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賃貸店舗のガス配管工事に伴う休業補償について

投稿日 = 2005/12/29
題名 = 賃貸店舗のガス配管工事に伴う休業補償について
お名前 = たん
ご相談 =

私は、築年数の古いテナントビルでラーメン屋を経営しております。
先日、契約している都市ガス会社の方が検査に来られ「配管からガス漏れをしている」との指摘を受け補修工事の終了する翌日夜まで営業を停止するように言われました。
ガス会社によると、破損箇所は建物に埋設してある部分であり私共の過失での損傷ではなく、老朽化によるものだろうとのことでした。
不本意ながら営業が不可能になった分の休業補償を大家の方に請求することはできるのでしょうか。
先生方のご意見をお聞かせ下さい。

賃貸設備・修理か取替えか？

投稿日 = 2005/12/28
題名 = 賃貸設備・修理か取替えか？
お名前 = オリゴ
ご相談 =

大家業をしているものです。
まだ築3年ほどの新しいマンションですが、ここのところキッチンのシングルレバーの取手部分がグラグラになり使用不能になるという故障が続いています。
（器具の保障期間は切れています）
賃貸管理会社に管理をしてもらっているので連絡を受け、管理会社手配で取替えしてもらうという事が3件ほどありました。
毎回、器具取替えして費用もかかるので、修理でできないか聞いてみましたところ、部品をメーカーから取り寄せると日数がかかり入居者の方に迷惑がかかるから、修理というのは考えていない、取替えにするのが最善。ということでした。取替えは4万円弱、修理だと1万円弱のようです。故障原因を調べるためメーカーに故障器具を送ると、レバーを止めるビス（部品）の破損といわれました。
私としては、修理でなおるものを簡単に取り替えてしまうのがもったいなく思えてなりません。
この辺の感覚がわからないのでアドバイスをいただけないでしょうか。日数がかかる修理で入居の方に不便をかけるくらいなら、やはり費用がかかっても取替えとするのが賃貸では一般的でしょうか？ささいな事で申し訳ありませんがアドバイスいただけましたら幸いです。
よろしくお願いします。

修理か取替えか？

投稿日 = 2005/12/27
題名 = 修理か取替えか？
お名前 = オリゴ
ご相談 =

大家業をしております。
賃貸物件の管理を賃貸管理会社にお願いしてます。
キッチンの蛇口が壊れ、管理会社に修理手配もしてもらっていますが、器具取替えは4万円弱、修理だと1万弱だそうですが修理だと日数がかかり入居の方に迷惑がかかるという理由で毎回（過去3回）取替えでやってます。
この辺の感覚がわからないのでアドバイスをいただけないでしょうか。日数がかかる修理で入居の方に不便をかけるなら、やはり費用がかかっても取替えとするのが賃貸では一般的でしょうか？毎回、どうも、もったいない気がしてなりません。（まだ新しい器具ですが、保証期間は終了していますので）
ささいなことで申し訳ありませんがお答え頂けると幸いです。

私道について

投稿日 = 2005/12/24
題名 = 私道について
お名前 = コーヒーカップ
ご相談 =

私道に何件か家があり、行き止まりの一番奥のお宅が立て替えるということで、私道を使うので、私道の名義があるすべての家の実印と印鑑証明が必要だといきなり、その依頼をうけた会社から手紙が届きました。その手紙には建築基準法第４３条第１項ただし書許可申請同意書に実印をおしてと印鑑証明を提出してくださいと書いてありました。
近所の方々は皆さんも私の家族も、そんな簡単に大切な実印おしたり、印鑑証明などわたせないということで、もう一度会社の人と話し合いの場所をもうけることになったのですが、本当に私道をつかうだけで、実印や印鑑証明など必要なのですか？ぜひ詳しくアドバイスを頂きたくメールしました。よろしくお願いします。

ペンキの匂い

投稿日 = 2005/12/23
題名 = ペンキの匂い
お名前 = にょた
ご相談 =

初めて、書かせて頂きます。
実はペンキの匂いで困っています。
兄が大工で私の家の物置を私の部屋に改造してくれました。
最後の仕上げにペンキを買ってきて壁一面に塗ったのはいいのですが、その匂いがなかなかぬけません。
兄は現場で慣れているので、そこまで気にはならないようなのですが、私はその場所にいるだけで目が充血してきて気分も悪くなるし、頭の中もぼ～っとしてその場所に長くいれません。
この時期だしなかなか匂いもぬけきらなくて、でもせっかく兄が一生懸命造ってくれた部屋なので、早く入りたいんです。
何とかして、早く匂いを消したいのですがいい方法はないでしょうか。
ペンキなどに詳しい方にお聞きしたいです。よろしくお願いいたします。

無断駐車について

投稿日 = 2005/12/23
題名 = 無断駐車について
お名前 = さや
ご相談 = 私は１戸立ての家に住んでいます。最近道路を挟んだ所に単身者用アパートができました。そこの住人の恋人らしき人の車が私有地内に無断で停まっていたこと（１日中）があり、アパートの管理会社・大家に苦情をいれました。同時に車に無断駐車はやめて欲しいという旨の張り紙をワイパー部分に挟みました。その後、私有地内に車が停車することは無くなりましたが、道路に車を停車させるようになりました。最近ではほぼ毎晩～朝にかけて車が置かれています。管理会社からは苦情をいれた私の名前は伏せて注意をしてくれるという返事でしたが、元々家の戸数が少ない土地であるため、家の特定がされやすい場所です。誰がやったかは分かりませんが、大家等に苦情を伝えた後には家の近くの道路に生ゴミが捨てられています。歩道のない通学路でもあるため路上駐車を無くして欲しいと願っているのですが、事を穏やかに解決するためには、（大家は昔からの付き合いがありため）どのような対応をしたらよいのでしょうか？

保善管理義務と更新料不払いへの対応について

投稿日 = 2005/12/21
題名 = 保善管理義務と更新料不払いへの対応について
お名前 = ぱんだ
ご相談 =

アパートの家主をしております。
借主さんが更新料を払ってくれないので困っております。

借主さん側の主張によりますと「クーラーが壊れたのでその代金をくれたら更新料を払う！」と言っています。しかしこのクーラーは以前の借主が部屋に置いていったものであり、契約書等にはクーラーについてはふれていません
（通常のアパートの他の住人の部屋にはクーラーはありません。借主さんがご自分で購入してつけています）。さらにまた、先日借主さんは内容証明にてクーラー代金の請求をしてきました。

こうした内容（保善管理義務（クーラーに関する）と更新料不払い）は法的にはどのように定められているのでしょうか？また、今後家主の私はどのような対応をしたらよいのでしょうか？

問題がこじれるようでしたら退去もやもえないと思っているのですが当方にも引越し費用・退去費用などの支払いが発生するのも見合わないので法的に借主さんに示して穏便にしたいと思っております。しかし、内容証明を送ってきたとなると借主さん側から法的手段の訴えの可能性もあります。

ご返答のほどよろしくお願いいたします。

契約内容変更を強要されて

投稿日 = 2005/12/19
題名 = 契約内容変更を強要されて
お名前 = 白熊
ご相談 =

更新にあたり貸主の提示する契約内容が大きく変更。
変更内容は水道・お湯の使用料に関するものです。
これまでは水道・お湯の料金は家賃に込みでした。
今後は別途料金にして使用料に応じて支払い、代わりに４０００円家賃を安くするということです。
しかしお湯の料金がひどく高いのです。
４５０リットルで１０００円。我が家の風呂は約２００リットル近く入り追い炊きはできません。２人世帯なので２人が毎日風呂に入ったら1ヶ月２６０００円もかかります。
当然これまでと同じ契約を要望したのですが答えはＮＯでした。今月末までに新契約内容で契約しないと退去してもらうことになるといわれました。
これって合法なのでしょうか？
納得いきません。

保証人

投稿日 = 2005/12/18
題名 = 保証人
お名前 = 孤児
ご相談 =

今住んでいるアパートが取り壊されるため
退去しなければいけなくなりました。

私はアルバイトをしているのですが
社員ではないため保証人をつけなければ
部屋を貸せないと不動産屋さんに言われたのですが、
私は孤児で、血縁親族が居なく、
保証人になってもらえる知り合いも居ません。

ネットで検索したところ、保証人仲介、保証人代行、
等という会社を見つけました。

こちらで何度かアドバイスで仲介を活用してみては？
というお話しも出ているようなので
実在するのだとは思いますが
二年間三万円ほどで保証人になってもらえる、
という気軽さに少々不安を抱いてます。

保証人仲介や代行という会社はネットで振込み、
来店不要のようですし
騙されたりすることは無いのでしょうか？

変な質問になってしまいましたがわかる方がいらっしゃいましたらお返事お待ちしております。

外壁が契約と違う場合

投稿日 = 2005/12/18
題名 = 外壁が契約と違う場合
お名前 = くらげ
ご相談 = 現在1階のスラブが終わったRC造りの家です。設計士を通していますが、相談当初から「外壁はコンクリート打ちっ放し」と一貫して進めてきました。ところが、1階のゲタばき部分が終わった時点で、コンクリート打ちっ放しではなく、吹きつけ塗装の仕様になっていることが判明。相談したところ、「料金を下げる時点でそうなった。ただ、伝えてなかったのはこちらの（設計士側の）落ち度。コンクリート打ちっ放しにするには100万円ほど追加になる」という説明。もう100万円なんて出ませんが、払わないといけないのでしょうか？よろしくお願いします。

仲介業者の責任について

投稿日 = 2005/12/17
題名 = 仲介業者の責任について
お名前 = ねこ
ご相談 =

今年、家の新築のため土地を購入しました。
この土地には造成時に新設した擁壁があります。
擁壁について、”役所の検査済証”があるから安心です、と仲介業者に言われ購入を決めました。
が、その後、擁壁のひび割れ等を発見し、不安に思い役所に出向いて検査について調べたところ、擁壁を造る際の地耐力の計算ミス及び水抜孔の数が足りないことが判明しました。
売主は、最近になって、やっと責任を認め、追加工事等に応じてくれましたが、この場合、仲介業者（大手の会社です）には、なんの責任もないのでしょうか？

生活環境と料金発生につて

投稿日 = 2005/12/17
題名 = 生活環境と料金発生につて
お名前 = Ｓ木
ご相談 =

　こんにちは。
　このたび引越しすることになり、１２月頭に良い物件を見つけ、物件を見てから入居の依頼をいたしました。
　その際、テレビのアンテナコードが引かれていないようすなので、ちょっとそれでは困ると思い不動産屋さんに伝えると、翌日「設置する手配を大家さんがしてくれました。」との連絡があり、その週に工事をするということを聞きました。
　そして、今週木曜日（１５日ですが）に申請が通ったようで不動産屋さんから連絡があり、料金が今月２２日から発生するといわれました。
　２２日というと一週間後です。そんな急にと思いましたが、引っ越すのは来年７日なので、せめて1月頭にして欲しいとお願いをしました。
　そして、電話の回線も通っていないので工事には1万円程かかる事を伝え設置の相談したのですが、『それは自分でやってくれ』との不動産屋さんからの回答がありました。
　１６日に不動産屋さんからの回答があり、
・家賃発生は７日からで良い
・テレビアンテナは来年には本体だけで受信出来るテレビが発売されるので工事はしない。
　という内容を聞かされました。

　電気屋さんで聞いてみるとそんなテレビは無いそうです。
　引越すのにテレビを買えというのもへんな話ですし、電話も引いてもらえない。
　契約がきまり、業者の手配もし、引越ししなければならない状況になって足元も見ているとしか思えない大家さんに対してこれからずっとこの方とかかわって行く事に不安を覚えます。契約的には合法なのでしょうか？どうしたらよいのか良くわからないです。
　ご意見をお伺いしたく思います。

正当な理由なしに賃貸の更新をしない

投稿日 = 2005/12/17
題名 = 正当な理由なしに賃貸の更新をしない
お名前 = けいち
ご相談 =

こんばんは。私はマンションの一階に居住しておりますが、玄関ドアの脇に台所の排水パイプがきており、３階からの排水がパイプから漏れており、管理会社に修理を依頼しておりましたが、家主がなかなか修理してくれず、催促の電話を再三していました。ある時家主が家にきて、証拠を見せろだの、写真を撮って文書で出せだのいわれましたが私も働いていますのでいつ漏れるともわからないパイプを監視している
わけにもいきませんし、そんなの業者に点検してもらえばすむことなのに・・・と憤慨しておりました。ある日夜９時すぎていましたが、パイプの漏れに遭遇したので証拠をみせますから今出てきてください。といったところ非常識だ！のいってんばりで電話も切られました。
その後２日ほどたって、管理会社を通じて来年度の更新はしません。との通告。退去期限は３月３１日です。
もちろんこんな家主とは付き合いたくありませんので出たい気持ちはありますが、なんとか引越し代や正当な理由の退去通告ではないので敷金の全額返納を希望したいのですが、とれますでしょうか？またどのような手続きを今後とればよいのでしょうか？
お知恵をください。

テナント賃貸借契約の面積について

投稿日 = 2005/12/16
題名 = テナント賃貸借契約の面積について
お名前 = てつ
ご相談 =

はじめまして。

会社の部署変えで、賃貸ビルのテナント管理をすることになりました。３点、お教えいただけたらと思います。

１．テナントの契約面積は壁心面積、内法面積、どちらなのでしょうか？どちらでもよいものなのでしょうか？

２．柱面積は契約面積に含めるものなのでしょうか？含めるとしましたら、何か根拠があるのでしょうか？

３．広告表示は、壁心面積とありますが、オープンスペースで壁、柱等がうまく区切りにならない場合は、内法（？）でも、よいものなのでしょうか？

全くの初学者でちんぷんかんぷんなのですが、どうぞよろしくお願いします。

建築条件付き土地について

投稿日 = 2005/12/14
題名 = 建築条件付き土地について
お名前 = ゆ～
ご相談 =

ちょっと悩んでいます。教えて下さい。
先日、建築条件付き土地を購入しました。
数軒建つ土地で、隣にモデルルームとして１軒建っていて内覧し気に入り、同じ作りの建物が出来る上に色々選べるので、安心して契約しました。
（土地・建物、同じ日に別々の契約書にて契約しました。が、後日１本化すると言われました。）

前々より、不動産会社から「建物については仲介手数料はかからないからお得です。」と言われていたのですが、実際契約時に建物についても手数料を払いました。その時点では、何の知識もなく「結局手数料かかるのかぁ～」なんて思い、質問もせず払ってしまいました。
で、最近色々調べていくうちに“建築条件付き土地の場合、建物に仲介手数料はかからない”と言う事が分かり、不動産会社に聞いたところ「仲介手数料ではなく、建物監理手数料として頂戴しました」との事。

それによると、
1.当社は「一級建築士事務所」として免許を受け登録している。
2.当社は「建設業者」として免許を受け、登録している。
3.契約に関し、建物部分の融資手続き、各種申請に対しても業務を代行している。
4.間取り打ち合わせ、建物に関する各種業務に立ち会っている。（または立ち会う予定である。）
という事らしいのです。
（巻き替えではないと言い張っています。）

でも、３については金額的に土地のみの融資で済む（建物＋諸費用に関しては頭金で用意しているため）、４については打ち合わせに出ていないし、出てもらうつもりもないんです。

この建物監理手数料というのは正当な手数料なのでしょうか？どんな事でも構いません教えて下さい。

境界線フェンス

投稿日 = 2005/12/14
題名 = 境界線フェンス
お名前 = エリカ
ご相談 = 隣が空き家になり、不動産屋が購入し、リフォームをする事になり、今迄なかった境界線を相手側の費用で、相手の敷地内で建てるオファーが来ましたが、そのフェンスが私の趣味にあわず、私の好きなフェンスを他の業者でする事になりました。そうすると相手側は、フェンスを建てるのは私の敷地内で、後の保守も私の方でとの返答が来ました。実は元々１０ｃｍ程私の家の出窓が出ているので、さらに１０ｃｍ境界線のフェンスを私側にすると後々こまると思い相談なのですが。私の希望は私の好きなフェンスにする事により、余分な費用は払い、敷地は相手側に、将来の保守も相手側にする事で同意したいのですが、その交渉をする前にその交渉を上手く実現する、know-howを教えて頂きたいのです。ちなみに、費用は相手側が元々払うつもりの金額は出す事にはなっています。

旧借地借家法の借地契約

投稿日 = 2005/12/12
題名 = 旧借地借家法の借地契約
お名前 = ゆったん
email = rtj@club.to
ご相談 =

はじめまして、３軒の借地を持つ地主をしている者です。
昭和38年に祖父が口約束で土地を貸し、わたしが相続した時、はじめて契約書を取り交わし、旧借家法により30年の契約になるものと思い平成36年までの契約書を作りました。

この度、市の道路拡張工事にかかり、土地を削ることとなりました。
家も削られるため、修繕、改築が必要になります。
契約書に増改築する際は地主に届けるようあるので
承諾を求めてきました。

Ａさんは84歳で一代限りでいいので、承諾してくれと言います。でも、契約は平成36年のままで。
その方には、息子も孫もいます。

もう一軒のＢさんは40代です。

建物の登記はありません。
土地が確実に戻ってくる
なにかいい契約方法はありますか？

更新料、承諾料、権利金は一切もらっておりません。
これも、もらったら不利になるのですか？

権利金を払っていない時、借地権はあるが
借地権価格はゼロとききましたが。

弁護士さんには相談するものの、よい回答が得られません。いっそ、不動産会社に任せたほうがいいのでしょうか？100坪くらいしかありません。

長々とすいません、どうぞよろしくお願いします。

不動産会社都合による退去の場合の更新料について

投稿日 = 2005/12/12
題名 = 不動産会社都合による退去の場合の更新料について
お名前 = リアム
ご相談 = 現在住んでいる物件が偽造物件であったため、今月中の退去を求められおります。私の場合更新料は今年の5月に1か月分の家賃を支払ったのですが、先方の説明だと12月の更新の場合は更新料を貰いませんが、それ以前の更新については更新料は返金しませんとのことでした。更新の前提には住居者の住み続けたいという意思があると思うのですが、先方の都合による強制退去の場合も更新料は通常返却されないのでしょうか？または交渉の余地はありますでしょうか？突然の問い合わせで大変申し訳ございませんが、ご返答頂けると大変助かります。宜しくお願いします。

賃貸店舗のトラブルについて

投稿日 = 2005/12/11
題名 = 賃貸店舗のトラブルについて
お名前 = ベアー
ご相談 =

はじめまして、宜しくお願いします。

１０月に築４０年の雑居ビルの中の地下一階の
飲食用店舗を借りました。
契約時に保証金、敷金、礼金、仲介手数料が掛かり、
その時に”虫が出ますよ”と言われたのですが、
早急に商売を始めたかったのもあり、
契約をしました。

それから内装をして営業を始めたのですが、
虫（小さいハエみたいな虫）
の発生する数がハンパな数ではなく、
お客さんに出した器のまわりでブンブン
飛ぶありさまでした。

それから、不動産屋さん、大家を囲んで
話し合いをした結果、専門業者に頼んで
駆除をしてもらうという方向になり、
駆除をしてもらったのですが、
その時の駆除では１００％駆除はできませんでした。

それから再度、話し合いを設けた時に、
今度は当初契約した時の不動産屋さんではなく、
大家さんの知り合いの不動産屋が来ていて、
”話の立会人として来ました。”と言ってきました。

そしてもう一度、駆除をしてもらうことになり、
もしその駆除でダメなら契約を白紙にする旨を
その立会人として来た
不動産屋さんはつげてきました。

結果、１００％駆除は出来ず、
契約を元に戻す旨を立会人として来た
不動産屋さんに告げたところ、

”私は立会人として入っただけだから、
内装費、諸々の契約料返金のうんぬんは
最初に契約した不動産屋に言ってくれ”

と言われ、それから最初に契約した時の
不動産屋に連絡したところ、

”私はその二回目の話し合いに出席してないから、
そうゆう内装費、契約料などを返すことなどできない”
と言ってきました。

私ははっきり言って、虫が飛ぶことで、
売り上げが減少したり、
駆除をやる日に休業もしたので、
そのあたりの保証金も
払ってもらいたいぐらいなのですが、
こうゆう時に契約を白紙に戻し、
内装費、諸々の契約料を
返してもらうことは法律上できないのでしょうか？
またできるとしたら、このような私の状況で、
誰に請求すればいい話なんでしょうか？

どうか教えてください。

古い住宅地の協定

投稿日 = 2005/12/11
題名 = 古い住宅地の協定
お名前 = 山賊
ご相談 =

今度中古戸建てを購入することになりました。
前面道路は４m以下で２項道路の指定となっており、県が所有する道路です。
周辺の道路は道路指定もされていないところが多く、古くから住んでいる人の間で「車の乗り入れはやめましょう」と話し合われたことがあるそうです。
覚書などの書類は無く、不動産屋いわく「法律的には県所有の認定道路なので、車の乗り入れに付いては問題ありません」
車の乗り入れに関して話し合われたのが、２項道路の認定を受ける前で、ずいぶん昔のことになるようです。
道路は４m以下ですが、車は軽自動車なので実際に乗り入れは可能です。
その地域の班長とかいう人の話では「地盤が弱いので車を乗り入れると地下の配管がつぶれる」とのことですが、不動産屋は「地盤に付いては全く問題ない」と言っております。
重要事項説明書にも「地域住民の話し合いにより、車の乗り入れができないことになっています」と書かれている物件を購入した後、覚書等の書類が無いことや、２項道路で法律的に車の乗り入れが禁止されていないことを前提に、車を止めてしまうつもりでいます。
地域住民ともめたいわけではないのですが、このような場合、何か問題はおこるでしょうか。

管理費修繕積立金の赤字について

投稿日 = 2005/12/11
題名 = 管理費修繕積立金の赤字について
お名前 = けいすけ
ご相談 =

私が所有しているマンションで、下記のようなことが
おきています。どうも、納得いかない部分もあり、皆様のご意見を頂戴できたらと思います。
〉競売にてマンションを取得したのですが、今回売買しようと思い、手続きをしていたところ、管理会社から、このマンションの収支赤字を聞かされました。
このマンションには今まで管理組合がなく、管理会社に任せたままのようです。管理費が毎月赤字になっており（このような状況が10年くらいつづいており）、赤字が1000万円近くになっているようです。近々、新設した管理組合からこの件について、総会が開かれます。また、修繕積立金は4年位前まで管理費に含めていたようで、積立金が120万円ほどしかないと、管理会社は言っています。築20年弱のマンションに対して、赤字が続いていたのに何もしないことと修繕積立金を管理費に勝手に組み込んでいた管理会社に非はないのでしょうか？

抵当権設定請求権仮登記について

投稿日 = 2005/12/08
題名 = 抵当権設定請求権仮登記について
お名前 = 心配症
ご相談 =

住宅ローンを借換えしたのですが、
当初設定されていた抵当権が解除された後、
抵当権設定請求権仮登記がされました。

仮登記のまま手続きが済んだと言われ、
権利書は預りのままで、ローン返済が
済むまで返却されないとのことでした。

本登記と仮登記を比べて当方の条件等に
不利な点があるのか？

仮登記のまま本登記しなくてよいのか？

教えていただけたらありがたいのですが、
よろしくお願いいたします。

契約期間1年にできますか？

投稿日 = 2005/12/08
題名 = 契約期間1年にできますか？
お名前 = ローマン
ご相談 =

来年4月から働くことになっているのですが、そこでは1年しか勤務せず、次の年は別のところで勤務する予定になっています。
そこで、賃貸物件を1年間だけ借りたいのですが、1年契約の物件は見つかりません。
こういう場合にはどうしたらよろしいのでしょうか?
マンスリーで1年分借りるしか方法はないのでしょうか。それとも2年契約を1年契約に変えてもらうといったことは可能なのでしょうか?
よろしくご指導お願いいたします。

契約後の解除

投稿日 = 2005/12/06
題名 = 契約後の解除
お名前 = 勝利
ご相談 =

二年前に建てられた建売住宅（購入者が無く、住んでいた人もいない）を、今回私が買うべく申し込みをしました。
営業の話では申し込みから１ヵ月程で引渡し可能だということを最初に言われました。（不動産契約証書のその他約定事項“所有権移転・引渡”の欄にもその旨記載あり）
しかし銀行の事前審査や、住宅会社の社内での不手際等から時間がかかったようで、２度、３度と引渡し可能日が伸ばされました。結局２ヶ月程待ち、やっと先日事前審査が通ってローンの本申し込みをしたのですが、その時に、営業・銀行担当者から２～３週間程で結果が出ますと話があり、今月中の引渡しには支障が無いと言われたので、引越しの手配や、現在住んでいる賃貸の大家さんにも今月中で出て行く旨連絡し、了解を得ました。しかし、今日になって今月中の引渡しは無理かもしれないと営業より連絡がありました。（私自身の審査には問題は無かったようですが、購入予定物件が中古扱いになる為、さらに手続きが必要であるとのこと）

私としてはこれまでにも再三に渡って引渡しの時期が引き延ばされてきた経緯もあり、相手の営業、ひいては住宅会社に対する信用ができなくなった為、これ以上モヤモヤした気持ちのまま信用のできない営業・住宅会社から購入することは出来ないと思い、契約を解除したいとその旨、営業に口頭ではありますが伝えました。

今までに支払った手付金・中間金は３０万程ですが、それは放棄しても良いから契約の解除をしたいと思っています。しかし、不動産契約証書には違約金は“契約代金の１０％”と明記されており、これについても支払う必要があるのかどうか、さらにツナギ融資は１ヶ月程前から実行されており、その間の金利もどちらが払うのか、不安を抱えております。（契約時は、ツナギ融資についての金利は住宅会社が持つと営業は言っておりました。）
こういった経緯については、営業は自分の非を認めていますが、特に書面にはしておりません。
そこで質問ですが、

１・契約は解除できるか？
２・「違約金は契約代金の１０％」をすべて払わなけれ　　ばならないのか？
３・契約解除の場合、ツナギ融資の金利はどちらが持つ　　のか？

以上、乱筆ではありますが、アドバイスをお願いします。

我が家は建つの・・・？

投稿日 = 2005/12/06
題名 = 我が家は建つの・・・？
お名前 = キョン
ご相談 =

　ハウスメーカーと契約が済み棟上までの工事資金約１０００万円を振り込みました。地鎮祭を終え、着工し始めた2・3日後にハウスメーカーが不あたりを出し民事再生の手続きを取ると連絡が入りました。
　1ヵ月後工事再開はすると言ったものの、順番に動き出すため我が家は3月以降の着工になると言われました。このハウスメーカーはふあたりを出す数週間前に会社名を変え、以前の会社名で新しく会社ができています。そこに数名役員とかは移動しているみたいです。新しい会社のホームページなどにはそれについては何も関係の無いかように記載されていません。このままメーカーにお願いしていて我が家は3月以降に家は本当に建つのでしょうか？この会社は倒産目的ではないのでしょうか？だとしたら振り込んだお金はどうなるのでしょうか？
　法律にも不動産にもまったく無知なため、このサイトであってるのかもわかりません。少しでもお力を貸していただけたら・・・と思います。よろしくお願いします。

教えてください

投稿日 = 2005/12/05
題名 = 教えてください
お名前 = ポッポ
ご相談 =

最近原付バイクを買ったんですけど
私の家は県営のマンションで前にもバイク
を買って下の駐輪所に止めてたらすぐに盗まれて
しまって、今回は盗まれるのが心配でエレベーターで
自分の家の前のスペースがあるので原付を買ってから何週間か止めてました。

前は自転車を止めてたりしました。
それで前隣の住人が私の家にきて
「バイク危険物やからここ止めないでください。」
ってゆわれたんです。

この住宅は犬や猫を飼ってる人も多く、管理人さんも動物のことは許可していたんですけど、隣の人は犬のこととかでもよく文句を言いにきてたので
バイクのことを言われた時も無視してました

そして最近隣の人と下で会って
またバイクのことで
「消防（なんとか）違反で止めたらあかんねんで？なんかあったら責任とってくれんの？」

ってゆわれたんですけど、自分の家の前にバイクを止めるのは違反なんですか？

私はすごく疑問に思ったんです。
長々とすいません。

遊歩道を造ると言っておいて

投稿日 = 2005/12/04
題名 = 遊歩道を造ると言っておいて
お名前 = 細谷の民より
ご相談 =

昨年に土地と建物を新築いたしました。
閑静な住宅分譲地、建築条件なしということも有り、購入しました。しかし私たちがこの土地を購入するにあたり、魅力ある条件は家の前に遊歩道が出来るということでした。買う前に現地で土地の仲介業者、地主が分譲地の計画と説明をして、1期の分譲地の予定図を見せてもらいました。また私たちが依頼した工務店の方とも、業者・地主立ち会いで、遊歩道が出来るので玄関の位置や駐車スペースなどの話をして、設計・建築して、無事完成しました。

しかし、今年に入り隣の2期工事が行われるということで、業者が挨拶に来ました。(1期とは違う業者で、地主が2期の工事を違う業者に発注した)業者の方から説明で計画書を見せて頂き、遊歩道が予定されていたところ、つまり私の家の玄関前は、他の人の駐車スペースになるように計画されていました。私たちは、業者に問いただしました。業者は遊歩道の件は初耳で、地主からは聞かされずに契約をしてしまったということで逆にびっくりしていました。

私が地主・1期の仲介業者に問いただしたところ、計画が途中で変わったということでした。「売るときには遊歩道が出来るということで売りましたよね」と問いただすと2方ともに間違いなく言ったということでした。地主さんも「私の土地なのだから、計画変更しようとも勝手だろう」と感情的になっていて収集がつきません。またこの8坪を坪30万で買わないかと迫ってきています。このような場合には私たちはどのような対処をすれば良いのでしょうか。
しかし、家が完成し、玄関の位置も全て遊歩道が出来ることを前提にしていますので、家や玄関の向きを変えることもできません。
ただ土地契約時の重要事項説明書の中に、遊歩道の件が明記されていませんでした。でも私たちは、契約書の中身は全部を把握できる訳がないので、見落とすこともあるとおもうのですが、いかがでしょうか。

