【Fudosan.JP】 不動産相談.com

中古マンション購入による抵当権抹消について

投稿日 = 2009/3/31
題名 ＝　中古マンション購入による抵当権抹消について
お名前 =そら
ご相談 ＝

住宅ローンを組んで中古マンションの購入を考えていますが、
少し気になる点があり、相談させていただきます。

まず、媒介業者からは会社経営者である売主が
住まいのエリア変更のため売却を考えている、
忙しい方だが４月に入ってすぐの売却を希望しているという話を聞いていましたが、
謄本を見たところ、売主が最近破綻した企業の元経営陣であり、
現在はその関連会社にいるようで、銀行のローン借換えのほかに、
抵当権としていわゆるサラ金で８００万ほどついていました。

相談したい内容は下記の２点です。
①手付金を売買契約時に支払わず、
　最終引き渡しの時点で一括決済することが可能なのかどうか

②現在ついている2つの抵当権のうち、１つは前述の通りサラ金のような感じですが、
　その抵当権が消滅しているかどうか決済金を支払う前に確認することはできるのでしょうか。
　決済の後に抵当権が残っていた、もしくは借入金が増えていたというような事態
　があっては怖いので質問させていただきました。

間取りも場所も希望の通りで申し分のない物件なのですが、
このまま進めていいのか気になるのでアドバイスいただければ幸いです。

（東京・女性・３０代）

離婚後の名義変更について

投稿日 = 2009/3/31
題名 ＝　離婚後の名義変更について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

夫婦で共同で所有していた家なのですが、
離婚する時に、元妻が家は要らないと言って離婚しました。
もうすぐ２年になるのですが、わけあって、(貯金がなかったため）
共同の名義のままになってます。

今、私だけの名義にする場合、どのくらいの費用がかかるでしょうか？
また、その手続きは、どこですれば良いでしょうか？
また私が子供(６歳）を引き取っているんですが、
元妻の名義の分を、子供の名義にすることは可能でしょうか？

（富山・男性・３０代）

地役権の消滅時効について

投稿日 = 2009/3/31
題名 ＝　地役権の消滅時効について
お名前 =ｘ1
ご相談 ＝

お世話になります
早速ですが．下記条文の行使とはどのような解釈をすればよいでしょうか　　

たとえば自分の土地を見るために承役地を通行するだけでも行使に当たるのでしょうか　
アドバイスをよろしくお願いいたします

（地役権の消滅時効）
　２９１条 第１６７条第２項に規定する消滅時効の期間は、
　継続的でなく行使される地役権については最後の行使の時から起算し、
　継続的に行使される地役権についてはその行使を妨げる事実が生じた時から起算する。

（沖縄・男性・５０代）

築20年以上の鉄筋マンションの大家の修繕対応について

投稿日 = 2009/3/31
題名 ＝　築20年以上の鉄筋マンションの大家の修繕対応について
お名前 =三毛猫
ご相談 ＝

8年前に池袋の不動産と、築20年（実際はそれ以上）ということで文京区の
鉄筋3階建て2LDKのマンション賃貸契約を結び、現在まで居住してきました。

3月末で切れる契約の為、1ヶ月分の105,000円の更新料を大家から請求されています。

ご相談したい点を列挙しますと…

①水道メーターが大家のところで一括にされていると
　いうことが、契約時に不動産から説明が無かった。
　→2ヶ月毎に1人頭5千円ということで、計1万5千円
　　を大家に支払わされています。
　　明細も領収書も無く、定額で徴収されています。

②エレベーターが無く、鉄製の階段なのですが、劣化
　が激しく、今にも崩れ落ちそうなのに改修してくれ
　ません。
　→以前、外壁が雨水の浸水により崩れ落ちたり、雨漏りで天井や壁に
　　　後が残ったのですが、そういった事が無い限り事前に改修工事をすることはありません。

③立て付けが悪く、隙間風が入るのですが、改修してくれません。

④浴室の天井の漆喰が剥がれ落ちてくる。

⑤トイレの水タンクが、入居当初から、
　叩かないとが溜まらない事が多々ある。（ちなみに和式です）

⑥網戸が無い。
　（文句を言った部屋は、8ヶ所ある窓の内3ヶ所だけ入れてもらっている）

⑦火災報知器が全戸に渡って取り付けられていない。

⑧6年前に大家が不動産の仲介契約を解除し、
　全て取り仕切り、火災保険の更新もされていない。

⑨冬場には、ねずみが天井を走り回り、夏場にはダ二が落ちてくる。

こんな所、早く引っ越すのが1番ですが、母子家庭で余裕がありません。
契約書に提示してあるので、払うつもりですが、
残りの住戸の方々が、不払い運動をされていて…。

上記の点を改善していただければ、私としては払う所存ですが、
ただ、老朽が激しく、8年も居住している所に全額を払うのに躊躇しています。
また、家賃相場も下落していると思われるのに、
この状態で10万5千円は高いとお隣などは憤慨されています。

常識の範囲の内容ですが、
母子家庭で相談できる人もいないので、教えていただきたく投稿しました。
宜しくお願いいたします。

（東京・女性・４０代）

住宅ローンと贈与と控除について

投稿日 = 2009/3/30
題名 ＝　住宅ローンと贈与と控除について
お名前 =若葉さん
ご相談 ＝

今年、土地を購入して住宅を立てようと考えている者です。
当然、住宅ローンのお世話になることになるのですが、
親と金銭消費貸借契約（いわゆる「親ローン」というものです。）を締結して、
住宅資金を借りたいと思っています。

この場合、契約金利はどの程度なら、贈与でなく契約とみなされるのでしょうか？
以前は、１％と聞いたことがありますが、今はどうなんでしょうか。

それから、この親ローンは所得税の住宅ローン控除の対象になるのでしょうか？

恐縮ですが、ご教示をお願いします。

（神奈川・男性・４０代）

アパートのエアコンとチャイムの修理について

投稿日 = 2009/3/29
題名 ＝　アパートのエアコンとチャイムの修理について
お名前 =A
ご相談 ＝

アパートの契約期間が過ぎたのに不動産屋さんから連絡が来ず、
半年経ってやっと契約書が送られてきました。
それでこの機会にドアのピンポンが壊れている事と
エアコンがカビだらけで使えず、
外の排水管らしき部品も割れて無くなっていると電話で伝えました。

エアコンは、内部の清掃はハウスクリーニング代に入ってないから
何もしないと言われました。ピンポンは直してくれるそうですが
連絡すると言われてそれっきり、約束の当日も音沙汰なく・・・。

この2件を更新時まで言わずに居た理由は、
ピンポンは当方来客が殆どないので気付きませんでした。
（入居前、内見したときも壊れており、当時の担当さんが直すと言っていたので
心配していなかったというのもあります）
エアコンは元々あまり使わない事と、2台あったので
1台使えなくても物凄く困るほど不便ではなかったからです。

でもこれも家賃のうちですし、自分で掃除を試みてみましたが、
日中の5～6時間ほどを5日間使っただけで布団がカビてしまうような状態だったので、
更新料からエアコン代を差し引かせてくださいと言いましたが拒否されました。

こちらとしてはピンポンだけでなくエアコンも使えるようにしてもらいたいのですが、
契約書送付の遅延に加えて不動屋さんが「連絡します」と言ったのに放置された事もあり、
正直どう対応してよいか判らず困っています。
どうか良い知恵をお貸しください。宜しくお願い致します。

（東京・女性・２０代）

法人契約した物件の就職白紙による解除について

投稿日 = 2009/3/28
題名 ＝　法人契約した物件の就職白紙による解除について
お名前 =野中
ご相談 ＝

契約解除に係る費用２５万円請求について相談したいと思います。
　
就職先が住居を用意してくれるとのことで、新居の契約をしていただきました。
敷金・礼金など契約に係る費用は全て会社持ちとのことでしたが、
口約束だけでしたので書類等に残っていません。

不動産会社との契約は就職先の会社が法人契約をしており、そこに私が住む予定でした。
しかし、私が就職の条件に適していないと判明し就職は白紙になりました。

その後、事務の方から就職されないのなら
住居の契約に係った全ての費用を負担していただきます、
との連絡を受け、約２５万円を請求されています。
このような場合、私個人が全額、あるいは
いくらかは会社側に支払う義務が生じるのでしょうか。

（長野・男性・３０代）

申し込み、支払いを済ませたが急遽入居できなくなった場合について

投稿日 = 2009/3/26
題名 ＝　申し込み、支払いを済ませたが急遽入居できなくなった場合について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

