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投稿日 = 2008/5/5
題名 = 　不動産売買契約における営業担当者との約束の拘束力について
お名前 = 大和三山
ご相談 =
【表題】
不動産売買契約において、不動産会社の営業担当者との約束は、どの程度拘束力があるのでしょうか

【ご相談の内容】
持家の売却契約当日に、仲介手数料を満額支払ったところ、その後、営業担当者は当方の要望に対して何もせず、引渡日１０日前に「引越費用は当方（仲介不動産会社）で持つから、引越をして引渡をして欲しい」と話があり、引渡前日に引越を余儀なくされました。引越に関する費用として８０万円が発生し、引渡当日文書でこれまでの経緯と必要経費の負担を不動産会社に申し込みをしましたが、いまだ明確な回答を得ていません。

一般的な不動産売買においては、営業担当者と打合せを行いながら進めますが、その際の営業担当者との口約束は、どの程度の拘束力があるのでしょうか。一般的には、営業担当者が、不動産会社を代表しており、その約束は不動産会社との約束と思っていますが・・・。仲介手数料をすでに満額を支払っており、不動産会社は腹が痛まないのか、まったく無視された状態です。仲介手数料が未払いであれば、不動産会社との交渉もできるのですが、仲介手数料を満額支払っている現状では、それもできません。今後の対応方法につて、教えていただければ幸いです。

【経緯】
１．営業担当者に対する要望事項
持家を売却して、土地を購入し、家を新築して引越を考えました。持家の売却と土地購入を同じ仲介不動産会社を通じて契約をしましたが、持家の引渡時期については、「新築工事完了後」と、営業担当者に伝えていました。

２．売買契約当日
持家の売却契約当日に、営業担当者から初めて引渡時期について、６カ月先の提示がありました。口頭で「引渡時期については難しい。」と話をして、買主側も一定の理解を示したので契約書に判をつきました。そして、仲介手数料を営業担当者の言われるままに、全額を支払いました。（このことは、当方のまったくのミスです。）

３．新築工事状況
売買契約後に、建築業者と契約を行い、新築工事に着手しましたが、建築確認申請に３カ月を要して、新築工事完了が持家引渡時期より２ケ月後になりました。建築業者との打合せ・建築工事状況については、逐次、営業担当者に連絡を行い、引渡時期について、再三、買主との交渉を依頼しました。

４．買主との遭遇
契約書上の持家引渡の時期の２ケ月前に、たまたま新築現場で買主と遭遇して、びっくりしました。買主の話では、「契約後４か月がたつが、不動産会社から何の連絡もなく、不安を感じてここに来た。現状では予定どおりの引渡は難しいのでは」との話であり、引渡時期について一切買主と交渉ができていないことを知りました。営業担当者に、再度、持家の引渡時期についての交渉を依頼しました。

５．３者会談
引渡の１５日前に、突如買主と営業担当者と当方の３者会談が開かれ、その席上で営業担当者が責任を感じたのか、買主に対して「必要な経費については、当方（仲介不動産会社）で全額負担をするか、売主と当方で折半で負担をするので、引渡時期の延長を考えて欲しい。」と話をしました。買主側も了承して、必要経費について、別途回答をするということで３者会談は、終えました。

６．不動産会社との最終打合せ（１）
買主からは、必要経費について１２０万円の提示があり、必要経費の負担について打合せを行いましたが、冒頭に営業担当者から３者会談の結果を反故にして「引渡日に引渡を行うか、違約金２００万円を支払って契約解除するか、何れかの方法をとる必要がある。」と、契約書通りの話がありました。

７．不動産会社との最終打合せ（２）
当方からこれまでの経緯について話をして、３者会談の結論について営業担当者と再確認をしました。そして、「何れにしても必要経費については当方（不動産会社）で負担をするが、１２０万円を買主に渡して引渡を延長するか、売主が引越をして契約とおり引渡を行うか、いずれかの方法しかなく、現状を考えたとき、必要経費・打合せの容易性から、引越を考えて欲しい。」と営業担当者から話がありました。しぶしぶ引越を了承して、最終確認のために、不動産会社の店長に同席を求めたところ、店長から「個人としては心情的にわかるが、会社としての判断が必要であり、本日は回答できない。ただ、現状としては、引越を考えて欲しい。」との話であり、引越を行う方向で６時間にわたる打合せを終えました。

８．現在の状況
四方八方手を尽くし、なんとか、引渡の前日に引越を終え、契約書とおりに引渡を行いました。引越に必要な費用として、敷金約３４万円、引越費用２５万円が既に発生しており、今後必要な経費として、新居への引越までの２ケ月分の家賃・共益費が２２万円であり、合計８１万円が、思わぬ出費が発生しました。引渡当日に、これまでの経緯を整理して、文書で必要経費の応分の負担を要求しましたが、ナシのつぶてです。

（大阪/男性/30～39歳）

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