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投稿日 = 2009/6/24
題名 ＝買戻し特約とローン審査落ちの問題について
お名前 =匿名
ご相談 ＝

売主が倒産した築６年の中古マンションの購入を決め、先月契約しました。

当初、売主が倒産していることもあり、この物件購入に躊躇しましたが、
そのことによるマイナス要素は不動産会社に説明していただき、
何度も確認した結果、購入に踏み切りました。
マイナス要素の一つである瑕疵担保責任については納得したのですが、
問題はこの物件に付帯している「買戻し特約」です。

不動産会社は買戻し特約を抹消する方向で、
買戻し権者の売主（倒産したので破産管財人の弁護士）と
現所有者（不動産会社社長個人）で話が進んでいるとのことでした。

不動産会社から「買戻し特約」について簡単に説明はされましたが、
私達にはよく理解できなかったというのが正直なところでした。
しかし、不動産会社の「問題にはならないし心配要らない」、
「絶対に迷惑掛けません、きっちり処理する」、
「最後までちゃんとウチ（不動産会社）が責任持ってやります」
などの言葉を信用しました。

ところが、いざ事が進みだすと、この「買戻し特約」の問題で
大手都市銀行の住宅ローン審査（本審査直前）でつまずき、
希望銀行でのローンは断念せざるを得なくなり、
その上物件引渡し日の延期を余儀なくされました。
（銀行ローン審査落ちの原因は保証会社の承認が下りなかったそうです）

その後、不動産会社から信託系銀行ではローンが組めないことを告げられ、
不動産会社が事情を話し詳細を把握した上で了承を得た大手都市銀行２行で
ローン仮審査申込みをし、２行とも仮審査は通過しましたが、
そのうち１銀行は事情を話していたという前提だったにも関わらず
前回と同じく本審査直前でＮＧ、残りの１銀行は本審査申込みまでいき、
現在審査待ちの状態です。

これまでの不動産会社の対応は悪いとうわけではないですが、
対応が遅い、連絡が遅い、連絡内容の誤りが多いなど、
不安に感じる要素が多く、当初持っていた信用が薄れかけています。
殊に銀行ローンの審査については、事情を話していた銀行までがＮＧになったこともあり、
そこまでして銀行が避ける物件となると、私達が知らされていないような
リスクが何かあるのではないかと思えて仕方ありません。

今後としては、現在審査中の銀行ローンがＮＧになれば
一旦契約を白紙にするという選択肢も出てくるかもしれませんが、
この物件をとても気に入っていることもあり出来れば諦めたくはありません。
ですが、ローン審査を通り、入居後に何らかの問題が発生するようなことも絶対に避けたいです。

以上のような現状況下で、私達に起こりうるリスクとして考えられること、
そしてそのリスクを回避する手段や方法などあるのでしょうか？
また、この問題について不動産会社側は初めから予測出来ないことだったのでしょうか？

ちなみに、重要事項説明書・契約書ともに備考として
「売主は買主に対し、本物件登記記録に登録された買戻特約（買戻権者は倒産した会社）、
敷地権の目的たる土地登記記録に登記された買戻特約については抹消しません」
と書かれています。
買戻し特約について充分に理解出来てなく、混乱していることもあり、とても不安です。
このような場合、弁護士などの専門家の方々に相談したほうが良い問題なのでしょうか？

うまく説明できませんでしたが、どんなことでも良いので、
何かアドバイスいただければと思います。
どうぞ宜しくお願いいたします。

（東京・女性・３０代）

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