不動産相談／不動産情報／不動産広告の草の根ポータルサイト

投稿日 = 2006/1/31
題名 = 不動産屋が突然土地を売らないと
お名前 = たかっぺ♪
ご相談 = 小規模な分譲地の開発があったので開発許可が出たらすぐ予約した。地主（工務店）から話があったので口約束で予約した。この地主（工務店）は不動産免許を持っていないため売主は不動産屋が代行している。私が予約している分譲地の横に現在農業地域（半年後に宅地許可が出るらしい、地主は今回の分譲地と同じ）があり、半年後にそこに施設を作る予定のため私が予約していた土地が建蔽率の関係でどうしても売れなくなったと売主（不動産屋）から言われた。（地主はあくまでも私に売る意志があると言われた）。（あくまでも売主は私です。私が売らないとあなたはこの土地を買えませんと強く言われた）。地主（工務店）も困っています。良いアドバイスをよろしくお願いします。

投稿日 = 2006/1/31
題名 = 隣の土地の建物
お名前 = 石原
ご相談 =

私の実家の東側に駐車場がありましたが
今度、そこに家が建つことになったそうです。
親が言うには、どんな家が建つか
心配で建てヌシガ挨拶に来たが、
一筆入れさせることは出来ないかといいます。
どんな内容かというと、
うちが家を建て直す際に、文句を言わないこと当だそうで

それが出来ると言い張ります。

実際、そのようなことが出来るのでしょうか。
もしその建物が、違反建築としても
建ててしまえば、先方に権利が生じ、
こちらは、文句は言えないと考えるのですが。。。

投稿日 = 2006/1/31
題名 = 店舗の立ち退きに関して
お名前 = GORO
ご相談 =

はじめまして。私共は会社組織として13年間とある
ホテルで美容室を経営しております。
ある日ホテル側より一方的に6ヶ月前に一様ご報告ですが婚礼の強化に伴い当社のスペースを婚礼スペースとして使用したいので6ヵ月後に出て行ってほしいとの事。売り上げは年間4000万～4500万くらいで
繁盛店です。当初内装費に2000万ほどの費用が」掛かり今も尚十分使用できるお店です。
今後の方向としてどのような形で話を進めていけばいいのでしょうか？納得がいかないならそのまま
居座ってもいいのでしょうか？仮に家賃を納めても
相手が受け取らないで後で家賃を払ってないので
不法に要るとか言いがかりはないでしょうか？

投稿日 = 2006/1/31
題名 = 契約条項について
お名前 = ミミ
ご相談 =

どうぞ、ご相談にのって下さい。

３月に完成のマンションを購入しました。
住宅ローンは、売主の「ローン担当」の人が行うと言うので、全てを任せておりました。

契約事項には
＊乙（売主）の指定する者の提携金融機関のと間で締結する・・・・

と記載されていますが、実際の担当者は
「特に提携銀行はありません。どこが良いですか？」
との事でした。
１２/９にローン担当者の前で３行の申込書を記入して、宜しくお願いしますと渡しました。
その際
「１行は仮審査が通ってるので大丈夫ですよ！」
と言われ安心してたのですが、年末になっても何の連絡もなく、
今までの（契約をかわした２００５年の４月から）いろいろな不信感が募り（例えば、内装を「無料で変更します！」と言われたからいろいろ変えたのに、後から「ダメでした・・こちらも悪いので半額だけ支払って下さい」と言われたり・・）年明け担当者に
「ローンはどうでしたか？」
と尋ねると
担当「１行は否決でした！他２行はまだこれからです。」
私　「仮審査が通ってれば大丈夫なのでは？」
担当「仮じゃなくて、仮の前の審査です。今仮審査をやってるところです」
との事。遅すぎでは？？さらに不信感が募り、他２行に電話をして、私たちの書類が届いてるか確認をしたら２行とも「届いてません」でした。その時は１/１４です。
個人情報を１ヶ月もの間担当者が保留にしてたのです。

