不動産相談／不動産情報／不動産広告の草の根ポータルサイト

投稿日 = 2009/4/27
題名 ＝建物の撤去と土地明け渡し催告について
お名前 =下町娘
ご相談 ＝

知恵を頂ければ幸いです。
現在土地の所有者から内容証明で催告書を出されました。
他人名義の土地にアパートを建てており
その建物の権利の2/3がこちら側の権利です。

住人が全ていなくなったので
老朽化の進んだアパートを取り壊し返還して欲しいとの事。
その取り壊し費用を支払うよう連絡きました。
貸人、借人共に死亡しているのでちょっと複雑です。

事の経緯を説明します。
30年ほど前、B子はアパートを建てるに辺り
土地を所有している姉のA子に土地を借りました。
現在は老朽化が激しいので使用貸借ですが
当時は地代を払っていた様なので賃貸借でした。

ところがそのB子(アパート所有者)は数年後お亡くなりになりました。
そして遺言書はこうです。
「建物の所有権は2/3をY男1/3をC男に譲渡すると」
C男はB子の息子。Y男は私の義理の父です。ちなみに他人です。
なぜ他人にアパートの所有権を半分以上渡したかというと、
同時期に入院しており、さらに 義理の父は駆け出しの俳優だったため
もてました。それでもらったのかと思います。

その義理の父も20年前に他界し今は義理の母、
息子(私の主人)に3/1づつあります。
そして土地の所有者 姉A子も数年後他界しその息子D男が引き継いでます。

まとめます。
土地の所有→A子が死亡した為息子のCが所有者
建物の所有→B子が死亡した為義理の母、
主人、B子の息子C男がそれぞれ3/1
そして、今日までアパート収入の3/2を頂いてます。

ところが先日突然このような手紙が来ました。(一部省略)
*催告書*
使用貸借は借主の死亡によってその効力を失う(民法第599条)
よって使用貸借は終了しております。
4月末に最後のアパート住居人が転居されるので
5月1日までに建物を撤去し土地を明け渡してください。
受取日4月15日

私たち家族は取り壊すことに対し異議申し立てするつもりはありません。
ただ、急すぎることにびっくりです。
4月の15日に郵便物が届いて5月1日に返してくれと・・・
正直撤去費用もありません。あまりに身勝手でびっくりしています。

向こうの言う事に間違いはないのでしょうか?
色々調べたのですが民法599条に打ち勝つ法律も見当たりません。
大変恐縮ですが、お力添えお願いいたします。

（東京・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/31
題名 =駐車場の閉鎖のお知らせについて
お名前 =匿名
ご相談 ＝

駐車場を個人で経営している者ですが、この度駐車場を閉鎖することとなり、
現在借りていただいている方にお詫びをかねてお手紙をおだししようとおもっています。
適切な文面がありましたら参考にしたいと思っています。
回答の程、よろしくおねがいします。

（埼玉・男性・４０代）

投稿日 = 2009/1/31
題名 =解体で出てきた基礎の上のガラについて
お名前 =みずたま
ご相談 ＝

昨年の１１月に古屋付き土地を、
建て替えることを前提に購入し１月に解体工事を行いました。

その際、基礎の上にコンクリで蓋がされており、
その中に瓦やタイルなどのガラが大量に出てきました。
分別できないためごみ処理費用が数十万円ほど追加になってしまいました。

これは瑕疵担保責任や他の法律等で
売主や仲介業者にこの追加分について
負担してもらうことが出来ないのかが知りたいです。

瑕疵担保責任になるかネットなどで調べてみたのですが、
土地の中に埋まっていたガラについては売主の負担になるというのはあったのですが、
基礎の中にあったものについては例を見つけることができませんでした。

売主も中古で購入しており、その古屋も築４０年経っていることから
取り壊して建て直すことが前提のため
「建物の隠れたる瑕疵については一切の担保責任を負わないこととします」
と重要事項説明書に書き加えられています。

確かに基礎は建物ですが、まさか基礎にガラがあるなど
予想も出来なかったことなので困っています。
いかがなものでしょうか？

（東京・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/31
題名 =借地の返還請求の和解不成立について
お名前 =悩む人
ご相談 ＝

旧借地法適用時代に借地を貸し、満了になったため
変換する請求をしていましたが、変換してもらえません。

何年かたち、このたび和解をしたく、賃料を満了後の次の日から遡って
新賃料で支払う事と契約更新料についてやっと書面でOKをもらっていました。

ところが契約書を送付したところ、
更新料や賃料について今までOKしたことを撤回する要求がきました。

書面でOKをいただいたので和解成立と思い契約書も作成し送付したのです。
非常に手間隙もかかり心情的にも損害を受けた思いで一杯です。
法律的にどうなのでしょうか？

投稿日 = 2009/2/2
題名 =借地の返還請求の和解不成立について
お名前 =悩める人
ご相談 ＝

土地を賃しています。賃貸借期間満了にともない、
土地明け渡しの要求をしておりましたが、返してもらえず、
賃借人に賃料を供託されていました。
そこで更新の提案、新賃料と更新料について提案をしたところ、
数ヶ月後にやっと返事がきました。
それは、更新せざるを得ないので新賃料で遡って支払う事と、
更新料について了承したという連絡でした。
そこでその手続きを進めていたところ、契約書の文面で問題になり、
賃借人は、最低でも一部消去で対応してほしい。
とのことで一部消去はOKとの連絡をしました。

そんな最中、文面だけでなく、急にOKしたはずの更新料や新賃料の金額についても
文句をいい、自分から言い出したが撤回をすると言ってきました。
賃借人の方から承諾したとの連絡をしてきたから手続きを進めていたのに、
それについて急に今まで言ったことを撤回され、どう対応すればいいのでしょうか？

そうこうしているうちに賃料支払いの時期が来て、賃借人はまた供託をしています。
ちなみに供託されている賃料は相場の半分以下です。
なるべくなら和解したいと思い、話を進めてきたのですが。

（東京・男性・４０代）

投稿日 = 2009/1/30
題名 =離婚後のローンの名義変更について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

３年程前に離婚をしたのですが、
以前に共同名義にてマンションを購入しており、名義変更をして妻名義となりました。
ローン名義も妻に移行する予定だったのですが、
某銀行のローン内容にて、妻への名義変更ができないとのことです。
新たに別銀行にて妻がローンを組み、借り換えをしなければならないのですが、
不景気になり借り換えも難しい状況とのことです。
何か良い方法にて、ローン名義を変更する方法はないでしょうか？

（神奈川・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/30
題名 =賃貸アパートのキャンセルについて
お名前 =カオス
ご相談 ＝

１週間前に賃貸アパートの契約書を不動産屋に送付したのですが、
急遽住むことが出来なくなり、キャンセルを考えています。
申込み金は既に払っているのですが、敷金や家賃はまだ支払っていません。
家賃発生は３月中旬からとなっているのですが、キャンセルは可能でしょうか？
また、違約金等は発生するのでしょうか？

（北海道・女性・２０代）

投稿日 = 2009/1/30
題名 =テナントの騒音と退去問題について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

昨年１１月に1階にテナント契約をしました。
１２月下旬頃に２階のテナントに新規会社が入り
騒音の苦情が大家通じて来ました。

職種は格闘技ジムで（フィットネス兼ねる）
契約書にも格闘技ジムと記載されています。
問題はサンドバックの設計に関してビルの天井を破損しかねないとのことで
一からやり直す様にいわれました。工事費はこちらもちで、
又契約時前大家さんにお会いして世間話の中で
別の設計にするような事を言った言わないでトラブっています。

こちらから補填、補修（騒音）の意思を伝えましたが、
やり直せでなければ退去しろと、第三者を入れて法的処置の構える状況です。
家賃は入れていますし、家主も受け取っています。

女社長（オーナー）ゆえに何度か話しましたが
感情的になり修復不可能かと思います。
こちらとしてはお客さんも徐々に増え、内装費等約１千万かけていますので
権利金返済だけの条件で退去できません。

やり直し工事費もおおよそ１５０万ぐらいになり、こちらとしては払えない状況です。
法的にはどのように進めれば良いのでしょうか？
アドバイスの程宜しくお願い致します。

男性　４３

（大阪・男性・４０代）

投稿日 = 2009/1/30
題名 =駐車場の敷金と仲介手数料について
お名前 =シズク
ご相談 ＝

よろしくお願いします。
来月引越しが決まり、それにともなって駐車場も仲介業者に取ってもらったんですが、
支払いになって見積もりを見ると、話には一切聞いていない、
「敷金、仲介手数料」がかかると言われました。

一切そんなことは聞いていないのですが、どのように対処すれば宜しいでしょうか？

よろしくお願いします。

（東京・男性・２０代）

投稿日 = 2009/1/30
題名 =テナント契約の契約不履行による家賃と敷金返還について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

テナント契約について、専門家の皆様にお伺いしたいことがあります。
先日、テナントの契約をしたのですが、
テナント契約時に、店舗の土間コン、配管の工事を
貸主負担で行って頂くこととなり、
その工事の内訳と見積もりを契約書状に明記し、
速やかにその工事を行っていただくよう契約し、敷金を支払いました。

また、家賃について、工事完了前から支払い義務が当方に発生する契約でしたが、
家賃を支払い始めたとたん、契約書に記載されている見積もり内容に、
疑義がある旨貸主から申し入れがあり、
一部工事につき負担するよう要請がありました。

些少の金額だったので、その申し入れは受託しましたが、
今度は工事自体が高すぎるので、再度見積もりを取り直すと言い出し、
結局約五ヶ月間空家賃を支払いました。

また、貸主負担工事とテナントの内装工事が完了した後、
ビル自体が（８年前に建築）消防の検査を受けておらず、
貸主の電気設備を改善しないと消防法に基づく店舗の使用許可が下りない
ことが発覚しましたが、貸主に改善を申し入れると拒否されてしまいました。
仕方ないので、借主側の負担で貸主の専有部分の電気設備について
改善工事をしました。

貸主が、契約不履行を重ねておきながら、その間の家賃の返済義務を認めず、
借主側の図面不備などを理由に工事遅延自体を認めないのですが、
すでに支払った賃料と、履行遅延された契約に相当して
敷金を一部返還させたいのですが、こういった場合、
借主としてはどうすればよいのでしょうか？

テナントの供与契約でありながら、商用利用不適格であった５ヶ月間につき
家賃を返還させたいのです。専門家の皆様ご意見をお願いいたします。

（大阪・男性・２０代）

投稿日 = 2009/1/29
題名 =事業用賃貸物件のオーナーの変更について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

現在、法人で事務所使用でマンションの１室を借りているのですが、
入居してから二回オーナーが替わりました。
１回目のチェンジの際には旧オーナーと新オーナーの所有者変更の
覚書のような書面が両方の捺印までされたものがきたのですが、

今回は只、新オーナーが旧オーナー会社を吸収合併したので
家賃の振込み口座を変更しますという通知書だけが来ました。
借りている側から新オーナーに対して新オーナーである事の証明なり、
覚書なり、契約書の作り直しなりを依頼請求をしているのですが、
色よいへんじがありません。
こちらから請求する法的な権利はないのでしょうか？
教えてください。

