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投稿日 = 2007/7/14
題名 = 　共有通路のトラブルについて
お名前 = ｒｅｉ－５
ご相談 =

　共有通路部分について隣地が権利侵害にあたるかどうか、また使用料等の請求が可能かどうか、対応についてアドバイスお願いします。

　購入地は、３区画分譲の内公道（幅４ｍ）から２区画目Ｂの土地と持分各１／３の共有通路（幅４ｍ）で５年前購入しました。
　土地仲介業者Ｘは重要事項説明で公道に接するお宅Ａが駐車スペースをＢ寄りに希望し通行権確保のため平等の持分としたこと、Ｂ及び行止り地Ｃの建築確認での接道は通路部分の１／２（２ｍ確保）できるから問題ないとの説明がありました。
　
　しかし建築確認申請時、行政から建築業者を通じ『地主の承諾書の添付は必要ないが、承諾はを得ているか』と確認があったため、権利上の問題についてＸに追求したところ、『持分についての説明に同意して購入したのだから購入後の利用についてまで関知しない、問題があるなら共有者同士で話し合え』と、以後無視されました。この時すでにＡ・ＣはＸと親密な関係の建築業者Ｙで建築済でした。
　宅建協会に相談しましたが『他２件が問題としていないならＸに対する責任追及も持分の更正もできない、Ａは公道に接し建築確認に通路部分は敷地に参入していないから、Ｂは通路の２ｍ幅で持分相当面積にて接道要件の確保は可能であり、Ｃについて問題は残るが民事に関与できない』との結論でした。
　
　Ｃは承諾も得ず建築しており、問題を伝え解決を求めましたが、３回目の電話で『行政からも何も言われていない、問題の内容が直ぐに把握できないから自分で調査して納得した上で対応する、許可を受け完成しているのに問題と言われるのは不愉快でノイローゼになる』とこちらに対する不信感を強調しました。
　その後、私は家が完成しても直ぐに入居せず月に１回程度家の様子を見に行くだけで今日に至っており、Ｃと直接会う機会もあまりなかったため進捗状況を伝えられず、解決にも時間を要しているものと思っていました。
　ところが、先日確認したところ、『直ぐにＸ・Ｙに確認し問題ないと言われて解決している。５年も経つのにまだ嫌がらせするつもりか』と言うので、業者ではなく行政に権利上のこと、事前に同意を得ていることを前提に許可が下りていること等再度確認するよう求めました。すると、『同意書の添付は必要ない、建替も同様に申請すれば問題ない』と自分に都合の良い部分だけを回答してきました。
　　
　経緯の説明が要領を得ず長くなり申し訳ありません。今後は調停での話し合いを検討していますが、
①共有地で通行権があり全面使用が可能なため、持分に関係なく単に図面上接道位置を示すだけのことと判断されＣの持分を超えた部分について他人の権利を侵害していることにはならないのでしょうか？
②本来Ｃは自分の持分だけでは建築できない物件ではないのでしょうか？
③通路部分の面積は敷地面積に参入され容積率・建蔽率にも反映し宅地として利用しているとして利用料等の請求はできないでしょうか？
④もし可能であれば過去５年分についても可能でしょうか？
⑤持分設定のみで融資を受けていますが、競売等になった場合Ａ・Ｂへの影響はないでしょうか？
　融資判断は各行に違いはあるでしょうが、そもそも担保として適格なのでしょうか？
⑥売却の際にも価格に影響がでたり、売却自体が困難になるでしょうか？
⑦他に問題となる可能性のこと、権利として主張できることなど、交渉にあたってのアドバイスをいただけないでしょうか？よろしくお願いします。

投稿日 = 2007/7/14
題名 = 　共有通路のトラブルについて
お名前 = OCE10
ご相談 =

２ｍの接道について共有通路の持分割合について教えてください。
幅４ｍの通路を３軒で共有（持分各1/3)する場合
土地の販売代理人は『１軒は幅４ｍの公道が接道するため建築確認に通路は参入しないから、他２軒で通路の半分を接道部分として申請できる。持分で通行権が確保できているため全面使用でき、共有者の承諾は必要ない』とのことですが、単に図面上の問題で持分を超えた面積を参入しても他人の権利を侵害することになりませんか？
通路部分と言っても敷地として使用するため承諾料や使用料が必要になりませんか？
幅２ｍの持分相当面積で接道要件が確保できれば建替・売却・銀行融資の際に問題となることはありませんか？教えてください。

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