売主の本社には電話をして担当変更を依頼したりしてるうちに日にちも過ぎてしまい、２行のうちの１行をだしたらまた「否決」され、ローンが決まらないままもう２月になってしまいました。
３行目を出す前に個信を開示しに行きましたが、問題なしで、明日３行目を出す予定です。

家を買って、入居まで１ヶ月と言う今の時期は、もっとドキドキわくわくするものですよね？
それが売主のおかげで不安で心をメチャクチャにされました。
もうあんな会社とは縁を切りたく、今は私はマンションを手放す覚悟もしています。

ただし、その際契約事項の
＊本契約の履行に着手するまでは、乙は手付金を甲（私たち）に返還し、かつ手付金と同額の金員を甲に提供することにより、本契約を解除できます。

が通るのでしょうか。
私としましては、売主から言われた事は全て履行してますし、向こうの不手際で引越し日等、未だ予定の建てられない状況で解約したいので、なんとか手付金の２倍は戻して欲しいのです。
そもそも「提携金融機関」がないのに、それを元に謳ってる契約書そのものが無効なのではないのでしょうか。
個人情報を１ヶ月も抱えてる事も、法に触れないのですか？
専門の方の意見を、どうぞお聞かせ下さい。

投稿日 = 2006/1/31
題名 = 解約と違約金について
お名前 = 北野　和也
ご相談 =

12月中旬に建売を契約しました。明日契約するお客が居るといって急がされて、よく見ないで契約してしまいました。騙されたような気持ちになり解約しようと思いましたが、契約時に1週間は手付50万放棄で解除、それを過ぎたら２０％の違約金といわれましたので我慢して住もうと思った時期もあったのですが。1ヶ月後支払いの前に解約の申し入れをしました。配達証明で違約金20％の請求がきました。庭は全部コンクリートにすると言っていたので1部土にしました。違約金は払わないとならないのでしょうか？

投稿日 = 2006/1/31
題名 = 競売・・・
お名前 = ヴィオレッタ
ご相談 =

現在賃貸で住んでいるマンションが競売にかかってしまいました。（１７年１２月より）
一番初めの契約は平成１４年で、抵当権はそれより前から設定されておりました。２年ごとの更新で、まもなく現契約が終了してしまいます。競売の事実を知ったのはつい最近のことで、新しい住まいを探すには時間がありませんので更新せざるをえない状況です。
しかし１６年の短期賃貸借制度の廃止の法改正により、競売開始後の更新は買受人に対抗力を全く持ちません。
もし買受人に立ち退きを迫られた場合、あるいは新たな契約を結ぶ場合、いずれにしてもかなりの費用がかかってしまうことが予想されます。
この費用は競売にかからなければ発生しなかったものです。これ（転居費用や新たな家主への礼金、仲介手数料など）を現貸主に請求することは法的にむずかしいのでしょうか。（賃貸人には賃借人に対し使用収益義務があると思いますが債務不履行にはならないのでしょうか）
また現貸主は破産はしておりませんので、賃料債務と敷金返還請求権を相殺するため今から寄託を請求することは不可能でしょうか。不可能な場合、ほかに保全の道はないのでしょうか。
長文で恐れ入りますが、ご教示くださいますようお願い申し上げます。

投稿日 = 2006/1/31
題名 = 借地権更新料
お名前 = こぶた
ご相談 =

地主より借地権更新料を請求されております。
戦後昭和二十数年より借地契約により２０年更新で過去２回ほど更新しており今回で３度目となります。今回相談させていただく内容は「更新料が高いのではないか？」ということで相談させていただきます。土地８０坪７万円／月で土地の価格は税務署の方に概算で算出してもらって６０００万円借地権割合は60％です。一般的な計算上でいくと６０００万円×60％×5％＝１８０万円程度と思っていたのですが、始めは「３００万円」を請求され、黙って３００万円持っていったところ、「金額を間違えた！４００万円払ってくれ！」と言われて帰ってきました。「更新料」については法律的な拘束が無いので「地主の言い値」と言うことは重々承知してはいるのですがちょっと「更新料」高いと思いご相談させていただきました。地主に対抗する手段はありますでしょうか？更に今回は新しく「土地賃貸借契約書」なるものを作成してきております。今までは昭和二十数年にかわした契約書のまま更新をしてきたのですが、「新しい契約書」で契約をかわした場合、旧法の適用ではなく、今後は新法の借地法になり、「定期借地権」になってしまうのでしょうか？

