【Fudosan.JP】 不動産相談.com

借地の返却について

投稿日 = 2008/12/31
題名 = 　借地の返却について
お名前 = お供えみかん
ご相談 ＝

ご相談します。
現在土地を貸しています、その土地に家が建っています、契約書はありません、
貸したのは先祖であり、借地料として、1年に1回年末に支払いがあります。

2年ほど前に借りた方の奥様がなくなり、相続は娘さん2人がしているようです。
住まいではなく、2週間に1回程度訪れているようです。仏様は持っていっているようです。

その土地は別の方が更地で貸してほしいという話があり、
料金も現在より数段高額となりますので、できれば更地での返却を希望しております。

土地を返してほしいという話はしましたが、家を壊す予定はないとの事、
一度貸すと、永遠に返してもらうことが出来ないのでしょうか？
家を立てている方の権利があるとはおもいますが、
現在住居ではないようですので何とか良い方法がないでしょうか？

その方が使用している土地と建物の一部にほんの少し借りている方の土地があります。
その土地も含めて何か土地は返してもらうよい方法があれば教えてください。

（岐阜・男性・６０代）

火災時の借家入居者への保証に関して

投稿日 = 2008/12/30
題名 = 　火災時の借家入居者への保証に関して
お名前 = さと
ご相談 ＝

火災時の借家入居者への保証に関して

私は家主なのですが、先日アパートが火災にあい、
どこまでの保証をしないといけないかわからず困っています。

火元は入居者Aさんです。保険には入っておられません。
隣のBさんより保証金を請求されています。
Bさんはご自分では家財などの保険には入っておられないのですが、
火災にあった事で水浸しになった家財の保証も求めておられます。

Bさんは一時的に別の不動産会社の物件に住まわれており、
これからはそこに引越しされるようで、
自分は被災者だからと家財や引越し費用などの保証金を求めています。

私としては火元のAさんが保証すべきだと思っています。
私が保証するのは、入居時にBさんより預かった保証金から畳など
消耗品の交換にかかる金額を差し引いた金額をお返しするが通常だと思うのですが、

今回は火災ですので、それに見舞金か何かをどれくらいお渡しするものか参考に教えて下さい。
それから通常、家財の保証は入居者の責任だと思うのですが、この点に関しても教えて下さい。

東京と京都の土地の等価交換について

投稿日 = 2008/12/30
題名 = 　東京と京都の土地の等価交換について
お名前 = koukan
ご相談 ＝

都内に60坪ほどの土地を所有しています。
家族の事情で京都の中心に土地が必要になり、
都内の土地と等価交換で土地を探せないかと思案しています。

土地の等価交換をしたい理由は、
現在の経済状況から、なかなか希望の価格では
都内の土地が売れないのではないか、
また、税金の対策にもなるのではないかと考えた故のことです。

まずは、このようなことができるのか、
また、このようなご相談はどこにしたらよいのか、
アドバイスをいただけませんでしょうか？

どうぞ、よろしくお願いいたします。

（東京・女性・４０代）

離婚後の契約更新と名義変更について

投稿日 = 2008/12/29
題名 = 　離婚後の契約更新と名義変更について
お名前 = mimi
ご相談 ＝

２年前に元夫名義で賃貸物件を借りました。
その後、離婚し今は私一人で住んでおります。
今年更新の時期になり、契約書が送られてきました。
元夫は自分が契約者で更新の手続きをしていいと言っているのですが、
同居人の苗字が違うと契約は打ち切られてしまうのでしょうか？
私が名義人になるほどの収入はないので、
名義自体の変更はできないと思います。
よろしくお願いします。

（東京・女性・３０代）

越境されているかもしれない境界について

投稿日 = 2008/12/29
題名 = 　越境されているかもしれない境界について
お名前 = 匿名
ご相談 ＝
20数年来住んでいる自宅を建替えるために、建築事務所に相談したところ、
隣地との境界が不明で、越境されている可能性があるとの指摘があり、
測量士のも相談したところ、同意見でした。

もともと棟続きの連棟のため、隣地所有者にその旨を申し出たところ、
そんなことはないの一点張りでらちがあきません。
今後の対応はどうすればいいでしょうか？
時効とかにもひっかかりますでしょうか？
弁護士に頼むと費用、時間もすごいと思うのですが？

（大阪・男性・６０代）

保証金の損害賠償について

投稿日 = 2008/12/29
題名 = 　保証金の損害賠償について
お名前 = 匿名
ご相談 ＝
１０数年前、某住宅建設会社の者が訪れ、
ローンにてアパートの建築を薦められ、
同社と提携関係にある信用保証会社を利用するよう薦められたのですが、

その条件が、保証金や
く50万円　手数料数万円を徴収される事が判明したので、
私の取引銀行へ相談したら、同行なら、
連帯保証人をたてれば保証金は不要である事が判明したので、
ファイナンスは、取引銀行と行う旨告げたら、

「保証金は完済時じに全額返済される」との説明があったので、
その保証会社を利用したが、つい最近、ローン残高の一括返済を行った所、
保証金の殆どが戻って来ませんでした。
私は、その住宅建築会社の者に完全に騙されて、やく５０万円の損害を蒙ったので
損害賠償の請求を考えていますが、如何したら宜しいかご教示おねがいします。　」

（大分・男性・７０代）

境界のトラブルについて

投稿日 = 2008/12/28
題名 = 　境界のトラブルについて
お名前 = hiro
ご相談 ＝

初めてご相談させて頂きますが、宜しくお願いします。
また、長文になる事をお許しください。

私の実家の事なのですが、
隣家との境界線上に昭和33年頃にその当時の家の所有者の方と
費用折半で作った７段の高さ、約6ｍのブロック塀がありました。
境界線をはっきりさせる為に、その方との話し合いで
ブロック塀の真ん中に何箇所か
鉄柱を打ってありました。
（ただ、この頃は両家とも借地で、当方が土地を地主さんから購入したのは昭和55年の事です）

お隣の土地は今年の6月まで借地で、住んでる方も私が知る限りでも
5人ほど代わっています。今年6月に3件先の方がその土地を購入し
新築するという話があり、ブロック塀も古いし、新築になるので
自分の土地の方に自分の費用で新たに塀を作りたいので、
壊させてほしいと申し入れがありました。

その際、口約束なのですが、
1.鉄柱が境界線であるので、それより自分側に建てるならいいです。
2.当方の地面が30ｃｍ程高いので塀をこわされると
　土が崩れるのでその対処もしてほしい。
と申し入れたところ、
「わかりました。きちんと対処します」との事で塀を壊しました。
先方は全部壊す予定でいたようですが、
境界線がわからなくなるので両側は残させました。

一向に塀を設置しないので、当方の土が崩れてきてしまい、
何度も対処を求めましが、「境界が決まらないと塀はできない」と言い出しました。
「境界はブロック塀の鉄柱です」と言ってるのですが、
今度は
「境界線は鉄柱よりお宅側に2ｃｍ入った所だ。壊したブロック塀に鉄柱なんてなかった」
とまで言い出しました。
その2ｃｍの根拠は公図通り買った。
買った後で測量したら公図の面積になるには
お宅側に2ｃｍ入ったところだというのが先方の言い分です。
また、ブロックを壊させてくれと言って来た時には、
既に当方側に2ｃｍ入らないと買った面積にならないのは知っていたと言う事です。

土の崩れについては先方の業者に私が強く申し出て
仮の土留めはやってもらったので、今のところ崩れる心配は無いのですが、
最近になって、「このままだと塀が出来ない。裁判でも起こしてくれ。
前の所有者と折半で塀を建てと言っているが、借地人同士が勝手に建てただけで
当時の地主さんに断って了解を得て建てたのか聞いて来い」と言われました。

私の父は既に他界しており、今回土地を売った地主さん
（当時ブロックを建てた時の地主さんの息子さん）にも尋ねたのですが、
「自分の代の事でないし、そんな昔の事はわからない」と言われてしまいました。

先方には大手建築会社がついているので、何か法律的な事を言ってると思うのですが、
私にはその知識が無くて困っています。

私としても何十年もブロック塀の中心の鉄柱が境界線と認識してきましたし、
このまま先方の言う通りにしなければならないのが腑に落ちません。
わかりにくい文章で申し訳ございませんが、下記３点についてアドバイスをお願いします。

1.私が鉄柱より実家側（自分家寄り）に現時点でブロッ　ク塀を建てる事は可能でしょうか？
　（今の土留めの状態では、将来的に不安ですし、
　　お隣が新築後はおそらく向こうの業者が土留めをはずすと思われます）

2.いくら何でも当時の地主さんに了解を得ずにブロック塀を建てと思えませんが、
　何の為にこんな事を言い出したのでしょうか？

3. ”1”が無理な場合、このまま土留め状態では困るのですが、今後どう対処していけば
よいのでしょうか？

4.仮に隣家がブロック塀を勝手につくり始めたら、
やめさせる（中断させる？）方法はあるのでしょうか？

長文ですが、どうか皆様のお知恵をおかしください。

宜しくお願い致します。

（東京・男性・４０代）

中古住宅に埋設されている水道施設について

投稿日 = 2008/12/27
題名 = 　中古住宅に埋設されている水道施設について
お名前 = のり
ご相談 ＝

以前ご相談させていただき、境界鋲の件は解決したのですが
水道設備の問題が解消されないので再度質問させていただきます。
平成１１年５月に中古住宅を購入し、今回売却するのですが、
隣家の水道設備が埋設されていました。
今回売却にあたり不動産業者から指摘されたのですが（１０月くらいです）、
当時の売買契約書を見ると、第三者の敷地利用、配管埋設は共に無しとなっています。
その事を売主の業者に問い合わせた所「隣家と覚書を結び問題発生時、
建て替え時に解消する」事にして、配管のひき直しはできないと言われました。
しかし買い取る不動産業者からは「その部分はひき直すように言われそれができなければ、
買取ができないか、その分買取金額が安くなる」と言われました。
売主の業者は誤りを認めているのですが、
工事はできないと言っていますが、かなり重大な告知義務違反ですし、
売主の責任において工事を行い正常な状態に戻してもらいたいのですが、
求める事は可能でしょうか？
可能であれば訴訟なども検討しているのですが。
よろしくお願いします。

（神奈川・男性・３０代）

売却後も引き落とされ返却されない管理費について

投稿日 = 2008/12/26
題名 = 　売却後も引き落とされ返却されない管理費について
お名前 = 匿名
ご相談 ＝

少し前に不動産を売却しました。
しばらくして３ヶ月間管理費が引き続き私の講座から
引き落とされていたことが判明したため、不動産会社にどうなっているのか質問しました。
するとマンション組合で承認後返却するので、それまでお待ちくださいと言われました。
結局そのまま２ヶ月以上放置されています。
かなり催促の連絡等もしたりして、精神的にも苦痛でした。
管理費は当然として、既に支払った仲介手数料などの
一部返還等を不動産会社に請求することは可能でしょうか？

借地権の名義変更と居住について

投稿日 = 2008/12/26
題名 = 　借地権の名義変更と居住について
お名前 = Y.M
ご相談 ＝

借地権に関して相談させて頂きます。

現在住んでいる借地の名義は、母と私の二名です。
2年前に母が亡くなりましたが、名義変更はすぐにしなくても大丈夫
とのことでしたので、その時には変更しませんでした。
この度、私が結婚し家を出ることとなったため、
このままの契約で問題はないのだろうかと不安になり、相談させて頂いた次第です。

●この土地に父がこのまま住み続けるためには、どうしたら良いのか？
（長男・次女は家を出ているため、私が家を出ると、現在の家には父のみとなります）

●次回の更新時に注意する点は？

●その他、問題点は？

借地権持分は下記の通りです。
母(故)…3/4
自分…1/4

また、私は祖母と養子縁組をしているため、母とは名字が異なります。
母は一人っ子で兄弟はいません。
父と結婚し、名字AからBになりました。
現在の土地は、代々Aが継いでいるようです。
下記をご参照下さい。

A祖父(故)――A祖母(故)
　　　　　｜
　 B父――B母(故)
　　　 ｜
　――――――――――
　|　　　　　｜　　　｜
A長女(自分) B長男　 B次女

注)
A…名字A
B…名字B

借地権に名字は関係ないと聞きましたが、本当でしょうか？

ご回答の程、何卒宜しくお願い致します。

（東京・女性・２0代）

途中解約の保証金返還について

投稿日 = 2008/12/26
題名 = 　途中解約の保証金返還について
お名前 = 匿名
ご相談 ＝

事業用の定期借地権で20年契約しています、貸主です。

現在10年経過しています。借地している事業者が、不景気で
事業（レストラン）撤退したいので契約を解除したいと言ってきました。
保証金を返還しなければなりませんが、
全額返済では無くペナルティ（違約金）を課したいのですが
どのようなロジックが適当でしょうか？

たとえば１０年残っているから、保証金５０％しか変換できないとか

１年分の賃料を違約金として支払えとか・・・・・

どの様なロジックが可能でしょうか？

（愛知・男性・５0代）

倒産した場合の手付け返却について

投稿日 = 2008/12/25
題名 = 　倒産した場合の手付け返却について
お名前 = 匿名
ご相談 ＝

来年３月完成のマンションを買いましたが
販売代理は一流上場企業ですが売主は倒産しかかっています。
１０パーセントの手付金をその販売代理の会社に支払っていますが
売主がつぶれたとき手付金は戻りますか。

