購入物件のエアコンの不具合について

投稿日 = 2006/12/01
題名 = 　購入物件のエアコンの不具合について
お名前 = 花井
ご相談 =

2ヶ月前に売主が宅建業者の中古マンションを購入したところ、ビルトインエアコンと電気給湯器に故障がみつかりました。給湯器は配管部分2箇所の部品交換、ビルトインエアコンは本体3台と室外機1台の全てを新たに購入し、交換工事を行わなければならない事が判明しました。入浴も出来ない寒い部屋にいつ転居出来るのか頭を悩ます毎日です。
契約書の瑕疵担保責任については2年間「雨漏り。白蟻、給排水設備の故障及び主要木部の腐食に隠れた瑕疵がある場合、買主は修補の請求をすることが出来る。なお、家具・備品等の動産の瑕疵については売主はその責を負わないものとする。」との記載で、また付帯設備表にも現況有志、瑕疵担保免責と書かれていますが、「居間の電球が1つタマ切れ」以外に故障などの記載はありません。免責の理由についても売主側の宅建業者より「いつまで使えるか分からない電化製品の寿命までは責任持てないので」と言われましたが、設備に故障があるとの説明は一切受けておりません。引渡し前からの故障であることは歴然としているので、｢瑕疵担保責任｣もしくは「引渡し前の滅失・毀損」が問えるのか、あるいはそのどちらの責も問えないのか、お教えいただけないでしょうか？
また、宅建業法40条あるいは消費者契約法10条により契約書の瑕疵担保責任に関する条項を無効にすることは可能でしょうか？
ビルトインエアコンは壁掛けタイプと比較すると、新規購入あるいは撤去だけでも高額の費用が必要になりますし、使用不可能となると物件価値にも多少の影響があると思うのですが…。私としては、物件価格の1割にも達するような金銭的負担のある修補必要箇所については契約時に説明されて然るべきと考えるのですがいかがでしょうか？
何卒、アドバイスを宜しくお願いいたします。

Comments

[投稿： 花井]

早速のアドバイスをありがとうございます。
早急に法律の専門家への相談を検討してみたいと思います。不動産にも法律にも素人の我々は、ともすると窮し対応や策に誤りの生ずるものです。
とは言え、質問・ご相談に失礼のあったむきにはお詫びいたします。
今回ご意見戴いたとおり、法的な消費者の正しい権利・知識を把握する必要があると、改めて認識いたしました。
早速のご連絡に感謝申し上げます。

[投稿： Fudosan.JPサポート]

ご丁寧なご連絡、有難うございます。
まず、今回、貴方がたがきちんと理解なさった方が良いのは、
　●瑕疵担保責任の範囲
でしょう。

実は、契約時に貴方がたは、大きなミスを犯しています。
本来であれば、
　●据付型エアコン、電機温水器などの、修理リスクの大きな設備は、
　　引渡し前に点検してもらうなどすると同時に、
　　故障時の扱いについて、売買契約書に明記させる
というようなことをやっておく必要があります。

設備として、きちんと明記されていない、
または、明記されていても、故障時の扱いが明文化されていない場合は、
貴方にとって、あまり有利な状況ではないとも思われますので、
この辺の突破口の有無を、法律の専門家に確認なさるべきです。

また、実際の交渉に関しましても、
　●不動産事業者が売主の中古物件
であれば、当然、仕入れ値などがあるでしょうから、
業者としては、
　●仕入値を超えるような負担はできない
というスタンスに立つ場合もあります。
そういう状況を考えますと、全額賠償ではなく、
　●修理費の一部負担
という形で、交渉を進めるなど、工夫する必要があるでしょう。

[投稿： 花井]

丁重なご説明を戴いたにもかかわらずお返事が遅れ申し訳ありません。

ご指摘戴いたとおり、故障有りと説明された以外の設備は当然使用可能であろうと解釈してしまった事、
また故障があった際の責任の所在の取決めが曖昧であった事など、私にも思慮の甘さがあったように思います。
数冊の専門書から多少は勉強したつもりでいた事もお恥ずかしい限り…。
早くにこちらにご相談していたらこのようなトラブルも起きなかったのでは、と考えると残念でなりません。

過日お教えくださった国民消費センターの相談事例に類似したケースも見られましたので、
今後はこれらの情報や頂戴したご意見を踏まえ、法律家と相談していく方向で考えております。
良い進捗をご報告できますよう、尽力いたしますとともに、
重ねてご丁寧なご対応に感謝申し上げます。

[投稿： Fudosan.JPサポート]

ご丁寧なご返事、有難うございます。
今後は、法的根拠に基いた交渉になるかと思われますが、
もし、解約ではなく修復することを考えてられるのであれば、
　●撤去・リサイクル費用　　　　→　売主業者負担
　●新規エアコン本体・設置費用　→　貴方の負担
という形も考えられるかと思われます。

なお、その場合、見栄えの問題はあるかと思われますが、
初期コストやメンテナンスコストなどを考えれば、
通常の壁掛け型のエアコンへの交換も検討されるべきかと思われます。

また、壁掛け、据え置きとも、
　●大手家電量販店の独自の長期無料修理契約
　●損保会社の火災保険などの特約
など、対応できるケースもありますから、
交換後の大きな出費を防ぐため、
交換されるのであれば、最善の選択になるよう、
徹底して調べられると宜しいかと思われます。