投稿日 = 2006/1/31
題名 = 京都　更新料の支払いと現状回復について
お名前 = ブブカ
ご相談 =

はじめまして。

今回、更新を３月始めに控え、どなたかご相談に
乗っていただける方を探しています。

更新料は、家賃の２か月分（114000円）
　　　　　管理会社への手数料（21000円）
　　　　　管理費（？）（3600円）
　　　　　保険（15000円）
　　　　　町内費（2400円）
の、合計156000円（１年毎）です。

元々、更新を希望しています。
京都の慣習上、市内中心部では、まだまだこのくらいの
横暴さが普通だとされています。

継続して住むのであれば、あまりゴタゴタしたくもない
ので、この156000円は、支払うつもりでした。

しかし、つい先日、部屋の異変に気付いたのです。

私の部屋は、東向きベランダの１Ｋ。
南側は、隣の部屋と隣接。
北側は、窓もなく、部屋も隣接していません。

問題を見つけたのは、南側、隣と隣接している側の壁。
斜め、Ｙ字、大体２ｍくらいの縦のラインが４，５本。
クロスの下で、盛り上がった亀裂が走っているようなのです。

土日は管理会社が休み。
月曜（昨日）管理会社に電話して、事情を説明しました。

すると「最上階（９階）なので、ちょっとした地震で
クロスのすぐ下のボードに亀裂が走ることがあるんです。
今までもそうでしたし、別に安全上問題はありませんので
気になさらず。もし不安なら見に行きますよ。」と
何の問題もないという素振り満々でした。

「とりあえず、来てください。」とお願いし、
お互いの都合を調整して、明後日の木曜に管理会社の
営業が部屋に来ることになりました。

恐らく、あの電話の口ぶりでは、修繕なんて
全く頭にないような雰囲気です。

もちろん、「はっきりとこのまま更新料をまともに
払うことはできない。」と申し立てるつもりですが、
「だって、更新するなら更新料払ってねって契約書に
書いてあるし、クロスが破れて住めないとかいう問題が
生じてるわけじゃないでしょ。」とか言われかねません。

急遽、色々ネットで調べてみていますが、
借地借家法という名前自体、今日知ったくらい知識が
足りません。

今、こうやって、こういう相談場所にたくさん
書き込みをし始めました。

退去するならば、契約書にある「敷引き15万（敷金25万
支払い済み）」を全回収は最低限したいです。

また、まともな部屋なら、面倒な引越しなど考えない
わけなのだから、礼金の５万円も返してもらいたいくらいです。

どなたか、こういうサイトで勉強したらいいよ。とか、
ここに提示すべき足りていない情報などあったら
教えてください。
分かる範囲でいいので、助言いただけると助かります。

宜しくお願いいたします。

ブブカ

投稿日 = 2006/1/31
題名 = ややこし物件の売却
お名前 = 　まこと
ご相談 = はじめまして。ややこしい相談なんですけど、私の知人の母親が同居人（内縁の夫？）とトラブルになり家から退去させたいのですが、生活費は俺が払っている(実際は払わず）等様々な言いがかりをつけては退去しません。話し合いをしようとすると家中の物を壊したりして暴れまわる始末です。恐怖を感じ、今は知人の家に身を寄せています。警察に相談しても内縁の夫ということで相手にしてくれません。家の名義、ローンの支払いは知人の母親です。権利書も手元にあります。とにかく、家を売りたいのですが、コブ付というややこしい物件は売れるのでしょか？勝手な相談で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/1/31
題名 = 名義変えについて
お名前 = 沢田
ご相談 =