（大阪・男性・４０代）

投稿日 = 2009/1/29
題名 =水漏れトラブルの修理代と出張費について
お名前 =いち
ご相談 ＝

はじめまして。
水漏れトラブルが発生しましてこのサイトを知り、
投稿しました。　宜しくお願いします。

去年中古マンションを購入しまして、今年の１月より居住しています。

27日に階下の部屋の方へ水漏れが発生しました。
発生は早朝5時、私はその日実家に帰っており
その時間には部屋に誰もいませんでした。
とりあえず発生時には、指定の業者が私の部屋の水の元栓を締めて
（そのときには水の使用がないことを確認して）対応したとのこと。
朝10時くらいに私の携帯にはその旨の連絡が来ました。

そして発生日の夜、管理会社の指定の業者が修理と原因究明に来ました。

現時点で水漏れの原因が
①私の部屋のシンク真下のパッキンの劣化による水漏れ
②シンクの下のU字の配管部分からの水漏れ
③共有配管とシンクの配管つなぎ目に本来あるはずのパッキンがついていない
の３点ではないかとその指定の業者は言っておりました。

売主さんに不動産者を通じて連絡したところ、瑕疵保証の期間（3ヶ月）を
４日過ぎており修理には応じられないといわれました。
売買契約を確認したところ、売買契約時には期間内だったのですが
実際の引渡しが一週間早くトラブル発生時には確かに過ぎています。
（契約時の引渡し日10月31日・実際の引渡し23日・瑕疵保証3ヶ月）

幸い発見が早かった為階下の方への損害は軽微でしみの発生もなかったため、
下の方へのリフォーム代等の賠償は発生していません。

発生している（発生予定）の費用は
①指定業者の出張作業代
②シンクの交換作業代（予定）
です。
消費者センターに相談したところ
「難しい問題なので、市の無料相談で弁護士さんに相談してみては？」
といわれましたが、無料相談は3月初旬まで予約がいっぱいで
相談できるまでしばらく掛かりそうです。

本来ついているはずのパッキンがついていないなど、
瑕疵とはいえない状況ですし、指定業者の作業員の方にも
売主さんに強く言わないと泣き寝入りになるよといわれました。

①指定業者の出張作業代
②シンクの交換作業代（予定）
は私が全額負担しなければならないのでしょうか？

（埼玉・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/29
題名 =瑕疵担保責任と詐欺について
お名前 =るい
ご相談 ＝

瑕疵担保責任についてなんですが
１８年に中古住宅を購入しました。建て替える前提での購入です。
売主側と買主側不動産屋2件での売買でした。
購入後建て替えの為、解体作業をしてみると・・・水がブクブク湧いていました。
その為、土地改良費100万と土地全面にコンクリートを敷く為
200万程の追加料金と言われ・・・不動産屋に瑕疵でわ？？ないのか？っと
連絡しましたが・・・一般の方との売買には瑕疵担保責任は問えない！っと言われ
（重要事項説明書にも記載済み）泣く泣く建てました。

その後一般の方と言っていた売主が宅建業者と知りました。
詐欺でわないのか？っと不動産屋に言うと調べた所間違いなく業者でした。。
瑕疵の責任は競売物件の為知らないと言われ・・他にも水害地域での購入でしたが
豪雨の時の水害は3ｃｍと重要事項説明書にも記載されていますが、
本当は車が沈んでいたそうです（近所の方に聞きました）

隣の住民の方も　解体業者　建築やに嫌がらせをするので、
何度も警察にも来ていただき近所の方に聞いたところ
厄介な方です！と言われ・・・未だに険悪ですが・・
長々意味不明ですみません
これ瑕疵にも詐欺にもならないのですか？

（愛知・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/29
題名 =店舗の立ち退き料について
お名前 =よしの
ご相談 ＝

立退料の請求のアドバイスをお願いします。

店舗を借りて、約３０年間、母が理容業を営んでいます。
現在、従業員は私一人です。
大家さんは、ウィークリーマンションに建て替えたいと言う事で、
2007年８月末に、2008年１０月末までに立退を…と要求されました。
代替店舗を探していたのですが、条件に合った店舗がみつからず、
今度は、2009年３月末までと言われました。
あと、２ヶ月です。代替店舗はみつからない状況です。

こちらとしては、定年のない職業なので、細々とでも仕事を続ける予定で、
４年前に少し改装し（大家さん了承済）、返済が終わっていない備品もあります。
ですが、ほとんどの店舗、住居人は移転してしまい、
残りは隣の飲食店とこちらのみという現状なので、
立退も考えなくては…とも、思います。
ただ、もし立退を了承となると、今は条件に合った店舗がないため
（その条件のために今の店舗には初期投資をしています）、
廃業になってしまいます。

立退料は相場がないそうですが、もし、廃業となった場合、
どの程度の立退料が常識的な範囲なのでしょうか。
両親の老後がとても心配なので、できる範囲で支払って頂きたいのですが…。
店舗は、築約４５年の RC構造 ４階建てのビルの１階（半地下）で
約１０坪、家賃は現在約９万円です。

何を書けばよいのかわからなく、まとまらなくて、申し訳ありません。
必要があれば追記します。
とても困っています。宜しくお願いいたします。

（神奈川・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/29
題名 =瑕疵担保責任の免責の無効について
お名前 =まりも
ご相談 ＝

お世話になります。
瑕疵担保責任の免責が無効になるかどうかについて教えてください。

現在、土地を契約を予定しておりますが、契約書上、
瑕疵担保責任の条項を売主からは削除したいと聞いています。

背景として、今回の土地売買に関して、
客付け、物元と不動産仲介業者が2組入っているのですが、
物元の仲介業者（宅建業者）の社長が、売主（個人）と同一人物です。

１．この場合に、売主は宅地建物取引業法における「宅建業者」に該当するのでしょうか？
【宅地建物取引業法】
・宅建業者が売主の場合、その目的物の瑕疵担保責任の期間について、
引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより
買主に不利になる特約をすることはできません。例えば、瑕疵担保責任の期間を
引渡しの日から1年とする特約をつけた場合、この特約は無効となります。

２．１に該当しない場合、売主は消費者契約法における「事業者」に該当するのでしょうか？
【消費者契約法】
■消費者契約の条項の無効（不当条項の無効）
事業者の債務不履行責任、不法行為責任、瑕疵担保責任を全て免除する条項
（濃い重過失による各責任については、一部免除の条項も無効）

３．上記１、２のいずれにもに該当しなかった場合、
問題物が埋まっているなどの瑕疵があった際に
費用の請求はできるものでしょうか？
知人の話では、
「民法上の責任を負わざるを得ない気がする。
善意の消費者が業者を経由して購入した土地で
あれば、売主の善意悪意問わず裁判で容易に抵抗できると思う」
とのことですが、具体的な事例、判例をご存知でしたら、ご教示いただければと存じます。

また、１～３のいずれの場合でも
瑕疵に対する費用請求は、一般にどのような手順で行われるのでしょうか？
売主が了解しないような場合は、裁判による解決となるのが一般的なのでしょうか？

重要事項説明書にも土地の問題点は記載されていませんし、何度も見ていますが
特段問題ない土地のように見えますので、実際には何も問題ない取り越し苦労だと
信じたいところですが、契約前に参考のために教えてください。
宜しくお願いします。

（東京・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/28
題名 =共有不動産の担保と名義変更について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

私の妹と共有不動産があるのですが、
私の同意も無しに妹が金融会社から土地を担保にお金を借りてしまっています。
（保証人は不要なようです）
共有不動産は、いくら保証人が不要でも両者の同意が無い限り
土地を担保にすることができないと思うのですが、
どうして担保にできたのか分かる方がいらっしゃいましたら
回答をお願い致します。

また今、道路拡張の為、土地の一部を売却することになっているのですが、
担保に入ってしまっている為売買ができません。
共有不動産を２つに分割し、私の持分だけでも守りたいのですが、
土地が担保に入っている状態で、個人個人の名義に変更することは可能なのでしょうか？

または、私の方で妹の借金を返済し、その代わりに不動産を放棄させ、
私の名義に変更することは可能でしょうか？

もし分かる方がいらっしゃいましたら、教えて頂きたいです。
よろしくお願い致します。

（茨城・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/28
題名 =転勤による一戸建ての賃貸か売却について
お名前 =ぷくぷく
ご相談 ＝

現在、５年前に建てた一戸建てに住んでおります。
急遽、転勤が決まり引っ越さなければならなくなりました。
再度転勤でこちらに戻る可能性は１００％なく、
戻れるとすれば定年後（３０年後）となります。

初めは景気がさらに悪くならない、
かつ築年数の浅いうちに売却する方が得策か
と考え売りに出しておりましたが、最近になって周りの多くの方に
賃貸に出す方が良いのではとアドバイスをよくいただくようになり、
どちらが良いのか悩んでおります。

ちなみに７０００万円で購入、５年はたっておりますが、
幸いにも購入後に土地が上がり、売値は６８００万で出しております。
ローンは５００万ほどで数年以内に終了させるつもりです。

転居先は賃貸で都市部ではないので賃料も７万ほどです。
先々に関しては様子をみてずっと賃貸でいるか新たに購入するかは
まったく決めておりませんが、しばらくは賃貸にいる予定をしております。

一応賃貸でも査定していただき、賃料は３０万前後になるだろうということですが、
この価格帯になると借主をすぐに確実に見つける可能性は高くないとのことでした。
売却か賃貸かどちらが得策でしょうか。

（大阪・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/28
題名 =事業用定期借地の賃貸の開始時期について
お名前 =ひろこ
ご相談 ＝

こんにちは。
親戚が所有する土地建物について、相談します。

2階建てテナントビル約110坪。
（課税評価額は1528万くらい）12軒のテナントが入る。
賃貸中。敷地は303坪。（土地の評価額は1億2000万くらい）

土地は交差点に接した入り口として最適な場所で、
隣接する土地で営業している業者が、是非借りたいと言っています。

借り主は、駐車場として使うために、テナントビルを取り壊したいと考えています。
親戚は、そのまま借りてほしいと思っていますが、老齢の為、
管理など煩わしいことから開放されたいという思いもあり、
それも仕方ないかとも言っています。

取り壊しは相手方が大半支払い、土地の整備も相手方が行う予定です。
親戚は土地を借用する期間を、取り壊しの始まった時点と考えています。
しかし、
相手方は取り壊して、駐車場に整備してからが賃貸の開始といいます。
親戚はその条件についてこれでいいのか、と言っています。
どちらが正しいのでしょうか？

事業用定期借地として、いつの時点から賃貸が始まる
（地代が発生する）のが、適当でしょうか。
アドバイス御願いします。

（山梨・女性・４０代）

投稿日 = 2009/1/28
題名 =ペット騒音、共有スペース問題、駐輪問題について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

私が契約した時にはペット不可であったが、
最近になって何の情報もなく犬連れ世帯が入ってきました。

管理会社へ問うたところ条件つき（あまり吠えない）で可になった
とのことだが、明らかに吠えまくっている。
管理会社へ伝えても一時的に改善はあるがまた、元に戻ってうるさい。

更には共用スペースへ物（大き目のベビーカー）を置きっぱなしにする。
これも管理会社へ相談するが、改善の気配なし。

自転車に関しては私が最初置き場を何処にしたら良いか相談して
「此処に置いてください」と言われた場所へ他の人が置いてしまい置けない状態です。
直接相手に言って争うべきなのでしょうか？

（東京・男性・４０代）

投稿日 = 2009/1/27
題名 =マンションの売主の瑕疵担保責任について
お名前 =トラくん
ご相談 ＝

築20年の中古マンションをこのたび売却したのですが、
買主が住み始めてすぐ配水管の穴により
階下に水漏れがあったと仲介不動産業者から連絡を受けました。
費用は10万位かかるようで売主に負担できないかと買主に相談をされたそうです。

