【Fudosan.JP】 不動産相談.com

賃貸の名義変更について

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　賃貸の名義変更について
お名前 = スティッチ
ご相談 =

最近離婚しました。
（元）夫が実家に戻り、私と子どもたちとは転居はせず、そのままのマンションで生活しています。
賃貸借契約の更新の時期が近づきましたが、（元）夫→私へと、賃貸人の名義変更は可能でしょうか？
いったん契約を解除して、再度契約を締結する場合、敷金や礼金は再度負担しなければならないのでしょうか？どうぞ教えてください。

解約トラブルについて

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　解約トラブルについて
お名前 = 渡
ご相談 =

入居して６年たちますが、今回１０月１日より会社名義から個人契約になるので、その旨不動産会社から、家主さんへ伝えもらいました。新規の契約で了承頂いたのですが、２．３日前に急に売りたいので退去してほしいとの話。こちらは、会社からの解約申し出をしており、家主さんは、すでにこの申し入れから会社の契約は終了するのだから、かまわないといってきてます。口頭でも一度了承してもらってることから、納得いきません。又、契約はしていないのでからと良いでしょうとも。礼金や敷金やら個人契約の条件も話していた矢先です。あくまでも、こちらは了承頂いたから、解約したのですが、どうしたらよいのでしょうか？もうすぐ子供も生まれますしこのまま入居してたいのですが。アドバイス宜しくお願い致します。

借地の買取交渉について

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　借地の買取交渉について
お名前 = 匿名
ご相談 =

昭和16年、祖父の代に借家を借り、その後、家だけを買い取り、祖父の死後、建物は父名義に書き換えました。
借地に関する書類は一切なく、地代の交渉も電話で口頭でやりとりをしています。今まで一度も滞納したことはなく、銀行振り込みのため、領収書は全て保管しています。
建物は築60年以上なので傷みもあり、立替をしたいのですが、
①建替えを地主に承認してもらい借地権についても明確に書類を起こす
②建替えの際に土地を地主から購入する
の2点で迷っております。
地主は8年ほど前に、半分買い取らないか、と相談を持ちかけてきたこともありましたが、そのときは資金がなく、断り、それ以後は一切話がありません。
地主と素人同士で話すより、業者に入ってもらった方が得策と思うのですが、不動産屋さんはそういった相談にも応じてくれるのでしょうか？
家族の者が借地買取交渉業者を探してきて、「借地の買取交渉が成立した場合、その業者に買い取った土地の価格の6%を手数料で支払う」という契約でどうだろう、と言っているのですが、この手数料は一般的な率でしょうか？
また、借地買取交渉業者は不動産業の資格がなくてもできるのでしょうか？
何もわからないので、教えてください。
よろしくお願いします。

親族間の売買について

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　親族間の売買について
お名前 = ろず
ご相談 =

共有地の兄弟間の売買について相談お願い致します。
建物を建てるには隣接した十分な幅の道路がなく駐車場にしたまま3人の兄弟で共有している土地があります。
交渉の結果、道路と土地の間にある住宅の持ち主と土地交換の話がまとまる可能性が出てきました。
同時に、この機会に共有の解消も話し合い、弟がまとめて買取をする予定になっております。

１、どの時点で土地評価をすべきなのでしょうか？
２、開発前に譲渡とみなされない価格で売買した場合、その後直ぐに工事に入っても問題は無いのでしょうか?
３、なるべく負担無く譲渡したいため、開発前に第三者に市場価格より安い価格で売りに出し（建築不可なので簡単には買い手はつかないと思います。）、その価格を基に兄弟間で受け渡すというのは可能でしょうか?
4、ローンを組む際に注意点はありますでしょうか?

欲張っていくつも質問して申し訳ありません。よろしくお願い致します。

共有名義への変更について

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　共有名義への変更について
お名前 = もっち
ご相談 =

はじめまして。
現在主人名義の不動産がございますが、私（妻）との共有名義に変更したいと考えております。

どのような手続きが必要でしょうか？
また、それにかかる税金はどういったものがあり、どれくらいかかるのでしょうか？（物件は恐らく、現在1300万円位、割合は夫：妻＝4：6）
ご回答のほど、宜しくお願いいたします。

隣地との境界について

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　隣地との境界について
お名前 = 匿名
ご相談 =

傾斜地に新居を建築中です。
現在、隣地はこちらと同じ高さの更地状態でこれから売りに出される予定です。
そこで境界をどうするべきかまよっております。
隣地もこちらと同じ高さの地盤で家が建設されれば境界線上に折半で塀を立てるのが一般的とのことですが、もし隣がこちらよりも低い地盤で家を建設した場合、境界に高低差ができこちらに土留めが必要な状況になります。
このような場合、土留めはこちらが100％負担して設置しなければならないのでしょうか？
仮に隣地が売却される前に境界線上こちらの敷地内に塀（フェンス）を建てていた場合はどうなるでしょうか？
外交工事はこれからなので隣がどうなるのか決まるまで境界には手をつけずにおくべきか、先手を打ってフェンスを建てた方が良いのかまよってます。

戸建の防犯対策について

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　戸建の防犯対策について
お名前 = こぶし
ご相談 =

はじめまして、こぶしと申します。

新築建て売りを購入したものです。
皆さん一戸建ての防犯はどうされているのでしょうか？
様々な防犯グッズ、セキュリティー機器がありますが
、何せ実家はマンション、自身はアパート暮らしがながく、この様な一戸建てに住んでから不安でなりません。

またフローリング床ですが、冷蔵庫等の重いものを乗せる、引きずる等すると簡単にへこみ？ます。
こんなものなのでしょうか？？

どうぞ御教示お願い致します。

引渡し時に飼い犬が放置されていた場合について

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　引渡し時に飼い犬が放置されていた場合について
お名前 = 匿名
ご相談 =

先日中古住宅を購入し、引き渡しまでが終了しました。
さっそくもらった鍵をもって、購入した中古住宅へ足を運んでみると、以前、その家で飼われていたら犬が４匹そのまま放置されてました。うち１匹は家の玄関におり、家のまわりと玄関はその犬の糞が大量にあります。どうにか犬の処理については売り主に対応していただくようお願いはできましたが、犬の糞等の処理を強制でお願いできないでしょうか？もしくは心理的欠陥として瑕疵担保責任にあたらないのでしょうか。

道路計画による立ち退きについて

投稿日 = 2007/8/31
題名 = 　道路計画による立ち退きについて
お名前 = JAM
ご相談 =

実家が道路整備のため、一部の土地を用地買収されます。そのため、今の住居を取り壊し、買収後の残った土地に、住宅を新築することとなりました。
しかし、通常、住宅を建てる広さじゃない（狭いということ）ということで、行政側からは引越費用・建替え間の仮住居費用は一切出さないといわれていますが、この行政の対応は正しいのでしょうか？
こうした費用を出してもらえないケースはあるのでしょうか？
ご教授のほどよろしくお願いいたします。

真正名義の回復について

投稿日 = 2007/8/30
題名 = 　真正名義の回復について
お名前 = 匿名
ご相談 =

今現在所有して住居中のマンションがあります。購入金額
3930万で夫三分の二、妻三分の一の共同名義です。
購入年月は平成１１年です。
今回、夫単独の名義に変更したいと思うのですが、
贈与ではなく、真正名義の回復の登記がある事を知り
これによって、名義を共同名義から夫単独名義に登記変更
が出来たらと思ってます。
ローンは夫だけ組んでます。このような事は可能でしょうか？

住宅ローンについて

投稿日 = 2007/8/30
題名 = 　住宅ローンについて
お名前 = さくら
ご相談 =

中古住宅の購入・住宅ローンについてアドバイスをお願い致します。
購入予定物件
戸建　３SLDK（2階建）築8年
土地　定期借地権付
現在賃貸中（家賃10万）
※賃借人・・・1年後退去予定
現在、オーナーさんが現在の状況で即売却したいと話しております。

ご相談
１．住宅ローン融資は可能でしょうか？
1年後に自分達が居住するようになります。

２．住宅ローンが不可能な場合など方法があれば教えて下さい。

３．融資可能の場合は、できれば可能な金融機関も
アドバイスお願い出来ないでしょうか？

※現在複数の購入希望者がおり悩んでおります。どのようにすれば購入と融資が受けられるかアドバイスをお願い致します。

立ち退きについて

投稿日 = 2007/8/30
題名 = 　立ち退きについて
お名前 = 芳川
ご相談 =

家主さんよりの、アパート廃業通知をうけました。これから約2年後に、通知内容は…アパートも老朽化してきた…あちら・こちら修繕にお金が、かかる、現在管理は…アパートの一階に家主さん夫婦…子供あり、2年後に解体工事しますと、期日まで、書かれた通知をうけましたが、
この様な場合
立ち退きに、あたり、いわゆる立ち退き料金など、社会通念上
交渉して、よいのでしょうか？
どなたか、参考レスを、よろしく、お願いします。

借地の建替について

投稿日 = 2007/8/30
題名 = 　借地の建替について
お名前 = 鈴木
ご相談 =

借地の上に家を建て70年経ちます。
家を建て替えたいのですが地主の許可が取れません。
昔の事なので契約書もなく、毎月の地代しか70年間払っていません。
地主からは1度も更新の話しもなく、なおかつ土地を買いたい旨を話しても応じてはもらえないので、この際買い替えようと思っています。が、借地権が発生しているのかどうか分からず困っています。

違約金の請求について

投稿日 = 2007/8/30
題名 = 　違約金の請求について
お名前 = 苦悩
ご相談 =

今年、分譲住宅を購入しましたが、トラブルが絶えず、今も悩んでいるので、教えてください。
質問内容
・売買契約に引渡日の設定、履行できない場合の違約金の記載があります。
今回、不動産会社の手抜き作業が発覚し、修復をするのに時間がかかり、引渡日を過ぎました。
しかし、期日を延長する契約更新もせず、その説明もなく、最後には、事実と異なる説明（設備等）を行い、無理やり引渡を行いました。

引渡後、事前の説明（メール等あり）が間違っている事が発覚、指摘をすると無視されています。

この状態で、契約解除は無理としても、せめて、最初の売買契約の違約金（販売額の２０％）だけは請求できないものでしょうか？。

お手数ですが、回答をお願いします。

騒音苦情に対する貸主としての責任について

投稿日 = 2007/8/30
題名 = 　騒音苦情に対する貸主としての責任について
お名前 = たすけて
ご相談 =

貸しているマンション（501号室）の借人が、その上の階（601号室）の騒音がうるさいと、大家である私にかなり激しく訴えかけます。借手は代理人を用意して、大家の私と、この借手を入れた不動産仲介会社の責任を追求しますが、その騒音の元と思われる一階上の住人（601号室）も借人であり、その大家は問題解決に消極的であります。

私も、問題が浮上してからはや6ヶ月色々と（601号室）の借手、大家、その不動産管理会社に何度も相談するなどしてきましたが事態は進展せず、私の借り手はついに、家賃の全額支払を拒否するといい始めました。　501号室借手、にそのような権利はあるのでしょうか？又、騒音の根源であるのは601号室住人でありますが501号室オーナーである私には、601号室住人に、又そのオーナーに求められる責任とは法律上どのようなものがあるのでしょうか？

境界からの距離について

投稿日 = 2007/8/29
題名 = 　境界からの距離について
お名前 = 匿名
ご相談 =

最近、隣の土地に建物が建ちました。
建物と境界線との距離は50センチメートル以上保たれる必要があるはずですが（民法234条1項、なお建築基準法65条が適用されないことは確認済みです）、この家と境界線との距離は、狭いところでは10センチメートル程度、広いところでも27センチメートル程度しか離れていません。
建物が完成してしまった以上、建築の中止や変更はできませんし（民法234条2項）、当方もそんな「大騒ぎ」は望んでおりませんが、このままでは、たとえば、我が家を造り直したり、障壁を造り直したりする際に支障が生じるのではないか…等を心配しています。
具体的には、現在の障壁は当方の所有地内にあるのですが（当方所有）、これを新しくしようと思っても、何しろ隣地に使用させてもらう（民法209条1項）スペースが少ないですから、特別の工法など必要になり、余分に費用がかかってしまうのではないか…といった心配です。
当方としては、とりあえず、隣地の建物が民法234条1項に反していることだけは確認して、書面にしておこうかと考えているのですが（将来、上記のような損害が発生した場合に民法234条2項の損害賠償請求をスムーズにできるように）。
どうぞアドバイスをよろしくお願い申し上げます。

入居後に発覚した賃貸物件の問題点について

投稿日 = 2007/8/29
題名 = 　入居後に発覚した賃貸物件の問題点について
お名前 = ビビット
ご相談 = 賃貸住宅に引っ越して約１週間ですが、ガス湯沸かし器の不備等で困っています。ガスですが、屋外（ベランダ）設置の湯沸かし器の温度調整が効かない状況で、お風呂から熱湯が出てきて、火傷しそうになったり、また、夜になると毎晩室内に虫（3ミリ程度の小虫）が徘徊したり、おそらく、どこかに穴が開いているのかと思いますし、尋常でない（毎日30匹程度）状況です。紹介してくれた会社は、貸す段階では知らなかったといい責任放棄、大家は管理会社に任していると、また、管理会社（一括管理）は対応が怠慢で日々先延ばしで困っています。相談ですが、引っ越して１週間で入居者（私）の責任はないと思われますし、引越し費用、敷金も大金を払っていますんで、解約して引越しとも行かず、至急対応してほしいのですが。まず、法的に紹介者に宅建法的な法令違反（事前説明なし、現状把握責任なし）は適応されませんでしょうか。また、法律上（契約書には私の負担は記載なし）私が資金負担することとならないでしょうか。女性で会社に足元を見られる前に対処したいので、それらの関係者と対話する場合のポイントも合わせて、お教えください。

店舗の駐車場について

投稿日 = 2007/8/28
題名 = 　店舗の駐車場について
お名前 = ＭＩＭＩ
ご相談 =

半年程前から分譲マンション１階のテナントを借りて営業しているのですが、駐車場を含めて契約したはずなのに、マンションの自治会から「マンション住民で順番を待っている人がいるのに、テナントに入っている人間が駐車場を利用するのはおかしい」と貸主が言われたそうです。
普通に駐車しているだけなのに、管理人に「隣に駐車している人が出にくそうなので、もっと寄って止めてくれ」と言われたり、防犯システムは一番小さい音にしろと言われたり、あまり良く思われていないのもあってか、テナントに入って５ヶ月目という中途半端な時期に言われました。
それまでも２年程空きテナントだったので、空車状態だったはずなのですが、その時は言わず・・今です。

貸主は、マンションとのトラブルを避けたいので、言われるがままなのですが、聞かないといけないんでしょうか？

貸主が他の駐車場を探すという約束はしてくれたのですが、その場合の駐車場料金の差額は誰が払わなければいけないのか、契約金は誰が払うのかという細かい所にも悩んでいます。