知合いに詳しい人がいなく、世間知らずの質問ですが
御容赦下さいませ。

父が高齢（７７歳）のことと、私が勤務してました会社が倒産したことで、今年の一月より２０年ぶり
父と私の二人で同居してます。
先日、父より自宅及び周辺土地を
名義変えして固定資産の管理をしてもらいたい旨の
相談を受けました。
名義変えにあたり、取得税・名義変え料等が発生
するかと思いますが、前述してますように現在
アルバイト等で生活してますので金銭的にも余裕が
ありません。生前贈与とかも調べてみましたが
良くわかりませんでした。田舎ですので評価額は
坪＠１００００ぐらいだそうです。（１２００坪）
出来る限り父の意向に添いたいと思ってますが
膨大な税金等が課かってきたら支払不能です。
拙い文になりましたが、取得税及び名義変え料また
その他経費等お教え頂ければ幸いです。

投稿日 = 2006/1/30
題名 = 借地権の譲渡
お名前 = ももんが
ご相談 = この度、父親が27年前に土地を借りて、建物を建てて住んでいましたが、私と一緒に住み替えをすることにしました。地主さんへ借地権の購入をお願いしたところ、当初権利金を支払っていないので、建物の価値分でしか購入しないと言っています。土地50坪、建物27坪で築27年です。このような場合借地権代金はもらえないのでしょうか？

投稿日 = 2006/1/30
題名 = 取り壊し予定
お名前 = しんたごん
ご相談 =

賃貸アパートに入居して28年。

老朽化が進み、人が住む状態ではなくなってきています。
大家さんは、息子の結婚を機に将来はアパートを取り壊して息子の家を建てると言い出しました。

まだ先のことなのに、お風呂が壊れたと連絡したら
直す価値がないと言われてしまいました。

交渉して見積もりだけでもとり、20万という金額までに
して折半する事となりました。

例えばこの先、取り壊しが決定して退去を強いられたら
どうすればいいのでしょうか。
住んでいるのは65歳の母一人なんです。

次の引越し先を探すのは協力してくれそうですが、
引越し代金を請求できたりするものですか？

投稿日 = 2006/1/30
題名 = 事務所賃貸終了時のトラブル
お名前 = さんちゃん
ご相談 =

取り急ぎ回答をお願いします
事務所を店舗改装し営業しておりました
このたびの不況で店舗を返却いたします。
契約書には原状復帰のことは記載が無く
大家から店舗は改装して使用してよい
とのことでした。
今になって（返却時）原状回復してよこしなさいと
いわれています
ドアだったのを両面引き戸に変え、たたみも敷き
シャッターも新しくつけ、店舗価値としては明らかに
あがったと思います。
これでも、もとのきたない扉にもどす
原状回復はひつようですか？
誠に勝手ながら急いでおります。
回答をお願いいたします。

投稿日 = 2006/1/29
題名 = マンション賃貸契約更新料について
お名前 = ゴン
ご相談 =

4年間住んだマンションから引っ越すことになり、退去の手続きに言った際、2年前の更新料が未払いとのことで請求されました。

確かに、契約書には2年更新、更新料は家賃の0.5か月分、意思表示がなかった場合、契約更新をしたものとする、との記載がありますが、入居して2年経った時点で更新料の支払いに対する案内、説明がなかったため、気づかず時間が過ぎていきました。