（神奈川・男性・３0代）

突然の退去要請と移転について

投稿日 = 2008/12/24
題名 = 　突然の退去要請と移転について
お名前 = K.K.
ご相談 ＝

今年の７月末より今のアパートに住み始めたばかりですが、
来年３月までの退去を求める書類が１２月２２日づけで届きました。
理由は「シロアリ被害や配管設備の老朽化が目立ってきまして
修繕しても間に合わない」と書いてありました。
ホームページでアパートの退去について検索してみると、
６ヶ月以上前に通達する必要があるようです。

建替えが近づいているのに入居者を募集していた？
約３ヶ月で退去を要求する？
これらから、管理会社の対応に不安を感じています。
携帯電話の留守電に早急に相談したい旨のメッセージを入れたところ、
２４日の午後に管理会社に連絡がとれました。

移転先を紹介すると言っていたのですが、
きれば他の不動産会社で移転先の物件を探したいと考えています。
他の不動産会社で移転先を探した場合でも、
移転にかかる費用を請求できるのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

（茨城・男性・４0代）

親族間のローンの支払いについて

投稿日 = 2008/12/23
題名 = 　親族間のローンの支払いについて
お名前 = ばっあ～
ご相談 ＝

3年前に祖父の古い家を壊し、自分と自分の親の名義で建て替え
3世帯で同居をはじめました。土地は祖父の名義、建物は自分と親の名義となっています。
現在も住宅ローンにて銀行から借りたお金を月々8万円程度返済しています。

同居をしてみると、今まで見えなかった祖母のギャンブルのひどいことがわかり
毎日のように祖父母との喧嘩が絶えません。

現在の住宅ローンの残債は親に500万、自分に1500万円程度残っています。
祖父母は「土地は自分たちのものだから出て行く気はない」と一点張りで、
僕らも祖父母の住む家にお金を払う気になれません。

このままお金を払わなければ、銀行に抵当権があるので競売にかけられるとおもうのですが、
僕らが銀行のブラックリストに載ってしまうのも納得がいきません。

どうしたらようでしょうか？？よろしくお願いします。

（群馬・男性・２0代）

生活保護を受けている親族へのクリーニング代の請求について

投稿日 = 2008/12/23
題名 = 　生活保護を受けている親族へのクリーニング代の請求について
お名前 = FAITH
ご相談 ＝

北海道の母がこの度、高齢者専用住宅からグループホームに病状の悪化から引っ越しました。
（業者さんに頼んで）母は生活保護を受け、１人では生活が困難で、要介護２の認可を受けています。
退去にあたって高齢者専用の住宅の大宅さんから敷金は返還できない、
あとリフォーム代（タバコを吸ってたから壁紙を変える、トイレのドアに穴が開いているから交換する、
流しをクリーニングする、全体的に美装代がかかる・・等）で２３万請求すると、
通達が息子である私に来ています。

１年しか住んでおらずそんな多額の請求はおかしいと市役所の方や色々な方が言っていますが、
誰からも具体的なアドバイスは頂けない状況です。行政は入れませんと。

大宅さんからは次の入居者の為に早く対応してくれと言われてますが、
最悪、敷金は諦めますが、過剰な請求は全く納得が出来ません。
息子の私は東京なのですがどのように対応したら宜しいでしょうか？

（東京・男性・３0代）

契約後にわかった水道管の撤去工事について

投稿日 = 2008/12/23
題名 = 　契約後にわかった水道管の撤去工事について
お名前 = 匿名希望
ご相談 ＝

先日、ある不動産の仲介で土地（更地）を購入しました。
そして別の建築会社に施工をお願いし、いろいろ話を詰めていって、
いざ来月着工となったときに突然
「水道管が２本入ってます。１本撤去しなければならず撤去費用が数十万円かかります。」
と言われました。

あわてて土地売買契約時の「重要事項説明書」を見ると、
確かに２本入っている図面がありました。
どうも以前はそこは長屋で２軒分あったそうです。
しかし仲介業者からその説明は全くありませんでした。

事前に説明があろうがなかろうが、
費用をこちらで持たなければならないかもしれませんが、
事前にその負担をわかった上で設計していくのと、
自分の予算と相談しながら設計を詰め終わった後で聞かされるのではとても違います。

私は売主買主両者から１００万円ずつもの仲介手数料を受け取っている仲介業者に
「説明責任」があったと思うのですが、皆さんはどう思われますか？
泣き寝入りしかないのでしょうか？

（大阪・男性・３0代）

親の土地を無断で長年使用した費用の請求について

投稿日 = 2008/12/22
題名 = 　親の土地を無断で長年使用した費用の請求について
お名前 = 匿名
ご相談 ＝

戦後の農地解放の混乱により、私の母親名義の土地に他人が住んでいる事が、
10年ほど前にわかりました。現在、その家主は亡くなり、
家主の長男名義の家がそのまま残されています。

また、この長男に許可を得たとして長男の親戚の倉庫も4年ほど前に建てられています。
長男は遠方におり、この土地には関心を持っていません。
ただ、数十年にわたり、土地の固定資産税を母親が払い続けており、
この費用請求と建物の撤去を長男に求めたいと考えています。

（神奈川・男性・４0代）

RCのマンションの排水管について

投稿日 = 2008/12/22
題名 = 　RCのマンションの排水管について
お名前 = やまれん
ご相談 ＝

築30年の分譲マンションに住んでおります。
RCのマンションの排水管についてご相談させてください。

数年前まで、管理会社経由で業者に頼んで
雑排水管の高圧ジェット清掃を行っておりましたが、現在はやっておりません。
（管理会社曰く、すでに管が老朽化しており、高圧ジェットをかけて
万一、穴や亀裂が入った場合に責任をとれない、ということ。）
そのため、数住戸で排水管の流れがよくなく、時には悪臭が漂う状態になっているとのことです。

管理会社は、排水管の内側にライニングを行う更生工法があり、
それをやったらどうか、と言ってきていますが、数千万の単位の費用がかかるようです。

この雑排水管なのですが、
一般的に築30年程度のRCマンションでそんなに劣化が進むものでしょうか。

また一部の排水管に少々つまりが出た場合、コンクリートをはつって、
部分的に補修しつつ、いよいよダメになった時に、
ライニング等の更生を行うような方法もありえるのではないかと思いますが、
いかがでしょうか。

築40年程度のマンション一棟を所有している知り合いに、
雑排水管の入れ替えや更生工事を行ったことがあるかを尋ねたところ、
上水の方は赤水が出たりするので、交換したことはあるが、
排水管の方はやったことがなく、それで問題はない、という話でした。

マンションの管理会社はいろいろな工事を勧める傾向が強く、
どこまで信用していいのか迷っております。

お知恵をお借りしたく、お願いいたします。

（東京・男性・４0代）

退去時の借り主負担と管理会社の対応について

投稿日 = 2008/12/20
題名 = 　退去時の借り主負担と管理会社の対応について
お名前 = 匿名
ご相談 ＝

初めまして。
現在借りている、賃貸物件の更新期日が迫っております。
事の経緯をお話すると長くなりますが、ご説明させていただきます。

今のお部屋は平成18年12月24日～平成20年12月23日までの契約期間となっております。
最初にお借りした不動産業者から、6ヵ月後に違う不動産業者に管理移行になりました。
契約時、契約書の特約事項に下記の文言が入っておりました。

”退去時の、畳の表替え及び襖の張替え・室内清掃費は借主負担とする”

敷金・礼金0と0で入居した物件でして、最初の不動産業者は
”毎月の賃料・共益費より退去時の特約事項の負担分を積み立てます”と言っておりました。

しかし、新しい管理会社へ管理移行時にその説明をしたら、
”いい加減な契約をしやがって、そんな契約は認めない。
　退去時にはきちんと払ってもらうからなと半分脅迫じみた声色で言われました。

正直びっくりしたのですが、頭にきた手前もあり納得のいかない私は
その管理会社へ足を運び、どういう口調で話をしているんだと
当時の担当者へ文句を言ったところ、担当者は”契約書の文言に記載されていても
入居者は払う必要はないんですよと話を突然ひっくり返してきてその場は落ち着きました。

この度、更新の時期が間近に迫り再度契約書をチェックしてみたところ、
同じ内容の文言が書いてあったので心配になった私は
管理会社へやはり文言削除の要請をしました。

そうしたら、当時の担当者は”何度言ったらわかるんだ。文言が記載されてあっても
通常の敷金精算をするだけだから心配すんな”と荒い口調で返してきました。
長くなってしまい大変申し訳ないのですが、こちらから下記の要望を管理会社に言いました。

Ｑ.退去時の、畳の表替え及び襖の張替え・室内清掃費は借主負担とする
　という文言に訂正線を引き、貸主・借主・管理会社の三者の訂正印を押印して契約締結をおこないたい。

Ａ.そうしたいならそうしてくれ。但し管理会社なので、貸主の印鑑も管理会社が押印するとのこと。

Ｑ.賃料借り上げのシステムにより、代理印を押すのですか？

Ａ.借り上げではないが、管理会社なので代理印を押す権限がある。

Ｑ.管理会社指定の家財保険ではなく、別の入居者保険に加入してよいか？

Ａ.だめです。こちらの保険に加入して下さい。

又、あまり不満がある様であれば、貸主権限により退去していただくこともあると言われ、
どうしてよいか分からなくなってきました。家賃も滞りなくお支払いしております。
住まいは千葉県の習志野市です。

何かいい対策案がありましたら、ご教授願います。
宜しくお願いいたします。

（千葉・男性・３0代）

納得行かない仲介手数料の支払いについて

投稿日 = 2008/12/20
題名 = 　納得行かない仲介手数料の支払いについて
お名前 = 匿名
ご相談 ＝

自宅の隣に農地があり、地主さんが売りたいと
言っているのを聞き、買いたいと申し出ました。
地主さんの知り合いの不動産屋を仲介にしたいとなったのですが、
この不動産屋が全く信頼できない人でした。

農地なのでどうしてもこの土地が必要！という理由がないと
許可が出ないと聞いていましたので、
事業的にほしいということを不動産屋には伝えてありました。

でも不動産屋から「農地なので役所で聞いたら許可が出ないといわれたよ。」
というので「自分で説明をしにいってみてもいいですか？」と聞いてみたところ
「あなたがいっても変わらないよ」と言われました。

どうしても納得できず、市役所で聞いてみると
「事業的に使いたいなら許可は出るよ。
　あの不動産屋さん、事業的に使いたいなんて言わなかったから・・・」と言われました。

その後も、地主さんに言うことととうちに言うことと違っていたり、
こちらの言った希望を地主さんに伝えていないなどがあり、
不動産屋を通して話すのをやめ、地主さんと直接交渉するようにしていました。

契約前の重要説明でも「境界線の杭はすべてちゃんと打ってあります」
という説明だったのに、見に行ってみたら杭がなかったり・・・。

こちらが申し出てなんとか、立ち会いのもと杭の現地確認をしてもらいました。

ほかにもいろいろと不信感が増すこといろいろあったのですが、
重要説明の時に「土地金額の３％＋６万を仲介手数料でいただきます」といわれました。

農地転用や五条の申請などはこちらの知り合いの行政書士にお願いすることにしてあります。
なのでこの不動産屋さんがやったことと言えば
書類の作成と重要説明と契約の時に居合わせるぐらいだけになります。
それでもこの３％＋６万というのは払わなければいけないのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

（静岡・女性・３0代）

賃貸物件の契約について

投稿日 = 2008/12/19
題名 = 　賃貸物件の契約について
お名前 = トマト
ご相談 ＝

2008年10月初旬にとある街の、
小さな不動産に張り出されていた物件に目がとまり、中に入りました。
そこで物件を見る前に、申込用紙に氏名・当時の住所・連絡先（携帯番号）・
保証人（近くに住んでいた親）・希望する物件情報（家賃幅や、おおまかなエリア）
などを書き込み、外で目に止まった物件のカギを借り、
ひとりでアパートの中を見てきました。

カギを返すため、不動産事務所に戻った際に、
もし入居するなら希望は12月半ばだと伝え、帰りました。
以来不動産屋からはずっと連絡がなかったのですが、
先日12月15日頃から突然連絡が来始めて、
入居の準備ができたので、契約してほしいと言われました。

ところが実はこの２か月半の間に、私の勤め先も不況のあおりを受け、
近いうちに「倒産」の噂も流れる中、新居に移るどころではなく、
生活費を抑えるため、今では実家に戻って暮らしています。

その旨不動産屋には伝えたところ、
「冗談じゃない、畳も新しくして、中も綺麗にしたのだから、せめてその費用の半分でも払え！」
と言ってきました。

先にもお話しした通り、正式な契約はしていませんし、
口頭でも入居するかもしれないといった程度のつもりで、必ず入居するとは約束してはいません。
この場合、入居する予定もないアパートの修繕費用の半分を支払わなくてはなりませんか？

この数日不動産屋からは、日に１０回ほど連絡が来ています。
電話ではアパートの件とあまり関係ないことで怒られたりしています…。
（「あんたの態度は気に入らない」とか、「社会人として失格だ」とか。）

どうかアドバイスのほど、よろしくお願いいたします。

（東京・女性・２0代）

隣接地の擁壁について

投稿日 = 2008/12/19
題名 = 　隣接地の擁壁について
お名前 = 流山市民
ご相談 ＝

はじめまして、隣接地の擁壁について相談です。
家のすぐ裏の元雑木林だった土地に100戸以上の大規模開発の計画があります。
この開発地は、我が家を中心に右隣2件左隣4件横一列の家の裏（北西側）にあたります。