売買契約書を読み返してみると、
約定事項には瑕疵の担保責任の負担および期間は「負担しない」となっていました。

しかし、後の記述に
「10条　この物件に隠れた瑕疵があった場合、
　瑕疵担保責任の有無・期間は、標記にて定める。
　瑕疵の担保責任を負担する場合、瑕疵の補修・または、損害賠償を請求することができる。」
という条文があります。

そして、最後の条文の次の行に10条(瑕疵担保責任については全文抹消します。
と書かれていました。
ということは、瑕疵担保責任は負担しなくてはならないということでしょうか。
つまり、全額売主が支払う義務があるのでしょうか。
もし、そうだとしても、今後も別の瑕疵が見つかったたびに支払うことになるのでしょうか。
この様な売買契約書でよく読まずにサインをしてしまった私に責任があるのですが、
今後の対応として何かご助言いただければ幸いです。

（宮城・女性・５０代）

投稿日 = 2009/1/27
題名 =贈与税のかからないような名義とローンの変更について
お名前 =てっち
ご相談 ＝

12年前に父親と共有名義で土地・家を購入しました。
父親の薦めもあり共有名義をわたしの単独名義にしたいと思ってます。
父親が63歳、わたしが38歳。父親が63歳のため
贈与税がかかってくると思うのですが、贈与税がかからない術は何かありますか？
また、ローンも一部連帯債務となっており、これもわたしの単独債務にしたいと思ってます。
全くの素人であるため、今後どのように、何をしたらよいのかも分かりません。
どうかご指導のほど宜しくお願い致します。

（佐賀・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/27
題名 =相続した土地の居住権について
お名前 =ｍｍ
ご相談 ＝

はじめまして
父が、他界し相続した不動産について
隣接してＡ，Ｂ，Ｃ，Ｄの土地があり
Ａは、母100％、Ｂ、Ｃは、母20％、私80％の共有名義、
Ｄは、母10％、弟90％の共有名義、
自宅は母40％、私60％の共有名義で相続したのですが、
私が、遠方に居住しているため、自宅に弟が母と同居しはじめました、
また、自宅は、Ａに建っていますが一部、Ｂ、Ｃにもかかっており
次回の相続トラブルを避けたいのですが
1）弟に居住権等の権利が発生し、トラブルの原因にならないでしょうか
2）トラブルの原因を防止する方法、手続きは、あるのでしょうか
アドバイスを宜しくお願いいたします

（奈良・男性・５０代）

投稿日 = 2009/1/26
題名 =保証会社の システム管理料について
お名前 =ukai
ご相談 ＝

あるシステムを利用して、その会社へ家賃・管理料・駐車代支払いをするのに、
＋システム管理料として、４２０円支払うのは、おかしいと思うのですが？
どうしたらよいのでしょうか？

（愛知・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/26
題名 = 異常行動者の退去について
お名前 =りま
ご相談 ＝

会社員の傍ら実家の跡地で４室の1Ｒアパートを始めたオーナーです。
不動産会社の家賃収納代行の部門と契約しています。
退居してもらいたい借主の件で相談です。

入居は３室ですが、１室の男性の異常行動がひどくなり、隣室の女性が退居しました。
その女性に退居にあたり、４ヶ月家賃を返金した為、
天引きで不動産会社と契約している私は損害を受けました。
また、次の入居募集も、現在見通しが立ちません。

その男性に退居してもらいたいのですが、不動産会社の担当と話したところ、
現状では「退居勧告」の理由には至らない、もっと事実を重ねてからでないと、
とのことで、現在何もしていません。

男性は入居時は家賃保障の会社をつけて、そのため身元引受人が必要、
という年収でしたが、定職に就いていたので、入居を認めました。
が、半年して、理由はわかりませんが無職になったとのこと。ですが、
家賃はその後も入っています。

男性の行動を、隣室の女性が出る際に、
不動産会社の家賃収納代行の部門の担当者と私に、
どういう状況だったかを書面にしていきました。
不動産会社の担当も、たびたび男性に「緊急事態だ」と呼び出されて知っているので、
女性の書いた内容は事実と見てよいとのこと。

その内容を私の知人の精神科医に話したところ、
その行動は性格ではなく病気の範疇であり、医療の保護が必要な人だ、
とのことでした。
その医師は、しかし、本人の自覚なく受診がない状態では他人が
「病気だから」と説得しても無駄、地域の保健センターに話ておくくらいしか出来ない、
とのことでした。
また、不動産会社の担当者も、「経験上警察に通報を重ねても大して効果がない」、
とのこと。
「身元引受人に連絡するのは」と聞いたら、
「家賃が入らないときのみの約束なので出来ない。
こうきちんと入っていると、それを理由に出来ないのがやっかい。」とのことでした。

不動産会社は大手ですが、私の周りの知人は
「不動産会社がもっと手を打つべきだ。金を払っているんだから。」
と不信を進言する人が多く、私もそうかも、と思いながらも、初心者で、
何が正義かわからず、相談する第三者のプロも持たないので、鬱々とするところです。

私自身、アパート建築は親の物の処分の理由が第一で、儲けたい訳でなく、
身に余ったり、わずらわしくないように小規模にし、契約もしたつもりなのに、
最初から難問で、甘さに反省しています。

あと、入居者とは不動産会社の担当者を介し、
私自身は男性と直接接触しないようにしています。
男性の退居に向けて、何かアドバイスお願いします。

（東京・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/26
題名 = 家賃減額による敷金の差額充当と返還について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

昨年、事務所家賃の契約を2年間の更新をしました。
営業不振を理由に家賃を8万円の減額してもらいましたが、
その際に、差入れてる敷金150万を2年間の差額家賃に充当する、
ということで敷金償却の旨の説明がありました。
1年を経過する今、会社を解散することになり、
契約の解除を申し出て了承をえました。

当初の敷金の件について、2年間の家賃充当のうち
契約を解除した1年間分の家賃充当分75万円について
返却されると思い願い出ましたが、断られました。
曰く、契約書に償却の旨の記載があるからということです。

契約書には以下の事項が記載されています。↓
・賃借期間は20年4月1日から平成22年3月末日までの2年間
・「敷金はすべて償却しているものとする。」
・他建物の付属設備や転貸し等について一般的なこと

敷金の文言については期間の明示はありませんでした。

この契約前のいままでの契約書について、敷金については、
・家賃の支払がないときに充当
・契約が終了時又は明け渡しのとき、返還する

という契約で、敷金償却については昨年の契約時からのことです。
契約の敷金の文言が期間の記載がなく、記載事項だけみると
説明を受けたことと若干相違があるように見受けられるのですが、
このケースの場合敷金1年分に相当する金額は返ってくるのでしょうか？
ご回答お願いします。

（東京・女性・６０代）

投稿日 = 2009/1/26
題名 = 抵当権の抹消について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

抵当権の抹消のことでご相談させてください。

父親所有の土地・建物（不動産Ａとします）の隣地の土地（不動産Ｂ）を私が購入しました。
その購入時に銀行ローンを組む際に、担保として、
不動産Ａと不動産Ｂの共同担保としています。
今般、父経営の会社が倒産し、
個人保証をしている父は自己破産（管財事件）して
不動産Ａを手放すことになりそうです。

不動産Ａには私の銀行ローンの抵当がついていますので、
このまま管財人が不動産Ａを売却すると、
私の銀行ローン残金が一括で優先弁済されてしまいます。
そうすると、管財人は私に代位弁済金額を一括で求償してくるものと思います。
いきなり多額の金額を一括で弁済しなければならないということになると
困ってしまいます。

このような状況下、私はどのようなことを行うのがいいのでしょうか。
例えば、銀行に事情を言って、
不動産Ａについている抵当権を消してもらうことはできるのでしょうか。

長文で申し訳ありませんが、アドバイス宜しくお願い致します。

（大阪・男性・４０代）

投稿日 = 2009/1/26
題名 = ローン審査が通らないことによる契約解除について
お名前 =かこ
ご相談 ＝

マンション購入を決め、手付金１５０万を支払いました。
３大疾病特約付住宅ローンを利用する予定だったのですが、
健康上の問題が起き、３大疾病特約付ローンが通りません。
３大疾病特約付出なければ通る可能性があるのですが、
自分としては、３大疾病特約付でなければ、契約解除したいのですが、
この場合、ローンが通らないことによる契約の白紙撤回は出来るのでしょうか？

どなたかご教示いただければ幸いです。
よろしくお願いします。

（愛知・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/25
題名 = 　期間内解約違約金について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

賃貸の契約で、更新と違約金についての質問です。
以降、私がこうだろうと理解している内容ですので、
間違いがあればご指摘お願いします。

初めの契約期間は2年が多いかと思いますが、
その期間内に解約すると期間内解約違約金（特約に記載あります）
がかかり、その2年を過ぎて引き続き住む場合、
自動更新の場合は以降違約金はかからないですよね？

又、初めの契約期間が2年で、その2年経過後引き続きすむ場合、
更新料は無いが更新の期間が2年間です。
という場合は更新後の2年間の途中に解約した場合は、
期間内解約違約金はかかってくるのでしょうか？

重要事項説明書を読んでいて、ふと疑問に思ってしまいました。
ご回答あればよろしくお願いします。

（北海道・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/25
題名 = 　騒音による管理会社の対応について
お名前 =あとむ
ご相談 ＝

２年ほど前に隣に大学生が引っ越してきました。
その方が夜から朝にかけて音楽を聴いたり友達と騒いだりしたので、
１度注意しに行きました。
『すみません』と謝罪があり、その日はすぐに治まったのですが、
何日かして、また同じように騒ぎ出しました。

２度目は管理会社に連絡をし
『隣がうるさくてしょうがない。空いてる部屋に契約しなおせないか』
言ってみたのですが、
『空いた部屋からフローリングに替えている最中で、部屋を変えるとお金がかかってしまう』
という理由で却下されました。
その代わり、隣の件は責任を持って対処してくれるとのことでした。

その後は煩いと管理会社に連絡し注意してもらうようにしています。
管理会社はすぐに対応してくれていて連絡をした翌日には
『注意しました。反省していました』と内容を聞くことができるのですが、
２年間この繰り返しです。

まったく進歩がないので、更新の際に
『ラチがあかないので違う部屋を探します』と更新しない旨を伝えると
『隣のせいで出て行くことはありません。
むしろ出て行くのは隣のほうです』と止められました。
ですが、その後も苦情があれば注意するの繰り返しです。

こちらとしては防音シートを貼るくらいの処置をしてほしいし、
引越しを止められた時点で注意以外の何かをしてくれると期待いてたのですが
(確認しないで更新したのはわたしのミスです)何もありません。

騒音に対しての管理会社の対応は注意しかできないのですか？
他にできることがあるのなら、
それをしない管理会社に何かしら責任をとってもらいたいのですが、
家賃の減額や、引越し費用の請求等可能ですか？

（神奈川・女性・２０代）

投稿日 = 2009/1/28
題名 = 　騒音による管理会社の対応について
お名前 =すいか
ご相談 ＝

再度のご相談になります。
以前、騒音で責任を取るから任せてください。
と管理会社に言われ、引越しをやめたにも関わらず、
２年間注意でしか対応してくれなかった管理会社へ
引越しの際の費用や敷金・更新料などの返還、
家賃減額を要求できるのかとご相談しました。

交渉する価値はあるという内容のアドバイスをいただいたのですが、
その後、契約書を読み直すと
『立退き料又はこれに類する物質的請求は絶対にしないこと』
とありました。
　・要求したいことは『立退き料又はこれに類する物質的請求』にあたるのか
（管理会社から立退きを言われたわけではないので）
　・借地借家法３０条に当てはまるか
この２点について判断できないのすが、どのように思われますか？

（神奈川・女性・２０代）

投稿日 = 2009/1/24
題名 = 　契約者の名義変更の覚書について
お名前 =リンダ
ご相談 ＝

教えて下さい。
現在、事業用建物を法人で地主さんから直接賃借しております。

今回、新会社を作り（元々の法人の持ち株会社的）
契約を現在の会社から新会社に変更したいと思い
「覚書」を作成して双方書面で交わそうと思っております。

地主さんが、高齢の為口頭で説明し、覚書を
差し出しても、分からないと思います。
そこで、こんな事情で契約者を新会社に変更させて
頂きます。との内容を文面で出したいのですが・・・
どの様な文面を書いたら良いのでしょうか?

