借地権の親族間での売買契約について

投稿日 = 2009/6/15
題名 ＝借地権の親族間での売買契約について
お名前 =ひとみ
ご相談 ＝

友人に相談された借地権（賃借権）の親族間での
売買における契約書の作成についてお聞きできたらと思います。
私は宅建の資格はあるのですが実務の経験が無く、
まして身内間での借地権売買における注意点などが
よくわからないものですから、ぜひアドバイスを宜しくお願い致します。

現在わかっていることは下記の通りです。
土地の売買価格は一般取引価格約1550万ほどと推定され、
建物は築58年で現在は誰も住んでおりません。
親族間売買では一般取引価格の半額では贈与扱いの恐れがあるので、
1000万円程度での売買価格を考えています。
（出来るならもう少し安く譲りたいそうです。）

売主は（姉）はこの借地権付き建物を5年ほど前に相続で引き継ぎましたが
住んでいなかったので、相続以降にかかった諸経費
（毎月の管理費や火災保険料、水道光熱費、不要物の撤去費用等）は認められず、
取得諸経費として売買価格の5％分と取引手数料しか売買代金より控除されない
と承知の上で買主（妹）へ売却したいそうです。

借地権割合は70％で一般の売買価格と思われる
1550万の10％が名義変更と考え売主が負担予定の為、
結局のところ自分の手許には1000万弱しか残らないと想定しています。
（本来は名義変更料は妹さんの負担ですが、
　契約書上は妹さんにして売主が個人的に負担するそうです。）

また、借地権の更新が一年後に控えているので年内の売却を考えています。
ちなみに土地は2方向に道路に面しているのですが、高い路線価で計算しています。
また築50年以上の古家（木造三階建）を一部最低限の補修予定があるのですが、
木造古家及びかなりの密集地と言うこともあり、
契約書内にお互いに今後揉めない為の文言も入れておきたいとのことなのですが、
通常の危険負担の文言以外に何か追記の必要があるでしょうか？
他にも注意点などありましたらぜひお知恵を拝借させていただけたらと思います。
長くなってすみません、どうぞ宜しくお願い致します。

追伸　この契約書は個人と個人での売買取引のため
　　　　仲介の介入予定が無く、私は善意にて契約書を作成する予定です。

（東京・女性・３０代）