投稿日 = 2010/4/29
題名 =農地の競売と地上権について
年代・地域＝沖縄・女性・５０代
お名前 ＝アグリ
ご相談 =
はじめまして、競売にて農地を入札しようと思っています。
競売参加は初めてで、私は農業をしたいと思っています。
物件明細書の「２、売却により成立する法定地上権の概要」に
本件土地の一部につき、売却対象外の建物のために法定地上権が成立する。
とあります。
調べてみると「法定地上権」とは強い権利であることが分かりました。
しかし本件土地（農地）は広大な面積であり。
建物はそのごく一部に掛かっている程度です。
※建物は本件土地と県有地上にあり、
家屋番号も記載されていないことから、違法建築かと思います。
もちろん地上権の買取（立退き料）の折合いが付けば一番良いです。
もし折合いが付かない時は、建物の面積分の地代を貰い、
残りの土地は私が利用できるのでしょうか？
よろしくお願いします。アグリ
投稿日 = 2010/4/28
題名 =水漏れによる損害と訴訟について
年代・地域＝東京・女性・３０代
お名前 ＝みーなまま
ご相談 =
はじめまして
初めての経験で戸惑い、考えると胸がどきどき波打つ感じで不安になったり、
腹が立ってきたり、泣いてみたりと気がおかしくなりそうです。
お返事あると大変助かります。
先月末に家族で泊りがけで実家に帰省し帰ってきたら
洗面所と寝室が水浸しになり、ベットのマットと羽毛布団がびしょ濡れで、
天井照明器具は黄色の水がたまり洗面所では床やビニールを開けた中に
残っていたトイレットペーパーや子供のスッテップ台が濡れておりびっくり。
間取りは３ＤＫです。
翌日、管理会社に立ち会ってもらい被害の確認と写真を撮っていただき
上階の方と連絡をとってもらったら、洗濯機ホースはずれによる水漏れを認められました。
午後には工事業者さんが天井やクロス張替えの見積もりをとって行かれました。
当然保険に加入していると思ったら加入しておらず、
管理会社も更新時に何度が電話をしたが強制できなく
義務程度なので入ってもらえなかったの事でした。
それからこちらでは工事が入るので寝室の物を全てどかさなくてはなり、
デスクトップパソコンなどはリビングに移し、主人の仕事上の工具類や趣味のものなど
他の部屋も狭く、子供も二人居ますので主人の実家に運んだりと２日がかりで片付けました。
発生から２５日経ちやっと工事が始まり３日間工事期間中外出もできず、
工事業者は電気、水道、トイレはうちの物を使用するし洗濯機など使えない状態でした
管理会社の担当者は上階の方が保険に入っていなかったので、
上下階で話し合って下さいとのこと。
最初は布団代払います。と言っていたのでふとん屋さんに見積もりをとり
上階の方に話しに行くと工事代金でめいっぱいで
布団代までは消費者金融に借りなくてはならなくなり無理とのことでした。
うちは分割でも良いですよと言ったのに・・・
菓子折りひとつもありませんでした。
管理会社を入れて３者で話し合いをと提案しても会いたくないと一点張りで
誠意がまったく感じられず法的手段しかなく弁護士さんに相談中です。
そこで自分の加入している保険会社に問い合わせたところ
鑑定の結果損害額は１４万くらいでふとん屋さんの見積もりが約１０万円なので
１０万円は訴訟などやるようだったら上階の方からもらえるだろうから
残りの４万円と臨時費用として少し出るとのことでした。
損害を受けて、相手に支払ってもらえるかも分からないのに
１０万円を引かれるのは妥当なのでしょうか？
全額もらえないのでしょうか？
保険会社によって違うのでしょうか？
長い上に誤字脱字があったらすみません。
宜しくお願い致します。
投稿日 = 2010/4/27
題名 =賃貸の保証人変更について
年代・地域＝大阪・女性・３０代
お名前 ＝ミヤマ
ご相談 =
賃貸の保証人変更について
母は生活保護で家賃1万5千円の家に住んでおり、
保証人は母の姉がなっていますが、仲が悪くなった為
だいぶ前（3年前くらい）に母が知り合いのスナック経営者の方に
保証人を頼んで署名をもらい家主に提出したそうです。
今年になって、母の姉から「家主から家賃2カ月分の滞納があり、
変更された保証人に電話したが電話通じなくなっていたので、
お姉さんに電話しました」と連絡があったそうです。
スナックの経営者の連絡先を知っていたので、教えようとしましたが、
子供が親の面倒をみるのが当たり前だからと言われ、
後日手紙に
「大家さんと区役所の人と話し合いの結果、アパートは建て替えをするので
部屋の荷物を移す時に重くて運べないので娘さんに保証人になってくださるように
話が決まりました。よろしくお願いします」と書かれてありました。
区役所に電話すると「家主から家賃2カ月滞納の連絡はありましたが、
保証人、建て替えの話はしていません。保証人等の契約内容に関しては
役所では権限がないのでそのような話はしません。
また、建て替えは家主から聞いていないです。
念の為、家主の電話番号を教えておきます」
と言われました。
Ⅰ週間後、仕事中に家主からの着信があり、夜8時にかけなおしましたが
留守番電話にもならなかった為、また掛かってくるだろうと思いそのままにしています。
質問１
スナックの経営者の方が今の保証人ではないのでしょうか？
（スナック経営者に連絡したら、署名したけど今は事情が変わったから
解約したいと母に言ったから私は関係ないと言っていました）
質問２
契約者母から保証人変更の連絡もなく、家主と母の姉の話だけで、
娘だからといって保証人契約もしていないのに保証人になったことになるのでしょか？
投稿日 = 2010/4/26
題名 =雨漏り被害と賠償について
年代・地域＝兵庫・女性・３０代
お名前 ＝匿名
ご相談 =
一ヶ月前に雨漏り（押し入れの中に水溜りができるほど
と部屋の天井一角にから水滴がながれ落ちるほど）があり、
大家に補修を依頼しました。
大家は鋪装業者に修繕依頼して対応してくれた結果
ましにはなったのですが 一ヶ月経った現在でも
雨が降ると 以前雨漏りした部位に水滴がたまります。
雨が降るたびに多少漏れていることは大家に再三伝えて