この土地は傾斜地になっており、我が家含め該当数件は坂の下となるような土地の形になっております。
不動産会社の計画だと、我が家裏との境界線から10cmの所から2～3mのL字型擁壁を立てるそうです。
現在影響を受ける数軒が自治会と共に不動産会社と話し合いをしている状況です。

古くから住んでいらっしゃる方の話だと、20年程度前、
家のすぐ後ろは水はけが悪く昔は池のような状態で、埋め立てた経緯があるとのことです。
ただ、いまだに水のはけない水溜りが残るのが実態です。
地質調査も2度入っているようですが、まだ情報を公開してもらっていません。（教えたくないのか？）

このような土地に擁壁が立つことにとても不安を感じています。
また、この状況だけではなくすぐ裏に2～3mの擁壁が立つことによる、
不動産の評価額低下も気になります。

ご相談をまとめます。
１．上記のような土地にL字型擁壁を立てることによる問題への質問
　１）杭などの必要性の有無は、地質調査の確認でわかるものですか
　２）たとえ杭などを打った所で、湧き水が我が家にまで影響する可能性はありますか
　　　可能性を検証する方法はありますか。
　３）条例で規制している所もあると聞きましたが、
　　　2M程度離す、もしくは垂直ではない工法を依頼出来るものでしょうか。（千葉県流山です）
　４）万が一の際の保障を不動産会社に依頼しても良いものでしょうか。
２．不動産の評価額の質問
　１）上記のような擁壁が立つ事により、我が家の土地の評価額は
　　　大よそどのくらい下がるものでしょうか。ちなみに、擁壁は北西側です。
よろしくお願いします。

（千葉・男性・３0代）

アパートの管理契約解除について

投稿日 = 2008/12/18
題名 = 　アパートの管理契約解除について
お名前 = きた
ご相談 ＝

質問させていただきます　アパート経営をしてます
そのアパートは企業に敷金、礼金なしで一括借り上げしてもらってます　
契約の際、口約束で「敷金、礼金なしのかわりにアパートの修繕は企業（借主）がする」とやり取りしました
しかし最近は企業が修繕もせず、ついには契約解約を申しつけられてしまいました　
アパートを引き続き　経営していくにしても、取り壊すにしても多額の費用がかかります　
企業側に修繕費、もしくは解体費を回収したいのですが、よいアドバイス下さい　
やはり口約束では無理ですか？ちなみに、まだ交渉前です

（三重・男性・６0代）

中古住宅のアスベスト問題について

投稿日 = 2008/12/17
題名 = 　中古住宅のアスベスト問題について
お名前 = こま
ご相談 ＝

先日、中古住宅を購入する契約をし、手付け金（１００万円）を支払いました。
どうせ子どもが汚すから、最初は中古住宅を買って、
のちのち建て替えればいいなとの思いで家を探していました。

当初は2,280万円でしたが、なかなか売れないので
更地にして売ろうとしていたところにうちに話が来たらしく、
更地にしたら100万円くらいかかるので
値引き交渉しますとのことで、2,180万円になりました。

重要事項説明で、屋根の素材はスレート、
外壁は石綿板アクリルスタッコとのことでした。

「石綿板というのはアスベストですよね？大丈夫なんですか？」
と聞いたら、「飛散性がないので大丈夫です」との答え。

説明が終わる前に、売主が現れ、
主人がはんこを押し、手付金を支払ったのですが、
私は「石綿板」がどうしても気になり、
建物を建てた会社のリフォーム部門に電話をして、解体すると幾らかかるのか、
今は飛散しないから大丈夫でも解体すると飛散するのではないか？
他に内装でアスベストは使っているのか？
と質問をすると、
「他には屋根ですね。」
ということで屋根のスレートまでも石綿でした！

とりあえず、解体の概算を出してもらうことにしました。
午前中電話をし、まだ電話はきません。
明日にも答えがくるといいなと思いますが、
もし何百万もかかるようなら本末転倒なので、
解約したいと思います。

その場合、重要事項説明の説明不足を問えますか？
手付けは放棄しなくてはならないでしょうか？
また媒介報酬を支払わなくてはいけないのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

（埼玉・女性・３0代）

連帯保証人について

投稿日 = 2008/12/17
題名 = 　連帯保証人について
お名前 = ガンモ
ご相談 ＝

連帯保証人についてご相談させてください。
知人の貸店舗の連帯保証人になっているのですが、
契約したときの不動産会社と現在管理している不動産会社が違うようです。
現在の不動産会社とは契約等もしていません。
しかもその物件は売りに出されている状況なのですが、
この場合には連帯保証人としての責任はどうなるのでしょうか？
以前にも電気料金の滞納で32万円の請求があり
今回は特に説明もなくこのような状況になっているので
連帯保証人を外れたいと思っているのですが
この場合は外れることができるのでしょうか？

（沖縄・男性・２0代）

更新後間もなく決まった退去について

投稿日 = 2008/12/16
題名 = 　更新後間もなく決まった退去について
お名前 = 匿名
ご相談 =

更新後間もなく決まった退去について

不動産会社より、今住んでいる賃貸アパートの
契約更新のお知らせが届いたため更新手続きを行いにいきました。

大家さんの都合により、今年から別の不動産会社に変わったのですが、
以前の不動産会社の更新手続きの際には
印鑑証明・確約書(保証人直筆)が必要なかったため持参しませんでした。

ですが、今回からの不動産会社では事後でもよいのでどうしても提出してほしい
と言われたため、その日は更新料(1ヶ月)・手数料(0.5ヵ月)・保険料のみ
を支払って手続きを終えました。

しかし思いがけず、手続きから1週間後くらいに判明したのですが、
私の家庭の都合により、1ヵ月半後の退去が決まり、
不動産会社に退去意志を告げました。
不動産会社は保証人の印鑑証明・確約書を待つより先に大家さんに更新料を支払っていました。

私は納得がいかず、不動産会社に更新料の返還が可能かどうか聞いたところ、
大家さんからの回答は、今のところ明言できず退去する部屋を見てから判断するとのことでした。
敷金は支払っているのにこの回答は不当な気がしてなりません。
そうなれば必要以上の修繕費にあてられてしまうのではないかと心配です。

私としては、印鑑証明・確約書を提出していないにも関わらず、
大家さんに更新料だけを先に支払ってしまった不動産会社のやり方が納得できません。
まだ契約が成立していないように思えますが、この場合更新料は返還してもらえるのでしょうか。

（東京・女性・２0代）

地方の家の賃貸について

投稿日 = 2008/12/16
題名 = 　地方の家の賃貸について
お名前 = 匿名
ご相談 =

お忙しいところ恐れ入ります。
地方にある家を使わないままにしておりまして、お貸ししたく存じます。
地元の会社では扱えない高額物件と言われ
先ず、どうやって不動産会社を探すのかそれすら解らないまま数年が過ぎました。
全く情けないお話しですが、諸星峻一さんの本でこのサイトを知りましたので、
どうぞ初めての大家業をする者へご教示願います。

（神奈川・女性・３0代）

日当たりの賠償について

投稿日 = 2008/12/16
題名 = 　日当たりの賠償について
お名前 = 匿名
ご相談 =

今年３月にマンションを購入しました。コの字型で４棟建っています。
契約前に、日影図をコピーしてくださいという要望は聞いてもらえず、
販売員から、『前の棟の影はベランダまではきませんから大丈夫です。
そのために中庭をつくっているんですから』と返事をもらいました。

南、東、北の三面バルコニーなのですが、
同じマンションの正面に建っている棟の影が冬至が近づくにつれのびてきており、
今では１０時から１４じまで全く日が入りません。

私の棟はハイクオリティというのを売り文句にしており、少し高めです。
６階位までは日がはいってきています。
私が購入を検討していた時には６階もあいており、その説明をされていれば、
絶対にこの部屋は買わず、６階を買っていました。

上か下かの差だけですといわれました。
南向きと言いつつ、北向きの部屋に住んでいると言っても過言ではありません。
洗濯物も全く乾かず、布団も干せません。
別の部屋を買いなおすことも検討していますが、
その際に賠償金などを請求することは可能でしょうか。

（兵庫・女性・２0代）

離婚による購入の問題について

投稿日 = 2008/12/16
題名 = 　離婚による購入の問題について
お名前 = 長野
ご相談 =

このたび離婚する事となりました。

離婚前に購入するか離婚後に購入する方が得なのか知りたいです。

現在住んでいるマンションは夫の両親の持ち物です。
子どもの学校の事もあり、今後もここへ住み続けたく交渉しています。
夫や夫の両親とはいがみ合い、顔も見たくないという関係ではないので、
話し合いはきちんと出来、いくらかでも私に負担が減るよう対処してくれます。
購入に際し、税金面でも少しでも特になる方法を考えてます。

（東京・女性・３0代）

売買トラブルについて

投稿日 = 2008/12/15
題名 = 　売買トラブルについて
お名前 = 匿名さん
ご相談 =

　はじめて書きこませていただきます。

友人が、色々と財政的に窮したようで秋田にある山林を売ることになりました。

当初、買い手との間に業者が入っていたようなのですが、買い手との折衝がなかなか先に進まず、また連絡も取れないことから、買い手から直接連絡が来たのを契機に、直接交渉に入ったそうです。

ところが、今度はその買い手のかたと中々連絡が取れず、予定期日より２週間以上入金が遅れているそうです。

　売主である友人からの話であることと、詳細が見えないので分かりづらいかとは思いますが、一旦仲介に入った業者が途中で行方不明になるとか、そのまま買い手個人と交渉なんてことがあり得るのでしょうか？

　２週間くらいは…と思われるかもしれませんが、かなり経済的に困窮しているようなので、慌てて連絡をよこしたようです。

　また、こういったケースの場合どこへ相談するのが一番よいのでしょうか？

　友人はもとより相談された私も素人なので、答えに窮してしまいます。

アドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

（東京・男性・40代）

相続物件について

投稿日 = 2008/12/15
題名 = 　相続物件について
お名前 = 長尾
ご相談 =

大阪市中央区の不動産について
借地権付建物を相続したのですが、今後について相談したく専門の方を探しています。
建物　築20年ほど　鉄筋3階立て　1階は店舗　12-13坪　
土地代が非常に安いので建物を売却するのは勿体ないといわれることもあり、売却するのがいいのか賃貸にするほうがいいのか悩んでおります。

よろしくお願いします。

（兵庫・男性・40代）

温度調節できない給湯器について

投稿日 = 2008/12/15
題名 = 　温度調節できない給湯器について
お名前 = 匿名
ご相談 =

私は先月引っ越しをしてきました。
契約を決める前のお部屋の見学で、給湯器のリモコンがぐらついてるのが目に付いたので言ったら、「あっ、これ直しますね」
と不動産屋が言ったので、お湯の調節ができると安心して契約をしました。
ですが、入ってみると、給湯器のリモコンはぐらついてるままで直してなかったので、すぐに不動産屋に電話しました。
業者を手配しますと言って、とりあえずは了解しました。
しかし、次の日ガスの開栓に来た人が、「このリモコンはただ付いてるだけのもので、お湯の調節はできませんので、熱湯とお水で調節してください」
驚きました!!!
すぐに不動産屋に電話したら、「そんな事はないです、すぐに業者に来てもらいましょう。業者からそちらの番号に連絡させます」
それから一週間連絡は無く、不動産屋に言ったら、「おかしいな～連絡させますので待っててください」
それでまた一週間…
いい加減にしろと思い電話したら、「担当者が席を外していますので折り返し電話させます」
で担当者からの連絡は来ない…
腹が立ち、大家である管理会社に連絡したら、不動産屋と同じ会社の本社で、申し訳ありませんでしたと言い、それから不動産屋からも連絡が来て、業者を手配してもらえて電話で話をしたら、「外に付いてる給湯器と、家の中のリモコンのメーカーが違うから調節ができないです。お湯の調節するなら給湯器を変えなきゃダメです。不動産と管理会社と相談してもらって、改めて不動産屋か私共から連絡します」
で切られて連絡がきません…。
本当に困っています。
どうにかなりませんか？
教えてください。

（神奈川・女性・20代）

経営不振を理由にした契約解除について

投稿日 = 2008/12/15
題名 = 　経営不振を理由にした契約解除について
お名前 = bmb3838
ご相談 =

来年３月に完成するマンションの手付金のことです。
販売代理は大手の東証１部上場会社で売主は倒産しかけている上場会社です、株価一桁。
当方は販売代理が老舗の会社なので信用して６月に１割の手付を払っていますが途中から１００万円でもいいように変更しています。そのことを知り当方も変更してほしいと要求しましたが売主は応じません。その後合併を発表したがその後すぐ中止になりました。売主は中間決算で１００億の赤字を出し継続企業の疑義が生じたと投資法人からクレームが出ています。最近子会社のマンション管理会社をも売却しマンション事業から撤退してゼネコンに集約すると発表しています。販売代理の会社に契約時と売主の状況が激変しているので契約者を集めて説明会を開催するよう要求するも売主が必要ないと言ってるので出来ませんという。こんなマンションは到底買えません。事情変更の原則からみて手付金を返してもらうことはできませんか。一度価格改定し１月に再度価格改定しそうですがその時価格改定を受けず解約したいと思いますが手付は戻りますか。