その後1期で建てた他の家の方も遊歩道が出来ると聞いていたことが判明しました。

競売と保証金の有効・無効について教えてください

投稿日 = 2005/11/30
題名 = 競売と保証金の有効・無効について教えてください
お名前 = ウリ

ご相談 =

平成15年3月に入居したマンションが同年11月に競売にかけられました。この時は一旦取り下げられたようですが、平成17年11月に落とされ12月から家主が変わることになりました。
そこで、新家主(会社)に「この(私の)部屋だけが保証金が無効になりますので、退去時にこちらが返還等する義務は一切ありません。新しい契約書には保証金は0円と記入しておきますが、退去する時にはすべて実費となりますのでその時に支払って下さい」と言われました。似たような例の部屋が他に2件ありますが、それは競売にかかってから賃貸契約をしたので知らせなかった不動産屋に訴えればいいとのことで、私の場合だけが宙ぶらりん状態だそうです。
新家主からは更新(2年更新)が1度もされない内に競売にかかったら、その時点で権利はなくなるとの説明でした。実際に競売でその会社が落としたのは平成17年11月。更新は17年3月にしましたが、それは関係ないとのことで。意味がよく分かりません。他の入居者はそのまま新家主に引き継いでもらっているのに、支払った数十万円の保証金は消えたということになるのでしょうか？ただ、タイミングと運が悪かったということなのでしょうか？
旧大家さんに聞いたら「そんなことは有り得ない。そのまま引き継いでもらってるはず」との回答でした。
確実に支払った保証金が無効になるとはどういうことなのか、理不尽でなりません。

競売と保証金の有効・無効について教えてください

投稿日 = 2005/11/30
題名 = 競売と保証金の有効・無効について教えてください
お名前 = ウリ

ご相談 =

平成15年3月に入居したマンションが同年11月に競売にかけられました。この時は一旦取り下げられたようですが、平成17年11月に落とされ12月から家主が変わることになりました。
そこで、新家主(会社)に「この(私の)部屋だけが保証金が無効になりますので、退去時にこちらが返還等する義務は一切ありません。新しい契約書には保証金は0円と記入しておきますが、退去する時にはすべて実費となりますのでその時に支払って下さい」と言われました。似たような例の部屋が他に2件ありますが、それは競売にかかってから賃貸契約をしたので知らせなかった不動産屋に訴えればいいとのことで、私の場合だけが宙ぶらりん状態だそうです。
新家主からは更新(2年更新)が1度もされない内に競売にかかったら、その時点で権利はなくなるとの説明でした。実際に競売でその会社が落としたのは平成17年11月。更新は17年3月にしましたが、それは関係ないとのことで。意味がよく分かりません。他の入居者はそのまま新家主に引き継いでもらっているのに、支払った数十万円の保証金は消えたということになるのでしょうか？ただ、タイミングと運が悪かったということなのでしょうか？
旧大家さんに聞いたら「そんなことは有り得ない。そのまま引き継いでもらってるはず」との回答でした。
確実に支払った保証金が無効になるとはどういうことなのか、理不尽でなりません。

隣家とのトラブル

投稿日 = 2005/11/29
題名 = 隣家とのトラブル
お名前 = だい
ご相談 =

現在、基礎工事が途中まで進んでいます。
西側に隣家があり、西側に設置予定の灯油給湯器の位置を変更して欲しいと言われました。隣家の吸気口の真下に給湯器を設置予定でした。設計士とも相談し、西側沿いに５メートル離しました。
　しかし、納得してもらえず西側以外に設置してくれと言われました。外観を損ないたくはないです。法的には問題はありません。隣家の東には窓はありません。隣家の吸気口も地鎮祭後に西から東に移動したようです。理由は同じく２件隣りの灯油給湯器のようです。このまま工事を進めても問題は無いでしょうか。訴えられたりするのでしょうか。

隣家からの水道分配で利用を拒否されました

投稿日 = 2005/11/28
題名 = 隣家からの水道分配で利用を拒否されました
お名前 = あくすとっと
ご相談 =

はじめまして、はじめて相談させて頂きます。

土地を購入し、ハウスメーカで建物をたて、もうじき完成までこぎつけた者です。

ご相談させていただきたいのは、隣家を経由して配管される水道の利用についてです。

以下、状況箇条書きします。

①公共水道付でこの土地を購入しました。
②公共水道は隣家を経由して水道本管から我家までつながっています（購入時にこの説明がありました）
③水道局からの指導があった場合は、本管から引きなおす必要がある、旨の重要事項説明がありました。
我家は公道に2面面していますので、直接水道を引くことは技術的には可能です。

それで、ここにきて、以下の状態になっています。
④隣家から、水道は今後の将来のことを考えて、個別に引きなおしてほしい旨、を依頼された
⑤売主側の説明に④は無かったので、土地を仲介した不動産屋に、このままでは水道が利用できない旨を連絡した
⑥売主側の不動産屋からは、既存の水道を利用できる「権利」なので、そのまま水道を使ってくれ、のような回答が戻ってきました。
⑦上記の状況なので、不動産屋に、今後の権利関係を整理し、覚書等を隣家の方と結んで、現状の水道を利用しましょう、との流れになっています。

ここまでが状況です。
私としては、売主側の不備にあたるので、水道を新規に引き込み、水道引き込み料金（概算60万程）を売主側で払って欲しいのですが、可能なものでしょうか？

隣家の方も、意地悪で利用を拒否しているわけではなく、今後の将来のことを考えて、この機会に水道引き込みを分けましょう、とのことをおっしゃっているのですが、費用がかかるものなので、対応に困っています。

水道局には相談しましたが、これは民民で解決して欲しい旨の回答をもらいました。

誠にお手数ではございますが、
お力を拝借いただけますと幸いです。
以上、よろしくお願いいたします。

払った保証金が０円に!?

投稿日 = 2005/11/28
題名 = 払った保証金が０円に!?
お名前 = バル
ご相談 =

平成15年3月に入居した賃貸マンションが競売にかけられ、今年の12月から家主が変わります。
新しい家主(会社)は「1度も更新しない間に競売にかかったから保証金は0円になります。だから退去時にこちらが返還する義務もありませんし、退去時の修繕費は全額負担してもらいます。」と言ってきました。
最初平成15年11月に競売にかかりましたが、一旦引き下げ今年11月にこの会社が買ったはずで、今年3月には自動更新しています。
最初の入居時に数十万支払ってますし、他に十数世帯が住んでますが、0円になるのはこの部屋だけだと言われました。支払った保証金が0円になるなんてことは有り得るのでしょうか？
なので、まだ新しい契約書には印鑑を押してません。

土地交換の特例について

投稿日 = 2005/11/28
題名 = 土地交換の特例について
お名前 = ひろひろ
ご相談 =

現在、住んでいます土地と叔父の土地（更地）を交換しようと考えています。土地の値段は同額です。譲渡する土地と取得する土地の用途を共とするために、現在住んでいる家は、壊さないといけなのでしょうか？
出来れば交換後、叔父の土地になった所に2年間はそのまま住みたいです。

私有地内の駐車場について

投稿日 = 2005/11/28
題名 = 私有地内の駐車場について
お名前 = こむ
ご相談 =

はじめまして。初めて相談させて頂きます。
無断駐車により駐車場から出られないことが、物件の「隠れた瑕疵」になるのかご教示願います。

神社の私有地上に建っている賃貸一戸建て、駐車場付きに入居しました。
この物件の周りも神社の私有地であり、近隣の人が無断駐車することがあるため、私の車が駐車場からでられないことがあります。通勤で車が必要な私にとって、車が出られないと遅刻することになってしまいます。

入居前の管理会社と仲介の不動産からの説明
・私有地であることは聞かされてない。
・また無断駐車があることも聞かされてない。

昔から住んでいる人たちのルール
・みんなの共有土地。たまには駐車することもある。

管理会社の対応
・いつでも車がでられるような対応はできない。

これでは、駐車場としての機能を果たしていないため、会社に遅刻するぐらいなら引越しを考えています。これは、隠れた瑕疵にならないでしょうか。
ご指導お願いいたします。

借地権つきマンション他

投稿日 = 2005/11/26
題名 = 借地権つきマンション他
お名前 = ココン
ご相談 =

はじめて、相談させていただきます。
１．中古（築２２年位）のマンションを探しておりま　　して、借地権つき（残存３８年）のマンションで　　すが、物件は気に入りました。
　　デメリットについて、業者さんから、詳しい情報　　が入りません。メリットは、借地権なしよりも約　　３００万以上安いかと思います。
　　今後、売却する時のマイナス面等もふまえて、
　　アドバイスください。

２．１が購入できないとして、もう１件中古（築３０　　年）が気にいりました。
　　都心なので、中古といっても、私にとってはかな　　りの金額です。ただし、環境がとてもよいし、建　　物自体の修理等もきちんとしてあるように見えま　　す。
　　中はリフォームする必要がありますが・・・

　　この後、３０年住むことは可能なのでしょうか？
　　また、１０年後に売却をすることは、できるので　　しょうか？

　　どうぞ、よろしくお願いします。

隣家に我家の屋根から雪が・・

投稿日 = 2005/11/26
題名 = 隣家に我家の屋根から雪が・・
お名前 = う～ぷ
ご相談 =

雪国に自宅を持っており、入居１８年になります
今までずっと空き地だった隣接する土地が人から人へ転売され
あっという間に９月にアパートが完成しました
たて主は個人で不動産業を営んでいます
が、我家の屋根の凍った雪が隣の敷地の中、通路へ落ちていきます
お人よしの母は雪を止めるよう自宅を修理するといいますが、私は判ってて建てたんだから一冬様子を観るようにと考えています
素人なのでどのような方法が最善か、ご指導ください

住宅ローンを滞納したら

投稿日 = 2005/11/26
題名 = 住宅ローンを滞納したら
お名前 = もも。
ご相談 =

お忙しいところ、恐れ入りますが
よろしくお願いいたします。

夫との共有名義の家があるのですが
現在別居中の為、ローンの返済状況が不明です。

仮に住宅ローンの返済が滞り
抵当権に設定されている土地が
差し押さえになった場合
土地の所有者にも
差し押さえの通知が来るものでしょうか。
ちなみに、債務者は夫
連帯債務者及び、連帯保証人はなしです。

また、一般的に債務者への連絡は
電話なのでしょうか。
督促や催告など
書面での通知が届くのでしょうか。

調整区域の中古物件

投稿日 = 2005/11/26
題名 = 調整区域の中古物件
お名前 = さくら
ご相談 =

初めまして。神奈川県で調整区域に建てられた中古物件の購入を検討しています。

築17年の中古住宅（建坪45坪）が建っており、
坪単価29.5万円の物件です。

駅まで800ｍ、小学校（大変評判の良い）まで600ｍ
道路の反対側は公園の竹やぶです

と条件は気に入ってるのですが、調整区域という点が気になります。
ローンの仮申請は通ったので、後は本契約なのですが正直迷ってます。調整区域の土地は将来的には家を建てられなくなる可能性があったり、今回我が家は大丈夫でしたが、ローンを組めなくなると聞きます。
調整区域は将来的にもずっとそのままで変わることはないのでしょうか？

親会社が所有する物件の仲介手数料について

投稿日 = 2005/11/26
題名 = 親会社が所有する物件の仲介手数料について
お名前 = ToTo
ご相談 =

不動産会社自体が所有している物件を貸す場合は
代理でも媒介でもなく貸主になるため仲介手数料が
発生しないというのは分かります。

では、不動産屋の親会社が物件を所有している場合は
どうなるのでしょうか。
この場合は代理や媒介扱いになり仲介手数料が
取られてしまうのでしょうか？

このようなところは普段は仲介手数料無料で客を惹き
繁盛期は仲介手数料をとっているようです。

賃貸の家賃の振込み人の名義について

投稿日 = 2005/11/24
題名 = 賃貸の家賃の振込み人の名義について
お名前 = ムライ
ご相談 =

賃貸の1ルームを1年ほど前に相続しました。
これまで滞りなく家賃を払ってくれていた賃貸人さんなのですが、突然今月分になって、別の名前の
人からの振込みになっていました。
ただし苗字が同じなので、多分親族の人だろうとは
思うのですが…。

（これまで：田中太郎（仮名）名で振込み
→今月：田中一郎）

こういう場合はどうなんでしょう？
私は、賃貸人に言って自分の名前で振り込むよう
言っていいと思うのですが。
むしろそうしないと、おかしなことになりますよね？

どうぞよろしくお願いします。

隣地境界線ぎりぎり建築

投稿日 = 2005/11/24
題名 = 隣地境界線ぎりぎり建築
お名前 = ぱぱぱぱぱっぱっぱ
ご相談 =

初めまして。
早速ですが、隣家が新築します。第一種低層住居専用地域です。境界線まで３０センチにへきめんをもってきたいと言っているのですが、この設計業者に、「だめ」と言ってもいいのでしょうか？
当方の土地が１メートルくらい高くなっているので、将来擁壁を作るときにじゃまにならないか、心配です。民法の曖昧な規定も読みましたが、一般的にはどうなんでしょう？

旧借地権の建替え拒否について

投稿日 = 2005/11/23
題名 = 旧借地権の建替え拒否について
お名前 = まさお
ご相談 =

旧借地権の家を息子への名義変更とともに
建替えを考えています。
しかし、地主が建替えを承諾してくれず
銀行からの融資を受けることが出来ません。
こういう場合、法的に地主に承諾を認めさせることはできるのでしょうか？
また、正当な理由もなく地主が
建替えに承諾しないことは
法的に認められてしまうのでしょうか？
ご回答をよろしくお願い致します。

隣の倉庫の臭いが・・・

投稿日 = 2005/11/23
題名 = 隣の倉庫の臭いが・・・
お名前 = danko
ご相談 =

こんにちわ、相談お願い致します。

現在、一戸建てを立てて５年になります。
隣に空き地があるのですが、
その土地の所有者の方は塗装業で
駐車場と倉庫を建てており、
倉庫からのペンキの臭いがひどく、困っています。（この辺りは住宅街です）

土地の購入時期はお隣と一緒で、
当時売主が倉庫は建てない様に言っているはずなんですが、購入時から一年程で倉庫を建て始め、今月に二つめの倉庫を建てました。
簡易倉庫なので、一つ目は知らない間に、二つめの際は、クレームはつけているものの、倉庫の距離を境界から50cm離すのも難色を示している状態です。（現状、40cm弱でしょうか・・・）
シンナーによる私達家族の健康が害われる事が心配なのですが、
何か良い解決法はありませんでしょうか？

よろしくお願いい致します。

擁壁の崩れについて

投稿日 = 2005/11/23
題名 = 擁壁の崩れについて
お名前 = とら
ご相談 = こんにちは。３年前に新築の戸建を購入いたしました。３０年以上前に造成された場所で、北傾斜です。北側の擁壁の高さは１階分位です。家を検討した当時、既に北側には家が建っていましたので、擁壁自体をじっくり見てはいません。ただ、売主さんには、強度に問題は無いとハッキリ言われました。しかし、先日その擁壁が崩れてきていることがわかりました。材質はオオヤ石です。穴も結構空いているようで、その部分の補修も必要とのこと。購入当時売主さんからは、次の世代までは手を加える必要が無いと言われていましたのでビックリしています。オオヤ石が弱い石である説明も全くされていません。この場合、当方で全額負担するしか無いのでしょうか？お金は無いし、納得はいかないし、とても苦しんでいます。アドバイスお願いいたします。

マンションの売却に関して

投稿日 = 2005/11/22
題名 = マンションの売却に関して
お名前 = ますだ
ご相談 =

妻が、所有していたマンションの売却を
ある不動産会社に頼み、専任媒介契約を
結びました。
妻名義のものなので、私は関わらずにいたのですが、
最近になって気になり妻に確認してみたところ、
電話でも書面でも販売状況の報告が
ほとんどなされていなかったようです。
契約から、すでに半年以上の月日が経っています。
（契約の更新については、電話での合意が
　あったようなのですが）
妻は最初に
「低い額の話はいちいち報告しなくていい」
と言ったらしいのですが、それで
「2週間に1度の報告義務」がなくなるものなのでしょうか？

相談できる人が近くにおりません。
どうぞよろしくお願いいたします。

保証人会社の利用は必須？

投稿日 = 2005/11/21
題名 = 保証人会社の利用は必須？
お名前 = やま
ご相談 =

現在、アパートを借りるため賃貸契約書に記入しているところです。しかし、入居を希望している物件は、保証人会社を利用するようになっていると言われました。保証人会社を利用する場合、手数料は借主が支払わなければならないとのことです。
私には、兄弟などがおり、これまでは保証人になってもらいアパートの契約をおこなってきました。したがって今回も、保証人がきちんといるので会社ではなく保証人を立てたいと言いましたが、不動産業者からは保証会社を利用するようになっているとしか回答が得られません。
それにも関わらず、緊急連絡先という名目で、近い続柄の者の氏名や会社、収入などを記載するように求めており、そこへ保証会社から電話連絡をするとのことです。
従来、不動産業者が行っていた保証人確認の業務を別会社に委託し、費用は借主に払わせるという方法のように思われます。私が不動産業者なら別会社は自分の社内に作り、会社の収入を増やすことを考えますが、そういうことなのでしょうか？
部屋は気に入っており、不動産業者は納得いくまで丁寧に部屋の情報などを見せてくれたこと、保証会社の金額はそれほどたいした金額ではないということで、実際このこと自体は大きな問題ではないのですが、保証人会社を強制されるという経験がなく、信頼できると考えていた不動産業者が実はそうでもなかったのかもしれないと不安になり相談させていただいた次第です。どうかご回答頂けたら幸いです。

借地の更新料支払いについて

投稿日 = 2005/11/20
題名 = 借地の更新料支払いについて
お名前 = しろうるり
ご相談 =

昭和40年に亡父が土地を借り、持ち家（木造）を建てて住んでおります。
契約書の発行を地主に依頼しましたが、何故か応じてもらえずに今日に至っております。しかし、借地料支払の領収書がありますので、旧法での契約成立は立証できます。
親の話では、これまで２回更新時期があり、当方より更新料支払いについて地主に聞いたところ、1回目の先々代の地主も、2回目の先代の地主も、共に更新料は不要と言ってくれ、払っていないそうです。
昨年先代の地主が亡くなり長女が土地を相続したのですが、更新年に当たる今年になって、地代値上げと共に更新料200万円を請求されました。

①地主側からは、「地主の名義が変わったら更新料を支払うことになっている」と言われているのですが、そういうことはあるのですか？

②このサイトの書き込みを見ましたら、更新は１回目は30年、２回目は20年、３回目は10年とありました。
すると、昭和40年(1965年）から借りた場合、１回目は1995年、２回目は2015年ということになります。
親は過去２回更新したと言っていますが、本来今年は更新年では無いと理解してよろしいのでしょうか。

宜しくお願い致します。

欠陥工事に対しての補修について

投稿日 = 2005/11/19
題名 = 欠陥工事に対しての補修について
お名前 = 碧
ご相談 =

新築５年目の家が突然雨漏りいたしました。おかげでリビングは水溜り状態になりました。
調べてみると施行ミスで、サイディングを打つ際に釘があるべき部分が抜けていたとの事でした。
施行会社はすぐに修理をするように動いてくれて、その時の対応は早かったように思うのですが・・・。

本日途中経過で主人とその部分を確認してみると、サイディングを剥がして再度、リシン吹きつけをしてもらった部分が明らかに他の吹きつけの壁部分と色が違います。
今の段階でこれだけ色が違うので、経年するとますますその差は出てくるような気がして、再度やり直してくれるように頼みました。しかし、多少の色の違いは仕方なく、他の部分の壁と全く同じには出来ない、と言われてしまいました。
こちらとしては向こうのミスでリビングは水溜りになり、これだけでもじゅうぶん迷惑かけれらている状態であるのに、今度は外観の壁の色まで違ってくるなど納得がいきません。

こういった場合は、その施行会社にどのレベルまで補償（再工事）を求める事が出来るのでしょうか。壁を他と全く同じ色にしろ、と言うのは無理な相談なのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

私道の所有者からの要求

投稿日 = 2005/11/16
題名 = 私道の所有者からの要求
お名前 = ｋ．ｋ．ｓ
ご相談 =

私の家の前の私道を、以前その私道を所有者していた者が不動産業者に売却しました。
ところが、その不動産業者はその私道と併せて、その私道沿の土地も私道と同じ所有者から購入し、その土地に一戸建の建売り住宅を作る計画で準備を始めています。
そして、その不動産業者は建売住宅の販売にあたり、私道の整備（舗装工事）や水道工事を行う必要が出てきていると考えられます。
その費用負担を抑制するためかもしれませんが、その不動産業者は、今その私道を利用している８世帯に、新たに建設する建売３棟を併せ、11棟でその私道を買い取るよう(共同所有）要請されております。
私自身は今まで、何の問題意識も持たずに、家の出入りでその私道を徒歩、車の通行などしておりました。ここに来て、突然私道を買い取るよう要請されていますが、もし要請を拒否したら、その私道の通行（人、車、自転車など）を制限されたり、私道の下の水道工事、ガス工事などのための掘削作業を制限されたりするのでしょうか？

土地（ＧＳ）返却について

投稿日 = 2005/11/15
題名 = 土地（ＧＳ）返却について
お名前 = マリリン
ご相談 =

いつも参考にさせて頂いてます。
４０年ぐらい前に土地の賃貸借契約を結び貸しています。
用途はガソリンスタンドで近年、売上利益とも伸びず返
却したいと言ってきました。こちらも地下タンクなど必
要なく更地で戻して欲しいのですが、更地にしないのだ
ったら契約は解除しなくて良いのでしょうか？よろしく
お願い致します。

実家の土地を無償で使用している兄弟

投稿日 = 2005/11/14
題名 = 実家の土地を無償で使用している兄弟
お名前 = めだか
ご相談 =

　まず状況を説明致します。

・現在この土地の名義は、私と私の母の共有になっています。

・この土地の空いている所に、約２０年前姉夫婦が家を建てました。

・この約２０年間には何の契約も無く、現在まで無償です。（使用している土地は５０坪弱）

この状況では先々に困るので、借地の契約を結びたいと思い調べたのですが、借地権というのは設定しないといけないのでしょうか。

もし借地権を設定した場合、保証金・地代等の金銭的な物に制約はあるのでしょうか。

宜しくお願い致します。　　　　　　

駐車場の長さが足りない

投稿日 = 2005/11/13
題名 = 駐車場の長さが足りない
お名前 = まさ
ご相談 =

駐車場のスペースの件で相談します。
建築中の家がもうすぐ完成します。
家自体には満足しているのですが、
玄関前の駐車スペースが予定より短いのです。
玄関から道路まで５．０６Mある筈だったのが４．２０Mしかありません。これでは車（トヨタノア）がはみ出してしまいます。今更家はうごかせませんしどうしたら良いのでしょうか？無理すれば縦列駐車で対応できると思いますが、普通に駐車できる事も重点の一つで家を設計したのに残念です。
工務店側も思案中の様ですがどのレベルまで相手に求めるべきでしょうか？

自己都合と言えるでしょうか？

投稿日 = 2005/11/13
題名 = 自己都合と言えるでしょうか？
お名前 = 佐伯
ご相談 =

はじめまして。よろしくお願いします。
新築のマンションを購入する契約を７月に仲介業者と交わしました。同時に、現在の住居の売却の代行を別の仲介業者（購入の仲介業者に紹介を受けました）にお願いするための契約を交わしました。
契約の際、手付金を５０万入れました。

しかし、ローン審査がなかなか通らず、６つの銀行・信用金庫などに申し込みをさせられましたが、未だに通りません。収入などの面から「この条件なら通ると思います」と言われ、申請したものの、初めから通らず、「今度こそは、今度こそは」と引き伸ばされながら６つの申請に至ります。

売却担当の方からは、契約の時点で年末になるにしたがってお客さんの動きがなくなるので、早いうちに売ることができるだけいい条件で売ることができます、と言われ早々に動いてもらいましたが、一方でローン審査が通らなければ購入もできないため、一時休止してもらっています。契約は、マンションの購入契約が白紙になれば、同時に売却の契約も白紙になるという契約内容でお願いしました。なお、売り出しをした当初、すぐお客さんが来て気に入るほどでした。

売却の条件が悪くなり、時間的余裕もなくなり（マンション引渡しが３月なので、それまでに売却も済ませねばなりません）６つ目の申請を不動産屋からお願いされた際、「これで通らなければ終わりにしてください」とお話しました。

しかし、６つ目がやはり駄目だったとわかった後（今月）、「今度は確実な銀行があとひとつあるので申請してほしい」と言い、その結果が出るのが１２月と。
今までも担当者の書類の不備で、いつまでに結果が出るといいながら遅れること多々あり、４ヶ月も経過しています。ますます時間的余裕がなくなること、担当者への不信感などから、前回担当者に伝えている通り、これで終わりにしたいと伝えると、先方は当方の自己都合だといいます。なぜなら、チャレンジするところがひとつでも残っているのにやめるからだと。
６つも断られ、チャレンジする必要があるのでしょうか？ただやみくもに時間を無駄にしているだけのように思われます。

話した結果、自己都合になるかどうかは、担当者が売主にありのままを話し（チャレンジするところがあるにもかかわらずやめるということ）、決めてから連絡をくれるとのことです。担当者の様子からして、ありのままがどんな内容かは想像がつきます。

今までもローンの申請をするにも不備があって時間をとったり、結果がでてもこちらが連絡するまで答えをもらえなかったり、時間を無駄にしているのは担当者だと思います。またローンの問題が片付かないために、内装工事をオプションで申し込めるのですが、楽しみにしていた内装工事も後になってキャンセルしなければならなくなりました。

９月の時点で「ちょっと当初の話よりローンの問題が長引きすぎじゃないか、あまりにも長引くようなら、売却の件もあるのでいい加減なところで終わりにしたい」と話した時、担当者は自分のせいで長引いてしまって申し訳ないと認めています。

しかし、今回実際に終わりにしたい旨を伝えると、手のひらを返したような態度です。当然といえば当然かもしれませんが・・・。
できるだけ穏便に終わりにしたいことはもちろんですが、手付金をそのまま放棄するのも、今までの経過から本意ではありません。

どのように話し合うべきか、アドバイスをいただきたくお願いいたします。長文すみません。

隣の人が。。。

ご相談です。
私達は今年籍をいれ今住んでいるマンションに住みました。結婚式での盛り上がりで家でうるさくして住民に迷惑かけたり最初は揉め事がありました。話し合いで主人と管理人の人との話し合いで念書も書きました。私達は反省しこんな事がないようにしょうと二人で約束しました。その日から普通の生活をして夜は早く寝て（私が妊娠中なので。。。）夜は人を家に招いていないのにまた私達に苦情があると聞きました。でも内容は私達が全然覚えのないことでした。なぜこんなことになったのは「私達の最初の印象が悪いからでは？」とゆわれましたがそれは承知でした。仕方がないですから。。。でも見覚えのない事をゆわれて私は少しノイローゼ気味です。普通の生活する中で少しの物音でもなぜこんなに気をつけなきゃいけないのか？家に帰ってもゆっくりできないか。私達には隣が苦情をゆうことで嫌がらせをしているしかみえません。赤ちゃんが生まれる前に何とか解決したいのですが何か方法はありませんか？
お願いします。

テナント明け渡しの原状回復

投稿日 = 2005/11/11
題名 = テナント明け渡しの原状回復
お名前 = 悩める賃借人
ご相談 =

賃貸マンション1階部分のテナントで喫茶と物販のお店を閉店することになりました。
1階は現在3店舗が入っておりますが私が借りたときは
間仕切りも無く天井も無く床も土間のままで契約後工事を行いました。明け渡しの際には全てもとの状態にしなければならないのでしょうか？
家主は今後は飲食店には貸さないつもりだから、事務所仕上げにきれいに改装してくれなら、現状復帰しなくても良いと言っております。
厨房やカウンターを取り除き、床をフラットに仕上、
全てのクロス、床材を新品にし事務所らしい照明器具とミニキッチンを設置して欲しいと言っております。
現状回復のスケルトンにするにもかなりの金額を要しますし悩んでおります。
当然、現状のままで良いとは思っておりませんが、全て家主の言いなりになるかスケルトンに戻すかの選択しかないのでしょうか？
保証金は250万円で解約引きは10年未満なので（7年）50万円です。
できれば少しでも多く保証金を返還していただき借金の返済に当てたいと思っております。
アドバイスよろしくお願いいたします。

電話回線敷設について

投稿日 = 2005/11/10
題名 = 電話回線敷設について
お名前 = 27歳男
ご相談 =

ご質問致します。
賃貸住宅に入居したのですが、電話回線の敷設工事がなされていない物件でした。（端子ジャックは取り付けてありましたが。）
電話会社に確認したところ、室内に回線を引き込む工事が必要で、一万円近くかかるとの事。管理会社に工事費を払ってもらえるのか確認したところ、「お客様負担になります。管理会社としてはお支払いできません」との返答。
物件設備に関する事であり、撤去出来る種類のものでもないと思いますので抗議したのですが「決まりですので」の一点張りで取り付く島もありません。この場合、管理会社の言い分に法的根拠というか、どちらに分のある話なのでしょうか？
なにぶん法律、業界慣習に疎いものでよろしくご教授お願い致します。

これは『隠れたる瑕疵』に相当しますでしょうか？

投稿日 = 2005/11/09
題名 = これは『隠れたる瑕疵』に相当しますでしょうか？
お名前 = Ｔ
ご相談 =

築２０年のマンションを購入しました。
風呂場についてです。

入居後、風呂場の掃除をして気付いたのですが、上部構造と下部構造の継ぎ目のコーキングがほとんど無くなっており、一部化粧板（？）がめくれ下地の木製部分（ベニヤ？）が見えているところがあります。
上部構造は、下地が木でそこに防水の化粧板（？）が貼られて、下部構造（FRP）との継ぎ目がコーキングされています。
下見の際は、この継ぎ目の部分がかなり汚れていた上、カビが生えており、コーキングが取れていることや下地が見えていることに気が付きませんでした。
当然下地が見えている部分は水が当たると濡れてふやけたような感じになりますし、この部分から水が入り階下への水漏れとなるのではないかとも思います。

これは『隠れたる瑕疵』として、売主へ補修を依頼できますでしょうか？
それとも当方の確認不足として自費での修繕となるのでしょうか？

土地の交換後に家を新築

投稿日 = 2005/11/09
題名 = 土地の交換後に家を新築
お名前 = ダンスダンスダンス
ご相談 =

現在、（AとB）双方で飛び地みたいな形で
土地を所有しております。
用途はいずれも雑種地です。また双方とも
1年以上土地を所有しております。

今回、お互いの土地の一部分を交換し、
（今年中に登記もする）
双方、土地を使いやすいように交換したいので
すができますでしょうか？

また、Ａに限り来年の2月に新築の家を着工する
予定でおりますが、ローンを組む関係で7月頃、
地目を宅地に変更する必要があるのですが、
可能でしょうか？また、可能であっても、
税金等別途かかったりしますでしょうか？

