地役権の設定について

投稿日 = 2007/9/30
題名 = 　地役権の設定について
お名前 = 匿名
ご相談 =

袋地を購入しました。
その土地には古屋が建てられており（今は誰も住んでいない）、不動産業者からは承役地部分を今まで無料で通行していたことから今後も通行してもよい旨、口頭で承役地の所有者から許可を得たとの説明があり（重説にも記載）、またその承役地部分は役所から公道認定されてもいたため大丈夫だろうと考え購入しました。
しかし家を建てるに当たってはローンを組む必要があり、銀行に相談に伺ったところ、その私有地部分に地益権を設定しないと（その土地に抵当権が設定できないため）融資は出来ないと断られました。土地の購入は一括決済したので、そんなことは知りませんでした。
そこで以下の点について相談したく連絡いたしました。
①融資に対して地益権の設定が必要の旨説明が無かったこと（簡単に言うと通行はできるが融資が受けられないため家を建てることができない）に対して、それは瑕疵といえるのでしょうか？
②瑕疵といえる場合、売買契約の差し戻しもしくは損害賠償を請求できるのでしょうか。
③通行地益権を設定するのであれば、有料としたい旨、承役地の所有者から申し入れがありました。この場合実印のお礼と通行料はどれ位が相場なのでしょうか。通行料は敷地面積とその地域の相場坪単価で計算するのが一般的と伺っていますが、すでに公道認定されている土地であっても同様でしょうか。お金を払うのであれば、納得した上で気持ちよく支払いをしたいです。
④地益権設定は不動産業者の仕事かと思いますが、地益権設定にかかった費用と手数料は業者に請求できるものなのでしょうか。

色々と申し訳ございませんが、下名には知恵がありません。アドバイスをお願いいたします。