ってしまうと言って送ってきません。
メールを出しても返事はなく、電話にも出ません。
家賃の明細も毎月から２、３ヶ月に一度の送付になりました。
空き部屋を埋めるように努力し、報告もしますと約束したけれども
報告は未だになく部屋も空いたままです。
更新等の連絡も全く無いので、先週アパートの住人を直接訪ねて見たところ、
入居者は管理人へ連絡が取れないし、店舗へ行ってもやっていない、
家主が変わったことは聞いているけれど連絡先も知らなかったといわれ、
去年の更新時には更新料として63000円の家賃に対して7万支払ったといい、
見たこともない更新の契約書を見せてくれました。
代表の弟の氏名がプリントされているだけで、契約印も何もありませんでした。
残り2件の住人にも確かめてみようと思いますが、この行為は正当なのでしょうか？
できれば管理を辞めてもらいたいと思いますが、
もしも不当なことをされていた場合はどうしたらいいのでしょうか。
ちなみに、アパートにかけてある看板の知事認可番号が消されていたので
調べましたら、認可番号、登録名称ともに載っていませんでした。
それでも不動産業は出来るのでしょうか？長文になりすみませんが、
相談先や方法を教えていただけたら幸いです。よろしくお願いいたします。
（愛知・女性・４０代）
投稿日 = 2008/8/18
題名 = 退去依頼による補償要求について
お名前 = こう
ご相談 =
現在住んでいるマンションのオーナーが替わり、
すぐに新オーナー(法人)から立ち退きを求められました。
賃貸についてはA不動産が仲介(更新料支払手続き等も)しており、
旧オーナーがA不動産を通して新オーナーに譲渡したもののようです。
今後本格的な話し合いが始まりますが、どう対応するか、
またどの程度の補償を求めるのが妥当か、アドバイスをいただければと思います。
○マンションは
・3階建てで1，2階がオーナー、3階を賃貸として利用。
・2年更新で1回目の更新がすみ、現在3年目。
・家賃の滞納は無し
・つい最近250ccバイクを購入したが、自転車と同様に無料で置かせてもらっている。
・現在他の室には入居者がいない(各々卒業やその他の理由で数ヶ月前に退去)
・築年数は古いが、比較的広め
○現在までの状況は
・新オーナーは、マンションを事務所として使用する
・現在賃貸している部屋も、事務所として使いたい。
・立ち退き猶予期間はまだ明示されていない
・オーナーが直接ではなく、A不動産が代理人として立ち退きの書面提示&説明をした。
・早く立ち退いてもらえれば敷金返還、引越費用、新居礼金は出すが、
立ち退きが遅くなる場合はそういった負担もする気はない
（A不動産の説明では、
「費用負担が減るから早く立ち退いたほうが良いですよ。
こちらも新オーナーに交渉しやすい」という感じ）
・現在と同条件(家賃、広さ、駐輪スペース、会社からの距離)の物件は難しいかもしれない
○いくつか不信に感じた点があり
・A不動産は新オーナー寄りな進め方をしている
・通常6か月前に通知すべきということについて、
新オーナーからの急な話なので、というだけで説明なし
・新オーナーは実費(要領収書)以外の負担をする気がなく、
それも退去時期によっては全額支払う気がない様子。（早く退去させるための圧力？）
など、相手の良いように追い払おうという感じを受けています
○当方の要求としては
・仕事や生活上便利なので、できれば住み続けたい
・無理であれば6か月使って同一町内で新居を探す
（補償があれば出来るだけ速やかに退去）
・敷金は全額返還
・引越に伴う費用手間のほか、所持品の処分、
各種変更手続きにかかる時間等も考慮して、
個別実費ではなく全体(引越費用、新居礼金・保証金込、家賃差額)で
家賃6か月分程度(約25万円)の補償。
を考えています。
○質問として
1.上記補償要求は妥当なところか
2.退去の要求を拒めるか（事務所使用での退去要求は、正当事由にあたるか）
3.今後バイク駐車料金を要求された場合、拒否可能か
4.退去が遅くなったからといって、引越費用負担もしないという事は正しいのか
以上です、よろしくお願いします。
（神奈川・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/18
題名 = 三角地の地相について
お名前 = ヒイロ
ご相談 =
今、家を建てるべく土地を探していて、
今候補に挙げている土地で三角地があります。
地相が悪いとされてますが、どうなのでしょうか？
25坪で線路際です、
斜辺の面はほぼ南面にあたり、高さ部分のみに道路が接しています。
駅からも近いので購入を考えていますが、対策等あれば教えて下さい。
（神奈川・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/17
題名 = 退去に伴う業者の接客態度について
お名前 = 匿名
ご相談 =
初めまして。今回は転居に伴う解約の件で相談があります。
今回転居が決まりまして七年間すんだ部屋を解約することになりました。
契約では解約の通知は二ヶ月前とのことで、
取り急ぎ、七月末に電話連絡を入れた際、
九月末までとのことで返事をもらいました。
担当者と直接話せたのは八月に入ってからでしたが
七月末で受け付けて、九月末までの契約、保証金の返還と
最終家賃は保証金から引くと説明を受けました。
通知も後日郵送してくださいとのことでしたが
具体的な話もされたので勝手な解釈にはなるかもしれませんが
処理していただけているものだと思っていたところ
通知が届くのが遅いとの理由で
１０月末までの契約になってしまい
再度連絡を入れたところ、
日本語わかっているのか？勉強しなおせ！と言われ、
かけてくるなボケ！と電話を切られる始末。
旦那の話し方も気に入らないようで、話をしたかったら
ヤクザみたいな口調を謝罪しに来い！と言われました。
主人が翌日連絡を入れ、謝罪に伺う旨伝えると
弁護士でも連れてくる？何をしにくるの？との返事で
こちらもどうしていいかわからず困っています。
家主の方はとてもいい方で事情を聞いてくださった上、
九月末でいいとおっしゃってくれますが
それでもやはり管理会社に従うしかないのでしょうか？
よろしくお願いいたします。
（大阪・女性・２０代）
投稿日 = 2008/8/16
題名 = 突然請求された私道の通行料について
お名前 = トラブル中。。。
ご相談 =
１年半ほど前に購入した物件の前の私道の通行料を突然要求されて困っております。
前所有者は約１０年保有されていましたが、そのようなことはなく、
不動産売買時にも「私道の負担なし」と明記されております。
実際のところ要求者の私道かどうかも怪しいところです
（不動産売買時に不動産仲介業者が所有関係を調査しましたが、
実態のない会社になっており連絡がとれなかったため）。
また、要求者は不動産の詐欺で前科があるようです。
いずれにしても、前所有者が
１０年以上なんの支払いもなく通行していた私道について
突然要求することは法律上可能なのでしょうか。教えてください。
（愛知・女性・２０代）
投稿日 = 2008/8/16
題名 = 退去でもめそうな大家との更新について
お名前 = anka
ご相談 =
更新のことでお尋ねいたします。
会社契約での一軒家の賃貸住宅に住んでいるものです。