内容的には、現在の会社の持ち株会社として、新会社を設立し、
新会社では不動産管理なども定款に謳ってあるので、
今後はそちらの会社から賃料をお振込み致します。との内容なんですが・・・・・

多分、その文面をたまに来る息子さんが見て下さると思います。
覚書は、作成したのですが・・・
添付するお手紙で、どう説明したら良いか分かりません。
どうか教えて下さい。

（東京・女性・４０代）

投稿日 = 2009/1/24
題名 = 　売渡証書について
お名前 =広田
ご相談 ＝

売渡証書とは？
昨年祖母所有の賃貸物件を売ったのですが、
その物件を買った時の領収書や売買契約書が無く、
今年の確定申告で譲渡所得の計算が出来ません。
（このままだと売った価格の５%が取得費となり税金が高くなりそうです。）
そこで売渡証書というものが見つかり、そこに書かれていたものは
売渡金額と領収文と売主の住所氏名買主の祖母の氏名住所、
不動産の具体的な表示、収入印紙（１００円）でした。
この証書は取得費として確定申告に使えるのでしょうか？
ちなみに祖母が購入したのは３０年前です。

（神奈川・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/23
題名 = 　ＨＰで掲載されている物件について
お名前 =けろ子
ご相談 ＝

一般住宅も賃貸もやっている大きな会社のデザインが好きで、
アパートを借りたいと思い1月18日に直接、会社に訪問してみました。

私が住みたい住所には、
「賃貸の物件は1件も建ててはいない」
「ペット可能の物件はその地区全体にない」
「その他その辺り全体の物件、解約の予定も・建設のよていもない」
と、言われて帰りました。

1月22日仲介不動産のHPを見て、あの（上の会社です）に
似た物件だなと思い外見だけ見に行きました。
するとそこには、18日に行った会社の看板があったので
とりあえず、仲介不動産にも両方問い合わせ（メール）をしました。

1月23日13時頃仲介不動産から電話で
「問い合わせいただいた物件、昨日の時点では
家主との空きの確認は出来てましたので、今日また家主に確認をとります」
とのこと…。

1月23日18時頃家主から電話で
「お問い合わせいただいた、物件は契約が決まっております、
契約が成立しだいHPからは削除するようにしています。
他にも物件ありますが」と勧めるられましたが断りました。

仲介不動産からはまだ、連絡を待っているところです。
18日に店頭で対応してくれた人も、23日電話をしてくれた人も同じ人です。

今現在私が問い合わせた物件の部屋以外にも６部屋くらい、
仲介不動産のHPには同じ家主の空き物件が載っています。

家主と仲介不動産のHPはまったく違い、さらに家主のHPは２つあり、
どちらも違う物件が載っていたりと…。支店は１つしかないので、
確実に取扱店は間違っていません。

最初からない物件を仲介不動産はのっけているのでは無いでしょうか？

（岡山・女性・２０代）

投稿日 = 2009/1/23
題名 = 　家の売買について
お名前 =じゅんここ
ご相談 ＝

家を売りました。
しかし、業者が連れてきた買い手は母子家庭の母
どう見てもちゃんとお金をはらえそうな人ではありませんでした。
よくわからないまま契約してしまい
決済ができませんでした

この場合、業者に責任ありますか

（東京・女性・２０代）

投稿日 = 2009/1/23
題名 = 　契約内容や家賃交渉について
お名前 =asuka747
ご相談 ＝

始めての相談です。宜しくお願い致します。

今のアパートに入居して15年経っていますが
契約更新の度に感じている事を質問させて頂きます
。
１．契約更新の案内が届く時期について決まりが有りますか？
　　何時も、更新時期ぎりぎりに更新案内が届き困っています。
　　（法的な決まりがありますか）

２．オーナーが変更になり、それに伴い不動産屋が良く変わるのですが、
　　部屋の状況（修理依頼を行っている最中に不動産屋が変更になり、
　　修理が行われないまま）が引き継がれているか心配です。
　　このような場合、どの様に対処したら良いでしょうか？

３．賃貸料の値下げ交渉を行いたいのですが、どの様にすれば良いでしょうか？

　以上、色々質問させて頂きますが宜しくお願い致し　ます。

（埼玉・男性・４０代）

投稿日 = 2009/1/22
題名 = 　法人契約のアパートの退去について
お名前 =コッコチャン
ご相談 ＝
現在法人契約により賃貸契約を結んだアパートに住んでいます。
昨年末に法人がアパートの解約をしたので
1月25日までに退去して欲しいと1月15日に連絡がありました。

あまりに急な話で退去後の住居を探す時間も新たに個人契約する費用もなく困っています。

疑義の申し入れを行い何とか解決させる方法はないものでしょうか。

（北海道・男性・４０代）

投稿日 = 2009/1/22
題名 = 　家賃滞納のまま出て行った入居者の部屋の後始末について
お名前 =60代　女性
ご相談 ＝

昨年11月、12月と家賃滞納で、姿を見せない者がおり、
携帯に連絡を入れても電話に出ず、
音沙汰が無いため保証人（妹さん）に連絡を入れました。

すると、仕事を解雇されて家賃が払えないようなので、
私がかわりに支払いに行きますが、透析をしていてお金と時間が無いため、
まずは一か月分を支払いに行きますと、支払いに来る日を
保証人の方が言われました。
しかし、支払いに来ず。

その何日か後、隠れるように入居者が帰宅するのを発見、
話を聞いたところ、仕事を解雇され、今は派遣の仕事をしている。
妹から支払いに行くという話しは聞いたが、入院していた祖母の様態が悪化、
妹が付き添っていたので行けないままになっている。
その祖母が亡くなったので、今日帰ってきた。
葬儀が終わったら、連絡する。
家賃は支払えないので、退去しますとの事でした。

しかし、現在も本人、保証人からも音沙汰なし。
連絡入れるも居留守のよう...
家賃も3ヶ月の滞納となってしまいました。

そして、先週、夜中に本人が帰宅し、ドアや窓ガラスを壊し、
部屋中をめちゃくちゃにして高価な物だけを運び出し逃げ回っています。
警察に連絡をしましたが、当人とは連絡が付かず、保証人と連絡がやっと付いたようですが、
関わりを持ちたくないのでとの事で、一度連絡がついただけで、後は音沙汰なしとの事。

それで、退去命令書を保証人の住所に送付しようとおもっており、
残りの荷物はリサイクルセンターなどで処分しようとおもっております。
この場合、保証人はかかわりを持ちたくないので何もしてはくれないと思います。
家財放棄の念書なども頂けないと思います。
こちらだけで、処分を進めて良いのでしょうか？
家賃も、修理費も、もう要りません。
一日も早く部屋を空けてもらいたいのです。

投稿日 = 2009/1/22
題名 = 　離婚による債務の支払いについて
お名前 =ひろたん
ご相談 ＝

今離婚を考えてひと月前から別居中なのですが、
最近不動産取得税申告書が妻宛に届きました。
私は借金を債務整理を１１月に始め、離婚もその借金が理由のひとつです。
別居の直前に妻が住むところを「賃貸はもったいない」と口にしていたことから
マンションなどを購入したと考えていますが、その話は私に一切ないため、
その債務を離婚後に自分が負担することになるのではと危惧しています。
その場合離婚前に妻と何か書面を取り交わしたほうがいいのか、
またそれはどんな書類か教えてください

（神奈川・男性・４０代）

投稿日 = 2009/1/21
題名 = 　会社を解雇された場合の社宅の退去について
お名前 =わんこ
ご相談 ＝

初めて投稿させていただきます。
今現在、住んでいる物件で不安があり、
是非ご相談とよきアドバイスがいただければ幸いです。

2008年12月1日から居住している賃貸マンションは、
今私が働いてる会社の不動産物件でして、
会社運営のお店で働いてることもあり、
家賃設定を少し安くしてもらって契約しています。

ですが、ここにきて会社からお店を閉店するような動きがあり、
もし、強制解雇という形になれば家賃設定が変わるのだろうか？
ということと、退去要請があった場合はどのようにすればよいのか
ということが、心配です。

会社側の勝手な都合の解雇により
契約内容も要請されたら従わなくてはならないのでしょうか？

まだ引っ越したばかりで、もちろん引越し費用もないですし、
雇用してる人間ではないからと言われたらそれまでですが・・・。

不動産の知識がないので、こういうときはどうあるべきなのかを、
アドバイスお願いいたします。

（東京・女性・２０代）

投稿日 = 2009/1/21
題名 = 　登記されていないアパートの撤去について
お名前 =tomato
ご相談 ＝

私は、相談者Aです。
他人（土地所有者2名A,B）の土地の上にまたがって建っているCのアパート物件
に対してのアドバイスをいただきたく投稿致しました。
現在、契約書等もないまま無償、築40年以上の4件長屋が平屋で建っています。
建物の登記はされておりません。第3者が住んでおられます。
建物がそこに建てられた経緯はわかりません。
建物を取り壊し撤去をもうしいれるのですが、何年たってもなしのつぶてです。
一向に進展しないので今後何かとれる方法、または相談先があれば教えてください。

（福岡・女性・５０代）

投稿日 = 2009/1/20
題名 = 　親族間事情と抵当権付売買について
お名前 =びんすけ
ご相談 ＝

ご相談させていただきます。
義父名義の土地に私名義の家を新築し、2世帯で同居しておりましたが
実娘(妻)と折り合いが悪く、ローンの支払が出来ない義父母が出ていきました。
私の会社が移転の為、離れた土地で暮らさなければならなくなり、
今の住居を売却したく、義父と会い相談した翌日から連絡が付かなくなり
途方に暮れております。
(住民票は変えずにどこかへ引越しもしており、親類にも知らせておりません。)

謄本を取寄せたところ、
私の知らない間に土地家屋とも仮抵当権を設定されていました。
借金まみれの義兄と一緒に仕組んだものと思われます。
義兄と住んでいる可能性もあり、
行方不明でいた義兄の仕事場もようやく突きとめましたが、
直接会いに行って両親ともどもまた雲隠れされてしまったら・・・
と、まだ接触はしていません。
(犯罪になったり、不利になったりしませんかね!?)