競売による賃貸借

投稿日 = 2005/11/08
題名 = 競売による賃貸借
お名前 = 辻
ご相談 = A所有の土地ＢはＡからＣへ賃貸しされＣからＤへ転貸しされている。Ｂの土地には貸家が建っておりＤが所有者となる。このたびＡは裁判所に差し押さえとなり物件Ｂは競売にかけられ私が今年の10月に買受人となる。このため私がＡの代わりとなって新しい賃貸し人となるわけだが、新しく賃貸契約書を交わすべきなのか？そのときはＣと交わすのか？それとも建物所有者のＤか？また契約書は、契約期間等どのような記載になるか？最初のＡとＣの契約は3年で現在2年と5ヶ月が経過している。また、賃料は、1年分ＣがＡに6月に前払いしているが、10月から5月までの賃料をＡに払い戻し請求することが法律上可能でしょうか？ＡがＣから賃料を受け取った頃は、既にＡは差し押さえの身である。ご指導の程宜しくお願い致します。

賃貸人蒸発、7年前に保証人になった父・・・

投稿日 = 2005/11/08
題名 = 賃貸人蒸発、7年前に保証人になった父・・・
お名前 = バカな父をもつ娘。
ご相談 =

初めて相談させていただきます。
どうしてもこまってサイト検索をしてここにたどり着きました。どうか助けてください。

今日、都内不動産やから父にtellがきました。
内容は・・・
「父が保証人になって賃貸アパートを借りていた人が蒸発をした。返済について話し合いたい。」

父も家族もポカーン・・・

よくよく話を聞いてみると、
以前勤めていた会社(今はやめていますが)の部下の保証人になったそうで・・・それも平成７年の契約でした。部下の方は、更新契約続行でいままで住んでいたらしく、父は連帯保証人になったことすら忘れていたようでした。会社をやめてから連絡もとってなかったようで・・・
不動産屋の言い分は、「連帯保証人なんだから払うべき」父の言い分は「更新のときに連絡もなかった。もう保証人の時効?!は切れてるはずでは？連絡あったならまだしも・・・」となってます。

注意すべき点は、
①２年更新で、更新は借主がしていた。
②保証人に連絡なしで更新していた。
③10年近くたっている。
④家賃滞納１１ヶ月。それまで保証人の父は何も連絡を受けていなかった。
⑤更新に関して、不動産屋が仲介したわけではなく、借主と大家の間で行われていた。
⑥家賃支払いも大家へしていた。

借主は会社も無断欠勤状態らしく(本当のことは分からない)、蒸発したらしいです。
父は家族がいたはず、とさっきボソっといってました。
どうにか父を助けてあげたく書き込みにあがりました。
バカな父を助けてください・・・

旧借地権での建替えについて

投稿日 = 2005/11/07
題名 = 旧借地権での建替えについて
お名前 = トシオ
ご相談 =

妻の父親が独りで住んでいる
旧借地権（義父名義）の土地が来年で
契約満了になるため、木造の古家を壊し、
そこに新しい家を建て
義父と私の家族で住もうと考えています。
一度地主さんとはお話はしました。
（その際地主さんは計画を見せていただいてから具体的に話しましょう、といってくれたのですが…）

全く素人なのでお伺いします。
こういったケースの場合
更新料プラス建替え許諾料ということで大丈夫なのでしょうか？
恐らく建物に関して名義が私本人になると、
借地の名義と異なりますので名義変更等が必要になるのでしょうか？
また木造でなくRCなどの重量建造物を立てた場合は
更にプラスが必要になってくるのでしょうか？

知識がなくてスイマセン。
アドバイスよろしくお願いします。

上からの水漏れについて

投稿日 = 2005/11/07
題名 = 上からの水漏れについて
お名前 = まうす
ご相談 =

建売住宅を購入し、引越して2ヶ月になります。
2階にキッチン、3階にお風呂、洗面所、洗濯機置き場があります。

先日、ッチンの方の天井から水漏れが発生しましシャワーを浴びてる時、キた。天井は、ダウンライト（というのかな？…ライトが埋め込め式になってるやつ）の隙間から水がポタポタ落ちてきた感じです。

天井から水がたれてくるのは、これで2回目（１回目は３日前）であり、3階で水を使うと必ず水が落ちてくる訳ではないようです。

すぐ、工務店、売主に電話をかけましたがつながらず、留守番電話の方にいれました。翌日、何の連絡もないので、こちらからまた再度連絡しましたが、すぐに対応してくれませんでしたが、こちらで他の業者を探してそちらに請求してもよいですかと言うと、夕方には、お風呂のメーカーの方と水道屋さんが来てくれて、いろいろ見てくれました。

3階から水を流してどこから漏れてるか、ライトをはずして、見たり手をつっこんだのしてましたが、原因はわからずじまい。最後には、様子を見てくださいと言って、帰っていきました。

水が落ちてこなくても、どこからか水が漏れてることは確かだと思うんですが、こういう場合、また今度天井から水が落ちてくるまで、何もできないのでしょうか。
あまり家のことは詳しくないのですが、天井裏が腐るのではと心配です。

何かあったらすぐ対応しますと言っていた売主の今回の対応にも不満があります。

何かよい方法とかありましたら、教えて下さい。

妻名義の口座にまとめた場合の贈与税について

投稿日 = 2005/11/06
題名 = 妻名義の口座にまとめた場合の贈与税について
お名前 = Ｔ．Ｙ．
ご相談 =

はじめまして。３０台前半の会社員です。

　住宅取得のため、今年から夫婦でひとつの銀行口座にお金をためていこうと決めました。
　選んだのは、妻が働いていたときに貯蓄していた、妻名義の銀行口座です。当初、１５０万円ほどありました。
　私の給料口座にまとまったお金ができると、そのたびに妻の口座に振り込み、現在３００万円ほどになりました。少ないですが、来年住宅を買うための資金に充てようと考えています。

　そこで、質問が２つあります。

１）
　今年妻名義の口座に振り込んだ約１５０万円には、贈与税はかかるのでしょうか。

２）
　来年この３００万円を住宅購入に使う場合、どのようにしたら一番節税できるのでしょうか。

以上、よろしくお願いいたします。

借地代の清算と借地返還について

投稿日 = 2005/11/05
題名 = 借地代の清算と借地返還について
お名前 = 猫好き
ご相談 =

　私の実家は、実父が昭和２６年に借地をし、その上に建っています。借地の契約書はありません。以後、更新等の手続きもありません。昭和５３年から借地代が折り合わず、供託を続けています。
　１３年前に父が亡くなり、数ヶ月前に母も亡くなり、実家には誰も住む者がいなくなり、私達兄弟はそれぞれ自家があり、実家を引き継ぐ人がいなくなりました。
　そこで、折り合いのつかなかった地代を清算し、実家を取り壊し、借地を地主に返還したいと考えています。借地代を清算したい旨、地主に手紙を出しましたが今もって返事がありません。また、同じ地主から借地している別の人からは、この地主は返還を承諾しないだろうと聞きました。
　地主から清算について応答がない場合どのようにしたら良いでしょうか？
　地主が返還を拒否できるのでしょうか？
　また、地主が返還を拒否できる場合、今後も相続人である私達兄弟が地代を払い続けなければならないことになるのでしょうか？それを避けるためにはどのようにしたら良いでしょうか？
　よろしくお願いします。

併用住宅に関して

投稿日 = 2005/11/04
題名 = 併用住宅に関して
お名前 = のぶた
ご相談 =

初めて投稿させて頂きます。
現在、会社は賃貸。自宅は持ち家（ローン支払い中）
会社の家賃とローンを払って行くのであれば、
併用住宅を建てようか？と言う話が出ています。
今の自宅を売り、新たに土地を購入して
そこに1階部分を会社。2階、3階を住宅として
考えているのですが、その場合は、やはり
一般住宅2階建てよりも税金がかなり高くなるのでしょうか？
同じ敷地内に、自宅は2階建てを建てて、会社部分は
プレハブを・・・と言う話もあるのですが、税金の
問題からして、後者の方が得策なのでしょうか？
アドバイスを頂ければ幸いです。
よろしくお願いします。

私道の間仕切り設置について

投稿日 = 2005/11/04
題名 = 私道の間仕切り設置について
お名前 = 杉杉杉杉
ご相談 =

８月末に吹田市で家を新築しました。
旧家が建っていた土地を４分割して分譲された北西の
Ａ区画に建てた木造３階建ての物件です。
地元の建築業者さんの物件で阪急豊津駅から徒歩３分と
便利であり、私が平面図の案を起こしまして、家自体には
かなり満足のいく物件となりました。家自体にはかなり
こだわり勉強もしたのですが土地に関してはそんなに
深く考えておりませんでした。
しかしながら、Ａ、Ｃ、Ｂ、Ｄと順番に家が建つにつれ
少し気になる点が出てまいりました。今回はその中の
一つ「私道」についてご相談申し上げたく思いますので
どうぞよろしくお願い致します。

私道つきましては長さ約１５ｍ幅４ｍ超で真中を境に
Ａ、Ｂそれぞれが半分を所有する形となっております。
私道は普通の舗装ではなくタイルのようなもので色分け
されております。建築業者の方からはうちは基本的に
境界に柵等は設けずオープンですと言われてましたが
現在ＡとＣの境界にはブロックで間仕切りをしてもらい
ました。１２月頃にはＢとＣが完成するとのことですが
何とか私道自体をブロックで間仕切りして欲しいと
思っております。
（私道とＣの間、私道とＤの間※この場所はＢさんの
土地ですので私どもでは出来ませんがＢさんにお話する
つもりです）
理由はＡとＢの所有であるにもかかわらず恐らく
ＣとＤの人が家の裏に行くのに頻繁に通ることは間違い
ないと思われますし将来的なトラブルは避けたいと
思いますので。
★相談１　私道の両サイドの間仕切り設置について
何か注意点等はありますでしょうか？
あと、私道の入口に簡単な門のようなものが設置
出来ないものか悩んでおります。理由は今でも誰かが
深夜に犬の散歩等で私道に入りゴミや犬の糞を
置きっぱなしにして非常に困っている実態があります。
★相談２　私道の入口に他人が簡単に入れないような
何か良い方法はないものでしょうか？

以上、よろしくお願い申し上げます。
　　
　┌───┬───┐　　
　│自　宅│　　　│
　│　Ａ　│　Ｂ　│
　│　　　│　　　│
　├──┐┴┌──┤　北
　│　　│　│　　│　↑
　│　　│私│　　│
　│Ｃ　│　│　Ｄ│
　│　　│道│　　│
　│　　│　│　　│
　┴──┘　└──┴
　　　　道　路
　─────────

部屋の移動に関して

投稿日 = 2005/11/04
題名 = 部屋の移動に関して
お名前 = ただし
ご相談 =

今現在一階に住んでいますが先日二階が空室になったようなので移りたいと思っています。大家さんとは親しくさせていただいておりもう6年住んでいるのですが今月で更新なのでタイミング的にもいいのです。
アパートは上下二室しかなく隣はそのまま繋がって大家の妹さん一家が住んでおりその妹さん一家とも親しくしております。
この場合なのですがやはり再契約になってしまうのでしょうか？大家さんとは本来ペット不可で契約してあったのですが相談の上了承を得たり、駐車場の契約を直接したりで融通は聞いてくれています。
自分としては部屋の移動にどの程度の費用が一般的にかかるのかと相談の順番はまずどこに行けば良いのか教えていただけますと幸いです。自分としては大家さんに相談したほうがいいのかとも思っております。
よろしくお願いいたします。

建築にあたって私有地を通行させてもらう

投稿日 = 2005/11/04
題名 = 建築にあたって私有地を通行させてもらう
お名前 = 金時
ご相談 =

今度新築建設予定の者です。どうかご助言をお願いします。
家を建てる契約をしたのですが、現地がとても細い道（どこを通っても３メートル以下の道）に面しています。しかも何回か折れなければいけません。
建設にあたり、トラックが入らなければならないのですが、どうしても一箇所個人の畑の角に入ってしまう形になります。
今日近隣挨拶に行ったときにそこのご主人に「タダというわけにはいかないだろう」ということを言われました。確かにその方の土地を通らせてもらう形にはなりますが、畑の角一箇所、しかも５０センチくらいです。
それでもやはり幾らかは必要なのでしょうか。工期は半年くらいの予定です。
もちろんご迷惑をおかけするのだからお礼はしようと思っているのですが、直接現金を要求されてしまい少しひいてしまいました。
ご近所なのでのちのちの付き合いもありますし、穏便に済ませたいのですが法律的には払うべきものなのかどうか知りたいです。
どうか回答お願いいたします。

水漏れを起こしてしまいました

投稿日 = 2005/11/03
題名 = 水漏れを起こしてしまいました
お名前 = Ikeharu
ご相談 =

　前略　盛岡市でバーを営んでいるものです。お店のことでトラブルがあり、深刻に悩んでおります。
　現在の店を借りて９年ほど営業しております。先日、店の床に設けられた排水管に水を流したところ、階下のお店で水漏れが起き、そのお店の方の苦情を大家さん経由で聞かされたところです。そして、来週、大家さんを含めた三者で、補償についての話し合いをすることになりました。
　なお、当店は、一切の調理をせず、飲み物と乾き物だけで営業しており、件の排水管については、開店当時から今回の事件までの間、一度も使用しておりませんでした。
　（質問１）階下のお店に対する補償を負担する必要はあるでしょうか？
　（質問２）大家さんから、「排水管の修理のために、数日間、営業を停止して店内工事をさせろ」といわれた場合、従う必要はあるのでしょうか？　また、従う必要のある場合、休業補償などはしてもらえるのでしょうか？
　以上の点、仲間のバーテンなどに相談しましたが、明確な答えを得られませんでした。不躾ながら、先生方からのご回答を賜れば幸いに存じます。　草々

供託金の還付

投稿日 = 2005/11/01
題名 = 供託金の還付
お名前 = 元気ちゃん
ご相談 = 不動産を賃貸しています。期限が来たので明け渡しの交渉をしています。相手側は明け渡しをしないで使用し、使用料を供託してきました。供託金を還付申請しようと法務局に行きましたら、還付事由に1、供託受諾2,担保権実行　3,その他、に丸で囲む様になっています。しかし還付すると、賃貸を承諾したことになる。と言われました。　しかし、還付理由の3,その他　と言う欄がありますから何か事由を書く事により、　明渡要求の権利を留保したまま還付する方法はないのでしょうか？。例えば、地代相当の損害金の一部として還付請求する。とかそのものずばり、明渡要求の権利を留保して還付請求する。では如何でしょう。何か良い言葉がありましたら教えて貰えないでしょうか。

土地（宅地）のセットバック

投稿日 = 2005/11/01
題名 = 土地（宅地）のセットバック
お名前 = とち孝太
ご相談 =

　セットバックと登記についてアドバイス願えれば幸いです。

1メートルほどセットバックが必要な土地のみを購入する場合(建築の予定無し)について、

①購入後の登記簿には、1メートル削られた土地として登記されるのでしょうか？　又は１メートル削った土地として登記しないと売買ができないのでしょうか？

②上記の登記とは、売買による所有権の移転登録と面積が変わるので測量等が発生するのでしょうか？　1メートルは単純に道路側から1メートル削るものですので、素人考えでは測量は不要かと思いますが。

③法務局に出向いたこともない全くの素人が個人で、上記の登記をすることが可能でしょうか？５～６回法務局に
出向く覚悟はあるのですが、測量がともなうのであれば、
プロに頼る以外ないのでしょうか？

以上、よろしくお願い致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　もうすぐ５０才の男性

一時（私が利用していないときだけ）使用の賃貸借について

投稿日 = 2005/10/31
題名 = 一時（私が利用していないときだけ）使用の賃貸借について
お名前 = やすやす
ご相談 = どなたかいいアドバイスお願いいたします。私は自宅の敷地内に簡単なプレハブ住宅を所有しています。現在ここを息子のバンド活動に利用していますが、毎日活動しているわけではありません。今回息子のバンド仲間がこの建物をあいているときに使わせて欲しいとのことです。この申出者は社会人でもありますので、賃料を支払いたいとのことです。この場合、賃貸借契約を交わしたほうがよいのでしょうか？また、一時使用目的が確かなため、借地借家法ではなく民法の規定により、何らかの契約を交わしたほうがよいのでしょうか？わかる方がいらっしゃいましたらコメントお願いいたします。

家賃保証

投稿日 = 2005/10/31
題名 = 家賃保証
お名前 = がじゅまる
ご相談 =

初めまして。がじゅまると申します。
いつも参考にさせていただいております。

今回初めてご相談させていただくのですが、内容は「家賃保証」についてです。

先日入居から2年のマンションに家賃保証更新費用を振り込むようにとの通知がありました。

請求元の会社名も初めて聞く（代理店でもなく、契約書にも載ってない会社）だったのと、「家賃保証」というのが不勉強ながら初めて聞く言葉でしたので、いぶかしく思いながら、代理店に直接電話し、
「これは支払い義務があるのですか？任意ですか？」と聞いても「支払っていただいたほうが望ましいです」とか「入居時に加入している人が途中で辞めるケースはいままで無かったので・・」とかハッキリした答えがなく、別の人に変わってもらったところ「物件によっては義務です。あなたの物件は？」「○○です」「あぁ、あなたの物件は義務なので払ってください」と言われました。（間髪入れず答えられたのが少し不安でもあります・・）

自分なりにネットで「家賃保証」というのも調べ、なんとなくは分かったのですが、オーナーへのメリット等はあるものの、いまいち入居者へのメリットが分かりません。

代理店の対応があいまいなのと、あまり聞いたことがない言葉、またこれは無いとは思うのですが、架空請求等が身近にあったことから不安に思っております。

入居時の契約書には初回分は支払っていましたし、更新費の支払い義務がある場合は支払うつもりなのですが、一度ご相談させていただきました。

長文の上読みづらい文章ですが、お願いいたします。

地下が駐車場の物件

投稿日 = 2005/10/31
題名 = 地下が駐車場の物件
お名前 = たま
ご相談 =

中古の戸建ての購入を検討中です。
築年数に特にこだわりはなく、数年住んだあとに
リフォーム（建替え？）をしたいと思っております。

ネット等で色々勉強していますが、いくつか
教えて頂きたい事がありご相談させて頂きました。

①配管等、見えない部分の傷みが気になるのですが
例えば○年以前は○○という素材が一般的だったので
錆びたりしているケースが多い・・というような心配は
あるでしょうか。
またそれはどのように調べる事が出来るでしょうか。

②地下車庫のような物件を考えた場合には
通常の地面の上に１階がある家と比べて、やはり耐震が
弱いでしょうか。
また豪雨の浸水などもあるかと思いますが
”どちらかと言えば”避けたほうが良いでしょうか。
それとも地下無しと比べてもきちんと建築、設計を
されているのであれば遜色ないでしょうか。

③出来ればリフォーム前を確認し（雨漏りの後や傷み具合等）後日手入れをして暮らしたいと思っていますが、気に入った物件が既にリフォーム済みの場合には、
どのように確認ができるでしょうか。

お忙しいところすみません。
どうぞよろしくおねがいします。

私道の整備不良について

投稿日 = 2005/10/29
題名 = 私道の整備不良について
お名前 = ひろき
ご相談 =

建売で購入してから９年目になります。
建物に接する４ｍ道路が私道になっており
その私道整備も同じ売主が実施しています。
購入して３年目ぐらいより、建物の前の私道に半径１．５ｍぐらい深さ１０Ｃｍぐらいのへこみができたので
売主に相談したところ、アスファルトをへこみの上に
敷き詰め、修理を実施してくれました。
ただし、その後、２年ぐらいにまた同じ状態になり
その時も、同様に修理を実施しています。さらに、その後１年ぐらいで、また同様の状態になってしまい、また
同じ修理をしています。　
近所の古い人に聞くと、その部分は、舗装まえは、穴があいており、そこに、刈り取った雑草を埋めていたとのこと、買ったときは、すでに整備されており、見えない状態になっていたので気がつかなかったこともあり、根本的な改善修理を売主に請求できるのでしょうか？
また、請求する際の法的根拠も教えてください。

告知義務の範囲

投稿日 = 2005/10/27
題名 = 告知義務の範囲
お名前 = しま
ご相談 =

いろいろなご意見をお伺いしたく、投稿いたします。
２週間程前に賃貸契約を結び、引越しをしました。生活を開始してから、夜間と早朝（休日は時間を問わず）に断続的にうなるようなモーター音に悩まされております。管理会社に確認したところ、部屋の真下にポンプ室があり、その音が響いているとのことでした（居室は11階建の2階にあります）。管理会社に騒音の申し立てをしたところ、「点検をしたけれども異常はない」と回答がくるばかりです。騒音に関する苦情なのに、こちらの居室での騒音調査もありませんでした。このような状況で、他に移ることを検討しています。その場合、

1,仲介業者からポンプ室が真下にあるということ知らされていなかった。
2,管理会社が騒音への苦情に適切な対応をしていない

などの理由で何らかの支払金返還を申し立てることは可能でしょうか？契約時に支払った金額は
敷金２礼金２仲介手数料１+家賃２ヶ月分前払い
です。弁護士への相談も考慮しております。

隣地境界との擁壁について

投稿日 = 2005/10/27
題名 = 隣地境界との擁壁について
お名前 = 本荘
ご相談 =

　最近購入した土地に自宅の建築工事を行う予定です。隣接する土地は旗竿敷地で当方の土地に進入路が隣接しています。土地の起伏の関係で隣接地は当方の土地より高くなっており、開発した不動産業者が擁壁工事まで行って販売しました。擁壁はL字型のコンクリートを地中に埋めて造られています。不動産業者に確認したところでは土地の境界は擁壁の内縁（擁壁は隣接地の所有）とのことでした。
　先日、進入路側の擁壁の底盤が当方の土地側に埋設されている事が判明しました。地盤の関係上杭打ちが必要なのですが、杭打ちの位置が擁壁の底盤にかかっています。不動産業者に確認したところ、当方の土地内の底盤は当方の所有なので杭を貫通させて打っても構わないとのことでした。
　当方所有の底盤に杭を貫通させて耐久性が落ちても、隣地の所有者の責任で擁壁の管理することになるのでしょうか？　そもそも一体構造の擁壁で底盤の所有権が別というのは納得できません。耐久性を落とさないためには、埋土を除去してひびが入らないように底盤をカットする必要がありますが、このコストを当方が負担するというのも納得できません。当方の所有であれば勝手にやっても（取り払っても？）良さそうですが、それは明らかに擁壁の所有者の不利益になると思います。隣地の所有者に擁壁工事をやり直すよう不動産業者に請求させた方が良いのでしょうか？　あるいは耐久性を落とさないコストの分を不動産業者に請求すべきでしょうか？　土地は両方ともまだ更地です。

購入した土地に古井戸

投稿日 = 2005/10/26
題名 = 購入した土地に古井戸
お名前 = 素人
ご相談 =

更地で購入した土地（一年未満）に、家を新築することになり、基礎工事に入ったところ、井戸が見つかりました。
井戸の場所は基礎にかかっており、埋め戻ししたとしてもかつて井戸があった上で生活することになりましす。小さい頃から井戸は粗末に扱うと大変なことになると教えられており、初めての場所（土地）でしかも井戸の上に住むのはどうも我慢できそうにありません。もう施工業者との契約も済み建築確認も下りています。このような状態で埋め戻しにかかる費用はもとより、設計変更した場合の費用の請求、最悪の場合は土地の売買契約の解除はできるのでしょうか？

専任媒介契約書がらみのトラブル

投稿日 = 2005/10/26
題名 = 専任媒介契約書がらみのトラブル
お名前 = ふう
ご相談 =

現在自己所有のマンションを大手不動産Ａ社に「専任媒介契約」を交わした上、売却を委任していましたが、買い手が見つかり、その手続きを進める上で非常にこじれた状況になり困っています。状況は下記の通りです。

【経緯】
Ａ社のネット広告を見た買主ＳさんがＡ社経由で、内見。即気に入って頂き、Ａ社にて申し込みを行い、買主さんの希望で約２週間後の土曜に本契約となる予定でした。(最終的には、その日が仏滅だったため、買主Ｓさんの希望でさらに翌土曜日と３週間後の延期になった)
と同時に私の方は購入物件をその２週間で見つけ、その売却成立が前提(若干売却益が出てその一部を申込金とした為）の契約をＢ社と行いました。

ところが売却の本契約を今週末に控えた昨日、Ａ社との担当とのやり取りで、Ｓさんがかなり自尊心を傷つけられたとして、勝手に自分でネットで不動産の仲介業者Ｃ社を探し、そちら経由で契約をしたいと言ってきました。その話もＣ社の営業から説明を受けました。聞くところによるとＣ社の媒介手数料は1.5％と半分の手数料を売りにしている会社です。

【Ｃ社の行動およびポイント】
・買主Ｓ様のご相談を受け、Ｃ社は、Ａ社に断り無く私のところに話をしにきた。会いませんでしたが、自宅に会社案内と名刺を持ってきました。後ほどこちらからその担当営業に電話連絡をし、経緯と状況を聞きました。
⇒この行動をＡ社が宅建業務法に違反すると言ってたのでその旨そのまま伝えたところ、マナー違反は認めるが法的に処罰の対象となる行為ではないと事でした。
・その日の夜、その営業はＳさんの仕事先に行き、そこから私に連絡をしてきました。そしてなんと買主さんも目の前にいるし、直接話してみた方がいいのではないですか？といわれ、そんなことありえるのかと思いためらいましたが、Ｓさんの本心を聞きたかったので状況を聞きました。
・本日、次のような内容のファックスを頂きました。
Ｃ社の顧問弁護士と、消費者相談センターで調べた上、私がＡ社と専任媒介契約を一方的に解除しても、書面にかかれてある違約金は発生しない事。
買主さんは、Ａ社のからむ契約は選択肢にないため、Ｃ社経由での契約か、双方あきらめるしかない事。
・Ｃ社は大手Ａ社には社名を伏せるよう私に打診。
・Ｃ社としては大手と紛争はしたくないのと言う事と、私と買主と要求をまとめるには、大手Ａ社経由での２社仲介にするしかないと、買主を説得してくれていた。

【大手Ａ社】
・昨日Ｃ社の存在を私の連絡で初めて知る。
・本日、上司からＳさんに謝罪とお願いをかねて連絡をするが、上司が出たことにまた腹を据えかねたのか話は決裂。
・夜、Ａ社の担当営業がＣ社と業者同士で話がしたいとの事で、連絡先を聞かれたので、私がＣ社に了解の上、携帯番号を伝えて、連絡をしあったようです。その際、お願いされ、Ｃ社のファックスの文面を、問題ないと判断して、会社名を伏せてＡ社にファックスしました。

・業者同士の話し合いの後、私に連絡があり、専任の解約は出来るが、その後私が買主ＳさんとＣ社経由で契約を行った場合は、頂く予定であった媒介手数料を私に会社として請求すると言われました。
専任契約を解除をした後に、請求を会社としておこすと言うのですが、そんなもの払う義務も効力となる書面も何も無いと思い質問したのですが、担当からはそう言いわれました。法的におかしいと思うなら私側で弁護士をたててＡ社とやりあうことになるとも言われました。
⇒ちなみに専任媒介契約書の解約は書面が必要なのですか？電話で良いのでしょうか？

【その他ポイント】
・買主さんの私のマンションを購入したいという意思は固いが、Ａ社がからむ契約は一切するつもりはない。であれば物件をあきらめると言っている。
・私としては買主さんの条件は非常に好条件で、この機会を逃したくない。
・私の購入物件も気に入っており、何とか成立させたい。購入の前提は今週末に迫っている。

私は、Ｃ社が本当に信頼できる業者かどうか会ってないので判断はつかないので、なんとも言えません。ＳさんもそこまでＡ社を拒絶する理由や、失礼があっただけなのかどうかも、Ａ社の話を聞く限りでは、わかりません。２社を立てるやり方も拒絶されているとの事なので、ただ手数料だけの問題でもないようです。
私は、Ａ社の活動については、平均点以下だなとあまり評価はしていませんでしたが、ネットに乗せてもらい、チラシをまいてくれたり、Ｓさんとの話もＡ社あっての話なので、感謝してるし、恩をあだで返すつもりはありませんでした。今回のことも、すべてを白紙に戻し、１からＡ社と初めても良いとさえ思い始めていました。ところが、専任解約の件で、矛盾を感じて質問したことに対して、感情論だけだと思われる請求の話を言われた時、そこまで義理立てする必要はないかなと感じました。
この状況で本当に法的にも専任を解約して、Ｃ社を仲介業者とすることが問題ないのであれば、そうしようかなとも思い悩んでいます。

かなりこじれた状況ですが、良きアドバイスを下さいますようお願いいたします。

大家からの立ち退き

投稿日 = 2005/10/24
題名 = 大家からの立ち退き
お名前 = ep
ご相談 =

　はじめまして。
　賃貸アパートに住んでいる20代男性のものです。
　先日、車購入に際して大家に車庫証明の書類を依頼しましたら、立ち退きを条件に印を押すと言われました。
　現在、私のアパートでは私しかすんでおらず（8部屋）今年の2月に、大家から電話があり、引き続き居住する意志があるのか問い合わせがありました。その際には、引き続き居住する意志を伝えました。その際は、「またこちら側で考える」とのことでした。
　大家の意向は、アパートを取り壊すとのことです。今回、車庫証明発行を盾に、私一人しか住んでいないことを理由として来春の立ち退きを要求してきました。自分なりにいろいろ調べた結果、正当な事由がないかぎりは立ち退きに応じる必要がないと分かりました。しかし大家は法的な手段も辞さないと、高圧的です。さらに私に対して「へんなことをしない（対抗処置をとらないように）」と圧迫をかけてきました。
　車購入には車庫証明が必要であることから困っております。近くに契約駐車場があればいいのですが、田舎なので、適当なところが見つかりません。なお、現在は、すんでいるアパートの前の敷地を駐車場として利用してよいことになっており、駐車場代は家賃に含まれております。また家賃の滞納はありません。
　私としては特にことを荒立てるつもりはなかったのですが、大家側があまりにも高圧的な態度を示してくるので、かなり不快です。また、車庫証明を盾に立ち退きを要求することも理不尽に感じます。
　なにかよいアドバイスがございましたらお聞かせ下さい。