（奈良・男性・30代）

連帯保証人への家賃請求について

投稿日 = 2008/12/15
題名 = 　連帯保証人への家賃請求について
お名前 = 白はと
ご相談 = 困ってます7年半ほど前に賃貸店舗の連帯保証人になりましたが、3年で閉店ししました、その後何の連絡も無かったのですが最近家賃滞納してたとのことで請求が来たらしいのですが本人は債務整理してるとのことで私の方に請求が来てしまいました、その額なんと200万とのことで驚いています、、私も体を壊し支払うことは出来ません、どのように対応した良いかお教え願いたいです、、尚7年半の間何の連絡もどこからもありませんでした、、よろしくお願いします

（東京・男性・60代）

CATVの契約変更について

投稿日 = 2008/12/15
題名 = 　CATVの契約変更について
お名前 = 匿名
ご相談 =

相談内容　地上波デジタル放送対応に伴うCATV放送の内容変更

相談したい内容についてですが、経緯が少々複雑です。
１　アパートの賃貸借契約時における仲介業者からの重要事項説明において、建物全体でCATVの契約を行っていること、さらに、別途契約を行わなくてもホームターミナルが各戸に設置されているため、多チャンネル放送が視聴可能であることが説明されました。
２　その後、実際に契約を行い、入居したところ、説明どおり、CATV会社と別途契約を行わなくともホームターミナルが設置されており、CATVによる多チャンネル放送が視聴可能でした。
３　しかし、地上デジタル放送に対応するため、建物全体の設備更新が必要になり、その影響でCATVによる多チャンネル放送が視聴できなくなるという案内がアパートの管理会社から突然送付されてきました。
４　さらに、地上デジタル放送に設備が変更された後、再度多チャンネル放送を視聴できるようにするためには、各戸でCATV社と別途契約（月額3,150円）を行う必要があるということでした。
５　しかし、こちらとしては、
（１）たとえ、地上デジタル放送に対応した設備に変更するにしても当初の説明どおり、現在の共益費の変更なしに多チャンネル放送が視聴できるようにして欲しい。
（２）もしくは、別途契約を行うために必要となる月額3,150円について、共益費から減額して欲しい。
　という要望を管理会社に対して行ったところ、管理会社から以下のような回答がありました。
（１）当初契約時の重要事項説明では確かにCATVによる多チャンネル放送が視聴できると説明した。
（２）しかし、「CATVによるテレビ視聴が可能」と説明しただけで、「多チャンネルが視聴可能」と説明したわけではない。
（３）つまり、この物件については、たまたまCATV社が無料でホームターミナルを貸与してくれていたため「CATVによる一般放送に加えてサービスで多チャンネルが視聴可能」だっただけであって、管理会社としては、「多チャンネルが視聴可能」とすることを義務としては考えていない。
（４）そのため、今回の地上デジタル放送へ対応するために設備変更を行ったとしても、これまでどおり一般放送が視聴できるため、なんら、問題はないと考えている。

このような経緯の中で、こちらとしては、
・なぜ、当初契約時に「多チャンネルはサービス」という部分の説明がされなかったのか？（誤解を与えるような説明ではないか？）
・なぜ、各戸の了解を得ず、いきなり設備変更を行ったのか?（少なくとも事前に了解を取っておくべきではないか？）
・そもそも、上記の管理会社の説明で納得していいものなのか？（理由について争うべきか？勝てる見込みはあるのか？）
という疑問を持っており、これらを突破口として、なんとか、こちらの要望を通したいと考えているのですが、こちらの要望が通る見込みがあるのかや、もし、ある場合、どの部分をどのような形でどのような機関に相談するのが良いかについてアドバイスをいただければと思います。

よろしくお願いします。

（三重・男性・30代）

ローン返済困難になった物件の処分について

稿日 = 2008/12/14
題名 =ローン返済困難になった物件の処分について
お名前＝kazuko
ご相談 =
５年ほど前に購入した土地家屋のローン返済途中の者です。
親から受け継いだ小さなアパートがあり、その収入と
主人の定年後に企業した小さな会社の収入で返済してきました。
ところが運転資金の借金がかさみ、担保になっている両物件が危なくなりました。

古希を過ぎた夫婦と、お恥ずかしいことに４０歳になる息子は
今は事務所を手伝っていますが無職です。
嫁いでいる娘も頼れず、ただアドバイスとして、
生きている間はそのままで、死亡時に返還する方法があると聞きました。

気持ちのうえでは抵抗が大きいですがもう止むを得ないかと思い、
その名称と方法をお教えいただきたく、よろしくお願いいたします。

（神奈川・女性・６０代）

土地と私道購入について

稿日 = 2008/12/13
題名 =土地と私道購入について
お名前＝ つたや
ご相談 =
私道に面した土地を購入するに当たり、
アドバイスを頂戴したく、宜しくお願い申し上げます。
以下のように分筆された私道に面している「H」の購入を検討しております。

私道の状態：
_________
6M公道
_________
A|||||||E
B_|||||_F
C__|||__G
D___|___H

私道は幅４Mの位置指定道路で、短冊状に分筆されており、
AEHを除く5件が所有しております。
実はHは位置指定道路には面しているものの、
私道部分は持っておりません。

また、
実は、Hは単独では接道2Mを満たしておらず、
Hに通じる短冊状の私道部分(仮にI)を
今回の物件を紹介頂いた不動産会社が所有しているため、
私道部分Iと土地Hを一括で購入することで
接道2Mとることになり、その方向で検討しております。

仮にIを購入すると、Hから敷地続きで
公道に繋がることになります。

そこで質問です。

①金融機関から融資をうけるには一般的には、BCDFG全員の
　「通行承諾」「掘削承諾」が必要となりますでしょうか。
　どうも一筆で共有持分の場合は「不要」、
　たすきがけで他人の私道を通行する場合には「必要」のようです。
　がこの場合はいかがでしょうか。

②上記のような場合、どのように権利関係を整理するのが
　理想的なのか教えていただけますでしょうか。
　どうやらキーワードは「通行承諾」「掘削承諾」
　「通行地地役権」「登記」といったことのようです
　がイマイチそれらが繋がっておりません。
　またそもそも「通行承諾」「掘削承諾」というものが
　どのような形状の文書で、どの程度効力があるものなのか、
　第3者に譲渡可能なのか、逆に隣地所有者が異動した場合には
　どのような整理になるのか、さらには登記することにより、
　確実に権利を担保できるできるようなものなのか等、
　ご指導頂ければ幸いです。

③その他、上記物件に係る、ありがちなトラブルがございましたら、
　事前に勉強したく、ご指導頂ければ幸いです。

なお、物件Hの価格ですが安いです。

以上、何卒、宜しくお願い申し上げます。

（東京・男性・３０代）

売却した土地から出てきた埋蔵物の撤去費用について

稿日 = 2008/12/13
題名 =売却した土地から出てきた埋蔵物の撤去費用について
お名前＝ マジェ
ご相談 =
２００８年１０月に土地を売却しました。
土地購入業者が　その土地に建売住宅を建てるために
土地を一部掘り起こしたところ、土の中からコンクリートの塊が出てきました。
契約書にも　このような場合は「売主が撤去費用を支払う」とありますので、
支払うことは承知していますが、費用が納得いきません。
７０坪弱の土地で
　「コンクリートを掘り起こして撤去し、新しい土を持ってくる」費用として　
【５００万円】請求されました。
この金額は　妥当なのでしょうか？よろしくお願いします。

（愛知・女性・６０代）

地下埋設物の撤去に関する契約条項について

稿日 = 2008/12/13
題名 =地下埋設物の撤去に関する契約条項について
お名前＝ カール
ご相談 =
現在　土地の購入を進めております。

地下埋設物の撤去に関する契約条項についてアドバイスください。

価格などの折り合いもついた段階ですが、
この段階で、この土地は、現在は、駐車場となっていますが、
その以前温室として使用しており、ボイラーがあったようで、
配管なり、その他設備なども駐車場にする際に、
地下に残したようだと売主が言っています。

駐車場については、現状渡しということでこちらで撤去しようと思っておりますが、
その配管などは、撤去費用を負担してもらうことに売主も同意されています。

契約にてキチンと費用負担をすることを求めたいと思います。
恐れているのは、いざ撤去工事をするとして見積もって工事を進めるとしても、
売主から高額のため同意できないなどと言われるともめますよね。

そういった揉め事が起こらないように、不動産会社にて契約書を作成する際に、
どのように記述いただけば、その意思が伝わるのかアドバイスをいただけませんでしょうか。

（静岡・男性・４０代）

水漏れの賠償について

稿日 = 2008/12/13
題名 =水漏れの賠償について
お名前＝ yuki
ご相談 =

築２０年の３階建ての２階部分に住んでいます。

分譲マンションで購入して５年目となります。

今年の７月ぐらいから　出窓　上の壁部分に水染みができ、
管理会社、に相談したところ（外壁の根占部分の破損）
共同部分での修理と判断４７万の見積もりとなりました。

ただ管理組合としては、１２世帯しか住んでいないマンションということもあり、
負担が大きいので、違う業者にも一度見てもらうことに

ところが…水の原因は、３階の方の窓の結露
（詳しくは、わかりませんが腐っているとのこと）でした。

そうなると管理組合は、全く関係がなく個人的な話し合いになると言われました。

まず、３階の方が保険に加入していること祈るばかりですが…　

もしも、加入していなく　スムーズに話が進まない場合は、どうしたら良いでしょうか？

そういう場合　管理会社は、間に入っては、くれないものなのでしょか？

（東京・男性・３０代）

借地の売却について

投稿日 = 2008/12/12
題名 =借地の売却について
お名前＝ 匿名希望
ご相談 =

初めて、相談させて頂きます。
東京にて、祖父が、約４０年程、借地上の建物に住んでいます。旧法の借地権です。

先日、近所の不動産会社より、土地を買い取りたいと打診がありました。
（現在の建物を取り壊し、住宅を建てたいそうです。）

祖父は高齢ですので、地代支払いの継続も難しく、売却したいと考えています。
地主の方へ上記不動産会社の話しを知らせようと思いますが、
その前に予備知識を得たいと思い、投稿させて頂きます。

借地権割合６０％ですが、建物は古く資産価値はゼロですので、
単純に４（地主）：６（祖父）では、話しはつかないと思います。
不動産会社に売却後は、建物は取り壊しますので、
この場合、一般的に、祖父の割合は、どの程度まで、下がってしまうものなのでしょうか？

勿論、個別の取引詳細によって、変わるものでしょうが、
何か有益なアドバイスを頂ければ幸いです。

よろしくお願いします。

（東京・男性）

相続した道路に面した土地だが再建築不可の問題について

投稿日 = 2008/12/11
題名 =相続した道路に面した土地だが再建築不可の問題について
お名前＝ まな
ご相談 =

不動産の購入を考えております。
その家（間口約１０ｍ）は基準法の道路に面しておらず、前面は私道（２ｍ通路）です。
通路は近くの位置指定道路（４２条１項５号道路）に面してます。
２ｍ通路は元々父の所有で私が相続し、
今回その通路に面している不動産が売りに出されたので購入後立替をしたいと思っています。

私としては自分の土地（不動産と通路を合わせた）が４ｍ道路に２ｍ接道しているのだから
専用通路として再建築できると思うのですが、仲介業者が言うには
役所の見解は再建築許可の可能性がかなり低いとの事でした。

理由・・その物件の奥には３軒のお宅がありその方達が現況通路として使用している。
なので私道に面している全ての承諾を得て、基準をクリアした道路にしない限り無理だそうです。
（通路に面した住民の中には、直接位置指定道路に接していて再建築するのに問題がない方も
いらっしゃるので全員の同意は無理だと思います。）

私としたら奥の方々の通行を拒否する気もありませんし、
ただそこに暮らしたいだけなのにと不思議な気持ちです。本当に無為なのでしょうか？
又無理だとしたらその通路を第三者に譲る事はできますか？
（固定資産税は無税ですが、管理義務だけ問われるなら手放した方がよいとも考えます）

（京都・男性・５０代）

借家の立ち退き補償について

投稿日 = 2008/12/10
題名 =借家の立ち退き補償について
お名前＝ mam
ご相談 =

借家に住む両親(72歳、71歳)が、大家さんから立ち退きを求められています。
12/7(日)に口頭で「3月末までに出て行って欲しい」と言われたそうです。

定期収入は母親の年金(隔月で19万)と、
私からの仕送り(3～5万/月と随時必要額)のみ。
父親は年金収入がなく、シルバー人材に登録しているものの昨今の不況で
ここ半年ほどは仕事が全く斡旋されていない状況です。

転居先には市営・県営住宅を希望しており、
その抽選を待つにも３ヶ月は性急過ぎます。
立ち退きに伴う補償については未だ説明も無い様なので、
今週末にでも私が大家さん宅まで出向き
事情の確認と今後の交渉について、お話を伺ってこようと考えています。

そこで、以下の３点について質問致します。
　1)口頭でしかも３ヶ月余りでの立ち退き要求は正当なものか。
　2)立ち退きに伴う補償は、敷金返還、転居費用も含めてどの程度まで請求可能か。
　3)低所得老人世帯が公営住宅に優先入居できる仕組みはないものか。

