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投稿日 = 2008/5/16
題名 = 　借地権と底地権を等価交換した場合の問題について
お名前 =うしお
ご相談 =
よろしくお願いします。
実家の土地が、借地で７０坪ほどあります。
建物は、築４０年以上経ち、地主さんからは
いずれ借地権と底地権を等価交換しないかと提案されています。
その件に関しては、父から代が代われば、受け入れようと思っています。
そこで、５０：５０に分筆した場合、地型の関係から間口の約１.５倍の奥行きのため、
２メートル私道を設け、道路寄りと奥側とに分けることになりそうです。

そこで、以下の疑問点があります。
1.税務署の路線価を調べると、借地権割合６０％になっていますが、
　等価交換といえば、５０％になってしまうのでしょうか。
　隣接の敷地でほぼ同じ地型の土地で、同じ地主の方が、先日、等価交換しました。
　登記が終わっていないようなので、法務局ではまだ確認していません。
　隣地は、道路側が借地人、奥側が地主さんになりました。

2.奥側の土地は、土地の価値としては低いと思われますが、
　その分を金額としての等価とみなすのか、
　広さが同じとして等価とみなすのか、どちらでしょうか。

3.奥側の土地へ行くための２メートルの私道は、
　奥側の取り分に含まれるのか、それとも共有部分になるのでしょうか。
　以上の観点から、道路側を取得した場合、どれぐらいの広さを取得できるのでしょうか。

また、前の道路が３.３から３.５メートルのため、役所で確認したところ、
両側にセットバックして４メートルにする必要があるとのことでした。
セットバックした部分は、役所が言うには、

1.分筆して、区に寄贈。
2.私有地のままで、管理を区に委託。
3.私有地のままで、管理も個人。
の３つが、所有者の権利として、あるとのことでした。
特に、3の場合は、アスファルトでなく、タイル等を張っても良いとのことでした。

そこで、質問です。セットバック部分は、車庫証明は取れるのでしょうか。
車庫証明は、無理でも、会社の車を乗って帰ってきた際など
駐車しても違反にならないのでしょうか。
ネットで調べると、他人がそこに止めてしまった場合、
私有地だと反対に、取締りが出来ないように書いてありました。
他人が止めて平気で、
家主が止めてダメというのもおかしいような気がしますが、どうなのでしょうか。
（東京・男性・30～39歳）

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