退去する際の、2年前の更新料を請求は効力があるのでしょうか？

投稿日 = 2006/1/29
題名 = 住宅購入契約締結後の解約に関して
お名前 = さくら大福
ご相談 =

1/9に住宅購入に際しての契約を交わしました。
その際約款等を頂いて実印押印し、後日図面の作成などを打ち合わせする流れでおりました。
しかし住宅の工事等を手がけている人にたまたま見ていただく機会があり1/21に視察していただきました所、傾斜部分が敷地内にあり擁壁等の対策をしないと長年に渡って雨等が流れ込み住宅が傾いたり地震などで崩れ落ちる可能性があるのでこのままの状態で住むのは危険。といわれました。
実際傾斜角度は45度くらいあり長さ的に6メートルあるので購入前に現場を視察した際に不動産業に大丈夫なのだろうか？と聞いたところ横浜市の建築確認を取得した際にも植樹で大丈夫なところなので問題ないと言われました。
しかしずっとこの傾斜部分に関して引っかかっており今回知人に言われて、安心して住める場所ではないと認識して解約をすることにしました。
しかし、業者には手付金100万円と仲介業者に120万円を既に支払っておりその金額を返金してもらうことができるのでしょうか。

投稿日 = 2006/1/29
題名 = 入居中の中古住宅購入について
お名前 = しゃら。
ご相談 =

現在、築３５年程度の一戸建て住宅を借りて住んでいます。
大家さんから買い取ってほしいと相談を受け、価格によって結論を出そうと考えていますが、仲介の不動産業者からの査定を待つ以外、こちらで何らかの調査をすることは可能でしょうか。また、どのように調査したらよいのでしょうか。
こういうことに関してまるで知識がないもので、よろしくおねがいいたします。

投稿日 = 2006/1/29
題名 = 賃貸契約アパート退去の連帯保証請求について
お名前 = 困った兄貴
ご相談 =

昨年末に弟が急死して、アパートを引き払ったのですが、先日連帯保証人になっていた叔母に不動産屋さんから「弁償費用請求書」が届きました。その請求内容に疑問があり全額支払う必要があるのかどなたかのアドバイスを頂けると助かります。
請求内訳
1.室内クリーニング　　　　20,000円
2.室内クロス張替え　　　　57,000円
3.クローゼット・ドア破損　30,000円
4.エアコン取替え　　　　　85,000円
5.冷蔵庫　　　　　　　　　23,000円
　合計　　　　　　　 　　215,000円
とありました。
請求の理由として、室内整理として室内を見た所、異常な汚れで床の張替え、エアコン、冷蔵庫が使用不能状態で設備品の汚損、破損費用を連帯保証人に弁償費用を請求します。とありました。

弟は、晩年身体の不調で部屋にこもりがちで、タバコ等でかなり汚くしたい事は確です。入居は、平成１１年で６年間住んでましたがその間に、エアコン故障で取替えをしたと、先方が言っています。
上記1.2.3.仕方がないのか？4.5.は状態が解りませんが取替えの必要が無いのでは？
特にエアコンは、入居中に取替えてるはずなので、使えなくなるとは、考えられないのですが。
何方かアドバイスをください。

投稿日 = 2006/1/29
題名 = 敷金全額＝クリーニング代？
お名前 = さやか
ご相談 =

こんにちは、敷金返還について悩んでいます。
学生なので大家さんに甘く見られてうまく交渉する自信がないので、ここに相談させていただきました。新社会人の生活に向けて、なるべく多く敷金が帰ってきてほしいです。

先日、私は３月に退去することを大家さんに告げました。その際、クリーニングは大家さんが手配するから、掃除しなくていいと言われました。大家さんの話口調から察して、敷金の全額をクリーニング代に当てるようでした。

しかし、手配すると言っても業者を呼ぶのではなく、大家さんが手作業で掃除することを私は何度も目撃し、知っています。
仮にクリーニング業者を手配したら、敷金全額もかからず、一部でも返還されるはずです。

引き渡しの場でクリーニング業者を呼んで見積もりをしてください、と言ったらケンカになりそうです。
どのようにしたら、学生の私でもうまく交渉できますでしょうか？
また、クリーニング代の支払いは借家人と特約に記載されていました。