以上、宜しくお願い致します。

（静岡・女性・３０代）

境界の土留め設置について

投稿日 = 2008/12/9
題名 =境界の土留め設置について
お名前＝ cara
ご相談 =

はじめまして。

現在、土地を購入して新築予定です。
裏の家との土留めの件でご相談です。

裏の家の方が土地が高くなっており現在土留めをされておりますが、
前の家の関係で裏の家の方が土留めをした際に
境界線から２０cmくらい下がった位置に土留めをされたそうです。
今回当方の家は土をもったりはしないため裏の家より土地が低く
土留めの必要がなかったのですが、裏の家から
「費用は負担するので境界線振り分けで土留めを設置したい」との申し出がありました。

あまりもめたくないのですがこの場合、
境界線振り分けで受け入れて問題ないでしょうか？
それとも敷地内でやってもらった方が将来的にいいのでしょうか？
普通はどうなんですか？

教えて下さい。宜しくお願いします。

（新潟・女性・３０代）

中古物件で引渡しがスムーズでない問題について

投稿日 = 2008/12/9
題名 =中古物件で引渡しがスムーズでない問題について
お名前＝ちー
ご相談 =

今月の１９日が引き渡し期日で中古物件の売買契約をしています。
物件は実家の隣の家で離婚されたことにより、
名義人である旦那様と売買契約していますが、
離婚された奥様とお子様がまだ居住されています。
引渡しまで、後１０日ですが、住み替え先の賃貸契約を奥様が渋っていて
契約しないまま、当然引越しの手配も全くされていない状況のようです。

物件をリフォームするため、以前にお家に入らせてもらったことがあるのですが、
失礼ながらゴミ屋敷状態で、とても２～３日の片づけで引っ越せるとも思えません・・・

こちらにも事情があり、既にローンの本契約も行っていますし、
リフォームの仮契約も行ってしまっていますが、１９日引渡しの前に物件の
引渡し前チェック（契約書通りに物が残っていないか等）ができない限り
、引渡しは受けないほうがよいでしょうか。

また催告の仕方や違約金の請求の仕方を教えて頂ければと思います。
仲介業者さんも「奥様と連絡が取れない」とおっしゃるばかりで、あまり頼りになりません・・・
どのように対応していくのがよいか、アドバイス頂けますと助かります。宜しくお願い致します。

（東京・女性・３０代）

水漏れと保険について

投稿日 = 2008/12/9
題名 =水漏れと保険について
お名前＝ひよし
ご相談 =
大変ご無沙汰しております。
以前、　
http://fs.emaui.info/2008/02/post-f1eb.html　で、相談を求めた者です。

その後、月日が経過して今年の6月に無事不動産会社N様との契約が成立いたしました。
その後も修繕等などで不動産会社N様には親身になっていただき、助かっております。

そこで、本日、メールさせていただきましたのは、２月の相談の際に問題になっていた。
不動産屋の方で、またトラブルが発生していたのです。

そちらの事例で多くの質問が寄せられております水漏れの件でありまして
発生事例については似たり寄ったりなのですが、今回、発見した日が11月17日(月)の
午前8時頃であり、11月末で転居された2階住人(30代)の給湯器ボックスの
給湯配管が劣化し、それが2日前位より破損部分を伝って雫が
給湯ボックスの床に落ちてきており、私が気が付いた時に廊下は、
たまたま前日が雨のお天気でしたから、その水がたまったのかと想い、
現場に近づいた時に雫の垂れる音に気が付きました。
その時は廊下に伸びた水溜りだったので放っておき、2階住人が転居後に
リフォーム予定でありましたので、その時に修繕すればと想っておりました事が
とんでもない事になりました。

9時を過ぎて、いつもなら午後に通勤なさる1階、貸事務所の借主から室内が
水漏れと言う連絡を受け現場へかけつけ、とっさに「あの排水からの雫が…」と想い、
その時、２階住人も10時前に外出いたしますので、
一応、雫が垂れていた事やいつ位から気が付いていたのか？と、
問いただすと前日の（日）に
「引越し荷物を廊下のその給湯ボックスの前に置いていた時に雫が垂れていた音がしていた」と
そこで初めて知らされました。
「雫が垂れておかしい？」と想った時点で蛇口を閉めてもらって報告をしてもらえれば
よかったのですが、それさえ「今時の若者は…」って言ってしまえばなんですが
連絡義務を怠った事、そして自分は転居してしまうからと
言う大事（おおごと）について申し訳なさも感じられませんでした。

その後、蛇口を閉め、早急に不動産会社N様へ連絡を取り、判断として給湯器の配管なので
近くの東京ガスライフバルへ手配を取り、さらに不動産会社N様の方でも
ライフバルへ早め点検依頼と言う事で
催促の連絡を入れていただき当日で配管修繕は完了いたしました。

そして同時進行で損害保険についての手配が始まり、
そこでありえないとんでもない事態となったのです。
本来なら2階住人の加害者の保険から問合せれば良かったのですが、
不動産会社N様の担当者が、
なぜか被害者の1階借主の保険から要求して問合せようとしていたのです。
保険加入については不動産会社N様に変わる前の不動産屋が「保険代理店」と言う事で、
付合い上、2月の相談事にも記載した通り、かかわりづらかったのですが問合せた結果、
双方「TF共済」と言う所に加入していると聞かされたのですが不動産会社N担当者が
1階借主の保険確認をすると登録がなされていないと言うのが判明いたしました。
後日、不動産屋へ問合せると「あれは加害者である2階住人の保険で加入しているのを
こちらも事前にTF共済で確認とっておいたのよ」と言う返答でした。
そこで「じゃ1階の人の保険はどうですか？」と尋ねると仮に1階の借主はAさんとします。

Aさんは平成19年10月1日からの契約更新の際、不動産屋から
「契約更新のお知らせ」と言う更新料と更新手数料と損害保険料の
記載がなされております用紙が届き、その時期はちょうど仕事の関係上、
不動産屋へ訪問が困難で更新手数料のみネットバンキングを利用して
銀行振込をしていたようで、残りの更新手数料と損害保険料については
後日領収書を切ると言う事でＡさんも仕事が落着いたのか不動産屋まで訪問しました。

その時点でＡさんは更新料、手数料、損害保険料が支払済みとなり
２年後の更新まで継続をしております。
すべてにおいて２年分が補償されたと言う感じですが、水漏れ事故が発生した際に
被害者であるＡさんの保険加入が代理店である不動産屋の業務怠慢とも
言える不手際により加入（契約更新）の平成19年10月から1年以上も
未加入状態となっておりました。
その時の不動産屋の言い分は加入者の方々には「保険申込書に捺印をしてもらうため
借主さんは来店しているから、その場で書類記載捺印で申し込み完了となるが
Ａさんは訪問しないで銀行振込だったから」と言う理由らしくない理由に。
Ａさんでは確かに更新手数料については銀行振込を完了し、
その直後に更新手数料と保険料が支払われてない手違いからと言う事で一度、
不動産屋へ訪問をして手元にその時の訂正領収書も残っておりました。
領収書の但し書きも「更新料」としか記載されておらず
何故その時点で保険の申込についてのやりとりがなされていなかったのかと
大家側では疑問に想いますし、Ａさんの方でも支払っている事で
保険申込書の加入申込手続きがなされているものと想っていたようです。

それで水漏れ発生時にＡさんの手元に保管されていると想われていた
保険証書が見つからない時点で郵送されていない事がわかり、
不動産屋へ追求する事で不動産屋の業務怠慢な不手際とわかりました。
それが週末（金）の21日頃まで長引き、ひどい事に不動産屋は
「じゃ残りの1年分だけ早急に加入手続きしますから申込書に捺印押して」と言う感じで
19日（水）に訪問され、保険徴収料金1年分と残金は返金と言う話しになり、
まわりにいた人達、この話しを聞かされた人の第一声は「詐欺だ」と言っておりました。
それで翌日（土）に休日であった2階住民より保険証書の提示を求めましたが、
引越しの荷物にまぎれてしまっているかもしれないが見覚えがないと言う事と、
2階住民は今年の2月が契約更新でしたが保険加入の件は覚えていないと言う返答でした。

そこで大家の私が祝日の24日（月）2階住人の代理として、
TF共済へ問合せた結果、
確かに2階住人の保険は確認が取れており、水漏れの報告を受理していただき、
その際に19日に手続きをして翌日手配してもらえてるはずの1階借主の保険登録も
問合せもいたしましたが、まだデータが登録をなされていないと言う事でしたが
連休後に不動産屋は、いきなりTF共済を取りやめて「PO損保」に変更して、
PO損保代理店担当者を同行させ保険証書の差換えを要求され保険効力発生が
21日からと言う感じから同時進行でその日の夜間に2階住人のTF共済から
依頼された鑑定人が訪問され2階廊下の給湯ボックス設置場所を見ていただきました。

その結果、廊下に設置してある物は大家さんの管理となりますので
2階住人の保険は適用出来ませんと言う返答をいただき仕方なく大家側で負担となりました。
第一声の時は「2階住人が利用している給湯器なのに何故？」と理解が出来ませんでした。
そこで鑑定人の説明はこの給湯ボックスが室内にあり住人の方がぶつけて壊したと言うなら
保険適用ですが共用部分に設置されていられる事で99．9%大家さんの責任と言う判断になり、
その際、ここの建物は地震・火災しか加入していない事を伝えると
「施設賠償責任保険」を勧められましたが、
大概のオーナー様はそこまで付帯している人が少ないと鑑定人の方は言っており、
その結果を1階事務所の借主へ伝えるとＡさんは過去に転々としていた自宅マンションでの
災難で水漏れや盗難などを経験していると言う事でわりと冷静になって聞いておりましたが、
その時にＡさんの上司である名義上社長のＢさんも同行しており通常、
その事務所はＡさん1人のみの常任で社長は80代のご高齢ですが地元の方でも
アパート経営などしており事務所へは週１回視察するかどうかと言う感じですが
過去のご自分の経験から、保険でどうにかならないかと鑑定人の方へ懇願されておりましたが
鑑定人の方も「詐称は出来ません免許剥奪されます」
と言う事で一歩も引きませんでした。

後日、不動産会社Nの担当者へ結果を報告し再度不動産会社Nの担当者がTF共済へ
聞いていただきましたが鑑定人の申し上げた通り保険適用外と言う結果、
そして私も大家側で地震火災保険を加入しておりますDD火災の代理店で
築年数25年を越え、今後の事を考えて
12月10日より適用で施設賠償責任の加入申込をいたしました。
その際に担当者に問合せるとやはり同じ回答でした。
その間に借主Ａさんの上司Ｂさんも地元で交流している損保会社Sの担当者で聞いたものの
損保会社Sの担当者の受取り方次第だと想うのですが
「（保険適用外）になるのはおかしいのでは」と言われたらしく、
出来るものなら保険負担を要望していたようですが、
結局、それも今後の大家とたなごと言うお付合いを考慮して現在話し合いと言う事になりました。

長文になり乱文にて申し訳ございませんが、業務怠慢な不動産屋について
ご相談どうぞよろしくお願いいたします。

売却とローン返済と税金について

投稿日 = 2008/12/9
題名 =売却とローン返済と税金について
お名前＝ 山田進
ご相談 =

旧住まいを転居し３年になります。
旧住まいを売却しローン返済に充てようと思っていますが、
この場合、売却額に税金がかかってくるのでしょうか。
ローン返済額は売却額と同じ位になります。

建築当初からの白蟻の食害について

投稿日 = 2008/12/9
題名 =建築当初からの白蟻等の食害について
お名前 =著名
ご相談 =

『建築当初からの白蟻等の食害について』

建築会社と買主との間で取り交わされる保証書と同意書との違いとは何でしょうか？
具体的な効力の違いを教えて下さい。

尚、以前に不動産会社とは過去に保証書を取り交わしていたが、
不動産会社が倒産した為、無効になりました。
その後、引き継ぐ形で現在、建築会社からの提案で
以前に不動産会社と取り交わした保証内容に沿った形にて同意書を作制中。
その内容を建築会社と話し合っている段階です。

（兵庫・男性・３０代）

テナントの敷金返還と修繕内容について

投稿日 = 2008/12/8
題名 =テナントの敷金返還と修繕内容について
お名前 =著名
ご相談 =

テナントで飲食店をしておりました。
敷金の返還で内装の修繕費についてはコチラの負担と契約書に明記してあります。
あと、建物の改造、模様替に対しても賠償金があると書いてあります。
そのテナントは次に貸されず即座更地となりました。
３０年借りました

初めは敷金返金はできない、しらない、終わった事と何度も言われ、
この都度ネットで色々調べた知識で討論し、返金まで話し合いできました。
すると、店舗２階に少し物が残っていてソレを撤去したので費用が１５万かかったといわれました。
それなら仕方ないと思いましたが、契約書にはそれが敷金との関連性はなかったです。

そして契約書と関係ないと連絡しようしたら、
テナントの敷金から差し引く工事の明細書がきたのですけど
カウンター解体　　　　３万
内装壁面撤去（下地共　３万
天井撤去（下地共　　　４万
給水設備　棚撤去　　　２万
産業廃棄搬出、処理　　３万

合計１５万となっております
これらは店舗１階の話で話が二転三転してます。
初めは物が残っていたので１５万。
それでは引けない可能性があると気づいて１階の撤去に切り替わってました。
大家が土建屋さんなので撤去したのも大家です。
今までの流れと、大家自ら作成した明細書では信用できるものなどありません。

価格が適正かどうか調べるにはどうしたらいいのかわかりません。。

何度も意味不明な言い方をされ、敷金を諦めるようなアプローチを何度もされ、
それで工事費といわれても大家に対し信用が全くできなくなってしまいました。
仮にこれが普通だとしても何も調べないまま終わるのは、自分に納得がいきません。