初めて質問させて頂きます、よろしくお願い致します。　　　
現在、4月からの賃貸マンション入居を申し込み、
敷金や礼金、　仲介手数料等の入金を済ませた状態です。

契約書の交わしは明後日（日曜日）なのですが、
急遽、人事異動のため入居出来なくなりました。

ケースバイケースかと思われますが、この場合
敷金・礼金・家賃・保険料等は
差し引かれてしまい、全く戻ってこないのでしょうか。

恐れ入りますが、参考としてアドバイスを伺いたく
質問させていただきました。
どうぞよろしくお願いいたします。

（東京・女性・２０代）

擁壁復旧の義務ついて

投稿日 = 2009/3/26
題名 ＝　擁壁復旧の義務ついて
お名前 =イグアナ
ご相談 ＝

擁壁のことでお伺いします
中古の土地付き家屋を１０年前に購入しました。
土地の東側に高さ２ｍの擁壁が有り低いほうが私の土地で、
上の持ち主が境界１ｍこちらに食い込んで擁壁を作っていたことがわかりました。

この場合もし擁壁が崩れた場合擁壁が私の土地にあることで
私のほうに擁壁復旧の義務があるのでしょうか？
作ったのは上の土地の人です。宜しくお願いします

（千葉・男性・５０代）

再生法を申請した売り主への、引渡しの遅延に対する損害賠償について

投稿日 = 2009/3/26
題名 ＝　再生法を申請した売り主への、引渡しの遅延に対する損害賠償について
お名前 =雄一
ご相談 ＝

以下のようなケースの場合、
引渡しの遅延による損害賠償請求ができるのか
をお聞きしたく書込みさせていただきました。

私が購入したマンションの売主が再生法申請しました。
(2月末に開始決定)
現在は抵当権抹消のため銀行との話し合いが纏まらず、
引渡しが遅れているという状況です。
当初の予定日は3月末でした。

契約書には引渡し遅延による損害賠償は"する"とありますが
会社再生となったときどうなるのかまでは読み取れませんでした。

そこで、遅延している間に発生する損害(家賃等)について
請求することは可能でしょうか。

（東京・男性・３０代）

自宅の売却と、同居人の問題について

投稿日 = 2009/3/24
題名 ＝　自宅の売却と、同居人の問題について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

知り合いが（女）自宅を売却したいのですが、
3年前から同居人が（男）が居まして当時は家賃を貰って居たそうですが、
今は不仲になり、今年1月からは家賃も入らないから
お金貯めて出て行けと催促していますが出て行く気配もなく、
いつ出るか署名捺印しろと御願いしても応じません。
このまま売却を進めお客様が付いた時にどうなるんでしょうか？　

物件は東京都中野区　平成7年築土地11坪2階たて地下一階の３ＤＫで
査定は2000～２３００との事です。現在は本人のローン残債は2000万だそうです。
早い話引越し代を出してあげれば出て行くとは思いますが
それでも居座られた場合を考えると不安だそうです。

（東京・男性・４０代）

連帯保証人の解除について

投稿日 = 2009/3/24
題名 ＝　連帯保証人の解除について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

私の友人の女性のことで相談します。
女性は約１０年間男性（籍は入っていません）と賃貸マンション（女性名義・男性が保証人）
に同居しておりました。
男性が仕事で使うため賃貸マンションを借りた時に連帯保証人となりましたが、
借主の男性が事業がうまくいかないのか家賃を滞納しがちになり、
保証人である女性が払っていたらしいのです。

先日、この男性が警察にある容疑で逮捕され、裁判になりそうと連絡がありました。
男性には支払い能力がなく、女性も、自分が生活するのが精一杯なので、
女性はその男性に見切りをつけ、自分が借りているマンションを解約し、
勤め先の上司に保証人になってもらうことで、引越し準備中です。

女性はもうこれ以上保証人として家賃の肩代わりはできないと
男性に即時賃貸契約解除してほしいと郵送で送ったみたいです。
男性は荷物もあるので帰るまで残しておいてくれと
賃貸契約解除に応じないらしく、管理会社からは、家賃の催促がきて困っています。

この場合、彼女が連帯保証人を解除できる方法としてどのようなことがあるのでしょうか？
また、解約できたとして男性の荷物の管理も心配されております。
彼女は保証人として今までの滞納分は払いますが
それ以上は払えませんと管理会社には郵送で文書を送っているらしいです。

（大阪・男性・４０代）

土地の広告と登記簿の大きさの違いについて

投稿日 = 2009/3/24
題名 ＝　土地の広告と登記簿の大きさの違いについて
お名前 =ゴマ
ご相談 ＝

先日、土地の契約を交わしました。

不動産の広告では「253㎡」の広さと記載されていたのですが、
契約時に添付されていた実際の登記簿には「264㎡」と記載されていました。

広告と登記簿の数値が異なるのはよくあることなのでしょうか？
また、何故「11㎡」も異なってくるのでしょうか？
（測量誤差としても大きすぎると感じています）

全くの素人なので、よくわかりません。
どなたか教えていただけませんでしょうか。
よろしくお願いします。

（石川・女性・３０代）

住宅ローンと名義と連帯債務について

投稿日 = 2009/3/24
題名 ＝　住宅ローンと名義と連帯債務について
お名前 =meeka
ご相談 ＝

新築マンションを購入予定で共有名義にする予定です。
夫婦共有名義の持分比率設定とローン連帯債務について相談させていただきます。

私たちは共働きで、現在のところ収入もほぼ同額なので、
実質的にはマンション購入額（6500万）をほぼ半額ずつ負担することになる
と考えられます。ただし、私（妻）の収入が今後数年間不安定で、減少する予定です。

頭金（約4000万）は２人で貯蓄した金額（2700万）と、
夫の親からの贈与（300万）、私の親からの借入（1000万）を充当します。

以上のような状況を考慮すると、以下の点をどうするべきか、
住宅ローン控除や贈与税との兼ね合いも含めて、アドヴァイスをいただきたく存じます。

１．持分比率はどう設定するべきか。
２．ローンを夫の単独名義にするか、妻も連帯債務者になるべきか。

（神奈川・女性・３０代）

不動産会社からの、更新料と手数料の請求について

投稿日 = 2009/3/23
題名 ＝　不動産会社からの、更新料と手数料の請求について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

更新料についてお尋ねします。
今月更新月だったため、先月大家さんに更新料について尋ねたところ
「更新料はいりません」との答えが返ってきました。
てっきり、保険料のみ支払えばいいのかと思っていた矢先、
不動産会社から「不手際で連絡が遅くなってしまったが、更新月ですので更新料を払ってください」
と連絡がきました。
ちなみ３／１９で借りてまる２年になり、連絡がきたのは３／２３です。

不動産会社に大家さんは更新料はいらないと言われている旨伝えたところ
「大家さんには更新料は渡らないが不動産会社に払わなければならない」
と言われました。
その他、保険料、手数料も払ってくださいと。

契約の際もらった重要事項説明書には確かに更新料の記載はありますが、
手数料の記載はありません。
そもそも、更新料は大家さんに払うべきものではないのでしょうか？
大家さんは更新料はいらないと言っていますが
重要事項説明書に記載されている以上不動産会社に払わないといけませんか？
また、手数料も払わないといけないでしょうか？

正直、不手際で連絡が遅れてくるような不動産会社にはあまりお金を払いたくないのが本心です。
長文、乱文で申し訳ありませんが、ご相談にのって頂けたら幸いです。
よろしくお願いします。

（東京・女性・２０代）

原状回復のガラスの交換費用について

投稿日 = 2009/3/23
題名 ＝　原状回復のガラスの交換費用について
お名前 =ぼじお
ご相談 ＝

はじめまして
都内のワンルームマンションに約3年住んで転居しました。

退去の時、鉄線入りのガラスに斜めにひびが入っていました。
私は日中仕事で、帰りも遅くカーテンを開けたことはほとんどないですし、
カーテンを開けないほうの窓でもあったので、
いつ入ったものかはわかりませんでした。
何かをぶつけた記憶もありません。

原状回復費用の見積もりが出る前にインターネットで調べたところ、
鉄線の熱膨張により自然にひびが入る事例が多く見つかり、
原因がわかり安心していましたが、
原状回復の見積もりにはガラス代と交換費用が含まれていました。

まだ、見積もりをもらった段階で不動産会社には返答はしていないのですが、
不動産会社ではこういう事例は知っていて当然だと思いますし、
もし分かっていて請求しているのなら許せません。

どのように言うのがいいでしょうか
お知恵をお貸しください。

よろしくお願いします。

（東京・男性・３０代）

親の所有している不動産の処分について

投稿日 = 2009/3/23
題名 ＝　親の所有している不動産の処分について
お名前 =名古屋の匿名希望
ご相談 ＝

母が所有する不動産の処分を考えています。
区分所有の【長屋】で現在、一部棟を除き住人の方が生活をしています。
母は養護施設に入所しており今後この家に戻れる見込みも無
くやむ終えず処分を検討するに至りました。

私自身も住人の方とは面識も無く相談を持ち掛けようにもすべが無い状態です。
このような状況の不動産処分のご経験のある方のアドバイスを希望致します。

（愛知・男性・５０代）

賃貸アパートの入居前解約について

投稿日 = 2009/3/23
題名 ＝　賃貸アパートの入居前解約について
お名前 =ろばさん
ご相談 ＝

賃貸アパートの入居前解約についてお尋ねいたします。

新築のため類似物件を内見して契約しましたが、
実際に入居する予定の物件が「聞いていた内容と違う
（2面採光でない、ロフトの高さが内見した類似物件より低い）」ので解約を検討中です。
口頭で確認して軽く納得したので、書面には何も残っていません。