大家さんと〔クローゼットドア破損の修理負担〕〔庭の利用に関する見解の違い〕
でもめている経緯があり、こちらに対して不信感を抱いている模様で、
一方的な退去を求めてくる気配があり、不安です。
こちらは契約書の内容を遵守して生活しているつもりなのですが、契約書にはない、
更に事前説明もなかったような事を求められたり（庭に何も置いてはいけない）
覚えのない言いがかりをつけられたり（ドアはあなた（借主）の子供が壊したんだろ・・等）
こちらも閉口している状況です。
退去を求められた場合はこちらのサイトのアドバイスを参考にさせて頂き、
対抗処置（立退き料の請求等）をとろうと考えておりますが、
更新時期でも同じような対抗処置がとれると考えていいのか以下ご相談です。
①更新時期（現在から1年と9ヵ月後）の6ヶ月前（契約書の条文にある期日）に
家主側から更新しないと申し入れた場合でも、
正当な理由がない限り退去を拒否することは出来るのでしょうか？
②また更新に当たって、貸主側に有利な内容の契約書の締結
（例えば現在の契約書にはない、庭の利用に関する特約の追加）を
貸主側から求めたり出来るものでしょうか？
退去については法で守られていると考えますが、
一方的にこちらが飲めない内容での更新を求められたりすると、
更新が出来なくなるのではないかと不安です。
アドバイスをよろしくお願いします。
（青森・男性・４０代）
投稿日 = 2008/8/16
題名 = 直前で地主に断られた土地購入について
お名前 = ぶぶ
ご相談 =
気に入った土地があり ５月に地主さんに伝えました
売っても良い との返事のまま 先に進まずいました
が 先月末 自宅に呼ばれ 売っていただける事となりました
重要事項の説明も受け
売主さんも説明を受け了承したと
不動産業社から電話連絡いただいた２日後
契約日の７日前
突然売主から 売りませんと
電話がありました
理由を聞いたところ
他に売ってくれと近所の人が来た
神経的に体調を壊してしまいそうだ とのこと
契約はしていませんが
こんなことって許されるのでしょうか？
投稿日 = 2008/8/14
題名 = 親族間売買と名義変更について
お名前 = しょう
ご相談 =
はじめまして。よろしくお願いします。
・私と主人が籍を入れる前に、主人と主人の父の名義でマンションを購入しました。
（主人８００万円・主人の父２７００万円負担。ローンなし。）
・その後結婚し、私と主人がそこに住んでおります。ちなみに名義は主人と主人の父です。
・先日、主人の母が亡くなり、
お金使いのあらい主人の父の暴走をを止める人がいなくなり、
マンションを売って主人の実家に住むよう言われております。
【家族構成】
・主人の父…現職（年収１２００万）
・主人の母…他界
・主人の姉…結婚して家族有り
・主人…現職（年収５００万）
・私…現職（年収３５０万）
マンションを守るため、すぐにでも共同名義から
主人だけの名義へ変更したいと考えております。
マンションの売買の件は、私たち夫婦に任されているので、
一度不動産屋にマンションを売り、
それを私たち二人でローンを組み、買い戻すことも考えました。
しかし、できれば、業者を通して無駄な出費をするのは避けたいところです。
何かいいアドバイスなどございましたら、ご教示いただきたいと存じます。
よろしくお願いいたします。
（大阪・女性・２０代）
投稿日 = 2008/8/14
題名 = 用水路があった土地の地盤の弱さについて
お名前 = バディ
ご相談 =
土地の購入を考えています。
北道路の土地で土地と道路の間に用水路があったのを
不動産会社が埋めてしまったのでまた掘り起こして用水路を作るようです。
もともと用水路があったという事ですが地盤的には弱いかもしれないのでしょうか？
それとも家を建てる位置よりも5ｍぐらいはなれていれば通常は問題ないものなのでしょうか？
こればっかりは調べてみないと分かりませんが、ご意見伺わせてください。
（栃木・女性・３０代）
投稿日 = 2008/8/13
題名 = ハウスメーカーからの買い付けキャンセルについて
お名前 = 匿名
ご相談 =
初めて家を建てるため、建築条件なしの土地を千葉方面で探しておりました。
ハウスメーカーの方が先に決まっており、
このメーカーの紹介不動産会社に土地をいくつか紹介していただいたのです。
半ば追い立てられるような一日スケジュールでしたが、
（こちらとしては早くても来年８月竣工でかまわない予定であるということは伝えてありましたが・・・）
その中でなんとなくいいかなと思うところがあり、一度買い付けをお願いいたしました。
しかしながら予算面で問題があることがわかり、買い付けのキャンセルをお願いいたしました。
そのあと、すぐさま予算に見合った物件・・・とのことで、選択をせまられた感じで、
今別の土地に買い付けを入れています。契約日は今週末の予定です。
ですが、なんとなくしっくりきません。土地をみて回ったのは一度きりです。
予算に見合えば、どこでもいいというのではないので、
もう少しじっくり考えて土地選びをしてもよいのではないかと
考える気持ちが頭をよぎるのです。
勝手な買い主の思いこみといわれればそれまでですが、
事例として、二度の買い付けキャンセルをしても大丈夫でしょうか？
ハウスメーカーの介入は後にして、物件をじっくり探し歩きたいのですが・・・・。
紹介不動産会社にはかなりご迷惑をおかけすることは重々承知しておりますが、
最前の方法があれば教えていただけたら幸いです。よろしくお願いいたします。
（神奈川・女性・４０代）
投稿日 = 2008/8/13
題名 = 利益の弁済の要求の時効について
お名前 = リキ
ご相談 =
母娘で５０－５０持分の貸し店舗付住居所有者です。
将来はお前のものになるからと、
再三の要求にもかかわらず、貸借期間が３０年以上になるが、
３年前よりやっと家賃の１０％程度を支払うようになりました。
共有者の継承者に犯された利益の弁済を要求できると思いますが、
時効は何年になりますか？
なお、遺言書はありませんが、
継承者はこのことを知っています
固定資産税は母が払っていました。
（大阪・女性・６０代）
投稿日 = 2008/8/13
題名 = 分筆登記や境界について
お名前 = 人生最大の危機
ご相談 =
人生最大の危機で困っています。
どうかご教示お願い申し上げます。
父の不肖時で、父は亡くなり、その不肖おいてご迷惑を御掛けした方へ、
父名義の土地を代物弁済したいと考えています。
しかし、その土地は境界線が無く
プラス表示の土地で分筆登記をするには、地図を作って占有境界をはっきりさせ、
近隣20軒以上の実印が必要と法務局に言われました。
占有境界をはっきりさせることは略不可能で、
止むを得なく、ご迷惑をお掛けした方へは所有権移転し、
持分300／840と540／840で共有で使用して頂くようにお願いしました。
しかし、540側がどうしても分筆して欲しいとの事で、非常に悩んでいます。
540側は分筆しておかないと将来困るとおしゃられるのですが、
共有の持ち分で何か問題が発生するのでしょうか？
（今後の相続やその他の事例・・・当然売買は不可ですよね）
共有の場合には、測量にて図面を残し、
共有者同士公正証書で取り交わしておけばどうでしょうか？
私の所有で無くなるとはいえ、きちっとした形で譲渡したいと考えています。