私も家族のある身で子供の年齢などから
早急に不動産を売却したいのですが、どうしたらよいのでしょうか・・・
よきアドバイス宜しくお願い致します。

（神奈川・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/19
題名 = 　悪質な入居者について
お名前 =とり
ご相談 ＝

初めまして、賃貸物件のオーナーです。
相談は異常者の賃借人のことです。
ある部屋に新しい入居者が入ると
鍵穴にボンドを入れたりなど悪質な事をします。
そこの入居者はこわくてすぐに退去してしまいました。

また新しく入居させてもまた同じ事を繰り返します。
防犯カメラを取り付け画像を録画し警察のほうにも行き、
調べてもらいましたら精神病院にも以前いたらしく
警察の人が話しても話にならないようでした。

私が話しに行ってもまったく取り合わず支離滅裂なことを言うだけです。
不動産屋の方も何度か退去のお願いに行っていますが
話にならないようです。

保証人は高齢のため保障会社をつけましたが
賃料に関してのみなので保障する人はいません。
こういう場合はどのように対処すればよいのでしょうか？

（東京・女性・６０代）

投稿日 = 2009/1/19
題名 = 　仲介業者が手付けを持って行方不明になった場合の契約について
お名前 =テルチャン
ご相談 ＝

初めて相談いたします。
中古１戸建を購入するために仲介業者（不動産屋）の指示で
手付金２０%を支払い売買契約をしたのですが
その仲介業者が行方不明になり売買契約が成立しない為
売主と話をしたら、手付金が売主の手元に渡って入ないようです
（領収書は、売主が仲介業者の指示の元書いていたようです。）
その領収書は私（買主）の手元にあります。
手付金以外は、銀行より融資の承諾を受けておりましたが
仲介業者の嘘により融資実行日が決まらずにいました。
質問ですが売買契約書があり、手付金が支払ってありますが、
この売買契約は有効であるのかどうか教えて下さい。

（北海道・男性・４０代）

投稿日 = 2009/1/18
題名 = 　店舗の契約内容について
お名前 =乃々夏
ご相談 ＝

居酒屋をやっております。
店舗を借りる際、元の経営者に[内装売買として月約65000円×3年(利息込)]、
大家さんに[賃料150000円(駐車場代金込)]の支払いが発生しました。

賃料は分かりますが、元の経営者に支払う義務は何でしょうか？
本来、敷・礼金や補償金などを大家さんに支払うべきが、
そうゆうものが一切なく、元の経営者への支払いが納得できないまま
１年が経ってしまいました。
きちんと契約書を交わしていません。

正直、元の経営者に支払わない方法はありませんか？
本来の店舗賃貸契約時に必要なお金は何ですか？

追伸：リースエアコンが付いていました。
私に「名義変更をして欲しい」と言われましたが、
欲しくもない物の契約者にはなりたくないと断りましたが、
「リースが解約出来ないし、使用者は私だから」
と月の支払に1万円上乗せされています。
元の経営者は移転しましたが、エアコンがついているからいらないそうです。
情けない相談でスイマセン　でも助けて下さい。

（神奈川・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/18
題名 = 　隣の家の境界の塀について
お名前 =イメイック
ご相談 ＝

教えてください。
隣が、新しく、境界線いっぱいに塀を作ろうとしています。
今までは、隣の路地から家の裏まで通れたんですが、
塀で遮られたら、通れなくなってしまいます。
困るからと言ったんですが・・・
これって仕方ないことなんでしょうか？

（大阪・女性・４０代）

投稿日 = 2009/1/18
題名 = 　共有名義の変更について
お名前 =山城
ご相談 ＝

現在、大阪市内に12坪ほどの
兄弟6人の共有名義の家が、あります
長男1人の名義を変えたいのですが
金銭的な問題で肝心な長男が、渋っております
司法書士の手続きや相続税はいくら位
掛かるものでしょうか？
尚、年間の固定資産税は（建屋・土地）年間4万円（納税しています。
ご存知あれば宜しくお願いします。

（大阪・男性・４０代）

投稿日 = 2009/1/18
題名 = 　建て替えによる退去に伴う立ち退き料について
お名前 =maruko
ご相談 ＝

●建て替えによる退去に伴う立ち退き料について、
突然ですが、ご相談させてください。

昨日、現在住んでいるアパートを５月末までに立ち退くようにと通知がありました。
理由は「配管などのインフラ設備・水廻りなどの設備の入れ替えなど、
老朽化による必要な補修工事が想像を上回る膨大な量になるため、
安全面・生活面を考えて」とのことでした。

確かに築３０年くらいで古さはありますがすぐ崩壊してしまうというような
危険性はないとおもいます。

現在の住まいに越して２月で一年ですが、
契約は２年なのでまだ期間を満たしていません。
さらに、契約書では告知は「６ヶ月前に書面を以って通知する」と
あるのですが、これも条件を満たしていません。

通知は大家の代理業者からのもので、具体的な話は問い合わせるようにと
書いてありました。郵便ではなくポストに投函されていました。
電話も１度あり、家にも２度ほど訪問されたそうですが、
仕事中だったため気づかずにいました。

現在のアパートに越した時に貯金は使ってしまい、すぐに引越しをするお金などありません。
これから代理業者に連絡するにあたって、こういったケースの場合
どこまで請求できるのか教えていいただけますでしょうか。

●契約金の全額返還（敷金２、礼金２、仲介手数料１・５、家財保険、前家賃１含む）
●立ち退き料　６ヶ月分
●引越し代
●次に住む家の紹介、仲介手数

上記のような要求は可能でしょうか？
立ち退き料と契約違反による違約金をもとめることはできるのでしょうか？

お手数をおかけいたしますがアドバイスをいただけますよう、
よろしくお願いいたします。

（東京・女性・２０代）

投稿日 = 2009/1/18
題名 = 　契約内容と違う賃貸物件について
お名前 =ＨＯＭＥ
ご相談 ＝

はじめまして、よろしくお願いいたします。

あと３日後に賃貸マンションに引っ越しをします。
昨日はじめて内見しました。
（まだ前の人が入っている、他の管理会社からも募集しているので、
　早く契約しないと先に契約されてしまうかもしれないということで、
　内見しないで契約してしまいました）

そして昨日見てみたら、間取り図と違っていました。
６畳の部屋に押し入れと物置があるはずだったのですが、
リビングのほうにありました。

子供部屋にと考えていたので、
押入れがないと服なども入れられずとても不便です。

しかもその部屋は壁掛けエアコンが付けられない。
管理会社は「ウィンドウエアコンだったら付けられますよ。」
とのことでしたが、窓がとても小さいので付けられそうにありません。
（ＰＣでウィンドウエアコンを調べてみましたが）

また、「コンセントもないかもしれません。」と言います。
管理しているのに「しれません」です。
コンセントがなければ、冬にヒーターも入れられない、
夏は暑くても扇風機もつけられないのでは生活できません。

これは「洋室」ではなく「納戸」と書いてほしいです。

「解約をするとしたらどうなりますか？」と聞きましたら、
「入居した後に解約するという、普通の解約になってしまいます。」とのことでした。

間取り図とも違っていたのになんだか納得がいかないのですが、どうなのでしょうか。
白紙に戻すことはできないのでしょうか。
ただ、引っ越しが３日後です。

よろしくお願いいたします。

東京・女性・４０代）

投稿日 = 2009/1/17
題名 = 　離婚の際の不動産の処理について
お名前 =かに
ご相談 ＝

ちょっと複雑なのですが、アドバイスがありましたらお願いいたします。

前提
・夫婦の共有名義の家がある
・離婚の財産分与として処理する
・夫の名義にして妻に対してお金を支払う
・今後住むのは妻で、夫に対して賃借料を支払う

現在共有名義を夫の名義に変更したいのですが、
どこに行ってどのような手続きを行えばよいのでしょうか？
また、税金等で注意することはありますか？
よろしくお願いします。

（埼玉・男性・４０代）

投稿日 = 2009/1/17
題名 = 　家賃滞納と機材の処分について
お名前 =こまったちゃん
ご相談 ＝

家賃滞納件でご相談させていただきます。

会社で作業所を借りています。
本社事務所とは違う場所なのですが、2ヶ月めの滞納になりました。
契約で末日に翌月分の支払をすることになっているので
12月分と1月分が滞納ということになります。（今日現在1月17日）

前月に滞納があり通告書が郵送され、1ヶ月分を支払い今回に至ります。

あまり使うことのない作業所なのですが1月9日に行った時、
知らない業者が来ており鍵を開けて中にある機械や重機や材料を運び出していました。
聞いたところ管理会社から、借主と連絡がとれない。夜逃げしたかもしれないので
他に取られる前に動産を押さえておくよう依頼されたそうです。

会社はまだありますし、連絡もとれるのですが
1度通知書を出したからもうしなくてもいいような発言でした。

保証金は3ヶ月分入れてますが借主滞納で没収。
今月中に明け渡しを完了しない場合、残留物は放棄したとみなし
管理会社で処分し、処分代は別途請求。という通知が昨日届きました。

重機も持って帰られたので明け渡すにも動かしようがないものが多数あります。
また材料も持って帰られたので仕事ができない分があります。

当然支払を怠っているのが悪いのですが、
このような行為は許されるのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

（兵庫・女性・４０代）

投稿日 = 2009/1/16
題名 = 　現在貸している借家の立ち退き依頼について
お名前 = ねこ
ご相談 ＝

私は一軒家を貸している大家です。
現在、家を貸して一年半となります。私自身は転勤で他県にすんでいますが、
あと２年後に現在会社より支給されている家賃がでなくなり、
持家のローンと転勤先の住まいの家賃を両方支払わなければならなくなります。

経済的にそれは無理なので、最近借主様に立ち退きの話を持ちかけました。
持家は売却するつもりでいます。対応は管理会社の方にお願いしていますが、
現在話しが進んでいません。
借り主様の娘さんが来年受験だというのがネックになっているようです。
こちらとしては、今年の夏あたりを目安に退去希望を提示しています。
立ち退き料は敷金全額返金と家賃１か月分と
引っ越し代金をこちらで負担するつもりではいます。

管理会社の方には、あまり家主さんの個人情報などは漏らさずに
退去の話しを進めて行くつもりだと言われだのですが、
理由を知らされず借主様が納得出来るのか不安です。
また、こちら側の退去希望の理由は正当な理由となるのでしょうか？
良い解決策を教えて下さい。

（東京・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/16
題名 = 　借家の退去トラブルについて
お名前 = 匿名
ご相談 ＝

両親の所有する建物の賃貸契約のトラブルについてご相談致します。
その家は50年以上契約書なしで貸していますが、かなり老朽化しており、
安全性の面からも10年以上前から立ち退きをお願いしていましたが
応じてもらえず今に至ります。家賃は直接受け取らず、法務局を通しているようです。
私共一家は現在、その老朽化した家の隣に住んでおり両親と同居しています。
しかし子供たちも大きくなり手狭になった為、同居をやめて隣であるその土地に
家を建てたいと考えているのですが、入居している方と全く折り合いがつきません。
解決の為の手順、方法、相談窓口などを教えていただけますでしょうか。
なお、父母とも高齢になり体も不自由な為離れた場所への引越しは考えていません。
立ち退きをお願いしている方はご近所にも迷惑をかけていることがあり、
苦情が大家である私共に寄せられています。
宜しくお願い致します。

（東京・女性・４０代）

投稿日 = 2009/1/16
題名 = 　立ち退き費用の支払いについて
お名前 = 寿
ご相談 ＝

シロアリが発生し修繕不可能になった古い貸家の入居者の方に
敷金全額払い戻し、引越し業者の費用全額負担を申し出て、退去をお願いいたしましたが
引っ越してもいいが先立つものが・・・という言い方をされました。
老朽化した上にシロアリで柱や梁も傷んでいるのでなるべく早く引っ越して頂きたいのですが。
この場合、引越し費用だけではなく、立ち退き料を別にお支払いするべきなのでしょうか？
また、おいくら位をおわたしするものなのでしょうか？
書面でもお願いをしたほうがよいのでしょうか？教えていただけませんか？