投稿日 = 2006/1/29
題名 = 不動産屋の行為について
お名前 = うるるん
ご相談 =

１０年前に、親が不動産屋を信用して、土地の名義や税金も売主の私の家が払うことになっていて、不動産屋が仲介に入って買う人に売るという形になっていたそうです。
その１０年前にその土地を全部別の不動産屋に売っていたら、１億ほど入っているんじゃ・・ってほどなのです。
まだ土地が全部売れてなく、１０年前は一坪５０万で売れたのが今は３０万まで下がっているうえに、売れたら仲介料などを払ったりその土地の税金まで払わされています。
もう私の家族に権利がないとちなのに、土地の税金はこちら側が払わされているのが現状です。
どんな契約をしたのか私にはまだわかってないのですが、これって契約を解消(土地の税金未だに払ってるのとか)などできるのでしょうか？　それと、この契約は詐欺には当たってないですか？

どなたかお分かりになる方どうぞよろしくお願いします。

投稿日 = 2006/1/29
題名 = 不良物件にあたっちゃいました！
お名前 = 典子
ご相談 =

斡旋していただいた賃貸マンションの件です。

昨年末に不動産会社を通じて入居したマンションにおいて「カビ」が発生し転居を考えております。
このような問題提起は「不動産会社」「マンション会社」のどちらにしたらよいのでしょうか？

入居時には「大改修工事」をやっており「水漏れ」「雨漏り」などの心配は一切ないとの説明を受けま
したが、入居後2ヶ月足らずで押入れの中には数箇所の雨漏りによる「しみ」「カビの発生」がみられ「
布製の旅行かばん」がカビで使用不可となっております。

入居時に不動産会社からは「以前、雨が畳にしみたことがあるが、きちんと補修工事をやった」また、
入居時にマンション会社から「外壁もきちんと補修しているから大丈夫」との口頭での説明を受けてい
ます。

しかしながら2ヶ月足らずで「２間の押入れの中」は隅のところに雨による「しみ」が付いており
場所によってはすでにカビが発生しております。

適切なアドバイスをお願いいたします。

典子

投稿日 = 2006/1/29
題名 = 引越し代など請求できますか？
お名前 = あるぽ
ご相談 = 昨年の５月に入居した鉄骨造のマンション（２階角部屋２DK・日当たり良好）。古い建物なので、多少の汚さは覚悟の上で入居しました。が、しかし、冬になると結露がハンパじゃなくひどいのです。窓だけでなく室内の「壁の結露」。押入れのベランダ側の面もぐっしょり。壁には壁紙はなく、石の上に塗装されているだけの感じです。通り側の壁は夜になるとしずくが滝のように流れて、床のフローリングは真っ黒に変色。カーテンも食器棚も壁の結露のせいで腐ってしまいました。ベッドの布団も朝には濡れていてショックでした。それに気づいてからは、家具をすべて壁から３０センチ位離して置いているので引越ししたての部屋のように落ち着かず、とにかく毎晩１時間以上必死に壁を拭いています。寒いのを我慢して一晩中窓を５センチくらい開け、内外の温度差を極力少なくしたり、結露防止にきくという特殊フィルム購入して窓や壁に貼りましたが、それでもフィルムの上に結露する始末。給湯器を使うと天井までも結露状態なので、冷たい水で洗い物。シンク下に入れていた調理用品にはミドリのカビがファ～っと生えていたので、全部出し、

投稿日 = 2006/1/27
題名 = （貸主の都合による）中途解約について
お名前 = 木村
ご相談 =

以下、よろしくお願いいたします。

借主（私）の責任ではない（と思われる）理由で、部屋が「日常使用不可能」の状態になり、中途解約することになった場合、貸主（大家さん）や代理の不動産会社からは、どのような処置・補償をしてもらえるのでしょうか？

①賃貸借期間は、2004年9月17日から2006年9月16日となっています。夫婦二人での生活です。

②入居してすぐの2004年冬から、カビの発生が尋常ではなく、何らかの対策を要求してきましたが、何の処置もとられることはありませんでした。この件（カビ）に関しては、不動産会社の担当者および大家さんの両方とも、私（借主）の責任ではない、むしろ「迷惑をかけている」との認識はしておられます。