学生アパートの定期建物賃貸借契約

投稿日 = 2005/10/24
題名 = 学生アパートの定期建物賃貸借契約
お名前 = マロン
ご相談 =

はじめまして、よろしくお願いします。
専門学校の息子が学生専用のアパートに、来年3月までの2年契約で、弟38条に規定する定期建物賃貸借契約を締結しました。
学校での就職活動により就職が決まり、就職先より11月からの就労となってしまい、10月中旬に引越しとなりました。
大家の方から、学生専用なので3月までの契約なので3月分までの家賃が発生する。と、言われました。
　確かに契約書の中に、1.療養により、本物件を自己の生活の本拠として使用することが困難になった場合・・・・・・・本契約を解約することが出来る。
弟1項の規定に該当しない場合、解約の申し入れの日から契約期間満了までの賃料等を支払うことにより随時、本契約を解約することができる。
と、なってます。
大家に、借地借家法弟38条第5項のやむを得ない事情に該当しないのですか？と尋ねたら、該当しない。3月までお宅の契約です。と言われました。
　3月分までの家賃の発生はしょうがないのでしょうか？　　よろしくお願いします。

抵当権

投稿日 = 2005/10/24
題名 = 抵当権
お名前 = luna
ご相談 =

契約更新のため、新しい契約書が送られてきました。

特約事項の欄に、新しく次のような内容が記載されていました。

この物件は抵当権が設定されている。
抵当権が行使された場合、競売日から6ヶ月以内に立ち退く。
その際、敷金の返還はもとの家主に対するものである。
新しい家主と引き続き新たな契約を結ぶ際は、新たに敷金を払わなければならない場合がある。

この場合、契約後にどのようなことが想定され、どのような不利益(あるいは利益)が考えられるのでしょうか？

公簿面積よりはみ出ていた場合

投稿日 = 2005/10/24
題名 = 公簿面積よりはみ出ていた場合
お名前 = つっち
ご相談 =

３年前に購入した土地のことでご相談です。
この土地は元々祖父が地主さんの土地の一部を借りて家を建てました。以来、年毎に借地料を払う形でしたが、３年前に私が個人的に交渉して登記簿上の面積を元に土地を購入しました。
このたび隣地の売買のため境界をはっきりさせたいと地主さんから申し出があり了承したところ、我が家が公簿面積から隣地にはみ出ていることが判明しました。
そのことで地主さんから、はみ出ている分の土地の購入と過去３年分の地代を請求されました。
しかしこちらとしては現在占拠している分の土地を購入したつもりであったため、なんだか納得がいきません。この請求は法律的に飲まないといけないものなのでしょうか？お教えいただけると幸いです。

南側に建つ家について

投稿日 = 2005/10/22
題名 = 南側に建つ家について
お名前 = T.K
ご相談 =

先日もご相談したのですが、我が家の南側に家が建ちます。
ここは用途地域が準工業地帯で、壁面後退の規定がなく、後退してもらうことはあまり望めないだろうとのことでした。
そこで、隣に建つ家に対して、窓に目隠しをつけてほしいとか、室外機を私どもの方に向けて置かないようにしてほしいなどを要求できるのでしょうか。
このサイトの投稿を見ていて、境界から1メートル以内に建築するときには、隣家は法的にそのようなことを要求できるという話が出ていました。
ぎりぎりに建てられるなら、せめて目隠しをしてもらったり、室外機の置き場、給水装置の排気、トイレ等をこちら向きにつくらないなど、法的に要求できるのならぜひしたいと思うのですが。
実際どんなことを要求できるのか、準工業地帯でも法的に要求できるのかなど、ぜひ教えてください。

中古マンションの瑕疵について

投稿日 = 2005/10/22
題名 = 中古マンションの瑕疵について
お名前 = ろくべえ
ご相談 =

こんにちは。最近かなり古い中古マンションを購入したのですが、購入直後に部屋の様子を見に行ったところ、壁紙のはがれたところから水漏れを発見しました。どうも壁から染み出ているようでした。最初に見た時は発見できなかったのですが、これはいわゆる瑕疵物件ではないでしょうか？管理会社もなく住人による管理で、あまり行き届いてないようです。前の持ち主さんは水漏れの件はしらなかったということですが、畳を上げると明らかに腐った床を修理した後があります。
物件を返却することはできないのでしょうか？
仲介業者（不動産屋）はなんとか話をつけますので、といいながらもう２週間が過ぎようとしていますが、いっこうに修繕する気配はなく、どうしたものかと困っています。
アドバイスよろしくお願いいたします。

更新料について

投稿日 = 2005/10/22
題名 = 更新料について
お名前 = なぎはら
ご相談 =

更新料についての相談なのですが、この度仕事の都合で３ヵ月後に引っ越すことになりました。しかし、来月が丁度更新しなければいけない月なのです。
更新料は２年分で家賃一ヶ月の１１万です。
この場合でも全額支払わなければいけないのでしょうか？
大家さんとは、仲良しなので不動産屋を通さず直接相談してみても良いでしょうか？
宜しくお願いします。

賃貸契約について

投稿日 = 2005/10/22
題名 = 賃貸契約について
お名前 = とも
ご相談 =

業者に土地を貸していますが、その土地の所有者が亡くなり私が相続します。
その際ですが、①現在の契約書を新しく私の氏名で契約し直さなければいけないのでしょうか？賃料振込先の口座が当然変わりますが。（相続になるので、特に契約変更の必要はなく、そのままの契約で大丈夫という話も聞きましたが）
②契約したのは平成８年１２月です。相続で所有者が変わったことで、業者から契約内容の変更を求められたりした場合、それには応じなければいけないのでしょうか？
なにぶん、初めてのことなので、業者相手にうまいことかわされてしまうのではと、考えてしまいますので、どうかアドバイスお願いします。

道路開発の負担費用について

投稿日 = 2005/10/21
題名 = 道路開発の負担費用について
お名前 = JJyoko
ご相談 =

　こんにちは。はじめて質問します。我が家は隣家２件ともに共有している2.7mの私道にしか面してなく、新築不可能な土地です。ところがこのたび、隣の空き家(600坪)が分譲地になるため、我が家で所有する私道と、その空き家の私道を合わせて、5m道路(市道)にしようという動きがあります。そうなると我が家を含めた３件は、新築可能になるわけですが、不動産側は新築できるようになるのだから、道路工事費用を負担するのは当然だと言ってきました。そういった場合、本当に我が家と隣家２件は工事費用を負担しなければならないのでしょうか・・・。

　我が家の私道と隣の空き屋の私道は、間に水路が挟まり、段差がありますが、互いが平行に南側に伸びており、その先は交通量の多い便利な主要道路に面しています。そして我が家と隣の空き家で行き止まりとなっています。約３０ｍほどです。そして、その反対側(北側)は今まで畑だったのですが、すでに開発済みで、20件近くの新築が建ち並んでいます。そこには北に伸びた道が存在しますが、我が家と隣の空き家があるため、行き止まりになっていて、南側の主要道路まで出られません。
　
　そこで、我が家の私道と隣の空き家の私道を合わせて、主要道路に続く道を開発するという計画になったわけです。我が家としてもとても好条件なので、私道を寄付し、5m道路にしてもらうという話を受け入れてもいいと考えました。しかし少し話を聞き始めると、不動産側は新築できるのだから、工事費用を不動産と我が家を含めた３件と共に、折半にしようと言ってきたのです。その額は、おおよそ１件で２００万弱。もし出せないなら、道は通さないと、脅迫まがいのことも言われました。

　その不動産関係者の中に知り合いがいて、この計画が本格的に持ち上がる前に、道が広がりそうだという話は聞いていたので、新築したいと思ってるのは、少し話したことはありますが、そのときは工事費用がかかるなんて、一言も言っていませんでした。

このような場合、工事費用負担するのは、当たり前なのでしょうか。
教えてください。

更新料

投稿日 = 2005/10/21
題名 = 更新料
お名前 = HIRO
ご相談 =

現在、福岡で賃貸アパートに住んでます。
現状として、毎年、更新料１７０００円＋消費税を
自動引き落としで払ってます。
入居申込書には上記の更新料の金額も含め記載されていて、
これには署名捺印していますが、１年契約の契約書には
更新料が必要とのみ書いてあり金額は記載されていません。
１年目の更新時には送られてきた更新契約書に署名捺印して
管理会社に送りました。
更新契約書には契約者と連帯保証人の署名捺印が必要で
毎年、連帯保証人の印鑑をもらいに行きにくかったので
２年目からはそのままにしていたら、管理会社からは
何の連絡も無かったのでそれから５年間は
更新契約書は記載していません。
契約書および更新契約書には自動更新の有無も前年と契約内容は
同一とするという言葉も記載されていません。
管理会社に更新料について尋ねると
更新時に記載してもらっている更新契約書およびアンケート
を確認して、入居者が同一かまた、連帯保証人は現在もいるかを
確認し事務手続きをするために頂いている回答をもらいました。
更新契約書を送っても無いのに確認はできないと思うのですが
このような更新料は有効なのでしょうか？
できれば、返還を請求したいと考えてるのですが可能でしょうか？

土地取得の仲介手数料について

投稿日 = 2005/10/21
題名 = 土地取得の仲介手数料について
お名前 = 家づくり初心者
ご相談 =

土地購入予定（土地の取得価格約6000万円)なのですが、買い手側(当方側)の宅建業者から仲介手数料について　
(土地の取得価格の3%＋6万円)x1.05　と説明を受けました。
「3%は法律で定められている限度額では？」と尋ねると、
「今は、ダンピング(値下げ?)することはほとんどありませんよ。」という返事が返ってきました。
土地売買の実情をよく知りませんので、アドバイスをいただきたくご相談しました。
3%の仲介手数料が妥当なのか、もしくは交渉の方法があるのか、あるとしたら、どのような交渉をするのかについて、ご教示頂ければ幸いです。

親族間の借地契約

投稿日 = 2005/10/20
題名 = 親族間の借地契約
お名前 = トンベ
ご相談 =

義理の妹1/2と妻が1/2共有している土地に事業用の店舗を計画しています。義理の妹は建築関して同意していますが、何らかの賃貸借契約を結んだ方がよいでしょうか？
また、結ぶならどのような契約がよいでしょうか？
お教え願いたい。

賃貸しているマンションを購入してといわれて。

投稿日 = 2005/10/20
題名 = 賃貸しているマンションを購入してといわれて。
お名前 = tokimari
ご相談 = いわゆる分譲貸しでマンションの1室を借りて2年半。ある日突然不動産屋から、「持ち主が家を売りたいと言っているが買わないか？買わなければ契約によりこの告知後半年以内に出て行かないといけない」と電話がかかってきました。同じマンション棟内で売りに出ていた部屋の価格はほぼ1800万でしたが、少し高く1900万で買ってくれと言われました。不動産屋は1800万くらいまでなら値下げ交渉してあげられる…と言ってましたがどうも最初から高い目に設定という話しが出来ていたような気がします。昔は借り主に買ってもらいたい時は６０％くらいの価格で、借り主が買いたいと言ってきた場合は高めだったという話しを聞いた事がありますが、今はこれに当てはまるような法的な力はないのでしょうか？なおマンションは築後9年、購入当時の価格は3800万だったそうです。

本当に困ってます

投稿日 = 2005/10/20
題名 = 本当に困ってます
お名前 = 神戸
ご相談 =

つい最近、筑30年、入居3年のハイツから引越して、19日目に大家から敷金の精算について電話がありました。内容は以下の通り：
1.畳の変形（畳床修正）：上にテレビ置いてたので、脚のあとです。表替えでは直せないと言うことらしい。　￥5000
2.エアコンの付跡、ビス跡の直し　￥15000
3.流し台の湯沸かし器を入居後つけたので、壁面（タイル）にビス穴が開けたと言うことで、タイルの張替。　￥30000
4.流し台吊戸下部に湯沸かし器の上部から出る熱を防ぐため、こちら好意でつけたのですが、そのビス跡の直し代。　￥2000
5.和室柱の落書き、傷跡、凹み部分の修理　￥25000
6.天井部分の損傷により張替と塗装　　￥46000

総計13万位。敷引返金は35万。原状回復と言って、それを請求してきたですが、上記中どれが借主側が負担しないといけない部分なのかを是非教えていただきたいです。いろいろ調べた限りは1+2は貸主の負担になると思いますが。

また、5+6につきましてはまったく覚えはないです。引渡時は仲介不動産を介さず、大家と私だけ見てたのですが、その時は双方とも気付いてませんでした。

鉛筆の落書きはありえないと思います。夫婦二人で子供もいないし、もちろん書いた覚えもありません。ただ入居当初はそこまでチェックしていません。

あと、後日天井の損傷を確認しに行くですが、大家は貸主の責任としてしか考えてないので、話はまとまらなければ、もう少額訴訟でも起こすしかないでしょうか。サラリーマンなので、費用面と時間もないし、できるだけはネットで調べもしたですが、凄く悩んでます、司法書士とかなにかに相談した方が良いでしょうか、具体策をどなたかご教示いただけませんでしょうか？

持ち家を売りたいのですが

投稿日 = 2005/10/19
題名 = 持ち家を売りたいのですが
お名前 = はやと
ご相談 =

神奈川県のある小さな市に住んでいます。家族５人新築して６年目になります。当然銀行ローンは残っていて
借り換えの査定をしても、評価額が低く、相手にされません。
それを承知で売りたいのです。子供の進学と近所付き合いが疎ましく売って、海沿いの町に賃貸でいいから引越ししたいのです。
売れるんでしょうか？売ったら。ローンはどうなるのでしょうか？初歩的なことですが教えてください

たとえば３０００万で購入、ローンの残りが２５００万として、１５００万で買い手がいたら、のこりの１０００万をローンとして払うのですか？
また銀行は売ることを認めるのでしょうか？
お知らせください

土地返却について

投稿日 = 2005/10/19
題名 = 土地返却について
お名前 = たかし
ご相談 =

　はじめまして借地料延滞についてですが宜しくお願い致
します。土地を賃貸借契約をして貸しています。その土地
には店舗と住居を建てていますが店舗の売上げが減少して
か延滞となり、内容証明付きの郵便で通知しましたが音沙
汰なく、直談判したところ撤退するということでした。
　取敢えず店舗については当方負担で解体しましたが、住
居は残債があり抵当権（住宅メーカー）付きで、現在は空
家になっています。
　そこで相談ですが住居分の借地料はどこに請求できるの
か、出来ないのなら解体して返してほしいのですが、また
今までの延滞料は泣き寝入りするしかないのか等、今後の
進め方等アドバイスがありましたら宜しくお願い致します。

尚、契約書には保証人は記載されていません。また住居に
行く為にはこちらに返却された土地を通路にしないと入れ
ません。

二世帯住宅の登記変更（共有から区分に）

投稿日 = 2005/10/18
題名 = 二世帯住宅の登記変更（共有から区分に）
お名前 = YOU
ご相談 =

現在、二世帯住宅に住んでいます。
１階と２階で世帯が完全にわかれ、２階は内階段ですが玄関は別です。両方の玄関の間には鍵のかかるドアがついています。
もともとは２階はアパートにしていたのですが、１２，３年ほど前に改築いたしました。
その時は深く考えないで共有登記にしたのですが、最近になり区分登記にすれば小規模住宅減税（２００平米）の適応が２倍（４００平米）となることを知りました。
そこで区分登記に変更したいのですが、特別な書類等が必要になるのでしょうか。現在残っているのは、改築の時の領収書と簡単な見取り図ぐらいしかありません。
ご回答、よろしくお願いします。

部屋止めキャンセルの違約金について

投稿日 = 2005/10/18
題名 = 部屋止めキャンセルの違約金について
お名前 = ヤマ
ご相談 =

先日引越しをするため賃貸の部屋を見に行き、その時気に行ったので部屋止めをしました。

そして申し込みについて電話で仲介業者さんと話しをしていたのですが、こちらの都合により部屋止めをキ
ャンセルしました。

その際仲介業者さんから違約金として家賃の一ヶ月分請求されたのですが支払わなければいけないのでしょうか？部屋止めをする際、その説明は一切なく「聞いてないのですが」と言うと「常識です」と返されました。自分が世間知らずで常識だったのかもしれませんが説明の必要はないのでしょうか？

アドバイスよろしくお願いします。

解約金

投稿日 = 2005/10/17
題名 = 解約金
お名前 = イデアコモ
ご相談 =

はじめまして。
ホームページを見て、ご相談したくメールさせて頂きました。

先日、６年弱住んでいたマンションを退出したところです。
敷金返済についての明細書が下記のように送られてきました。

A 預かり金　　　２６０.０００-
B 解約金として　２００.０００-
　 　　　　　　　契約書第４条による規約につき、賃料の３ヶ月分（420.000）ですが、
　　　　　　　　２００.０００とします。
C 日割り計算　　４６６６×４日＝１９.６６６

　返金額　　　 　AーB＋C＝７８.６６６

賃料140.000- 　　契約当初２年間は賃料130.00でした。

契約書の内容によりますと、期間内解約について、３ヶ月前にまでに書面にて予告をし、
予告にかえて賃料の３ヶ月分の解約金を支払い即時解約することができるとあります。

約６年間のあいだに３回契約書をかわしているのですが、
２回目の更新の際に契約書が新しくなっており、上記の規約が新しく書き直されています。
そのことについては、不動産屋からは説明は受けておりません。

解約の予告をしたのが８月初旬、退出したのが９月末です。
９月分の家賃は支払済です。

私事の事情で、９月中の退出でお願いしたいと申しでたら、
返事は解約金は賃料の１ヶ月分で了解との返事を電話にて回答いただきました。

精算書には２００.０００となっており、不動産屋にそのことを指摘すると、
それは正式な金額を伝えたわけではないと、感情的になって説き伏せられました。

心配になって、敷金トラブルの相談所へいったら、払わなくてよいとの判断で
すぐに、内容証明郵便の手続きをしましょうといわれております。

ですが、インターネットのサイトで調べたところ、同様のケースの相談内容をみますと、
支払しなくてはけないという例を見つけてしまい、何が真実なのかわからなくなっております。

家主は中規模の会社です。家主、不動産屋はご近所で、過去にも感情行き違いもあり、
あまりよく思われておりません。
手続きをして話を大きくしても良い話なのか心配です。

お忙しいとは思いますが、アドバイスよろしくお願いいたします。

契約のキャンセルについて

投稿日 = 2005/10/17
題名 = 契約のキャンセルについて
お名前 = クラキ
ご相談 =

10日前に賃貸の契約をしようと物件を見に行きました。
来年1月から入居予定でしたので契約書は後日送付する
ことにしたのですが、（物件は後で選ぶことになってい
ます)お金はどうしても先に払ってほしいとの事を言われ
クレジットカードで支払いをしましたが、事情により
キャンセルしたいことを先方に伝えたところ、キャンセルするなら1ヶ月分の家賃を支払ってもらうと言われました。
お金を払ったときにはそのような説明は受けていませんし、まだ正式な契約書もかわしていません
(手元にあります)
このような場合、無償でキャンセルはできないのでしょうか？
私にも落ち度はあると思いますが先方はキャンセル料を
払ってもらうの一点張りです。

兄弟間のローン借り換えについて

投稿日 = 2005/10/14
題名 = 兄弟間のローン借り換えについて
お名前 = みやこじま
ご相談 =

現在、弟（独身）が住宅ローンを組み、母との共有名義で建てた住宅に、姉、母、祖母が暮らしています。本来なら母のみの名義にしておきたかったのですが、ローンを組まざるを得ず、このような形になりました。
ここへきて、弟が結婚することになり、家を出て新たに新居を構えることになりましたが、問題が発生しました。
すでに彼は「持家がある」とみなされているため、会社からの補助が出ないというのです。
実際のところ、家族はみなそれぞれ収入があるため、その中で共同でローンを返済していますので、彼が１人ローンを返済しているわけではありません。名義では彼が筆頭持ち主になるのかもしれませんが、現実は違います。かといって、今の家に新しい家族が住めるような場所がありません。
そこで、しばらくここに住むであろう姉である私にローン借り換えができるのかどうかを教えていただけないでしょうか。（収入の面は問題ないとして）。
本当は母の名義にしたいのですが、収入額の面から難しいと想われます。
贈与税など関わってくる問題について教えていただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

解体費について

投稿日 = 2005/10/14
題名 = 解体費について
お名前 = あず
ご相談 =

　店舗物件について相談します。
　最初に保証金４００万円（償却１５％）・造作譲渡２００万円だった物件を、大家さん・前オーナーからそれぞれ１００万円ずつ下げてもらい契約の予定でした。
　契約の５日前に突然大家さんから連絡が来て‘基本的に造作譲渡は認めていないので、私が解約の時はスケルトン返しで’と言われました。　　　　　　　　　　　　　　　不動産屋も造作譲渡は可能と当初話してましたので、何とかならないかとお願いした所、解体費２００万円を保証金とは別に預かりたいと言ってきました。
　物件も気に入っているので、契約でスケルトン返しとなるなら当然従うつもりですが、解体費を事前に預けるのが納得できません。
　不動産屋さんも初めてのケースと言っており、今度大家さんと直接の話し合いがあるので、解体費を支払ったとしても何か良い契約の仕方はありませんか？
　ちなみに大家さんは高齢の方で、保証金５００万円という形では納得してくれませんでした。　

あんころ

投稿日 = 2005/10/14
題名 = 元駐車場の競売物件について
お名前 = あんころ
ご相談 =

現在、宅地の購入を検討している者ですが、ある不動産で、競売物件にて購入された方が、その土地を安い値段で売りに出しているという情報を頂きました。
そこで、現地を見にいったところ、その土地は駐車場として利用されていて、現在もなお車が数台駐車してありました。
家屋の競売物件には前所有者がいた場合、占有権を主張され問題が発生する話はよく聞きますが、駐車場の場合はどうなのでしょうか？

まず、駐車場を使用されている方と前所有者の契約破棄の確認をしたほうがいいのでしょうか？

それから、駐車場を使用されている方から使用権を主張されると対応せざるを得ないのでしょうか？

お教えください。

前の家の給湯器からのガスの臭い

投稿日 = 2005/10/13
題名 = 前の家の給湯器からのガスの臭い
お名前 = せいこ
ご相談 =

　はじめまして。悩み続けてはや３年以上たちこのページがあることを知り相談させていただきます。

家を購入時自宅の前に家が建つのを、承知で家を購入したのです。引っ越して来た時には、まだ家は建っていませんでした。

前に建つ家は、居間に唯一ある南側の窓をあけると約２ｍ３０ｃｍの距離にある。そこには、給湯器があり窓を開けるとガスの臭いが家の中にも入り、夏でも窓をあける事は、なかなかできない状態です。

この間も窓を開けたら、給湯器が作動しもろにガスの臭いをかいでしまい気分が悪くなってしまいました。

給湯器から出るガスの臭いをなくすには、どうしたらいいのでしょうか？

家の匂いの件で（不動産購入）

投稿日 = 2005/10/13
題名 = 家の匂いの件で（不動産購入）
お名前 = ひろ
ご相談 =

はじめまして。
今年の7月末に不動産（中古マンション）を購入した
者です。

今回、ご相談させていただきたいのは家の匂いの件で
物件購入前に不動産担当の方へ匂いがかなり気になったので
「この匂いは何ですか？消えますか？」ときいた所、
「外壁塗装をやり直したペンキの匂いで窓を開けていれば
一ヶ月くらいで匂いはとれますよ」との事で安心し、
購入してしまいました。
しかし、ずっと窓を開けて風を通しているのですが
全く匂いが取れません。
（ホルムアルデヒド等の有害物質も心配です。）

現在、不動産担当に言った責任を取って匂いを取って
ほしいと行っており一応対応はしてくれているのですが
全く知識のない人（本人から知らないから責任はとれない旨の手紙を受け取りました。。。）を連れてきたり
で先に進みません。

今回のような場合、「説明義務違反」などになるのでしょうか？
そろそろ寒くなるのですぐにでも原因と思われるところをリフォームしてもらうか何らかの対応をとってほしいと
思います。
どう不動産担当と交渉すればいいのでしょうか？

ローンの組み方

投稿日 = 2005/10/12
題名 = ローンの組み方
お名前 = とらくに
ご相談 =

今度４６５０万円の新築1戸建住宅を購入しようとおもっております。
そのうち３５００万円のローンを夫婦で組もうかと考えていて、ローンをどこの銀行でしようかと考えているところです。年収入は主人約350万円、私約300万円です。
　ローンの組み方として、
１、夫婦合算で３５００万円を1本で借り入れ
２、夫婦それぞれ１７５０万円ずつ2本の借り入れ
があるのですが、それぞれのメリット・デメリットがいまいちよく分かりません。
アドバイスを頂けたら有難くおもいます。
どうか助言をお願いいたします。

瑕疵担保責任について

投稿日 = 2005/10/12
題名 = 瑕疵担保責任について
お名前 = かわ
email = rtj@club.to
ご相談 =

今回、中古住宅を仲介業者を通して個人売買として
購入することになりました。が
売主が自己破産のため瑕疵担保責任が資金面で負えない状態であろうと仲介業者より言われました。
中古住宅といってもまだ築４年の物件であり、
シロアリ、雨漏りはないという告知書を売主より
取得しましたが、新築時の建設会社との瑕疵担保責任が１０年期間があると聞いたのですが、今回購入する買主にはついてこないのでしょうか？
その１０年というのは無効となってしまうのでしょうか？
また、自己破産と理由により買主は目をつぶらないと
いけないのでしょうか？

一応、「すべて異常なし」ということで告知書を
もらいましたが、もし、入居後にすぐにシロアリ
雨漏り等があった場合は自己負担になるのでしょうか
？

土地売却におけるセットバック部分の扱い

投稿日 = 2005/10/09
題名 = 土地売却におけるセットバック部分の扱い
お名前 = 匿名希望
ご相談 =

私個人が所有している宅地を不動産業者を通じて売却することを検討中ですが、その宅地と道路との間に設けられているセットバック部分は他人の所有になっています。セットバック部分を他人名義のままにしておいたのでは、この宅地売却は難しいでしょうか？
一般論で結構ですので、ご教示いただければさいわいです。

下階にライブハウスができた

投稿日 = 2005/10/08
題名 = 下階にライブハウスができた
お名前 = どうすれば
ご相談 =

ある日いきなり工事が始まり、下階にライブハウスバーができました。オープンしてからも、大家さんやそこの経営者から何の連絡もなく、仲介不動産に相談すると、大家さんから事情を聞くことはできるけど、あとは当事者どおしで解決してくださいと言われました。
週の半分くらい、日中にはリハーサル、夜１０時くらいまでライブを行っており、重低音の振動、歌は歌詞がわかるほど聞こえてきます。また、私の部屋のとなりが事務所兼控え室になっており、夜中にもひんぱんに人の出入りのある日もあります。
大家さんも気は使ってくれて、何かあったら言ってほしいと言われていますが、もうオープンした店をやめてほしいとも言えないので、まあ今のところは大丈夫と思われています。
また、ライブハウスの経営者が一度挨拶に来たので、迷惑していることを話しましたが、こちらもなにかあれば言ってくださいということで、今に至っています。
この建物に個人で入居しているのは私だけです。引越しも真剣に考えていますが、こういった場合、大家さんに引越し代などを求めるようなことは可能でしょうか。

更新料3ヶ月分

投稿日 = 2005/10/07
題名 = 更新料3ヶ月分
お名前 = かおる
ご相談 = 更新料の相場は1～2ヶ月と思っていましたが、現在済んでいるところの更新料は3ヶ月分とのこと。これはあまりにも高いのではないかと最近疑問に思うようになりました。3ヶ月なんてこと、他にもあるのでしょうか？ちなみに家賃は25万円なので、かなりの負担になっています（結局1年で15か月分支払っていることになります）

知人に相談が・・・

投稿日 = 2005/10/07
題名 = 知人に相談が・・・
お名前 = ドラ
ご相談 =

はじめまして。
４月頃いい物件がありＡ不動産を通して紹介してもらいました。又、知り合いがＢ不動産の事務として働いているのでこの物件の事を色々知り合いに（知り合いは上司に）相談していました。でも、この物件は敷地内の１画に借家がありこの事が原因で買うのを諦めました。ちゃんとＡの不動産とＢの不動産（知り合い）には買わないと断りを入れました。ところが売主が値段を下げいい条件だったので８月に今度はＣ不動産を通じて買いました。ここでトラブル発生です。
Ａ不動産が売買契約手数料として値段の３％を払えと売主に来ました。でも売主曰く、Ａ不動産と広告掲載は３ヶ月の契約でしかも契約書（印）を交わしてないとの事です。そして同じ頃今度はここにＢ不動産からも紹介手数料として３％払えと来たのです。かなりしつこく知人から催促の電話がかかってきたので払いました。でも納得いかずに相談に来ました。なぜ、Ｂ不動産が私たちに紹介手数料の話が来るのですか？確かに、知人は事務であまり不動産の事はしらないし、知人が休みの日にこの物件を見に行きました。Ｂ不動産の上司がＡ不動産に何か回電話を入れたそうです。長々とすみません教えてください。

所有者変更に伴う立ち退き要請について

投稿日 = 2005/10/07
題名 = 所有者変更に伴う立ち退き要請について
お名前 = まえの
ご相談 =

こんにちは、東京２３区在住の者です。

突然の事態に困っており、相談させてください。

現在住んでいるマンションの大家さんから、立ち退き要請が来ております。

状況は以下のとおりです。
■立ち退き理由
・2005年10月末で、所有者が変わるため
（つまり、大家さんがマンションを売ってしまった）
・詳しい話はわからないが、新しい所有者は建物を取り壊す予定らしく、退去を求めているとのこと
■契約期間
・2004年12月から２年間の一般的な賃貸契約
・まだ居住してから1年も経っていない
■立ち退きの時期
・10月末ですぐに出て行けというのではなく、ある程度の猶予期間は設けてくれるとのこと

上記の話は、先日電話で現在の大家さんに聞いただけなので、詳しいことは分かりません。
立ち退き時期、費用に関しても多少交渉の余地はあるようです。
ただ、心配なのは、立ち退きに関しては、新しい所有者と相談して決めてくれ、と言われていることです。私としては、今の大家さんと新しい所有者との間できちんと話をまとめて欲しいと思っているのですが。
また、立ち退き時期、費用に関しては、
・2006年5月までは住み続けたい
（現在の仕事の関係上、それより早く立ち退くことは不可能）
・費用は、諸々を含めて家賃の6～7ヶ月分は必要
と考えております。