（兵庫・女性・４０代）

投稿日 = 2009/1/16
題名 = 　建築中の駐車場が図面と違っていた問題について
お名前 = やまさ
ご相談 ＝

只今家を建築中ですが、先日駐車場の幅を計ってみると
実際の図面の幅よりも３０センチ狭くドアが開けられない状態になって困っています。

先日業者に報告したところ、設計の際家を駐車場側によせ設計してしまったとのことです。
担当の方も知らされておらずとの事でした。
業者側は全面的にこちらが悪いと謝罪されていますが、
駐車場の価値がなくなってしまい悩む毎日です。
業者側にどんな事を要求したら良いのでしょうか？

投稿日 = 2009/1/15
題名 = 　畑に建築する場合の地盤改良などについて
お名前 = 匿名
ご相談 ＝

今、実家の裏にある畑を潰して家を建てる予定です。
そこで、地盤改良、残土処理で不動産会社から見積が来てます。

残土処分、用地整備、草刈、植木処分→55万円で見積来てます。
今ある土など売ることはできないでしょうか？
それとも、所有の山があるので、運搬してもらった方が安価ですみますでしょうか？

何かいいアドバイスを下さい。お願い致します。

（岡山・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/14
題名 = 　境界の共有ブロック塀について
お名前 = 匿名
ご相談 ＝

土地を購入しましたが、ブロック塀が西側隣地所有者との境界中央にありました。
最近、隣地所有者が「共有のブロック塀なので、塗装のときは金を折半するように」
と突然きました。

東側のブロックは、自分の敷地内に建てたのですが、
西側のブロックは相手敷地内にあるとばかり思い込んでいた自分にも責任がありますが。

今回のことについて「今の時代に敷地を折半した共有ブロックについては、
もう造る考えはないので、もしそちらでブロックの塗装しなおし、造り替えが必要だと思うなら、
そちらの費用で、そちらの敷地内にそちらで建ててください。」と言って問題ないでしょうか。

（長野・男性・４０代）

投稿日 = 2009/1/14
題名 = 　交換した新品エアコンについて
お名前 = 上原浩治
ご相談 ＝

●相談内容

賃貸している物件の設備（交換済み新品エアコン）について、
借主（私）から不動産管理会社へ、相談連絡したところ、内容を受け入れられなかった。

借主または不動産管理会社のどちらが不当なのかアドバイスをお願いたします。

◆連絡内容詳細（借主→不動産管理会社）
交換した新品のエアコンを再度交換して欲しい
（部屋坪数と機器運転能力が比例した物へ）ので検討願います

下記理由より
新品エアコンの設定を『暖房：30度、風量：自動』で運転すると
温かい風が勢い良く出てくるが、室内温度か20度前後までしか上がらず、
室内にいると寒く感じる。
エアコン風量はフル稼働の状態から、標準運転または弱運転に自動変更しない。
某電器店へ問い合わせたところ、部屋坪数と設置機器の許容能力が
合っていない可能性がある。と言われたのでその旨も伝えた。

◆不動産管理会社回答
設備の選定は、大家と行い、決めたことであるから問題ない
購入電器店とちゃんと相談したから、その機器にする事にした
あなたが問い合わせた電器店の誰が、そういうこと言ったの。
何の権限があってそう言ってるの。名前教えて。
ほかに借りてる人はみんな、電気カーペットとか自分で買って使ってるよ

■エアコン詳細
・元々付いていたエアコンを、先週、新品に交換（交換設置費用：大家持ち）
・交換理由は、経年による老朽のため暖房能力に不備ありのため
　（古いエアコンは室内が暖まりきらなかった）
・新品エアコンの型番は、設置した賃貸部屋坪数より、
　1サイズ小型である（メーカー推奨値より）
・新品に交換後、設置業者立会いによる、試運転を行い、
　温かい風が出てくるなど問題無しであることを確認済み
・交換してから1週間が経過するが、室温度が20度を超えたのは、
　一度のみである（3連休の昼間に一度確認済み）
・エアコンの設定温度は３０度が最大値

■賃貸物件詳細
・物件所在地：東京２３区
・コンクリート造
・フローリング床（木の板）
・南向き（日射良好：窓面外に障害物無し）
・二面採光（南側サイズ：２００×８０、西側サイズ：２３０×２２０）

●借主の感想
部屋にいるとエアコンが効いてる気がしない
（噴出し口は、温かい）
元々付いていたエアコンを運転している時と、
新品のエアコンを運転している時の、状態に差を感じられない
（長袖、長ズボン、毛糸のソックスを履いているが、震えてくる事が良くある）

エアコンは、小型サイズの機器をフル稼働するよりも、
推奨サイズの機器を使用したほうが電気代がお得である旨、
メーカーHPの掲載を確認したため、電気代が節約でき、且つ、
電気の無駄遣いによる環境問題悪化の抑制にも繋がるのであれば、
部屋に対して適正であるエアコン機器を使用したい

この事態が好転する、何か良いアドバイスがありましたら宜しくお願いたします
※書ききれていない事があるかもしれません。何かありましたら
質問もよろしくお願いたします

（東京・男性・２０代）

投稿日 = 2009/1/13
題名 = 　保証書の保証期間について
お名前 = はう
ご相談 ＝

保証書の保証期間について
住宅の保証期間についての質問です。
品確法によって、基本構造部分と雨水の浸入を防止する部分について
10年間の瑕疵担保保険責任が義務付けられました。
この基本構造部分と雨水の浸入を防止する部分について
10年間という保証（長期保証）以外のもの・・・
短期保証については、品確法などの「法」によって定められている
内容、期間はあるのでしょうか？

（愛知・男性・１０代）

投稿日 = 2009/1/12
題名 = 　離婚後の家の名義について
お名前 = きょう
ご相談 ＝

先日離婚をし、夫と共有名義になっている家を私単独名義にしたいのですが、
自分達だけでできる方法がありましたら教えて下さい。
ローンなどは一切残ってなく、夫も同意しています。
よろしくお願いします。

（大阪・女性・４０代）

投稿日 = 2009/1/12
題名 = 　借家の入居前に約束した修繕について
お名前 = oyg
ご相談 ＝

１２月に都内にて１軒屋の借家を借りました。

契約上で１２月２０日よりの日割りで１２月分家賃。
それに敷金、礼金、前家賃と支払いし契約したのですが、
入居の日の時点で契約時に約束してあった修繕箇所が
全く直って無い状態でした。

文句を言っても仕方ないので早急に対応してくれと要求したところ、
不動産業者は返事は良いのですが未だに全ての状態が改善されていません。

また契約時にブレーカーの容量が３０Aしかないために変更可能か聞いたところ、
電力会社に開通時に言うだけで変えれます。との返事だったのですが、
実際は工事が必要で大家は工事費を払いたくないと言ってるので、
自分で行ってくださいと言ってきました。

初めに確認した上でのことなのですが
泣き寝入りしなければならないのでしょうか？？・・・

修繕の約束も終了してない中、
このような状態で家賃を正規に請求されることに納得いかない毎日です。

どのように対処するのが良いでしょうか？

（東京・男性・４０代）

投稿日 = 2009/1/11
題名 = 　購入した中古住宅の配管の不具合について
お名前 =山田
ご相談 ＝

中古戸建てを1年前に購入しました
最近、トイレの流れが悪いと思い、業者に見てもらいましたら、
下水管の一部分が流れが悪くなっていました。
調べてもらうと、1区間だけ（キッチンの流れ込み(合流）部分から
次の流れ込みの部分）が傾斜が逆
（水が流れ落ちるために下りになっている配管が、逆に登りになっている）
になっていることがわかりました。
業者の話では、以前の方も困っていたのでは？
といわれましたが、そんな話は購入時には聞いていません。
これって自分で補修する必要ありますか？

（大阪・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/11
題名 = 　越境部分の修正工事について
お名前 =やん
ご相談 ＝

はじめまして。
分かりにくい文面で理解しがたい所があるかと思いますが
宜しくお願い致します

隣地所有者が境界をハッキリさせたいっという依頼で
筆界特定制度を用いた所、当方の建物の一部が越境していることが判明しました。
(屋根・とゆ・とゆ集水溝・下水のパイプ)
どうやら、この家を販売した売主(不動産屋)が建てる際、
境界確認等せず苦情等無視して強引に建てた事が原因でした。

10年保障内ですので当方は越境している物の撤去・出来る範囲の修正を
売主に請求しておりますが売主から提示された内容では、
とゆを取り、屋根を切って板金をはめ込みと言った
その場だけの撤去としてしか考えられない内容でした。
売主はこの内容でしか応じられないので、
不満があるなら後は自己負担して下さいっと言われました
全額負担はして頂けないのでしょうか?

下水パイプの工事も考えましたが、出来ないようなので
それなりの金額の請求を求めていますが、
共有部分なので払うつもりはないっと拒否されています。

共有部分とは、各々の土地を負担してるなら分かりますが
隣地の土地に下水パイプがあり、当方の土地が負担している所はありません。
それでも、共有との理由で請求できないものですか?

ご回答頂ければ幸いです。宜しくお願い致します。

（大阪・男性・５０代）

投稿日 = 2009/1/10
題名 = 　雨漏りで引越す場合の補償内容について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

家に帰ってみると一部屋雨漏りで水浸しになっていました。
とても生活が出来ないほどです。
大家さんに相談したところ、同じマンションの別の空いている部屋へ引越ししてもらうか、
そこが気に入らない場合違う物件に引越ししてもらうという事でした。
その費用は大家さん側で出すとは言っていたんですが、
例えば新しい物件
(雨漏りにあった今回の物件と家賃がそこまでかわらないと物件として頂きたいです)の
礼金・敷金全額や今回の引越しに関わる費用は全て出してもらえるのでしょうか？
その他通常保障されるものとしての例があれば教えて頂きたいです。

（東京・男性・２０代）

投稿日 = 2009/1/9
題名 = 　売却するアパートの重要事項説明について
お名前 =りゅう
ご相談 ＝
私はアパートの一棟を持っているのですが、
最近、賃借人が、自然死をして３週間後に発見されました。

それで、このアパートを売ろうとしているのですが、
重要事項説明に賃借人が死亡した場合、記入しなければならないと、
不動産会社の担当者に言われました。
こういった場合、正直に書かなければならないのでしょうか？

死亡の場合は、殺人だとか、自殺だとかだと、書かなければならないと、
聞いたことがあるのですが、自然死の場合はどうなのでしょうか？
物件価値が下がって、安くなってしまうのではないかと心配しております。
宜しくお願い致します。

（東京・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/9
題名 = 　近隣の路上駐車について
お名前 =ENO
ご相談 ＝
自宅のすぐとなりのアパートの入居者の駐車場のことですが、
週に２，３度（ひどいときは毎日）その部屋の定められた番号の駐車場に
恋人らしき者の車が駐車されその部屋を契約している者の車は
アパートに面した路上に駐車しています。

本人以外の車はその位置に駐車するのは問題があるのでしょうか？
時には本人の車は所定の駐車位置に駐車されていますが、
やはりその恋人の車は路上駐車です
（駐車禁止区域ではないのですが、近所の住民としては迷惑です）

所帯は未婚だと思われますが、合鍵をたとえ恋人であっても
契約者本人以外に渡すのも契約違反になるのでしょうか？
回答をいただいた上でこのアパートの管理会社に告訴の方針です。

（愛知・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/9
題名 = 　注文住宅の外壁と水切りについて
お名前 =suzuryo
ご相談 ＝