意味不明な文言で分かり難いですがご勘弁ください。
（大阪・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/12
題名 = 家の境界について
お名前 = じろう
ご相談 =
はじめまして。
近々祖父の土地を借り、家を建てようと思っております。
そこで、今後のことを考え
隣地との境界にあるガタガタのブロックを綺麗にし、境界をハッキリさせたいと思い、
7月中旬に隣地地主立会いの下境界の目印を決めました。
その時に、両地主が合意の下に決めた境界を指差し、写真に収めております。
これでハッキリ決まったものと思い、
境界から30mm程控えてブロックを当方の土地に設置しました。
最近になって、上記の境界の決め方で良かったのか不安になり、
しかも写真は撮っているものの扱い方がハッキリ分かりません。
ご指導の程お宜しくお願いします。
～状況～
家を建てる土地…祖父所有地
境界確認時の立会人…祖父・現在の隣地地主・私本人・工務店の４人
当方田舎で、過去に測量などをした書面などは無いそうです。
現在隣地は、5月に仲介業者経由で近所の方が購入されています。
境界の目印は、埋まっている石の中心にマジックで線を書きました。
今までは、旧地主と祖父の口約束で決まられており、
そこに祖父がブロックを積み境界としていた。
（岐阜・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/12
題名 = 家相で悩む２つの土地について
お名前 = バディ
ご相談 =
はじめまして。家相的な事なのですが2つの土地で迷っています。
１つは価格が安く買い物にも便利で学校も近いので購入しようと思ったのですが、
北道路で南は60cmぐらい下がった土地に平屋が建っているので日当たりはいいです。
（ただ前の家が改築で２階建てを西に寄せて建てると少し日当たりが悪くなるかもしれません。）
西に道を挟んで流れの良い川、北西に道を挟んでゴミステーション、
道の突き当たりの土地で北から北西に斜めに土地に少しぶつかるぐらいの道路があります。
あまり車は通りません。また北に電柱が立っています。
（もしかすると移動が出来るかもしれませんが）家相的にはやはり良くないでしょうか？
もう1つは価格はかなりお高いのですが閑静な住宅街です。
東道路で南と北は私道で、南に１軒立っています。東道路の奥は行き止まりです。
３方向道路というのも良くないと聞いた事があります。
あまりうまく説明が出来なかったのですが、ご意見伺えればと思います。
宜しくお願い致します。
（栃木・女性・３０代）
投稿日 = 2008/8/12
題名 = キャンセル時の違約金の支払いについて
お名前 = 匿名
ご相談 =
先日、賃貸契約書を交わしました。
重要事項の説明を受けて、契約書にもサインと捺印しました。
ただ、料金は支払っておりません。カギも頂いておりません。
今日が入居日だったのですが、やむを得ない事情より
キャンセルの意思を仲介業者に伝えたところ、違約金を支払えとのことでした。
内訳は、手数料一か月分、解約予告違反一か月分、
短期違約金一か月分で家賃の3ヶ月分とのことでした。
やむを得ない事情とは、私の病気の悪化を心配した
親族に説得させられ、キャンセルに至りました。
初めは親族から仲介業者に連絡を入れ（私の知らないところで）、
最終的に業者から連絡があり、私自身の意思確認も取られました。
この場合、違約金は支払わないとならないのでしょうか？
（広島・男性・４０代）
投稿日 = 2008/8/11
題名 = 借地問題について
お名前 = hiro
ご相談 =
父所有の土地について相談があります。
この土地は都内のA：30坪とB:40坪の土地でいずれも同一の方に土地を貸しております。
この土地には築50年以上の建物が建っておりAには非堅固建物Bには堅固建物が建っております。
契約などは祖父の代にしたものであり書類は残っておりません。
また、ABともに建物の老朽化が進んでおりBにはすでに借家人はいなく、
Aの借家人も近日退去する予定になっています。
この状況にて借地人様（85才）より”借家人もいなくなり地代も払えなくなるので
地主さん（私の父）に返却しますので建物を取り壊してほしい。取壊しの費用は払えないが、
そのかわり借地権の買取要求（金銭の要求）はしない”と連絡がありました。
この場合法的に行う手続きはどのようなものになりますでしょうか。ご教授お願い致します。
また、通常発生する借地権の買取が発生しないのですが
この場合多額の利益を受けたものとしての税金（贈与税？）などの
発生する可能性はあるのでしょうか。
非常に稀なケースかと思いますのでよろしくお願い致します。
（千葉・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/11
題名 = 会社の社宅の退去トラブルについて
お名前 = ＫＡ
ご相談 =
はじめまして
実は最近、会社の総務（社宅管理含む）の担当になったのですが、
着任早々、社宅の退去トラブルで困っています。
５年（家賃月７万）使用した社宅に関して、社員の社宅の利用状況がひどく、
毀損も多々見られ、これらに関して大家さんから、
初回に ４００万 以上、現在 ３００万 以上の修繕見積りが出されております。
ちなみに、当社側で見積りを取ったところ、初回 ６０万、現在 １００万 程度です。
物件は木造の戸建で、築約２０年で、３ＤＫ（各８畳ほど）です。
２部屋が畳、１部屋がフローリングです。
毀損の特異的要因として、知的障害のお子さんが暴れたことが挙げられますが、
情状酌量の余地はないと考えております。
いずれにしても会社側の社宅管理不足があるので
ある程度の負担は覚悟していますが、
３００万は法外だと感じ、「調停」を申込むべきかと考えています。
なにかアドバイス等ありましたら、よろしくお願いたします。
（長野・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/10
題名 = 賃貸物件の入居前野解約について
お名前 = 小栗
ご相談 =
賃貸物件の入居前の解約についてご相談させて下さい。
賃貸物件の契約・入金を済ませ、２週間後に引越し…というところまできていたのですが、
諸事情によりキャンセルすることになりました。事情は私の個人的理由であり、
物件に問題があったわけではありません。
解約にあたり、仲介業者から返金の内訳の連絡がありました。
返金されるもの→敷金・室内消毒代・消火器代・保険代・家賃と共益費の一部
返金されないもの→礼金・仲介手数料・鍵の交換代・家賃と共益費の一部
という内訳で、入金した金額の半分も返ってきませんでした。
７月２７日…重要説明事項の読み合わせと捺印
７月３０日…全額入金
８月２日…契約書に捺印し、仲介業者に提出
８月９日…解約の申し入れ
８月２３…契約開始予定日（家賃発生開始日）・鍵の引渡し予定日
８月２４日…引越し予定日
という流れです。
※家賃の一部とは８月９日に解約の申し込みがあったので、
そこから１ヶ月間 ９月９日までとし、
家賃発生予定の８月２３日から日割り計算をしたものと思われます。
①未入居で鍵の引渡しが終わっていない状態でも、
仲介手数料・礼金に加え家賃までとられてしまうのでしょうか？
『賃貸物件の契約は、鍵の引渡しをもって成立とする』と、