どんな事でも構いません。ご存知の方は私にアドバイスよろしくお願い致します。

キャンセル時の返金について

投稿日 = 2007/8/28
題名 = 　キャンセル時の返金について
お名前 = くろ
ご相談 =

賃貸正式契約後のキャンセルでの違約金の返金についての相談です。

8月20日に賃貸のワンルームの話を聞きに不動産の仲介所Ａショップに行き、説明を受けたのち、ある物件を紹介されました。契約するという話になり、その日のうちに、申し込み証拠金（手付金）として、一ヶ月の家賃分63820円を支払うように言われ、支払いました。お預かり書には、申込み証拠金は、借主に受理され次第手付金とする。また、賃貸契約には63820円が損害金として差し引いた上で返却するとかかれています。
その後、物件所有会社のR社と正式契約をする前に、残りのシステム料金、火災保険料、鍵交換代などの198840円を振り込むようにとのことだったので、振り込みました。
その数日後に、契約書にサインし正式な契約をＲ社としました。
入居日が9月11日であり、鍵の手渡しもまだです。
現在、キャンセルをしようとＲ社に電話をしたら、Ｒ社は違約金としてシステム料金代59800円がかかるとの説明を受けました。Ａショップに支払った申し込み証拠金（手付金）63820円は返金してもらえるのかと聞き、返答待ちです。
Ｒ社とＡショップとの2件ともに違約金をしはらうことになるかもしれないと心配しています。
つたない文章で申しわけございませんが、ご返事お願いいたします。

ローン特約について

投稿日 = 2007/8/28
題名 = 　ローン特約について
お名前 = ブック
ご相談 =

ブックです。買主です。宜しくお願いします。
先日一戸建ての売買契約をしました。
住宅ローンで契約したのですが、申請した額より少ない金額しか借りれないことになりました。
買うには残りの差額を現金で用意しなければならず、差額を用意するのは「なんとかなりそうだ。」と電話で返事しましたがやはり用意するのは難しくその2日後に、「融資利用の特約による解除」を申し出たところ、もう売主になんとかなりそうだの返事を連絡済ということで手付金は戻ってこないだろうといわれました。口約束しかしてませんがやはりだめなのでしょうか？

水漏れ時の対応について

投稿日 = 2007/8/28
題名 = 　水漏れ時の対応について
お名前 = ユキシマ
ご相談 =

入居間もない賃貸物件の浴室の浴槽から通常排水を行ったところ　下階の浴室天井部位から水漏れが発生。
下階居住者が　浴室を仕事用の資材置き場として使用しており　物品　資料などが　水濡れにより使用不可。
損害賠償請求という事態になりました。

家主が居住していたときに　既に排水が滞り　水が溢れる事態が生じていたということです（家主談）

家主が加入している保険では　賃貸物件で店子がしたことで生じたことでは保険適用はなされないといわれた・・ということをいわれ　私が物件契約時に加入した仲介業者指定の強制加入保険の適用となりました。

あなたが　流した水でおこったことだから・・という主張です。通常の　浴槽からの　排水は　当然のことであり　私に故意過失の責任は無いと思います。
メンテナンス業者への　手配や　下階への謝罪　保険会社との連絡やりとりなど　すべて私が行いました。

家主居住していた時に　メンテナンス業者にみてもらったといいますが　業者が大丈夫だといったから問題ないと思った・・といいます。
『私が使っていたときには、栓を半分ずつずらして流すなどすればゆっくり流れて溢れなかった』ともいわれました。

私的なことですが　事故発生当日　私は自分の仕事のキャンセルをし　後日クライアントからの苦情などで　現在も精神的経済的に大きな支障が出ています。
生活水準を　満たしていない物件での生活に不備を覚え　退居することになりました。

仲介業者は　あくまでも仲介しただけだから交渉は大家としてくれという態度です。仲介業者の責任というものはどこまでなのでしょうか・
私が出来る損害賠償の対象と範疇　内容は　どのようなものなのでしょうか。

家主の一方的な言動で　腑に落ちないことが多いのです。時間のロスや　数字に換算できない部分の損害の　考え方も御指導いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします

賃貸の名義変更について

投稿日 = 2007/8/27
題名 = 　賃貸の名義変更について
お名前 = Ｈ・Ｔ
ご相談 =

海外留学期間中の賃貸物件の名義変更について

初めてご相談させていただきます。よろしくお願いいたします。

間もなく今の仕事を退職し、１年ほど海外留学をするのですか、その間現在住んでいる賃貸物件を妹に住んでもらい、帰国後も今のこの物件に再度私が住みたいと思っています。

その間、妹は職場から家賃補助をもらうために勤めている会社側に申請をしなくてはいけないのもあり名義変更が必要です。（妹は職場の補助が無ければ経済的にこの物件には住めません）
また私が帰国すれば、再度名義変更をしなくてはいけません。

まず、これらの事が可能な事なのかどうか、また可能であれば手続きにかかる費用はどのくらいか、教えてください。

不動産会社に問い合わせしたところ、レアなケースのため返答に時間がかかる、と言われ、現在返答待ちの状況なのですが、妹が現在住んでいる物件の引き払いの手続きも同時に始めているため急いでおります。

また、基本的に居住者は契約者のみとなるのですが、一時的に（留学までの期間）私と妹が同居という形を取る事になるのですが、それも可能かどうか教えてください。

ちなみに賃料はカード会社経由で支払っており、名義変更が可能であれば、おそらく審査等があるためその費用も上乗せされる物かと思います。

よろしくお願いいたします。

空き巣被害のあった物件について

投稿日 = 2007/8/27
題名 = 　空き巣被害のあった物件について
お名前 = レオナルド
ご相談 =

引っ越して3ヶ月になります。
最近、警察の方が来て、この部屋で泥棒の被害にあいましたか？と言われました。
実は以前の部屋で空き巣の被害にあっていたので、前の家のですか？と尋ねると、ここの部屋だと言う事。去年の10月にここに入ったと、捕まった泥棒が自供していると言うことでした。
寝耳に水！ではないですが、不動産の方には以前に泥棒に入られてるので、とても気になること。更には、表に管理会社の泥棒に注意の張り紙に対しても、ここは大丈夫ですかと、かなり確認しました。
担当者は4月に移動してきたので、この事は知らなかったが、会社としては謝罪するしかないと言ってくれましたが、管理を強化します。くらいの対応しか言ってくれませんでした。
こちらは、泥棒の入った部屋には住みたくない気持ちと、また引越しする面倒さと複雑な気持ちを説明し、それでも引っ越したいと言ったら引っ越し代を出してもらえるかと質問をしている最中です。
もしくは、仲介料を返してもらうことなど出来るのでしょうか？
他の方のを読ませて頂きましたが、あまり期待はできないものなのでしょうか…

境界トラブルについて

投稿日 = 2007/8/27
題名 = 　境界トラブルについて
お名前 = ローソン
ご相談 =

不動産販売会社に境界線について申し入れをしているのですが聞き入れてもらえず困っております。お知恵を拝借したく、相談させていただきます。
昨年、ずっと空き家だった家（隣接しています）を地元の不動産会社が買い取り、建売として新築物件を販売しました。空き家を立て壊す前にその不動産会社の社員が訪れ、当方と新築物件との間に塀を建てますが不動産会社の負担とさせていただきます、また測量の方が後日来るので境界線を確認して下さいと説明を受けました。測量会社の方が来て「ここがお隣とお宅の境界となります。境界票を埋めますよ」と丁寧に説明をしていただきました。その後、当方とお隣の間にブロック塀が作られましたが、境界票が見当たりません。不動産会社に催促したところ、数日たって境界票が付けられました。それを見て「なんでブロック塀が境界線をまたがっているのだろう？それを了承した覚えはない！」とその不動産会社に確認した所「塀を作る説明の時に境界線上に立つ事は了承してもらっている」と言うではありませんか！土地に関する大事な事を立ち話程度で了承するはずがありません。なぜその時に書面で説明してくれなかったのかの問いには「文書で説明を希望」と申し出ない限り、口頭で了解を得ているとの事。こちらの了承も得ずに勝手にブロック塀を作った不動産会社の対応が

（改行なく投稿されたため文字化けしてしまい判読不能）

私が間違っているのでしょうか？また、どこに不動産会社の不手際があり、どのような解決策があるかを教えていただければ幸いです。よろしくお願い致します

不安な賃貸契約について

投稿日 = 2007/8/27
題名 = 　不安な賃貸契約について
お名前 = グロウ
ご相談 =

2ヶ月前ですが、初めて一人暮らしをするのに知り合いの紹介で都内の仲介不動産会社にて賃貸の契約をしたのですが、重要事項説明というのをうけておらず、契約日に重要事項説明書、賃貸借契約書、東京都条例に基づく説明書をいただいたのみです。
契約時に、解約時の説明や家賃の支払方法（入居後、大家さんに確認済み）など説明を受けておらず、賃貸の契約とはこんなものなのかなぁという感じだったのですが、友人に聞いたところ、「いいかげんな業者だ。それは業務違反だろう」という事なので、不安になりました。
契約が締結した後でも、重要事項説明はうける事ができるのでしょうか？
この仲介業者は業務違反なのでしょうか？
以上、よろしくお願いいたします。

売却時のローン返済について

投稿日 = 2007/8/27
題名 = 　売却時のローン返済について
お名前 = ひーろ
ご相談 = 住宅ローンではありませんが、土地を担保に事業者ローンを組んでいます。今は事業をやめているのでその土地を売却し、ローンを終わらせたいと思っています？その場合、まず買い手側が住宅ローンを組めるのでしょうか？

売却について

投稿日 = 2007/8/27
題名 = 　売却について
お名前 = こうじ
ご相談 =

親戚の仮差押えと銀行の抵当の２つがついておりますが、家を売ることはかのうでしょうか？
仮差押えは、すでに１ヶ月半が経過しておりますが、裁判所からの呼び出し等一切ありません。
ちなみにこの家は、空き家なので処分する事も可能です。どなたか、良きアドバイスをお願い致します。

物件に欠陥があった場合について

投稿日 = 2007/8/27
題名 = 　物件に欠陥があった場合について
お名前 = たか
ご相談 =

長文をお許しください！！

先日、中古物件（築10年、戸建）を購入しました。
いざ入居するにあたり、と簡単なリフォームを行おうとしたら様々な不具合が出てきて、どのように対応すればよいか悩んでいます。
結論としては9月1日に仲介業者2社と売主さん立会いの下、状況を確認していただきます。
その際に、どのような対応をすればよいのかアドバイスをいただきたくメールしました。
経緯は以下の通りです。

・・・・・・・・・
半年ほど前から中古物件を探していたところ、A社（私がお願いした会社）から、この物件を紹介されました。
その時点では、まだ入居中で、売主さんは「売却が決まってから、新しいところを探す」ということでしたので、立地や築年数、間取りなどを考慮し購入の契約をしました。（5月頃）

購入にあたり「重要事項説明」を受け、引渡し契約を12月15日で契約をしました。
また、建物自体の現状の不具合は無いということで、設備の説明などを受けました。
ただ、ここの土地柄、地盤の強度が弱いということを聞いており、構造確認や基礎補強の状態を知りたかったので、「建築時の建築確認書」の提出を求めました。

その後、一週間ほどしてから「売主さんの新しい物件が決まったので、引渡しを7月にして欲しい」という依頼があり、こちらとしても早ければ掃除や手直しなど出来ると思い、合意いたしました。
ただ、ちょっと不安があったので「瑕疵担保免責」の期限を二ヶ月から年内まで変更していただきました。

しばらくして、売主さんからB社（売主さんが任せている業者）⇒A社を通じて、「建築確認書は紛失しており、提出できない」という旨の報告を受けました。納得が行かなかったため、入居中でしたが現地を確認していただきたい旨を申し上げ、見させていただきました。
素人ではほとんどわからないので、A社、B社立会いで見ましたが、床下の防湿は何もされておらず、気になりましたが両業者ともに「大丈夫ですよ！」とのことでしたので、確認終了になりました。

また、床下の防湿状況だけでなく、外壁の塗装がはがれていたり、バルコニーがさびていたりしたので復旧を要求したところ「現況引渡しですので復旧は出来ない」との返答でした。
それは仕方が無いことと認識し、自己負担で塗装をするために外壁の塗料を確認したところ、「新築購入時からのものなので、わからない」との返答が売主からあり、どう見ても塗り替えてあったので確認したところ「塗り替えは行っていないのでわからない」との返答でした。

その後、8月上旬に代金を渡し、取得したため、床やクロス、設備などを掃除し入居に備えておりました。

＜不具合発覚＞
クロスの汚れがどうしても落ちないために、張替えを検討し建築業者に依頼したところ、「この家傾いていますよ！」と言われ、水平器で測ってみたところ、確かに水平ではなく一方に傾いていました。また、その部分の基礎にひびが入っており「構造上の問題ですよ」と指摘されました。
そのひびの上部にリビングの掃きだし窓があり、その窓の形状が一般的なものと違っており（4枚の窓で、中心部と左右が開口するもの）、中心部（開口部）がスポンジとテープでくっつけてあり、無理にはがしたところ、隙間が開いてピッタリとしまらなくなってしまいました。
建築業者曰く「隙間風が入るのでとめてあったのでしょう。フレームがゆがんでいますから・・・」とのこと。

加えて、畳の張替えをしようと、畳を上げたところ地面に水が溜まっており、「根太と大引きとその上の板（現状は根太の上に畳がのっていました）を取り替えないと住めない」と言われています。

また、外壁も明らかに塗り替えしているとのことで、剥げている部分が見つかり始めています。それと同色のペンキ跡が玄関ポーチ（入居時はマットのようなものが糊付けされていました）にも多数残っています。
加えて、業者さんが見ると、外壁に多数の釘穴が開いており、「水が入っている恐れがありますね！ちゃんと住むなら張り替えないと・・・」とのことです。
さらに、建物の後ろ側（隣地境界の60センチくらいの通路）の一部がくぼんでおり、そこに床下の通風孔があり、「掘り下げないと、半分くらい土に埋まるから売主さんが掘ったんでしょう！ただ、雨が降ったらココから水が入るはず・・・」と言われています。

＜現状発覚している不具合事項のまとめ＞
①リビングの中央からキッチンに向かい、勾配が出来ている（基礎の亀裂もあり、レベル差もでています）
②リビングの掃きだし窓の立て付けに不具合あり（左右に隙間が出来、引渡し時は意図的な工作で修正されていました）
③2階の洋室（北東側）の扉が調整をしても隙間が開いてしまいます
④浴室換気扇の故障
⑤玄関ポーチのペンキ跡
⑥和室の畳下に水が溜まっている（畳業者曰く、シロアリも発生しているし、現状ではこのまま住める状態ではない）
⑦東側隣地境界の基礎の風窓から水が入る状態（現状は、意図的にその部分だけ掘り下げられており、水溜りが出来てしまいます）
⑧外壁に多数の穴が開いている（業者曰く、水の浸入があると思われるので、張替え要）
　⇒もともと物置を置いてあり、設置するために外壁に固定いていた様です。また、ひさしみたいなものがつけてあったみたいです。
⑨バルコニーが庭に向かって東側に傾斜しており、水溜りになる

＜相談事項：アドバイスをいただきたい悩みです＞
結論：現地立会いの際、こちらとしては何を注意して、どのような手筈で交渉を進めれば良いのでしょうか？
こちらとしては、大きなトラブルにはしたくないのと、ちゃんと住めるのであれば訴訟とかはしたくありません。