計３度業者が様子を確認しているのですが
どうも雨漏りの原因が不明なようで 未だに治しきれないようです。
こういう状況の場合
大家に対して以下のような要求は可能でしょうか？
①今後、雨漏りの被害が拡大し 家財の損壊 汚染に至った場合の賠償。
②今後一ヶ月以上経っても雨漏りの修繕がされない場合の
大家負担での別物件への引越し
③雨漏りによって利用できない屋内面積の割合に応じた家賃の減額
口頭で大家に①～③について確認したところ
大家からの回答ではいずれについても 雨漏りの修繕は行うが
それ以上のことは 大家の責任の範囲外であると断られています。
通告から一ヶ月経っても修繕できないのは大家側の債務不履行ではないのでしょうか？
投稿日 = 2010/4/26
題名 =競売物件での延滞が多い居住者について
年代・地域＝福島・男性・２０代
お名前 ＝ゆうまま
ご相談 =
10年ほど前に競売物件により
土地2筆とその上にある物置1戸を落札しました。(A)
土地の内1筆には競売にかけられた方(B）が住んでいる母屋があります。
（母屋の所有者がかなり昔の親族名義だったため
一緒に競売にかけることができなかったようです）
移転登記後は(B）と2年間毎に賃貸借契約を続けておりましたが、
延滞が多く、最近では４～５ヶ月ほど滞納されています。
１０年間の合計延滞は200万円ほどです。
(B)は簡単に追い出されないだろうと強気な態度で困っています。
土地を売買したいですが、普通の方は購入しないのかと思いますし、
法的な手段も、方法も予算もわからないので、
貸主が泣き寝入りしない何かいい方法あれば教えてください。
投稿日 = 2010/4/26
題名 ＝ローン残債と買い替えについて
年代・地域＝千葉・女性・４０代
お名前 ＝匿名希望
ご相談 =
買い替えについてご相談させて頂きたくよろしくお願い致します。
13年前に新築マンションを購入し、現在、残債が2500万ほど残っております。
売却しても1500万から1700万ほどの残債が残ると思います。
現在、年間(管理費・駐車場を含め)250万程のローンを支払っております。
月々 14万×12ヶ月(管理費駐車場含む)
ボーナス 45万×2回
(一度借り換えをしており、残り、12年ちょうど定年で完済します。
借り換えは共済にしておりますので最後まで一定額を返していきます)
もうこの地域でも有名なくらい資産価格が下がってしまったマンションです。
子供も大きくなり、本当に手狭で中古で構わないので
2000万から2500万程の一戸建てに買い替えたいと思っています。
そうしますと3500万から4200万の借り入れになります。
主人48才(公務員)です。
現在上記の住宅ローンのほかに、子供の学費、年間250万も支払いです。
あと2年で学費も終わりますので、その分もローン返済に回せますが、
やはり買い替えは無謀でしょうか?
年収1100万
先日、不動産屋さんの営業の方とお話をして、
ご主人でしたら、30年ローンで借り入れも出来るかと思いますので
最初に引っ張って、全額ローンを組んで、繰り上げした方がいいととのお話でしたので、
途中、何回かにわけて1000万から1500万はくらいは繰り上げ返済に回したいと思っております。
なんと言っても、それだけのローンをあのマンションに払うのはもったいないと思います・・
と言われ考えてしまいました。
800万程の貯蓄はありますが、急な出費や、老後の足に備え、
ひとまずは手を付けたくないとは思っております。
本当にこういった事に待全く詳しくなく、お恥ずかしい限りのわかりずらい文章にに加え、
無知な質問で申し訳ありませんがよろしくお願い致します。
投稿日 = 2010/4/26
題名 ＝キャンセルと手付けの返還について
年代・地域＝神奈川・女性・４０代
お名前 ＝ゆき
ご相談 =
4/11（日）に不動産屋で新築戸建の物件を見て、
もう2番手の人がいるからと急かされて考える時間を与えられず、
物件を押える為の手付金として言われるがまま50万円を支払いました。
ただ今ローンの事前審査中です。
物件は工業地で庭の真上に送電線(恐らく高圧線)があり
電力会社の地役権が設定されていて、
近くに鉄塔があることも気になっていたので調べてみると、
ガン発生率20倍、小児ガン100倍、アルツハイマー、頭痛、目の異常など
様々な症状が出る可能性があると判明…IARC(国際ガン研究機関)でも
「人体への発ガン可能性有り」と正式に認定されたと知り愕然としました…。
私は子供を産んでいないため普通より病気になる危険性が高く、
更に子宮内膜症でチョコレート嚢腫を持っているため
癌化する可能性も有り非常に恐怖です…。
不動産屋はこのような危険があること、また、
手付金はキャンセルになった時にも返還されないことを事前に言っていませんでした…。
このような場合でもキャンセルすると手付金は返ってこないのでしょうか？
私も安易に考えて支払ってしまったことに落ち度はありますが、
詐欺にあったような気持ちが拭えません…。
必死に貯めた50万円なのでなんとか取り戻したいです。
ぜひアドバイスをお願い致します。
投稿日 = 2010/4/26
題名 ＝立退き交渉と内容証明について
年代・地域＝愛知・女性・７０代
お名前 ＝匿名
ご相談 =
2年ほど前に 空き家になっていた 築30年の家を知人に 格安で貸しました
仲介業者はいませんが 知人の宅建主任者に契約書のみ作成してもらいました
以前から 借主は火災保険に入るのもしぶったり、
あれを直せ、これを直せと 格安で貸してあげているにも関わらず
文句や注文が多く、次の更新をどうしようか迷っていました
そんな時、息子夫婦との同居のため 家を建て替えることになり、
貸していた家を売って 資金に当てたいから退去して欲しいと
6ヶ月前に「次の更新はできない」と申し出ました
しかし 引越し費用が無いとか、次の物件を探してくれないと出て行かない
と 言い出して困っています
近所の不動産屋さんに 相談したところ6ヶ月前だから問題ないが、
立退き料のようなものを家賃２～３か月分払ったほうが 円満解決できるから、
