専任媒介契約と直接取引について

投稿日 = 2008/11/22
題名 =専任媒介契約と直接取引について
お名前 =UK
ご相談 =

私は土地売却のため、約5ヶ月前に不動産業者Zと専任媒介契約を締結しました。
先日、業者Zから申し込みがあったと連絡があり、後日伺うとのことでした。

その連絡のあった翌日、同僚との雑談で土地を探しているという話を聞き、
私は「こんな土地を持っていて買い手を探している」と話すと、
不動産業者を通さず取引しないかと持ちかけられました。
相手は信頼の置ける人物なので、直接取引きについて了承しました。

その後、業者Zに対し「自己発見した相手と直接取引きしたい」と伝えたところ、
業者Zから慰留説得されました。媒介契約の解除はしていません。

このような状況の中、以下のとおり不明な点がありましたのでご教示願います。

①専任媒介契約書の条文に
「売主自己発見の場合、業者Zは費用弁償を請求できる(要約)」とあり、請求するとのこと。
これは一般的に請求されるものなのか？
また金額の目安は？(当初の契約締結から5ヶ月経過）

②「売主(私)は業者Zを仲介として、買主は仲介業者無しとすれば、
売主のサポートはできるし、両者で手数料分ければ半額になる」とのこと。
このような仲介の形態は一般的なのでしょうか？

③専任媒介契約期限が近いので、その更新をしないことも考えています。
更新しない場合でも①の費用弁償は請求されるのでしょうか？

④同僚との交渉が決裂した場合、再度不動産業者と媒介契約を考えていますが問題ないでしょうか？

⑤文中の申込者は、直接取引きすることとなった同僚本人であると、
後日判明(同僚から聞きました)。しかし、業者Zからは同僚の情報は一切提供されていないため、
業者Zから紹介されたとはいえず自己発見だと思うのですが、
業者Zの紹介と解釈され、違約金の該当となるのでしょうか？
以上、拙い説明で申し訳ございませんが宜しくお願いいたします。

（神奈川・男性・３０代）