また、具体的には・・・
①上記を業者さんに申し上げたところ、「基本的に現況ですから。傾斜も経年劣化か自然沈下ということになると思います」とのこと。
　契約においてどこまでが「現況」なのか基準があるのでしょうか？
②契約時に、売主さんが入居中であったということで隅々まで確認できていません。
どこまでが私の確認不足になるのでしょうか？
③「告知義務」という言葉を聞きました。上記の不具合は一度も聞いておらず、かつ、売主さんが把握していたのは明らかです。「告知義務違反」に当てはまるので
しょうか？
④「善管注意義務」というのを聞きました。業者さんからは「リフォーム無く住めるので、お買い得！」と言われていましたが、現状は違います（念のため建築業者2社に見てもらったところ、2社とも「住めない、仮に住んでもちょっと大きな地震が来たらまずいでしょう」とのこと）。どのような対応をすればよいでしょうか？
⑤入居できるということで、現状の賃貸を9月末で解約しています。もし入居できないとするならば、新たに住居を探さなければなりません。その損害賠償は請求できるのでしょうか？
⑥売主さんが補修をしていただくことになった（あるいは損害賠償）として、売主さんも新たに新築を購入しており資金難と思われます。その際はどのように対応すればよいのでしょうか？

何を言っても「現況ですから」か「中古ですので」と言われてしまっています。
契約前の確認不足と言われればその通りなのかも知れませんが、売主さんが退去されたのは代金を支払う前日なので、確認は出来ない状況でした。

羅列の文章でご理解しづらいかと思いますが、アドバイスをいただければと思います。
どうぞよろしくお願いいたします！

契約内容について

投稿日 = 2007/8/25
題名 = 　契約内容について
お名前 = 大丈夫？
ご相談 = 先日中古マンションを購入契約いたしました。持ち回りの契約でした。後日届けられた契約書は売主の方が高齢で記入等ができないのとのことで娘さんが代理人で記入し娘さんの名前と押印での契約書と領収書になってました。売主の名前でなく押印も娘さんなので仲介業者に確認しましたらよくあるケースで娘さんが記入し売主のお母様での押印はおかしいとの答えでした。代理人での押印と記入は当然当の答えでした。決済にも売主のお母様は高齢のため来られないのでお母様の口座に私から振り込んでほしいとのこと売主の名前でない代筆の領収書・契約書・振込みなど大丈夫でしょうか？仲介業者は大手で間違いないとは思いたいのですが・・あとでのトラブルは困るので、主人曰く印鑑証明と委任状をもらい契約書・領収書はやり直してもらうようにと言われましたが・・確かなご返答をお待ちします。

違約金の発生について

投稿日 = 2007/8/25
題名 = 違約金の発生について
お名前 = いけ
ご相談 =

ご相談です。中古マンションを希望学区だったため購入しました。来年４月の引渡しと期間が有るのですが、契約し手付と仲介手数料全額を支払っています。その後購入予定のマンションの住人から学区変更について聞いたので不動産業者に問い合わせると現在は噂の段階で、変更は稀ですとのことでした。
その後市役所に問い合わせると学区変更決定ということでした。
最初に不動産業者に問い合わせてから時間が経っていたため手付解除期間も半月程過ぎていました。市役所に問い合わせ後、業者に取り消ししたいと問い合わせると違約金を支払わなければならないと言われました。
消費者相談や不動産相談などに相談してみると、広告に学区も記載されているし、重要事項の変更にあたり法律に違反している可能性があるが、不動産業者の学区変更は稀と言う言葉が本当に発言されたかの証拠がないと金額の返金を求めるのは厳しいと言われました。
学区は契約時に既に変更されると市役所の方では問い合わせが有れば答えていたとのことでした。
こちらにも調べなかったので落ち度が有りますが、現在契約をなかった事にし、手付も手数料も戻ってこないものかと話し合い中です。
このような状況ですと返金は難しく違約金が発生するのはしょうがないのでしょうか？
ご回答よろしくおねがいいたします。

擁壁トラブルについて

投稿日 = 2007/8/25
題名 = 　擁壁トラブルについて
お名前 = MK
ご相談 =

高いところにある南側の隣地所有者が危ないので土を盛って欲しいと言ってきています。境界の擁壁は古く、もし倒れた場合は隣地が保障してくれるのでしょうか？

１年前に土地を購入し、現在新築の注文住宅を建てています。南側の隣地との境界に大きな壁があり、私たちの土地の一番下（北の道路と面が一緒）より６～７メートル高いところに隣地があります。隣地は草むらで何も建物はありません。壁は私たちの土地の水平なところ（一番下）から１メートルほど上からほぼ垂直に建っており、逆Ｔ字の形で入っており、購入した当初の私たちの土地には私たちの前の土地所有者の不動産屋が危ないから盛ったという土が壁に沿ってかけられていました。土は土地の一番下からおよそ３メートルほどありました。
そして、新築する際に、南側の圧迫感があるということと、日照を確保するためにも下から１．２メートルほどコンクリでベタ基礎をあげ、その上から２階建てを作ることになりました。
上棟前に、南側の庭をなるべく広くとりたい（南がせまい）と、土を基礎まで下げました。私たちのベタ基礎が下から打ってあり、基礎と壁の間には土を入れてあるので、以前の壁際だけ土を盛っていた状態よりは安全。だから土を下げても問題ないと私たちの工事関係者から聞き、足場を組む都合もあるので土を下げました。すると隣地所有者が怒ってきて、土を盛れと言ってきました。「30センチは私たち（隣地）のもので自分らの土を取るな。倒れると危ないから前あっただけ戻せ」と私たちの工事をしているものに言ってきたそうです。境界の杭が抜けてあったことも気にされており、体裁は住む人（私たち）が危ないから土を盛ってもらいたいそうです。

私たちの土地は購入したときに、不動産屋から「ちゃんと測量杭を打ってあり、壁まではこちらの土地のもの。壁際の土を下げることはできる。」と聞いて買いましたので、
行った行為なんですが、どのように対処したらいいものか悩んでいます。
疑問なのは
・壁は向こうの所有物なので、倒れてきたら隣地所有者に全額保証してもらえるかどうか？（壁は古くヒビも見られます。土を下げたから倒れたと言われるのでしょうか？今のところ現状を少しでも回復するつもりです。南側は狭いのですが、のり面にするつもりです。）
・境界をはっきりさせるために工事完了後測量を行い隣地と確認の上で杭を打ちたいのですが、費用は私たちが払うことになるのでしょうか？（私たちの工事で１本隣地との境界の杭が抜けていたそうです。工事で杭が抜けることはよくあることなのでしょうが、測量は全額私たちの負担になるのでしょうか？）
・市役所などで相談にのってもらえますか？

とりあえず隣地の方と顔を合わせてないので、挨拶に行こうと思っています。どんな言い分かをはっきり聞きたいので。でもこちらもどこまで自分の思うことが正しいのかいまいちわからないので、質問させていただきました。よろしくお願いします。

投稿日 = 2007/8/28
題名 = 　擁壁トラブルについて
お名前 = ｍｋ
ご相談 =

こんにちは。
新築の工事中に自分たちの業者が境界杭を抜いてしまったようです。境界の隣の土地の持ち主から、抜けていると指摘がありました。
この場合、私が測量するのですか？業者の負担で測量してもらえるのですか？

海外居住者の物件購入について

投稿日 = 2007/8/25
題名 = 　海外居住者の物件購入について
お名前 = 匿名
ご相談 =

日本での不動産の知識は皆無なのでよろしくご回答お願いします。

海外に移住しております。母のために２５００万円程度（福岡市）の中古一戸建てを購入したいと検討中です。現金で購入する予定です。ただ購入物件を決めてから日本に帰国して住民票を移移し、印鑑証明を登録しようかと思っており、住民登録して住民になった期間など購入の際に問題はないのでしょうか？

その他お気づきの点がありましたらお教え願います。

個人売買について

投稿日 = 2007/8/25
題名 = 　個人売買について
お名前 = ナナ
ご相談 = 友達から「親戚から親戚の所有するマンションを売却しようと考えていて私に相談にきたのだがいくらの値段がつくのだろうか？」との相談があったため私の知人に聞いてみたところ、「私が３０００万円で買う。謝礼としてナナとその話を持ってきてくれた友達に合計４００万円を支払おう」と言われたのですが、その友達は親戚に２７００万円で売れると言い、親戚もその値段でokとの返答をもらいました。この場合契約はどのようにしたらいいのでしょうか？できればこの差額について相手がた両方に知られないようにしたいのですがその方法はありませんか？またこの謝礼についても後で知らないと言われないためにはどのような方法があるのでしょうか？また税金のかかりかたについても教えてください。

親族間の譲渡について

投稿日 = 2007/8/24
題名 = 親族間の譲渡について
お名前 = 夏女
ご相談 = 夫の両親と、夫の弟と２世帯住宅で同居しています。土地の名義は義父で、住宅は主人と私の２人の名義でローン返済も２人でしています。１階に両親、２階に私たち家族（４人）、３階に義弟が住んでます。義弟（２５歳）はニートで働く気も無い状態で１日中家にいます。子供が大きくなるにつれ居住スペースも狭く３階にスペースをおきたいのですが義弟の存在があり無理な状況です。義弟を追い出すわけにもいかず私たち家族で家を出て別のところで生活を始めたいのですが、３０００万ほどローンも残っています。家と、ローンを両親と弟に渡して私達家族は、別の所に家を建てることはできないでしょうか？

強制退去時の返金について

投稿日 = 2007/8/24
題名 = 　強制退去時の返金について
お名前 = miko
ご相談 =

現在女子寮に住んでいます。
その女子寮は男子禁制なのですが、バレないだろうと思い男性を入れてしまったところ、大家さんに見つかってしまい強制退去を命じられました。
規則を知りながらそれを破ってしまった自分が悪いので、強制退去に応じることは当然だと思っています。
しかし、その寮では契約途中での解約はできないというシステムのため、既に一年分の家賃を一括で支払っています。
そして、退室しても来年３月までの家賃は一切返金できないと大家さんに言われました。

規約には下記の内容が記されています。
・入室者が当館所定の館内規則に違反する等、館内の風紀秩序を乱し、運営上支障をきたす行為のあった場合、指定期日までに当館より退室していただきます。
・退室の際、名目の如何を問わず立退き料、物品買取り等一切の金銭的請求は出来ません。

私の契約違反ということで本当にお金が戻ってこないのでしょうか？
ご回答お願い致します。

抵当権抹消に関する手続き費用の負担について

投稿日 = 2007/8/24
題名 = 　抵当権抹消に関する手続き費用の負担について
お名前 = ハル
ご相談 =

抵当権抹消に関わる費用に関して
ローン完済につき、抵当権抹消の手続きをするのに
家を買った業者から抵当権抹消に関わる費用で１６万
円を請求されました。あまりにも高いのでこちらで
抵当権抹消を行うので必要な書類を下さいとお願いを
しましたら、手数料５万円と言われました。ローン
は業者からのローンなので、そこから書類を貰わなければ末梢できないのでしょうか？又５万円も高い
と思いますが？不当利得ではないのでしょうか？
その場合どうすればいいのでしょうか？宜しく
お願いします。

公文書の偽造について

投稿日 = 2007/8/24
題名 = 　公文書の偽造について
お名前 = まろん
ご相談 =

位置指定道路の私道の地主です。その私道に面している４件中の１件が建設会社に売り４月にアパートが建ちました。そのアパートの下水道工事の行政への提出する公文書に私道の掘削許可の地主のサインと押印が必要ですが、サインと押印が偽造されました。
その建設業者に告訴を考えておりますが、どの程度の罪が問えますか、また市の責任は問えるのでしようか
啓二、民事、共に教えてください

立ち退き時の請求について

投稿日 = 2007/8/23
題名 = 　立ち退き時の請求について
お名前 = たくひらちゃん
ご相談 =

現在、主人の転勤で地方都市にある分譲マンションを法人契約の社宅でその会社に貸しています。
今年で3年目になります。
契約更新は3月末です。
先日、法人様あてに内容証明で契約更新解除を送りました。
長女が現中３なのと次女が不登校なので3月に3人で戻りたいのでその旨の理由をつけました。
あと、主人も転勤で戻ります。
先方からの返答が仲介の不動産を通してきました。
｢退去は可能ですが、新しい引越し先の敷金礼金と引越し代を立ち退き代という事で頂きたい｣
こういう場合、立ち退き代は支払わないといけないのですか？
引越し代は出すべきなのかとは思いますが。
よろしくご回答ください。

雨水調整池の譲渡について

投稿日 = 2007/8/23
題名 = 　雨水調整池の譲渡について
お名前 = ＡＢＣＤ
ご相談 = 雨水調整池を住民が共有しております。その管理費用が負担となっておりますので、市へ譲渡したいと考えている方と、反対の方とで衝突しております。（住民全員一致がなければ移管は出来ないのは承知です）移管を望んでいる方は、地震などの災害で生じる多額の修理費用を心配しておられます。この場合、移管を希望した人も払わなければならないのか（払いたくないと、仰る方がいます）、つまり共有地とある以上、調整池に起こる問題に関して一人でも異なった意見を出された場合、すべてその方の意向に合わせなければならないのでしょうか。

借地の購入について

投稿日 = 2007/8/22
題名 = 　借地の購入について
お名前 = 歩売
ご相談 =

現在、家内の両親と同居しております。
家は義父の名義となっておりますが、土地は借地で80年以上借りております。
しかし地主が高齢で、家族に対して生前贈与をしており、現在は当方の近隣の土地を4名で相続されておりましたが、今般、ある不動産会社に売却してしまいました。その会社から委託された業者が来て、土地を買いませんかと持ちかけられています。
当方は角地で、坪120万程度と実売価格を言われて、低地割合でその４０％×坪数とのことです。
路線価では17万と16万5千の道路に挟まれております。
同じ坪数の向かい側の家は昨年、70万／坪の４０％の28万で購入しています。
この価格をベースに購入は可能でしょうか。
ちなみに現在は430円／坪で地代を支払っています。
アドバイスお願いします。

水漏れの賠償について

投稿日 = 2007/8/23
題名 = 　水漏れの賠償について
お名前 = ななし
ご相談 = 自分の不注意で洗濯機から水漏れしさしてしまい、下の住人の部屋まで浸透し、電気がつかなくなってしまたみたいです。下の住人の方に対して壊れてしまった物などがあればすべて弁償するつもりで話をしましたが、大家さんから、建物自体の弁償請求とかあるのですか？

隣家とのトラブルについて

投稿日 = 2007/8/22
題名 = 　隣家とのトラブルについて
お名前 = 隣家の異臭・騒音
ご相談 =

今年の初めに、隣家のトイレに排気装置が設置されました。
この排気装置は家の外に小さな煙突みたいなものを設置して、トイレの匂いを外へ排気するものです。
隣家の１階トイレに設置され、我が家は玄関・洗面所やキッチンが２階にありますので、その煙突がちょうど我が家の玄関や洗面所・キッチンの前にあります。

それからというもの、隣家のトイレからの異臭が我が家の玄関・窓を開けると隣家に面している洗面所やキッチンにも異臭が立ちこめるようになりました。
窓を閉め切ったとしても、玄関はドアの外側・内側に立つだけで異臭がします。

また、隣家のご主人は夜の仕事をされており、週に３～４日は午前３～４時頃にワゴン車で帰宅されます。
その際に、話し声やエンジン音・ドアを閉める音などかなり大きな音がして起こされます。