すぐに内容証明を送って、交渉しなさいと言われました
しかし、内容証明の書き方までは 教えてくれず（仲介業者ではないので）
当たり前ですが 今月末で6ヶ月をきるので
内容証明に書く 必要事項を教えていただきたいのですが・・・
また 家賃２～３ヶ月分程度が妥当でしょうか？
投稿日 = 2010/4/24
題名 ＝不動産業者が依頼したゴミ置き場について
年代・地域＝大阪
お名前 ＝ぷる
ご相談 =
ゴミ置き場がうちの家の前に移動になりそうで困っています。
いままでは空き地の横がゴミ置き場でしたが
今回、空き地に新しい家が数件たつことになり
ゴミ置き場を移動してほしいとのお願いが
不動産屋から自治会長にあったそうです。
で、なぜか候補がうちの玄関前です。
なんで？って感じです。
そこを使うのは30世帯（そのうち二世帯ですんでいる所もあります）
ちかくあるのでゴミの量も多いです。
それをうちの玄関の門の横にって。。。
他にも場所はあるのに。
ましてうちの家はその30世帯の一番端で
端の家からは相当な距離になります。
おまけに
今のままではゴミをおけないので
不動産屋がお金をだして
工事までしてくれるからっておかしくないですか？
工事しなくても
おける場所は他にもあります。
もともと田舎の古い村で
うちは後から入ってきたよそものという感じの
ところがあるので頼まれたのかなとも
思いますが困ります。
反対していますが
すでに新築の工事も始まっています。
（そのゴミ置き場がネックで売れのこっています）
どこに相談すればいいんでしょうか？
投稿日 = 2010/4/23
題名 ＝居住目的で購入した物件の立退きと迷惑料について
年代・地域＝埼玉・女性・３０代
お名前 ＝tama
ご相談 =
オーナーチェンジ物件のトラブルついての質問です。
昨年、オーナーチェンジの一戸建て物件を購入したのですが、
購入時に、住まわれている方に対して、居住目的での購入なので、
当方が立ち退きをお願いしたら立ち退いて頂く約束をし(書面はありません)、
不動産会社も相手方が了承したのでトラブルはないとの事で
不動産会社を信じて物件を購入をしました。
しかし立ち退きをお願いした所、多額の迷惑料などを請求され困っています。
又、相手方に立ち退く意思がないのであれば、居住中の家を売却する話をしたが、
今後、新築の一戸建てを購入する予定なので、購入する気はない様です。
この場合円満に解決する方法はないのでしょうか？
助けてください。
投稿日 = 2010/4/22
題名 ＝売主倒産の場合の精算金の負担について
年代・地域＝東京・女性・３０代
お名前 ＝すずさん
ご相談 =
3年前、区画整理中の仮換地の建売分譲住宅を購入しました。
購入時に買主に清算金の負担は無いと聞いていたので、
換地処分について気にもとめていませんでした。
しかし、最近になって区画整理組合から清算金の徴収の知らせがありました。
物件購入時の契約では、清算金が発生した場合、売主負担となっています。
本来ならば売主に支払ってもらうところですが、売主がすでに倒産してしまっています。
組合に相談すると、その場合は現所有者の私に支払ってもらうしかない
と言われてしまいました。
泣き寝入りで支払うしか方法がないのでしょうか。
投稿日 = 2010/4/22
題名 ＝負担になるマンションのローン返済について
年代・地域＝兵庫・女性・５０代
お名前 ＝コスモス
ご相談 =
８年前母子家庭の私にはローンを組む能力がなく、
銀行 公庫より弟名義にてローンを組みマンションを購入しました。
頭金 必要経費は全て私が負担し3分の一が私の名義になっております。
ローンの返済 固定資産税 ローンの保険料年間5万程度
も全て私が支払っております。資産価値も下がり
今売却しても負債が残るのではないかと思われます。
現在は再婚し主人と二人でマンションに住んでおります。
主人は65歳を過ぎ年金受給者でありローンの組み換えをして主人名義にもできません。
いづれローンが大きな負担になるように思われますので
賃貸で貸すことも考えております。
今後どのようにすれば良いかアドバイスをお願い致します。
ローンは後25年残っております。
投稿日 = 2010/4/21
題名 ＝親族間で共有している家の売却について
年代・地域＝岐阜・女性・３０代
お名前 ＝匿名
ご相談 =
今私は家族４人で持ち家（主人）に住んでいます。
もちろん住宅ローンがあります。
ですが最近は主人が仕事を独立したこともあり
毎月かなりの赤字＆もう貯金もなく困っています。
そこで以前父と住んでいた家（持分半分）を売却して
資金にしたいのですが父が了承しません。
家のお金は、私が３分の２は払い残りは父がローンを払っています。
５ＬＤＫの家に一人住まいです。
父は住宅ローンを毎月４５０００円（ボーナス払いなし）ほど払っています。
以前売却の話をしても死ぬのを待って生命保険を残すからと言い話しになりません。
最近は電話をしても出ません。
こんな状況の場合どうしたらよいでしょうか法的に何か出来ないでしょうか？
もちろん売却に同意してくれれば売れたお金で父のローンは精算するつもりです。
（査定金額は２８００万ほどでした 父の住宅ローンは９００万ほどあると思います。）
投稿日 = 2010/4/21
題名 ＝不動産会社倒産後の自治会の管理について
年代・地域＝長野・男性・５０代
お名前 ＝匿名
ご相談 =
別荘を所有（土地、建物は個人登記済）しており、
飲料水は地下水をポンプで汲み上げて供給されております。
この井戸の管理は、別荘地を開発し建物まで建設した不動産会社が
行っておりましたが、昨年倒産し行方知れずの状態です。
この度、ポンプ作動用電気を供給する電力会社から、
電気の供給停止の連絡があり、急遽、別荘所有者８軒が集まり、
自治会をつくって当面電気代の支払いを行っていくことで、
電力会社と折り合いが付きました。
別荘敷地及び建物建設に際する契約の中では、
井戸ポンプ施設費として各戸60万円を負担し、
その管理料（ポンプメンテナンス、電気使用料、水質検査など）は、
年額25,000円を払っておりましたが、電力会社から昨年秋から