契約によると、1年未満の解約の違約金は家賃の2ヶ月分です。
契約期間は来月10日～からです。
重要事項説明を受け、初期費用も支払い済みで、契約書の捺印もしています。
（ただ、まだ、契約書の控えが手元にとどいていませんが）

この場合、違約金は発生するのでしょうか。
また、それとは別に、30日未満の知らせでの
急な退去とみなされて家賃も請求されるのでしょうか。

（福岡・女性・３０代）

賃貸契約更新時の勤務先記入について

投稿日 = 2009/3/23
題名 ＝　賃貸契約更新時の勤務先記入について
お名前 =ちゅら
ご相談 ＝

今住んでいる賃貸住居の契約更新がきました。
現在、求職中です。前職は派遣社員です。
契約申込書上に「勤務先」を記入する欄があるのですが、
「求職中」と書いてもいいのでしょうか？

（神奈川・女性・３０代）

居住権と立退き料請求について

投稿日 = 2009/3/22
題名 ＝　居住権と立退き料請求について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

内縁関係にあった夫(関係が15年ほどあったあと現在は解消)
が契約している借家に18年間住んでいます。
当初10年位は本人も同居していました。
子供が高校卒業なので養育費を打ち切るとの連絡がありました。
この場合、この契約が解除されたら居住している私たちが居住権を申し立て、
立退き料を大家なり元内縁夫なりに請求することは可能ですか？
現時点での引越しは経済的に無理です。アドバイスお願いいたします。

（岐阜・女性・５０代）

中古マンションの仲介手数料について

投稿日 = 2009/3/22
題名 ＝　中古マンションの仲介手数料について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

中古マンションの契約時にある仲介手数料なのですが、
「物件価格×3％＋6万＋消費税」とありますが、
この物件価格には、物件自体にかかる消費税が入るものなのでしょうか。
入るとすれば消費税の二重とりになる気がするのですが・・・

（神奈川・女性・３０代）

建築条件付土地の土壌改良費用について

投稿日 = 2009/3/21
題名 ＝　建築条件付土地の土壌改良費用について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

【建築条件付土地の土壌改良費用】

知見の在る方、アドバイスお願いします。

現在、都内で建築条件付売地の購入を検討しております。
（現状、契約及び申込の前段階です）
土地の近辺（数百㍍程度）に河川があるロケーションです。
土地の地盤が悪かった際の改良費は購入者負担とのことでした。

一般的に、条件付売地の地盤調査費は購入者負担なのでしょうか？
事前に売主は調査しないのでしょうか？
また、万が一地盤改良を要した場合のコストはどの程度ですか？

場所自体は気に入っているのですが、
河川が近くにある為、そのリスクが心配です。
客観的なアドバイス戴ければ幸いです。
宜しくお願いします。

（東京・男性・２０代）

家賃の供託について

投稿日 = 2009/3/20
題名 ＝　家賃の供託について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

こんにちは。ご相談を聞いてください。
ビルの2階で飲食店をしています。10年になり不景気という事もあり
管理している不動産に家賃値下げの交渉をしたところ断られました。
１６万の家賃です。

また昨年の11月に厨房の水漏れがあり数年前から私側が悪い風に言われ、
色々調べた結果オーナー側のビル施工時のミスが分かり
オーナーがお金を出すという事タイルに防水加工を行う工事をしました。

また、ここ2年前くらいからお客様が座る一部床がベコベコの状態の為
危険もあると思うので、直して欲しいと頼みましたが
防水工事お金がかかっているからという理由で断られました。

10年も借りており家賃の滞納もなくマジメに払ってやってきましたが、
あまりのいい加減差にガッカリしています。
そこで、供託という形にしたいのですが、その辺が詳しく分かりません。
教えていただきたく投稿しました。よろしくお願いいたします

（宮城・男性・３０代）

借地の更新料について

投稿日 = 2009/3/20
題名 ＝　借地の更新料について
お名前 =nanapapa
ご相談 ＝

借地の更新料の事で教えて頂きたいのですが。
３年前に父親が、亡くなり今年４回目の更新（６０年経過）が来ました。
（建物の相続は済んでいます）　２０年前の更新時の契約書は、有るのですが、
それ以前の契約書は見当たりません。当時の更新料は、６０万円を支払っています。

今回、不動産屋さんが話に来て
「このあたりの更新料の相場は、坪１０万円なので２０坪で２００万円の更新料だ」との事です。
こちらは、公示価格×坪数×借地割合×３～５％を主張しましたが、
頑として相場だからの一点張りで譲る気は無い様で困っています。

こちらの主張している事が間違っているか、もしくは
他に納得のいく数字と言うか根拠になるものはないのか、
教えて頂きたいのですが、お願い致します。

（東京・男性・５０代）

マスターリース契約で契約業者が倒産した場合について

投稿日 = 2009/3/18
題名 ＝　マスターリース契約で契約業者が倒産した場合について
お名前 =ひろ
ご相談 ＝

私はアパートを不動産会社のＡ社から１棟購入しました。
購入資金は、そのＡ社の斡旋するローン会社のB社から
アパートローンを組み、借入にて充当しております。

購入したアパートについては、所在地が遠方にあることから、
そのアパートの賃貸借についてはそのＡ社とマスターリース契約を結びました。
（いわゆる一括借上げです）

また、月々のローンの返済については、そのＡ社に代行返済してもらう契約を
私とローン会社のB社と不動産会社のＡ社の３者で結んでおります。

これにより、私は毎月、Ａ社よりマスターリース契約で保証されている家賃から、
不動産会社のＡ社がもらう管理費等とローン会社のＢ社への返済を
差し引いた金額を受け取っています。

ただ、昨今のサブプライムローンの影響により、
ローン会社のＢ社が既に倒産（会社更生法の適用）しております。

これについては、月々の返済を滞りなく行なっていれば、
Ｂ社から一括返済を求めることはしないとの連絡を頂いております。

ここまででしたら、大きな問題はないかと思うのですが、

今度は不動産会社のＡ社が昨今の不動産不況により
近々倒産するのでは？という情報を聞きました。

マスターリース契約によると契約先の会社（つまりＡ社）が倒産した時には、
そのマスターリース契約が終了する契約になっております。

一方で、代行返済の契約についてはＡ社が代行返済しない場合は、
私がそのローン会社のB社に直接返済することになっています。

そこで、今回教えていただきたいことは、
Ａ社がもしも倒産した場合、大家である私は何をすればよいかということです。

○倒産した不動産会社のＡ社に対しては何をすればよいか
　（マスターリース契約の終了通知など）
○アパートの現在の入居者に対してはどうすればよいか
　（アパートの入居者は直接私に家賃を支払ってもらうことができるのか）
○ローン会社のB社に対しては何をすればよいか
　（３社契約の取扱いなど）

といった点で対応しないといけないかと思います。

一番恐れていることは、

不動産会社のＡ社の倒産によって、Ａ社はローン会社のＢ社に、
私のＢ社に対する債務の代行返済ができなくなり、
ローン会社のＢ社は私に債務の直接返済を求めてくる。
しかしながら、アパートの入居者は不動産会社のＡ社に家賃を支払い続けており、
私に１円もお金が入ってこないため、Ｂ社に対して月々の返済ができなくなる。

そして、Ｂ社も既に倒産している事情もあり、私に債務の一括返済を求められる。
私は一括返済できないので、その結果、そのアパートと自宅が差し押さえられる。
さらには、最近の不動産価格の下落により、それでも債務の全額分に充当できずに
更なる返済を求められ、自己破産せざるを得ない状況になる・・・
ということです。

最近この悩みで精神的に参ってしまっています。

私に対しては今のような形で事が進むことを期待して、何とか皆様のお力を貸してください。

どうかよろしくお願い致します。

（東京・男性・３０代）

古家の家賃減額と差額返金について

投稿日 = 2009/3/18
題名 ＝　古家の家賃減額と差額返金について
お名前 =よしぞう
ご相談 ＝

古家の家賃減額について相談します。

これまでたいしたメンテナンスもされてこなかったようで、
入居後間もなく、風呂場の壁が一斉に真っ黒
（下辞せず塗ってあるためカビが浮き出てきた）、床落ち、
地震で壁が上下に割れる、建具の枠（壁側）というか框というのか
それが上下にたわんでいる、その上部の壁が崩れている、
屋根の庇が腐ってきた、玄関の土砂が滑り落ちて地面に穴があく、
風呂は２０年以上まえのもの、etc,,,,,