以前こちらのフォームにも記載がありました。
②鍵の交換代は私が払わなければならないのでしょうか？
説明もなく請求書に交換代金が記載されており、
疑問に思いながらも初期費用として入金してしまいました。
素人考えかもしれませんが、
次の入居者が来たときにはまた鍵の交換代を請求するでしょうから、
二重請求にならないのかと思ったりもします。
③契約書と重要事項説明書の中身が大切なものであることはわかります。
ですが、私の手元には控えがなく自分で読んで確認することができませんでした。
捺印する際仲介業者の方と読みあわせをしましたが、
「退去の一ヶ月前通告と契約書に書いてあったと思いますが…」と言われても、
素人が一回さらっと読んだだけでそれらを理解することは不可能であり、
捺印だけさせ控えを渡さなかったのは、お店側の配慮の足りなさではありませんか？
④他の不動産屋では、たとえ入居日の前日であっても、鍵を渡していない限り、
キャンセルの際は全額返金されるそうです。実際にそのように対応してもらった方もいます。
不動産屋によって、こんなに対応が違うものなのですか？
なにかガイドラインのような法律はないのでしょうか？
不動産屋にハズレたと、泣き寝入りするしかないのでしょうか。
仲介業者の担当の方には物件探しの時点から親切にしていただき本当に感謝しており、
個人的理由によりキャンセルになってしまったことを申し訳なくおもっています。
しかしやはり金額が大きいため、この内訳は法的に正当なものなのか疑問と不安を抱えています。
お忙しいところ申し訳ありませんが、回答いただけると幸いです。よろしくお願いします。
（埼玉・女性・３０代）
投稿日 = 2008/8/09
題名 = 駐車場の料金の算出方法について
お名前 = 憲二
ご相談 =
駐車場の料金の算出方法ってあるのでしょうか？
私は、小売業の会社を営んでおります。
現在、２００台ほど停められる駐車場を大家さんから借りておりますが、
売上減少などで少しでも固定費を削減しなくてはと思っております。
この駐車場は、バブルの頃に契約しましてこれまで支払続けて参りました。
知人に相談したところ、
「駐車場ってのは、路線価の０．２％が相場って決まってるんだよ」
と言うのです。これって本当ですか？
また、何か駐車場の料金の算出方法がありましたら、教えて頂きたいのですが。。
よろしくお願い致します。
（千葉・男性・４０代）
投稿日 = 2008/8/07
題名 = アスベストのビルの立ち退きについて
お名前 = 荻島
ご相談 =
アスベストがあるビルの所有者をしております。
古い建築ということもあり、
アスベストの飛散が心配されるのに加え、耐震強度にも不安があります。
建て直しをして、新たに新しいビルを建ててテナント経営をと考えているのですが、
現テナントの理解が得られず、立ち退きが進んでおりません。
現テナントからは法外な立ち退き料を請求されています。
今後どのように立ち退き要求をしていけばよいのか
わかる方がいらっしゃいましたら教えてください。
それと、上記のような場合の行政相談機関がわかれば教えてください。
お願いいたします。
（埼玉・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/07
題名 = ブロック塀の補修費用の負担について
お名前 = ぽんた
ご相談 =
相談したいことは隣地の境界にあるブロック塀の補修費用についてです。
現在は土地を購入して新築を建てる予定にしております。
購入した土地の隣地との境界にブロック塀があるのですが、この
ブロック塀が隣地側に傾いており、やや越境しております。
購入時は地面の上五段程ブロック塀があり、明らかに傾いていたのですが、
更地にしてもらうときに地面の上の部分は撤去してもらいました。
ただ、隣地の方が６０ｃｍほど当方の土地より低く、地面の下側の
ブロックは土留めとして残ったままで、このブロック塀も若干傾いております。
現在、隣地の住人よりこのブロック塀について改修を求められております。
不動産購入時に不動産屋より重要事項説明として隣地側にやや傾いており
越境の可能性があること、新築時は補修費用がかかることは説明を受けました。
ただ、地面より上の部分は更地にする際に撤去しましたので、たぶん
大丈夫でしょうとの不動産屋の言葉もあり、そのまま了承しました。
ここまではよかったのですが、購入後、建築の挨拶回りで隣地に伺ったときに
改修を求められた次第です。その際、隣地の方が不動産屋に改修して欲しいことは
不動産屋に通知済みとのことを伺いました。
ここからが相談なのですが、当方は越境の可能性は重要事項説明として
聞いていましたが、隣地より既にクレームが付いていることは聞いておりませんでした。
この場合、不動産屋にブロック塀の補修or補修費用を求めることはできるのでしょうか？
（全額？折半？）
また、当方はＴという不動産屋から購入したのですが、Ｔは仲介であり、
実際はＳ不動産からの購入となりました。つまり
当方→Ｔ→Ｓ→売り主
となっております。もし、不動産屋に補修or補修費用を求めることが可能な場合
当方はＴに要求すべきでしょうか？それともＳになりますでしょうか？
なお、隣地の方が通知されたのはＳであり、Ｔは聞いておりませんでした。
当方はＳの担当者は会ったこともありませんが、交わした契約書はＳの様式であり、
そこにＴの担当者が仲介者として記載されております。
当方はＴから紹介された土地なのでＴに責任があるのではと考えておりますが
Ｔの担当者はＳが費用を出さなければ当方の負担と考えているようで釈然と
しません。ＳとＴのどちらに責任があるのでしょうか？
測量の結果、１～２ｃｍ程越境しているようで、現状直さざるを得ないのですが、
当方で直すとなると数十万単位で出費が増え、非常に困っております。
重要事項説明の抜けとして不動産屋の責任を問いたいのですが可能なのでしょうか？
ちなみに隣地の方はＳ不動産に言ってあるとはっきりおっしゃっているのですが、
Ｓ不動産は聞いていないととぼけており、困っております。
当方のハウスメーカの営業が両者同席の上で確認し、言った言わないをはっきり
させてくれることになっておりますが、最悪逃げられるかもとも言われており、
当方より出さざるを得ないのかと悩んでおります。
お忙しい中、誠に恐縮ですがご回答頂ければ幸いです。
以上、宜しくお願い致します。
投稿日 = 2008/8/07
題名 = 家賃を滞納しているのに区画整理で退去料を貰って引越す賃借人について
お名前 = かない
ご相談 =
はじめまして、よろしくお願いします。
一軒屋を賃貸しております。
知人ということもあり、契約書も交わさず口頭で
家賃30000円と決めて10年貸しておりました。
しかし、最近になって、勝手に同居人をつくり
それからというもの、なぜか家賃も滞納するようになりました。
退去してほしいということを伝えたところ
その同居人が、賃貸契約している本人と絶対に話しをさせてくれず、
逆に暴言をはいてくるので契約解除の書類を送ったのですが知らんぷりです。
それの理由が最近わかりました。賃貸している場所が区画整理のため、
退去料が支払われ、低額で仮設住宅にも入れるということがわかったためでした。
それを市役所側で賃貸している本人に伝えたということでした。