電気代の未納となっていたため、このような事態になった次第です。
そこで、ご相談なのですが、今後の管理は自治会で行っていく考えでいますが、
所有権を有しているのか否かがわからない状態で、
自治会が水質検査やポンプの修繕等を行っていけるのかということです。
ポンプ上部には頑丈な鉄板の蓋があり、チェーンと鍵で厳重管理されています。
そうした中で、チェーンを切断し、自治会管理ができるようにしても、
法的に問題は起こらないでしょうか？
また、その修繕等を管理会社不在のまま、
自治会が勝手に行っても問題はないでしょうか？
もし、法的に必要な措置や適切な方法があるとすればご教示ください。
投稿日 = 2010/4/21
題名 ＝専属専任契約が切れた後の直接売買について
年代・地域＝静岡・女性・６０代
お名前 ＝リー
ご相談 =
土地を売却するのに専属専任媒介契約を結んだが
知人がその土地を直接譲って欲しいと話があった。
契約は4月20日で終了したが
4月14日に不動産会社がこの物件を紹介していて
購入するかどうかの結論が出ていない。
不動産会社は結論が出るまで待って欲しいといっているが
専属専任契約がきれているので自分で直接売却してもかまわないのか教えていただきたいです。
もし待っていなければならないとしたら どのくらいの期間待たなければならないのでしょうか。
投稿日 = 2010/4/19
題名 ＝離婚における公正証書について
年代・地域＝岡山・女性・４０代
お名前 ＝パンダ
ご相談 =
主人との離婚が決まったのですが、
13年前に建てた家には私と娘が住むことになりました。
土地は私の父名義のため、そんな家には住めないと主人が家を出ることになりました。
家のローンは自分が払う、そのように言いますが、非常に不安になります。
かといってパートの収入では私がローンを引き継ぐことも出来ません。
しかし、ゆくゆくは家の名義を娘にと考えております。
ローンが滞った場合には差し押さえもあると聞いております。
また、公正証書に残してほしいと言いましたが、聞き入れてはくれません。
この先どのようなステップを踏んでいけばよいのか、何か良いアドバイスはありませんでしょうか？
ちなみにローンはあと12年です。
投稿日 = 2010/4/19
題名 ＝賃貸物件の追い焚き機能について
年代・地域＝神奈川・男性・３０代
お名前 ＝タフネス
ご相談 =
3月に入居している賃貸物件での問題について、
ご相談したく投稿いたしました。
以下、概要になります。
■相談内容
物件表に"追い焚き"と書いてあったことを決め手に契約したところ、
入居してみたら、"差し湯式"の物件でした。
管理会社は、表示の過失は認めているものの、
建物の構造上の理由で、追い焚き工事はできないとの回答です。
加えて、実質的な損害も分からないという理由で、
家賃の値下げも認めていただけません。
私としては、色々な面で不便があるので、
なんとしても値下げを要求したいのですが、
具体的に、いくらの損害があるか？と聞かれると、答えに窮します。
このようなケースにおいて、損害額（or追い焚き家賃との差額？）は
どのように算出したら良いのでしょうか。
泣き寝入りするしかないのでしょうか。
ご教授いただければと思います。
よろしくお願いいたします。
投稿日 = 2010/4/19
題名 ＝購入における家族間の共有名義について
年代・地域＝東京・女性・６０代
お名前 ＝匿名
ご相談 =
投資用不動産を購入するのですが、
無収入の娘との半分ずつの共有名義に出来るかどうかを知りたいです。
頭金をすべて親である私が支払います。
娘には頭金の半分を貸したということにし、
家賃でその返済をする、ということで共有名義は可能でしょうか。
また、可能ならなにか手続きなどは必要でしょうか。
宜しくお願い致します。
投稿日 = 2010/4/19
題名 ＝二世帯住宅の売買について
年代・地域＝神奈川・女性・２０代
お名前 ＝まき
ご相談 =
わたしの兄が親と二世帯で同居しています。
建物は兄名義、土地は父の名義です。
ある理由から土地と建物を売って出ていきたいと言っています。
父たちは年老いた祖母を抱えているので、
できれば今住んでいるところでこのまま住み続けたいそうです。
兄にはまだ、建物のローンが残っています。
ところが兄は建物のローンは払ってくれ、残りの金額も半分よこせと言っています。
父いわく建物のローンは払うが、残りは渡せないと言っています。
渡してしまえば自分たちの生活が危うくなるし、中古の家すら買えません。
弁護士の先生に相談したところ、
ローンを払ってあげたら残りはすべて父のものそれが普通だし、
お金は渡す必要はないと言っています。
残りのお金は土地の価格なので兄に渡すことはないといっっています。
どっちにしろかなり高額で売買されなければこの話は無理です。
とにかくいくらでもいいから、父からお金を引き出したいみたいです。
どうしたらいいですか？
投稿日 = 2010/4/19
題名 ＝店舗の名義について
年代・地域＝長野・女性・３０代
お名前 ＝チョコ
ご相談 =
初めまして。
今、悩んでいることがあります。
私は日本人ですが、外国人の女性（ 以後、お姉さんと称します ）と仲良しで、
一緒にスナックでお仕事をしてきて、交流があります。
今現在は別々のお店なのですが、
そのお姉さんが近々、お店を出す予定です。
最近相談されまして、是非一緒に仕事がしたいと言われました。
お姉さんと一緒に仕事をすることは、願ってもいない喜びでした。
この人と一緒に仕事がしたい・・・
そんな思いでいましたから。
私も、そのお姉さんのことはずっと信頼しており、仕事が別々になっても、
いまだに交流があり、お互いの誕生日などにも食事をしたり、
お互いしか知らない話なども、絶対に口外しないほど、信頼関係はあります。
人間的にも本当に、尊敬できる、日本人に近い外国人だなと、いつも思っております。
また、お姉さんは私に、いづれは私がお店をやった方がいいし、
私にそれだけの力があると言ってくれます。
お姉さんが知り合いの仲間も県外でお店を持っていて、