まず、敷金の定義を素人なりに勉強したら
「次に貸すための回復をするため」とありますが、
内外壁下地って次に貸すと仮定するなら逆に撤去するのはオカシイと感じます。
後日更地にしたため、下地撤去がテナントビルの建て壊し工事代を
請求されてるように見えるのですけど、それってコチラの負担なのでしょうか？
素人考えでは内壁張替えとか天井張替えになると思うのですけど。
あと、給水設備と棚って一式と混同するものなのでしょうか？

あと、価格が適正であるならば
ウチがテナント入りする時付けてもらったカウンター、棚撤去に関しては
私個人が外しようがなく、その撤去工事を私らが負担するというなら
事前に外して欲しい、外さないとコッチでやるみたいな連絡とかあれば
対応したのですけど、気づけば更地になってました。

ただ、３０年という時間経過、
その後誰にも貸さず更地にしている事を考えると納得できないです。
あれだけ踏み倒そうとする姿勢を伺うと何かと不信になります。

（三重・男性・３０代）

法人の大家が倒産してしまった場合について

投稿日 = 2008/12/7
題名 =法人の大家が倒産してしまった場合について
お名前 =yui
ご相談 =

こんにちは。
一年半前からワンルームを借りています。大家は個人ではなく、法人です。

一ヶ月ほど前に退去の連絡を不動産会社に入れましたが、
数日後大家と連絡が取れないということで
これ以上不動産会社では何もできないという無責任なことを言っています。

調べてみると、大家となる＊＊＊という会社は最近倒産したということです。
マンション内には何の知らせの紙も貼ってありません。

23日には新しい家に引っ越さないといけないのですが、
このまましゃ不安でしかたがありません。。。

大家と連絡が取れないまま引っ越してしまうと、
あとからどういう問題が出てくるのでしょうか？

敷金も2ヶ月分入れてあるのですが。。

どなたか答えをください（Ｔ－Ｔ）

よろしくお願いいたします。

（東京・女性・２０代）

敷金を払ったが業者が行方不明になった問題について

投稿日 = 2008/12/7
題名 =敷金を払ったが業者が行方不明になった問題について
お名前 =匿名
ご相談 =

飲食店を経営したく、１１月初めに店舗用物件を見つけ、不動産と契約しました。
１ヶ月経って、工事も終わり、大家から敷金を払ってくれと言われてます。

大家の方の指示で不動産に敷金を渡しましたが、不動産が行方不明になっています。
契約書の大家の所は、無記名です。
不動産に敷金を払わないと、工事が入れないと言われ、払いました。
今は大家と話をしてますが、平行線のままです。
このままお店をオープンさせたら、法律に違反することになりますか？

（熊本・女性・２０代）

再生債権届出書について

投稿日 = 2008/12/7
題名 =再生債権届出書について
お名前 =匿名
ご相談 =

マンションの貸主の会社が、倒産し民事再生手続きをしたのですが、
私の元に「再生債権届出書」が送られてきました。

書き方がわかりません。
①債権の種類には「敷金」と記載されていますが、
　「礼金」などは債権に入らないのでしょうか？
　　（記載する債権の種類は敷金だけでよいのでしょうか）

②「担保権のあるかたは・・・・」との記載がありますが、
　　通常の賃貸契約で担保権はあるのでしょうか？

どうぞよろしくお願いいたします。

（東京・女性・２０代）

敷金も家賃も払えないが退去もしたくない問題について

投稿日 = 2008/12/5
題名 =敷金も家賃も払えないが退去もしたくない問題について
お名前 =匿名
ご相談 =

現在、店舗物件を借りているのですが、
契約時に支払うべき敷金を大家さんに待ってもらっています。
しかし、家賃さえ保証会社に立て替えてもらっている状態で、
金銭的にも難しいのですが、仕事を辞めるわけにもゆかず、退去したくありません。
借り続けるには、どうしたらよいでしょうか？
大家さんは強制退去させたくないと思っているようで、
敷金を早く支払ってくれることを望んではいるようです。

（東京・男性・４０代）

解約における返金について

投稿日 = 2008/12/5
題名 =解約における返金について
お名前 =匿名
ご相談 =

建替えで８月初めに、大手ハウスメーカーと契約しました。
契約前に、要望として今年度中に引越ししたい、太陽光発電は付けたい、
屋根は切妻式の様な三角屋根が良いとしましたが、
土地の関係で南東に太陽光パネルが向いてしまうけれど、どうでしょうと
相談すると、屋根は平らの方が良いですね。と言われて平らの屋根にしました。
（パネルは南に向くんですねと言うことで了承しました）

契約から５日後簡易地盤調査（スエーデン式）で庭の２箇所で調査をしました。
調査結果は１８mまで調べて固い地盤に当たらなかったとの事です。
それだと地盤改良費がいくらになるか不安なので、
近所に建てたデータとかで良いのでね概算でも良いのでね出して欲しいとお願いしました。

その後、間取りを大体決めましょうと言うことで、元の間取りから、
それぞれの意見を入れつつ決めていくと、建坪４０坪位で見積もりを出してもらうと、
チョット予算オーバー位、まだ地盤改良費が出ていないので、早くするようにお願いする。

９月中旬に、設計・外溝・営業３人と打ち合わせ。
その打ち合わせの中で、太陽光パネルは、建物と平行にしか付かない事を知り、
苦情を言うと、設計の方から営業の方へ、メーカーに問い合わせをして、
南と南東でどれ位の発電能力に差が出るか調べて報告する事になる。

地盤改良費も概算でよいので、早く出して欲しい事も付け加えた。
引越しの日にちは１０月初めで、引越し先は、営業の方で用意してくれた。
不安を抱きながら、引越しの準備を進める。

１週間後インテリアコーディネーターと打ち合わせ。
その間営業から何の連絡も無く、打ち合わせにも顔を出さない。
よく日外溝担当者と打ち合わせ。
営業は顔を出さない。
よく日夜営業から打ち合わせありがとうございました、と連絡が入る。

さすがに頭にきて、太陽光の件・地盤改良費の件何も決まらないのに、
上物ばかり話を進めても、意味が無い旨を告げる。

よく日連絡が入り、明日ボウリング調査をしたい件・
メーカーを連れて太陽光発電の調査をする件の連絡が入る。
ボーリング調査は駐車場で２日掛かり、２日掛かるとは聴いていなかったので、
車泊めるところが無く、仕方なく路上駐車。

５日後打ち合わせ。
地盤調査の結果硬い地層まで２３ｍ鋼管くいで工事すると６００万円掛かるけれど、
７ｍの地層に多少硬い部分があるので、コンクリート柱で工事すると２００万円ですと言われる。
太陽光の方は、金額にして年間で２千円位の差との事。
土地改良費が２００万円で本当に良いのか不安を抱きつつも、
間取りは小さくしなければ、予算オーバー考え直すことにした。

考えてみると、なぜ平らの屋根にしたのかと言う疑問
翌週、営業に解約したい旨を告げる。（この時は、営業を変えて欲しくて）

次の週に上司である営業から話をしたいとの連絡が入る。
打ち合わせに行くと、今までの成り行きを聞かれただけで、
家の方の進展はなし。（さめてきた怒りが再沸騰した）

ぜんぜんお客の事を考えていないように思え、解約したいと告げる。
引越しは、延長してもらい、インターネットは休止撤去してしまった。
再度話がしたいと連絡が入る。

打ち合わせに行くと、ただもう一度改めてお願いしたいと言うだけで、進展なし。
お客のことを考えるなら、切妻式の屋根で今まで打ち合わせをしてきた事を踏まえて
図面を作ってきているなら、考えたけれど、
何も準備してこないで、ただお願いしますでは、無理でしょう、
今年度入居だって出来ないですよね。この日私は、解約の決心をしました。

手付金として２００万円支払っています。
全額返して欲しいと告げると、
今まで掛かった経費は引かせていただきますとの回答（経費として７０万円）
交渉中ですが、ボーリング調査費は無しになりました（５０万円）
残り２０万円ですが、払わなければいけないでしょうか。

私の方は、
インターネット再接続で２５０００円引越しの準備で１万円の、出費をしています。
それと、ボーリング調査時外壁に傷を付けられています。
私としては、２００万円全額返してもらえたら、
後は良いと思っているのですが、虫が良すぎるでしょうか。
よろしくお願いいたします。

（静岡・男性・５０代）

私道の通行許可について

投稿日 = 2008/12/5
題名 =私道の通行許可について
お名前 =困りました
ご相談 =

自宅は東向きに玄関があります。
自宅の前の道は1.2mの当方の私道です（今年９月に筆界特定制度で認められました）。
北側は行き止まりになっており、マンションが建っています。
私道の南側は、他の所有者の私道と接しています。

北側の土地は、以前一軒家が建っており、当方の私道を通行して公道に出ていました。
マンションが建つにあたり、
「マンションの北側に出入り口を作ってもらい、
　南側の道（当方の私道）は緊急の場合のみ、通行してもらって構わない」
という話になり、覚書を交わし、２０年近く問題なく過ぎました。

しかし、最近になって、マンションの所有者が、
「南側の道（当方の私道）を通らせて欲しい」と言って来ました。
なんでも、「北側の道は側溝の上にコンクリートを渡しただけの道なので、
マンションの許可が下りない。南側の道を利用できれば、許可が下りる」という話です。
２０年近く経ってから、なぜ今頃？という感想です。

当方としては、今までと同じ状態を望んでいます。

是非、御専門家の皆様にご教示頂きたく、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

（大阪・女性・４０代）

投稿日 = 2009/2/21
題名 =私道の通行許可について
お名前 =裁判になります。
ご相談 =

以前、同じ内容でご相談させて頂きました。その節はどうもありがとうございました。
前回とは異なる質問ですので、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

自宅は東向きに玄関があります。
自宅の前の道は1.2mの当方の道です（今年９月に筆界特定制度で認められました）。
市役所で調べましたところ、この道は４２条の「道路」ではありません。

北側は行き止まりになっており、マンションが建っています。
当方の道の南側は、他の所有者の道（４２条の「道路」ではありません）と接しています。

北側の土地は、２０年前までは一軒家が建っており、
当方の道を通行して公道に出ていました。
通行地役権設定の公正証書を当方の先代と共同で作成しています。
しかし、登記はしていません。

その一軒家の所有者が土地を売却後、マンションが建てられました。
一軒家とマンションとでは、通行人数がまったく違いますので、
「マンションの北側に出入り口を作り、　
　南側の道（当方の道）は緊急の場合のみ、通行する」
という内容の覚書を交わし、２０年近く問題なく過ぎました。

[質問]
①　
要役地の所有権移転とともに、通行地役権も新しい所有者に移りますが、
マンションの住人（賃貸）にも認められるのでしょうか？

②
上記のような覚書を取り交わし、
長年その通りに過ごしてきた場合、何か違いはありますでしょうか？

（大阪・女性・４０代）

仲介業者の納得いかない対応について

投稿日 = 2008/12/5
題名 =仲介業者の納得いかない対応について
お名前 =ユウミン
ご相談 =

仲介業者の納得いかない対応について御相談します。

『大家＝仲介業者＝私たち』
となっていますが大家が遠方に居る為、
『大家＝近所の親戚
　(木工所経営で修理を担当、仲介業　　者と親戚関係）＝仲介業者＝私たち』
となっています。

家賃：5.5万

●2006年8月に昭和20年＋48年築の古家を借りる。
　・8/1引越し予定が家主の荷物運び出しが間に合わず
お盆頃に延期。
　・家の周りにはガラスの破片など多数のゴミが散乱しており、
　　仕方なく自分達で片付ける。現在も大きな物（バスタブなど）が残っている。

●9月すぐ台風に合い、数箇所の雨漏り発見。
　・一箇所だけ治らず1年が経つ。
　　大工さんによると古すぎるので屋根の張替えが必要と言う
　・雨漏り箇所の畳が黒ずみ、
ベコベコになっているので
昔から雨漏りしていたのでは？
（近所の方も「そこは昔から治らない」
と言っているが大家、業者は
「知らなかった」と言っている。
業者は素人じゃないのだから少しはわかるのでは？

●2007年夏ごろ　同じ箇所の雨漏り修理を依頼。
　・数回連絡するが約半年、修理に来ず
こちらも同じ（田舎の）町内だし、
子供が同じ保育園で顔を会わせるので強く言わず。

●2008年　梅雨前
　・いい加減に修理してもらおうと連絡→修理
大工さんが方法を変えて修理

●6月下旬　ゲリラ豪雨時、滝のように流れる
　・急いで仲介業者に連絡。
梅雨時期であるがその後二日は快晴。
しかし、修理に来ず。
もう一回連絡するがまた来ないし連絡も無い。

●いい加減ブチ切れる（7/10ごろ）
　・家が大きく屋根の張替えが高額な為出来ないとの返事

　・またその場しのぎの修理

●2009　7/29
　・この家を買わないかとの提案あり。
登記簿を調べると図面上は1.5ｍも無い
入り口の道路（赤道）が
実際に測ってみると2.5ｍ。
駐車場にしてるところ、
図面では『農地』となっており地目の無断転用。
業者に指摘すると「問題ない」との答え。
当然、買わず。
家賃交渉をすると減額はダメとのこと。