現在、注文住宅を建設中です。
この家には外壁の上半分に米杉を張りチャネルサイディングをおこなっています。
これはこちらからの要望でつけてもらったのですが、
契約前、工務店から
「雨がふると木から米杉特有の灰汁が垂れる可能性があるので、水切りが必要です」
とのことでした。「では水切りもお願いします」と、その費用もしっかり加算して、契約しました。

ところが施工後、雨がふり、水切りの端から一箇所灰汁があふれ出し、
外壁の下部分数メートルにかけて汚い縦の筋が付いてしまいました。
工務店は応急処置として消してくれましたが、よく見るとまだ跡が残っています。

工務店いわく「漂白剤で消えるので今後、雨がふって灰汁が垂れても、
引渡しまではこちらで消しますが、その後はご自身でお願いします。」
とのことでしたので、
「それなら灰汁が垂れないように水切りを修繕して欲しい」と言うと
「それは不可能です。」と対応してくれません。

「それは話が違う。灰汁が水切り自体に付着して汚れる可能性は聞いていたが、
下の外壁に垂れることなど全く聞いていなかった。これでは水切りの意味がない。」
「いいえ、水切りがなかったらもっと垂れているはずなので、意味はある。」と応じてくれません。

念願のマイホームなのに、
雨が降るたび脚立を使って跡を消すのは大変だし、雨を心配して暮らすのも苦痛です。
しかも、今は雨量が少ないが６月の梅雨の時期になったら、
水切りの他の箇所からも灰汁があふれ出す可能性も十分あります。

そのことを工務店に言ったのですが、応じてくれず、現在は平行線を辿っています。
水切りは手つかずです。明らかな設計ミスではないかもしれませんが、
不測の事態に対応するのも工務店の責任だと思います。

私の要望としては、「ひとまず今回修繕してもらい、引渡し後、梅雨の時期など、
同じことがおこったら、再度修繕してもらえるよう保障して欲しい」
のですが、聞き入れてもらえません。
引渡しは来月に迫っています。何か打開策があればご教授願えますか？
お手数ですが、よろしくお願いいたします。

（奈良・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/9
題名 = 　地盤補強の費用負担と価格交渉について
お名前 =９８
ご相談 ＝

つい先日、不動産業者から土地を購入しました。
その後、ハウスメーカーで地盤調査を行ったところ、地盤補強が必要という結果でした。
購入した土地は傾斜地に盛土をしてあるような造成地なのですが、
造成内容や地盤が強い/弱い等の話は聞いていませんでした。
通常は以下のような流れだと聞いています。

・造成業者、不動産業者では地盤調査は行っていない。
・ハウスメーカーでの地盤調査は土地購入後に行う。

こういった場合の地盤補強の費用は誰が負担するのが正しいのでしょうか？
また、もし買い手側負担の場合、土地状態が悪いという理由で
購入後でも価格交渉の余地はあるのでしょうか？

（熊本・男性・２０代）

投稿日 = 2009/1/9
題名 = 　未承諾売買による裁判について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

土地、家屋の個人売買で購入し、家を増改築しました。
しかし、今になって売主の息子が先祖代々の家を父親が家族の了解もなしに
勝手に売ってしまい、裁判を起こそうとしています「どうしたらよいでしょうか。

（島根・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/8
題名 = 　隣の放置され続けている小屋について
お名前 =ちー
ご相談 ＝

隣の放置され続けている小屋について

相談なのですが、我が家のとなりに30年ほど近く放置され続けている小屋があります。
ただ小屋だけならいいのですが、木もかなり生い茂っており電線に絡み付いて、
バス通りのためバスにあたってしまったり、ジャングルのようになってしまっています。
見た目があまりにも汚いので、通勤で通る人などはゴミを捨てたりタバコの吸殻を捨てたりしています。

近所の方々で持ち主を調べましたが、登録先には連絡が取れずじまいです。
いつか火災などにならないかなどと心配です。
このような場合どうすればよいのでしょうか。

勝手に更地にしてしまうなどは、もちろん法律的にいけないことは認識しているのですが、
持ち主の現在住まわれている連絡先がわからず、本当に困っています。
何か良い手段があれば、是非教えていただけたらと思います。

宜しくお願いいたします。

（神奈川・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/8
題名 = 　両親の家を購入する場合の税金について
お名前 =ままこ
ご相談 ＝

この度両親が離婚することとなり
今住んでいる家屋を売買することとなりました。
（築30年の軽量鉄骨の家です。）
住宅ローンを500万で組み子である私が
家屋を買うこととしたのですが、
(売買価格は450万です。）
売買した親に係る税金と購入した私に係る
税金はいくらになりますか？
自分で調べてもよく分からなかったので
申し訳ないのですが教えて下さい。

（大分・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/7
題名 = 　ローンが通らないので解約したい場合について
お名前 =あだち住まい
ご相談 ＝

本日ご相談したい内容は不動産売買契約後の解約です。
欲しい新築一戸建て（建売）を見つけ、売買契約を売主の不動産屋とかわしました。
私たちはローン組むのはあるネット銀行に決めていましたが、
先日仮審査していたそのネット銀行から連絡が入り、
物件の価値が金額に見合わないためお金は貸せないとの様なことを言われてしまいました。

通常ですとローンが組めなければ
手付け金の100万は返ってくるのでしょうがここで問題が・・・・、
売買契約するときに売主の不動産屋が私たちが選んだネット銀行だけでは心配なのでと、
ある都市銀行のローン仮審査も同時にしましょうと言っていて、
売買契約書の融資利用のところにその都市銀行の名前が入っていました、
とりあえず都市銀行にしときますねと言われ
私たちもネット銀行で通ると思っていたので気にもしていませんでした。

しかし私たちの選んだネット銀行から物件の価値が低いから
貸せないといわれたらその家を買いたくなくなってきました。
売買契約書にその都市銀行の名前がかいてあっては手付け金は返ってきませんか？？？

実はもう一つ問題がありまして、その都市銀行の仮審査で会社役員である主人に
書類の要求がありましたが会社が決算書は出せないと言っています・・・、
（なぜかわかりません）
売買契約書の融資申込期限があと数日できてしまいます、
それまでに書類をそろえてローン審査に通さないと契約違反で罰金とかかかっるのでしょうか？？
私たちはその物件を買いたくありません、
どうにか手付け金１００万も返してもらえる良い方法はないでしょうか？

（神奈川・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/7
題名 = 　自身が大家兼保証人で、家賃未払いが続いた場合について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

現在、義理の弟に部屋を貸し保証人が他にいない為、大家兼保証人になっています。
義理の弟とその彼女で住んでいたのですが、トラブルで弟がいなくなってしまい、
家賃未払いのまま彼女が住み続けてます。敷金は２ヶ月分もらっていましたが、
未払いが３ヶ月経ち４ヶ月目に突入しました。

弟とは一切連絡が取れないので、その彼女の方へ出て行って欲しい旨を
何回も伝えてますが、なかなか話が進みません。
強制退去の方向へ向かおうにも保証人にもなってしまっているので、
こういった場合どんな解決方法があるのでしょうか？
ご助言いただけると幸いです。よろしくお願い致します。

（東京・女性・５０代）

投稿日 = 2009/1/7
題名 = 　言いがかりをつけてくる隣人について
お名前 =ママタン
ご相談 ＝

隣人の迷惑行為及び嘘についての相談です。
借家に住んでいるのですが、隣人親子がありもしない事で言いがかりをつけてきます。

まず、11月下旬、主人が庭弄りをしていたところ隣人男性がやってきて
「おたくらうちの壁に石投げてるだろ？
毎日夜中の2時ごろから朝の6時ごろまでずーっとコーンコーンと
家の壁に誰かが石を投げているような音がしている。
ここ数日毎日だし夜だしそんなことできるのは隣のあなたたちしか出来ない。」
と言ってきました。私たちは全く見に覚えがありませんので、
「うちはやっていません。知らないです。音がしていたと言われていた期間、
主人は出張で家にいませんでしたし、私も子供も私の実家に戻っていたの
で家には誰もいませんでしたよ。気になるようならば警察に届け出されるか
防犯カメラをつけられてはどうですか？」と言ったところ
「警察は嫌いだから言いたくない」だとか色々言った挙句どこかへ行ってしまいました。

その後一ヶ月程して、朝いきなり自宅の壁を隣人がゴーン！！
と蹴ってきたので主人が窓を開けてみたところ
「おまえらいい加減にしろよ。毎日毎日石投げやがって！何考えてるんだ。ただじゃおかんからな！！」
とものすごい剣幕でまくし立ててきたのです。
私たちは全く身に覚えの無い事ですので
「知りません。やってません。いつしてるのですか？私達がやっているという証拠でもあるのですか？」
と言ったところ更に興奮し私たちに対してありもしないことを言ってきたのです。
散々わめき散らしてまたどこかに行ってしまいました。

さすがに今回ばかりはと大家にも管理会社にも報告し、最寄の交番にも相談に行きました。
その後、毎日隣人が家の壁を蹴ってくるのです。
私たちとしてはまともに相手をしても話にならないので
大家から隣人に注意してもらうよう言っているのですが、なかなかしてもらえていないようです。

さらに、大家や管理会社にも隣人は私達が毎日石を投げつけている等の嘘をついているようです。
この迷惑な隣人に対して私たちから引越しをするように請求できるのでしょうか？
またありもしないことを言いまわった事に対して損害賠償の請求等はできないでしょうか？
何かよい方法があれば教えていただけませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

（岡山・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/7
題名 = 　無断で勝手に入ってくる大家さんについて
お名前 =C.T
ご相談 ＝

大家さんが、留守の間、無断で勝手に部屋に入って来ます。
①一度、大家さんが部屋から出てくるところを見たことがあります。
②火災警報装置の設置後、装置が勝手に移動していました。
③ベランダの物干し竿が移動していて、流石にドロボーに入られたと思い
2、3日不安で警察に言おうかと思っていましたが、
休日の日中、ベランダの手すりのペンキが塗り替えてあり・・・
これだ！とやっと確認できました。
④この年末から年始にかけて一週間ほど留守にしていました。
実家には帰らない旨連絡してあったのですが、
1月2日に大家さんが実家へ「すぐ来て欲しい！」と電話して、
立ち会って無断で入って来てます。携帯に着信暦がありましたが、
電源を切ってあったので、私が気がついたのが2日の夜でした。
⑤新聞を取り始めたことも、知っていました。なぜ、知っているのか不気味です・・・

大家さんの家と同じ敷地内に建っているアパートです。
病気になった時や、食事にお呼ばれしたりと何かと親切にしてくださっています。
が、時々、上記以外にも部屋に入られている感じはあり・・・

外で会えば挨拶はしますが、彼氏が遊びに来た日や時間、
毎日の帰宅時間、洗濯物が干してあるとか・ないとかを、
会った時や、時には部屋まで言いに来るのです。
少し干渉が激しい気もしていました。

それでも、すぐ前に住んでいる大家さんだからと思い、
私の性格もドンな方なのであまり気にしていませんでしたが・・・
あまりにも普段の生活を知っていて、わざわざ、それを言いに来るので・・・
盗聴器でも仕掛けてあるのでは？と疑うようになったり、
また、実際に入っているかと思うと気味が悪くて・・・
僅かなものですが、貴重品も置いてあり、不安でなりません。