大家に修理をお願いしたのですが、
『古家なので現状引き渡しだから』と無下にされ、
では、家に見合った家賃にしてくださいというと、それもできないという。

仲介業者は逃げ回って何の役にも立たず、更新手数料だけはちゃんと取って行く。

見てもらった地元の複数の不動産屋からは、
『このコンディションのこの家だと現家賃の三分の一ですね』といわれています。

そして現在、更新時を目前にして、一方的に、
『契約解除します』
と言ってきました。

家賃はもとの金額のまま支払ってあります。

家に見合った金額に減額し、これまでの差額を返金してほしいと思っています。

且つ、入居時から申し出てきたのに無視され続け
不当な金額のまま我慢して住み続けてきた分、なんらかの請求ができるのでしょうか？

どうぞお智慧を拝借下さい。

（東京・男性・３０代）

共同名義の土地売却について

投稿日 = 2009/3/18
題名 ＝　共同名義の土地売却について
お名前 =迷える子うさぎ
ご相談 ＝

共同名義の土地売却について
祖父・母（長女）・自分の３人が共同名義の土地を
売却したいと叔父（長男）が言うので、同意しました。
祖父・母は他界しているため生きているのは自分のみです。
祖父には４人の子供がおり、母は再婚しておりました。

現在この家には誰も住んでいなく、年に何回か草むしりを
叔父や叔母（次女）がしているようですが、手入れが行き届かないため、
近所から虫が湧くとクレームがあるようで売却を決めたとのことです。

権利証は叔父が持っていて、自分は地元を離れ遠方なため
叔父に不動産屋へ行くことを勧めました。
早速、宅地建物取引業者を決めてきたようで、
自分に母の戸籍謄本等書類を用意するよう言われ、準備を進めているところです。

昨日、叔父から業者が用意した一般媒介契約書が送られて来ました。
これに署名して押印して自分の戸籍謄本・印鑑証明と一緒に送ってくれと言われました。
売買契約が成立する以前の段階で戸籍謄本や印鑑証明は必要なものなのでしょうか？。
またこの契約書は自分が署名しないといけないものなのでしょうか？。
ちなみに自分は体調不良のため外出もままならない状態です。
アドバイスよろしくお願いします。

（宮城・女性・３０代）

前家賃という名の手付け金のトラブルについて

投稿日 = 2009/3/17
題名 ＝　前家賃という名の手付け金のトラブルについて
お名前 =匿名
ご相談 ＝

三ヶ月前の１２月から２月末までの契約で
不動産を通さずに個人的に管理人を見つけ契約しました。
その際に敷金礼金なしというので契約し、
契約する前の日に前家賃として35,000をといわれたので払いました。
その時、領収書というものを交わしておらず…。

私は、2回の振込をして、
そのはじめの前家賃を含め三ヶ月を払い終わったと
思い過ごしていましたところ
管理人から連絡があり一ヶ月分が足りないと電話がきました。

領収書がないのは不利だと思いますが…

管理人がいうには、はじめの35,000は前家賃という名の手付き金
みたいなものだというのです。

これは私が払わなければならないのでしょうか？？

管理人も不動産を通さずに契約するのははじめての様で
今、契約書を確認してみると
ガス・電気・水道の料金は賃貸人の負担とすることによる。
と記載されていました。

相手の判子も押してあります。
これは請求できるのでしょうか？？
今悩んでいるのでお返事いただけたらと思います。

（青森・女性・３０代）

業者からの私道の無償売買について

投稿日 = 2009/3/17
題名 ＝　業者からの私道の無償売買について
お名前 =はりせんぼん
ご相談 ＝

住宅用土地の購入をするのですが、
不動産屋が、隣接する私道（持分３分の１）を無償で売買する
（売買契約書には無償と明記）と言いました。
残りの持分３分の２は他の土地購入者（２軒）ではなく、不動産屋が所有しています。

数年後には公道にするそうですが、現時点で私には何のメリットもないように思います。
一般的には、自分で使う道路なので登記にかかる費用や固定資産税等、
負担するのは当然なのでしょうが、他の２人は負担していないのに、なぜ私だけ…！？
と思ってしまいます。（心が狭いのでしょうか…）

公道にするということは市町村の持ち物ということですよね？
それまで、不動産屋が税金を納めてくれるなんて羨ましい…。
無償でも売買ということは、登録免許税等かかってきますよね？
その税率は１０００分の１０（軽減措置後）なのでしょうか？
所有権の移転登記は自分でするつもりなのですが、
売買だけして私道の分は登記しない…というのは、…理不尽ですよね？

（兵庫・女性・３０代）

隣地への共同住宅建築について

投稿日 = 2009/3/17
題名 ＝　隣地への共同住宅建築について
お名前 = Ｉ．Ｏ
ご相談 ＝

私達北側既存住宅（30年以上居住）の南側更地（隣地）に
共同住宅（建築確認済み）建築を知ったので早速に反対の申し出をした。

当該地主は建築計画地、東側道路に面した、広い敷地もあり、
周囲に既存住宅も無く、生産緑地指定地域当該（地主所有）及び
広い農家の敷地が隣接してるだけなので、そちらに建築計画するよう提案し、
当南側共同住宅建築に強く反対した次第です。
尚、建築計画は建築会社との30年賃貸保証契約のようです。

共同住宅を建てなければならない理由を聞いたところ、地主建主曰く、
（１）今は元気な母親が亡くなた場合相続
（２）東側敷地（現駐車場）に建築変更し、駐車場を当該共同住宅建築地に移すと、
騒音問題が起きて困る。

以上の経緯、事情から鑑み如何なる方法で対処したらいいのか。
また、仮処分申請受理用件等お伺いします。

（埼玉・男性・７０代）

ペット可物件の入居時のトラブルについて

投稿日 = 2009/3/17
題名 ＝　ペット可物件の入居時のトラブルについて
お名前 = れい
ご相談 ＝

2年前に入居し、今回は更新せずにお部屋を出て行くことになりました。
ペット可物件です。

入居時のトラブル
入居月にお部屋の不備があり入居できず1月伸びました。
伸びた理由
・出窓に雨漏り
・浴室の窓枠にヒビ
・お部屋の汚さ

入居できない理由ですが
ペットがデリケートなので入居後に修理されると
ペットがストレスによりお部屋を傷める事を説明。

しかし、工事業者が遅れるという事で
入居できずにひと月たちました。その間のお家賃は取られています。

まだ工事が終わらないのか、入居ができないと連絡したところ
「まだ入居されてないんですか！？」
とものすごく驚かれて
「早く入居してください！」
とまくしたてられ
こちらがペットの説明をしたにも関わらず入居しろと言われました。

その後のお話合いで、敷金については全額返還と言う形で折り合いはつきました。
（覚書をもらいました）

しかし、入居月のお家賃だけは返せないと言われ
最終的には

・一万二千円（住居費手当分）
・今回の顛末、報告書の提出

という形でお話が終わったのですが

一万二千円は振込確認できましたが
報告書が2年経っても上がってこず

もう退去するので報告書があがらないなら
残りのお家賃を返してもらうように連絡しました。

ところが、報告書の話なんて聞いてないとその場で言われ
挙句の果てに、いいがかりですよそんなの！と逆切れされました。

基本的にメールでのやりとりだったのですが
最終的には電話になりこのような状態です。

入居月のお家賃を返還してもらうのは不可能なのでしょうか。

（茨城・女性・２０代）

仲介業者からの、手付け返金拒否と仲介手数料の要求について

投稿日 = 2009/3/16
題名 ＝　仲介業者からの、手付け返金拒否と仲介手数料の要求について
お名前 = ヒデオ
ご相談 ＝

東京都内在住で、零細の会社経営をしています。
10日ほど前に建築条件付物件の契約を行い、手付金150万円を支払いました。

しかし住宅ローンの審査でNGとなり仲介業者から連絡が来ました。
ところが手付金は返金出来ないと言われ、
更に仲介手数料120万円もいただきます。と言っています。
（ローンの特約条項は付いています）。

先方の言い分は、わたしの会社の年商を申し込み時と
実際の決算書に大きな開きがあり、それが虚偽・不実と言うのです。
もちろん、困らせるつもりで意図的でなく、たまたま私の記憶違いです。
しかし、確定申告と決算書を同時に提出している訳ですから問題ないはずです。
もうこの仲介業者とは話しもしたくありません。

今後、例えば内容証明を送付して
白紙解約して手付金を返済していただく、と言う形で問題ないでしょうか？
本当に当惑しています。ご指導の程、宜しくお願い致します。

地主からの借地の買取要請について

投稿日 = 2009/3/16
題名 ＝　地主からの借地の買取要請について
お名前 = びん
ご相談 ＝

現在借地にてデイサービスを運営しております。
もともと土地改良区域で医療関係と言うことで
建設の許可がおり当事業所で農地転換と土盛りを行い
建物は自社所有となっています。

先週いきなり地主の代理人と称する不動産会社と行政書士と親戚となのる方が来所。
宅地価格にて売りたいからと言ってきました。法外な価格です。
実際まだ営業中の事業ですし介護と言う業種を鑑みても
利用者さんやスタッフを路頭に迷わせる訳に参りません。
地代は滞りなく支払っております。
このような場合泣き寝入りして出て行かなくてはならないのでしょうか？
また立ち退き料は発生しないのでしょうか？