いづれはいい話があれば、そちらへ移ることも考えているとのこと。
そうなったときに、私に、このお店を全てあげるからやりなさいと。
私がお金が無いことを知っているので、私からお金を取るなんてことは、
これっぽちも考えていないし、妹みたいにずっと思ってきたからと言われました。
そのためには、私の名義でやれば、お姉さんが辞めた時にも、
面倒な書き替えもなく、余計な料金もかからずできるし、
外国のお店は、守ってくれる関係者に毎月決まった料金を支払います。
日本人の私の名義なら、そのお金を取りに来ることもないし、
余計な経費はかけない方向で考え、そこにたどり着いたと言われました。
私が不安なのは、名義を私にすることのメリット、デメリットが知りたいことと、
もし、名義が私ではなくても、お姉さんがお店を離れるときに、
余計な料金はかからないように、名義変更ができるものなのかどうか、知りたいです。
今、一人でずっと悩んでいます。
騙されているとは思いませんが、素人の考えで、落とし穴があるかどうか不安です。
どうぞよろしくお願いいたします。
投稿日 = 2010/4/19
題名 ＝中古物件の天井について
年代・地域＝長崎・男性・４０代
お名前 ＝あきら
ご相談 =
中古物件購入の売買契約、手付金５０万の支払いをしました・・・
が、よくよく見ると、天井に張りがなくぶわぶわ状態でした。
素人、天井まで、目が行き届きませんでした。
不動産屋さん、説明義務は、ないんでしょうか？
やはり、こちらのミスでしょうか？
解約の際、手付金は戻らないんでしょうか？
投稿日 = 2010/4/17
題名 ＝固定資産の等価交換について
年代・地域＝東京・男性・６０代
お名前 ＝44526HK
ご相談 =
固定資産の等価交換
固定資産の等価交換の要件の1つに、
「交換による譲渡資産も交換による取得資産も、
それぞれの所有者が１年以上所有していたものであり、しかも、
交換の相手方が持っていた資産は交換の目的で取得したものでないこと。」
とあります。
十数年前の父が死亡した際、兄と私で分割し相続した土地、
東京都の隣り合った兄所有A、弟所有B、があります。
このたび母が死亡し、神奈川県の土地を兄、弟で相続し、
兄所有C、弟所有D（隣り合った土地）を相続し後、
東京の兄所有Aの土地と、神奈川の弟所有Dを固定資産の等価交換をし
東京の土地は弟所有、神奈川の土地は兄所有にしようと思っています。
固定資産交換の他の要件（宅地と宅地の交換、価格差が20％相当額以内等）
が満たしている場合、相続で取得した弟所有Dは、交換を目的に取得した資産とされ、
固定資産の等価交換の特例は受けられないのでしょうか？
もし、受けられるとしたら、どの様な点に注意すればよいのでしょうか？
（土地の上に建っている建物がある場合の相続時の注意事項等）
投稿日 = 2010/4/13
題名 ＝住宅地で共有している私道について
年代・地域＝東京・女性・４０代
お名前 ＝ケロケロ
ご相談 =
私の家は新しい住宅地で、私道と隣接して居ます。
この私道は、5件で共有しています。
この5件とは別に私道に隣接している家があります。
簡単な塀で区切られています。
この家は、私道に背を向けて建っており、庭が私道に隣接しています。
よって、出入りには使用しないのですが、
庭からこちらの私道に出入りが出来るようにと、自宅の塀を作り変えをしたようです。
私道なので、頻繁な出入りは避けてほしいと思っています。
私の家の前には駐車場もあるため、車も通る私道なのですが、
もしその扉から、子供が飛び出してきたり、扉に車がぶつかったり・・・・
トラブルになるのは目に見えています。
こちらの5件と仲が良く子連れでよくその私道で遊んでいるのですが、
我が物顔です。5件の方と遊ぶ時なら目をつぶりますが、
それ以外もこちらの私道で子供を遊ばせていることもある様子。
５件の子ども達はこの方に、その遊びはやめて・・・と言われたり
（自分の子供が怪我をしたら、困るので・・・。）ホントに迷惑です。
投稿日 = 2010/4/13
題名 ＝テナントの電気使用料について
年代・地域＝兵庫・男性・３０代
お名前 ＝えいくん
ご相談 =
私は薬局を営む者ですが、今回新たに２店舗目を開業するにあたって
良い場所があったので仲介業者を通してテナント契約を結びました。
２店舗目は来月開業を予定しておりまして、先日から内装工事の着工が始まりました。
先月末に家賃の請求書が届いたので内容を確認しましたら、
「電気基本使用料」として家賃に別途２万５千円の請求をされました。
しかし、この内容は仲介業者からの説明も無く、
契約書の重要事項にも記載がなかったので面を食らった私は
仲介業者に問い合わせをしたら業者側も大家からその旨を知らされていなかった
とのことでした。
結果的に負担のシワ寄せが私にかかってきたので
業者側で解決するように求めたのですが、大家側にはその余地は無いとのことでした。
「基本電気使用量」とは高圧電力の供給を電力会社から大家が個別で契約をしており、
各テナントに小分けをして請求をしているらしいです。
先日、その証拠としてＡ４サイズのワードで作成した
各テナントに当たる請求金額の表を持ってきましたが、
それが本物かどうかは私には分かりません。
しかし、当局では低圧電力で十分ですし、既存局でもそのようになっております。
そこでキュービクルから高圧電力を低圧電力に切り替えることが可能か訊いたのですが、
それは無理だと言われまして私としてもこのまま言い包まれてしまいそうで
不安になり相談させて頂きました。
本日、業者にはこのまま請求通り支払いを避けれないのであれば、
業者側の説明不足のペナルティーとして当方に未入居月の家賃（１ヶ月分）を
返済することを求めましたが逆ギレされ電話を切られてしまい困惑しています。
どうしたら良いのでしょうか？
投稿日 = 2010/4/13
題名 ＝解約の手付け放棄と仲介手数料について
年代・地域＝埼玉・女性・４０代
お名前 ＝おたま
ご相談 =
困っているので相談致します。
インターネットで探したマンションを内見して契約しました。