1月2日の件は、大家さんから先に話をしに来られ、侘びて行かれましたが・・
・【一週間ほど留守にします】とメモを入れなかった私も悪いかもしれませんが・・・
前日遅くまで仕事を片付けて、その夜、慌てて荷物をつくり、
翌日、朝一番で旅行に出かけたので・・・メモを入れるのを忘れました。

親しい仲にも礼儀あり、いくら大家とはいえ、親切心からでも
日中無断で、勝手に部屋に入りこんで色々詮索しているなんて・・・
気持ち悪くて、引越しも考えていますが、
お金もかかるし・・・どう対処したらいいのか、お知恵をお借りしたいです。

（愛知・女性・４０代）

投稿日 = 2009/1/7
題名 = 　共有部分の配管の修理費用について
お名前 =nan
ご相談 ＝

はじめまして。
賃貸店舗で飲食店をはじめて、８か月ほどで、配管がつまってしまいました。
スケルトンで借りて、マスから店内側の配管工事は私のほうでやりましたが、
今回詰まった場所はマスから先の建物の共有部分になります。

建物の一階には、私の店を含め数店舗、お店が入っていて、
調べた所、古い建物のため、配管が全店舗つながって、
となりはお弁当屋さんなのですが、お弁当屋さんのマスの手前あたりで詰まっていました。

私の店の下水はお弁当屋のマスを通って流れています。
営業に差しさわりがありましたので、大家さんに連絡し、
良ければ私の知っている業者さんにお願いしてかまいませんか？
と承諾を得て修理をしたのですが、
現在、その修理費用をどちらが負担するかで、話がつきません。

業者さんによると、たぶん油かなにかが固まってしまっていて、
そこに少しずつ汚物がひっかかっていって詰まったのでしょう。
ただ、その油の塊は８か月くらいでできる硬さではなかったですよ。との事でした。

大家さんは建物全体の大家ではなく、私の店舗のみを買われています。
契約書には(民法・法令・慣習に従い協議する)とありましたので、
この場合はどうすれば良いのか教えて下さい。

（東京・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/7
題名 = 　共有部分の配管の修理費用について
お名前 =nan
ご相談 ＝

はじめまして。nanと申します。
相談にのっていただきたいのですが、賃貸店舗で飲食店をはじめて、
８か月くらいで下水の配管が詰まってしまいました。店舗はスケルトンで借りて、
下水のマスより店舗側の配管については私の方で新規工事をしましたが、

今回詰まった場所はマスより先の建物の共有部分の下水配管です。
建物は一階に複数の店舗が入っていて、古い建物の為、一本の下水配管でつながっています。
今回詰まった場所はお隣の店（飲食店）のマスの手前付近でした。
下水は私の店の方から（私の店の下水以外の店舗の下水もそこを通っています）流れています。

営業に差し支えがあったので、大家さんに連絡して、
とりあえず私の知っている業者さんに手配してかまいませんか？
と承諾を得て修理したのですが、
修理費用を大家さんが払うのはおかしいと言われて払ってもらえません。

契約書には原因が私側にある時は私が払うとなっていますが、
業者さんによると、油らしき塊に流れてきたものが引っ掛かっていって詰まったのでしょうが、
大元の塊は８か月くらいでできるものではないようです。との事でした。
ただ、配管の中の事なので、それを証明するのが難しい状況です。
この場合、どうしたら良いのでしょうか。
よろしくお願いします。

投稿日 = 2009/1/6
題名 = 　家賃と駐車場代の値下がりについて
お名前 =ヨッシー
ご相談 ＝

はじめまして、ヨッシ-と申します。
早速ですが相談をしたいのですが、
まず１点目、　　昨年末に大家さんの方から
「1月から家賃の値下げをします」と提示がありまして、
その時点で1月分の家賃を振り込んでいたので、
振り込んだ趣旨を伝えると「じゃあ、２月から」と言われて納得ができません。
どうしたらよいでしょうか？

２点目、　　１点目が納得できなかったので、
不動産屋に借人を装い家賃を聞いたところ、
３年前から全室一律で家賃が５，０００円下がっていると言う事でした。
また、駐車場代も２，０００円取られていたものが、
無料になっており大変怒りを感じています。
この場合、３年間分の返還請求はできないものでしょうか？

皆様の意見などを拝見させてもらっていますが、
周りの同等のマンション等の家賃から比べても高いと思います。

また、一番納得が出来ないのは、同じマンションに住んでいて
一方は駐車場代が無料で一方は有料と言うのが納得できません。

大家さんとも話し合いを行いましたが、大家さんは１度目の話し合いのときは
「担当の事務員が経理をしていて、いつから下げたかわからない」とか言って
のらりくらりかわされました。
それと「１０万円の返還で」と提示してきましたが断ったところ、
２度目の話し合いの時には「返還はしない」といってきました。
また、周辺の家賃を調べたところ周辺よりかなり高いと感じました。

以上２点、アドバイスをよろしくお願いいたします。

（高知・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/6
題名 = 　解約したい保証人について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

賃貸物件の保証人になっていますが、借りている本人が、家賃を８ヶ月滞納しています。
家主と話して、保証人を変更したいのですが、物件を扱った不動産に交渉してみると、
新しい保証人を連れてくるように言われました。
どうしたら、保証人を解約できますか？

（福岡・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/6
題名 = 　競売で相手が夜逃げした場合について
お名前 =ビーグル
ご相談 ＝

競売で法定地上権付きの土地を購入しました。
地代を相手方に請求したいのですが、夜逃げしていて所在がわかりません。
できれば建物も取得したいと思っています。どうすれば良いか教えてください。
よろしくお願い致します。

（栃木・男性・５０代）

投稿日 = 2009/1/5
題名 = 　根抵当権について
お名前 =みなみ
ご相談 ＝

購入する物件に契約後　売主が登記権利証書を紛失し無い事、
売主は２件歯科医院経営者で７０歳代なのに夜中まで仕事をしていて忙しく、
どうしても時間がないので不動産業者が代理になることを知らされました。

また、静岡県の物件ですが　東京から司法書士を連れてくると言われましが　
断って　地元の司法書士に依頼してます。
ただ、本人が下田までは用件があるので来るので　
その時にこちらで依頼した司法書士に会うので立ち会わなくとも　
印鑑証明他の書類も揃ったので本人がいなくても問題ないと言われました。

期限を延長しましたが　延長合意書が前回期限後　年末に送られ、
なぜかお互いの債権債務を確認し、異議を申し立てないとあり実印を押印とありました。
そこで、心配なのは根抵当権ですが　本当に問題がないかどうか心配してます。
御助言をお願いいたします

（静岡・女性・４０代）

投稿日 = 2009/1/4
題名 = 　相続と登記について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

土地の名義人はまだ健在なのですが、少々痴呆症が入っており、仮登記をしました。
その事についてなのですが、仮登記のままこの名義人がなくなった場合、
その仮登記が無効になるのか知りたいのですが・・・。

無知なのでよくわからないことが多いのですが、相続について今から揉めています。
助けてください。

投稿日 = 2009/1/2
題名 = 　親族間の借地権の売買について
お名前 =Hayashi
ご相談 ＝

祖父母の代から70年ほど借地として借りている家屋
建物固定資産評価額：30万
借地権割合：70％ (路線価格x 70％で2,000万）
父：建物登記人→ 母が相続
父の弟：現在実際に建物に住んでいる。

建物名義人は父でしたが、失業したおじのために無償で
（地代だけおじが直接地主に払うのを条件に）貸していました。
その後父がなくなり、母が相続しましたが、そうこうしているうちに
おじが地主から底地を購入したことが判明しました。
おじは底地を買ったので、自分がこの土地の全ての持ち主になれた、と誤解しているようです。
そもそも母も底地購入を考えていましたが、先を越された形です。

現在、おじと母の間で地代家賃のやりとりはありません。
我が家にとっては、この借地権をもっていても何も利益を生まないばかりか、
この先母がなくなった際にこの2000万の資産のせいで
相続税の基礎控除を超えてしまい、相続税が発生する問題を抱えています。

よって、一刻も早くこの借地権をなんとかしたいのです。
方法は以下の通りありますが、それぞれ問題があります。
１．おじに借地権を買い取ってもらう
→ おじには金銭的余裕がない。自分が生まれ育った家を
　　　なぜ兄嫁から購入しなきゃならないのか、納得するとは思えない。

２．おじと地代、家賃の契約を結び、家賃として相続税分は回収する。
　　このままでは、おじが借地権の贈与を受けたこと形になり、贈与税のリスクあると話す
　 → 贈与なんて、バレるわけがない、とシラを切られる恐れがある。
　　　 兄嫁になぜ家賃を支払うのか？とこのまま家屋に居座れる恐れあり。

３．借地権付き建物を第三者に売却
　　母とおじとの交渉は難しいので、いっそのこと不動産屋に買い取ってもらい、我が家は縁を切りたい。
　　→ おじが住んでいるのに、売れるのか？ また、地主がおじなので、売却の承諾を得られないだろう。

父からおじへは慈悲の手助けがありましたが、
父亡き後は、おじと我が家は疎遠どころがいい関係でもありません。
今族同士のやっかいな問題へと発展してしまいました。
どうしたらいいのか、アドバイスをお願いいたします。

（愛知・女性・３０代）

投稿日 = 2009/1/2
題名 = 　仲介業者を挟まずに契約する場合について
お名前 = T.R
ご相談 ＝

はじめてご相談させていただきます。どうぞ宜しくお願い致します。
早速、内容に入らさせていただきます。
私の父が所有する一部の土地
（場所は福岡県大牟田市吉野という都市計画区域外：地目を山林から宅地に変更中）
について、購入される方が見つかり、購入される方は家を建てるとのことです。

ここで小生が心配しているのは、私の父がその方と宅建業者を挟まず、
当事者だけで直接土地売買契約を締結する、といっている点であります。

通常、宅地建物取引主任者が重要事項説明、契約等事務に関することを行う、
と私なりに理解していたのですが、父と購入される方が行おうとしていることは、
法には触れないのですか？もしよろしければ、その根拠条文等も含めてご教示お願いできないでしょうか？

父は宅建業者に支払う仲介料を抑えたいと考え、そのように事を進めようとしていると思います。
ご多忙の折申し訳ありませんが、ご教示のほど、どうぞ宜しくお願い致します。

（福岡・男性・３０代）

投稿日 = 2009/1/1
題名 = 　白蟻被害の瑕疵担保責任について
お名前 = もも
ご相談 ＝

一ヶ月ほど前に築３０年程の中古住宅を購入しました。現在、リフォーム中です。
購入前に不動産には何度も白蟻に関する確認を取りました。
不動産会社は白蟻はいないと言っていました。
契約書の告知書にも現在までに発見していない。と記載してきました。
瑕疵担保責任も負担しないと記載してきました。

しかしリフォームが始まり開いてみると、白蟻の被害がひどく
被害の有る柱やハリの上から、建具、まだ近年の新しい柱と共に
何度も釘が打ち込まれている箇所も有れば、
被害の有る柱の上から直接建具が取り付けて有る箇所も有りました。

不動産会社に以前リフォームした事が有るか問い合わせた所、
平成１２年に前家主の依頼によりリフォーム済みとの返答でした。
（契約書の告知書には記載されていません。）

明らかに目視できる建具にも白蟻被害があります。
その物件で捨て猫に毎日餌をあげていたらしく、その猫小屋も白蟻で柱がボロボロでした。

その状況を不動産会社と前家主に立ち合わせても知らないと逃げていきます。
この状況でもこちら側が泣き寝入りしなければいけないのでしょうか？よろしくお願いします。

（三重・男性・３０代）