思うに当該地は調整区域ですが、
近くに大型モールが出来たため今が売りと判断しているようです。
また、うちが勝手に宅地にしたから税金が上がって困っていると言うのが一応理由です。
しかしながら言い値で売っても税金の方が高くつくようにさえ思いますが。
ちなみに地主さんはあちこちで裁判を起こしてはお金にして生活しているとの噂。
出来ればもう関わりたくないのですが
事業が事業だけに簡単に廃業したり移転したりできません

（栃木・女性・４０代）

競売にだされ家主と連絡が取れない場合の家賃問題について

投稿日 = 2009/3/16
題名 ＝　競売にだされ家主と連絡が取れない場合の家賃問題について
お名前 = 匿名
ご相談 ＝

法人契約のマンション(私が住んでいる部屋)が競売にかけられます。

入居時に預けた保証金の返還の見込みはゼロに等しいようですが、
なんとか競売までの賃料を滞納し保証金と相殺したいのです。

このことで家主とどうにか相談したいのですが、連絡がつきません。
(引っ越したとのこと)新しい連絡先は仲介業者が知っているのですが
教えてくれません。

家主からの連絡は来なさそうです。
相談の連絡に応じない家主に何も払いたくありません。

１、内容証明で相談したい事柄を郵送する。(住所は仲介業者に掛け合います)
２、内容証明にも応じない場合、賃料を滞納する。

をしてみようかと思いますが、効果はありますでしょうか。
よろしくお願いします。

（大阪・女性・２０代）

新築物件の不具合と廃業した業者と代理媒介業者への責任問題について

投稿日 = 2009/3/15
題名 ＝　新築物件の不具合と廃業した業者と代理媒介業者への責任問題について
お名前 = 原
ご相談 ＝

平成15年に建設会社Aが建てた新築の一戸建住宅を仲介業者Bを通じて購入しました。
（代理媒介という契約でした）
また日本住宅保証機構（JIO）というところの10年保証がついている物件でした。
今回、その建設会社Aが廃業したようです。

10年保証はそのまま継続されるので良いのですが、
建設会社Aが廃業するまでは家の中の建具調整やメンテナンスなどをしてもらっていましたが
廃業したためそれも無くなってしまいました。新築購入時当初から不具合な部分もありましたが
結局、直る事も無くその建設会社Aは廃業した為、今では直っていないままの状態です。

今回お聞きしたいのはその不具合の修理部分も含めてそんな業者を仲介した事や
仲介した業者Bには何らかの責任を問えるのでしょうか？
この仲介業者Bからも『私らは仲介しただけで直接は関係ない』と言うような態度をされてるので困っています。
廃業した建設会社はあてにならないので仲介業者に何らかの責任を取ってもらう事は可能でしょうか？

（大阪・男性・３０代）

店舗物件の業務用設備の修理負担について

投稿日 = 2009/3/15
題名 ＝　店舗物件の業務用設備の修理負担について
お名前 = みけ
ご相談 ＝

古い店舗を居抜きで借りました。
業務用の冷蔵庫と冷房は使えるという事だったのですが、
オープン前に冷蔵庫が使えなくなり、
貸主に連絡した所、こちらで修理するようにという事で新たに
リース契約しました。
その後冷房も使えなくなりまたリース契約をしました。
かなり古い建物なので、設備などの故障や修理がしょっちゅうあり、
その都度連絡するとこちら側でやるように言われ、
店を休まざるを得ない状況です。

重要事項の設備の中には冷蔵庫や冷房は載っていませんが、
給湯器やガス漏れの配管工事など、一切貸主は負担してくれませんが、
それも借主側の負担になるのでしょうか？

宜しくアドバイスお願いいたします。

（千葉・女性・４０代）

中古住宅の土台の腐食について

投稿日 = 2009/3/14
題名 ＝　中古住宅の土台の腐食について
お名前 = 泣き寝入り？
ご相談 ＝

約半年前に築２８年の中古住宅を購入しました。
子供が小さいうちは古くても自由にくらせるように・・１０年位してローンを払って、
少なくなっているであろう残債とあわせて、建て替えを・・と考えての購入でした。

天井と壁に３ｃｍ位の隙間ができて、床下を知り合いの元大工さんに見ていただくと、
畳の下は真新しい床、断熱材や間柱で、床下にも防湿シートがしかれていました。
売主さんは、数年前にか、見えるところがけを数十万かけてリフォームしていたようです。
よく見ると土台はかなり腐食していて、交換しなければならないと・・・。

仲介業者に相談したところ、さすが大手なので、
床下から点検する業者の方と後日、見ていってくれました。
点検結果は、かなり悪くほとんどが腐食していて、
工事には１００から１５０万円掛かると言われました。

売買契約に記載される書類には、腐食も直したこともないということになっていますが、
売主さんは、忘れていたと言っています。
瑕疵担保保障も無いだろうけれど、私たちは詐欺にあったようで、日々悩み、
悔やみきれない思いを抱え生活しています。
泣き寝入りするだけなんでしょうか？
報告を忘れたら、そうですか、わかりました。で世の中おしまいなのでしょうか。
弁護士さんに相談してみようとはおもいましたが、やるだけ無駄な行動でしょうか。
よきアドバイスを宜しくお願いいたします。

（宮城・女性・３０代）

中古物件の雨漏りの瑕疵担保責任について

投稿日 = 2009/3/14
題名 ＝　中古物件の雨漏りの瑕疵担保責任について
お名前 = 匿名
ご相談 ＝

神奈川県　52歳　主人
どうも私は1年前築20年の中古物件を購入しました。
買ったのが12月であったせいか雨漏りに気ずきませんでした。
3月に強い雨が降った時北側の1階の出窓から雨漏りがあり以前にもあった後がありました。
その事を不動産屋に言ったのですが買ってから3ヶ月以内でなければダメだと言われ
また売り主からは以前貸家にしていて賃貸者から何も聞いていないと言われてしまいました。
それから仕方なく業者を呼び雨漏りの修理をしようと見てもらった所、
他に2カ所あり数年前からあったと聞きました。
このような場合、告知義務や瑕疵担保責任は売り手に発生するのでしょうか？
あくまでも雨漏りは無い条件で買ったのですが。
よろしくお願いします。

（神奈川・男性・５０代）

マンション共有部分からの漏水被害について

投稿日 = 2009/3/14
題名 ＝　マンション共有部分からの漏水被害について
お名前 = #6689
ご相談 ＝

マンション共有部分からの漏水被害についての相談です。

１３年近くまえの平成９年４月に、新築マンションを購入し入居しました。

その８年半後の平成１７年９月下旬、階下の部屋の天井で雨漏れがありました。
原因は我が家の床の高さにある、庇状に出ている外壁部分の防水劣化でした。
実はこの時、我が家でもこの庇部分のすぐ隣に位置するクローゼットの一番奥の、
Ｌ字状に柱で隠れる部分でも漏水が起きていて、
ここのフローリングが１平米弱が腐食したのです。

水が見えてこなかったことや荷物で隠れていたこと、
前記の事件の際に管理会社、施工会社がこの部屋にも入って
窓から漏水原因部分を見に来たのですが、
当家に関しては何も言われなかったことなどから、
転居準備で荷物を退かした今年２月まで判りませんでした。

発見してさっそく管理会社に相談したところ、管理組合では対応しないことになり、
施工会社でも「築１０年まではアフターサービス（保障期間は１０年）や
保険で対応できたが、現在申し出た場合は責を負えない」との回答でした。

この部屋は退去後に売却するのですが、
このままでは、私に落ち度がないのに被害分を私が負担し転売しなければなりません。
瑕疵保証では、被害発生時ではなく発見時から起算する場合もあるようですが、
このような場合に管理組合または施工会社に修復を負担させる方法はないのでしょうか？　
よろしくお願いいたします。

（東京・男性・４０代）

家主からの更新拒否による敷金返済等の交渉について

投稿日 = 2009/3/13
題名 ＝　家主からの更新拒否による敷金返済等の交渉について
お名前 = 匿名
ご相談 ＝

現在分譲マンションの一室を管理会社を通して
個人の家主から借りています。次の更新までで６年になります。

次の更新は今年の９月なのですが、去年末に家主から直接文書が届きました。
維持管理が難しくなり、家族に物件を売りたいため次の更新はしないようにとのお願いでした。
契約書には半年前の通知で更新拒否できるとなっているので仕方がないと思いますが、
管理会社からは８年は住めますよと契約時に言われていたので、
引っ越すことなど考えてもいませんでした。

しかし、家主の事情もわかりますから素直に出て行くつもりではいますが、
こちらにはなにも敷金の返済等交渉の余地はないのでしょうか・・・
また交渉する権利があるのだとしたら、管理会社は通さなくもいいのでしょうか。