このような要求は可能かどうか、また、交渉相手として、現在の大家さんと新しい所有者のどちらと交渉すべきかをアドバイスいただければ幸いです。

よろしくお願いします。

売主が11人のときの領収証について

投稿日 = 2005/10/06
題名 = 売主が11人のときの領収証について
お名前 = ㈱ハマ不動産小野
ご相談 = 素人みたいな質問で申し訳ありませんが、今まで売買を仲介した時に売主が二人の時は領収証に二人分の署名と捺印をもらっていたのですが、このたび11人の共有物件を売ることになりまして、手付金、残金の領収証ともに代表者１名の署名捺印にして、「外10名」と記載しても法的に問題無いものかどうか教えてくださいませんか。

退去時のクリーニングについて

投稿日 = 2005/10/06
題名 = 退去時のクリーニングについて
お名前 = 納得できない
ご相談 =

先日半年入居していた賃貸アパートを退去しました。
退去後の立会い時に不動産屋より畳から臭いがすると言われ、カーペットを敷いていたからそれが原因というようなことを言われました。
その後クリーニングについて不動産屋から請求がありました。そうすると畳については今後カビが生える可能性があるため表替えをするようにとのことでした。
ここまでを読むと借主側が負担してもおかしくないと思うかもしれませんが、カーペットを敷いたのは不動産屋に言われたから敷いていたのです。これはペットを飼っていましたのでペットを飼う場合は畳にカーペットを敷くように言われたのです。さらに間取りは2Kだったのですが、ペットを飼うのは片方の部屋にもかかわらず両方の部屋にカーペットを敷くように言われていました。
このように不動産屋に言われて敷いたカーペットが原因の場合でも借主側が負担するのでしょうか？
また、現在はカビが生えていないにもかかわらず、今後生えるかもしれないからと言うことで請求されるのもおかしくないのでしょうか？

長くなってしまい、読みづらいところがあると思いますがよろしくお願い致します。

家賃支払い時期変更

投稿日 = 2005/10/06
題名 = 家賃支払い時期変更
お名前 = さとう
ご相談 = 今までアパートの家賃を直接大家さんに支払っていたのですが、先日以前の勤め先に入居時に仲介してもらった不動産会社から電話があったことを受けてさっそく電話したところ、管理会社が入ったからすぐに翌月分の家賃をそこに支払うように言われました。それまではその月の分をその月の月末に支払っていたのでほんの何日か前に支払ったばかりです。直接連絡もなく書面の案内もない言い分に納得が行きません。せめてお金の用意ができる猶予を貰ってもいいと思うのですが。。。

収入がない場合の不動産賃貸契約について

投稿日 = 2005/10/04
題名 = 収入がない場合の不動産賃貸契約について
お名前 = あいん
ご相談 =

現在海外在住です。
日本で事業をしようと帰国予定なのですが、開業準備のために会社を退職しており、現在収入がありません。
日本で住まいを借りたいのですが、収入がない場合は賃貸契約が難しいと聞きました。
家族もすでに退職しており、頼れる親戚などもいない場合、どのような方法で住まいを借りれば良いでしょうか。
１年分の家賃前払いや預金残高証明書の提出など、何か良い方法がありましたらご教示のほどお願い致します。

重要事項説明書の間違い

投稿日 = 2005/10/03
題名 = 重要事項説明書の間違い
お名前 = さとう
ご相談 =

はじめまして、どうぞよろしくお願い致します。

先日、フリープランという名目で土地売買契約、同時に工事請負契約を締結致しました。
建築確認前の土地売買契約ですが、建築条件付ではなく建売住宅とのことですので、
青田売りとも言われる違法な販売方法だと思われます。

また、契約の際に口約束でバルコニーがつくと言われたものが
設計の段階になって、斜線制限のためつかないと言われたり、
契約の際の間取りプランの面積に間違いがあったりなど、契約から今まで１ヶ月以上ゴタゴタが続いておりました。

そしてようやく先日なんとかこのまま話を進めていくという事になったところで
また今度は新たに、契約面積と実測面積が１坪半程減ってしまうとの話になりました。

実測面積が１坪半減ると、決定していた間取りも２坪以上減ってしまい、
今までの設計通りの家は建たないとのことですので、また新たに設計プランを提案し、
減った分坪単価での値引きをするとの話になりました。

しかし、今までのゴタゴタ続きとまた今回の事実で、業者にも不信感が増しており、
また、この建坪数では予定していた設計とだいぶ違ってしまうであろうことから、契約解除の方向も考えております。

登記簿上面積と実測面積には多少の誤差が生じるとはいえ、今回の面積の減少は１坪半と大きく、
測量図から見て、登記簿上面積からセットバック分を引いていなかったものと思われます。

重要事項説明書には実測有効面積として契約面積が書かれており、セットバックも無しと記載され、
またそのように説明も受けていました。

もしこの状況で契約解除の方向になった場合、重要事項説明義務違反として
業者への違約金等は請求できるのでしょうか。
契約書には違約金は代金の２０％と記載されています。

また、こちらが譲歩してこのまま話を進めるとした場合には、
坪単価での値引額以外に、損害賠償のようなものは請求できるのでしょうか。

来年初頭には家に入居できるつもりで、色々な手配を進めていましたが、
トラブル続きでなかなか先へ進まず大変困っております。どうぞよろしくお願い致します。

植木による車の損害についてのトラブル

投稿日 = 2005/10/02
題名 = 植木による車の損害についてのトラブル
お名前 = きょん
ご相談 =

はじめまして。色々と納得がいかず、どうしたら良いか分からない為、ご相談に載って頂ければと思い投稿致します。

[相談内容]

現在、自宅マンション前の賃貸契約駐車場を契約して車を停めておりますが、契約して車を停めている場所が駐車場内の1番端の塀側で、地形の為、その塀(コンクリート製の塀)は５ｍ以上の土地の高さの違いがあり、その５ｍ以上の高さの塀の上に、当方の駐車場と隣接するアパートがあります。

その隣接するアパート側の敷地に、植木が植えられており、その枝が当方、駐車場側まで張り出している状況にあり、その植木の張り出しにより、明らかに、その植木に集まった鳥による糞害や植木の実の落下による被害にあっております。

<被害>
上記の被害により、車のボンネットの塗装が所々、剥がれてしまい、目立つぐらいになってしまったので、車修理工場にて、剥がれた塗装(ボンネット一面)と糞害や汚れをつきにくくする為(塗装を守る目的で)特殊コーティング(ガラスコーティング)を既に施しておりますが、先日、その植木から落ちた実(不動産に確認した所、梅の木らしいのですが)が落ちて、それがかなり熟した状態のモノで例えて言えば熟した柿の実を５ｍ上から投げつけられた状態になっており、実は潰れ、中にあった種が車のボンネットにあたり、潰れた実は、かぴかぴになって、こびりつき、以前にかけたコーティングと塗装を傷めた状態にあります。

２か月前に、現在契約している駐車場の更新があり、更新の為、駐車場を契約している不動産に足を運ぶ事があった為、その旨を伝え、張り出している木を切って欲しいと伝えた所、違う不動産の物件なので、不動産業者の方にその旨を伝えますとの親切な対応でしたが、木を切る気配もなく、隣接するアパートの不動産業者さんからの連絡もない状態でした。

当方、賃貸駐車場に契約をし車を停め始めてから２年近く経ちますが、女性の一人暮らしだった為、それ以上、何も言えず、ただその対策として車の整備の事しか出来ませんでしたが、私ごとですが、先日、結婚しまして、主人の方から、隣アパートの不動産の方に直接連絡をして貰いましたが、以前に当方駐車場の不動産から連絡がいっているにも関わらず、その事に対して初めて聞いた素振りをし、隣接するアパートの大家さんからは、車の停めかたが悪い・車のカバーをかけていないのが悪いなどの理由を言われ、謝罪の言葉さえ貰えませんでした。

車の停めかた・・・というのも、以前、この駐車場に停めている間に、車とコンクリートの塀の隙間(かなり死角部分にあたる為)から、左後ろのガラスを割られ車上荒らしににあった経験から、車と塀の間に、人間の入り込めるスペースを作らないように駐車するようにしておりました。

そのような状況で昨日、しぶしぶ木を切り落としたみたいですが、木というものは自然の植物の為、成長するものなので、今後、その件での被害をこれ以上受けない為にも、不動産業者または大家に、植木を駐車場に張り出さないという一筆を書いて頂いた方が宜しいのでしょうか？そして、それに対する損害賠償などを請求する事は可能なことなのでしょうか？

大変、長文になってしまって、申し訳ありませんが、ご指導ご鞭撻の程、宜しくお願い致しますm(__)m

入居前のクリーニング

投稿日 = 2005/10/01
題名 = 入居前のクリーニング
お名前 = moai
ご相談 =

はじめまして。
今、ものすごく困ってます。
今日、引っ越しの1週間前なので
軽く掃除に行ったのですが
クリーニング済みの紙が置いてあるにも関わらず
畳さえ替えられておらず
あげくの果てに窓は締まらない、
風呂場のドアは腐っている状態です。
壁も塗り替えがなされておらず、
窓枠のペンキが剥がれて部屋中に散らかってます。
18000円出して交換した玄関鍵は
勘合が悪く締まりずらいです。
不動産屋に電話した所、大家さんが確認に来るとの事で
確認に来られましたが、
大家さん自身も不動産屋に任せているので、
クリーニングされてるものと思っていたようです。
3週間後に大家さんの店を改修するついでに
綺麗にする。と言われましたが
来週引っ越しするので、それまでには
何とかしてもらいたいし、
今日から家賃発生してし、害虫駆除代までとられているのに、腹が立ちます。
契約時には綺麗に掃除が出来てリフォームもされているとの事でしたが騙された感じです。
不動産屋、大家がダメなら、施工した業者に言うしかないんでしょうか？

退去時のトラブル

投稿日 = 2005/10/01
題名 = 退去時のトラブル
お名前 = わたる
ご相談 =

１戸建ての借家に住んでいます。１４年間暮らしています。家主より退去の依頼があり退去するのですがトラブルとなりました。以下に経緯をかいつまんでいますのでご指導よろしくお願いします。

１．本年４月頃、貸し主の父（以下家主という）より口頭で「年内に息子が帰ってくる予定なので年内に退去してほしい。」との電話があり、入居時に口頭での「息子が帰ってくる場合は退去してほしい。」との約束があったので、借り主（以下、当方とする）は年内に退去の準備をする心構えを持って「息子さんが帰ってくる時期がわかれば連絡してください。」と回答した。

２．本年６月頃、家主より「９月か１０月頃に帰ってくるのでそのころに退去してほしい。」と家賃を支払いに行ったときに口頭で言われ、いつ退去するか日時を明記した書類を作成するように言われたが、当方としては費用等の捻出も考慮しなければならないので書類の作成は留保した。

３．本年８月中旬、午前７時過ぎに家主と息子さんが突然自宅に訪問され、家賃の滞納と退去時期について問いつめられる。家賃の支払いは８月２２日に２ヶ月分支払うことと退去日は９月末日ということで合意した。翌日午前８時前にまた連絡もなく訪問を受け、前日合意した内容の念書に印鑑を押した。

４．本年９月上旬に何度か「退去準備をしているか？」という内容の電話が家主よりあった。当時当方は不動産業者を巡り、賃借物件を物色している最中であり、費用の捻出も何とか確保できた状態であったので「９月末日には退去できるように致します。」と回答した。

５．本年９月２８日午前９時頃、知人に引っ越しの挨拶の電話を掛けたところ「貸し主の都合で退去する場合は引っ越し費用等が立ち退き料として補償してもらえるのではないのか？一度家主さんに聞いてみては。」という話があった。そこで家主さんに電話を掛ける前にインターネットで調べ・知り合いの不動産業者に確認したところ、敷金の全額返金・移転に関する費用等が立ち退き料として支払い、またリフォーム費用は貸し主の負担で行う場合が一般的に行われているようでした。
それまで、立ち退き料というのは新しい道路を造ったりした時に立ち退く場合に発生するものだと思っており、当方の今回の件については関係ないものだと思っておりました。が、少しでも引っ越し費用が戻ってくればありがたいと思いました。

６．本年９月２８日午前１０時頃、当方より家主に「明日引っ越しをしますので敷金はどうなりますか？」との連絡を電話でする。家主は「敷金は戻さないが迷惑料という名目で敷金からリフォーム費用を引いた金額を退去後に支払おうと思っている。」との回答があった、当方としては先ほどの調べにより敷金は全額返金されると思っていたので寝耳に水の話であり「午後から一度話し合いましょう。」と告げて電話を切った。家賃の滞納が続いていたので、お詫びの意味で移転費用は貰えなくても良いが、敷金だけは何とか全額確保したいと思った。

７．本年９月２８日午後１時３０分頃、家主の事務所に訪問し敷金の全額返還を求めるが、契約書の第１３条をたてに「敷金よりリフォーム費用を引いた金額を返金する。」との一点張りで話し合いが平行線を続けるので仲介業者のＫ社のＭ氏を呼び、間に入ってもらい話し合いを続けた。Ｍ氏より「貸し主の都合で借り主に退去してもらう場合はリフォーム費用は貸し主の負担になる。」と説明を受けるが家主はなかなか納得しなかった。当方としては家賃の滞納が続いて申し訳ない気持ちがあったので、

①　移転費用（敷金・礼金・仲介料・運送費等）は家賃滞納のことで迷惑を掛けたので当方の誠意の現れとして請求しない。
②　敷金より９月分の家賃を引いた金額１１万円を引っ越しの翌日に支払ってもらう。
③　９月３０日に家主・Ｍ氏・当方の３者で借家引き渡しを行う。
④　リフォームに関しては家主の責任で行う。
ということを口頭で合意に達しました。

家主は不動産業を営んでいるのに貸し主が退去を依頼した場合の退去時のリフォーム費用の件について、本当に知らないのか・知っていて返金する金額を少なくしたいため言っているのかわからないが、知らなければプロとして恥ずべきことであり、知っていれば当方のようなシロートを手玉に取る業者かなと少々不信感が募った。また、Ｍ氏は当方とは面識が無く、家主の取引先という関係からも家主の方を贔屓してしまう傾向が出てしまう場合があるのに第３者としての立場で発言されたことはすばらしいと思った。

８．本年９月２９日午後１時３０分頃、当方引っ越しの最中で転居先で荷物の搬入等行っているときに借家で当方の娘が引っ越しの作業をしているときに家主が現れ「本当に引っ越ししているか確認にきた。」言ってしばらく娘に台所及び庭木の剪定について何か言っていたようだと娘より連絡がある。娘も借家の内部の清掃で忙しいので詳しく聞かなかったらしいのだが、９月３０日に明け渡しをするという合意をしたばかりなのに上記のような言動をされては、家主に対して信頼感が薄れてしまった。その後３時頃に引っ越しの作業を一時中断して家主に「どのような用件で訪問されたのか。」と電話で問い合わせたところ「本当に引っ越ししているか確認しに行った。」との回答される。当方は家賃滞納で迷惑を掛けたと思っているからこそ移転費用の請求をしないことで誠意を見せたつもりであったが、家主にその気持ちが伝わらなかったのが悲しいと思った。

９．本年９月２９日夜半、翌日借家引き渡しのため契約書を確認していると第１３条３．に「庭木の剪定費用は甲乙折半にて負担する。」と記入されていた。妻より「最初の１回か２回は家主が負担していたがその後は１度も家主より費用の負担はなかった。」と言われ、あれだけ第１３条をたてにしていながら、家主は自分に不利なことについては何も言わず当方に不利なことばかり押しつけているのではないかと不信感が募った。

そこで今までの経緯を振り返ってみたところ退去の日時についてはしつこく問い合わせがあったのに、こちらが引っ越しの前日に敷金の件を問い合わせるまで何も言わなかった。退去時にはこういう補償を致しますとか・このような法律がありますとかという告知義務違反ではないのか。
こちらは家賃を滞納していたが２８日の合意により最終的には完済する予定である。がしかし、剪定費用はどうなるのか、家主がこの問題について何も言わない場合こちらは家賃滞納で迷惑を掛けたが、家主は剪定費用を未払いのままで当方に迷惑を掛けてないといえるのか、迷惑の掛け合いで相殺されるのかわからないが当方の誠意は家主に伝わらず、わざわざこちらの誠意だけ見せる必要があるのか疑問に感じるようになった。

１０．本年９月３０日午後３時頃、先着していた家主・貸し主に借家の内部をみてもらう。しばらくしてＭ氏も到着、同様に内部をみてもらう。当方より「問題はありますか。」と尋ねたところ「浴室の目地が黒ずんでいるので専門の業者で処理してください。」と回答があり、すぐさまＭ氏が「それは貸し主がすることですよ。」と言われた。当方は家主の言葉で２８日の合意事項は反故となりこちらの誠意も踏みにじられたと思った。そこで庭木の剪定の件について聞いたところ「体調が悪くなったのでそちら（当方）にやってもらうようにした。」との回答。意味がわからない。体調が悪ければ業者になやてもらえばよいだけだし、当方が剪定を行った場合はその費用の半分は家主がみなければならないのに最初の１・２回は家主が業者に頼んでいたが、それ以降は「剪定してください。」との連絡があるだけで費用の支払いはなかった。このようなことで当方は家主ができるだけ当方に金額を支払いたくないのだと強く感じるようになった。２８日の合意が反故になったのと合意の精神が裏切られた思いであったので当方から新しい提案をすることとした。
　　　
①　立ち退き料として敷金の全額・移転に関する費用の全額を支払っていただく。
②　立ち退き料を支払われない場合は当方は退去しない。

間に入っていただいたＭ氏には申し訳ないが家主の態度ではこちらが誠意を持っても無駄だと感じた。家主は「そんなのは払えない。」の一点張りであり、当方も一歩も引く考えはないので９月分の家賃は供託金として調停の申し立てをすることとした。

当方としては最初から気持ちよく退去するつもりで、転居先も見つけ引っ越しを行い引っ越し費用も全て支払い終えたので、後は敷金と引き替えに借家のキーを渡すだけであったのに家主の態度に憤りを感じてしまった。

以上のようになってしまいました。簡易裁判所は土日は休みなので月曜に調停の申し立てをしようと思っています。

何か良いアドバイスがあればご教示ください。

名義変更

投稿日 = 2005/9/30
題名 = 名義変更
お名前 = 教えてください
ご相談 =

とても初歩的な質問だと思うんですが教えてください。賃貸のアパートなんですが、現在契約している名義の名前が（苗字のみですが）が変わったんですが、この場合、契約はしなおさなければいけないんでしょうか？

不動産屋さんに電話したところ、「名義変更の手数料は賃料の何パーセントか掛かりますので、変更と同時にお支払い下さい」と言われたんですが、やはりきちんと手数料(?!)を支払って、名義変更しなければいけないんでしょうか？

立ち退き費用の請求について

投稿日 = 2005/9/28
題名 = 立ち退き費用の請求について
お名前 = わたる
ご相談 =

１戸建て住宅を平成３年９月より家賃７万円で賃借契約しています。
本年４月頃、大家さんより「息子が帰ってくるので年内に退去する方向で検討してください。」と口頭で言われました。入居する時の口約束で息子さんが帰ってくるときは出ていくつもりでおりましたし、子供２人とも独立したのでちょうど良い機会だと思っておりました。そして８月の前半頃に９月末で立ち退くことを念書という形で大家さんに提出しました。家賃の支払いの１・２ヶ月の遅滞がここ１～２年の間ありました。

転居することを友人に話したところ「立ち退き料をもらえるはずだから色々調べてみたら。」と言われてこのサイトを発見しました。「立ち退き料」などというのは別世界のことだと思っていましたので、大家さんからの立ち退きの話があったときも「立ち退き料」の話はありませんでした。大家さんはただ立ち退きしてくださいというだけで
新しい転居先も見つけ、運送会社も手配しました。当方としては立ち退くことについては問題ないのですが、この厳しいご時世の中ですので、幾ばくかの金額でも戻ってくればありがたいのです。

どのように大家さんと交渉すればよいのでしょうか？

立ち退き金額の一般的な金額はどれくらいになるのでしょうか？

所有者が異なる土地の合筆

投稿日 = 2005/9/26
題名 = 所有者が異なる土地の合筆
お名前 = YOU
ご相談 =

２つの土地が並んで接しています。
１つは私名義、もう１つは私と姉の共有名義です。
私名義の土地は私が住んでいます。
共有名義の土地には築50年以上の家があり、今まで人に貸していましたが、老朽化がひどく壊すことになりました。
共有名義の土地は1.8ｍの私道にしか面しておらず、売却したり、改めて賃貸住宅を建てることは困難と思われます。
このままでは共有名義の土地が更地となり、高い固定資産税を払い続ける必要がでてきます。
そこで私名義の土地と共有名義の土地を合筆し、私の住宅がある土地として固定資産税を低減したいと思うのですが、異なる名義である以上、このような合筆は不可能なのでしょうか。それとも土地交換等により合筆する手段があるのでしょうか。
ご回答よろしくお願いいたします。

火災保険の中途解約について

投稿日 = 2005/9/26
題名 = 火災保険の中途解約について
お名前 = よしお
ご相談 =

お世話になります。
賃貸マンションの火災保険について、一般的な事情をお伺いしたいと思っております。
現在のマンションには平成15年4月から入居しておりまして、入居時に2年間の火災保険に加入させられています。
それで今年の4月にまた保険契約の延長で2年分の契約料を払ったのですが、9月末で転居することになりました。
その場合、火災保険の契約料というのは戻ってこないものでしょうか？
もし戻ってこなかった場合、火災保険というのはあくまで建物に対する保険なので、私の後に入る方は１年半分得することになるのでしょうか？あるいは私がかけた契約の残り１年半分は無効になってしまい、また私の後に入る方が入居時からあらたに契約しなおすことになるのでしょうか？
よろしくお願いします。

境界杭のない土地売買の問題点

投稿日 = 2005/9/26
題名 = 境界杭のない土地売買の問題点
お名前 = ひろし
ご相談 =

　中古住宅の購入を検討しておりますが、６箇所あるはずの境界杭（土地に凹凸があるため）が１箇所のみとなっております。（築２１年、私で３代目の所有者となります）
２ヶ月前に作成された現況測量図はありますが、隣地の立会いはないもののようです。

　杭のないことにつき仲介業者に質問したところ、「契約後、引渡しまでに売主に境界の明示義務があるので問題ない」旨の回答がありました。

　私は隣地所有者が境界確定の立会いをしない、あるいは紛争になった場合こまるので、売買契約前に境界の確定すべきと考えますが、実務はどうなっているのでしょうか。
　また、引渡し前までに境界杭をすべて打つべきでしょうか。
　なお、塀によって一応仕切られてはいます。

　よろしくお願いいたします。

売主責任について

投稿日 = 2005/9/25
題名 = 売主責任について
お名前 = 影虎
ご相談 =

住宅販売会社より平成9年にマンションを購入しました。その際マンションの隣に空き地があり、その土地は販売会社の土地でかつ都市計画道路で将来的に家は建てない」。契約の重要事項説明にもその旨が記載されていました。だから安心して２階の住戸を購入しました。ところがその会社が土地を第三者に販売し建売住宅が建設される計画になりました。
販売会社、とその土地の持ち主に対抗する方法はありますか？
けんせつされれば　ベランダすべてが塞がりマンション価値の低下、および日当たり、風通しが悪くなります。
よろしくおねがいします。

隣に家が建つのですが…

投稿日 = 2005/9/24
題名 = 隣に家が建つのですが…
お名前 = モンキー
ご相談 =

我が家の隣に、建設会社が家を建て売りするとのことなのですが、設計図からして我が家に騒音の被害等が考えられる事から、その設計を反対したところ、話を聞き入れてもらえず、来週から家を建て始めるというのです。

どうやら、もう片隣と先にトイレや台所はこっちに向けないと契約をしたらしく、我が家の意見までもを取り入れると家が建てられないかららしいのですが、全く話も聞いてもらえず困っています。

このような場合どうしていけばいいのでしょうか。

貸主都合の退去依頼

投稿日 = 2005/9/24
題名 = 貸主都合の退去依頼
お名前 = ７２
ご相談 =

海外駐在中に貸与した自宅マンションに戻りたく賃借人に不動産会社経由退去の交渉を半年以上重ねた結果、賃借人が新たに入居する敷金・礼金・引越費用・不動産業者手数料の計6ヶ月分を支払えばOKと仲介業者の方より言われました。この全てを負担しなければならないのでしょうか？なお、定期条件は付いていません。しかし、賃貸人としては6ヶ月前よりの通知をすれば良いとの条件となっています。

建築条件付土地について

投稿日 = 2005/9/24
題名 = 建築条件付土地について
お名前 = だんご
ご相談 =

両親の土地購入、建物建築の件についてご相談いたします。
私達息子夫婦の近くに土地を探し、適当な物件を見つけました。その土地は、建築条件付で売り出してたわけではないのですが、不動産屋であり建売住宅を手がけている業者でもあるＡ社に建物を建ててもらえればありがたい。と言う説明で、特に書面で交わしたわけではなく口頭での説明でした。

土地購入の契約をする際、建物の契約はしなかったのですが、契約書には、土地契約日から３ヶ月以内に建物の建築契約をする。という項目はありました。
仕様書はもらっていました
しかし、３ヶ月じゃなくてもいいですよ。これは信頼関係ですから。等々言われ建物契約の話は進んでませんでした。
７月中に土地代を払う予定をしていましたが、「業績がよくて、８月が決算なので、来期に売り上げを計上したいので、９月に支払ってくれ。」
と言う申し出でこちらは特に急がないので了承し、９月に全額支払い、権利書は手元に届きました。

その間１度、建物の設計図面は見せられましたが、全く気に入るものではありませんでした。

Ａ社の建物は単純に、建坪に坪単価５０万をかけた建築費で３０坪なら１５００万、あとはオプションでと言う事です。
坪４０万の建物を坪５０万で売る事になると営業担当者は公言してました。

なぜ？５０万なら５０万の建物を建てたいと思ったのがきっかけで、私達息子夫婦の家を建てたＢ社にどんなものが建つのか？等々相談したところ、両親の要望を踏まえて設計していただき見積もってもらった所、建築額が１５００万円ですべて収まるということでした。
Ｂ社の設計が気に入り、価格も安い事もありＢ社の設計した間取りで同じ仕様でＡ社に建てて欲しいと要求しました。
しかし、Ａ社はこの仕様じゃうちは１００％建てれないといわれました。

こちらとしては、自由設計でお客様の要望にお答えして建物を建てるという約束だったので、うちの要望を聞いてもらえないのなら、Ｂ社で建てたい。と申し出ました。

すると、Ａ社は建築はうちがやるとう約束なのに、Ｂ社に見積もらせると言う事は、最初からうちで建てる気がなかってのか！？と迫られました。
仕様書をあらかじめ渡しており、それを見て納得しているはずなのに、それとは違う仕様をもってくるのはおかしい。

しかし、それは違う。こちらの要望どおりのものをＡ社に建てて欲しいのは変わりない。
うちの要望に答えられないのはあなた達の技術のせいではないのか？と言いました。

それなら、Ｂ社にうちが発注する形にしてもらえないか？１５００万で発注して、１７００万で売りたいと。

何故？１５００万のものが仲介するだけで２００万も何もせずにＡ社に入るのか？それは納得いかない。

すると、建築条件をはずすという事で、土地代に上乗せする形で２００万払えと言ってきました。

土地は１坪約６２万の３４坪２２００万円で購入しました。
近辺相場は私達が２年前建てた時は坪５７万で購入しました。
それを２００万ＵＰだと坪７０万にもなります。
それが払えないなら土地を返せと言ってきました。

Ｂ社に相談したところ、
こちらとしては、自由設計で要望どおりに建ててもらえると思っているのに、こちらの要望を言うと建てれない。
それならそちらが、契約違反ではないか？
土地売買契約を解消するなら、一方的な解約申出の為Ａ社が違約金を払うべきだ！と主張できる。
とおっしゃいます。

素人の私達としては、何処まで主張が通じるのかがわかりません。土地は気に入ってるので手放したくないのですが、建物はＢ社で建てたい。
何かいい方法はないでしょうか？

中古住宅の保証について

投稿日 = 2005/9/22
題名 = 中古住宅の保証について
お名前 = ハッピー
ご相談 =

3年前に中古住宅購入の際、第3者機関による住宅チェックサービスを利用し、売主が修繕箇所を修繕後、
チェックした業者と5年間の保証契約を締結しました。
半年後、浴室の水漏れが発覚しました。水漏れは調査時点より前から発生しており、原因は浴室の排水皿（溝）脇の劣化でした。修繕の際は排水皿全面にウレタンを塗って防水をしました。
先日、私が床下を点検したところ、同じ場所から水漏れが発生しており、再度業者に点検してもらった結果、2年前に塗ったウレタンが劣化して、同じ場所から水漏れが発生しているとの事です。
私の浴室の場合、ステンレスの排水受け皿がなくモルタルがむき出しになっているため、ウレタンで防水処置をしても数年で同じ状況になってしまうとのことです。
2年前は業者の負担で修理をしてもらいましたが、今回は全額負担は無理とのことでした。
排水皿の部分の劣化したウレタンをはがし、新しいウレタンで防水処理をするための費用は5万5千円で、そのうち4万の負担を求められました。
しかも、同じことをやっても2年くらいでまた漏水するのです。

やっと本題ですが、そもそも不動産購入の条件として「住宅チェック」で保証対象となる物件としていました。
本来修繕後引き渡される物件が、今回は調査員の調査ミスにより引渡し後に修繕箇所が発覚したわけです。（これは業者も認めています。）
確かに2年前に修繕はしていただきました。しかしよくよく話を聞いてみると、浴室の排水皿をステンレスに直すか、ユニットバスにしない限り根本的な解決にはならないとのことです。
2年前の修繕は、修繕というより、応急処置だと思います。

今さら調査ミスを蒸し返しても仕方の無いことですが、きちんと調査していただき、浴室部分のリスクを説明いただいたのであれば、ある程度納得して購入できたと思います。
何のための有料調査と保障なのかと考えてしまいます。