区画整理の話は何十年も前からあったのですが
最近になって話が進んだようです。
6ヶ月経てば契約は解除になるそうですが
3ケ月後には退去料などの契約がされると市役所側はいいます。
暴言を吐かれた上、家賃も滞納しているのに
また、1年前に確認したときは家の使い方がだらしなく、水道やシャワー、
トイレのドアを壊していたり、壁やトイレなどは変色してしまっていました。
その状況で、退去料を貰い、今の家賃の3万円で新しいマンションで暮らすことができることに
納得できなく、こちらに相談しました。
家賃を滞納している人にも退去料などは支払われるのでしょうか？
また、6ケ月経たないと何も出来ないといいますが、
他に方法はないのでしょうか？よろしくお願いします。
（宮城・女性・３０代）
投稿日 = 2008/8/06
題名 = 越境している１坪の購入について
お名前 = 匿名
ご相談 =
隣が土地を売りたいということで境界を調査したところ、
私の家の屋根が越境していると言われ、１坪分購入してほしいと言われた。
この状態で家を買い２８年たっているのに１坪分購入しなければいけないのか教えて下さい。
投稿日 = 2008/8/06
題名 = 日照権について
お名前 = クニ
ご相談 =
私は今年5月に新居をかまえました。
土地を選んだ理由として、日当たりが抜群だったことが一番の理由です。
しかし新居に住んで2か月後、畑だった南側の土地が最近売れたそうです。
我が家のまわりは北側、西側、南側は畑で、東側は４ｍの私道となっております。
私道を挟んだ側には建物が立ち並んでおります。
我が家の建物の配置としては、北側に目一杯寄せて、南側を庭としております。
建物から売れた土地までの長さ（ちょうど我が家の駐車場）は５Ｍほどとなります。
いずれ建つだろうとは思っておりましたが、
南側に建物が建つことにより、我が家は暗くなりと思います。
日照権について調べたところ、高層マンションなどの際には
多少なりとも考慮した建物の配置にしてくれるようですが、我が家のケースではどうなるでしょうか。
本ケースにおける日照権、受忍限度についてご教示願いたいと思います。
ちなみに相手の建物は２階建てだそうです。
念のため、３階建て時のケースもご教示頂けたらと思います。
現在、相手のハウスメーカーから施工における同意書の記入を迫られております。
宜しくお願い致します。
（埼玉・男性・２０代）
投稿日 = 2008/8/06
題名 = 偽装の源泉徴収を使ってのローン審査について
お名前 = 匿名
ご相談 =
私は去年の４月から働き始めたため、去年の収入は少ないです。
そのため、高額ローンはくめないだろうと思い、1000万円代の中古を探していました。
すると、1000万円の中古の物件が売れないので、
建て替えて2700万円で売る予定をしているので、そこを買ってはどうかとすすめられました。
ローンが組めるのならと思い、１０万円の手付けを支払いました。
そして間取りを決め、ローンの仮審査が通りましたといわれ、
ローン申請の書類を見本通りに書いてほしいといわれました。
見本通りに記入をしていったのですが、収入を記入するところに
私の収入＋２００万円の額を記入するようになっていました。
収入が多すぎないか？と思い、記入すると、ローン担当の方が源泉徴収票を私に渡しました。
私が渡した本当の源泉徴収票と200万円の偽造した源泉徴収票を渡してきたのです。
それを持って修正申告をしに行ってほしいといわれました。
私は、追加納税をしなくてはいけないのではないですか？と聞きました。
すると、支払いはありませんと担当の方はいいました。
腑に落ちず、その日は帰宅したのですが、
これは偽造した書類ですし、詐欺にあたるのではないかと思いました。
正直、そんなことまでして新築がほしいわけではないので、
新築のローンがくめないのであったら、1000万円の中古だけでいいと思い、
担当者に「収入の水増しはしたくないから中古だけでローンを組めませんか」と聞きました。
すると、慌てて、夜に上司（担当者は入社して２ヶ月の新人です）
をつれて実家に来て、口論になりました。そっちが新築がほしいって言うから
修正したのに、今更そんなことを言われても困るというのです。
それに、返済額は毎月支払えない金額ではないですし、
ローンさえ通れば問題ないでしょうということです。
気持ちはわからないわけでもないですが、ローンがおりないなら、
「ローンの審査が通りませんでした。両親から援助してもらうことはできますか」とか、
「ローンが通らなかったので、こういうことをしていいですか」とか一言でも言えばいいのに、
勝手に偽造して、良い気分になるわけはないといいました。
そして、上司は修正申告をしたら２０万円の納税は必要といいました。
「ローン担当の方はいりませんっていいましたよ」と言うと、
「多分、ローンの中に入っているからそう言ったのでは」と言いました。
結局私が払うことじゃないか！と言い
、肝心なことを言わず、なおさら信用できないと言いました。
以前に現金で払える分は払いたいので、ローンの詳細をＦＡＸしてくださいと
言っていたのにもかかわらず、返事だけで、２週間すぎても送ってこず、
こういうことを隠したかったからなのではないかと思いました。
そして、中古が買えないのであったらもういらないといいました。
すると、違約金が９０万円発生するといいました。
そして、工務店も解体の段取りを決めていたりするので、
今更断るのは難しいといいました。
確かに間取りは決めましたが、２戸１になっており、
壁をこわして建てるので、もしかしたら書面上より狭くなるかもしれないから、
近々見に行ってきます。と設計者は言っていました。
そんな状態でも工務店にお金を支払ったりしないといけないのでしょうか？
また、違約金は９０万円全額払わないといけないのでしょうか？
最悪、それでもしかたないと思ってはいますが……。
不動産の人は８割はこういうことをしてるし、
犯罪でも詐欺でもないと断言していましたが、そうなのでしょうか？
また、次回から証拠として録音をしたほうがいいでしょうか？
ご解答、よろしくお願いします。
（大阪・女性・２０代）
投稿日 = 2008/8/05
題名 = 管理会社の民事再生による家賃管理について
お名前 = TF
ご相談 =
マンションを投資用に購入し賃貸しています。
管理会社が、家賃保障をするために、一旦家賃を受け取り、
約5%の費用を除いたあと、振込みしてもらっています。
今回、管理会社が民事再生法を申請しました。
このままにしておくと、借主は家賃を民事再生中の会社に払い込むことになると思います。
家賃の私への振込みが停止すると、ローンの支払いがつらくなります。
このような際にはどのように対応すれば最もいいかアドバイスをいただきたい。
（熊本・男性・５０代）
投稿日 = 2008/8/04
題名 = 事業用定期借地の契約内容について
お名前 = タッキー
ご相談 =
事業用定期借地でご相談したいのですが、
契約期間を１５年に設定して、その後期間満了時に地主との話し合いで
建物を壊さずに契約の延長・更新は出来ますでしょうか？
一般には期間満了時に更地にして返すものでしょうが、
特約などを付けて地主との合意があれば延長・更新は出来ますか？
また、契約期間中に契約期間の書き換えは出来ますか？よろしくお願いします。