（東京・女性・３０代）

所有しているマンションの売却と税金について

投稿日 = 2009/3/13
題名 ＝　所有しているマンションの売却と税金について
お名前 = お茶っぴー
ご相談 ＝

3階建てのマンションに一階部分、２階部分、3階部分が一世帯つづ入居しています。
その3世帯は兄弟という関係で、当マンションの土地も建物も所有権は
3分の１づつとして登記してあり、全体を3人で持っている状態です。

私は１階部分所有者の子にあたります。
一階部分は住人（私の親）が高齢となり、老人ホームに収容された為、空き家となりました。
私は、このマンションに住む予定も、所有を続けていきたいという意志もありません。

２と3階部分住人は、１階部分を買い取ることは経済的に無理だと言ってきました。
ちなみに２階住人は死ぬまで住みたいと言い、3階住人は足腰がたたなくなったら、
所有権をどうにかして老人ホームなどに移ろうかと、おぼろげながら考えているようです。

つまりこのままだと、これから先、少なくとも20年くらいは全体が空き家になる可能性はなく、
そのころには次の世代となり、話しは益々ややこしくなります。

私はこの将来起こりうるトラブルの回避と
現在の使用していない物件に対する税金や保険などの支払いも避けたいと考え、
私の3分の1の所有権を他人に売ってしまいたいと思っています。
抵当権等の負債はありませんが、建物の築年数は現在37年でパイプなども古過ぎ、
賃貸にするには、修繕の初期投資が数百万かかるだろうと想定しており、
初期投資を回収できるのは、家賃換算でも10年はかかりそうです。
とても、そこまで付き合いきれないというのが正直なところで賃貸案にも消極的です。

所有者たちは兄弟ではありますが、仲は良好ではなく、
将来、あいつのものにはさせてたまるか、とお互い思っています。
私も権利放棄であとの２人に所有を移すのだけは、
親の気持ちも考えて、やめたいと思っています。

所有権の売却は法律上問題はないそうですが、
現実に買い手がでるかどうかは別として、
このように将来的に厄介が存在する物件に興味を示してくれる人を探す手だては
通常の不動産会社に通常の仲介依頼をする方法しかないのかと思案しています。
御社で過去例として似かよったケーススタディがありましたら、教えてください。

ちなみに一階部分のみ駐車場と庭がついていますが、
それも厳密には3人の所有者のものという形になります。
１階部分の所有権を売却する場合、駐車場と庭をある程度の対価を
2／3階住人に払えば、いっしょに付けて売れますか？

（東京・女性・5０代）

賃貸マンションの契約解除について

投稿日 = 2009/3/12
題名 =賃貸マンションの契約解除について
お名前 = わっち
ご相談 ＝

２年契約で借りた賃貸マンションを２ヶ月で契約解除する場合、
２年間分の家賃を支払わなくてはならないのでしょうか。

（東京・女性・１０代）

離婚による土地建物の名義変更や慰謝料について

投稿日 = 2009/3/12
題名 =離婚による土地建物の名義変更や慰謝料について
お名前 = 電
ご相談 ＝

お世話になります。
現在住んでいる、土地建物は主人名義になっています。
離婚も考え慰謝料として受け取る方法と、
現在のままで名義を変更する場合の2種類で悩んでいます。
主人の精神が病み、今のままでは住んでいる所を、失ってしまうような事態で急いでいます。

家を守れる方法は、名義を変えるだけで済むのかどうかわかりませんが、
一刻も早く名義が替えられる方法をとりたいと思います。
どんな書類が必要で、どこで手続きするのか全くわかりません。
主人は親元で暮らし、何やら訳のわからない契約とか、しているようです。

とにかく、住んでいる家族の住む家だけは最初に守っておかなければと思います。
土地は51坪くらいで建坪30位、当初2000万円弱の田舎の土地です。
離婚の手続き後だと手遅れになりそうで、不安です。
最善の方法を教えていただければと思います。
離婚後であれば、私には税金がかからないと聞いたことがあります。
まず、何をしたら良いのか、教えていただければと思います。

（広島・女性・５０代）

不動産の贈与税について

投稿日 = 2009/3/11
題名 =不動産の贈与税について
お名前 = リサ
ご相談 ＝

義父の土地を譲り受け、そこに住宅を建てました。土地の名義も主人に変更済です。

家を建てる際、義父の知り合いの会計士の方に相談をし、
贈与については控除があるので大丈夫だと言われていたのですが、
多額の贈与税の請求があることがわかりました。
その方は現金贈与の控除のみを考え、不動産の贈与については考えていなかったようです。

相続時精算課税というものがあると知りましたが、義父は６５歳未満なので適用はできません。
税金の分納も考えてみましたが、贈与税の税率は高いと聞いていますのでそれも抵抗を感じています。

今の考えでは、錯誤の登記をして土地の名義を義父に戻すことを考えているのですが、
その場合銀行の抵当権はどうなるのでしょうか？届けは必要でしょうか？

また他に多額の贈与税の支払いを回避する（減額する）いい方法はあるでしょうか？

アドバイスをよろしくお願い致します。

（大阪・女性・３０代）

売却予定の土地の買い取り価格について

投稿日 = 2009/3/9
題名 =売却予定の土地の買い取り価格について
お名前 =さくら
ご相談 ＝

このたび、土地を購入し新築を建設中です。

家の購入資金は、もともと住んでいた家の土地を売却し、
相場で売れれば、プラスが出る額でした。

まず、新しい土地を購入したA社に
去年の夏から土地の売却を専任でお願いしました。
また、家の完成時までに売れなかった際は、
3000万で買い取るという契約をしていました。

しかし、3000万という価格はかなり相場価格よりも低いもので、
にわかに信じがたい数字でした。
なぜ、こんなに低い額なのか問いただしたところ、
新しい土地を購入するためのローンを組む際に、
銀行側の判断材料になるからといわれました。

数ヶ月がたちましたが、まったく売れる気配はありませんでした。
契約がきれる期日の1ヶ月前に、心配になり、B社に相談に行きました。

そこでは、「A社はほんとにひどい。営業もろくにしていないし、
3000万という買い取り価格もひどい。うちならばそんなことにはなりませんよ。」
と言われ、それならばB社にお願いしたいと思い、
A社にその旨を言ったところ、契約期間が終了していませんでしたが、
契約を解除してくれて、B社で専任でお願いしました。

家の完成時期も数ヶ月遅れたので、B社では3ヶ月の契約になり、
いい結果を期待していたのですが、まったく売れる気配はありません。
そして、契約終了の1ヶ月をきってから、やっと売り出し価格を下げると言われ、
さらに驚いたことには、もし買い取るならば、
A社が出した3000万では到底無理で、2500万になると言われたのです。

もし2500万になったならば、家の購入資金には届かず、
かなりの赤字です。上乗せで住宅ローンを組むことはできないので、
貯金を切り崩し、ローンを組むところを探さなくてはなりません。

これならば、A社に3000万で買い取ってもらったほうが損失が少なかったのです。
B社は当初、「3000万の買い取り価格はひどいし、うちではそんなことはない」
と言っていたので、一筆もらっておくべきでした。
また、B社と新しい契約を結んだときには、
契約書らしきものはまったくなく、署名さえしておらず、ただの口約束です。

家の完成を間近にし、
お金が払えるかどうかわからず、ほんとうに生きた心地がしません。

この場合、あきらめてB社のいうありえないくらいの買い取り価格で
買い取ってもらうしかないのでしょうか？

（神奈川・男性・４０代）

転勤によるマンションの売却と賃貸について

投稿日 = 2009/3/9
題名 =転勤によるマンションの売却と賃貸について
お名前 =くなぽ
ご相談 ＝

築5年の板橋区のマンションに住んでいます。
夫が転勤で　賃貸か売却を悩んでいます。
公庫などローンは4000万ほど残っています。
将来は帰って来たいと思っています。

4/1辞令だとあと3週間弱です。
（時間がかかりそうなら　私が残り対応したいと思います）

いちばんの推奨ご提案をいただければうれしいです。

（東京・女性・４０代）

会社更生法を受けた会社の物件の値引きについて

投稿日 = 2009/3/9
題名 =会社更生法を受けた会社の物件の値引きについて
お名前 =さくら
ご相談 ＝

初めて相談させていただきます。
昨年10月に建売住宅購入の契約をしたところ
業者が今年の1月の初旬に会社更生法を申請してしまいました。

物件は5040万円で08年12月末完成予定だったのですが
施工が遅れたため引き渡しは1月の末になるとのことでした。
会社更生法を申請してから工事はストップしておりましたが
ここ数日前から工事が再開しあと1週間ほどで完成するそうです。

業者から物件の金額の提示をするよう求められていますが
こういった状況だといくらぐらいの値引きが妥当なのでしょうか？

4軒分譲予定で契約してるのはうちだけのようです。
私としてはまだ買い手の付いてない3軒がどのような扱いになるのか気になるのです。
会社更生法をした会社の売れ残った物件はどれくらい値引きされるのでしょうか？
また受け皿がなく業者が倒産してしまった場合
破産物件は何割ぐらい値引きされて販売されるのでしょうか？
全くわからない世界ですのでどのように話を進めていけばよいものか
途方に暮れております。アドバイスをよろしくお願い致します。