③今回、新たな問題が発生しました。下の階の天井に水が漏れ、うちの床を切り開くなどして、2ヶ月にわたり（これもひどいですよね）調べた結果、風呂下の配管から漏れることが判明しました。そのため、工事をやるとなると、風呂を全部こわして直すため、一週間ほどかかるそうです。

④私としては、工事をやるとなると、風呂とカビ両方を直してほしいです。そうなると2週間以上かかるそうです。しかし、実際、【カビの工事は、人が住んでいる状況では出来るものでない】と大家さんも不動産会社の管理担当者も考えている（私も）ようです。だから、工事になっても、風呂の工事だけで済ませる可能性が高いと思います。

⑤先日偶然、大家さんと話す機会があり、大家さんから「人が住んでいる状態で、工事をやることになったのは初めてなんで」、そして「どうしましょう」と言われました。
　それで私から「本当に人が生活できない状況が多数発生して（カビや工事など、また隣部屋の騒音の問題もあります・これに関しても大家さんも認識済み）います。大家さんとしても、3月に工事をして、4月から新しく貸したほうがいいと思います」、その場合「急な引越しに対する、プラス何かが必要なのでは…」と申し上げました。大家さんからも、「その可能性も含めて、いい方向で考えましょう」と言われました。

以上が、私のおかれた状況です。
結局、お金の問題になると思いますが、
こういった「日常使用不可能」を原因に中途解約がなされる場合、（敷金2ヶ月分の返済以外の）どういう補償が得られるのでしょうか。

以上、よろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/1/28
題名 = 「解約」相談への補足
お名前 = 木村
ご相談 =

契約書の「解約」関連事項を補足させていただきます。よろしくお願いいたします。

うちの場合、
・貸主は「6ヶ月以上の予告期間をもって」、借主（私）は「1ヶ月の予告期間をもって」書面により通知することになっております。

前回のメールにも書きましたが、
日常使用不可能になり、急遽引っ越すことになった場合、通常、「和解金」などいただけるものなんでしょうか。教えていただければ幸いです。

投稿日 = 2006/1/27
題名 = 土地の一部を知らぬ間に売られる
お名前 = アスノ
ご相談 =

27年前に土地（地積測量図付）を買い空地のまま持っております。昭和62年（19年前）に北側隣地の売買が行われ、不動産業者仲介で地積測量図付き（ただし、隣地所有者の立会いの要請はありませんでした）で2人に売ったようです。
　平成18年1月に測ってみると20ｃｍ足りません、両隣（27年前から建物あり）も私の土地と同じ長さなので20ｃｍ足らないようです。どうも私たち3軒分40ｍ分（一直線になります、そしてめだった区切りはいれてありませんでした）を取り込んでいるようです。すなわち、私たちの土地40ｍ×0.2ｍ分を取り込んで地積測量図を作り売買してしまったようです。
　取り戻す手段はありますでしょうか？隣地買受人、売買物件にミスのある不動産業者（今にして思えば境界がおかしいのを知ってたようにも思えるのですが、ちょっと手の込んだやり方をしてきたので）、測量ミスのある測量士どこに主張すればよいのでしょうか？
時効取得などもあるようですが、業者が絡んでいるだけに宅建法違反（時効があるのかわかりませんが）などで間違いを主張できないでしょうか？

