相続トラブルについて

投稿日 = 2007/4/27
題名 = 　相続トラブルについて
お名前 = こまったさん
ご相談 =

相談します。よろしくお願いします。

路線価5600万の土地があります。共同名義で
　自分1/100
　姉1/100
　母1/100
　父97/100
となっています。
広さは約120坪で、そのうち30坪に建物があり、60坪は駐車場として他人に貸しています。残り30坪は更地（庭）です。

今まで住んでいた建物が老朽化（築80年）したため、私名義で土地を担保に家を建て直しました。
住んでいるのは　父、母、自分、妻　です。
駐車場の収入は私名義で貯金しており、その中から固定資産税を支払っています。

土地はいずれ自分が相続するという約束の元、このようにしました（両親が家を立て直す余裕がなかったため）が、今になって姉が自分の持分と相続分を主張しており困っています。
高いローンを払い続けたあと、両親が他界すれば姉に相続権が発生し、家を手放さなくてはならないのでは・・・と心配しております。
今のうちに土地と家を手放すことも両親と相談しましたが、今更べつの場所に移るのはいやだ、遺言を書くと言っておりますが、遺留分の問題もあり困っています。

相談ですが

１．姉が土地の1/4（遺留分のみ）を相続した場合
・・・持分の土地を売られたりなどして、自分が住めなくなることはあるのでしょうか？
また、土地を買い取れと言われた場合、応じなければならないのでしょうか？
また、更地になっている部分を姉の持分として登記することはできるのでしょうか？（道路に面してません。）

２．相続で揉めないように両親が存命の間に、両親の土地の名義を自分に変更する場合
・・・税金が少なくてすむ方法を教えてください。

３、姉の持分（1/100）について、姉が名義変更に応じません。今後、姉からどのような目に（？）あう可能性があるのでしょうか？　例えば、土地使用料を支払えなど言われた場合は応じなければならない、などありますでしょうか？

将来のことを考えると心配です。
長くなりましたが、どうぞご教示ください。よろしくお願いします。