（愛知・女性・４０代）

賃貸契約期間内の退去の場合の違約金について

投稿日 = 2009/3/8
題名 =賃貸契約期間内の退去の場合の違約金について
お名前 =匿名希望
ご相談 ＝

こんにちは。
現在、アパートを私の名義で借りており、
家賃補助の都合上主人の名義に変更したいのですが。
確認したところ、契約期間が変更した日から2年間の記載になるみたいなのですが、

契約書には2年未満の退去の場合、違約金が家賃の１カ月分発生する。
と記載されています。実際住んでいる期間はもう少しで2年を経過します。

まだ新契約書には署名等していませんので、
管理会社さんに特約等で記載のお願いはできるのでしょう？？
それとも支払の義務があるのでしょうか？　
又その際有効な特約の一例などが有ればアドバイスいただけますでしょうか？
その他交わしておくべき書類等ありましたら教えていたたけますでしょうか？
宜しくお願いいたします。

（三重・女性・２０代）

明け渡しの際、次の入居者のためにクリーニング費用を負担する問題について

投稿日 = 2009/3/5
題名 =明け渡しの際、次の入居者のためにクリーニング費用を負担する問題について
お名前 =アルバロ
ご相談 ＝

はじめまして。現状回復についての相談です。よろしくお願い致します。
この度3年半程営業していた飲食店を移転することとなりました。
入居していた物件は以前アパレルの事務所として使用されていた物件です。

私共が契約した時は、前入居者が設置したと思われる棚やデスクが残った状態でした。
契約書には「現状回復の上、明け渡す」とあり、特約事項として
「入居時において、前入居者が使用していた内装のまま引渡しを受けるものとする。
入居後賃借人の費用負担にて内装工事を行うものとする。
尚賃貸借室を明渡すときは、そのままの状態で賃貸人に引き渡すものとする。」とあります。

明渡しに際し、当然、厨房設備や家具などは撤去し、自分たちで清掃をしましたが、
次に入居される予定の方が、内装工事を入れるのに、
飲食店舗の後に入居する為、目に見えない油が塗装後にしみ出てきたらいやなので
クリーニングを入れて欲しいと不動産屋さんに申し出たようで、
その費用を現状回復と称して私共に負担させるように大家さんと話を進めているようです。

私共が入居する際は、クリーニングは勿論入っていません。
そのクリーニングの費用は私共が負うべきものなのでしょうか。
教えてください。よろしくお願い致します。

（東京・女性・３０代）

ローン特約にある白紙撤回について

投稿日 = 2009/3/5
題名 =ローン特約にある白紙撤回について
お名前 =長ヒロ
ご相談 ＝

ローン特約についてご質問があります。
ローン特約にある白紙撤回をしたいと思っているのですが可能でしょうか？

1月に売買契約を結んだのですが、私の決算書がなかなか出来なかった為、
フラットのローン申請が申し込めませんでした。そこで質問なのですが

◆質問①◆
【１】の場合、今からローンを申し込んでも
3月15日までにはローンの承認がとれないのですが、この場合でも白紙撤回は出来ますか？
契約書の条項にはいつもでに、ローン申請を申し込まないといけないのような条項はありません。

【１】3月15日までに融資の全部もしくは一部について
審査の結果承認が得られない時、または否認されたときは
買主は売り主に対し3月15日までであれば本契約を解除できることができます。

◆質問②◆
金融機関名の場所には●●銀行フラット３５とだけあります。
●●銀行で審査が否認されたりもらえなかった場合は
他の銀行（▲▲）などに申しこむ必要はあるのでしょうか？
私は白紙撤回をしたいとおもっております。

【２】金銭の賃借の斡旋の金融機関名の場所は
●●銀行フラット３５で融資予定金額は3000万円となっています。
金融機関名の場所には●●銀行フラット３５しかありません。

白紙撤回をしたい理由は土地を売買して頂ける不動産会社に嘘をつかれだまされたからです。
話し合いに行っても契約書に書いていないから知らないの一点張りです。

どなたか、アドバイス宜しくお願い致します。

（埼玉・男性・２０代）

築３０年の分譲賃貸マンションの修繕費値上げについて

投稿日 = 2009/3/5
題名 =築３０年の分譲賃貸マンションの修繕費値上げについて
お名前 =金欠ママ
ご相談 ＝

築３０年の分譲マンションを賃貸して、７年目になります。

2月の上旬に、”臨時総会”が開催され決定した
”修繕積立金の改定” の通知が仲介不動産から来ました。
でも、とても有り得ないのです。来月分から管理費が今までの９倍です。

管理会社からの資料に、記載されていたのですが、
管理費として払っている額の詳細です。

◆現在◆ 管理費：15,000円 修繕費2,000円
◆改定後◆ 管理費：15,000円 修繕費14,000円

今までは、詳細がわからなかったので、言われていた金額を払い続けていましたが・・・
素人なりに調べてみると、管理費は契約時に
【占有者】が払うと、了解をしたので払う義務があるようですが、
修繕費は【所有者】が払うものであって、占有者に支払いの義務は無いようです。

本日、仲介不動産と所有者に払う意思が無いことを告げたのですが、
半分ずつ払う形にしたいとの事でした。
また、契約書には管理費として記載してありますが、
修繕積立金も含めた金額を払ってもらっているので、
管理会社からの書類に記載されている詳細は関係ない事なので、
支払いの義務は有ると、仲介不動産の方に言われました。

賃貸契約書の特約に、
”管理費は管理組合の管理費に連動して増減することがあります。”
と、記載もしてあります。の一言です＞＜；

でも、今回値上がりしたのは、あくまでも【修繕積立金】なので、払いたく有りません。

仲介不動産は、家賃の値上がりをすれば
結局同じことなので、半分ずつ払う形にしませんか？
その条件が飲め無いのなら、引越ししかないんじゃないですか？
こちらの言い分は聞き入れてくれなくて大変困っています。

今まで、一度も滞納もしていないし、これ以上生活が苦しくなるのは、とても大変です。
また、近くに築1５年くらいで同じ大きさのマンションが同じくらいの金額（値上がり前）で
賃貸に出ているので引越しも考えたのですが、敷金・礼金・引越し代を考えると、
とてもじゃないけど、すぐには引っ越せません。

今回のような場合の家賃の値上がりは、可能なことなのでしょうか？？
また今回の値上がり分の費用は、負担義務があるのでしょうか？？
なるべくでしたら、次の更新（H22年10月）まで、
今の家賃で過ごせたらと思うのですが、どのようにすれば良いでしょうか？

うまく説明できているか解りませんが、回答をよろしくお願いします。
今週中に、仲介不動産にまた連絡をしなければならないので、
大変お忙しいと思いますが、よろしくお願いしますm(__)m

（神奈川・男性・３０代）

共有ブロックの立て替えについて

投稿日 = 2009/3/5
題名 =共有ブロックの立て替えについて
お名前 =スガ
ご相談 ＝

宅地を購入し、住宅を新築計画中です。
　
購入した土地の隣地との境界線上に共有のブロックが1.5Ｍたっています。
　
立ててから40年経っており見た目にも汚い為、
お隣さんに当方の費用で立て替えさせてください
とお願いしたところ愛着ある壁なんで触るなと一喝されました。
　
地震などで倒れる事も怖いのでどうしても直したいのですが法的に解決は出来ませんか？

（愛知・男性・３０代）

生活保護を受けている場合の賃貸とキャンセルについて

投稿日 = 2009/3/4
題名 =生活保護を受けている場合の賃貸とキャンセルについて
お名前 =匿名
ご相談 ＝

病気療養中で昨年から生活保護のお世話なっている義母が
家を借りるということなので、不動産屋に訪問しました。

まず、２件ほど案内を受けました。気に入った物件があり検討いたしましが、
金額が少し高く、今後の生活のこともあるので、断念いたしました。
そこの業者は、契約者は、私にお願いをし、入居者を義母という形で、
契約を進めたいということなので、私の方が、業者の方にお断りの連絡を入れました。

それから、３週間ほど、いろいろ探していましたが、
なかなかいい物件は見つかりませんので、義母は報告を入れました。

ところが、義妹と一緒に同じ不動産屋に行き、先日、断った物件を契約したようです。
それは、物件申し込みを飛び越して重要事項の説明を受けたようです。
後にファックスで、記名押印が空いている用紙が私の自宅に送ってきました。
義理妹に確認したところ、今回は義母が契約者になれるということです。
ちなみに、業者には、確認していません。
それで、その時、内金を５０００円納めたようです。