（群馬・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/04
題名 = 築７年の中古住宅の雨漏りについて
お名前 = toga
ご相談 =
１年前に中古の一戸建て（築７年）を購入したのですが、
この１年間に雨漏りが４か所で発見されました。
１か所は瑕疵担保期間の３か月以内に発見されたため、
売主の負担で修理してもらいましたが、
他の３か所については、期間が過ぎてしまったため、
売主の負担では修理できないと仲介業者から回答をもらいました。
契約書の資料として、売主の申告書があるのですが、その中で雨漏りについては、
過去に一度も発見していないとあります。しかし、３か所のうち２か所については、
雨漏りの場所と、外壁のひび割れの場所がほぼ一致しており、
ひび割れの部分には、以前の補修跡があります。
また、１か所については、物件が売りに出される前に
クロスの張り替えを行ったという場所で、クロスが内側からカビで黒ずみ始めています。
１年で４か所も雨漏りがあった事実、外壁の補修跡、
クロスの張り替え行っていることを考えると、以前から雨漏りがあり、
売主も知っていたのではないかと疑わざるをえません。
すべて状況証拠にしかならないかもしれませんが、
このようなケースで売主の負担で補修等を行ってもらうことは可能でしょうか？
また、どのような手順で進めればよいでしょうか？よろしくお願いいたします。
（東京・男性・４０代）
投稿日 = 2008/8/04
題名 = 会社の寮から正規契約後、解約した場合の原状復帰について
お名前 = 葉月
ご相談 =
父が住んでいるアパートを解約することにしたのですが、
疑問に思うことがありまして相談させていただきます。
住んでいるアパートは二月までは会社の寮でした。
寮制度廃止により父が個人で契約をしました。
父は数年住んでおりました。
父が数年住んでいるアパート
・10年くらい会社が所有
・二月に会社が契約を解除
・父が契約
となっております。
会社が解除する際に、現状回復が一切なされておらず、
立ち退きの検査は行われていないと思います。
そして、汚れているまま父が契約をしました。
解除も契約も御者による立会いはなかったように思われます(未確認)
父は契約時、敷金、礼金、前払い家賃を払っており、新規契約だと思われます。
以上から、父は汚れているアパートを契約してるのではないかと思い、
ハウスクリーニングはどの程度かかるのか、
また請求されるのかが不明なので詳しい情報をお教えください。
会社が契約解除する以前の汚れとしまして、壁紙などはすべて張替えが必要、
フローリングははげているためこちらも張替えが必要、
その他すべてにおいてクリーニングが必要な状況です。
（大分・男性・２０代）
投稿日 = 2008/8/04
題名 = 同居していた中古住宅の別離後の売買について
お名前 = まぐねしゅうむ
ご相談 =
昨年２月いずれ結婚する予定で、築１９年の中古一戸建てを２人で、
相手５分の３、自分５分の２、を出し合いキャッシュで購入したのですが、
あいだがうまくいかず、出て行け、と言われました。
でていくつもりは無いので、相手が出て行くことになりました。
相手から、買う時の値段はできるだけ安くすませたいのですが、
どうやって決めたらいいでしょう。
ちなみに、買った値段１７００万。最近不動産屋に査定をしてもらったら、
下落傾向で、査定価格１４００万、市場流通価格１５５０万～１６００万とのことでした。
①売るほう、買うほう、どちらが優位な立場か。
②事務手数料など、どちらが払うか。
③査定価格は正しいか、誤差はどれぐらいあるか。
④査定価格はどこにお願いしたら、一番正しいか
⑤買う金額はどのへん（金額）で手を打つべきか
①～⑤答えられる範囲でおねがいいたします。
（東京・女性・３０代）
投稿日 = 2008/8/04
題名 = 相続した宅地の問題について
お名前 = みかん
ご相談 =
相続により祖父の居宅があった宅地（袋地）を引き継ぎました。
色々と難のある土地なのですが、数世紀に亘る経緯を考えると売却する訳にもいかず、
可能であれば家屋を建築し、墓参等の際に親類一同が使えるようにしたいと考えております。
照会の主旨は、
建築確認を取得する際の公道との接地をいかに確保するかという点に尽きます。
建築基準法の運用にも地域差があるものと思われますが、
その点は不確かであっても一向に差し支えございません。
所管官庁・役所と協議する前に採り得る選択肢を理解しておくことが主目的ですので、
考えるヒントを頂戴できるだけでも結構です。
前置きが長くなりましたが、現況は以下の通りです。
①愛媛県の市街化調整区域に所在し、線引き前からの宅地
②居宅は10年程前に取り壊すも、滅失登記を行っておらず、登記は残存
③登記残存にも関わらず建物は課税されていないが、土地は引き続き宅地並課税
④その宅地と公道（2項道路）との間には伯母の相続した土地があり、地目は田
（現況は家庭菜園及び庭園）
⑤相談者は現地に居住しておらず、農家ではない
（但し、今回相続により現地に畑は所有）
⑥既存宅地制度廃止により開発許可が必要となるが、都市計画法第34条に関する
愛媛県運用基準（立地基準）は①により満たしていることから、
33条（技術基準）の充足のみが課題（擁壁を作り直せば恐らく問題なし）
以上を踏まえ、下記いずれかの方法で
「公道に2m以上接する」ものと看做すことができないか、御教示下さい。
尚、現地では宅地が直接公道に隣接せず農地を経由するケースも多く、
これらの場合でも建築確認は取得できている模様です。
①伯母より通行権の取得
②伯母より農地を賃借（借地権・小作権等の設定については現在検討しておらず）
③伯母と農地を交換し、農地経由で公道への通路を確保
①～③の順に手続が煩雑となりますが、それは厭いません。
また、農地交換も所謂等価交換は想定しておりません。
税務上の課題点がある場合、別途対応を検討致します。
やはり一番のネックは、非農家同士の農地交換について、
農業委員会の了解が得られるかという点でしょうか。
その点は、通路確保上必要不可欠であること、
及び相続人同士の合意に基づく事後交換であること（相続した時点は異なりますが）、
農地の利用状況には特に変化は生じないこと、くらいしか説得材料は思い浮かびませんが、
この点についても何か良い御知恵を拝借できれば幸いです。
仮に農地転用しか交換・売買手段がないのであれば、
正面から取り組むより方法はないのかも知れませんが・・・
度重なる建築基準法の改正により、元々家屋の建っていた場所であっても
再建築できないケースが多々あることは存じております。
但し、今回のケースは知恵とコスト次第ではなんとかなるものと望みを持っております。
良いアイデアを授けて頂きたく、宜しくお願い申し上げます。
併せて、不足情報等がございましたら、御指摘下さい。
（神奈川・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/03
題名 = 登記簿上と実際の土地の広さが違う問題について
お名前 = 困ってます
ご相談 =
早速ですが、ご相談させてください。
先日、土地を購入し現在建物の基礎工事が終わった所なのですが、
土地の広さが少々違うのではないかと感じ、測ってみると