もちろん業者にも相談しましたが、「うちはそこまでリスクを取って保証サービスを提供できないし、2年前の無料修繕で対応している。」と言われました。
私にすれば、2年間ももたない修繕は「応急処置」であり、修繕ではないと考えます。又、2年前の修繕費用は本来売主様が負担するものであり、私とは関係ありません。
ちなみに保証期間は5年間なのですが、浴室の漏水については対象外だそうです。

私としては、100万円以上かかる全面改修を要求しているわけではありません。
応急的な処置でなく、せめてステンレスの受け皿を設置してきちんと漏水対策を施してほしいとお願いしているのですが、受け入れてもらえません。

以上、長文になりましたが、何かアドバイスいただければ幸いです。

土地の賃貸契約について

投稿日 = 2005/9/22
題名 = 土地の賃貸契約について
お名前 = 直子
ご相談 =

土地（約3000坪）を業者に貸していますが、業者が一方的に賃料を半額以下に下げてほしいと言ってきました。契約は３０年契約で、残り２１年あります。この業者はうちの土地に隣接した他の人の土地を含めて利用しており、他の人（２名）の土地は以前は賃貸契約だったのですが、数年前に業者が買い取ったようです。
今回、この土地の名義人が亡くなり私が相続する予定なのですが、この賃料をあてに固定資産税を払っていたので、この賃料が少なくなると、土地を手放さざるをえなくなります。私としては、業者に撤退されても困りますし、業者が隣接した土地を買い取っているので、半端にはさまれている土地を持っていても活用できるかが不安ですので売却したい気持ちがありますが、買い叩かれるのも嫌です。業者は今まで賃料値下げのことなどいっさい申し入れしてこなかったのに、名義人が亡くなったことに乗じて、申し入れてきたように思える話し振りをしてます。
まず、業者の一方的な賃料半額以下の希望は応じられないので、このような場合はどう対応すすめていけばよいのでしょうか？そして、売却の場合の土地価値は固定資産評価額を参考にすすめてもいいのでしょうか？以前に売却した他の方はおおよそ固定資産評価額で買い取ってもらえたようです。現在、この土地の近隣の評価価値は以前より下がっているようですが、それは原野状態の評価で、うちの土地は固定資産では宅地として整備されています。

契約した時の重説に不備

投稿日 = 2005/9/21
題名 = 契約した時の重説に不備
お名前 = Ginnepig
ご相談 =

始めまして。

この度、不動産屋さんを通じて、鎌倉にあるとある物件を購入したものです。

ハウスメーカーも決まり、あとは土地の決済を待つのみなんですが（特約9/29） …。

最後の方になって2つの問題が浮上しました。

①
売買契約と交わした時、土地面積と有効宅地面積の内容がとても曖昧であった。（ここは、あえてハッキリしたくて確認をしたのですが、一応こういうことになっています。との一言で流された。）

あとから聞いた話だとこうだったという
>１　売主：だいたい全体の85％が有効宅地面積
>２　仲介：85%はおかしいから80%が有効宅地面積

という訳で、重説の備考欄に「だいたい法地面積20%、有効宅地面積が残り80%」と書かれています。（現地優先、とも登記優先とも書かれていません）
これに対して、測量図のコピーを添付資料として頂きました。

後々、ハウスメーカの方で現地調査を行い、出来上がった測量図を見ると、壁の厚みが異なり最大で１ｍのずれがあり、現地の有効宅地面積が狭い事が発覚しました。

②
次に、文化財保護法ですが。
重説にこれを記載する部分があるのですが、不動産屋の見落としと書類作成ミスで、保護地区であるところを、「保護地区でない」状態で、売買契約を交わされました。

本来なら、当然売主も重説の読み合わせをして確認をするべきなのですが、仲介屋を信じて、黙って実印を押していました。

結果、家の着工の前に、市への届出を申請する必要があるらしく、万が一埋蔵物が見つかった場合は、着工が遅れる可能性があり、掘り起こした後の埋め戻し費用も負担する事になるそうです。

以上２点の問題なのですが…。

自分としては、土地自体を気に入っており、出来る事ならこのまま決済したいと思っています。

ただ、このように、売買契約書に不備があった場合、違約により契約解除（売買価格の20%）を盾に、土地の値引き交渉が可能かどうかが、私の質問です。

契約書の不備は違約としてみなされる事なのでしょうか？

今回の場合は、書類の作成をした仲介屋と売主が無責任で起きたこの問題に対して、売主はまったく罪悪感を感じてなさそうな事を仲介屋から伺いました。

もし、違約でなければ、手付金解除で手付金倍返しすれば、このような契約書の不備があっても、契約を解除できるのでしょうか？

仲介屋いわく、“売主は怒っていて、「だったら、契約自体なかった事にしてもいいよ」と言ってるんですよ”
と半分脅しのようなことも言ってました。

ちなみに、仲介屋との上記の話は、音声録音してあります。

どなたでも結構ですので、よきアドバイスをいただけたら幸いです。

建築条件付ではないのに建築業者を変えられないのでしょうか？

投稿日 = 2005/9/20
題名 = 建築条件付ではないのに建築業者を変えられないのでしょうか？
お名前 = わかぱぱ
ご相談 =

はじめまして、ご相談させてください。
今までの経緯をできるだけ詳しく書きたいと思い、かなり長い文章になってしまいます事をお許しください。

現在、地元のS工務店さんと話をしています。
6月にそのS工務店さんが出していた、土地と建物のプランが載っている広告を見て興味がわき、話が始まりました。物件は子供の学校にも近く、価格的にも割安感がありたいへん気に入りました。自分達の他にも検討している人がいるので決断は早い方が良いと言われた事もあり、思い切って購入する事にしました。土地は7月中旬に契約を終えています。

まったく知識が無かった私達にいろいろと教えくれ、資金計画のプランなども作成してくれました。それを元に融資先の斡旋もしてくれましたがそちらの銀行とは結局条件が合わず、最終的には自分達の方で探した銀行と交渉し、無事にローン契約も終えました。8月に融資が実行され、土地代金は既に支払っています。

次は建物という段階になったのですが、それまで自分なりに勉強していくうちに、S工務店さんが採用している基礎の工法（逆ベタ基礎）や概算見積りに含まれる装備の内容、外観のデザイン性や保証の事などについて、いくつか疑問点や不安が生まれてきました。（S工務店さんにいくつか質問をぶつけてみましたが、明快な回答は得られませんでした。）このままこの業者さん一本で任せてしまって本当に良いのかどうか心配になり、ここ数年でマイホームを建てた友人や、不動産関係の知人に意見を聞いたところ他の業者さんも見てみたらどうかという意見が多く、自分達も興味があったので他の業者さんと話をしてみる事にしました。その業者さんの話はとても明確でわかりやすく、内容も私達にとって非常に魅力的なもので、もっと詳しく話を聞きたいと感じました。

この事はS工務店さんには言ってなかったので、黙っているのも申し訳ないと思い、他の建築業者さんとも話をしている旨を正直に伝えたところ（他と契約しますとい言っている訳ではないのですが・・・）、S工務店さんは憤慨し「話が違う、やり方が汚い、こんなお客は初めてだ、傷ついた、駆け引きし過ぎだ」等々ひどい事を言われ、しまいには「違約金を請求する、逃げようと思って逃げられないから」とまで言われてしまいました。

今回の物件は「建築条件付」で無い事は間違いありませんし、もちろん建築請負の契約書も取り交わしておりません。建築業者をいくつかの中から検討したい旨を、早くから表明しておけばこんな問題にならなかったのかと反省しておりますが、今回のケースではもう建築業者を検討したり場合によっては変更する事はできないのでしょうか？
今後のアフターフォローの事などを考えた場合、正直言ってもうS工務店さんとは契約したくないというのが本音なのですが、他の業者さんと契約する事になった場合、やはり違約金の請求に応じなくてはいけないのでしょうか？（金額がいくらかはまだ提示されていません）　
S工務店さんとはこれから話し合いの場を持ちますので、プロの皆様から何か良きアドバイスを頂戴できればと思い相談させていただきました。
長文になり大変恐縮ですが、どうかよろしくお願いいたします。　

請求書

投稿日 = 2005/9/20
題名 = 請求書
お名前 = ぱにい
ご相談 =

はじめまして。
賃貸マンションのドアはカード式でドアにある電池を交換費用について質問です。

前回の交換時は鍵業者と不動産業者の立ち会いの元、電池交換をしてもらい、費用は掛かりませんでした。
今回不動産業者(物件より徒歩5,6分)交換したのですが、費用を請求書が届きました

その手書きの請求書には
「入口ドア電池交換経費としてピットロックシステムメンテナンス代、電池代、消費税、作業料金　含　請求額　￥13,000円也」

電池は近所のスーパーで購入したと不動産業者が言っていたので疑問に思い、
内訳が書かれた請求書を不動産業者に求めました。
しかし、不動産業者は信用していないとして憤慨し、明細書がまだ来ていません。

支払う方が良いのでしょうか？それとも再度、明細を請求した方が良いのでしょうか？

よろしくお願い致します。

私道について

投稿日 = 2005/9/20
題名 = 私道について
お名前 = 倉田
ご相談 =

初めて質問します。よろしくお願いします。現在住んでいる自宅前の道が私道です。家の奥に近所の人が所有している田んぼがあるため、私道を持分1/2ずつでひとつの土地として共同で所有しています。共同所有者の方の自宅は別の場所にあり、田んぼに農機具を入れる時以外はその私道を使用しませんが、田んぼが少し高い位置にあるので、私道に土を盛って傾斜をつけています。ちなみに舗装はされていません。今まで車で自宅に出入りする際にこの傾斜部分を通ることは無く、塀を作っていたので土が敷地に流れ込む事も無く特に問題は無かったのですが、この度息子夫婦が帰郷し自宅敷地内に別途新築することになり、土地の構造上、私道の傾斜してる部分を通って敷地内に入らなければならなくなりました。当然、塀も撤去しなければならないので、傾斜撤去（もしくは緩和）と舗装、掘削の許可をもらわなければならないと思います。

そこで質問なのですが、こちらにとって不都合が生じた場合、どのような形で話し合えばよいのでしょうか？土で盛られた傾斜は通行上の障害物だと位置づけてよいものかどうかによっても変わってくると思うのですが、その辺りの知識も無く困っています。あまり主張を押し付けすぎて堀削許可をもらえなかったり、変にこじれても困りますし。ただこちらとしては通行上の障害物として認識してますし、撤去、舗装の費用に関してはこちらで持ってもかまわないと思っています。ケースバイケースな部分も多々あるでしょうが、方法についてプロの方から何かアドバイスをいただけると助かります。よろしくお願いいたします。

借家の購入

投稿日 = 2005/9/20
題名 = 借家の購入　
お名前 = SUN
ご相談 =

現在借家に住んでいる39歳（女）です。
この家はもともと借地権を持つ父が19年建てた家ですが、父の事業が失敗し11年程前に地主さんが競売で買い取ってくれ、その後は賃貸で住んでいます。両親も働けない年になってしまい家賃も月額23万円と未婚の私ひとりの収入では到底暮らしていけないので住宅金融公庫を使って買い戻したいと考えていますが、建物の購入以外に支払わなければならないものはどのようなものがあるのでしょうか？
また、どのような手続きが必要なのでしょうか？教えてください。

不動産仲介料について

投稿日 = 2005/9/19
題名 = 不動産仲介料について
お名前 = みつば
ご相談 =

はじめまして、実は仲介手数料のことでご相談申し上げたいのですが。
　私はこの春から宅地分譲地を探しており、不動産屋さんへ相談しようと思った矢先に、とある一流住宅メーカーが主催する宅地フェアーが開催されるとのことで、良い物件は無いかとお伺いしてみました。そこでは、物件毎に情報シートがあり希望地域のいくつかの物件シートをコピーして頂き、実際に現場へ行き検討しましたが、納得がいかずにそこへはその場限りのお伺いでした。
　それから5ヶ月後、新聞広告に別の不動産会社を売主とする宅地分譲の広告が入り、再度購入意欲を燃やし、そこを見学すると共により良い物件を目指し、再度宅地フェアー会場へお伺いし物件を見せてもらい、またいくつかの物件シートをコピーして頂きました。　その際に前回の担当者は私のことなどほぼ忘れていましたが、何かあれば気軽に質問してくださいと再度名刺を頂きました。
そこで、物件を検討した結果、先般宅地フェアー会場へお伺いする前に見学した不動産会社が売主の分譲地も記載されておりとても興味が湧いたので、その物件はまだ開いてるのか？と、坪数は増やせるか？の2件をシートを頂いた担当者にTELで伺い致しました。　その結果、その物件は急いで予約しないともう問い合わせ件数がすごいので是非にも申込み予約してくれと！言われ、家族も土地には賛成してくれ購入意欲が湧いたので、
いざ申込書を記入して、お金を預けました。そして、購入に掛かる費用を軽く聞き（担当は宅建主任でしたが、税率やらがいま分からないと言い詳しくは後日とされ、予約した安堵感からか深く気にせずにその場を後にしました。それから、10時間後に担当者から急ぎのTELが有り、言い忘れたが仲介料が掛かるのでご承知おきくれ！とのこと。
　実はそのTELまでそのことは一言もおっしゃらなかったので、わたしはそんなの聞いてないと突っぱねました。
実は最初に説明を受けた『我々○○○ホームはまず宅地をご紹介することで少しでも弊社の住宅を購入して頂けるようにこのような情報提供をしています』を鵜呑みにしていたので、寝耳に水だったからです。
とりあえずそれは明確な文書でくれと御願いしたら、説明不足で申し訳無いがこれだけ費用が掛かるとFAXを頂きました。
私の勉強不足もあるのですが、お金を預けて予約するまで時間があったのに今さらと、その会社には不信感がいっぱいです。
最初に分かっていれば、坪数の増減や費用の面で大きく違ってくるので、ショックでなりません。
ですが、その宅地分譲地は是非購入したいので今回の申込みは取り止めて、売主の不動産会社と直接取引きがしたいと思いますが、これは可能でしょうか？？もしダメであれば、仲介料の大幅な値引きは可能でしょうか？？（現在法律で定める最大値を請求されていますが向こにも落度はあるし仕事量の割には高いのではと思っています。）
今回は私の勉強不足に起因するところでもありますが、是非アドバイスいただきたく、よろしく御願い申し上げます。

中古物件購入

投稿日 = 2005/9/18
題名 = 中古物件購入
お名前 = まゆまゆ
ご相談 =

持ちマンションから中古の一軒屋への買い替えを考えています。今まで戸建に住んだことがないので、見に行く際どういったところをチェックすればいいのか教えてください。物件はＳ６３年築今年の6月にリフォーム済みです。ちなみに木造なんですが買った場合、あと何年くらい手入れ住めるものなんでしょうか？
耐久年数ってどれくらいなんですか？？

父親の土地購入

投稿日 = 2005/9/18
題名 = 父親の土地購入
お名前 = SH
ご相談 =

はじめまして。アドバイスいただけたら幸いです。この度、父親（アメリカ在住）がアメリカで不動産を購入するため、私たち夫婦が現在住んでいる土地と建物（両方とも父親名義）を購入することにしました。詳細は土地（541㎡）と建物（約40坪、築30年リフォーム後10年）で、ある程度の適正価格算出のため近所の不動産屋さんに詳しく査定してもらったところ、市場価格が土地（約1000万円）＋建物（約300万円）で約1300万円。不動産屋さんの買取ならば価格ならば730万円ということでしたので、父親とは土地と建物で1000万円という金額で話でまとまりました。ちなみに建物は多少の傷みもあるため、住宅ローン（一応事前審査では夫婦ふたりで3000万円までは融資可能との事でした）を使って新築する予定にしておりました。ところが恥ずかしながら親子間の売買には、ほとんどの住宅ローンが使えないことを知らなかったため困っている次第です。偶然、姉が建築士で嫁ぎ先が県外ではありますが建設会社（不動産会社でもある）で、新築建物の設計・施工をお願いする予定でした。そこで姉に相談したところ、・uヲ窓u丘ッ⊿ぢ現在父親名義の土地・建物を姉の嫁ぎ先である建設会社が1000万円で買う。
　　　↓
2.建設会社名義で登記する（登記にかかわる費用は父親負担）
　　　↓
3.その土地と建物＋新築建物の建設費（合計2800万円くらい）で私たち夫婦が購入。

この形であれば住宅ローン（民間の金融機関で組む予定）が組めるのではないか？という話になりましたが、あくまで素人の浅知恵。実際にこういう取引が相続税やその他土地取引の法律の観点から可能かどうかや、注意すべき点など教えていただけるとうれしいです。よろしくお願いいたします。

建築条件付土地ではないはずなのに・・・

投稿日 = 2005/9/18
題名 = 建築条件付土地ではないはずなのに・・・
お名前 = ハッチ
ご相談 =

はじめまして　相談させていただきたいのは土地の購入に関してですが、最近とても気に入った土地が見つかり喜んでいたのですが仲介する不動産屋に当初は建築条件付土地ではないが、出来ればうちの不動産屋の建築部で設計施工でしていただけないかとの話が、今回はその条件でなければ土地を売れないと言われてしまいました。ちなみにその土地は専属専任媒介です。かなり好立地の物件なので不動産屋の気持ちもわかりますが、これは明らかに法律違反ではないでしょうか？まだ私もその土地に関して申込書等の公的文書も取り交わしていない段階ですので、ただあまり強く言ってその条件を飲む顧客に売られても困りますし、困っております。以前不動産に勤めていた友人にきいたところ、法的に争えば勝てるだろうが、面倒だろうから他の信頼できる不動産屋にいくらかの仲介料を払ってまとめてもらうのがいいかもしれないといわれました。どうしてもその土地を購入したいのですが、他に何か対処の仕方があればご教授ください。

オーナーチェンジによる立ち退き

投稿日 = 2005/9/16
題名 = オーナーチェンジによる立ち退き
お名前 = moti
ご相談 =

よろしくお願いします。

私の母のことなのですが、現在都心の駅徒歩3分の1階、2階で分かれた計2世帯の貸家に住んでいます。
　本日突然、「地主が変わりました。話したいことがあります」と突然新しい大家になったリホーム会社（？）が挨拶に来ました。母（60才）と2階にすんでいるおばあさん（73歳）は寝耳に水でした。
　母たちは前の大家さんとの関係はお茶に誘われるほどすごく良く、家賃も毎月末に2件分滞りなく支払っていました。母はこの10月に更新があり、先月の支払いのときに前のオーナーには更新ですのでお願いしますと挨拶をしています。
　ただ、新しいオーナーにリホームをして売りたいから出て欲しいといわれました。更新はしないとはっきり言われました。立ち退きの時期も更新が切れる10月、もしくは11月といわれたそうです。（その際は11月の家賃は要りませんといわれました母はすぐには出来ないといったそうですが、どうなのでしょうか？
　その後前の大家さんと話をしたら、金銭的に事情があり売ることにしたので新しくオーナーになった会社との交渉の際に、「移住中の方（母たち）が困るようなことにはしないでください」といって「それは大丈夫です。そのままにします」みたいな話だったので、安く売ったといっていました。前の大家さんも詐欺にあったみたいだといっています。その会社はここ最近、古屋のリノベーション等で雑誌にのったりして伸びている会社みたいで、ちょっと怖くも思っています。

　最初はあまりごたごたしてもと言っていたのですが、前の大家さんと話してみて、その会社の方がうそを言っていたことがわかり、母の気持ちも変わってしまいました。供託などで家賃は支払い続けて、このまま住み続けることは可能でしょうか？それが無理な場合立ち退き交渉などはどのようにしたら良いでしょうか?

　良いアドバイスをお願いいたします。

セットバックした部分について

投稿日 = 2005/9/16
題名 = セットバックした部分について
お名前 = にんじんぱん
ご相談 =

お願いいたします。

10年余り前に新築分譲住宅を購入し住んでいます。
東南角地で南側は4メートルの公道ですが、東側は舗装されていません。車は行き止まりです。
東側はセットバックされて、フェンスがあります。
しかし、周りは古い家が多くセットバックなどしていないため、今までも公道には当然なっていません。
そのため私も、セットバックした所を花や野菜を作って利用しています。
近くのお宅も木や花を植えて楽しんでいます。
これは、違法なのでしょうか？
実際は、すべての家がセットバックしなければ4メートルの公道にはなりませんよね。
2～3軒の家だけセットバックしていても全く意味が無いように思うのですが。
セットバックの畠に嫌がらせされたりしたので、質問させていただきます。
よろしくお願いいたします。

老朽化した連棟の建替可能性

投稿日 = 2005/9/15
題名 = 老朽化した連棟の建替可能性
お名前 = （匿名）
ご相談 = 築５０年以上になる４軒連棟のうち１軒に親が居住しています。先ごろ棟が大きく傾きつつある状況が判明し、小手先の手入れでは倒壊の危険性を防ぐ事が難しい状態と診断されています。現在２軒現住し２軒は空家の状況（４軒全て所有者別々）。現住２者は当分居住意志がありますが他の２軒は居住の見込みはまったくなさそうです。小生の親として他の３者にどの様にこれから持ちかけていくべきかの方針をアドバイス頂ければ幸いです。

重要事項説明虚偽による契約解除について

投稿日 = 2005/9/14
題名 = 重要事項説明虚偽による契約解除について
お名前 = JJ
ご相談 =

初めてご相談申し上げます。

販売業者に建蔽率容積率オーバーしていないかどうかを何度も確認して、「大丈夫です」と回答をもらっていた築7年の中古物件を売買契約結びました。
手付金２００万円不動産仲介料半額支払済です。
重要事項説明の時にも違法建築でない旨を販売業者に確認し、口頭で問題ないとの返事を録音しておりました。
ところが引き渡しに備えて住宅ローンの審査を行なったところ、建蔽率容積率オーバーの指摘を受け融資を断られました。

参考事象：
・販売業者に内覧時に、今既に申込みが入っていますが、月内に契約して頂けるなら優先しますと言われた。
・重要事項説明時に検査証の有無は売主に確認したら不明でしたと記載されていた。その後も不明であるにもかかわらず、検査証の追跡調査は行なわれなかった。
・融資が断られた旨を販売業者に伝えたら、その銀行は住宅ローンに弱いのでそういっています。融資できる銀行をご紹介しますと言われた。
・今は、売主から聞いていなかったことと、物件情報確認を怠っていたと言うことで、販売業者がミスを認めている。
・私はこの物件契約のために、そのとき検討していた物件を断念した。

お伺いしたいこと
・これはよくあることで、契約白紙撤回で手付けと不動産仲介料半額戻しはできるのでしょうか？
・もし白紙撤回できるとして、販売業者には何のおとがめもないのでしょうか？
・あるいはこれは売主側の説明不足のため、売主側のキャンセルと同等となり、手付金倍返しの対象とならないのでしょうか?

所有権の取得時効

投稿日 = 2005/9/13
題名 = 所有権の取得時効
お名前 = いのさ
ご相談 =

昭和48年に祖父が亡くなり、隣接する二つの土地Ａを叔母が、土地Ｂを父が相続しました。
昨年父が亡くなり、私が土地Ｂを相続した際、土地Ａの一部を勘違いして使用し続けていた事がわかりました。
叔母は28年前に家出し、現在土地Ａには叔母の夫と息子が住んでいます。税金はずっと別居中の叔母が払い続けています。叔母の息子は10年ほど前から土地の区切りが違うと言っていましたが、父はこちらの土地だと主張していました。
最近になって、叔母の息子が土地を使用していたのだから、お金を払えと言って来ました。言われたとおり
に払う必要があるのですか？ちなみに叔母に確認した
所、お金は要らないと言われました。

境界塀の新設

投稿日 = 2005/9/13
題名 = 境界塀の新設
お名前 = よっちゃん
ご相談 =

隣家との境界塀の新設について御相談があります。
旧来より建築済みの家屋について境界線を両家立ち会いの下、確定致しました。その結果、当方の排水溝が隣家の敷地内に20㎝程入り込んでおります。（父が建築当時は、隣家の旧家屋の縁側の軒先であり、その排水もかねていたのでは？と思われるので、問題とされたことがない）
その後、境界塀の設置を行いたいとの相談がありました。現境界塀は若干控えられて隣家が設置済みでありますが、確定線に沿って新たに設置したいとのことです。
その際に、境界塀は両家の折半により設置する物であるから、当方の排水溝については当方で処理し、設置済みの境界塀の撤去および新設境界塀にかかる費用を負担するように要請がありました。
しかし、排水溝部分については20㎝程であり、今すぐの撤去は家を建て直す時まで不可能であると返答しています。
また、この部分を購入したいと伝えております。
これと、境界塀の撤去・設置に関しては、隣家の言い分が妥当なのでしょうか。
申し訳ありませんが、お知恵を教授願いたく投稿致しました。

投稿日 = 2005/9/13
題名 = 境界塀の新設
お名前 = よっちゃん
ご相談 =

隣家との境界塀の新設について御相談があります。
旧来より建築済みの家屋について境界線を両家立ち会いの下、確定致しました。
その結果、当方の排水溝が隣家の敷地内に20センチ程入り込んでおります。
（父が建築当時は、隣家の旧家屋の縁側の軒先であり、その排水もかねていたのでは？と思われるので、問題とされたことがない）
その後、境界塀の設置を行いたいとの相談がありました。現境界塀は若干控えられて十年ほど前に隣家が設置済みでありますが、
確定線に沿って新たに設置したいとのことです。
その際に、境界塀は両家の折半により設置する物であるから、当方の排水溝については当方で処理し、
設置済みの境界塀の撤去および新設境界塀にかかる費用を負担するように要請がありました。
境界塀の撤去・設置に関しては、隣家の言い分が妥当なのでしょうか。
申し訳ありませんが、お知恵を教授願いたく投稿致しました。

責任は大家？それとも不動産屋？

投稿日 = 2005/9/13
題名 = 責任は大家？それとも不動産屋？
お名前 = 長崎市民
ご相談 =

賃貸アパートに住み始め、１０日たらずで退居するよう言われました。私には落ち度はないことは仲介した不動産屋も認めており、明らかに貸主側の勝手な理由でしたが、その状況を満たすことは不可能であり、また貸主側のプライバシーの侵害等の問題もあって引き続き住む気にもなれませんでしたので、転居ことにしました。

しかしどう見ても貸主側の契約違反であるので、せめて引っ越し費用だけでも請求しようと考えているうちに、あることに気がつきました。
どうやら、貸主はまだ契約書に捺印していないようです。つまり不動産屋は契約が成立するまえに私を住まわせたことになります。だからこそ、貸主としては、捺印前ならば退居させることは簡単にできると考えたのでしょう。

この場合、責任はやはり貸主にあるのでしょうか、それとも不動産屋に責任があるとしてそちらに請求するべきなのでしょうか。また、もしかして、知らぬこととは言え先に住み始めてしまった私にも非があることになってしまうのでしょうか。
結局のところ、私は誰に何をどこまで請求できる権利があるのでしょうか。

どうぞよろしくお願いいたします。

投稿日 = 2005/9/13
題名 = 責任は大家？それとも不動産屋
お名前 = 長崎市民
ご相談 =

賃貸アパートに住み始めた翌週に、一週間留守にしました。その期間不在にすることは、貸主と不動産屋両方に前もってはっきりと予告しておいたにもかかわらず、帰宅してすぐ、そんなに留守をされては困るとの理由で、いきなり退居するよう言われました。

何か誤解があるのかと思い、アパートの隣に住む貸主と直接話したところ、納得してくれたようでしたので安心していたのですが、貸主はその後さらに、反対隣の民家にすむ他人と共に私の帰宅時刻を監視し合い、その時刻をいちいち不動産屋に報告して帰宅が遅いことも理由に加え、さらに不動産屋に対して私の退居を要求してきました。貸主とその隣人とが、連日別々に代わる代わる電話してきたのだそうです。
入居の際、貸主にはもちろんその隣家の方にも挨拶に行き、「いい人が来てくれてよかった」とまで言ってもらっていたので、本当に驚きました。未だに彼らの真意はよくわからないのですが、貸主はその隣人の言うことを全て鵜呑みにし、言われるがままに行動しているようです。

私は仕事の都合上留守にすることが多く、留守にするなと言われては仕事になりません。留守がちなことも帰宅時間が不定期になりがちなことも、入居申込時に言ってありましたし、もちろん契約書にもそんなことはかかれてありません。しかし不動産屋側も電話攻撃に辟易したのか、私に落ち度は全くないことは認めつつも、次の部屋を割安な賃貸料で提示して転居をすすめてきました。私も両側の家から監視されつづけて暮らせるような神経を持ち合わせておらず、早く落ち着いて生活したいと思い、不本意ながら転居することに決めました。

しかしどう見ても貸主側の契約違反であるので、最低限引越費用だけでも請求しようと考えているうちに、あることに気がつきました。
契約書は不動産屋が持っており、私に渡されていません。単純に渡す機会がなかっただけかと思っていたのですが、実は、貸主はまだ契約書に捺印していないようです。
つまり不動産屋は契約が成立するまえに私を住まわせたことになります。だからこそ、貸主らとしては、捺印さえしなければ退居させることは簡単にできると考え、強気に出たようです。

この場合、責任はやはり貸主にあるのでしょうか、それとも不動産屋に責任があるとしてそちらに費用を請求するべきなのでしょうか。また、もしかすると、知らぬこととは言え先に住み始めてしまった私にも非があることになってしまうのでしょうか。

長くなりましたが、まとめますと、私は誰かに転居費用を請求できるのか、できるとしたら運送費以外の実費（電話移転費用など）や機会費用なども請求できる権利もあるのかどうか、知りたいという事です。

アドバイスなどいただけましたら、誠に幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

な なんと

投稿日 = 2005/9/13
題名 = な　なんと
お名前 = れお
ご相談 = 祖父が登記書を盗まれてしまいました!もしそれを担保にヤミ金などでお金を借りられてしまったら祖父はどうなるのでしょう？

ペットクラブ会費について

投稿日 = 2005/9/10
題名 = ペットクラブ会費について
お名前 = ワン
ご相談 =

管理規約の使用細則の欄に「ペットクラブ会費として１匹につき月額500円を管理費会計に充当すること」という条項があります。
上記のように管理費会計に計上される為、勝手にペットクラブでその費用を使用することはできませんし、ペットクラブ自体の活動でも費用がかかることはありません。
管理会社に会費の徴収の理由を聞いたところ、「売主が決めたのでわかりません」という内容の回答しかありませんでした。
新築マンションを購入した為、売買契約時に管理規約（案）を容認するといった内容の書面に判を押しましたが、使用目的がハッキリしないので、できれば払いたくないと思っています。
これは消費者契約法のようなもので、拒否することは可能なのでしょうか。