契約が終わり、自宅に帰り友人に書類をみせたところ、登記簿に相続の文字が。
友人が『業者に聞いてみたら？』と言うので担当営業マンに電話で聞いたところ
『旦那様が出張中に自殺しました』との事でした。
次の日、不動産会社に行き解約の申し入れをしましたら、
手付け放棄及び仲介手数料を支払って欲しいと言われました。
一年以上も物件を探し、やっと見つけた物件。
営業マンの上司が出てきて
『聞かれないことには堪えませんし、物件内での自殺ではありませんので』との事。
仲介手数料を支払いますの文面の書類にも契約時に署名・捺印をしているので
支払ってもらわないと困るとの事。
売り主さんからは自殺の事実を聞いていて知っていたらしいです、上司も担当者も。
手付け５０万、手数料８９万。
これは支払わないといけないのでしょうか？
私も傷ついているのですが。
よろしくお願いします。
投稿日 = 2010/4/13
題名 ＝解約した場合のスケルトン費用負担について
年代・地域＝北海道・女性・３０代
お名前 ＝ミケネコ
ご相談 =
テナント物件を契約したんですが、
工事業者が入った時に隣にスナックがあると気づき、
こちらのお店は静かさを売りにしている業種、
リラクゼーションのお店である為、解約をする結果に。
貸主はもう振り込んである敷金、2か月分の家賃、以外に解体費用を要求してきています。
そのテナントは元々居抜きの状態でしてそれをスケルトンにして下さい、
その後の工事はこちらで、というお話をしました。解体費用とはスケルトン代です。
こちらは結局入居もできず、100万単位のお金がとぶ結果になります。
が、調べたところ、こちらの仲介業者のミスでは無いかと。
以前から使っていた仲介業者ですのでこちらのお店の形態については理解があると思います。
隣にスナックが入っていてカラオケがあるとは聞いていませんでした。
この場合、どうなるのでしょうか。
つたない文章ですがよろしくお願いいたします。
投稿日 = 2010/4/12
題名 ＝雨漏りと天井裏のカビと契約解除について
年代・地域＝兵庫・女性・４０代
お名前 ＝goten_pan0510
ご相談 =
雨漏りのため、電灯がつかず、天井裏はカビだらけでした。
管理会社・所有者とも対応はしてくれました。
ですが、半月以上3部屋のうち1部屋は電灯がつかない状況でしたし、
屋上(住まいは最上階）の工事で丸2日間、爆音のため外出を余議なくされました。
契約してすぐに押入れに水が発生するほど湿気が発生し、
当時の管理会社・所有者とも報告しましたが、対応なく、
今回原因が雨漏りと考えられるため、屋上工事の次に押入れの修繕も依頼しました。
確かに、両者とも誠実に対応はしてくれたのですが、
カビだらけの天井裏は修繕しないし、カビはないとの見解。
また、押入れの修繕はこれからなのですが、
二間もある押入れにぎっしりある荷物を移動させて、一日で工事をするというのです。
住みながら押入れの物を全部移動させるのは大仕事になりますし、
物理的に出した荷物を一時的にも置くスペースすらありません。
それを訴えると、トラックを用意するからそこに一時的に保管とかベランダを使えとのこと。
住居はエレベーターなしの5階ですので、トラックに大荷物を移動させるのは至難の業です。
工事は一日かもしれませんが、こちらの労力はそれ以上になります。
雨漏りが原因と思われるせいで、カビは部屋中にあると今回でわかり、
もう居住するのは困難ですので、転居をしたいのですが・・・ここで相談です。
いくら修繕すると言われても、住みながらの大がかりな工事は物理的に無理ですし、
カビ対策をする気配がないので、契約解除の方向に話を持っていきたいのですが、
それは無理なのでしょうか？
当然、知らないで使っていたころにいろいろ被害がありますし、
衣替えでは必ずカビで使えなくなる洋服があります。損害賠償とまでは請求しませんが、
保証金の全額、工事や電灯の使用不可能期間の家賃返金、できれば転居費用など請求したいのです。
決して不誠実な対応ではないのですが、やっているからいいでしょ、みたいな対応が気になるのです。
こちらの言い分は無理なのでしょうか？
本来転居するつもりはなかったのですが、このままでは居住継続はこちらも困難です。
このような場合、やはり借り人はがまんしないといけないのでしょうか？
何かよいアドバイスがあればお願いします。
投稿日 = 2010/4/12
題名 ＝担保にしていた土地の所有権移転について
年代・地域＝沖縄・男性・５０代
お名前 ＝匿名
ご相談 =
土地に関してです。
自分の土地を譲渡担保にしてお金を借りましたが、
お金を借りた人に支払期限前に所有権が移転され、
その後また他の方に移転されていました。まだ支払期限前です。
これはお金を返済しなければ、どうにもならないのでしょうか？
また、知らない間に第三者に移転されているので、戻ってくるのでしょうか？
投稿日 = 2010/4/12
題名 ＝次々言い分が変わる大家とのテナント契約について
年代・地域＝長崎・女性・３０代
お名前 ＝困っているりリスさんです。
ご相談 =
はじめて相談させていただきます。
3月末、旧テナント物件から新しいテナント物件へ賃貸借契約を結び引っ越しをしました。
引越しの2日前に、既に支払い済みだった契約金
（敷金、前払いの家賃と駐車場代、仲介料）に消費税が足りない（大家さんが言っていると）と、
仲介業者から連絡がありました。
引越しを目前にいろいろと準備を済ませていた状況もあり、受け入れました。
（初回のみ消費税は仲介業者が持つということを取り決め、
また、二度と今後の変更がないようにお願いしますということで了解しました。）
もちろん、契約書には、消費税込みの料金と明記してあった
（契約書内容とは違うことで消費税請求されました）のですが・・・
そして、引越して約2週間。テナントは、2階建ての4つの会社が入居できるもの。
の1階が大家さんで、もう一つの2階が私どもの会社が移転したテナントです。
この間、大家さん一家の父と息子がかわるがわる電話をしたり、事務所に来ては
二人の意見が違うようなこと言ってきたり。