登記簿上の広さ（㎡数）と実際の広さ（㎡数）が違っておりました。
（25㎡前後で7～8坪小さい）。この土地は地元の土地区画整理組合が造成し、
それを不動産屋を仲介し、私たちは建設会社を窓口として購入しました
（施主←建設会社←不動産屋←土地区画整理組合、という図式です。）
そして土地の売買契約書には「特約条例」として、
本件土地は登記簿売買とする、の一文が入っております。ここで質問なのですが、
①、この場合減った土地分の差額を請求できるのでしょうか？
それとも「登記簿売買とする」の一文が入っているので
私達はこのまま泣寝入りするしかないのでしょうか？
②、またこの場合の責任の所在はどこにあるのでしょうか？土地区画整理組合でしょうか？
不動産屋？それとも建設作業に入る前に確認をしなかった建設会社？
私達とすれば、工事が進んでいるので
責任のある所が誠意ある対応をしてくれればゴネるつもりは無いのですが。
またこの場合土地が小さくなった場合は融資を受けている銀行には
どういう対応になるのでしょうか？（担保評価が下がる？また申込みを再度しないといけない？）
等々、解る範囲・解る箇所のみでも結構ですのでアドバイスをお願い致します。
（長崎・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/03
題名 = 不動産ローンと登記の名義変更について
お名前 = ｋｉｔｔｙ
ご相談 =
不動産ローンと登記の名義変更について教えてください。
２年前に離婚しました。
結婚の際に新築の一戸建てを購入しましたが、元夫の収入が少なかったため、
ローンの半分は当時働いていた私名義になっています。
登記の名義も共有名義で、土地・建物も半々です。
現在、その家には元夫が住み、私の分のローンは元夫から振込があり、
返済している状況です。私は１年前に再婚し、現在は働いていません。
離婚時家裁で調停をしましたが、不動産関係の話し合いは、
訴訟を起こせと言われ調停調書にも記載はありません。
家は元夫が住み続けることになり、元夫が私の分のローンも払うということで
訴訟は起こさず、現在に至ります。
元夫がもうすぐ再婚するらしく、その家に住む予定のようですが、
私の名義・ローンを新しい奥さんまたは本人に変更はできないのでしょうか？
（兵庫・女性・３０代）
投稿日 = 2008/8/02
題名 = 住宅ローンが残る物件を賃貸に出す問題について
お名前 = 匿名
ご相談 =
初めまして。
某金庫より住宅ロ－ンを組んでおりますが、近隣より嫌がらせを受けたので、
賃貸にしたいと考えておりますが、ロ－ン残高が残っておりますが、
賃貸として貸しても大丈夫なのでしょうか？
不動産業者に確認致しましたが、
一般の金融機関なら特に規制なないようですが、某金庫は不明といわれております。
業者は、家にたいしてだけの嫌がらせなので、他人がすんでも影響はないと確認をしております。
念の為に弁護士さんにも相談して確認を得ております。直接、某金庫に相談するのが簡単ですが、
もし解る方がいらっしゃいましたら適切なアドバイスをお願いいたします。
（神奈川・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/02
題名 = 原状回復の費用負担について
お名前 = プーさん
ご相談 =
現在ラーメン屋を営業している場所に、整体治療院を開業予定です。
そこで現状回復をするとのことですが、天井裏にダクトがあって天井を壊して撤去するとの事。
その場合、天井はラーメン屋さんもちで、作って現状回復しなければいけないのでしょうか？
そっちでやりやすい様にやってくれと言われました。
①もともと油があり汚かった。
②既存の天井のクーラーは使えるので残してもらいます。
③ラーメン屋の前は薬局で天井もあり、その後変えたらしい。
少しでもコストダウンしたいので、いい方法があればと思ってます。
よろしくお願いします。
投稿日 = 2008/8/02
題名 = 共有物件の権利について
お名前 = 中村けい
ご相談 =
はじめまして。
共有物の扱いについて相談させてください。
去年の終わりに父が他界し、所有していた土地を兄と二人で共有相続しました。
持ち分は2分の1です。
母は何年も前に離婚しています。
この土地は私の祖父が所有する土地と隣接しており、
その二つに跨って祖父名義のマンションが建っています。
祖父は相続した土地の固定資産税分を払うと言っているのですが、私としては固定資産税+αの地代を請求したいと思っています。
しかし、兄に話しをしたところ、それ以上の請求をする気はないとのことです。
そこで、今後どうしたらよいかを考える上で以下のことをお聞きしたいのです。
宜しくお願い致します。
１） 持分が過半数を超えていないため、兄の同意なしには貸借契約はできないのでしょうか？（父は固定資産税分のお金を受け取っていたようです。契約書はありません）
２） 兄が代金分割に同意した場合、このような土地に買い手はつくのでしょうか？
３） 分割請求で同意が取れず裁判になった場合、２）と同様、競売で売れるのでしょうか？
投稿日 = 2008/8/02
題名 = 地盤改良の必要性について
お名前 = いもむし
ご相談 =
地盤改良を行うか悩んでいます
畑だった土地を造成（土留め、約１ｍの盛土）をしました（５月）
地盤調査会社からは４．５ｍの柱状改良（費用８５万）が必要とありましたが、住宅性能評価会社からは、そこまで費用を掛ける必要は無く、改良を行わなくいても保証はできるとの事でした
基準となる数値が異なる為とのお話でした
費用を考えれば改良せずに施工できれば助かりますが
盛土をしたばかりで不安です
ご意見宜しくお願い致します
投稿日 = 2008/8/02
題名 = 突然の追加請求について
お名前 = すずき
ご相談 =
転居の際、発生するお金について相談です。まず、更新料についてなんですが、ちょうど2年目に大屋さんに更新料を払いに行ったのですが、不動産屋とやり取りしてくださいと言われて、不動産屋と連絡を取っていたのですが、いつまでたっても書類が届かず、払うことができなく半年が立ってしまいました。そして、今頃になって、今度は大屋さんの方から、更新料を請求されました。やはり、この更新料は払わなければいけないのでしょうか？
もう一つは、入居時は一人だったのですが、その5ヶ月後に結婚をして二人で、住むことになりました。その際に、大屋さんに(新たに手続きをした方がいいですよね？)と聞くと、大丈夫と言ってたのでそのままになってました。それが今になって、更新日から今まで、ひと月あたり12000円の8ヶ月分の追加料金を請求されました。これも払わなければいけないのでしょうか？どちらも突然なので困っています。教えてください。
（東京・女性・２０代）
投稿日 = 2008/8/1
題名 = 虫の発生に対する対応について
お名前 = ムシキング
ご相談 =
初めて登校しますムシキングです。7/6から賃貸で住んでいるのですが、
入居前に見学したとき風呂場に小さな虫の死骸があり、
これってどうなんですかと尋ねると生活したら出なくなりますよって説明されました。
7/7風呂場（ユニット）を覗くと小さな虫が15～20ぐらいいて不動産管理会社に問い合わせました。
その後連絡がなかったので、7/14に再度連絡し、
いろいろ手違いがあり業者が来たのは7/26.