大家の賠償請求に応じなければならない？

投稿日 = 2005/9/10
題名 = 大家の賠償請求に応じなければならない？
お名前 = エリ
ご相談 =

はじめまして。

現在、隣に住んでいる住人が深夜に騒がしいので（2時～3時など遅い時間に、モノを落とすような音や地響きがします）「寝られない」と注意をしたところ、「退去したい」と大家に届けがあったそうです。
前に住んでいた住人にも、注意をしたところそのようなことがあったそうです。
こちらとしては夜中に（しかも深夜に）大きな音を出されて迷惑しているので言ったまでのことなのですが…

それについて、大家に損害賠償を求められたのですが…「弁護士と相談している」などと言っているらしく不動産屋から連絡がありました。
この場合、私は損害賠償を受けなければならないでしょうでしょうか？

サバ猫

投稿日 = 2005/9/08
題名 = 解除について
お名前 = サバ猫
ご相談 =

　宅建業者自ら売主で、買主は非業者、仲介業者無し、現状有姿による引渡しという不動産売買です。 「手付の性質」については、契約書上では特別な記述はありません。「買主が、契約時に手付金を支払い、残額支払いを引渡と同時に行う(つまり、中間金支払いという方法は取らない)」ということになっています。
　買主の立場で質問いたします。

　契約書には、次の４種の解除について触れてあります。「危険負担」・「瑕疵担保責任」・「契約違反による解除」「契約解除（注　手付解除という表現がなされていないで、契約解除と表現されています。）」
　「契約解除」の条文は、次のような内容になっていました。
　「相手方が履行に着手するまでは、契約の解除ができる。この解除の場合、買主は、手付金の倍額を支払わなければならない。」
　また、「契約違反による解除」の条文によると、「契約違反による解除では、売買代金の20％を違約金として支払わなければならない。」となっ
ていました。手付金の額は、売買代金の10％未満です。

　次の点について、疑問を持っています。
１　この売買の場合、売主が履行に着手するまでに買主が契約解除をするのなら、「手付解除」と解釈できるのではないか。
２　手付解除と解釈できるのなら、この売買では宅建業法第39条が適用されるのではないか。
３　第39条2項は、「手付金を払った側が手付解除をする場合、手付金の額を放棄する」と解釈できるのではないか。また、第39条3項で「前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは無効」となっているが、「買主は、手付金の倍額を支払わなければならない」ということは「買主に不利なもの」ではないのか。

　これらの疑問点について売主業者に質問したところ、「手付解除ではない解除だ。だから、解除する場合は、買主は手付金の倍額を支払う必要がある。」という答えが返ってきました。「手付解除」と「そうでない解除」の違いについては、質問したのですが説明してもらえませんでした。
　
　この場合、買主は、「手付金を放棄（倍額ではなく、手付金の額だけ放棄）しての手付解除」はできないのでしょうか？
　この「契約解除」の条文は、有効なのでしょうか？

　よろしくお願いいたします。

賃貸契約を白紙撤回したい

投稿日 = 2005/9/08
題名 = 賃貸契約を白紙撤回したい
お名前 = 台東区民
ご相談 =

はじめまして。

2月から台東区の賃貸マンション1階部分で一人暮らしを
しております。

いつも玄関前の踊り場に水溜りができている状態でした
が、ある日出張から帰り玄関を開けると玄関に浸水して
いる状況でした。

2足の革靴にはカビが生えてました。

その後、洗濯機を使うと玄関前の水溜りは大きくなり、
ひどい時には玄関に浸水してくる状況です。

部屋の中には水周りの悪いところでよく見かける小バエ
が大量に飛び回っており、便所、風呂、窓枠などはその
死骸が無数にいる感じです。

管理人には連絡し、施工会社に調査を依頼してくれる
とのことでしたが、そろそろ1ヶ月が経ちます。

9月に東京では局地的な大雨が降りました。
その時に1階部分の玄関は全て浸水。

私の部屋に関しては、玄関を開けると靴が外に流れ出てく
る程の水が溜まっていたどころか、玄関から水が湧き出る
かのように、大量の水が玄関の床下から水が出てきている
状況でした。

その日は当然玄関を閉めることができないので、夜もろく
に眠ることもできませんでした。

翌日、施工会社から連絡があり、その時の説明はこんな感
じでした。

『1時間に30mm程度の雨なら防げるようになっているけ
ど、1時間100mm以上の雨が降ることを想定して建築して
いる訳ではないので、今回のように被害が出てしまった
場合には保険を適用するしかないと思ってるんです。』

とのこと。

30mmの雨が防げるなら洗濯機を使った程度では玄関まで
浸水しないはず・・・、ですよね。

管理人には2階部分に部屋が空いているから、そちらに引越
するのはどうかと打診を受けました。

ただ、2階の踊り場の部分にも雨が降っていないのに水溜り
ができているのを確認しており、素直にうなずくことは出
来ないです。

さらに向かいに住んでいる方から、以前私が住んでいた部
屋の住民は床上まで浸水してしまい、それで2階部分に
引越したものの、それも嫌で他の物件に出て行った、との
ことでした。

そのような経緯は管理人から何の説明もありませんし、
今回の大雨後にもそのことは教えてくれませんでした。

部屋の湿度は高く、除湿機2台の体制ですし、虫の死骸処理
も毎日大変です。心身ともに疲れてきたところです・・・。

管理人の打診はお断りして、できれば契約を白紙撤回させ
て欲しいと思っております。

契約書を読んでみると瑕疵についての記載は特になく、
契約の不履行を訴えることもできるのかと思ってます。

このようなケースの場合、果たしてどこまで求められる
ものなのか、伺いたいと思い投稿させて頂きました。

どのような見解でも構いませんので助言をいただければ
と思います。

事故物件の復旧前の契約について

投稿日 = 2005/9/08
題名 = 事故物件の復旧前の契約について
お名前 = りょう
ご相談 =

新築物件を契約しようと契約日を決めました。しかし契約日の１週間前に記録的な大雨が降りその物件が床上浸水してしまいました。
売主さんから床の張替えやドアの取替えなどをしてから引き渡すとの連絡がありました。てっきり張替えなどが済んでから契約をするものと思っていたのですが契約日は変更をしないで欲しいと言われました。
仲介業者には契約日を先伸ばして欲しいと伝えたのですが。。。
早く売ってしまいたい気持ちは分かるのですが復旧工事が済む前に契約するのって不動産業界では普通のことなのですか？？
また、浸水した場合家は傷みやすくもろくなってしまうのでしょうか？資産価値もやっぱり下がるのですか？
立て続けに質問してしまい大変申し訳ありません。このような場を探していてやっと辿り着けました。ぜひぜひよろしくお願いいたします。

解除について

投稿日 = 2005/9/07
題名 = 解除について
お名前 = サバ猫
ご相談 =

　宅建業者自ら売主で、買主は非業者、現状有姿による引渡しという不動産売買です。買主の立場で質問いたします。

　契約書には、次の４種の解除について触れてあります。「危険負担」・「瑕疵担保責任」・「契約違反による解除」「契約解除（注　手付解除という表現がなされていないで、契約解除と表現されています。）」

　「契約解除」の条文は、次のような内容になっていました。
　「相手方が履行に着手するまでは、契約の解除ができる。この解除の場合、買主は、手付金の倍額を支払わなければならない。」
　また、「契約違反による解除」の条文によると、「契約違反による解除では、売買代金の20％を違約金として支払わなければならない。」となっていました。手付金の額は、売買代金の10％未満です。

　この場合、買主は、「手付金を放棄（倍額ではなく、手付金の額だけ放棄）しての手付解除」はできないのでしょうか？
　この「契約解除」の条文は、有効なのでしょうか？

　よろしくお願いいたします。

42条2項道路

投稿日 = 2005/9/07
題名 = 42条2項道路
お名前 = タツ
ご相談 =

中古物件を購入しました。

敷地は、2項道路に面した一番奥の家です（セットバック済み）。
先日、物件を再度確認に行ったところ隣家住人が我が家の門扉前に自転車を６台駐車していました。
引越しまで半年ほどあるので、今すぐに問題は無いのですが、のちのち駐輪について遠慮してもらうことは出来るのでしょうか。

隣家の前と２項道路部分の登記上の所有は我が家です。よろしくお願いいたします。

借家の借主からのセキュリティーアップ要求

投稿日 = 2005/9/07
題名 = 借家の借主からのセキュリティーアップ要求
お名前 = Sakura
ご相談 =

はじめまして。
賃貸マンション経営をしております。
先日、マンション一階に住んでいる方から連絡があり不審者がうろついているようなので、窓に格子をつけてほしい、玄関の鍵をもう一箇所増やしてほしいとの要望をいただきました。
実際に、お盆の帰省中に出窓のガラスにひびが入っていたということで警察を呼んだこともあったそうです。
マンションの管理は不動産屋に任せているのですが、不動産屋からは、「現状でお貸ししていますので」と借主の方の要求は却下されたそうです。

らちが明かないので、直接家主である私のところへ言いにこられたようです。
ひびが入ったガラスは、不動産屋からは借主負担で修理をお願いしますと言われたそうで、腑に落ちないといってこられました。

こういう場合、どちらの負担になりますか？（ガラスの修理代）

また、不審者を理由に、セキュリティーアップ（格子取り付け、鍵の増設等）を要求されたら、家主はそれを受けなくてはなりませんか？

残債ローンはすべて残された者が負担？

投稿日 = 2005/9/06
題名 = 残債ローンはすべて残された者が負担？
お名前 = bukubuku
ご相談 =

6年前に実母名義の土地に実姉（長女）の夫名義で２世帯住宅を建築し、その4年後に姉が他界し、今回義理兄が再婚の為家を出ることになりました。兄名義
のローンが残りそのローンの処理対応の方法で問題になってます。次女（シングル子供２人）がその家を購入して親の面倒をみるといっていますが義理兄も
それはOKとのこと
しかし、家のローンは一切今後払わないと言っていますが残債ローンをすべて次女が引き継ぐのもおかしな話のように思えます。
その家の評価額分で買うではいけないでしょうか？

借家住まいですが・・・

投稿日 = 2005/9/06
題名 = 借家住まいですが・・・
お名前 = haniwa
ご相談 =

突然ですみません。
義父名義の家に夫婦で住んでます。賃貸ということで、家賃も払ってます。払ってますが、何度言っても領収書は出してくれません。
また、以前この家に私達が住む話が出た時に、家主である義父からの一方的な内容の契約書なるものが渡され、内容に不納得だったのもあり、住む事を拒否しました。
それからしばらくして、「ずっと空き家になっているのは不都合だから」との理由で私達が住むようになったのですが、その時は家賃として５万円払うということだけで、契約書を交わしたわけでも他の取り決めをしたわけでもありません。
そして、最近、夫が義父の会社から出て他で働くようになりました。すると「社員でもない人間を住まわせたくない（社宅？）」「２ヵ月後までに明け渡せ」と要請されました。社宅として考えてるなんて一言も言われてませんでしたし、他のサイトなりで調べてみても、退去までの期間は６ヶ月というような内容があったので、それに照らし合わせて、納得がいかない点がある事と、一方的な退去要請ともとれるので、退去にあたっての費用の負担をお願いするべく書面にて伝えました。
それから２ヶ月が経ち、家賃を納めに行った時に、ずいぶん前に渡された義父の一方的な契約書（署名捺印なし）のコピーを出してきたのですが、受け取りは拒否しました。私達としては、以前に家に住む事を拒否した時点でその契約書は無効になっており、今回住むようになった時にはそのような契約書は交わされていないので、現時点でその時の契約書を出してこられても認められないと思ってます。
これって、どうなんでしょうか？

また、すぐに引っ越さないのであれば、家賃を５万円から８万円に値上げすると言ってきました。これも納得のいかない値上げ幅ですが、首を縦に振らないでいると、不動産会社に仲介を頼んだようです。こうなると、仲介料などが発生したりして、それは私達に請求されることになるのでしょうか？
始めから業者が入ってるのならわかるのですが、途中から業者の方が入ってきた場合、どう対処していいかわかりません。

円満解決希望

投稿日 = 2005/9/06
題名 = 円満解決希望
お名前 = トワイライト
ご相談 = 専門知識がなく途方にくれています。２年前に田園に囲まれた１０軒程度の団地に念願の一戸建てを新築しました。入り口の道路からはいると中はロータリーのように通路がとってあり団地の住人しか通らないので子供たちも安心して遊べていました。ところがロータリーに一箇所、団地奥の田にいくための農道（車一台通れます）があることからそれを利用して田を潰し奥にアパートが建つことになったのです。アパートの戸数も20数軒ということでかなりの車等の往来が予想されます。土地売買の規約を見ると「団地内に一戸建て以外の建物を建設しない」とうたってあるのですが、隣接していても新しく造成される土地なので同じ団地内とはいえないのでしょうか？新しくといってもアパートへは団地のロータリーを通らなければ入れないのですが・・・何とか阻止できないものでしょうか。せめて団地の住人が反対していることは伝えたいのですが、工事の説明や挨拶もないまま着工のようなので話し合いのきっかけもなくアパートの大家さんに抗議すべきか建築業者にいくべきかなどとおろおろしてばかりです。アドバイスお願いします。

住宅ローンについて

投稿日 = 2005/9/05
題名 = 住宅ローンについて
お名前 = Ｙ．Ｔ
ご相談 =

47歳・会社員・既婚・勤続３年・年収480万円です。
この春に新築の建売住宅を購入しようとし５月に不動産屋さんより「複数の銀行に出して、金利の安いところにしましょう」と言われ事前審査を受けたところ、見送りの返事で個人信用情報を自信で確認したところ会社の機材のリースの連帯保証人（忘れていて事前審査の時点では申し出ていなかった、当初の会社との約束が３年で本年６月末日で脱退済み）を指摘されました。
その後連帯保証人脱退の確認書類を添付し別の銀行で再審査を受けたところ通りましたので安心していましたが直後に拒否を受けました。
拒否理由は不動産価格の不当な上乗せ（「ふかし」と言うそうですが）でした。
住宅ローンの申請をする時に不動産屋さんより「自動車ローンもまとめれば支払いが楽になるでしょ」と言われ「是非それでお願いします」と頼んだもので、その事が違法である事は知りませんでしたし業者よりの説明もありませんでした。
上記の事で怖くなり不動産屋さんを代えて事前を申し込みましたが近々でいろんな銀行が私の個人情報を見に来ているから難しいと言われ、その対策として「今までの経緯を文書にして添付しましょう」とアドバイスを頂き現在事前審査を受けておりますが・・・
もし駄目だった場合の救済などは無いのでしょうか？複数の信用情報会社の窓口の人からは信用情報については問題ないのではないかとのコメントも頂いておりますが・・・
良いお知恵をお貸しください、よろしくお願いいたします。

兄弟への名義変更について

投稿日 = 2005/9/05
題名 = 兄弟への名義変更について
お名前 = Hm
ご相談 =

5年前、主人の実家の隣家が売りに出されたので、将来、私たちが建て直して住むか、実家と一体として建て直すか、と思い、主人の名義で購入しました。
購入してすぐ、事情が変わり、弟夫婦が住むことになり、現在に至っています。（ローンは主人名義で借りましたが、実際は弟夫婦が家賃のような形で納めてくれています）ローンを組んだ本人が住まなければならないのはわかっていますが、銀行は目をつぶってくれていました。
その弟夫婦が住んでいる家が、老朽化が進んだため、家族で話し合い、弟夫婦が家を建て直すことになりました。
ローンを一括返済し、更地にした上で、弟夫婦が資金を出し建て直すことになりました。
銀行へローンを返済し、土地の名義を主人から弟名義に変更したいのですが、その手続きのためには概算でどのくらいの費用がかかるのでしょうか。贈与に当たるのでしょうか。
手続きをスムースに行うためには、どのようにしたらよいのでしょうか。
どうぞよろしくお願いいたします。

家賃値上げについて

投稿日 = 2005/9/04
題名 = 家賃値上げについて
お名前 = さいたま市民
ご相談 =

住み始めて二年が経ち、更新の時期となりました。
更新通知が送られてきたのですが、家賃値上げとのこと。
値上げについては更新の手紙で告知すればいいのでしょうか？

大手の不動産会社が代行しているのですが、
家賃の他に、敷金も加算されています。

更新に敷金というのは意味がわからないのですが、
これは普通のことなのでしょうか？

何度か引越しを経験していますが、最初の更新で家賃の値上げ
敷金の加算、どちらもはじめての事です。

よくわからないもので質問させて頂きました。
ご回答をお待ち申し上げております。

地下鉄路線上の一戸建てについて

投稿日 = 2005/9/04
題名 = 地下鉄路線上の一戸建てについて
お名前 = カズ
ご相談 =

気に入った物件があったので（土地つき一戸建て）いろいろ調べてみると地下１０ｍ位のところに地下鉄が通っている事がわかりました。気になる事が３つあってひとつが騒音（不動産屋いわく近所の人に聞いても全く気にならない
との事）の程度。二つめが地盤の強度。三つめが転売する時の土地評価額が購入時より下がるかどうかなどです。
どなたかアドバイスをお願いします。

居住権？って関係あるのでしょうか。

投稿日 = 2005/9/04
題名 = 居住権？って関係あるのでしょうか。
お名前 = とまと
ご相談 =

私の父名義の土地に、結婚後共有名義で新居を構えました。もともと、私達夫婦が住む事が条件で土地を無償で貸してくれていたのですが、現在離婚を前提に別居中の為、その条件が継続できなくなっています。
最近まで夫だけが住んでいましたが、住所変更もせずに出て行き、半年くらい前から実家で生活している様子です。離婚が成立し、仮に家が夫名義になった場合、条件を満たすものが無くなったという理由で、父が立ち退きを請求する事は可能でしょうか。
その場合、立ち退き料などはどのように考えるのでしょうか。

賃貸か購入か

投稿日 = 2005/9/03
題名 = 賃貸か購入か
お名前 = calimero
ご相談 = 現在賃貸戸建に住んでおり毎月21万ほど払っています。10年以内に海外に移ることになると思いますが、このまま賃貸に住み続けるのと、購入をするのとどちらがいいのか迷っています。頭金には500万ほど、月々住宅ローン返済として25～30万は返済できます。移住する際に売却できなかったらと考えると不安になり購入に踏み切れていません。

現状復帰費用

投稿日 = 2005/9/03
題名 = 現状復帰費用
お名前 = coupe
ご相談 =

現状復帰費用の件で相談がございます。
物件契約後、買い換えが必要な為、物件販社よりグループ会社の仲介会社を紹介されました。
物件契約の他にオプション工事の契約が残っており、仮に売買が成立しなかった場合は、現状復帰費用が掛かるとの説明を販社より受けていました。
現状復帰費用として約800万円が掛かる為、販社責任者同席の元、その仲介会社には新聞に折込広告を入れる前に必ず内容を事前にチェックさせるようにと伝え、その仲介会社も了承（店長・担当者同席）した為、オプション工事の契約に判を押しました。
しかし、その契約の２週間後に当方に何の連絡もなく、先方で勝手に作成した折込チラシを新聞に入れ、その次の週に事後承諾というかたちで報告がありました。
担当者に文句を言ったところ、店長より非は認めますが謝罪以上は何もする気はないと販社経由で連絡がありました。
仲介会社が当方の要求を履行するとなった為、オプション工事の契約をおこなったという経緯がありますので、オプション工事の契約を破棄することは可能でしょうか。
若しくは、仲介会社又は物件販社に対して、何らかの保障又はペナルティを課すことは可能でしょうか。

同じマンションでの異なる家賃について

投稿日 = 2005/9/02
題名 = 同じマンションでの異なる家賃について
お名前 = はち
ご相談 =

入居者が少なかったこともあって、今年１月より家賃が値下げになりました。

長く住んでいる住民同士は、みんな同額であることを確認しました。またそのうちのある方は、「今後は新規に入居される方と同じ家賃にする」ということを大家さん（不動産やさん？）からうかがったそうです。

しかし新しく入居された方に家賃をうかがったところ、みなさんそれとなく口を濁して、家賃を教えてもらえませんでした。

そうしていた折、たまたま入居案内の冊子をみていると、新規に入居される人が、私たちより9000円安く入居していることがわかりました。
長く住んでいる住民は１階、２階と分かれてすんでおり、角部屋の人も、そうでない人もいるため、新規入居者と条件が異なることはありません。

今後不動産やさんと、大家さんと交渉していこうと思っておりますが、注意する点、必要なこと、また家賃値下げの可能性などについて教えていただけるとありがたいです。よろしくお願いします。

間違って払った家賃について

投稿日 = 2005/9/02
題名 = 間違って払った家賃について
お名前 = はち
ご相談 =

今年１月から家賃が改定になり、書面でお知らせがきていたのですが、勘違いで2000円高く振り込んでしまっていました。今月までずっと2000円振り込んでいたのですが、次月に払い込みすぎた分を減らして払い込んでもかまわないでしょうか？

もしくは、何らかの書面で大家さんにその旨知らせておく必要がありますでしょうか？

なお通帳には履歴が残っているため、払い込んだことについての証明は可能です。

土地賃貸の契約について

投稿日 = 2005/9/01
題名 = 土地賃貸の契約について
お名前 = サンライズ
email = rtj@club.to
地域 = 次フォーム参照
性別 = 次フォーム参照
年齢 = 次フォーム参照
ご相談 =

はじめまして。
土地の賃貸のついてどのようにことを運んでいっていいのか？わからず相談をおねがいしたいのですが。

まず土地のみを、私の曾おばあちゃんの時代（明治時代）からかりていまして、契約書もなく、今現在は私の父が住んでいます。100年以上も代々住んでいますので、老朽化が激しく、今回、私と主人との同居を考えていて、その為、リフォームをしたいのですが、何年か前にその土地の購入の話を土地の持ち主に話しに行ったところ、土地を売るつもりはなく、賃貸のままリフォームするのも、よい返事ではなく、賃貸料の値上げとリフォームする際の私どもと大工との間の契約書には土地の持ち主の捺印が必要になるので手数料をもらいたいというふうなことを言われました。今回リフォームする際、家の一階でレストランを開業したいと思っています。

相談点としまして、
1.リフォームする際、土地の持ち主の捺印が必要なのか？
2.改装する際、土地の持ち主に開業する承諾を得なくては　いけないのか？
をどなたか教えてください。
宜しくお願いします.

隣家との境

投稿日 = 2005/8/31
題名 = 隣家との境
お名前 = 悩み人
ご相談 =

はじめまして，いつも読ませていただいています．
突然不動産に関して考えなければならなくなりました．
何らかのアドバイスをいただけるとたいへんうれしいです．

さて，隣家が売りに出て，土地が更地になりました．
不動産業者から戸境がないので測定したところ，我が家の軒下部分が
隣家の土地を侵食していることがわかったとのことで，我が家の軒を
取り壊すとなると面倒なため土地を購入してほしい，と持ちかけられ
ています．

　・土地は奥行きが同じで幅が多少異なる同形状の縦長長方形です．

　・一路線(主要道路)に面する宅地で，普通商業・併用住宅地区です．
　　路線価は 17年115E，16年120E，15年130E（借地権割合50%）で，
　　評価倍率も"路線"でした．
　　ちなみに近辺（路線価17年120E，16年120E，15年125E）の基準点で
　　地価公示価格 17年143,000，16年159,000，15年166,000）でした．

　・一方的に相手の不動産屋さんから，35cmX20m＝7平米＝2.12坪
　　登記費用も含めて105万円と提示がありました．

(1) このような交渉はよくあることなのでしょうか．
　　ほかによい方法はないでしょうか

(2) この指定された購入額が妥当なものでしょうか．
　　ちなみに近辺の土地販売価格を調査したところ，ほぼ同じロケーション
　　で 17年115E 更地の土地が 坪単価45万円で不動産販売されていました．
　　今回の提示額は，通常の土地販売であれば妥当な額にも思えますが，
　　状況的にどうも釈然としないものがあります．
　　上記提案・提示額で了解するしかないでしょうか．

(3) 戸境に関して向こうの調査結果でしかないのですが，
　　こちらで調査すると測量費などもかかるため，迷っています．
　　個人が自分で調査・測量することは可能でしょうか．

以上ぶしつけな内容ですが，頼る当てもなく質問させていただきました．
どうかよろしくお願いします．

銀行の不良債権処理

投稿日 = 2005/8/30
題名 = 銀行の不良債権処理
お名前 = 3904jppg
ご相談 =

初めて投稿させていただきます。
気に入った土地が、倒産した会社の社長名義の土地になっていて現在では銀行が担保として所有していることがわかりました。
そして今回、銀行が債権処理を行うということで売りに出され、不動産屋を通じ契約をすすめる段階になりました。

この時点で銀行側から不動産屋に対し、
「今年度の目標不良債権の処理額に達したためこの土地は来年度に持ち越したい」
と依頼がありました。

不動産屋も困りましたが、当方もせっかくの気に入った土地でもあったので非常に残念です。
こういった件に対して実際に体験された方や、これからの進め方に対してなにかアドバイスありますでしょうか？
当方は不動産屋に銀行に対し「それは困る」と言ってもらうしか方法はないのでしょうか？

よろしくお願いします。

どこからが同居人扱い？

投稿日 = 2005/8/30
題名 = どこからが同居人扱い？
お名前 = 匿名
ご相談 =

質問があります。
今、入居しているマンションはワンルームです。
同居人は禁止されています。管理人さんは、かなり
厳しい人です。
よく彼氏が遊びに来て泊まっていくのですが、ある日、ロビーの壁に張り紙がされてあり、同居人らしき人が最近出入りしているようですが契約違反になるので

突き当たりの土地について

投稿日 = 2005/8/29
題名 = 突き当たりの土地について
お名前 = あゆ
ご相談 =

先日ようやく気に入った土地を見つけましたが、Ｔ字路の突き当たりにあるため購入を決めかねています
。
土地相によるとＴ字路の突き当たりの土地は大凶相になるらしく、そのため資産価値も低いのではないかという不安がでてきたからです。
業者からは相場に合った金額を提示されていますが、もしその金額に見合うだけの価値がないのであれば、将来的に売りに出したときに大きな損失がでてしまうのではないかと心配しています。
占い等信じる方ではありませんでしたが、気になっています。アドバイスをお願いします。

開発道路・私道について

投稿日 = 2005/8/28
題名 = 開発道路・私道について
お名前 = もち吉
ご相談 =

・住宅購入に関して悩んでいることがございます。
購入予定の土地の前道路は開発道路で、所有は不動産会社のものになります。今回土地は3区画販売され、販売後も不動産の所有になるという事です。不動産の言い分では今後市に移管を考えているので私達の手間を省くために私道にしないとおっしゃっておりますが、開発道路に入る前の道は4m未満の私道からつながっており、こちらの私道は10数名（中には近隣に住んでいない方もいらっしゃいます）の所有の土地のため
開発道路が直ぐに市に移管して公道になることは考えにくい状況です。私達が将来的に土地を販売する場合問題ないでしょうか？また不動産会社が倒産した場合、こちらの開発道路が売られたりしないでしょうか？こちらの土地は購入しても大丈夫かどうかアドバイスを頂戴出来ますと幸いです。よろしくお願い致します。

上棟式について

投稿日 = 2005/8/27
題名 = 上棟式について
お名前 = まさ
ご相談 =

自宅を新築中です。
現在基礎工事中で来月棟上げとなりますが、上棟式について教えて下さい。
工務店からは大工さんとの顔合わせの会だと思って下さいと言われており、仕出し弁当などを出すと聞いていますが通常はどうする物なのでしょうか？
神主をよんだり、餅をまいたり等の昔ながらの式を行うつもりはありませんが、常識的な事はやりたいと思っています。一般的にはどの様な事をするのでしょうか？
寸志なども必要と聞いたことがありますが、大工さんに現金でお渡しした方がよいのでしょうか？
金額はいくらぐらいが妥当でしょうか？

場所は神奈川県西部の都市です。

よろしくお願いします。

“設備”がいつの間にか“プレゼント品”？に・・・

投稿日 = 2005/8/26
題名 = “設備”がいつの間にか“プレゼント品”？に・・・
お名前 = めいびぃ～☆
email = rtj@club.to
地域 = 次フォーム参照
性別 = 次フォーム参照
年齢 = 次フォーム参照
ご相談 =