我が家と隣家の他に周りにあまり家がないので、同じ悩みをもつご近所さんがいないのも一つの悩みなのですが･･･

長文失礼いたしました。
異臭・騒音どちらでも何か対策・回避方法があればご教示をよろしくお願いいたします。

自己都合による解約について

投稿日 = 2007/8/22
題名 = 自己都合による解約について
お名前 = しん
ご相談 = 不動産に行きアパートを借りようと思って契約をして、頭金だけを払い、３日後に全額払うまで話しは進んでいたのですが、家庭の事情で急遽引っ越しはしない事になったのですが、そういった場合は解約できるのですか？先に払った頭金は返していただけるのでしょうか？アドバイスをお願い致します。

保証人の責任の範囲について

投稿日 = 2007/8/21
題名 = 　保証人の責任の範囲について
お名前 = ぺけぺけ
ご相談 =

４年前に父と母が離婚して以来、父とはほぼ絶縁関係となっておりましたが、父が家を出て行くにあたり、賃貸アパートの保証人が必要になり、母が保証人となりました。

その父がつい先日、アパートで遺体となって発見されました。

もちろん家族の関係を断ち切ったつもりでしたので、身元受け取り拒否し、関係する自治体で処理をお願いするよう警察に依頼したのですが、自治体側が「法定相続人（つもり子供である私と弟）がいて、生活保護などを受けている状況でなければ、自治体として引き取ることはできない」と言われ、やむなく火葬までを私のほうで執り行うことにしました（したがって、死亡届の届出人は私になっています）。

このような状況ですが、父が借りていた賃貸アパートの
処理（滞納家賃の支払い、家財道具の撤去、クリーニングなど）についてどこまで責務が発生するのでしょうか？

父の死亡届が受理され、戸籍に“死亡”と記載された時点で相続放棄の手続きをするつもりです。

キャンセル料の請求について

投稿日 = 2007/8/20
題名 = 　キャンセル料の請求について
お名前 = ケイ
ご相談 =

つい先日、仲介会社さんのところに行って物件を見せてもらいました。

そこで気に入ったマンション(賃貸)があったのですが、まだ他の会社さんのも見たいと思っていました。そうしたら会社の人は
「人気物件ですから迷っているならとりあえず予約という形はどうですか？申し込み金として家賃1ヶ月ぶん(約8万)先払いになりますが。」
と言われたので、1か月分払いました。

審査があるとかで必要な書類(住所確認など)を集めたりしていて3日経ちました。
今日ようやく書類もそろって提出という時に職場で勤務先が変わることを告げられました。

それで、今回のことをキャンセルしてもらえませんか？と仲介会社さんに連絡したところ、
「もう契約するものだと思っていましたので、色々と進めていたので今からだと保険などのキャンセル料がかかってしまいます。とりあえず御預証、申し込み証を返送してください。」
と言われました。料金をきいた所、だいたい先に払った半分の4万と言われました。

たしかに契約しようと思っていたのですが、申込金を支払ったときにもらった御預証には
「契約の成立、不成立にかかわらず契約予定者に全額返還します」
と書かれています。キャンセル料は別だという考えなのでしょうか？

こういう場合キャンセル料は取られて当然なのでしょうか？ご教授御願いします。

離婚に伴う不動産の処理について

投稿日 = 2007/8/20
題名 = 　離婚に伴う不動産の処理について
お名前 = まりまま
ご相談 = 離婚の際の名義の変更と住宅ローンについてお尋ねします。まもなく離婚をすることになったのですが、現在ローンの残っている一戸建て住宅に住んでいます。夫が家を出て私がそのまま居住することにしたいのですが、夫には自分の生活費のほかに慰謝料としてローンの返済を続けるだけの収入がありません。また、私の名義では住宅ローンの借り換えができません。そこで所有権の名義を私に変え、債務者は夫のままでローンの返済は私がするという形を取りたいと思っています。月の返済は11万ほどで何とか返済することはできる状態です。この場合の名義の変更は可能かどうか、住宅ローンの支払いは今のままで大丈夫か、必要な手続きはどうすればよいのかを知りたいのですが。住宅ローンの残債は売却するとトントンくらい残っています。また、この先ずっとここに住み続けるわけではなく、将来売却して実家に戻るつもりでいます。

借地の契約について

投稿日 = 2007/8/20
題名 = 　借地の契約について
お名前 = 匿名
ご相談 =

両親が土地だけ貸していた物件（その上にある建物は借主が自分で立てた)があるのですが、父の名前で２０年の借地の契約を借主としていたていました。後８年くらい契約がある状態で父が亡くなり母も今年なくなり、私がその土地を相続することになったのですが、契約者が変わることによって、
１．契約を私の名前でしなおす必要は必ずあるのでしょうか。
２．また、しなかった場合に何か問題になることはあるのでしょうか。
３．契約をしなおすとき、以前仲介してもらった不動産屋さんと違う不動産屋さんにお願いしても問題ないのでしょうか。
４．もし、契約をしなおすときに、契約事項の変更・追加等はできるのでしょうか。
（今まで５０年近く契約を継続していたので、契約を更新しなかった場合、どういう状態で土地を返却するか等の内容がないようなので不安があるのです）

教えてください。

来客用の駐車場について

投稿日 = 2007/8/20
題名 = 　来客用の駐車場について
お名前 = すうら
ご相談 =

来客時の駐車場所について、大家さんに指示された場所に友人が車を止めておいたと...

来客時の駐車場所について、大家さんに指示された場所に友人が車を止めておいたところ、大家さんの息子さんが邪魔だと怒り狂い、その後大家さんより車を止めたいのあれば駐車場料金を払って欲しいと言われました。

２ヶ月まえに賃貸アパートに引っ越しました。私自身は車を所有していないのですが友人、
親、彼氏等が車で訪問してくる事は解っていたので契約前に不動産屋に来客時の駐車場所を確認してもらっていました。（口頭のみです。）

初めはアパートの前の道（大家さんの敷地内で道の先には大家さんの家しか無い）に駐車するよう言われていたのですが、道が狭く車がもう１台通るのがギリギリなため何度も大家さんの息子さん等にクラクションを鳴らされどかすように言われる為、大家さんに相談し大家さんの家の前の空き地のような所に駐車させてもらう事になりました。

そして先日初めてそこに友人が車を止めたところ、大家の息子が自分の車が出せないと木刀を握って怒鳴りまくり半強制的に車を動かすように言われました。
（息子さんは大家さんとのやり取りを知らずそこに勝手に駐車したと思ったようです。）

その後、大家さんから今後はどこにも駐車させてあげる事が出来ないので、毎月のアパートの駐車場代を払い来客時はそこを使って欲しいと言われました。
口頭とは言え契約前にも確認していた事と言い、来客があるのは１ヶ月に3～４回ほどで（その回数も大家さんは知っているのですが、）毎月毎月の駐車場代を払うのは納得が行きません。

また、契約して欲しいと言われた駐車スペースはすごく狭く軽自動車用のような感じです。私の友人達の車は大きめが多いのでそこには駐車するとなるとギリギリになってしまいます。
その事を伝えると、よその月極にお金を払って契約しそこに停めろと言われました。

大家さんの言うなりになるしかないのでしょうか。

重要事項説明の担当者について

投稿日 = 2007/8/19
題名 = 　重要事項説明の担当者について
お名前 = あり
ご相談 =

先日、初めての一人暮らしをする為、不動産の仲介業者を訪ね、いくつか物件の内見をさせて頂きました。１ついいなぁと思う物件があったので、そこに決めると担当者に伝えました。その際、重要事項説明書に沿って担当者が軽く物件に関する説明をしてくださり、その後、私は書類にサイン・捺印しました。また、手付金４万５千円もその時に払い、後は入居審査の結果を後日報告しますということだったので私は帰りました。
後日、入居審査が通ったということで仲介業者から郵送で重要事項説明書の控えと、賃貸借契約書などが送られてきました。その時に気づいたのですが、私が内見に言った際に担当してくれた方はＮさんという女性だったのですが、重要事項説明書の宅建主任者の欄に捺印されてる人の名前は男性の名前でした(重要事項説明書の説明はＮさんから受けました)。また、賃貸借契約書の宅建主任者の欄には、Ｎさんとも重要事項説明書に捺印のあった男性とも違う女性の名前が捺印されていました。
賃貸契約の際に宅建主任者から何らかの説明があるということは聞いたことがある話ですが、初めてのことで私自身契約の流れというものが理解できておらず、今回のように、重要事項説明書を説明された方と、宅建主任者の捺印されてる方が別の人物だということが普通に有り得ることなのかの判断が出来かねています。すみませんが、アドバイスよろしくお願いいたします。

高く売却する方法について

投稿日 = 2007/8/18
題名 = 　高く売却する方法について
お名前 = 田舎モン
ご相談 = 千葉の田舎に（かなり山奥）に両親が定年後に住む家として建てた家を売ることになりました。病気で本人たちが行けなくなったからです。そこでそこを何とか少しでも高く売って、東京に二世帯住宅を建てたいと思っています。さらに、私自身の家も中古で購入していて、まだローンがたっぷり残っている家も合わせて売却しなければいけません。まず千葉は、東京の不動産やさんでも、売却できるとのことでしたが、地元の不動産屋の方が、高く売れるという人もいます。本当でしょうか？こんな場合どうやって動くのが一番スムーズで、お金の無い私たちが、何とか二世帯を立てることが可能になるのでしょうか・・・・？

設計士の責任の明確化について

投稿日 = 2007/8/18
題名 = 　設計士の責任の明確化について
お名前 = 山田和生
ご相談 =

現在、家の建築をはじめ、工事契約の手前まで進んでおります。瑕疵に対する責任について質問させていただきます。
瑕疵がある場合、施工者が責任をもって対処するのという認識ですが、設計に起因する瑕疵の場合は、設計士側の責任は、発生しないのでしょうか？設計士と契約の際、図面の内容に対する責任について盛り込まれていなかったので不安があります。工事契約にあたって、図面に対する設計士の責任を明確にしておいたほうがよいのかどうかアドバイスいただければ幸いす。
よろしく御願いします。

共有名義の物件の支払いについて

投稿日 = 2007/8/18
題名 = 　共有名義の物件の支払いについて
お名前 = なおっち
ご相談 = H7年に共有名義でマンションを購入しました。H10年離婚。私はマンションはいらないからと子供をつれて家をでました。名義変更をしていなかったため、今になって3月から６ヶ月間ローンが滞納されていると銀行から私のところに請求がきました。今月中に支払われないと差し押さえに、一括返済を・・・と宣告書がきました。私は6年前に再婚もしマンションのほうは放棄し払う気はないのですが今すぐ名義変更できるのでしょうか？支払わなくてすむ方法があればアドバイスお願いします。

買取拒否に起因する立ち退きについて

投稿日 = 2007/8/18
題名 = 　買取拒否に起因する立ち退きについて
お名前 = ずん
ご相談 = 先日、仲介業者より突然貸主が物件を売りに出したいので買い取って欲しいと連絡がありましたが、「買い取る意思がないと伝えたところ、今日・明日とはいいませんが、出て行ってもらいたいのですが、交渉に伺っていいですか？」と言ってきました。こちらとしては、寝耳に水であり、正式な文書も受け取っていませんし、この6月に更新手続きをしたばかりなので、どうも腑に落ちません。突然引っ越せと言われても、それだけの資金を急には用意できませんし、このような場合は、2年間は借りられるのか、それとも立ち退きが必要なら、立ち退き料がどれほど要求できるのか教えていただけるでしょうか？（仲介業者によると、貸主が介護に必要な費用を捻出するためというのが、売買・立ち退き要求の理由だそうです。）

店舗の賃貸トラブルについて

投稿日 = 2007/8/17
題名 = 　店舗の賃貸トラブルについて
お名前 = リィー
ご相談 =

うちの親の話なんですが、店舗を貸していて（借り主をＡさん）、
土地は違う人（Ｂさんとします）のです。

困っているのが、Ａさんと契約を交わすときに
「浄化槽を工事する」記載された契約を交わしました。
そして、目立つところだけ浄化槽の工事をしたら、
Ａさんは「完璧になってない！」と言われました。そして、
家賃を払わなくなりました。もう、ずっと滞納しています。
このＡさんは借りた月から、家賃の支払いが遅れてました。

そして、浄化槽をすべて工事しようとして手続きをしていく中で、
「地主（Ｂさん）の印鑑がないと工事ができない」と
役所の人に言われて、Ｂさんの印鑑をもらいに行くと
「うちには関係ないから、印鑑は押せない」と言われました。
工事はできなし、家賃は入ってこない。
しかも、最悪な事にこのもめてる店舗の横も親が貸しているのですが、この横の借り主が「うちだけが、家賃を払ってるのはバカらしい」といって家賃を払いません。
この貸主は浄化槽の件とは無関係なのです！！！

このような状態がずっと続いています。。
いったいどのようにすればいいのでしょうか？
うちの家はこのほぼ家賃で生活しているので生活は苦しくなる
ばっかりです。仲介の不動産屋は何もしてくれません。

悩んでいること
１．やはり、Ｂさん（地主）の方の印鑑が必要なのですか？
２．Ｂさん（地主）さんには毎月地代を払ってます。
　　印鑑を押さないＢさんに責任追及はできませんか？
３．このＡさん（借り主）は初めから家賃の支払いが遅れてますし、浄化槽以外にもいろいろな事を言ってきてます。仮に浄化槽をよくしたときに今まで滞納していた家賃を必ず払ってもらえる方法はりますか？

どうか、いい方法を教えてください。

最後まで読んでくださってありがとうございます。

冊子の製作について

投稿日 = 2007/8/17
題名 = 　冊子の製作について
お名前 = 匿名
ご相談 =

不動産会社並びにハウスメーカーに勤務されている方に質問です。

将来土地家屋調査士業で独立を考えておりますが、不動産会社やハウスメーカーにご挨拶に伺う際に、「お役立ち情報」として冊子を配布しようと考えております。

ただ、土地家屋調査士から見た視点と、不動産会社から見た視点では、欲しいと思う情報が相違すると思います。

そこで、冊子を作成するにあたり、不動産会社等に勤務されている方が、土地家屋調査士から欲しいと思う情報（登記、測量、建築等）がありましたら、ご回答の程、宜しくお願い致します。

お忙しい中、大変申し訳ありませんが、何卒宜しくお願い申し上げます。

相続トラブルについて

投稿日 = 2007/8/17
題名 = 　相続トラブルについて
お名前 = りゅうすけ
ご相談 = 父の不動産についての相談です。現在土地の所有権について３分の１が父の兄名義となっています（建物は父名義）。当該物件の所有権をすべて父名義にするには、売買による所有権移転の方法しかないでしょうか？本来、当該物件は祖父が購入したものですが、所有権を二人の名義にしたものです。父は当該物件に約４０年居住しています。最近兄より物件を購入する様に要請がきています。路線価の約半額での売買金額を提示してきていますが、受け入れるつもりはありません。受け入れられる金額としては、路線価×面積×三分の一×二分の一が妥当な金額と考えますが。本来は祖父が購入した物件である為、売買による所有権移転は不本意（兄は別の物件を相続している為）ですが、何か良い案はないでしょうか。宜しくお願い致します。

借地の立ち退きについて

投稿日 = 2007/8/16
題名 = 　借地の立ち退きについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

現在住んでいる土地が借地なんですが、2年後に更新となります。
大家さんから話しがあり、下記の３つの内どれかを選んでくれと言われました。

１．更新料を支払い、現状のまま。
２．土地の一部（約10坪）を大家さんに返し、更新料なし。
３．土地を1億（相場から計算した妥当な数字だそうです）で買ってくれる人を探し、1億の6割を貰い立退き。ただ、私の家は母と亡くなった父の姉が住んでおり、6割を按分しなければなりません。