●2009　8/22　
　・朝から雨漏り、夜には大雨の予報。
仲介業者と木工所が来て
「雨漏り箇所を特定する」と
天井を半畳ほど剥がすが特定できず放置。

●2009　8/23
・前夜の大雨で天井を剥がした所は
雨だけではなく木屑やゴミなどすごいことに。
しかし業者などから一切連絡がなく、
夕方まで待ち、ダンナがキレて電話。

・やっとビニールシートや大きなバケツ
（セメントをこねるようなヤツ）を持って来る。

●2009　8/28
・雨が降ってきたが旅行に出かけており、
父に様子を見に行ってもらうと
余りにも汚いシートやバケツに激昂。
新品と交換させる。

●2009　9/4
・一向に修繕努力が見えないので
家賃の支払いストップを申し出る。

●2009　9/6
　・家賃について業者と話し合う
今までの管理・修理に納得できないし、
現在も天井は剥がされたまま、
雨が気になり外出も睡眠もままならない状態なので
キチンと修理が済んでから一括で家賃を支払いたい。
と、申し出る。

仲介業者の答え。
自分の管理が悪かった事と
半年も修理を忘れていたことを謝り、
この家の管理が普通の
「大家－不動産－借主」
と言う形態ではなく、
大家が遠方に居る為、
『大家（福岡）－近所の親戚・木工所経営
　　－不動産－借主』
家のことがわかる（であろう）親戚が
間に入ってることが揉め事の原因だとも認めた。

自分も木工所が外れてくれたら
やり易いけど「外れてくれ」とは言えない。

木工所に家賃ストップを言うと

「それなら出て行ってもらわんばたい！」

と、言うのは目に見えてる。
だから折れてくれと言うわけじゃないけど・・・
何とか家賃を入れてくれ。

との返事。

こちらは兎に角、払わないし、
大家、間に入っている親戚も含めて
話し合いをしたいといい、話し合い終了。

●2009　9/13
・話し合いも無く、
「家賃ストップでいい」とのこと。
しかし、家賃ストップ中に引越しすると
その時点で一括支払いと言う。

大型の台風が向かってるので
対応を聞くと

「家の外の事は、我々で
　中のことは借主がしてください。
　家財道具などはそちらの保険で出るはず。」

との返事。
屋根に応急処置もなし。

保険会社に問い合わせるが
保険は降りないとのこと。

それを言うと、
「申請の仕方がある」（ウソをつく？）
との返事。納得いかず。

●2009　9/16
修理後、全額支払うのはあんまりだから
その時点でウチが納得する金額でいい

という事になり、

書面にして下さい。

と言うと

不動産屋がこれからはしっかり仲介する、
家賃ストップも後から
家賃滞納で退去なんて事はしない。
信用してくれ

と言うので、こちらも疲れて無理意地せず。

●2009　10/31
父のアドバイスでやはり書面にしてもらうことに

●2009　11/中旬
やっと一枚の書面が出来上がり見てみると
『修繕後、一括支払い』と書いてある。
指摘すると、
「一回全額納めてもらって
迷惑料として1か月分返す」
との返事。

「修理が長引きそうなので
この状態の家賃を決めて
治ったら元の家賃を支払うことにしては」
と提案。額は3.5万～4万を提示（元は5.5万）。

大家と相談するとの返事。

●本日　2009。12/4

雨漏りしたので21時に連絡。
「雨漏りしないと問題箇所を見つけられない」
との理由で天井を剥がしたままなのに

「雨漏りしているときは
　何も出来ないので明日の朝、来る」

との返事。もう理解不能ですし、
大家さんもこのような業者の対応を知らないらしく

「2年も雨漏りが治らないので
　借主が家賃ストップ、減額を言っている」

と思っているようなのです。

この様な業者、
市や協会など相談しましたが埒があきません。
どのように対応したらよいのでしょうか？
　
引越しも考えてますが
田舎の狭い地域なので借家がありません。
子供が小学校に通ってる事もあり、
簡単に他所の地区に移る事は出来ない状態です。

もう本当に困っています。

（長崎・女性・３０代）

登記上の法人の存否が不明な土地の購入について

投稿日 = 2008/12/4
題名 =登記上の法人の存否が不明な土地の購入について
お名前 =だい
ご相談 =

登記上の法人の存否が不明な土地の購入について。

現在、事業の拡大に向けて隣接地の土地を購入しようとしています。
その場所に用悪水路があり、それも合わせて購入しようと調べたところ、
登記上の所有者が○○普通水利組合となっていたのですが、
その存否がわからないのです。

行政に聞いたところ、昭和20年代に解散し、その保有財産は清算されているはず
（市町村に移譲されている？）なのだが…といわれました。
しかし登記上は所有者は○○普通水利組合なのです。

行政の方は、民法の法人の清算に準じて、
裁判所に清算人を選任してもらえばどうですか？といっていましたが、
よくわかりませんし、私がすべきなのか、行政が本来すべきなのかもわかりません。

どうしたら、この土地を購入することができるのでしょうか？
乱文で申しありません。

アドバイスいただければ幸いです。

（富山・男性・３０代）

アパートでの運営について

投稿日 = 2008/12/3
題名 =アパートでの運営について
お名前 =Ｈ
ご相談 =

先月、アパートを借りました。
不動産にアパートを探してもらうとき、
「アパートで近所の子供たち相手に塾をしたいのですが、
塾の許可がでる部屋のみで紹介してください」
とお願いし、今の物件を紹介して貰いました。

先日、物件の持ち主の会社の方が来られて、
アパートで商売をしているということを指摘されました。
はじめから
「塾OKの物件のみ紹介してくださいと言って、ここを紹介してもらったのですが..」
と言うと、
そこの会社の方は、仲介不動産の方から全く聞いておられなかったようです。

今朝、仲介の不動産から電話がありました。
規則に反して、アパートでビジネスをしているので、強制退去になると思います。
近いうちに通知が届きますので！
とまるで人事のように言われました。

ここで塾をするために、電柱に看板をつけ、チラシを配布したりと、
ポスター作成したりと、随分広告費を使いました。
1ヶ月で、十数人の生徒が集まりました。
それなのに、突然退去と言われ困っています。
強制退去ですが、今回は通常退去の形をとるので、返金はできません！とも...。

＊こちらは、物件を探すとき
　　「塾を許可してくださるところのみで紹介して下さい」とお願いしていました。
＊入居した当時、ベランダに看板を出していたら、注意されたので、すぐに撤去しました。
＊レッスンは、日中のみで、夜はしていません。
＊レッスンのとき、テープを聴くことはありますが、
　　通常のTVのボリュームくらいで聴いていて、騒音はだしていません。
＊家賃は、きちんと支払っています。

こういう場合、退去通知がきたら、退去しないといけませんか？
敷金、礼金、仲介料、失うのですか？
もし、塾をしてはいけないアパートだと知っていたら、はじめから入居していません。
仲介の不動産を通して、表札の代わりに塾名をだしていいか、
オーナーさんに聞いてもらって、許可も取れている....はずです。
どうしたらいいのでしょうか...。
開校して、1ヶ月で移転となると、生徒の信用も失います。

良いアドバイスをお願いします。

（島根・女性・３０代）

投稿日 = 2008/12/3
題名 =アパートでの運営について
お名前 =Ｈ
ご相談 =

10月から、アパートで、近所の子供たちを相手に塾をしています。
物件を探しているとき、不動産に
「塾をしたいので、それを許可してくださるアパートのみで紹介して下さい」
とお願いして、現在の部屋の紹介して頂きました。

入居した当初、
ベランダに看板を立てかけていたのを注意されたので、その日に撤去しました。
窓ガラスに英語のシールを貼っていたのも注意されたのですが、
それはお願いして、許可を貰いました。

ところが、昨日、物件の管理会社の方がこられて、塾をしていることを指摘されました。
そうやら、仲介の不動産から、管理会社に話が伝わっていなかったようです。
部屋をビジネスに使うなら退去してください！というこｔになりました。
近いうちに、退去通知がくるそうです。

今現在、十数人の子供たちが、勉強をしにやってきます。
でも、昼間ですので、夜間に騒ぐようなことはありません。
塾ですので、昼間でも、基本的にうるさくはありません。

今回退去しても、通常退去の扱いで、返金はないと言われました。
これって正しいですか？
こちらは、事前に塾をしたいと言っていましたし、
塾の許可がでる部屋のみで紹介してくださいと言ってあります。

（島根・女性・３０代）

テナントの原状回復の内容について

投稿日 = 2008/12/3
題名 =テナントの原状回復の内容について
お名前 =ゆり
ご相談 =

新築のテナントを借り、商売を始めて1年2ヶ月、
年内で廃業するため、契約の解除を伝えています。

物件はスケルトンでしたので、エアコン、流し・便器（配管有）、
電気、壁、床等、すべて当方で行いました。
契約書には、退去の場合は原状回復とあり、
特約事項に、原状回復は借主、内容は貸主と協議とあります。

敷金は4ヶ月分（64万）。さらに、家賃滞納の際の保証料として、
保険会社に家賃の何割ということで、7万円強を支払いました。
（これは入居時の1回だけの支払いで、
例えば夜逃げ等や保証人からもとれないなどの場合に備えて家主を守るためのようです）

不動産会社に今後のことについて確認をしていますが、はっきりしたら連絡するという返事。
テナントの契約は初めてで（ただ、個人名で契約しています）、
テナントは一般の消費者が行う賃貸契約とは内容が異なるとも聞きましたので、
原状回復にもまたお金がかかるかも、とか、敷金がどこまで戻ってくるのか、と心配しています。

不動産会社も家主さんもいい方ですが、契約となると話は別ですので、
廃業の借金も敷金を当てにしていましたので、不安です。
また、敷金は家賃滞納の際の保証とも知り、
別途保険会社に保証料を支払う必要があったのだろうかとの疑問も出てきました。
ここは、横並びの2テナントですが、隣は未だ空家です。
家賃も高いし、スケルトンだと内装費もかかるでしょうから借手も決まらないと思っています。

私の店舗は道路に面していますし、1年で内装も綺麗で、
エアコンや便器まで揃ってますので、職種にもよりますが、
原状回復でスケルトンにするよりは借手も見つかりやすかとも思います。

ちなみに飲食業は絶対お断りらしいので、借手も大きな造作は必要ないとも思います、
あくまで職種によりますが。先方がまだどのような内容を言ってくるのかはわかりませんが、
あらかじめ当方が心得ておくこと、要求してよいこと、などがありましたら、
教えていただきたくご相談いたします。

（福岡・女性・４０代）

家賃減額による差額返金交渉について

投稿日 = 2008/12/3
題名 =家賃減額による差額返金交渉について
お名前 =よよ
ご相談 =

現在の物件に住んで8年目です。
契約は2年毎に更新していました。家賃は41000円/月です。
最近、賃貸情報誌に同じ物件が36000円/月で掲載されていました。

不動産屋さんに問い合わせたところ、
問い合わせから2か月後からの家賃が36000円になりました。
どうやら2～3年前から安くなっていたようです。

契約に同意したのは私ですが、返金をお願いできたりするのでしょうか。
もしくは、返金が無理でも
立ち退き時の修理費用を免除してもらうなどの交渉ができれば、
と思うのですが、交渉できるでしょうか？
どの程度まで交渉してよいか、ご教示ください。よろしくお願いします。

（熊本・女性・２０代）

購入途中で仲介業者を変更する問題について

投稿日 = 2008/12/3
題名 =購入途中で仲介業者を変更する問題について
お名前 =たらこ
ご相談 =

今、仲介業者を通して住宅購入しようとしています。　
価格の交渉に成功してくれたのですが、夫が自営業という事もあり、
ローンの利息が高すぎて疑問におもい、他の知り合いの不動産屋に相談したところ、
ローンの利息をかなり低く抑えられそうと言われたのですが、
その場合、仲介業者を変えても、問題ないのでしょうか？

（大阪・女性・２０代）

相続した土地の兄弟間での分割について

投稿日 = 2008/12/3
題名 =相続した土地の兄弟間での分割について
お名前 =のびすけ
ご相談 =

どなたかお知恵を拝借させて下さい。
平成８年に鉄筋加工業を営む父が他界しました。
父は個人所有として加工場土地を所有しており、
その土地の上に会社名義の事務所及び加工場を構えておりました。

父の他界後、父の土地は、姉と私と弟で、
姉：私：弟＝１：１：３の割合で共有名義として相続しました。
また、父の会社は弟が継いでいます。

先日、弟が弁護士を通じて土地の共有物分割を要求してきました。
弁護士の言い分は、共有物分割は民法２５６条で保証された
正当な権利であるということです。

現在、分割方法を議論中ですが、
土地は約１７ｍ×約４０ｍのほぼ長方形の土地であり、
約１７ｍの辺のみが道路に面しており、
弁護士は１７ｍの辺を１：１：３に分割した
長方形の土地として分割すべきという言い分です。

この弁護士案を受け入れると姉及び私の所有分は、
約３．４ｍ×約４０ｍという非常に扱いづらい土地となり、
将来に売却するにしても非常に不利な条件となりそうであり、
分割後の価値は１：１：３にならないだろうという予想です。

以上を受けて、ご相談です。

（１）
　　共有物分割を拒絶することはできないのでしょうか。

（２）
　　共有物分割を行う際の価値の判断は、
　　分割前の価値でのみ決定されるべきものであり、
　　分割後の価値は考慮されないと法律等で整理されたものでしょうか。