と、過干渉な大家さんだなぁ～とは感じてはいたのですが・・。
電話の内容の一つは、次のようなものです。従業員に不審な伝言電話。
（要するに、敷金が払われてないからどうなっているのか・・
と言うような内容の事を従業員に言う。
もちろん支払い済みでしたが・・
従業員は、私ではわかりかねるのでわかるものと変わります
と言っても変わる様子がなく電話を切るとか・・）
もう一つは、スクーターです。決められた駐車場の敷地内に置きましょう！
とご自分が取り決めていたものを、数日後、別に駐車してくれ！と言ったり。
こちらとしては、引越だけでもバタバタとしているのに、
不愉快なことで電話したり出向いてきたりと業務妨害的な事をされて弱っていました。
仲介業者には、この件は、相談をしていた状況でした。
そんな時、また事務所に電話があり従業員に、社長をこっちに至急よこしなさい！
という命令がありました。
すぐに出向いたところ、”君のところは、契約違反だ！”
”常時駐車場に車を止めているではないか！”
”お客さんの車はいいけどオーナーの車を止めたらだめだ”
と・・・だから、駐車料金を上げるというもの。
やはり、引っ越し前の消費税分の引き上げのときに止めておくべきだったのかと・・
もちろん、契約書には、そんなことは書いてありませんし、契約書にあるのですが、
”事務所”の分類なのです。お客は発生せずに営業車を駐車するのは明白なこと。
上記の件で、今後も駐車場代のみならず不当な要求が懸念されるため弱っています。
このままでは、2年後の更新時は、もちろん、1週間後もわかりません。
こちらとしては、契約書を交わし印鑑を頂いている限り契約書にのっとり
また、大家さんではなく仲介業者を通して進めていきたいと考えているのですが、
そこにも問題が生じているようで、
（大家さんVS仲介業者で契約が破棄されたということを大家さんから聞かされました。）
どのように対処したらよろしいのでしょうか。アドバイスをお願いします。
投稿日 = 2010/4/11
題名 ＝購入した土地の水道の権利について
年代・地域＝新潟・男性・３０代
お名前 ＝匿名
ご相談 =
新築で家を建てているものです。
今家を建てている土地は、前の地主さんが他の方に貸していた土地で、
借りていた方は作業倉庫として使っていました。
そこに立っていた倉庫は前の地主さんが取り壊してくれ、
私がその土地を買ったわけですが、そこに通っていた水道管が問題になっています。
ハウスメーカーからは水道管は通っているので、それが使えますとの事だったのですが、
上棟式が終わったいまとなって、以前その土地を借りていた方から、
その水道管は自分が負担して通したもの。
自分の資産だから勝手に使うなということを水道局を通して言われました。
水道局の方も長時間説得してくれたらしいのですが、受け入れてもらえず
とりあえず止めさせてもらいますとの事で、今現在水道を止められ、
工事の方も困っている状況です。
その水道管工事にかかった費用と、そのときの水道の契約金を払えば使わせてやる
との事なのですが、こういう場合どうすればよいか教えてください。
投稿日 = 2010/4/10
題名 ＝借地での地盤沈下の問題について
年代・地域＝千葉・男性・３０代
お名前 ＝しん
ご相談 =
借りている土地（宅地）が地盤沈下を起こした場合、
その対処にかかる費用は、土地の所有者が支払うべきか、
借りている者が支払うべきか教えてください。よろしくお願いします。
土地には、建物が建っています。建物は、借りている者の所有です。
投稿日 = 2010/4/6
題名 ＝借地返却と家賃滞納と立退きについて
年代・地域＝千葉・女性・５０代
お名前 ＝WR25
ご相談 =
現在、私が住んでいる敷地（約55坪）の一部を借地（20坪強）としております。
そこには、自分で家を立てて住んでいる高齢の方がいらっしゃいます。（こちらは健常者です）
20年の借地契約をして、今年その20年目を迎えます。
私は主人と2人暮らしでともに障害認定を受けております。
また、先日主人が入院し、ついに車いすでなければ
生活できない体になってしまいました。
そこで、バリアフリーの家に建て替えようと考えておりましたがが、
建て替えるには借地を返していただかなければならないようなのです。
いろいろと調べ、上記の状況を説明するとともに、先日内容証明郵便で、
契約の更新は致しかねますと通知したのですが、それ以来家賃も滞納され、
会いに行っても電話をかけてもお話をしていただけない状況になっております。
事前にお話しさせていただいた際には、事情はよくわかったから
引っ越しも検討しますとおっしゃっていただいていたので、
お引っ越ししていただけるならお思い、お家賃をいただかなくともと
考えておりましたが、一切連絡が取れない状況では非常に不安でなりません。
お家賃はすでに6カ月以上滞納されてしまっている状況ですが、
今後どのように対応するべきでしょうか。
友人には弁護士に相談しろと言われましたが、できるだけ穏便に事を進めたいと考えております。
立ち退き料の請求でもあればこちらはお支払いするつもりがあるのですが、
借地人さんからも連絡がなく、こちらからも連絡が取れず困っております。
以上、よろしくお願いいたします。
投稿日 = 2010/4/6
題名 ＝駐車場の契約更新に必要な書類について
年代・地域＝神奈川・男性・２０代
お名前 ＝ぺこちゃん
ご相談 =
駐車場の更新について教えてください。
契約更新書類が届いたのですが、その必要書類として、
運転免許書のコピーか車検証のコピーを添付するよう記載がありました。
前回の更新時にはこのような書類の提出を求められていなかったのですが、
法律的に何か変更になったのでしょうか？
質問しようと、不動産会社に何度も電話しても
留守電(伝言残せないタイプ）になっており、確認取れません。
出来れば運転免許証のコピーも車検証のコピーも提出したくないと考えていますので、
どうか、宜しくお願い致します。
投稿日 = 2010/4/4
題名 ＝境界問題と印鑑証明について
年代・地域＝兵庫・女性・４０代
お名前 ＝ひこ
ご相談 =