以上の３つを進められましたが、この他にいい手立てはないでしょうか？例えば、土地を安く購入できるとか．．．

何かアドバイスをお願いします。

共有名義の土地の権利譲渡について

投稿日 = 2007/8/16
題名 = 　共有名義の土地の権利譲渡について
お名前 = kassy
ご相談 =

　両親、弟夫婦とその長男が暮らす実家の土地名義が、父親兄弟の共同名義となっています。

　弟が家の建替えを計画しており、この父親兄弟に権利の譲渡を依頼しましたが、応じてもらえなかったとのことです。

　実際にはこの兄弟はこの土地に訪れることも無く、固定資産税等も両親、弟夫婦が納め続けている（20年以上）のですが、土地に対する何らかの権利は発生しないのでしょうか。

店舗賃貸時の交渉について

投稿日 = 2007/8/16
題名 = 　店舗賃貸時の交渉について
お名前 = あろは
ご相談 =

現在、飲食店の物件を探しています。

先日良さそうな賃貸し物件を見つけたのですが、現店子さんは居抜きを条件としております。
店子さんと大家さんの契約はどのようになっているのか現時点ではわかりません。

坪数１１坪、家賃は２４１５００円。
店子さんは現在音楽居酒屋をやっておりますが、居抜き料は４５０万とのこと。

こちらは居酒屋ではなく、現状のものは一切使えないのとキッチンの位置など含めあらたに店を一から作る必要があります。

ですので場所は借りたいのですが、居抜きには興味がございません。
このような場合は大家さん＋店子さん＋私どもでどのように相談交渉したら良いのでしょか？

後アドバイスいただく上で店子さん＋大家さん情報で必要なものがございましたらお知らせください。
よろしくお願いいたします。

立ち退きについて

投稿日 = 2007/8/16
題名 = 　立ち退きについて
お名前 = yuki
ご相談 =

はじめまして、今回はご相談したくメールさせていただきました。よろしくお願いします。

移りすんで3年目にあたるアパートなのですが、昨日貸主と管理人の方から連名の手紙がありました。

アパートを取り壊し、資材置き場及び、出入り業者さん達の駐車場として再利用するため、立ち退きをせまる内容でした。

転居先等についてご相談頂ければ、私共にてもご希望にあう様な物件をご紹介させて頂きたいと存じます。とあるのですが、この場合、立ち退き料を請求する事はできるのでしょうか？
そして、その請求額はどのようにして決まるものなのでしょうか？

突然の通知にあわてております。
ご相談にのっていただけると助かります。
それではよろしくお願い致します。

山林の購入について

投稿日 = 2007/8/15
題名 = 　山林の購入について
お名前 = 在るがパパ
ご相談 =

福岡県に在住している者です。
近県に山林(1万坪程）を購入したいと考えておりますが、不動産物件を見つけるのに困っています。
どちらに相談や検索をしてよろしいか教えてください。

二重契約について

投稿日 = 2007/8/15
題名 = 　二重契約について
お名前 = シオ
ご相談 =

不動産の賃貸マンション契約後のトラブルで大変困っています。どうかお力をお貸しいただけないでしょうか？？
まず順をおって説明させて頂きます。

7/30　気に入った物件があり内見したところ、空き部屋状態で即入居可能。仮申し込み　仮押さえＯＫ
8/3　保証人も決まり、正式に申し込み
・・・大家さんのご好意で8/31からの家賃発生でいいとなり8/31からの入居で申し込み・・・・・・・
8/6　全額振込み終了、署名捺印、正式に契約書発行
8/7　大家さんの捺印を押してあり、契約書をもらう、契約終了

ところが、8/8に新居予定の近所を通りかかりましたら入居予定の部屋に靴下の洗濯物があり、不動産会社に行き即聞いたらその場で大家さんに電話で聞いてくれました。
〔リフォーム会社の軍手などでは？？〕との答えでしたので不動産会社も私も納得しました。
ところが、8/10に通りかかったらまたも洗濯物が！！
今度はＴシャツやジーパンなのでおかしいと思い、〔夏休みの時期ですし誰か8/31まで泊めてるんですか？〕と不動産会社に電話したところ、担当者が不在で後日確認するとのことでした。

後日電話でとんでもない状態が発覚したんです。
どうやら二重契約をしてしまっていたとのことです。
大家さんが90歳のおばあちゃんでどうも話がかみ合わずこのような事態になってしまったそうです。
洗濯物で発覚しなければ当日までわからなかったなんて
、そしてこんな事態を招いた不動産業者に納得できません。
現在の住まいもこの物件が決まったから退去を決めてしまい8/31には退去しなくてはいけません。
本日全額返してもらった後に、話し合いをこの不動産会社に持ちかけたところ、会社としてできることは全額返した訳ですし新居を探す手伝いしかない、との答え。引越し準備を進めていたので一方的なキャンセルに納得いきません。現実的に具体的な損害が出たわけでもないので補償は無い、とのことです　。
売買でしたら違約金等決められているし、手付金倍返し、などありますが、と話を振ってみましたら今回は賃貸なので当てはまらないとのことです。
最初からお金云々言ったわけではありません。対応があまりにも不誠実でしたので言い出しました。
担当者では納得がいきませんでしたので、後日責任者と会う予定です。

長々と本当に申し訳ありません。
どうかアドバイスをお願いします。

投稿日 = 2007/8/18
題名 = 　二重契約について
お名前 = シオ
ご相談 =

先日8/15二重契約について、投稿いたしましたシオと申します。掲載いただきありがとうございました。
毎日チェックしていましたがご返答、アドバイスを確認することができずにいます。（アドバイス等は無いのかも知れませんよね。もしくは時間がかかるのかもしれませんよね。催促のようになってしまいましたら申し訳ありません。）
メールアドレスの間違いで届かず、お礼も言わないのは失礼だと思いまして再度ご連絡させて頂きました。
間違いでしたら申し訳ありません。掲載した相談に対してのご返答は直接メールにてお返事いただけるのですか？　最後にアドバイスを掲載するのですか？？　お手数をおかけしますがよろしくお願いいたします。

★Fudosan.JPサポートより
上記相談に対しては、2007/8/16に投稿メールアドレスに対し、個別メールアドバイスをお送りしております。
念のため、2007/8/18に再送信いたしました。
なお、携帯メールでの投稿に対しましては、せっかく時間を割いてアドバイスさせていただいても、
届かないというケースが多いため、極力ご遠慮いただくようお願い申し上げます。

親族間の名義変更について

投稿日 = 2007/8/15
題名 = 親族間の名義変更について
お名前 = hanabi
ご相談 = 「名義変更」に関することで相談があります。結婚前に私名義で全額ローンを組み、マンションを購入しました。今は結婚し、返済は購入当初から今の主人と一緒に行なっています。今回「共同名義」にすることを考えています。それに伴い①手続きの手順②名義変更後の影響（税などの支出）など教えて下さい。

カビに対する責任について

投稿日 = 2007/8/15
題名 = 　カビに対する責任について
お名前 = もぐたん
ご相談 =

築１８年のコーポタイプの賃貸住宅の１階に６年住んでいます。
半年ほど前から脱衣所の床、壁にカビらしきシミが出るようになりました。
特に潔癖なわけではありませんが
普通に掃除はしていたのに、、、
最近３歳になる子供も自分で洗面台を使うようになったので水が飛び散って出来たのだろう、
退去時は張替え（クッションフロア）も仕方がないと半ば諦めつつも
出来るだけ範囲が広がらないようにと注意して
毎日一生懸命掃除しておりました。
しかし段々とシミの範囲が広がり
脱衣所続きの台所までも。
毎日あんなに気を使っているのにと
不思議に思っていた時
いつものように洗面台の下にかなり大きな水溜りを発見。
子供は幼稚園に行っているし、
どうも洗面台の下の水漏れが原因？
滅多に見ない洗面台下の収納を見ると
水はないものの湿って若干ボコボコへたっていて
隅にはカビも生えていました。
どこから水がこぼれているのかは素人の私には解らないので
管理会社に連絡しようと思いますが
その時今の現状での床等のカビの状態を見て
修繕費を請求されたらどうしよう．．．
まだまだ当分は出て行く予定はありませんし
このまま放置も恐くて出来ません。
この場合どこまで修繕費を請求されるのでしょうか？
見えない場所の水漏れ、借主に非があるのでしょうか？

借地上の物件のリフォームについて

投稿日 = 2007/8/15
題名 = 　借地上の物件のリフォームについて
お名前 = 小菅
ご相談 =

　教えてください。
私の家は約40年以上、借地で過ごして来たのですが、
家もだいぶ古くなり、そろそろりフォームもしくは、
立替が必要な状態になっています。
　かなり前からリフォーム用にと、お金も貯めていましたが、すぐに用意出来るのは、1千万だとすると、40年住み続けている土地を買ったほうが良いのか、借地のままで家をリフォームした方が良いのか、とても悩んでおります。
　また40年以上の借地は、だいたいどの位で売買されるのか、大体の目安など知る方法はあるのでしょうか？
住まいは新宿区になります。

親族間の売買について

投稿日 = 2007/8/15
題名 = 　親族間の売買について
お名前 = 甚平
ご相談 =

２０年前に姉に５０坪の土地（最近の近くの土地売買価格は約５０万円／坪です。）を賃貸して、姉が家を建てて住んでいます。最近、お互いに高齢となってきましたので姉に土地を安く買い取ってもらいたいと思っています。また、贈与したいと思っていますが、どちらの方が税金が安くなるのでしょうか。
又、このような事例は、どのような専門家に相談すれば良いのでしょうか。
お教え願います。

無償工事について

投稿日 = 2007/8/15
題名 = 　無償工事について
お名前 = シンジ
ご相談 =

注文住宅を建てて１年４ヶ月たちますが・・・土台にひび？縦に２０センチぐらいの線があちこちに・・・
電気温水器を置いているコンクリートは土台との境に割れが大きく有ります。
無料で業者に直させることできますか？
まだお盆のため連絡はしてませんが・・・

自己都合による解約について

投稿日 = 2007/8/15
題名 = 　自己都合による解約について
お名前 = サク
ご相談 =

不動産入居前の解約について質問です。
この度、諸事情により賃貸マンションを解約することになりました。
審査完了、敷金（手付金）・入居者相互会料
水廻り消毒料・ＦＦ分解整備料・仲介手数料
日割りの家賃（半月分）・管理費・駐車場代（日割り）・24時間管理費代を支払い済みです。

賃貸契約書・重要事項説明書・管理物件入居じ覚え書
連帯保証人書などの書類は、まだ一切提出しておりません。
ちなみに鍵の受け渡しもまだです。
このような状況で、最初に支払った、料金は幾らぐらい戻ってくるのでしょうか？
よろしくお願いいたします。
また解約じのアドバイスなどあれば、お願いいたします。

購入判断について

投稿日 = 2007/8/14
題名 = 　購入判断について
お名前 = ジャック
ご相談 =

初めて相談させていただきます。

不動産投資（中古アパート賃貸）を検討中で、見つけた物件の賛否についておききします。

私の場合、趣味的と思想的要素からくるのだと思うのですが、築浅のきれいな物件より、古い「レトロ調」の物件に興味があり、内装に古材等を使用して住む人（お客）が本当に気に入って住んでもらえる様な改装をして、賃貸事業を楽しみながらやって行きたいと考えております。

今回不動産サイトで見つけたアパートが、誰も手を出さないような物件なのですが、自分のイメージにぴったりの物件で、どうしても諦められず、悩んでおります。

場所：世田谷区・私鉄駅徒歩2分・各停で新宿まで14分
土地：13坪・市道含む　2項道路に接しセットバック分　　　あり　
建物：木造２F ・築26年・2戸建坪計11坪・1F賃貸中　　　　　（4.9万）
条件：連棟式アパート４戸を分筆したらしく上下2戸づ　　　つが外観上、階段を境に接合されている。不動　　　産屋の確認では構造上切り離し可能で、登記簿　　　も確認済み。
　　　私道の奥２軒は空屋（物件は手前２戸）で管理　　　不良でポストは溢れ返っており不潔。
　　　将来切り離した場合、奥の棟は再建不可にな　　　　ると思われる（私道にしか接しなくなる）。

環境：私鉄線路沿いのため、電車騒音有り。
　　　隣アパート（同タイプ）は精神疾患患者用社会　　　復帰施設として運営されている。
　
価格：1,680万円

　　　と言う物件です。

　　　土地価格が坪129.2万、駅近、都心、手ごろ価格
　　　でイメージどうりなのです。

　　　但し素人でもわかる心配点は連棟の奥の棟のこ　　　とです。不動産屋によるとそのオーナーは『物　　　件に無関心だが、うるさくない人』と表現して　　　おりました。私が「購入条件として分離を提示　　　できないか」と言うと、不動産屋は「奥の棟が　　　戸建しか建てられなくなるので納得するかどう　　　か」と言っておりました。戸建以外のみならず　　　再建不可になりますよね。それにすでに分筆さ　　　れている場合は再建不可にはならないのでしょ　　　うか？もしならないなら永遠に分離は承諾しな　　　いのでは・・・・

　　　ただ、私のほうは建て直しは当分考えられない　　　ので、運営上実際分離する必要はないのです。

　　　やはり安い分だけイワク付きの物件であり、
　　　敬遠したほうがよいでしょうか？

　　　何かとりとめのない文章になってしまいました　　　が、夢をかなえられる、方法を教えていただけ　　　ればと思います。

親族間の名義変更について

投稿日 = 2007/8/13
題名 = 　親族間の名義変更について
お名前 = 田吾作
ご相談 = 妻名義の土地に家を新築しました。「妻の土地に私の建物」というのに違和感を感じるため、土地も私の名義にしたいと考えています。それが可能であるか、また可能であればそのためにかかかる諸経費や税金等について教えてください。

同一アパートでの住み替えについて

投稿日 = 2007/8/12
題名 = 　同一アパートでの住み替えについて
お名前 = 匿名
ご相談 =

上下3軒ずつの2階建てコーポの、1階中央の部屋に10年あまり住んでいます。
隣の部屋が今月半ばに引っ越すことになりました。
我が家よりも隣の部屋の方が若干広く、前から隣の部屋だったらよかったと思っていました。隣人によると、ナイショの話しらしいのですが、家賃も1万円程度安いとのこと。
と言っても、現状で、新規で引っ越してきたときのように敷金礼金をフルで払える蓄えもなく、10月に更新なので、更新料程度で引越ができるかどうか、相談できればと思っています。
こういうことは不動産屋さんか大家さんかどちらに相談していいやらわからず、また、普通相談してどうにかなるものかどうかも分かりません。
当方としては、隣の部屋のクリーニングはしなくてもいいので、その分配慮してもらえたらと思っています。

差し押さえ物件の売却について

投稿日 = 2007/8/12
題名 = 　差し押さえ物件の売却について
お名前 = さとなか
ご相談 =

持ち家の売却を考えています。
売却の方法とはどのような方法があるのか教えて下さい。
売却物件の前提条件として、不動産賃貸による所得税の未納により税務署による差し押さえ物件であること。
ただし、現在は所得税を納めているため、今すぐに税務署により処分されるような事はないと、税務署側から言われている。しかし、現状を見て、税務署側から売却されたほうがいいのではと言われている。この場合の売却方法を教えて頂きたい。
よろしくお願い致します。