福岡の某不動産屋を通じて、H9年12月から3DKのアパートを賃貸しています。
現在物件の契約は、主人が経営している会社の法人契約になっています。
2階建ての鉄筋アパートの2階で、南西の角部屋の為良過ぎるほどに日当たりが良く、夏場、特に日中はエアコン無しではとても部屋に居られません。
今年のお盆前なってから“設備”として付いていたエアコンが故障（漏電の疑い。電源を入れると漏電遮断機が落ちる）、修理を依頼したところ「エアコンはオーナーの意向が変わって、”設備”から“プレゼント品”になったので、修理も取り替えも出来ない」と言われました。
確かに年数も経っていて（11年ほど前の型式）、機械自体も寿命なのかもしれませんが、“設備”は何年経ってもオーナー側で修理・補修・取替え等をするべきものではないのでしょうか？
しかも契約時に“設備”だった物がある日突然、『古くなったから』『オーナーがお金を出せないから』という理由、それも入居者側からしたらオーナーの勝手な都合で、知らないところで“プレゼント品”に変更されていて、修理を依頼して初めて知らされるなんて、入居者側としては『寝耳に水』です。
もちろん契約書に『エアコンは年数が経ったら（又は平成○年以降）設備から外す』等の旨の記載は一切ありませんし、契約内容の変更に関して了承を得るような記載も全くありません。
オーナーと不動産屋側だけで契約時の設備内容を勝手に変更しておいて、何の説明も案内もないどころか、『入居者に事前の説明や案内をする義務はない』とまで言うんです。
他にも・・・
①地域の家賃相場から見ても現在の家賃は高く、しかも今年になってから入居した方の家賃が、同じ間取り・同じ設備なのに私達より1万も安い事が分かった（現在もその金額で入居者募集中）ので、家賃交渉を申し出ましたが拒否、と言うより「オーナーに相談して、後日連絡します」と言ったきり連絡が有りませんでした。
＊この件は私だけでなく、他の方も不動産屋の方に電話されたそうですが、その方の所にも連絡は無いそうです。
②私達が入居する前からお住まいの方が、使っていないエアコンの室外機を何の防護策もしないで8年以上放置していたにも拘らず、最近になって『共用部分で遊んでいる子供達が悪戯した』という事で不動産屋の方に報告されたようで、不動産屋が“放置”の事実を把握しないまま、『悪質だ。不道徳的だ。共用部分で子供を遊ばせるな』といった、まるで子供がいるのが悪いかのような内容のチラシを、わざわざ作って各家庭のポストに投函しておいて、こっちが“放置”の事実を告げた上で「内容が酷過ぎる」とクレームを付けるとまた、「詳細の確認を取って、後日連絡します」と言って連絡してきませんでした。（未解決）
＊この件は1度だけでなく、2度3度とこちらから電話しましたが、何の回答も頂いていません。
③共用灯が切れているので取り替えてくれるよう電話しても、1～2週間ほったらかしです。
＊定期点検はしていないのか尋ねたところ、していないしするつもりもないとの事でした。
その他、駐車場の件でも他の入居者の方ともめているようで、不動産屋の“怠慢”でやりたい放題の、傍若無人な振る舞いに困っています。
今回のエアコンの件は、こちらが「エアコンを“設備”から外して修理しないなら、家賃を下げて」と交換条件を出したからでしょうか、一応修理をしてもらえる事にはなりましたが、「今回限りで、今後はしない」との事。
こっちの言いたい事は理解してもらえていないようです。
しかも修理の為に来たメーカーの方からは、「修理に5～6万は掛かるし、直したとしてもいつまでもつかも分からない。機械自体古いし部屋の状況（日当たり等）から見ても、この古い機械では電気代が相当掛かってくると思われるので、新しい物に取り替えた方が良い」と言われました。
その後、「現在空室に付いているものと取り替えるから」と言われましたが、結局は年式が同じ古い物。
いつ壊れてもおかしくない物を取り付けてもらっても、結局“設備”でなくなる事は変わらないし、最初の“エアコン付き”という条件とは違ってきているので、「納得できない」という事で、現在「エアコンが“設備”でなくなるなら、自分で新しい物を取り付けるので、家賃を下げて」と交渉していますが、先方は渋っている様子です。
入居者に何の説明もしないで、しかも家賃を下げる等の交換条件も無しに、“設備”を“プレゼント品”に変更するという事自体、契約当事者である入居者の承諾無しに契約内容を変更するという、契約違反行為ではないのでしょうか？
元々最初からエアコン付きの物件を探していたので、エアコンが付いていなかったら現在の物件は契約していなかった訳ですし、それ以上に“プレゼント品”の意味も分かりません。
また、オーナーの意向が分かった（変わった）時点で入居者にその旨を知らせる義務は、仲介の不動産屋にはないのでしょうか？
特に今回のように最終的に“お金”が関わってくるような問題の場合、急に「自己負担でやってくれ」と言われても、こちらにはその準備は出来ていません。
もうマイホームでも建てて出て行きたいところなのですが、お金も無いし、法人契約をしていて会社の登記簿自体も自宅住所になっているので、そう簡単にもいきません。
納得のいく説明や対応もしてもらえないまま、泣き寝入りするしかないのでしょうか？
またこんなトラブルが続きそうで、嫌になってしまいます。
とりあえず、今後の事があるのでオーナーと直接話し合いが出来るよう、不動産屋から伝えてもらうようにはしていますが、あまり期待できません。
何かありましたら良きアドバイスをお願いします。

不動産の介入拒否

投稿日 = 2005/8/26
題名 = 不動産の介入拒否
お名前 = 匿名
ご相談 =

相談内容です。
地方の山林を購入しようと思っているのですが、売主さんが「不動産屋を通すと手数料が掛かるので個人売買で取引したい」と言って来ました。こちらとしてはトラブルを避けるため不動産屋さんに間に入っていただきたいのですが、もし不動産屋さん抜きに取引したときのデメリット、注意点などありましたらアドバイスお願いいたします。それと不動産屋さんを入れたときのメリットなどありましたら、こちらも合わせてアドバイスいただきたくお願いいたします。
いただいたアドバイスを売主に話し、不動産屋さんを間に入れるよう説得しようと考えています。

よろしくお願いいたします。

中古住宅

投稿日 = 2005/8/25
題名 = 中古住宅
お名前 = 匿名
ご相談 =

昭和47年築の中古住宅の購入を考えています。
その住宅は平成2年に増築し、増築部分は未登記でした。

今回、買付証明書の条件として増築部分の登記を挙げました。建築確認書はあるのですが、完了検査を受けていない（売り主が覚えていないなどあいまいな態度です）ようで検査済証はありません。

登記したと連絡がきたため登記簿を見たところ、建築確認書に書かれていた延べ面積に比べ登記簿の数字は1.8㎡大きいです。

不動産屋に聞いたところ、完了検査や検査済証が法的に義務付けられたのは今から5年前で、この物件は違法建築ではないといいます。
これは正しいのでしょうか？

またこの物件を買うにあたって注意すべき点を教えてください。

賃貸住宅の水漏れによるカビ

投稿日 = 2005/8/24
題名 = 賃貸住宅の水漏れによるカビ
お名前 = しゅわ
ご相談 =

私は、築１０年ほどの賃貸アパートに住んでおり、先月で入居してから、丸２年になります。

ところが、先月２０日ごろ、和室の壁と畳、本棚に黒っぽいカビが生えていることに気づきました。
和室の裏は洗面台があるため、洗面台を調べたところ、洗面台の下から微かに水が染み出ており、洗面台の下にもカビが生えていました。
早速、水道業者に来て調べてもらったところ、「洗面台の排水に使われるジャバラの長さが短く、排水する大元の口に差さっていないため、水漏れしている」とのことでした。
その結果、洗面台の下や隣の和室の畳下まで水が染みていることが分かりました。

その１週間後、排水のジャバラ修理と畳の交換、洗面台下の応急処置をしてもらいました。
（１週間、洗面台は使えておりません）
しかし、洗面台と和室の間の壁や柱については、「カビは生えていない」と決め付けられ、調査さえされておりません。

結局、カビが生えているかもしれない部屋に住むのは嫌なので、退去する予定です。
その際、本棚の弁償と洗面台を使用できなかった分相当の補償および敷金の全額返済を請求しているのですが、「本棚がいくらか分からなければ、弁償できるはずがない」と言われ、洗面台は「補償して欲しい内容が不明確」とされ、敷金は「調査して正当な修繕費は請求させていただきます」と言われててしまいました。

こういった場合、どの程度要求は通るものなのでしょうか？

青線の使用について

投稿日 = 2005/8/24
題名 = 青線の使用について
お名前 = hide
ご相談 =

昨年土地を購入し、今年のはじめころに家を建て既に生活をして約半年が過ぎたのですが、先日家からでる、排水（正確には高密度浄化槽により処理された水）について近隣住民とトラブルが発生しました。
内容は、家からでる水の放流先が、青線（水路）になっているのですが、その青線のすぐ隣にある家の住人からその状態についてクレームが入りました。
青線の現状は水路（溝）の状態にはなっておらず、ただ、近隣の家の用壁の上を伝っているという状態です。
私は不動産屋からは「排水は大丈夫」ということで土地を購入していたのですが、その放流先が青線ということはこのとき初めて知りました。

ご相談したいのは、
①浄化された水は青線（水路）に普通にながしていいのか？
②その青線が水路の状態になっていない状態の場合、不動産屋や建築屋に確認したところ国（今は市町村に移管）のものであることから市の責任において、水路の状態にすべき、とのことなのですが、市は近隣住民と相談の上、そちらの負担で・・・ということなのですが、本来、水路であるべきところが水路になっていないのはだれの責任なのか（誰の負担で整備すべきなのか）？
③その青線のすぐとなりには、数年前に開発された土地があるのですが、その開発の際、市の指導のもと、水路を作る、または作らせる必要はなかったのか？

住民とのトラブルなので、何とか円満に、早期に解決をしたいと考えております。
とはいえ、水を流せないことになるのは論外ですし、上記の状態での購入なので費用負担も心情的にも物理的にも不可能です。
近隣のかたは、誰の（自分たち以外）負担でもきっちりと整備されれば納得はしてくれるのですが、
個人的にはやはり市の負担で水路さえ整備してくれれば
まったく問題ないと考えます。
どうか、良いアドバイスと、本来はどうすべきなのかを
教えてください。
何卒、よろしくお願いいたします。

ローン特約と営業マンの不正？について

投稿日 = 2005/8/24
題名 = ローン特約と営業マンの不正？について
お名前 = ぷいっち
ご相談 =

①ローン特約での契約の解除は、銀行の事前審査の結果だけでもできるのでしょうか？

というのも、契約書では3つの銀行に融資を依頼することになっていますが、事前審査を受けたのは一つのみです。
他の銀行については、事前審査はいらないからと、本申し込みの用紙を渡されました。
記入後、必要書類とともに仲介業者の営業マンが銀行に走るというのです。

しかし、2つの銀行に確認したところ、事前審査は例外なく必要で、さらに提出する書類は聞いていたものだけではなかったのです。

おかしくありませんか？ひとつの銀行だけがクリアできればＯＫで、もしその銀行から融資が降りなくなっても、
2つの審査が間に合わないのは当然で、ローン特約が使えなくなる。

契約を白紙にできるでしょうか？

私道の通行について

投稿日 = 2005/8/24
題名 = 私道の通行について
お名前 = おんたい
ご相談 =

現在、袋地の一番奥に住んでおり家の前から公道に出るまでの私道部分については、その袋地を囲っている９人で分筆して所有しております。わたしが住んでいる某区ではゴミの収集について各戸収集を始めました。各戸収集では、自分の家の前にゴミを出し、それを清掃職員が集めに来ます。つまり、その私道部分を清掃職員が通って収集しにくるわけです。

そこでお聞きしたいのですが、わたしはこの各戸収集に反対しておりまして、しゅうせきじょ清掃職員の私道の通行を禁止することはできるのでしょうか？それとも、他の所有者が各戸収集を望んでいるというのであれば、禁止できないのでしょうか？

ちなみに、この私道は、道路位置指定も受けておりませんし、２項道路でもないため、建築基準法上の「道路」ではありません。また、公衆用道路でもないため固定資産税は支払っております。

どうかご教授願います。

セットバックする物件の購入

投稿日 = 2005/8/24
題名 = セットバックする物件の購入
お名前 = Mai
ご相談 =

この度マンションを購入しようと思っています。いろいろMRを巡り歩いたなか素敵な物件に出会いました。
物件は計画道路に面しておりセットバックして建設することとなっています。が、物件の延べ床面積等はセットバックする以前の面積から算出し最大限の大きさで建てる予定です。
将来的に建て直しの段階になったとき同じ建物は建てられないこととなりますので、当然同じ広さの部屋を得られるどころか、全く失う可能性もあるのではないかと思います。
永住を前提とする場合、このような物件を選ばないほうが良いのでしょうか。

賃貸店舗入り口の雨漏り

投稿日 = 2005/8/22
題名 = 賃貸店舗入り口の雨漏り
お名前 = 困ったサン
ご相談 =

　１フロアー１店舗の2階建て物件の２階にテナントで入居。現在１５年目。
　６月ころより当店入り口階段で雨漏り。壁と天井より落滴し４段目より下がビチャビチャ。大家さんが大掛かりな補修工事をしてくれましたが、状況は変化なし。ただいつも漏る訳ではなくその日の風向き次第のようです。
　当店は年配のお客様も多く、雨の日は常に階段に注意を向けておらねばならず、はなはだ疲れます。知人より「雨漏りが原因でお客様が怪我でもすれば最悪では刑事責任も生ずる」などとおどかされ不安です。大家さんはもう一度工事をしますと言われています。
　雨漏りがこのまま収まらない場合他へ移転したいのですが、そのときは大家さんに何か請求ができるのでしょうか。

不動産購入時に財産権利を夫婦で分けておくには？

投稿日 = 2005/8/20
題名 = 不動産購入時に財産権利を夫婦で分けておくには？
お名前 = かたくら
ご相談 =

はじめまして

住宅を購入予定ですが、事前に購入分住宅の財産の権利を
夫婦で分けておきたいと思います。
権利を分けるには、何をする必要があるのかで悩んでいます。

一般的には名義を比率で分けることで良いのかと思いますが、
「名義を分ける」とは、具体的に売買契約上の問題なのでしょうか？
登記上の問題なのでしょうか？またはその他の問題なのでしょうか？

以下に質問内容をまとめます。

【質問】
①　購入不動産の権利を事前に夫婦でわける方法は？
　　　（ａ）　具体的に売買契約を共同名義にする。
　　　（ｂ）　登記上で比率配分する。
　　　（ｃ）　その他
　　　
　　上記のどれが必要ですか？
　　
②　①で財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や
　　結婚後の年収や、住宅購入のためのローンの名義などが
　　条件となるのでしょうか？

③　①で配分した財産の比率は数年後に変更することができますか？

④　③には一般的にどのくらいの費用がかかりますか？

⑤　そもそも事前に不動産の財産配分を分けておくことに、以下の
　　　観点においてメリットはあるのでしょうか？
　　　
　　　（ａ）　離婚時の財産分与
　　　（ｂ）　死別時の相続
　　　（ｃ）　税法上（贈与税、相続税等）

以上、お手数ですがアドバイスいただきたく、よろしくお願いいたします。

一方的な都合による解約?

投稿日 = 2005/8/20
題名 = 一方的な都合による解約?
お名前 = ＭＩＲＡＮ
ご相談 =

初めて投稿いたします。宜しくお願いいたします。
あるハウスメーカーと現在もめているのですが,もともとは私の叔父夫婦が、このハウスメーカーの申し込み書に記入＆手付金50万円振り込みを済ませていたのですが、叔父夫婦は別の不動産で物件を見つけ、このハウスメーカーの話は私が引き継ぐことになってました。自己資金0の私ですが、営業マンは『大丈夫です』の一点張り。また、『今の段階で話がつぶれてしまっても諸経費とか取られるのか』と聞いても『一円もかかりません』と言っていました。が、間取りとか細部の打ち合わせと言う状況になって、違う営業マンが出てきて、今まで聞いていた話とは180度違うことの連発。あげく『最低限自己資金200万用意できないと』という話になったので、『今回の話は無理ですね』と言うことを言ったら、本社の人間から怒涛のごとく『自己都合で解約だから60万払え。法的な措置をとるぞ』と言われるしまつ。前の担当は退社をしたらしく『言った言わないは関係ない』と話をまったく取り次いでくれない様子。どうしたものでしょうか。

譲渡益課税について

投稿日 = 2005/8/20
題名 = 譲渡益課税について
お名前 = メイ
ご相談 =

現在３LDKのマンションを所有し、人に貸しています。テナントが退去するのを機会に売却したいと考えていますが、貸家を売却した場合、高額な譲渡益課税が発生してしまいます。

テナントが退去した後、自らがしばらく住めば居宅ということになりますが、どれぐらいの期間住めば居住用として認められるのでしょうか。私の理解では「節税を意図して、一時的に居住する」のは認められないという一般的なルールがあるだけでハッキリした期間の定めがないということです。居住用の住宅を売却して発生した譲渡益に対して3000万までの課税所得控除がある、と理解しています。

何か知見があれば教えていただけましたら幸いです。

建築条件付物件の白紙解約

投稿日 = 2005/8/20
題名 = 建築条件付物件の白紙解約
お名前 = はじめてのマイホーム
ご相談 =

建築条件付の物件の土地売買契約を済ませました。契約書には、「契約日より3カ月以内に建築請負契約が成立しない場合は、白紙解約」旨が記載されています（ローン特約は、事前審査が通っています）。
契約後、ローンの返済や、駐車場の大きさ、建物の仕様等いろいろ検討したのですが、現状は、契約解除を希望しています。
上記をふまえて以下疑問点があります。教えて頂けると幸いです。

(1)建築請負契約を成立させないためには、その理由を明確にして売主に示す必要があるのでしょうか？
(2)建築請負契約を不成立とさせない理由というものも存在するのでしょうか？
(3)土地売買契約より3カ月経過しない時点でも、白紙解約は可能なのでしょうか？その場合は、そのような対応をすれば良いのでしょうか？
(4)業者と円満に話を進めるコツがあれば教えて下さい。

以上、お願い致します。

物件売却時の広告ミス

投稿日 = 2005/8/20
題名 = 物件売却時の広告ミス
お名前 = たろう
ご相談 =

実は、今所有しているマンションを売却しようと思い
仲介業者に依頼しました。
実際に、出される原稿（よく不動産屋さんで見られるA4サイズのもの）はチェックし誤記が無いことを確認しました。
しかし、インターネットに出される内容までは、確認の機会を与えられず、そのまま掲載と言う形になりました。
実際に、インターネットに広告が掲載されていると言う事実も、事後報告でした。
そこで、問題が発生しました。
インターネットに掲載されている物件の写真が、
他の物件のものであり、私のマンションのものではないのです。
すぐに、業者に電話し訂正するようにお願いしましたが、訂正までに数日かかるとのこと。
更に、雑誌においても1社だけ同じような誤りで掲載してしまっているという事実を知りました。

広告掲載当初からのミスで信じられません。
大事な時期に、このような大きなミスをして
本当に売る気があるのか？とさえ思えます。
このような場合、業者に希望価格で買取を
してもらうことができるのでしょうか？
もしくは、どのような形で責任を取らせることが
できるのでしょうか？
（それとも、何もできないのか...）
売却活動に、悪影響を及ぼしたのは事実だと思うのですが...

更新料

投稿日 = 2005/8/18
題名 = 更新料
お名前 = Hiromi
ご相談 =

今住んでいるマンションの契約2年が今月でちょうど切れるので、今更新手続き中です。
以前更新について不動産屋に問い合わせたところ、3万円と火災保険料の2万円で更新できるといわれました。
ところが届いた更新の契約書に家賃2か月分10万プラス火災保険料2万が更新料として必要だというのです。
以前の契約書には更新料についての記述は何もありません。この更新料払わなくてはいけないのでしょうか？

店舗の保証金返還時期について

投稿日 = 2005/8/18
題名 = 店舗の保証金返還時期について
お名前 = むさし
ご相談 =

はじめまして。義母が借りている店舗の、保証金返還時期についてご相談させていただきます。
義母は昭和63年より現在の場所にて美顔サロンを経営しているのですが、このたび移転することとなりました。
契約書には敷金は「原状回復後の本件店舗明け渡しと同時に返還」とあるのですが、保証金の方は「原状回復後の本件店舗明け渡しの日から６ヶ月を経過した日」とあります。通常店舗の保証金返還というのは、こんなに時間のかかるものなのでしょうか？この不動産屋は今までもいろいろな面で対応が悪く、保証金の５百万円がしっかり返還されるのか心配です。なんとか早く返還してもらえるようにしたいのですが、方法はあるのでしょうか？

連帯保証人の解除

投稿日 = 2005/8/18
題名 = 連帯保証人の解除
お名前 = ねこのみーちゃん
ご相談 =

約10年前、父が従業員Ａさんと息子Ｂさん、娘Ｃの住居契約の為、Ｂさんが賃貸契約者、父が連帯保証人となりました。
そして、約2年前、昨年と計2回、家賃未納として、管理依頼不動産から催促の通達がきました。
前回2回とも、Ａさんが支払いをされたそうですが、また今回も催促の通達がありました。
現在はＡさんも違う会社で働いており、ＡさんＣさんは家を出て、Ｂさんと恋人2人が住んでいるそうです。

何度も、家へ訪問してもＢさんは居留守を使い、その筋の方らしく、管理依頼不動産の方も手を焼いているそうです。
またＡさんは、以前借金があり、現在は奥様も亡くされ、ご自分1人で生活するのがやっとだそうです。

5年ほど前に家主と仲介業者は変わっているそうですが、こちらには今まで何も連絡がありません。最初の契約書では契約期間は2年となっているのですが、既に1年ほど未納の家賃の負担をしなければならないのでしょうか。また、連帯保証人を解除するのにはどうしたらよいのでしょうか。どうかよろしくお願いします。

駐車場の敷金返済

投稿日 = 2005/8/18
題名 = 駐車場の敷金返済
お名前 = ききなな
ご相談 = 賃料１０，０００円敷金３０，０００円で勤務先が賃借しているテナントビル内の駐車場を借りておりましたが、会社の移転のため昨年１１月末日に解約しました。契約書には２ヶ月前に解約申し入れをするようにと記載されていましたが、勤務先から移転することを２週間前まで言わないようにと口止めされていたため、１１月半ばの申し入れになってしまいました。解約の際、敷金の返還時期を尋ねたところ、数年間の契約期間内に払い忘れがないかどうか調べるのに１ヶ月掛かると言われ、解約申し入れが遅かった旨も指摘されましたので、勤務先の都合によるものなのでその分は会社の敷金返済分から精算してほしいと伝えました。会社の賃貸借契約書には契約申し入れは６ヶ月前までとなっているので、駐車場の敷金返済も６ヶ月先になるといわれたので待ちましたが、すでに９ヶ月経過しており、その間３～４回電話等で催促し、連絡先・振込先等もＦＡＸしましたが、何の返答もありません。このような場合はどのように対処すべきかご指導頂ければと思っておりますので宜しくお願いします。

買い換え

投稿日 = 2005/8/18
題名 = 買い換え
お名前 = おだわらこうじ
ご相談 = 現在公庫融資でマンションを持っています。後７年、８８０万残っています。もっと安いマンションに買い換えたいのですが、良い方法はあるでしょうか。問題は、買い換え後の物件が公庫融資でないこと、私の収入条件が現在の物件購入時より低くなっていることです。

道路工事のために損害が。

投稿日 = 2005/8/16
題名 = 道路工事のために損害が。
お名前 = ゲーリー４インチ
ご相談 =

5年ほど前に、ある国道沿線に店舗を借り、飲食店を開業致しました。

半年ほど前から前面の道路が拡張工事を開始しましたので、当店へ進入しにくくなったことや、深夜の工事も有りまして、売上が大きく減少しております。

契約時には、不動産業者から重要事項説明もありました。将来的に道路工事があることは契約時に説明も受けていまして私も工事の内容は理解はしておりました。
ただ、これについては口頭説明のみで、重要事項には明記されておりませんでした。（最近、契約書と重要事項を見直して気が付きました。）

また、10年後に工事が完了するらしく、前面道路と当店敷地んのＧＬ差が50センチほど出来るらしく、これでは長期的な営業は難しいと判断して、今月末には退去することになりました。（６月に退去申し入れ済みです）

そこで、ある程度の損害賠償を、貸主か不動産業者へ請求したいと考えておりますが、果たして可能かどうか教えて下さい。

また、請求できるならばどの範囲（実損分か、内装改装に投資した費用の未償却分や、退去費用などまでも可能か、）までＯＫかもアドヴァイス頂ければ幸いです。

借地権契約の注意について

投稿日 = 2005/8/15
題名 = 借地権契約の注意について
お名前 = Ｋ坊
ご相談 =

旧借地権で土地を借りていますが、契約者（父）が亡くなったため、契約をし直そうと思います。
そのまま旧法で契約したいですが、契約上の注意などありましたら教えて下さい。

瑕疵担保責任は共用部分に及ぶか

投稿日 = 2005/8/12
題名 = 瑕疵担保責任は共用部分に及ぶか
お名前 = たっきー
ご相談 =

業者から買ったマンションについて共用部分に瑕疵がある場合、瑕疵担保責任の範囲に入ってくるのでしょうか。（当然、売主の業者の責任の範囲はその住戸に関わる費用のみでしょうが。）

具体的にはテレビアンテナのケーブルに問題があり、テレビ放送が受信できなくなりました。これはアンテナケーブルの専用部分ではなく、共用部分に問題がありこれを修理したわけです。

物件を買い受けて2年経っていませんので、瑕疵担保責任の有効期間内です。

この件について何かご見識があれば、ご回答頂けましたら幸いです。

アパートが火災になったのですが

投稿日 = 2005/8/10
題名 = アパートが火災になったのですが
お名前 = たまき♪
ご相談 =

私が住んでいるアパートが火災になりました。真下の部屋から出火し、下の部屋は黒こげですめる状態ではありません。消火活動の際、天井も破って消火したそうです。私の部屋の被害は、煙とすすと臭いです。自分の入っていた保険で、衣類のクリーニング代と清掃費として保険代はおりました。ただ、部屋の臭いと、壁と床の隙間から出たすすが掃除をしても取れません。床のきしみゆがみも前にもまし的になるようになった気がします、床から釘が飛び出してきたりもしています。管理会社に聞いたところ、住むには問題ないといわれたのですが、入居時と状況が変わったことで、家賃が安くなるとか、引越しとかの対応というものはないのでしょうか？今後、火災のあった部屋の工事も入るそうですが、日中寝る生活をする仕事をしているので、昼間に連日工事があると、体調を崩しかねません。なにか対応おしていただけるものなのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いします。

リフォーム済みの物件を購入したのですが

投稿日 = 2005/8/09
題名 = リフォーム済みの物件を購入したのですが
お名前 = すず
ご相談 = お世話になります。父が亡くなったため、母の近くに住まいをと思い、昨年の夏の終わりに、田舎に、競売で落札した家をリフォームして売る専門会社からリフォーム済みの家を購入致しました。そのとき「外壁と屋根は塗装だけですが、内部は全部新しく取り替えました」と説明を受けました。２年間の補償も契約書に書かれていました。月に１回のペースで３日ほど滞在するだけだったので、２階に１部屋だけ有る８畳の和室は、入ることも無く今まで過ごしてしまったのですが、先日、子供を連れて行ったところ、「真ん中の畳２枚がぼこんぼこん沈むよ」と云うので確認したところ、確かに沈むのです。畳が沈むのか、床が沈むのかわかりませんが。すぐに不動産会社に電話したら、当時の担当者は他県に転勤になっており、その地域は新しい支社が出来てそちらの管轄になりますと云われ、出来たての支社に回されました。そこでは、「リフォームですから畳は表替えです。畳床を替えるのは有料になります。」と大変冷たく云われました。でも自社でリフォームした物件ですから、畳床が傷んでいるとしたら、表替えをする時点で分かっていたはずで、

違約金についての疑問

投稿日 = 2005/8/09
題名 = 違約金についての疑問
お名前 = U子
ご相談 =

違約金は売買代金の２割を超えない額
とありますが
売買代金が税込み表示の場合、
違約金＜売買代金(税込)×２０％
となるのでしょうか??

債権者が同意必要な物件取得について

投稿日 = 2005/8/09
題名 = 債権者が同意必要な物件取得について
お名前 = あかり
ご相談 =

業者から紹介された築10年の中古マンションを購入したいのですが、債権者の同意必要物件との事でした。
債権者に売ってもらえるか確認しなければならないし、瑕疵担保責任など何もなく、リスクもあるが納得して購入するものだと言われました。

相場より100万ほど安いとの事ですが、近隣ではもっと条件の良いところも同じくらいの値段です。検索機関に載せられている物件で、業者には通常の仲介手数料を払うのですが、そんなにリスクがあるのでしょうか。前の持ち主はローンが払えず手放したとの事ですので債権者は銀行だと思うのですが。

長年節約して貯めた貯金で買う予定です。
一生に一度の買い物になると思うので、後でもめたら困ります。どうかよろしくご助言くださいませ。

ルームシェアリングについて

投稿日 = 2005/8/08
題名 = ルームシェアリングについて
お名前 = アイス
ご相談 =

ルームシェアリングが少し話題になってきているのですがこの仕組みは、外国のテレビでよく見かけますが、実際、契約内容等はどうなっているのでしょうか？

状況設定は、リームシェアリング入居人募集会社がいて、その会社が１部屋を法人名義で借り、家賃も入居者が減っても、定額を支払ってくれる。２ＤＫの部屋で、部屋は各１部屋ずつ専有し、ＤＫとトイレ・お風呂は、共同。

・敷金は、入居者の片方が退去した場合、原状回復費は、専用部分は、その人のみが使っていたので費用は計算できるのですが、共同部分は、どうすればいいのでしょうか？
そして、共同部分は、どこまで、いつリフォームすればいいのでしょうか？
・入居者の審査（雰囲気）は元々入居している方にも一緒に住むのだからみてもらうのか。

転居時の解約で、仲介業者が行方不明になってしまいました。

投稿日 = 2005/8/03
題名 = 転居時の解約で、仲介業者が行方不明になってしまいました。
お名前 = karo
ご相談 =

はじめまして、はじめて投稿させていただきます、
よろしくお願いいたします。

5年間すんだアパートから出るのですが、
いくつか大家様から困った内容がきました。
どのように対処すればよいのかアドバイスいただければ幸いです。

●まず、仲介業者がどうやら業務停止でつぶれてしまっているようで、連絡がどうしてもつきません。
●5年間すんでいました。2年契約で2年後との更新でしたが、一度も更新の依頼や連絡がきませんでした（大家、仲介業者とも）
●大家様が不在のことが多く、連絡が電話でほとんどつかない。

◆トラブル1
大家様は「退去通告は60日以前でなければならず、念書もある」として、一ヶ月前の自分の通告に対してクレームをいただきました。（おそらく、退去予定の8月分だけでなく9月分の家賃も請求するものと思われます）

1.契約時、仲介業者を介した契約では「一ヶ月前」となっている。（更新していないため3年前に契約が切れているかもしれない）

2.念書は確かにある（手書き）

3.退去はかなり前から決めていたが、（50日前くらい）仲介業者・大家とも連絡がつかず、ついに30日前にようやく電話がつながり、退去の旨を書いた手紙も出した。

◆トラブル2
5年間、計2回あった2年後との更新タイミングの更新料を今になって請求されている。

1.入居時、仲介業者に払ったお金まで請求されている（仲介業者は入居後すぐに業務停止となったようです）

2.これまで一度も連絡がなく、特にトラブルもなくすごしてきた。

3.更新料は確かに払っていない。が、入居時の敷金は入金しており、それでクリーニングすることはできる。

以上のような状態です。
更新料は確かに払ってないので払うべきかもしれませんが、仲介業者がもっていったお金の件が不明になってしまっています。
一番困っているのは「60日前退去通告」で、契約書と異なる念書が存在しています（5年前のことで覚えていませんでした）

以上のようなことで、すべて大家様の言うとおりに二か月分の家賃、更新料を支払うべきなのか、
ご教授願えますでしょうか。
よろしくお願いいたします。