カビキラーを風呂場周辺にまき終了。7/29虫再発し連絡。
いろいろな業者に連絡をとって手配を取れてないため連絡をすることができなかった。
伺うのは8/4以降になりそうですとのこと。入って初日から今日まで続いてます虫が。
散々入るのを早くしろといわれてとても不愉快です。
家賃を下げたり、何か合法的な手配が取れないでしょうか？
（東京・男性・２０代）
投稿日 = 2008/8/1
題名 = 営業マンによる不動産詐欺の責任について
お名前 = 不動産詐欺にあってしまいました
ご相談 =
不動産詐欺にあってしましました。警察も動き犯人は逮捕されています。
詐欺の内容としては、不動産の売買自体は、売主、土地(登記)、
不動産会社も間違いないものであり、契約書も取り交わしたのですが、
融資が確定するまでの1ヶ月の間に、仲介の不動産屋の営業マンから
「売主が中間金を頂けないと、契約を破棄すると言ってきているので、
至急800万用意してください」と言ってきました。話しが違うので、
売主と直接話しをさせて欲しいと要望しましたが、仲介法がどうのこうのと言われ、
且つ仲介不動産会社の請求書も用意されていたため、何とか工面して支払いました。
その際も売主からの領収書を渡されたため、安心していたのですが、
最終の売主・司法書士立会いで、銀行での引き渡しの当日に、
その営業が自ら警察に出頭し、詐欺であることが発覚しました。
中間金の話しのみが営業マンが仕組んだ詐欺行為だったようで、
遊ぶ金欲しさに同様の手口を使って自転車操業をしていたようで、
今回で破綻したと言うことのようです・・・。
このような場合、当方は仲介不動産会社の営業マンが用意した
会社の請求書を確認し支払ったのであり、
営業マン個人に大金を渡したわけではないので、
不動産会社に賠償責任があるのでは！と主張したのですが、
不動産会社は「契約書に中間金を支払うといった記載がないにも関わらず、
支払ったあなたが悪いので、会社として責任はない」と言ってきています。
こちらの落ち度としては、早急に売主に現金で持って行かなければならないと、
せかされた事もあり、銀行まで営業が同行して現金で渡してしまった事はありますが、
売主の領収書もあったため安心してしまいました。この領収書が偽装だったのですが・・・。
そして詐欺発覚後に気づいたのですが、請求書は現金引渡しのどさくさに紛れて、
こちらのカバンから、まんまと盗んでいったようで、どこを探してもない状況です。
当然、契約書や領収書はファイルに管理しているのですが、
何故かその請求書だけが無くなっているのです・・・。
それにしても、仲介不動産会社に責任がないというのは納得がいきません。
民事裁判になると思いますが裁判をして
不動産会社に賠償請求をすることはできるものなのでしょうか？
犯人は借金まみれで、犯人からの回収は絶望的だと思われるのですが、
犯人からの回収も可能なのでしょうか？
情けない話しですが、どのたかアドバイスをお願いいたします。
（神奈川・男性・３０代）
投稿日 = 2008/8/2
題名 = 営業マンによる不動産詐欺の責任について
お名前 = 匿名
ご相談 =
不動産詐欺にあってしましました。警察も動き犯人は逮捕されています。
詐欺の内容としては、不動産の売買自体は、売主、土地(登記)、
不動産会社も間違いないものであり、契約書も取り交わしたのですが、
融資が確定するまでの1ヶ月の間に、仲介の不動産屋の営業マンから
「売主が中間金を頂けないと、契約を破棄すると言ってきているので、
至急800万用意してください」と言ってきました。話しが違うので、
売主と直接話しをさせて欲しいと要望しましたが、仲介法がどうのこうのと言われ、
且つ仲介不動産会社の請求書も用意されていたため、何とか工面して支払いました。
その際も売主からの領収書を渡されたため、安心していたのですが、
最終の売主・司法書士立会いで、銀行での引き渡しの当日に、
その営業が自ら警察に出頭し、詐欺であることが発覚しました。
中間金の話しのみが営業マンが仕組んだ詐欺行為だったようで、
遊ぶ金欲しさに同様の手口を使って自転車操業をしていたようで、
今回で破綻したと言うことのようです・・・。
このような場合、当方は仲介不動産会社の営業マンが用意した
会社の請求書を確認し支払ったのであり、
営業マン個人に大金を渡したわけではないので、
不動産会社に賠償責任があるのでは！と主張したのですが、
不動産会社は「契約書に中間金を支払うといった記載がないにも関わらず、
支払ったあなたが悪いので、会社として責任はない」と言ってきています。
こちらの落ち度としては、早急に売主に現金で持って行かなければならないと、
せかされた事もあり、銀行まで営業が同行して現金で渡してしまった事はありますが、
売主の領収書もあったため安心してしまいました。この領収書が偽装だったのですが・・・。
そして詐欺発覚後に気づいたのですが、請求書は現金引渡しのどさくさに紛れて、
こちらのカバンから、まんまと盗んでいったようで、どこを探してもない状況です。
当然、契約書や領収書はファイルに管理しているのですが、
何故かその請求書だけが無くなっているのです・・・。
それにしても、仲介不動産会社に責任がないというのは納得がいきません。
民事裁判になると思いますが裁判をして
不動産会社に賠償請求をすることはできるものなのでしょうか？
犯人は借金まみれで、犯人からの回収は絶望的だと思われるのですが、
犯人からの回収も可能なのでしょうか？
情けない話しですが、どのたかアドバイスをお願いいたします。
投稿日 = 2008/8/1
題名 = 連帯保証人の責務について
お名前 = 匿名
ご相談 =
はじめまして友人の連帯保証人になっていますが
友人が行方不明になっており家賃を滞納しています。
2年ごとの更新と聞いていたので
私に保証人の責務はないと思っていたところ．
自動更新だから責務はあるといわれました。
自動更新になってから１８ヶ月もたっているのに正規の更新もせず
保証人になんの連絡もせずまして保証人に保証人の継続確認もしていません。
これでも私が保証人の責務を負わなければいけないのでしょうか。
（神奈川・男性・５０代）
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