相続した宅地の問題について

投稿日 = 2008/8/04
題名 = 　相続した宅地の問題について
お名前 = みかん
ご相談 =

相続により祖父の居宅があった宅地（袋地）を引き継ぎました。
色々と難のある土地なのですが、数世紀に亘る経緯を考えると売却する訳にもいかず、
可能であれば家屋を建築し、墓参等の際に親類一同が使えるようにしたいと考えております。

照会の主旨は、
建築確認を取得する際の公道との接地をいかに確保するかという点に尽きます。
建築基準法の運用にも地域差があるものと思われますが、
その点は不確かであっても一向に差し支えございません。
所管官庁・役所と協議する前に採り得る選択肢を理解しておくことが主目的ですので、
考えるヒントを頂戴できるだけでも結構です。
前置きが長くなりましたが、現況は以下の通りです。

①愛媛県の市街化調整区域に所在し、線引き前からの宅地
②居宅は10年程前に取り壊すも、滅失登記を行っておらず、登記は残存
③登記残存にも関わらず建物は課税されていないが、土地は引き続き宅地並課税
④その宅地と公道（2項道路）との間には伯母の相続した土地があり、地目は田
　　（現況は家庭菜園及び庭園）
⑤相談者は現地に居住しておらず、農家ではない
　　（但し、今回相続により現地に畑は所有）
⑥既存宅地制度廃止により開発許可が必要となるが、都市計画法第34条に関する
　愛媛県運用基準（立地基準）は①により満たしていることから、
　33条（技術基準）の充足のみが課題（擁壁を作り直せば恐らく問題なし）

以上を踏まえ、下記いずれかの方法で
「公道に2m以上接する」ものと看做すことができないか、御教示下さい。
尚、現地では宅地が直接公道に隣接せず農地を経由するケースも多く、
これらの場合でも建築確認は取得できている模様です。
①伯母より通行権の取得
②伯母より農地を賃借（借地権・小作権等の設定については現在検討しておらず）
③伯母と農地を交換し、農地経由で公道への通路を確保

①～③の順に手続が煩雑となりますが、それは厭いません。
また、農地交換も所謂等価交換は想定しておりません。
税務上の課題点がある場合、別途対応を検討致します。
やはり一番のネックは、非農家同士の農地交換について、
農業委員会の了解が得られるかという点でしょうか。
その点は、通路確保上必要不可欠であること、
及び相続人同士の合意に基づく事後交換であること（相続した時点は異なりますが）、
農地の利用状況には特に変化は生じないこと、くらいしか説得材料は思い浮かびませんが、
この点についても何か良い御知恵を拝借できれば幸いです。
仮に農地転用しか交換・売買手段がないのであれば、
正面から取り組むより方法はないのかも知れませんが・・・

度重なる建築基準法の改正により、元々家屋の建っていた場所であっても
再建築できないケースが多々あることは存じております。
但し、今回のケースは知恵とコスト次第ではなんとかなるものと望みを持っております。
良いアイデアを授けて頂きたく、宜しくお願い申し上げます。
併せて、不足情報等がございましたら、御指摘下さい。

（神奈川・男性・３０代）