借地の購入価格について

投稿日 = 2007/8/12
題名 = 　借地の購入価格について
お名前 = Kさん
ご相談 =

借地権の土地購入について教えて下さい。

私の曽祖父の代から土地を借りて自営業をしていました。
祖父の代で土地を買う事を進められたのですが断わったそうで
祖父が亡くなり私の父が家を相続しました。
（父は現在その家に住んでいませんし営業もしておりません）

最近になって土地を購入する話が出ていまして
出来るだけ安く買いたいのですが
長期間借りていた事で安くなる方法などは
無いのでしょうか？

調べた所
公示価格10.4万/㎡で
路線価は89Eと標示がありました。

路線価表を見ると
市内の地権割は6：4のようですが
住所で見ると割合が書いてありませんでした。

この場合は安くするには交渉次第と言う事でしょうか？
それとも安くはならず
表示通りの路線価格での購入になってしまうのでしょうか？

路線価は税金の割合の為のもので
通常は借地権割合で買う物だとも聞いています。

やはり、売る方は高く売りたいでしょうし
買う方は安く買いたいですから。

アドバイスよろしくお願いします。

契約内容が矛盾する場合の対応について

投稿日 = 2007/8/12
題名 = 契約内容が矛盾する場合の対応について
お名前 = ちっち
ご相談 =

建売住宅を購入し現在居住していますが、重要説明事項の内容で不履行の部分で今後の対応についてどのようにしたら良いかご相談いたします。

内容は住宅性能評価書が発行されるという部分です。不動産屋の重説では発行されるとされ押印したところ、その後売主説明にて発行されない旨の説明内容証明に署名捺印をしてしまいました。両書類では用語が統一されておらずすぐに指摘できなかったのです。
後日確認したところ、売主は内容証明に署名捺印された以上は発行できないときっぱり断られ、不動産屋へ相談したところ、不動産屋の責任で発行しますと口頭で約束されました。これで安心し、物件引渡しを受けて現在居住していますが、約束されたことが半年以上履行されていないので今後の対応をどのように取ればよいのでしょうか。
引渡し後、毎月1回は経過説明を求める連絡を続けておりますが、そば屋の出前が届かない状態です。

店舗の原状回復について

投稿日 = 2007/8/12
題名 = 　店舗の原状回復について
お名前 = 弁当や
ご相談 =

　この度3年間借りていた店舗を出ることになりました。
　原状回復について大家の方との相違が大きいので皆様のご意見をお聞きしたく投稿しました。
　私共の前の前に借りた方が店舗の内装をされたのですが私共が原状回復を以前の方の分までしなくてはならないのでしょうか。
　契約書には一般的な原状回復としか書かれていません。もちろん、特約条項もありません。
　いかがなものでしょうか。よろしくお願いいたします。

共有持分の割り当てについて

投稿日 = 2007/8/11
題名 = 　共有持分の割り当てについて
お名前 = Sapon
ご相談 =

共有持ち分の計算について
自宅を新築して、まもなく引き渡しなのですが、両親から資金援助をしてもらって、僕と妻、僕の親、妻の親の共有名義で登記する予定です。
建物は完成して、外構工事はまだ途中なのですが、少しずつ荷物を運んだり家具を選んだりしたいので、外構工事の完成前に引き渡しを受けて建物の登記も済ませることにしてしまいました。
両親・妻の分として出してもらうお金はすでに金額が決まっていますので、建物の登記持ち分を計算する際に含められる金額の合計によって、持ち分の計算が違ってくると思います。いろんなサイトで調べて、購入代金、不動産取得税、登録免許税、登記手数料、売買契約書印紙代、固定資産税・都市計画税精算金などは不動産購入代金=取得費に含められるが、火災保険などは対象外であることなどはわかったのですが、外構部分の代金や、建物・外構などの消費税分はどうなのでしょうか？もしおわかりでしたら教えてください。

隣家の樹木について

投稿日 = 2007/8/11
題名 = 　隣家の樹木について
お名前 = 匿名
ご相談 =

親戚から娘夫婦が宅地を購入しましたが、銀行からの融資の関係でその親戚の息子の会社に仲介業を行ってもらいました。購入後に隣の立ち木境界より30㎝位の所に植わっていて幹が10ｃｍ以上もあるので枝が１メートル以上も境界からはみ出ていて、境目に切れ目無く植えてあり、すべてがはみ出ています。幹も太いことからおそらく根も相当なものと推測しています。仲介業者の息子にそのことを伝えましたが、売主も息子も知ってはいたが、売買は住んでいるので、地主同士の話で関係ないと言います。一度、娘夫婦が隣に木がはみ出ているので切っていい課と確認しに行ったら「いいんじゃないですか」と言う返事でその後、1ヶ月何ら何も手を加えてはいません。最終的に誰も言う人がいなければ、娘の父、私が隣に行ってこようと思いますが同じ町内の同じ班なので誰かにお願いした方が良いと止められます。でもこれはしばらく住んだ後のことではなく購入の時からの問題なので仲介業者の責任において解決することと考えますがどうなのでしょうか。まだ売買成立から2ヶ月も経過していません。
「隣に要求したいことは境界からもっと内側に植え替えて下さい。」という事です。以上、どうすれば良いか教えて下さい。

親族間の名義変更について

投稿日 = 2007/8/10
題名 = 　親族間の名義変更について
お名前 = 風
ご相談 =

現在所有している不動産が有り、持分割合は私9家内1です。住宅ローンは家内が連帯保証人になっています。
この場合、私の持分の全てを家内、若しくは息子への名義変更は可能ですか?
初歩的な質問で申し訳ございませんが、何卒宜しくご教示お願い申し上げます。

名義の異なる物件に対する督促について

投稿日 = 2007/8/10
題名 = 　名義の異なる物件に対する督促について
お名前 = なほ
ご相談 =

土地、建物の名義が違うのですが・・・。
土地は父、建物は離婚した旦那の名義になっています
この度、金融公庫から督促状がきたため、相談させて頂きました。
今、元旦那と、連絡が取れないため困っています。
このまま、支払いがない場合、父名義の土地がどうなるのか、解体とかは・・・
これから、どの様に対処していけば良いのでしょうか

親戚への謝礼について

投稿日 = 2007/8/09
題名 = 　親戚への謝礼について
お名前 = 姫っち
ご相談 =

両親が新築を購入しました。
その際に売主側との間に入って色々な手続きやアドバイスをしてくれたのが親戚でした。
そういった場合の報酬はいくらくらいお支払いすればよいのでしょうか？

★追加投稿
実はトラブルになっていまして、その親戚というのは不動産業者ですが、その会社を通さず、個人として請求がきました。
こちらとしても家の事情が色々と重なり、すぐにお礼に行くことができないので、少しだけ待ってほしいということを伝えていたのですが、向こう
サイドとしてはこれだけ動いてやったのに挨拶にもこず、ここらで手を切りたいからなどと言われ、100万近い金額が請求されてきました。
こちらとしては親戚ということもあり信頼してお願いしたのに、恩を仇で返されたようで両親ともショックを受けています。ようはこの金額が妥当
なものなのか、法的手段に出ようかなどと考えたりもしています。こちらに相談するのも適しているのかわかりませんが、アドバイスのほどよろし
くお願いいたします。

相続資産の処分について

投稿日 = 2007/8/09
題名 = 　相続資産の処分について
お名前 = どらえもん
ご相談 =

以下の件、ちょっと複雑な事情なのですが御教授の程宜しく御願い致します。

祖父名義のマンションの取扱について。

20数年前に新築マンション（6帖+4.5帖+k）を購入金額 500万円程度で購入し、知人の女性と共に祖父は暮らしていました。
が、その3～４年後、祖父はそのマンションで亡くなりました。
(約20年前です。)

その後、同居の女性は身寄りが無いとの事で、そのまま居住しております。

当家とは年賀状のやり取り等のみの付き合いで、お互い干渉せずの日々が約20年間続きました。

名義は祖父のままですが、賃貸契約をせず金銭のやりとりもありません。
(こちらからも請求せず、相手からも勿論支払いはありません。)

固定資産税やマンションの管理費等はその女性が払っており、当方は一切の出費・収入の無いままです。

要するに、『女性は身寄りが無い』という事が大前提で、当方は無償で今迄居住を黙認して来ましたが、今後の相続等の問題に関わって来る事なので、ここで祖父名義のマンションの整理をしたいと考えております。

現状を箇条書きにして記載します。

・物件：　マンション
　約24年前に新築マンション（6帖+4.5帖+k）
・名義：　祖父名義
・購入金額 500万円程度
・約２０年に渡り、当時祖父と同居の女性がいる。
・金銭のやり取り・契約書等の取り交わし無し。
・固定資産税やマンションの管理費等は女性が支払い。

当方の希望としては現在居住の女性にそのマンションを買い取ってもらうか、退去して頂き物件を売却するかのどちらかを考えております。

その条件として

買い取ってもらった場合

・今迄の賃貸料の請求は一切行なわない。
・名義の変更を行なう。

退去して頂き物件を売却した場合。

・売却金額の手数料等を省いた残金を
　5：5の折半で分ける。
・それ以外の金銭のやりとりは無し。

当方としては、一時期でも祖父と同居していた女性である事と、それなりに高齢になって来た事も踏まえ、あまり相手にとって不都合にならない事を考えた上で、当家所有のこのマンションを処分したいと考えています。

上記の条件は相手にとってそんなに不利では無いと思っておりますので、下記の件御教授願います。

・こちらの条件提示が妥当なのか？

・現在の居住者に売却、もしくは、第三者に売却した場合の相当額が幾らくらいか？
（個人情報等の問題も有りますので建物の場所・状況等は書けないので、築年数で御判断いただければと）

・本意では有りませんが、もしこちらの条件に対して対応してもらえない場合の対策方法。

　退去してもらえるのか？

　法的な関係等。

できれば、穏便に事を処理したいとおもいますので、御回答の程、どうぞ宜しく御願い致します。

保証金の返金について

投稿日 = 2007/8/09
題名 = 　保証金の返金について
お名前 = かいじん
ご相談 = 現在賃貸マンションに住んでおりますが、平成５年に差し押さえをされていた物件を知らずに平成６年に入居をしました。その後競売で平成７年に新しい所有者になったのですが、その後も契約しておりました。そして平成１５年に家賃を下げて欲しいと頼んだところ了解して頂き契約書を作り変えました。その際に当初の契約書の内容をそのまま記入したため保証金も解約引も記載して貸主も押印しています。しかし今回退去することになったところ保証金の返金はありませんとの説明を受けました。しかし契約書を書き換えた際に保証金とかの記載がありますが家主さんは勘違いだったと言っています。私の返金請求は可能でしょうか？

自分名義ではない土地の所有権移転について

投稿日 = 2007/8/09
題名 = 　自分名義ではない土地の所有権移転について
お名前 = りこ
ご相談 =

初めて御相談致します。

祖父と祖母が入院中でもう退院できる見込みがない為
家と土地を売却しようかと考えまして、土地の登記等を調べましたところ、建物は祖父の名義、土地は別の人の名義になってました。
どうやら土地を知人から譲り受けた際に所有権の移転を行っていなかったようです。
固定資産税は土地も建物の分もずっと祖父が支払っておりました。
譲ってくれた知人は既に死亡しており、譲り受けた際
契約書は交わしておらず、60年以上前に口約束で土地を譲ってもらったそうです。
このような場合は所有権の移転手続きはどのように
行ったらよいでしょうか？移転は可能なのでしょうか。
お忙しいところ大変恐縮ですが、ご返答宜しくお願い致します。

1.土地の名義は知人のもの
2.建物は祖父の名義
3.固定資産税は土地、建物両方、祖父が支払っていた
4.知人は既に死亡している
5.契約書は交わしてなく、口約束で譲り受けている

売主としての責任について

投稿日 = 2007/8/09
題名 = 　売主としての責任について
お名前 = 匿名
ご相談 =

約1ヶ月前に所有していた新築の戸建に引越し、新築を購入する為にもともと所有していたマンションを売却しました。売却の契約は３月に済ましておりました。
先日買っていただいた方の仲介業者より連絡があり、洗濯パンをそのまま使用すると水漏れのおそれがあり管理組合に確認したところ、この部屋より２年前に水漏れ事故があり下階が水浸しになったと聞いたのですが契約時にそんな事きいていないと言われました。確かに物を詰まらせ下階に水漏れをおこしたのですが管理組合の保険を適用していただき下階の修復も当時完了し時間が合わず直接謝罪は出来なかったのですが、謝罪文とお菓子をそれぞれ下階には届けております。
ただ契約書に物件現況確認書というのがあり、給排水管の故障等という項目がありました。１.現在異常なし。　２.過去に異常があった個所（　　）修理済み：平成　年　月　日　３.現在異常あり
と明記されていて、売却時１に○をつけ契約しました。
買主さんからは２年前にトラブルが起こっていたのに２に印がついていない。不親切という事だけでなく意図的だったのでは？と勘ぐられています。引渡後洗濯パンの接続部（コーキング）が劣化していてこのままでは水が下階に漏れると業者に言われたようなのですが私自身は２年前のトラブル以降問題なく使用していました。過去のトラブルを告げ忘れていた事と現況の不具合をむすびつけてクレームを言われているのですがどのような対応が望ましいでしょうか。
洗濯パンを新調してお詫びすれば収まりそうな気配はあるのですが、瑕疵担保責任に問われてしかたない事なのでしょうか。アドバイスお願いします。

等価交換について

投稿日 = 2007/8/09
題名 = 　等価交換について
お名前 = かあちゃん
ご相談 =

等価交換を希望しています。
築30年の自社ビル（4階建て、1,2階は店舗、3,4階が住居）を
一戸建ての物件と交換できれば、と思っています。
こういう例も「等価交換」と言うのでしょうか？
可能なのか、可能ならばどうやって相手を探せばいいのか、まったく検討がつきません。
アドバイスいただければ幸いです。

借家の購入について

投稿日 = 2007/8/08
題名 = 　借家の購入について
お名前 = ハットさん
ご相談 =

はじめまして、こんばんわ。
現在、私四人家族で、借家に住んでおります。大家さんは
車で一時間ほどのところに住んでいまして。

問題ありの平屋(精神障害者が昔、自殺心中している)に
この件を承知で入居しました。
六年ほど経つのですが、老朽化でボロガでてきて、修理費を巡っていつも気まずい雰囲気になります。
事情があって引っ越すことができません。
経済的にできるかわからないのですが、わたしが少し頑張って収入あげて、家を買ってしまおうと思ったんです。
クレジットうんぬんは、どうでもいいのですが、

借家がどの程度の値段が手頃なのか調べたいのです。
築25年ほどの平屋で、六畳三部屋、居間八畳、台所の3LDKです。現在の家賃は4万円です。

もし買うとしたら、いくらぐらいが妥当でしょうか
ちなみにわたしが住んでいるのは、地方都市で、5LDKの中古住宅が1800万円で買えてしまうところです。以前、紹介して下さった仲介の不動産屋さんがおっしゃっていたのですが、この近辺の家賃の相場は六万円だそうです。情報はこれほどですが、アドバイスお願いできますか。よろしくお願いします。