　以上、アドバイス方よろしくお願いします。

投稿日 = 2008/12/3
題名 =地代の値上げと供託について
お名前 =のびすけ
ご相談 =

どなたかお知恵を拝借させて下さい。

平成８年に鉄筋加工業を営む父が他界しました。
父は個人所有として加工場土地を所有しており、
その土地の上に会社名義の事務所及び加工場を構えておりました。

父の他界後、父の土地は、姉と私と弟で共有名義として相続しました。
また、父の会社は弟が継いでいます。

生前時、個人である父は、法人社長である父に
土地を賃貸借していましたが、契約書等は交わしておりませんでした。

先日、父の会社を継いだ弟が地代の値下げを相談して来ました。
私は納得できる理由があれば値下げに応じる準備があり、
弟に対して値下げ要求の理由や値下げ額の説明を要求しておりましたが、
弟はそれを拒絶と判断したようであり、
文書で値下げの通知を郵送してきて、翌々月より実施しました。

私は弟に対して、相談ではないかと質問をしましたが、
弟は通知であると言い張り、
不服があるなら供託の手続きを取ると言ってきました。

以上を受けて、ご相談です。

（１）
　　私は、供託とは地主が不当な値上げを要求してきた時に
　借主を保護するものと理解していますが、
　借主の一方的な値下げ要請時にも適用されるものでしょうか。

（２）
　　供託を行う場合には、
　法務局に対して賃貸借契約書の写しの提示も求められるものと思いますが、
　賃貸借契約書のない供託は法務局に受理されるものでしょうか。

（３）
　　弟は地代の引下げを一方的に実施しましたが、
　　これは債務不履行にあたらないのでしょうか。

　以上、アドバイス方よろしくお願いします。

（東京・男性・４０代）

賃貸住宅物件の退去に伴うハウスクリーニング費用の請求について

投稿日 = 2008/12/3
題名 =賃貸住宅物件の退去に伴うハウスクリーニング費用の請求について
お名前 =KK
ご相談 =

賃貸住宅物件の退去に伴ってハウスクリーニング費用の請求をされています。
クリーニング費用の相場を教えて頂ければと思います。

22㎡、ワンルーム、6年強入居、禁煙、内部の破損なしという状況です。
家賃は8.7万円（共益費込み）で、請求された費用が4.5万円です。
明細の提出を求めましたが、個人に頼んだので明細はないとのことです。

クリーニング費用の相場は1,000円/㎡という書き込みも見かけたことがありますが、
一般的にはどの程度の金額になるでしょうか。

ご意見お聞かせください。よろしくお願いします。

（東京・男性・３０代）

建設工事における位置指定道路の通行権利について

投稿日 = 2008/12/3
題名 =建設工事における位置指定道路の通行権利について
お名前 =tori0906
ご相談 =

【建設工事における位置指定道路の通行権利について】

身内で起きたトラブルです。
どなたかお知恵をお貸しください。

四世帯※1（身内含む）の共同所有にて、
位置指定道路（以下、私道）が設けられており、
それに接面していない（1.8mの公道を挟んで）土地に、新たに建売り住居が建設されます。
今回はその工事業者との間で起きたトラブルですが、私道の通行を希望している業者に対し、
身内は以下の理由からそれを拒否しています。

①私道の道幅が6mほどで大型トラックなどが通るには十分でない
　（実際、某運送会社がUターン時に追突事故を過去に起こしている）
②接面住居も築年数が古く、万が一の事故で致命的な損壊を被りかねない
③私有地なので一般歩行者はともかく、
　騒音も引き起こす建設業者に通行を許可する義務はない
④公道があるので他に通行手段がないわけではない

この状態がしばらく続き、問題建設地は撤廃作業が行われ更地化しました。
その時は業者は公道だけを利用していたそうです。
問題が起きたのはその後で、更地化した後は当然建設工事が行われるため、
今後も通行許可は与えない意思表示として、私道の出入り口に2本ポールを立てました。
すると裁判所から出廷通知が届きました。

添付されていた業者からの報告書によると、道路面積のうち、2割は国が所有していること。
2本のうち1本がその国の土地に打ち込まれているため不正行為である。
今回の工事は私道を位置指定道路として認可された建物工事であり、
問題のポールがその道路の通行を妨げるべきでない、といった内容です。
国が一部所有していることについては、今回の対応をしているなかで事実として発覚したことでした。
問題のポールのみ早急に撤去しています。

ただし、いずれにしても出廷を控えていますので、
身内が主張すべき内容について整理しておく必要があります。
申し遅れましたが、相談者の私は、法律分野に帰属しておらず、
あくまでも身内から相談を受けて、関連資料を読み漁っただけです。
しかし、今回の件は通行を拒否できるものだと考えています。

その理由として
＜根拠＞
①身内の私道は「建設確認申請書」によると、
　当該建設において、身内の私道は"記載されていない"

②問題建設地に私道は面していない

③ポールがあっても歩行通行の妨げはしていない。
　すぐ近くに病院があるが、以前から緊急車両が通るルートになっていない

④公道を利用すれば建設は可能

⑤「通行を認めない」「ポールを立てる」などは共同所有者と綿密に協議した上で行っている

⑥反対運動は起こしていない

このような解釈でいますが、法律的な観点から問題はありますでしょうか？
特にポールについては撤去したものの、一時的でも国の土地に打ち込んでいますし、
緊急車両が通れない状態なのも気にはなっています。

不要な弁護士費用は避けたいが、かと言って素人目で対応する限界を
見極める必要もあるため、本掲示板に投稿させていただきました。
また、身内も示談には応じる姿勢ですので、
その際の妥当な金額についてもご意見をお聞かせください。

以上です。長々と失礼しました。

（東京・男性・２０代）

地籍の間違いにおける売買価格の差額について

投稿日 = 2008/12/3
題名 =地籍の間違いにおける売買価格の差額について
お名前 =土地売買
ご相談 =

分譲地を購入予定。売り出し地積344.20㎡。
価格14,576,800円で売買契約を行い、手付金70万円を支払。
広告の記載も契約書の記載も344.20㎡。

翌日、販売会社より電話があり、地積に間違いがあった旨、金額の訂正を求められた。
登記347.01㎡の間違いで差額119,000円を求めらる。（坪単価140,000円）

重要事項の記載に誤りがあったので、契約の解除は可能だということだが、
このまま契約を続行してもらいたいと連絡があった。
この場合、この販売会社を信用しても大丈夫か？
また、こちらで何か調べる必要なことがあれば教えていただきたいと思います。
現在、測量図と登記簿の提示はしてもらい、コピーも頂きました。

（新潟・女性・４０代）

退去における約束について

投稿日 = 2008/12/2
題名 =退去における約束について
お名前 =こまりちゅう
ご相談 =

現在進行中の賃貸物件をめぐるトラブルについてご相談です。
2006年12月にある一軒家の賃貸契約をしました。
入居翌日に、一軒家の内部にある物置場3箇所は、
それぞれ第三者が使用中であることを知りました。
事前に説明がなく契約書にも明記されておらず、
その部分も自分が利用できるものと思って契約したので、
すぐに明け渡してほしいと申し出ました。

大家は「他の賃貸人に貸しているのでできない」といって取り合ってくれませんでした。
2007年1月正月あけすぐに、仲介業者に相談しましたが
「大家が無理というなら無理」との回答で解決しませんでした。

物置場は一戸建ての内部にあるもので、外付けではありません。
トイレとお風呂場の横の部屋で、安全上も気になりました。
ガラス戸から見える荷物も汚い感じです。
（なお、最近になって、
　私の家から物置き場に電気が引かれている事に気づきましたが、
　これも今までまったく説明がありませんでした。）

弁護士に相談し、内容証明で明け渡しをするように再度伝えました。
また行政の担当窓口からも注意してもらうようお願いしてもらいました。

結果、数ヶ月後2007年7月後半頃、ようやく仲介業者から
「引越しをするなら、1ヶ月までに申告すれば、敷金礼金仲介手数料を返金する。
引越し代は出すが、引越業者は指定業者を使うように」
という内容証明郵便が届きました。

その後、物件を探したのですが、なかなかいい物件が見つからず、
2年後の更新の時期が近づいてしまいました。
更新の前になんとか物件を見つけて引越しをしたいのですが、
契約更新の直前まで時間がたってしまったことが気になります。

私としては、物置場を他人が使用している状態で再契約はしたくありません。
このような状態でも、以前の先方の約束を守らせることはできますか？
良きアドバイスをよろしくお願いいたします。

（東京・女性・３０代）

希望通りではなかった設備のキャッシュバックについて

投稿日 = 2008/12/1
題名 =希望通りではなかった設備のキャッシュバックについて
お名前 =NT
ご相談 =

このたび建売住宅を購入しました。
契約時はまだ建築前だったので、売主さんのご好意で
一部設備の色を指定することができました。
工務店と打ち合わせを行い、指定した色を書面で残しました。

引渡し後、よく見ると、サッシと門柱（引渡し後に設置）と
玄関ドアの色が違っておりました。
玄関ドアは交換していただけますが、サッシと門柱は交換できないとのこと。

工務店からは、５万円のキャッシュバックでどうですかと打診がありました。
４LDK、床面積約100mm2で、サッシは22箇所です。
地元の工務店で決して大きな会社ではないので、
あまり強く言うのは気が引けるのですが、
サッシと門柱の仕様違いで５万円のキャッシュバックは妥当な金額でしょうか？
ご教示よろしくお願いいたします。

（神奈川・男性・３０代）

義理の母親名義の借地権の底地購入について

投稿日 = 2008/12/1
題名 =義理の母親名義の借地権の底地購入について
お名前 =ゆうや
ご相談 =

今回ご相談したいのは地主さんが数年前に物納された
底地を借地権を持つ我々が買取したいのです。

借地権は義理の母親がもっており数十年間そこに借家として住んでおりました。
ところが地主さんが相続税の支払いの為にその底地を国に物納しました。

そこで、義理の息子である自分が銀行から借り入れして
底地を国から購入したいのですが可能でしょうか。
借地権の名義は義理の母親ですので、
義理の母親しか購入できないとも聞いたのですが教えて下さい。

また、義理の息子である自分が購入した場合、贈与税が掛かってくるのでしょうか。
その際どの程度の金額が掛かってくるのでしょうか。

上記の場合、銀行からの借り入れに支障あるのでしょうか。
例えば義理の母親しか購入できない場合、
名義は義理の母親なので、自分には担保なので借り入れむずかしいのでしょうか。

いろいろとお聞きしますがよろしくお願いいたします。

以上

（岐阜・男性・３０代）

日割り家賃を返さないと言い張る大家について

投稿日 = 2008/12/1
題名 =日割り家賃を返さないと言い張る大家について
お名前 =ゆう
ご相談 =

賃貸で3年間住んでる家を今月7日に引越します。
引っ越す直前になり、大家さんと家賃のことでもめています。
12月の家賃はいつも通り全額振り込んだのですが、
12月分の家賃は日割り計算して敷金と一緒に返金されると
仲介してもらった不動産やに言われていたので、
解約通知書を提出した日(11/17)から1ヶ月の12/17までで
日割り計算されるつもりでいたのですが、
大家さんは家賃を返さないと言い張ってます。

不動産やに確認したら普通は日割りで返す決まりですと言われ、
大家さんにもその胸を伝えてくれました。あとは直接話をしてみてください
と言われたので大家さんと話をしてみたのですが、
やはり家賃は日割りにはしないと言われました。

一度更新をしてるのですが大家さんの都合で不動産やは通さず
直接契約することになり更新料は無料でした。
ただ、契約書は催促した時に渡してもらえず口約束だけになってます。

このような場合不動産やの言ってる日割り計算は適応されないのでしょうか？
また、大家さんに話しに行った時にがたがた言うなら更新料を払えと脅されたのですが…
契約書を記入してなくても大家さんの言うことは有効なのでしょうか？困っています。
どうかアドバイスをお願いします。

（神奈川・女性・３０代）

新築アパートのシャワートイレ故障について

投稿日 = 2008/12/1
題名 =新築アパートのシャワートイレ故障について
お名前 =さい
ご相談 =

新築のアパートに入居し、3年になりますが、
入居時から取り付けてあったシャワートイレが動かなくなりました。
症状：ノズルが出てこない・・・。
修理は管理会社がしてくれるのでしょうか？
費用は負担しなければならないのでしょうか？
よろしくお願いします。

（宮城・男性・３０代）

中古マンションのエアコン故障と水漏れについて

投稿日 = 2008/12/1
題名 =中古マンションのエアコン故障と水漏れについて
お名前 =村井
ご相談 =

9月に築40年位の中古マンションを購入しました。
不動産会社が仲介に入って、売り主様も不動産会社の物件です。

エアコンが壊れていた
防音対策地域なのでエアコンがついているという事でした。
引っ越す際に今まで使用していたエアコンは処分して引っ越したのですが、
ついていたエアコンは壊れてて稼働しない状況です。

担当営業に聞いたところ
「防音対策で設置したものなので防衛省の管轄です。」という事です。
防衛省は買い替えて下さい。という事なのですが、これは全部実費になるのでしょうか？
中古なのですぐに壊れるくらいは覚悟していましたが、
まさか最初から壊れているなんて思いもしなかったです。
契約書類の備品には故障無しと書いてあるのですが、
現況での引き渡しとなっています。

リフォーム後の購入だったのですが、
他にもキッチンの水漏れが本日分かったのですが、
中古住宅で現況優先です。というような事を言われました。

どうぞ宜しくお願い致します。

（神奈川・男性・２０代）