自宅を売却し、マンションを購入する予定です。
引越し先も決まっているのですが、
隣接する一軒の家の印鑑証明がもらえず
このままでは買い替えが出来ません。
裏の家の主張は自宅と隣との境界線上にあるはずの塀がずれているとのことです。
我が家との境界にかんしては納得しているそうです。
法務局からは我が家との境界のみ横線でプレートをいれることで許可はおりたのですが、
それでも相手が納得しない場合買い替え出来ないとのことです。
隣接する家がどうしても実印を押さないと言い張った場合、
調停によって相手の実印を必要とせずに登記が認められると聞きました。
その場合の費用と期間はどのくらいかかるのでしょうか？
隣接する家を説得するのは難しいようです。
引越しも決まり荷造りも終わっている状態で許可がおりず、
新居を諦めるしかないのかと毎日憂鬱な日々です。
投稿日 = 2010/4/3
題名 ＝擁壁と境界標について
年代・地域＝兵庫・男性・４０代
お名前 ＝たかまる
ご相談 =
このたび、土地の購入を検討中のものです。
購入対象の土地は、確定測量も終わって測量図などもあります。
現地で確認したところ、境界標も埋設されているのですが、
この境界標について、疑問があります。
というのは、土地の北側には高さ6メートルほどの石積の擁壁があり、
上には一軒家が建っております。擁壁の高さからすると、
基礎が擁壁の地面部分から40cm程度、購入予定地に入り込んでいるようですが、
境界標は15cm程度のところに打ち込んであります。
業者は、法務局にも届け出ているので問題ないといっておりますが、
境界確認書のような、隣接地所有者が認めた証拠が必要ではないでしょうか？
土地が県の所有地だったそうです。
擁壁の基礎の先端が慣例では境界線だそうですが、
確定測量して境界標を打ち込み、その測量図まであれば問題ないのでしょうか？
投稿日 = 2010/4/2
題名 ＝ペット可マンションでの飼育報告について
年代・地域＝東京・女性・３０代
お名前 ＝匿名
ご相談 =
新築ペット可のマンションに６年住んでます。
当初はペットは飼っていなかったのですが、最近猫を飼いました。
不動産屋さんには伝えていませんが、８月で契約が切れるのですが、
一般的に敷金が変わるものですか。２ヶ月くらいしか飼っていなかったのですが。
よろしくお願いいたします
投稿日 = 2010/4/2
題名 ＝マンスリー契約の重要事項説明について
年代・地域＝香川・男性・５０代
お名前 ＝教えて下さい
ご相談 =
賃貸のマンスリー契約書をしらべていましたら重要事項の説明書がありません。
物件の所有者は不動産業者なので例えマンスリー契約でも必要なのではないでしょうか？
それともホテルに宿泊するのと同じ考えでなのでしょうか？
半年の契約期間ですが、終了時のトラブルが心配です。
投稿日 = 2010/4/1
題名 ＝シェアハウスの立退きと鍵のトラブルについて
年代・地域＝東京・男性・２０代
お名前 ＝nakki
ご相談 =
当方、シェアハウスの借り手です。
老朽化の為に3月末に立退いて欲しい、と言う大家に対し、
立退き料が出なければ出ていかない、と話をしたのですが、
「ウチは短期利用だから、そういったのは出ない」と反対し、
平行線のまま4月に。
4月分の家賃を既に振り込み、交渉まで居座ろうと思っていたのですが、
今日仕事から帰ると、鍵が閉められ、家に入れない状態でとても困っています。
もう少し補足しますと、私を始め、住人はだれも部屋の鍵を持っていませんでした。
一日中誰かしらいるだろう、ということで誰も異を唱えなかったものです。
交番に相談したのですが、鍵のやり取りは当事者でやってくれ、と非介入の姿勢です。
似たような事例で、勝手に立ち入った大家を不法進入と捉える警察を呼んだ事例が
あったのですが、ただ単に大家所有の鍵をかけただけだ、というのが警察の解釈でした。
そこでお聞きしたいのは、この情況をどう打開するかのアドバイスです。
今の時点では、「大家さんの手により、家に入れなくなってしまった」という線で、
警察に開けてもらうのを手伝って欲しいと要請するか、
法律に訴える路線を考えるということ。
リスクありの手段としては、鍵をカギ屋さんにつけかえてもらうこと
(カギ屋さんに責任は持たせない形で)を考えています。
ちなみに、私が望む落とし所としては、4ヶ月分の立退きをいただくこと。
また契約書は、全く取り交わしていません。
そして、一時使用という説明は全くなく、ホームページには
「現在、短期での利用は案内しておりません」と書いてあります
(更新は2005年で止まっているのですが)。
また、立退き料が取れるかどうかは、
契約が一時使用であるかどうか＝借地借家法で保護されるかどうか、
にかかっていることは、調べがついています。
ここらへんの判断は、週明けの法律相談で、弁護士に尋ねる予定です。
ですが、やはり家に入れない、というのはやはり苦しいので、まずは、そこを何とかしたいです。
ややこしい案件だと思うのですが、アドバイスよろしくお願いします。
投稿日 = 2010/4/1
題名 ＝土地の面積が登記面積より小さかった場合の建替えについて
年代・地域＝兵庫・男性・４０代
お名前 ＝匿名
ご相談 =
土地の面積のことでご相談させていただきます。
六年前に中古住宅付きの土地を購入しました。
（公簿取引でした。）
現在、建替えを検討中で、敷地測量をしていただきました。
その結果、現況測量の面積が、
登記面積よりも７０平米近く小さいことがわかりました。
（現況面積＜登記面積）
中古住宅付き土地を購入の際には、公簿面積でローンを組んでおり、
今回建替えするにあたってローンの申し込みをするのに
７０平米小さくなってしまいます。
更正登記が必要になる可能性もあり、
その費用はいくらくらいでしょうか？
また、その費用は買い主が支払う費用でしょうか？
現況面積がこれほど小さいので、
広い面積（公簿面積）の土地代を支払ったことになるのではないかと腑に落ちません。
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