不信感のある売買契約について

投稿日 = 2007/8/08
題名 = 　不信感のある売買契約について
お名前 = 匿名
ご相談 =

先日建売住宅の契約をしました。その契約内容についていくつか釈然としないものを感じているので仲介業者に確認してみたのですが回答が曖昧なように感じるためここで教えていただければと思い投稿してみました。
その契約した物件はまだ元売主が居住していて売主に登記も移っていません。建築確認ももちろん取れていないため、土地の売買契約と建物の請負契約として契約をして（手付け各１００万）、建築確認が降りた段階で建売契約に契約書等を差し替えるということです。この契約自体に違法性はないのかとの再三の質問に対し、仲介業者からは違法性はないとの回答をその都度いただきました。土地の契約に関しては元売主と売主の間のつなぎの契約書というのをいただきましたが良く見ると割り印もなし、収入印紙の貼付もないもので本契約の契約書かどうかの疑問を持っています。また仲介手数料についてですが売主が消費税を抑えたいとのことで土地価格を高く設定して建築費（消費税がかかる部分）を安く設定しています。そのためこちらが払う仲介手数料はこの建物部分の消費税を引いた建物の金額と土地の金額から算出されました（支払いは今は土地の分のみ、建築確認がおりた後で残りをといわれてます）。通常税込みの建売の仲介手数料はこのように建物部分のみの消費税だけを引いた金額で計算されるのでしょうか？また前述の契約、契約の差し替え自体に本当に違法性はない

（改行なく投稿されたため文字化けしてしまい判読不能）

月31日となっており、土地の引渡し、分筆登記が指定の日までに出来なかった場合は今回の契約は白紙となる旨の特約条項がうちで交わした契約書には記載されています。
もし問題があるようでしたら教えてください。お願いします。

投稿日 = 2007/8/09
題名 = 　不信感のある売買契約について
お名前 = 匿名
ご相談 =

昨日「不信感のある売買契約」についての相談を書き込みした者です。文字化けしてしまったようなのでその部分を思い出せる限り書いてみます。

契約は仲介業者を通じて行いました。当然建売としての広告も出せる物件ではなく、その地域で物件を探していることをその仲介業者に登録してあったために連絡をいただいたという経緯です。
６月にお話をいただき途中２度ほど手付けをうっての契約を、というお話がありましたがいずれも業者より条件が整っていないなどの理由で直前に待ったがかかりました。
三度目にお話をいただいた先日とうとう契約となったのですが、説明したとおり釈然としないものがあります。
元売主と売主の契約書上では登記の移転は8月31日に行われる旨、記載されています。

以下は掲載されているものにつながります。
よろしくお願いします。

地盤改良費用の負担について

投稿日 = 2007/8/08
題名 = 　地盤改良費用の負担について
お名前 = 匿名
ご相談 = 購入した土地が、地盤改良が必要な土地だったことが判明。購入時、地盤の心配を訊いたところ「２つ隣の区画で地盤調査はやってある。」（一枚の田んぼを３区画に造成して販売）水はけが良く、地下の水もどんどん流れていくから大丈夫。」と言われたので、購入を決めました。地盤改良の費用を、少しでも不動産業者に負担してもらいたいと思うのですが、無理でしょうか？

抵当権抹消に関する手続き費用の負担について

投稿日 = 2007/8/08
題名 = 　抵当権抹消に関する手続き費用の負担について
お名前 = やすなお
ご相談 =

土地の取り合いのトラブル（こちらに３０％分の土地に関しては私たちの所有物ということで合意しました）そして、和解し、１５年間、その３０％分の金額を払いつづけてもらい、完済してもらいました。
そして、この土地代の抵当権をはずすということになったのですが、この際にかかる費用（司法書士さんあて）はどちらが払うべきものなのでしょうか？
ちなみに、抵当権を取った１５年前は、こちらが支払いました。

駐車場の値上げについて

投稿日 = 2007/8/08
題名 = 駐車場の値上げについて
お名前 = ほり
ご相談 =

駐車場の家賃の値上げを大家から告げられています

元々3台ぎりぎり停められるスペースの駐車場を一年前から借りています
私が契約する時は、他の2台もすでに契約されていたので3代目として狭いことは充分承知の上、契約しました
しかし、その後他の1台が解約をし、一台分空いたスペースにここ数ヶ月なかなか借り手がつかずにいます
そこで、大家から直接家賃の値上げを言い渡されました
「3台停まるはずなのに大きな車2台停まっているので借り手がつかない。これでは税金も払えないので駐車場代を値上げする」との言い分
確かにうちの車は3ナンバーだが、契約時に車種やサイズも告げてあるので今更そんなことを言われても。。と理不尽な気持ちになります

仲介した不動産屋は、このことを知らず、未だに空き駐車場として借り手を探す看板が出ています

最初18000円の駐車場代を20000円にしたいと言われました
交渉をして19000円という譲歩（？）まできましたが、やはり理不尽な気持ちが大きく、できれば値上げは阻止したいと考えています
他に近くに駐車場も今空いていないので、よそを探すという選択肢は考えていません
できれば今の駐車場のまま、気分よく継続したいと思っています
借り手の立場として、どこまで強気に出ていいのでしょうか？
法律的には、一方的な大家の言い分で家賃の値上げに応じないといけないのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いいたします

自己都合による解約について

投稿日 = 2007/8/08
題名 = 　自己都合による解約について
お名前 = かず
ご相談 = 今回医者とのやり取りの元で隣接地に薬局を作る予定でいたのですが本契約をして契約金を払う前に保証人予定の弟や親戚に反対されて断念することになりました。土地（２０００万円）の購入で契約金（未払い１０％　２００万円）、不動産契約料（７０万円　未払い）です。不動産契約料に関しては契約が成立してないので払わなくていいとなっておりました。契約金が未払いの場合は契約ができてなかったという扱いでいいんでしょうか。印紙代の１万円程度で済めばありがたいのですが。ローン特約の日からも過ぎてしまっております。また後釜の薬局が入る事になってそれほどの損害はないと思うのですが不動産屋の身内が８７００万円の借金返済で土地を売ってるということの一点張りなのですが。

借地の問題に起因する第三者との交渉について

投稿日 = 2007/8/08
題名 = 　借地の問題に起因する第三者との交渉について
お名前 = 大野
ご相談 =

現在　事業用借地として２０年間の契約で　土地を貸しています。
最近その隣地に１５階建てのマンションが建つ事になりました。
この際　日照権の問題や風害が発生すると思うのですが、
土地の貸主である私と借主のどちらが　
日照権等の問題を、隣地と交渉すべきなんでしょうか？
どうぞ宜しくお願いいたします。

強制執行について

投稿日 = 2007/8/08
題名 = 　強制執行について
お名前 = 匿名
ご相談 =

ご指導お願いします。
実家の両親が以前住んでいた一戸建てを親類の知人に貸しています。身内の知人ということで、信用して賃貸契約書なし（口約束）で、しかも近隣の市場価格より格安で貸して約４年になります。当初は支払いがあったそうですが、現在は全くありません。何度か催促に行きましたが、契約書もありませんし身内の知人ということもあり強く言えません。
過去の滞納分の回収と強制退去が可能かどうか教えてください。

投稿日 = 2007/8/08
題名 = 　強制執行について
お名前 = 匿名
ご相談 =

相談お願いします。
実家の両親が、以前住んでいた一戸建てを親類の知人に貸しました。身内の知人ということもあり、信用して賃貸契約書無し（口約束）で、しかも近隣の価格よりも格安の家賃で貸して約４年になります。当初、数ヶ月は支払いがあったようですが、現在は全くありません。
何度か催促に行きましたが、親類の手前強く言えず、のらりくらりとかわされたようです。
契約書がポイントだとは思いますが、過去の家賃の請求方法や強制退去できるのがご指導いただければ幸いです。
よろしくお願いします。

床がフローリングでなかった場合について

投稿日 = 2007/8/07
題名 = 　床がフローリングでなかった場合について
お名前 = アポロ
ご相談 =

約８年前に中古マンションを購入しました。
購入時には売主が住んでいました。

洋間２部屋にカーペットが敷いてあり、その上に家具がおいてありました。
それは問題ないのですが、購入する時にカーペットをはがすか、それともそのままにしておくかと言う質問にカーペットはそのままでいいですと答えました。

当然カーペットの下はフローリングと思ったのですが、いざこれから先フローリングで過ごす為、カーペットを剥がそうとした所、あると思っていたはずのフローリングはなくクッションが敷詰めてありその下はただの板張りでした。

この様な説明は聞いていませんでした。
損害賠償請求はできるのでしょうか？

このままでは納得がいかないので、聞いてみたかったのでお忙しい所大変申し訳御座いませんが、よろしくお願いします。

投稿日 = 2007/8/11
題名 = 　床がフローリングでなかった場合について
お名前 = オペル
ご相談 =

約８年前に中古マンションを購入しました。
購入時には売主が住んでいました。

洋間２部屋にカーペットが敷いてあり、その上に家具がおいてありました。
それは問題ないのですが、購入する時にカーペットをはがすか、それともそのままにしておくかと言う質問にカーペットはそのままでいいですと答えました。

当然カーペットの下はフローリングと思ったのですが、いざこれから先フローリングで過ごす為、カーペットを剥がそうとした所、あると思っていたはずのフローリングはなくクッションが敷詰めてありその下はただの板張りでした。

この様な説明は聞いていませんでした。
損害賠償請求はできるのでしょうか？

このままでは納得がいかないので、聞いてみたかったのでお忙しい所大変申し訳御座いませんが、よろしくお願いします。

日割り賃料について

投稿日 = 2007/8/07
題名 = 　日割り賃料について
お名前 = 馬場悦子
ご相談 =

不動産業者のものです。　日割り賃料の件でお伺いいたします。　賃貸人から契約書に遵守し2ヵ月前に解約通知がでております。　今回は2007年6月8日の日付で通知書に2007年8月12日で契約終了と記載されてます。　退去は8月10日で退去立会いは8月11日です。　こちらで日割り賃料を作成する場合、賃料は8月11日まで(11日分)とすべきかそれとも解約通知書記載の終了日の8月12日分(12日分)とすべきでしょうか。ご回答お願い致します。

保証金の解約引きについて

投稿日 = 2007/8/07
題名 = 　保証金の解約引きについて
お名前 = 谷口
ご相談 =

賃貸マンションの保証金のことで教えていただきたいのですが、５年前現在住んでおりますマンションを保証金４０万円、解約引き３５万円で契約しました。引越しを考えていますが、保証金は故意に破損させたりしない限りは、支払わなくてよいものと聞きました。しかし、契約書にはサインをしております。
この場合は返却してもらうのは無理なのでしょうか。

私道に関する覚書の作成について

投稿日 = 2007/8/06
題名 = 　私道に関する覚書の作成について
お名前 = もこぶぅ
ご相談 =

新築を考え、土地を購入しました。
購入した土地は、宅地分のほか宅地南側に唯一接している私道があります。隣家もこの私道にしか接しておらず、当方と隣家との共有名義で、所有権も１/２ずつ登記します。不動産屋の話では、共有名義の私道部分については、分筆することにより隣家とのトラブルに
なりやすいため、境界線はもうけないとのこと説明
を受けました。ちなみに、当家と隣家および両家に接する私道の所有者は破産管財人（弁護士）で、この不動産屋が仲介という形で間に入っています。
私有地分の土地購入費用は、隣家との１/２ずつ負担であったし、登記もすることだし、手付けの際には不動産屋が、隣家との私道利用にあたっての簡単な覚書（補修時の費用折半等）交わす仲介をしてくれるとの口約束があったため、契約する決心がつきました。
　しかし、現在、土地購入業者ではないところで建物の契約を交わし、土地購入業者にもその旨は伝えてあります。土地購入業者は、建物建築の契約の可能性もあったから、覚書作成の約束をしてくれたのかな～っと不安を覚えているところです。（土地決済８月下旬です）建物お断りの連絡以降、特に連絡がありません。本来であれば、この不動産屋に覚書の仲介をする義務がないと思われるので、私の方から催促するのもし辛くおります。
私道は、道路位置指定を市に申請は出しているとのことを、建物を建築する業者より聞きました。（土地購入した不動産屋に問い合わせしても、どういう形で申請を出したのか教えてくれなかったそうです）
契約する前にもっと勉強するべきだったんでしょうが、今更になってやはり分筆して境界線をもうけるべきだったんだろうかとも不安が生じてきてます。
また、覚書とはいってもあまり難しいものにもしたくはないのですが、最低限ここはおさえた方がいいと思われるポイントなどありましたらば、是非アドバイスいただけると助かります。

負担金の支払い義務について

投稿日 = 2007/8/06
題名 = 　負担金の支払い義務について
お名前 = もぐもぐ
ご相談 =

こんにちは。

私の父が那須に別荘用地を持っております。数十年前に購入以後、遊休地になっております。いくつかの区画に分かれて分譲していたものを購入したようです。

購入当初は経費は固定資産税を除き、かかりませんでした。雑草の処理も土地所有者がそれぞれやる、ということだったそうです。ところが、十数年前、一方的に「管理規約」なるものが送付されてきて、道路整備費や、水道を引く設備の負担費などを毎年一定額請求してくるようになりました。管理契約に契約書はなく、「この通知をもって同意したとみなす」という文書もないようです。

当初は何も考えず、請求どおりお金を支払っていたそうですが、遊休地を保有しているだけで、水道も電気も引いていないのに、そうした負担金を徴収されるのは納得いかないと気がつき、支払いをやめ、数年経過しているそうです。

このような場合、「負担金」を支払う義務はあるのでしょうか？

造作買取請求について

投稿日 = 2007/8/06
題名 = 　造作買取請求について
お名前 = ビル管理者
ご相談 =

誠に申し訳ありません。
ご存じの方、いらっしゃいましたらお教えください。
私は中央区で、義理の父の会社が建てた小さいビルの
管理をしております。このビルは現在テナントが
入っております。
老朽化が進み、エアコンが壊れがちなのですが
昭和1桁生まれの、父は修理すれば直ると言って
年に4回もメンテナンスを入れ、そしてすぐにまた
不調になることを繰り返しております。
（設定温度20度でも室内は27度くらいしかなりません）

しかし、テナントからしてみれば、管理している
私が悪いことになってしまっており、
間に入ってしまって困っておりますところ
借りている人が勝手にエアコンを入れ替えても、
出て行くときにその費用などを大家さんに
請求できる法律？があるはずと聞きました。
もし、これが本当なら、テナントさんに伝え
私が工事の許可は出せますので、なんとか
テナントさんに快適な職場を提供したいと
考えておりますが、なにぶん、古い人間を
説得するのに、曖昧な情報では説得できませんので
＊＊法律＊＊条に基づき、エアコンの付け替え、またはテナント各人での対応を要求されたので
手配したいと、書面を作成したいので、
もし、その法律が本当にあるならばお教えください。