そこで、質問なのですが、もし、キャンセルした場合この内金は戻ってこないのですか。

（京都・男性・４０代）

雨漏りによる羽毛布団の補償について

投稿日 = 2009/3/2
題名 =雨漏りによる羽毛布団の補償について
お名前 =価朧
ご相談 ＝

質問①
マンション雨漏りによって羽毛布団が使えなくなったので
賠償してほしいと、借家人から言われました。
賠償しなければならないでしょうか？

建物の保存による瑕疵があるかどうかがポイントという話を聞いたことがあります。
たとえば、借家がかなり老朽化※１しており、
修繕しなければ雨漏りがする状態になっている場合には、
建物の保存に瑕庇があると解されます。
　※１私のマンションは築19年でかなり老朽化してる　とは思いません。

具体的に現状を言いますと、入居者が加入してる保険会社から
羽毛布団の評価額（同等品購入）で45万なので、
一旦　保険会社で45万支払います。
その後、家主は半分の22．5万負担して下さいと言われました。
躯体からの雨漏れは全額補償できませんのでと言うことでした。

私の心境は
・45万の評価する疑問。
・雨漏れは予想できなかった。
・雨漏れがした時点で直ぐに修繕対応はしてます

長文になりましたが22万も負担しなければいけないのでしょうか？

（兵庫・女性・３０代）

隣地からの越境部分の買取について

投稿日 = 2009/3/2
題名 =隣地からの越境部分の買取について
お名前 =たいしょー君
ご相談 ＝

隣地の建物の越境問題の件でご相談があります。
ちょっとばかり複雑ですが、アドバイスをお願いします。

問題となっている隣地はもともと母方のお母さん（祖母）の土地で、
建物は祖母の再婚相手（祖父）のものでした。

約40年前にわたくしの両親が祖母たちの世話をする条件で、
土地を分筆してもらい、隣に家を建てました。

月日が流れて、7年前に祖父が病気になった時、
突如現れた前妻の子たちが祖父を連れ帰り、そして、
たまたま入院中だった祖母に痴呆の症状があることをいいことに、
祖母の名義の財産も含め、全ての財産をもっていかれました。
計画的で用意周到でしたので、実に短期間のうちにやられてしまいました。

わたくしの兄が裁判をお越しましたが、
１審では勝訴しましたが、２審で敗れてしまいました。
法律に詳しい人間がバックにいたようです。
敗れたことに関しては、終わったことですので、既に気持ちの整理はついていますが、

ここからが本題でして、
わたくしが両親の家を改築して２世帯を建てる計画をしているのですが、
隣の家（前妻の子５人の共有名義）が10年ほど前に増築した部分が越境しているため、
建築会社にこのままでは建てられないと言われました。

その旨を前妻の子の中でも比較的に顔を出す１人に言ったところ、
相手方の弁護士を通じて通知書が届きました。
通知書の内容は、越境部分の撤去の件は、
５人のうち３人（前回裁判の首謀者）は同意しているが、２人から同意いただけなかったため、
２人の対応によっては相当時間、対応に時間がかかるとのことでした。
そして、３人には連絡をとるなとの事でした。

同意していない２人にこちらから連絡すると、２人とも全く聞いていないとのことでした。
そのうち１人は前回の裁判に巻き込まれた方で、
相続放棄も考えていて、撤去に同意してくれそうです。
もう１人は首謀者の３人とは仲が悪く、連絡を取り合っていないとのことですが、
同意の話になると答えられないとの１点ばりです。
人のことより、自分が損をしたくは無いのでしょう。

隣の所有者は遺書では、首謀者３人のものらしいのですが、
例えば残りの２人が同意したとして、残りの２人にも撤去費用が発生してしまうのでしょうか？
また、問題が長期にわたることも考えて、和解で土地を買い取ることも考えているのですが、
例えば土地代が1000万だとして、和解の相場はどれぐらいになるのでしょうか？

（愛知・男性・４０代）

印鑑証明を送ったのにわからないという仲介業者との契約破棄について

投稿日 = 2009/3/2
題名 =印鑑証明を送ったのにわからないという仲介業者との契約破棄について
お名前 =上地
ご相談 ＝

新たに部屋を借りるためにマンション賃貸の契約書とともに
住民票と保証人である親の印鑑証明を
３週間程前に仲介業者に送付したところ、

入居を１週間前に控えた先月末に仲介業者から
「マンションの管理会社から住民票と保証人の印鑑証明がないので送ってほしい」
との連絡。
こっちは仲介業者に送る際にすべての書類をチェックしているので送っている。
その旨伝えると仲介業者曰く
「担当をしていた者が事故で入院しておりわからない」との回答。
何度か連絡しているが要領を得ない回答ばかり。

印鑑証明の紛失となれば印鑑(実印)が偽造される等の心配があり、
また仲介業者の信用性も疑わしいので、この契約を破棄したいと考えている。
こういう場合、契約のために今まで払ったお金
(礼金と家賃、仲介手数料、保険料等)や
実際に受けた損失
(親に実印証明を止めてもらい、新しく印鑑を作り直した)等を
仲介業者に払ってもらえるのでしょうか？

（兵庫・男性・３０代）

仲介業者の不信な対応による契約解除について

投稿日 = 2009/3/1
題名 =仲介業者の不信な対応による契約解除について
お名前 =windy
ご相談 ＝

初めまして。windyと申します。よろしくお願いします。
2月1日　
近所の建築条件付土地の現地販売所に行って営業の方から説明を受けました。
その際参考プランとして内装の写真一覧や間取り図をもらってきました。
そのプランどおりに建築すれば追加の金額は一切発生しない
という主旨の説明を口頭でうけました。
意思決定の期限は2月8日と言われ、申し入れ金1万円を支払いました。

2月8日　
自宅でも検討した結果、気に入りましたのでOKの返事をしようとしていました。
ところが商談中に確認したところ、広告に載っていた2階バルコニー部分が
法律上つかないかも知れないということになり、返答は延期することとなりました。

2月10日　
バルコニーは結局出来るという返事をもらいましたので
改めて契約を取り交わすということになりました。
またその際営業の方から
「内装の仕様が少し変わるかもしれない。またカタログを改めてみせる」
という主旨の説明を口頭で受けました。

2月15日　
自宅にて重要事項等の説明を受け、土地売買契約と建築請負契約を結びました。
契約金として9万円支払いました。

2月16日　
中間金として190万円を支払いました。
その際始めて変更後の内装の写真一覧を手渡されました。
変更点などの説明はありませんでした。
また、次回の中間金の支払いは2月23日であるといわれました。

後日気がついたのですが、2回目に渡された内装プランでは、
トイレ・玄関収納のグレードがさがっており、
また選択するリビングドアによっては追加金が発生すると記載されてました。
（1回目の分には金額が変わるという記載はありませんでした。）

さらに給湯器の写真と屋根の写真が入っていませんでした。
その時に気が付いたのですが、
建築請負契約書には「●●ドア（当社指定品）」という感じで、
メーカーのみ記載されており型番などは記載されていませんでした。

2月23日　
2回目に手渡された内装プランでは、契約を進めることは出来ないと返答。
その日のうちに営業の方から1回目の内装を保証するという返事が口頭でありました。
またその夜に「標準仕様書」と書いてある書類を持参され、
メーカー・型番など（1回目のカタログに準じて）が記載されておりました。
しかしながら、本来は3階建ての住居であるにもかかわらず
「2階建て」と記載されており、更に日付を記入してあるだけで署名・押印などはなく、
それを書かれたのが仲介業者さんか建築業者さんなのか
だれなのかすら分からないような標準仕様書でした。

これは推測ですが、営業の方がとりあえず一覧だけ作成したような印象を受けました。
以上のこと
（①バルコニーの件②内装の件③雑な作りの標準仕様書）から、
こちらとしてはこの仲介業者さんに対して
「仕事が雑であり、内装に関しても契約締結後に変更点の説明なく急に変更というような対応をする。
　あまり信用できないのか？」という印象を受けています。
不信感がある仲介業者さんを通して一生続くローンの契約はしたくありません。
契約を解除したいと考えています。

土地売買契約書には違約金として420万円と記載がありました。
契約の際、「違約金が発生するのはローン審査が下りてから、
買主の都合でキャンセルしたときにのみ発生する」という説明を口頭で受けています。

建築請負契約書には
「買主の自己都合でキャンセルした場合には手付金等は返却しない」とありました。
私の考えとしては、仲介業者さんが不信感を与えるような行動さえをしなければ
滞りなく契約を勧める準備をしていたのに、
自己都合としてこちらに実害が生じることを避けたいと考えています。

このような場合に、どうすればスムーズにことが運ぶのか知恵をお貸しいただけませんか？
仕様書を熟読せずに契約をむすんだ自分の不明は恥じ入るばかりです。

（大阪・男性・３０代）

駐車場の契約金額の訂正について

投稿日 = 2009/3/1
題名 =駐車場の契約金額の訂正について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

駐車場の契約書を２通とも紛失されました。（大家か仲介業者かは不明）
再発行すると仲介業者から申し出がありましたが、
そのとき契約金額の訂正はできるのでしょうか？

（大阪・男性・２０代）