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投稿日 = 2007/8/27
題名 = 　物件に欠陥があった場合について
お名前 = たか
ご相談 =

長文をお許しください！！

先日、中古物件（築10年、戸建）を購入しました。
いざ入居するにあたり、と簡単なリフォームを行おうとしたら様々な不具合が出てきて、どのように対応すればよいか悩んでいます。
結論としては9月1日に仲介業者2社と売主さん立会いの下、状況を確認していただきます。
その際に、どのような対応をすればよいのかアドバイスをいただきたくメールしました。
経緯は以下の通りです。

・・・・・・・・・
半年ほど前から中古物件を探していたところ、A社（私がお願いした会社）から、この物件を紹介されました。
その時点では、まだ入居中で、売主さんは「売却が決まってから、新しいところを探す」ということでしたので、立地や築年数、間取りなどを考慮し購入の契約をしました。（5月頃）

購入にあたり「重要事項説明」を受け、引渡し契約を12月15日で契約をしました。
また、建物自体の現状の不具合は無いということで、設備の説明などを受けました。
ただ、ここの土地柄、地盤の強度が弱いということを聞いており、構造確認や基礎補強の状態を知りたかったので、「建築時の建築確認書」の提出を求めました。

その後、一週間ほどしてから「売主さんの新しい物件が決まったので、引渡しを7月にして欲しい」という依頼があり、こちらとしても早ければ掃除や手直しなど出来ると思い、合意いたしました。
ただ、ちょっと不安があったので「瑕疵担保免責」の期限を二ヶ月から年内まで変更していただきました。

しばらくして、売主さんからB社（売主さんが任せている業者）⇒A社を通じて、「建築確認書は紛失しており、提出できない」という旨の報告を受けました。納得が行かなかったため、入居中でしたが現地を確認していただきたい旨を申し上げ、見させていただきました。
素人ではほとんどわからないので、A社、B社立会いで見ましたが、床下の防湿は何もされておらず、気になりましたが両業者ともに「大丈夫ですよ！」とのことでしたので、確認終了になりました。

また、床下の防湿状況だけでなく、外壁の塗装がはがれていたり、バルコニーがさびていたりしたので復旧を要求したところ「現況引渡しですので復旧は出来ない」との返答でした。
それは仕方が無いことと認識し、自己負担で塗装をするために外壁の塗料を確認したところ、「新築購入時からのものなので、わからない」との返答が売主からあり、どう見ても塗り替えてあったので確認したところ「塗り替えは行っていないのでわからない」との返答でした。

その後、8月上旬に代金を渡し、取得したため、床やクロス、設備などを掃除し入居に備えておりました。

＜不具合発覚＞
クロスの汚れがどうしても落ちないために、張替えを検討し建築業者に依頼したところ、「この家傾いていますよ！」と言われ、水平器で測ってみたところ、確かに水平ではなく一方に傾いていました。また、その部分の基礎にひびが入っており「構造上の問題ですよ」と指摘されました。
そのひびの上部にリビングの掃きだし窓があり、その窓の形状が一般的なものと違っており（4枚の窓で、中心部と左右が開口するもの）、中心部（開口部）がスポンジとテープでくっつけてあり、無理にはがしたところ、隙間が開いてピッタリとしまらなくなってしまいました。
建築業者曰く「隙間風が入るのでとめてあったのでしょう。フレームがゆがんでいますから・・・」とのこと。

加えて、畳の張替えをしようと、畳を上げたところ地面に水が溜まっており、「根太と大引きとその上の板（現状は根太の上に畳がのっていました）を取り替えないと住めない」と言われています。

また、外壁も明らかに塗り替えしているとのことで、剥げている部分が見つかり始めています。それと同色のペンキ跡が玄関ポーチ（入居時はマットのようなものが糊付けされていました）にも多数残っています。
加えて、業者さんが見ると、外壁に多数の釘穴が開いており、「水が入っている恐れがありますね！ちゃんと住むなら張り替えないと・・・」とのことです。
さらに、建物の後ろ側（隣地境界の60センチくらいの通路）の一部がくぼんでおり、そこに床下の通風孔があり、「掘り下げないと、半分くらい土に埋まるから売主さんが掘ったんでしょう！ただ、雨が降ったらココから水が入るはず・・・」と言われています。

＜現状発覚している不具合事項のまとめ＞
①リビングの中央からキッチンに向かい、勾配が出来ている（基礎の亀裂もあり、レベル差もでています）
②リビングの掃きだし窓の立て付けに不具合あり（左右に隙間が出来、引渡し時は意図的な工作で修正されていました）
③2階の洋室（北東側）の扉が調整をしても隙間が開いてしまいます
④浴室換気扇の故障
⑤玄関ポーチのペンキ跡
⑥和室の畳下に水が溜まっている（畳業者曰く、シロアリも発生しているし、現状ではこのまま住める状態ではない）
⑦東側隣地境界の基礎の風窓から水が入る状態（現状は、意図的にその部分だけ掘り下げられており、水溜りが出来てしまいます）
⑧外壁に多数の穴が開いている（業者曰く、水の浸入があると思われるので、張替え要）
　⇒もともと物置を置いてあり、設置するために外壁に固定いていた様です。また、ひさしみたいなものがつけてあったみたいです。
⑨バルコニーが庭に向かって東側に傾斜しており、水溜りになる

＜相談事項：アドバイスをいただきたい悩みです＞
結論：現地立会いの際、こちらとしては何を注意して、どのような手筈で交渉を進めれば良いのでしょうか？
こちらとしては、大きなトラブルにはしたくないのと、ちゃんと住めるのであれば訴訟とかはしたくありません。

また、具体的には・・・
①上記を業者さんに申し上げたところ、「基本的に現況ですから。傾斜も経年劣化か自然沈下ということになると思います」とのこと。
　契約においてどこまでが「現況」なのか基準があるのでしょうか？
②契約時に、売主さんが入居中であったということで隅々まで確認できていません。
どこまでが私の確認不足になるのでしょうか？
③「告知義務」という言葉を聞きました。上記の不具合は一度も聞いておらず、かつ、売主さんが把握していたのは明らかです。「告知義務違反」に当てはまるので
しょうか？
④「善管注意義務」というのを聞きました。業者さんからは「リフォーム無く住めるので、お買い得！」と言われていましたが、現状は違います（念のため建築業者2社に見てもらったところ、2社とも「住めない、仮に住んでもちょっと大きな地震が来たらまずいでしょう」とのこと）。どのような対応をすればよいでしょうか？
⑤入居できるということで、現状の賃貸を9月末で解約しています。もし入居できないとするならば、新たに住居を探さなければなりません。その損害賠償は請求できるのでしょうか？
⑥売主さんが補修をしていただくことになった（あるいは損害賠償）として、売主さんも新たに新築を購入しており資金難と思われます。その際はどのように対応すればよいのでしょうか？

何を言っても「現況ですから」か「中古ですので」と言われてしまっています。
契約前の確認不足と言われればその通りなのかも知れませんが、売主さんが退去されたのは代金を支払う前日なので、確認は出来ない状況でした。

羅列の文章でご理解しづらいかと思いますが、アドバイスをいただければと思います。
どうぞよろしくお願いいたします！

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