配水管に起因する土地の買取について

投稿日 = 2007/8/06
題名 = 　配水管に起因する土地の買取について
お名前 = ありあん
ご相談 =

お世話になります。
妻の実家での話ですが、

実家の裏の土地（他人のもの）が売却され、
宅地になることになりました。

以前は賃貸として使用されており、
特に問題は無かったのですが、
妻の実家を改築した折、配水管が若干その裏の
土地に入り込んでいることが判明しました。

ついて、その裏の土地の持ち主から、
配水管の引き直しをするか、その突出した部分を
含めた区画分を買い取るように要求されています。

本来は引き直しをすべきなのですが、現在持ち主が
妻の祖母になっており、その祖母の宗教の関係で、
どうしても引き直しをしたくないとのこと。

となると買い取りとなるのですが、通常の路線価より
高く、また宅地造成にあたりじゃまになるとの理由で
かなり広い範囲の買い取りを迫られている模様です。

買い取りの場合、どの程度通常の路線価より高く、
また、買い取りの広さもどのレベルで買い取るべき
なのでしょうか。
（例：配水管の範囲１ｍ程度など）

大変ややこしい話なのですが、相談に乗っていただけるとたすかります。

取引の保証について

投稿日 = 2007/8/06
題名 = 　取引の保証について
お名前 = 市原市　Ａ
ご相談 =

初めなして、今回宅地（現況畑）を購入しようと不動産会社（媒介）と契約書を詰めていますが、
私の方から、購入宅地から違法な埋設物等があった場合やの問題発生や、飲料水確保の為に井戸を掘らねばなりませんが、掘った後、飲料に適さない、いくら掘っても出ない当発生の場合どうしたら良いか悩んでいます。
売り主は地主、不動産会社は媒介です。
この場合不動産会社は「瑕疵担保責任は免責となる」と言って来ている。製造物責任、食品の安全、等いろいろ騒がれている時代、土地取引はこんな保証も無い
社会なのでしょうか？
私は「使用できない土地や、生活に必要な飲料水の確保が問題では宅地に値しない！」
これらの問題に対して、「不動産会社は（媒介ですが）地主と協力し解決するよう購入者と誠意を持って交渉解決に当たる」との項を入れろと言っても、書きたく無いようです。
いかが致したらよいのでしょうか、ご指導願えれば幸です。
　　　　宜しくお願い申し上げます。　　　　　2007/8/5
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市原市　　　A

契約遅延に対する責任について

投稿日 = 2007/8/06
題名 = 　契約遅延に対する責任について
ご相談 =

不動産の契約違反に関する質問です。
建築条件付き土地を購入しました。手付け金は支払い済みで、今度土地の代金の残金を全額支払う予定です。しかし業者の都合で（隣地との立ち会いがおくれ、境界線が決まらない）契約書の日付けには引き渡しが出来ず、１ヶ月程遅れそうだと連絡がありました。私達は土地の購入に際してローンを組む予定なのですが、１ヶ月遅れたことにより、もし金利が上がってしまった場合こちらの返済額の増額分、工事着工の遅れによる損失（現在支払っている家賃をよけいに払うことになる）などはどう対処してもらったら良いのでしょうか？これは契約違反にあたるもので、なんらかの賠償を求めることはできるでしょうか？大変困っています。どなたかアドバイスを宜しくお願い致します。

注文住宅の発注トラブルについて

投稿日 = 2007/8/05
題名 = 　注文住宅の発注トラブルについて
お名前 = 花木雄二
ご相談 =

現在注文住宅で家を建築中の者です。
床の仕様等がこちらが暫定で決めてまだ仕様確定していないと思っていたのですが、建築会社の方がその暫定の仕様で床を発注してしまいました。
こちらが発注後に気づいて暫定確定だったのでほかの床に変えてくれといっても、発注済みだからもう遅いとのことでトラブルになっております。

仕様は暫定の確定だったのですが建築会社はそれに対して発注できるのでしょうか？
しかも発注前にこちらに確認等はなしでした。

こういう場合、床等は変えてもらうことはできるのでしょうか？

国からの買取について

投稿日 = 2007/8/05
題名 = 　国からの買取について
お名前 = 匿名
ご相談 =

はじめまして
国地主からの買取の件でご相談させてください。
両親が、駐車場として使っている約３０坪の土地は、国からの借地です。駐車場、農機具置き場として分類され　年間５０００円を支払っています。
近い将来　今の家を取り壊し新築の家を立てる予定があります　両親の家はお城のお堀に当たる所に立っているのに対し駐車場は埋め立てられているので平地です。
この平地を買い取りたいのですが、国が地主の場合　買い取れるものなのでしょうか？
３０年以上借地として使っています。
ご回答いただけると大変うれしいです、よろしくお願いいたします。

通路の閉鎖について

投稿日 = 2007/8/05
題名 = 　通路の閉鎖について
お名前 = いたか
ご相談 =

アパートが袋小路になっており出入口をふさぐと言われております。もう生活道路として30年以上も使っておりますが塞がれた場合、どう対処したら良いのでしょうか？

賃貸の名義変更について

投稿日 = 2007/8/05
題名 = 賃貸の名義変更について
お名前 = 30代女性
ご相談 =

現在父の名義で家族で賃貸に住んでおります。
結婚後、住まいはこのまま旦那が引っ越してくる形を取りたいのですが、名義の変更はできるのでしょうか。
その場合は新たな契約となるのでしょうか。

店舗の立ち退き補償について

投稿日 = 2007/8/04
題名 = 　店舗の立ち退き補償について
お名前 = ８２８２
ご相談 =

はじめまして、飲食業（居酒屋）を営んでおります８２８２と申します。

この度３代にわたり（６０年以上前）借りている店舗付き住宅（店舗部分は家主様許可を得て当方が造作しました）の立ち退きを家屋の老朽化（正当事由にならない程度）と家賃が安いとの理由で家主様から求められています、現在家賃は周辺相場の半額程度で家屋部分は要補修状態（雨漏り等）で土地の広さは３７坪店舗部分は約１５坪程です、家主様の方からは「今まで安い家賃で貸していたので立ち退き料は安くなる（判例も有る）ので５００万円でお願いしますと」言われていますが５００万円では近隣で店舗付住宅を探すことも不可能です、ちなみに路線価格では１坪２７０万円借地権割合７０％です。

当方も有る程度補償して頂けるなら立ち退きにはやぶさかでは無いですし家主様ともめる気もありません、同程度でもなく近隣で半分程度やそれ以下の店舗つき住宅になってもいいと思っております。立ち退き料の増額交渉になると思いますが上記の場合立ち退き料の相場はどの程度になるのでしょうか？算定基準などありましたらお教えください。

有識者のみなさまよろしくお願いします。

開発道路について

投稿日 = 2007/8/03
題名 = 　開発道路について
お名前 = 匿名
ご相談 =

三者で共有の幅4.2m私道（建築基準上の道路ではない）の隣接地の内、二名の土地を不動産屋が買い取った結果170坪ほどを不動産屋が所有する事になりました。
その不動産屋から私道を開発にかけたいと申し出がありましたが開発道路になると幅が4.5m必要になり隅切りも必要になる為、承諾しなかった所、不動産屋が言うには
150坪以上所有していれば裁判所に申し立てれば地権者の承諾なしで開発道路にできると言っています。
そんな事ができるのでしょうか？
ご解答をお願い致します。

ペットの悪臭の報告義務について

投稿日 = 2007/8/03
題名 = 　ペットの悪臭の報告義務について
お名前 = 中古住宅購入者
ご相談 =

犬のおしっこの悪臭が充満して気分が悪いです。
最近、中古住宅を購入しました。契約前にクローゼットの戸の下の部分が腐れていたので雨でなったのですかと契約前に聞いたところ、売主、売主の不動産、買主の不動産すべてにおいて明解な回答を得られませんでした。ところが、決済の前日に私どもの買主の不動産から私も犬を飼っているのでわかるのですが、犬のおしっこでないかと聞かされました。この日も買主の不動産が早くきて窓や戸を開放し玄関を洗っていました。翌日銀行にて決済を行い、再度購入した物件を訪れたところ３階すべて部屋にて犬のおしっこの悪臭がしてたまりませんでした。畳が黒ずんでいるところが数箇所あり、戸にはマーキングしています。契約の時、畳や戸の黒ずんでいるところはわかっていたのですが、契約の前は３階の戸や窓すべて開放され、においはしていなかった為、さほど気にならず築１２年のよごれかなとしか思っていませんでした。クローセットも犬のマーキングで全てにおいて謎が解けました。後日、３者で話し合った所、契約前に訪れた時、売主の不動産は買主の不動産に言ったとの事であるが、買主の不動産は言った言わないですぐごまかすが、買主に言ってないのはわかっている

（改行なく投稿されたため文字化けしてしまい判読不能）

①犬のおしっこの悪臭については、瑕疵担保とならないのですか。
②犬を飼っていたことについて、告知義務はないのですか。
③売主は自分の不動産に犬を飼って事は話しているし、別に何も攻めたりしないのですが、売主の不動産もしくは買主の不動産に責任はないのですか。
④悪臭が鼻について、いつも思い出されます。どうも気持ちが治まりません。良い解決方法はないのでしょうか。
長々と記入致しましたが、ご回答の程、よろしくお願い致します。

地主の変更について

投稿日 = 2007/8/03
題名 = 　地主の変更について
お名前 = nobakyon
ご相談 =

困っています。
４１年、借地に建設した家に住んでいます。
先月突然「地主が変わりました。新しい地主から委任されて、本日は挨拶に来ました。後日改めて今後の話を致します。」と見ず知らずの人がやって来て、地主が変わったと言うのです。
早速、元地主に問い合わせたところ、「土地を売った。」と言うのです。借地人である者に何の話しも無く・・・。
２週間後、管理を任されたという会社の方が２人我が家へ。
「今年中の地代は、元地主から頂いています。今後の契約は考えていません。土地の買取りを考えているならば、地主との仲介は致しますが、地主は売るつもりは無いようですが。地主は、開発にこの土地を予定している。土地と建物の所有者が違う物件は今後も同じ事の繰り返しになりますよ。」
と半分、脅しのような言葉を言われ、それ以上具体的な話も無く帰られました。
隣家は、同じ地主でして借家でしたので、早々に出て行くように言われ２ヵ月後に出て行かれるようです。
４１年住み続け、建物は木造２階建。リフォームと増築を２０年程前にしています。
旧借地借家法の適用と、居住件を主張しないと・・・と言われますが、どのように動いて良いのやら、オロオロするばかり。
建物は父名義。昨年他界。やっと生活も落ち着き、家内の模様変えをしたばかりなのに。
どのような、進め方をすれば良いのでしょうか？この先、今の場所での生活は難しいようです。
良い、アドバイスをお願いします。

競売の事実を告げなかった場合について

投稿日 = 2007/8/02
題名 = 　競売の事実を告げなかった場合について
お名前 = 匿名
ご相談 =

　先日済ませたマンションの賃貸契約の更新についてご意見を伺いたく、投稿しました。
　更新日を過ぎても不動産業者から連絡が無いため、こちらから事務所を訪れて更新手続きを申し込みました。業者の説明では「貸主の事情でしばらく待って欲しい。」とのことで、詳しい事情は説明してもらえませんでした。結局、その日は火災保険のみ加入して帰りました。
　後日、無地の契約書が送られてきたので、記名・捺印して返送し、更新料も振り込みました。
　その後、作成された契約書が届き、「特記事項」でマンションが差押えられていたことを知りました。住居確認に見えた裁判所の執行官によると、「8ヶ月後には立ち退かなくてはならないかも知れない。」とのことでした。
　事情を知っていれば更新はしませんでした。物件は、もう貸主の手を離れてしまったので、払ってしまった更新料・手数料・敷金は戻らないのでしょうか。こちらが軽率だったとは思いますが、口頭での説明が無かったのは事実ですし、騙されたようで釈然としません。
　何かアドバイスがあれば、よろしくお願いいたします。

立ち退き要請について

投稿日 = 2007/8/02
題名 = 　立ち退き要請について
お名前 = ママ39歳
ご相談 =

父親が3LDKのマンションを相場より2-3万安く企業に貸しています。その企業は社宅として社員にさらに安く貸しています。将来は私が相続します。父親が大手術を2回受けたので介護を理由にそのマンションに父親と一緒に住みたいと仲介の不動産屋に伝えたところ、定期借家ではない上、企業には社宅として長期間住める物件として紹介した。また、介護は正当理由にあたらないと説明されました。相続しても、管理費や固定資産税等を差し引くと現在の家賃と同額であるため収入は一切見込めません。この物件を相続しても自分が住むことも売ることもできません。いわゆるトラブル物件ということになるのでしょうか。ご質問は、この企業に立ち退いてもらうことは可能でしょうか？どうすれば自分のもととすることができるのでしょうか？
以上、宜しくお願いいたします。

家賃の値下げ交渉について

投稿日 = 2007/8/02
題名 = 　家賃の値下げ交渉について
お名前 = レオン
ご相談 =

賃貸マンションの家賃についての相談です。
１９年前より住み続けていますが、最近同じマンションの間取りもその他の条件も大体同じ他の部屋が１万数千円ほど安くなっているのをチラシで見つけました。私の部屋も安くしてもらう交渉はできるものなのでしょうか？
宜しくお願い致します。

親族間売買について

投稿日 = 2007/8/02
題名 = 　親族間売買について
お名前 = ＲＥＯ
ご相談 =

はじめまして。よろしくお願いいたします。
息子が転職するため、現在所有しているマンションが空くことになりました。
そこで、私達夫婦が住むことに決めたのですが、息子と主人との共同名義にすることは可能でしょうか？
現在ローンがまだ残っており、その残高を主人が全額支払う予定でいます。

瑕疵担保責任について

投稿日 = 2007/8/01
題名 = 　瑕疵担保責任について
お名前 = 匿名
ご相談 = 中古住宅を購入し まだ半年のうちに水漏れしてしまい 瑕疵担保責任が２年ついているので 仲介業者に相談し 売り主にやってもらうことになりました。ところが それきりだで 進展がなく２週間もまっています。自宅も携帯も連絡がつかず 困っています。仲介業者も連絡とってみるの一点張りで 二進も三進もいかないでいるのですが どうしたらいいか教えてください。着工の期限などの決まりはあるのですか？

地下室の和室のカビについて

投稿日 = 2007/8/01
題名 = 　地下室の和室のカビについて
お名前 = 多田
ご相談 =

【和室のある地下室】

こんにちは。

地下室のことで困っています。

現在、賃貸で地下室のある物件に住んでいます。入居して一ヶ月ほどですが、カビが発生しました。

地下室は、フローリング１０帖＋たたみ８帖ほどの空間です。
カビが発生したのは、たたみ部分のみです。

除湿対策としては、ハイブリッド方式除湿機を購入してほぼ２４時間稼動、換気扇の稼動、などを行っていました。
それでも湿度80％が普通で、湿度70％を切ったことが数えるほどしかありません。

地下室のことをネットで調べてみたのですが、たたみのある物件というのが見つけられず、頭を抱えている次第です。
地下室にたたみがある、というのは、一般的なつくりなのでしょうか？

管理会社に相談したところ、畳が古くなれば（畳が死ねば）大丈夫だと言われましたが、安心し切れなくて･･･

本当にこのまま時間の経過を待っていれば大丈夫なのでしょうか？
どうぞお知恵をお貸しください。

よろしくお願いいたします。

親戚間の売買について

投稿日 = 2007/8/01
題名 = 　親戚間の売買について
お名前 = しろ
ご相談 = 30年程前母親名義の土地を母の妹夫婦に貸しましたが、事情があって母の妹夫婦の娘夫婦、つまり私のいとこ夫婦が家を建てて住んでいます。現在は母は亡くなり土地は私名義ですが、最近いとこ夫婦の同居している二男が土地の購入を申しこんできました。30年近く住んでいるわけですので異存はないのですが、親戚ですので後々しこりのないように売買と登記移転をしたいと考えています。現在の路線価（固定資産税評価額）の7割での売買を考えていますが問題ありますか？