投稿日 = 2006/1/26
題名 = 駐車場契約内容変更について
お名前 = MOON
ご相談 = 3ヶ月前に店舗を借りるにあたり駐車場が4台以上必要でかつ車庫証明も取れるのであれば契約するとゆう旨伝え不動産会社仲介の元テナントを借りました。その時点で駐車場はマンションの管理組合が管理しているので支払いは管理組合にし契約も組合としてくれとの事で契約前に確認の為理事長に電話してもらい、台数が可能か、車庫証明は取れるか確認し４台でも借りれるし車庫証明も金額変更なく取れますとの事でしたので、テナント駐車場両方契約しました。それがいざ車庫証明を挙げていただく段になって店舗には証明おろせないといわれ24時間では入りする旨も伝えてあったにもかかわらず、9時以降は住民専用とかいわれいまだ証明を出してもらえません。契約といっても何も書かされていませんし、規約も見せて頂いていません。このままでは言った言わんの言い合いになりどうしていいかわからないので、来月の賃料は取り敢えず供託しようと考えているのですが、組合の議事録や規約にない事までのまなければいけないのでしょうか

投稿日 = 2006/1/26
題名 = 契約の変更
お名前 = こころ
ご相談 =

１．平成12年6月に以前すんでいた家を貸家にしました。平成13年から新法ができ、定期賃貸借ができるようになったと聞きましたが、契約を定期賃貸借に変更することは可能でしょうか？

投稿日 = 2006/1/26
題名 = 借地権の名義変更料・改築承諾料について
お名前 = 匿名希望
ご相談 =

父所有の建物を贈与してもらう予定です

そこで、問題発生

建物は借地上（３０年以上移住しています）にたっており、名義変更料・改築承諾料についてかなりの金額の請求をされています
(借地についての契約書はありません）

建物名義を父と私の半々にして、借地権を父のままでも、改築承諾料だけでも金額はかなりの負担です

この請求料金が相応なのかどうかわからないので、なんともいえないんですが、とても高く思います。

こういう金額というのはどのように計算しているのでしょうか？

あと、もう一つ

もし、解約する場合は今の建物を壊して更地にして出て行かないといけないのでしょうか？
(新旧とわず建物は今の法律では壊して出て行かないといけないと地主側の不動産屋からいわれています）

投稿日 = 2006/1/26
題名 = 競売土地の買い戻し
お名前 = スモール
ご相談 =

初めまして、よろしくお願いいたします。

主人の父親所有の土地に、主人名義の住宅を建て住んでおりますが、事情がありこの土地が競売に出され、落札されてしまいました。
買い受け人に、買い戻すつもりがあるか返事をするように言われています。

この土地（２００坪）には、義父所有の建物もあったため、半分（１００坪）には法定地上権が成立しております。私たちの使用部分の法定地上権は不成立です。

公共機関の不動産取引相談にて、買い受け人は明らかに（？）、主人に買い戻しをさせることを目的に落札したのでしょうと言われました。

落札価格は約２００万円（坪約１万円）のところ、買い受け人は１０００万円（坪５万円）を要求してきております。

買い受け人は、宅建業を営む法人で宅建業協会の名簿にも掲載されていました。

１０００万円で買い戻すくらいなら、今住んでいる家のローンはあるものの、引っ越しした方がいいくらいです。

妥当な買い戻し価格の相場等、ご存じの方がいらっしゃいましたら、どうぞご教授頂ければと存じます。

その他、お気づきの点等ありましたらご教授頂けるとありがたく存じます。

どうぞよろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/1/26
題名 = 更新料
お名前 = ラビット
ご相談 =

こんにちは。
現在の住まいが賃貸で４年目です。
今回２回目の更新を控えているのすが、今回の更新料
は、前に納めている敷金から差し引いてもらいたいと
思ってます。
もちろん、まだ管理会社には交渉していません。

また、現在の仕事が、原状回復をしている会社なので
自社で工事をして出て行きたいと思っています。

敷金から更新料を差し引いてもらえますか？

投稿日 = 2006/1/26
題名 = 契約更新期限について
お名前 = 蜂蜜
ご相談 =

３月２７日にアパートの契約期限が切れます。
２月２７日までに更新料を支払わなければなりません。
私は大学院進学を志望していて、
その試験の合否結果が出るのが３月３日なのです。
不合格だった場合は、実家に帰るので更新はしないのですが、その場合３月３日まで更新の返事を待ってもらうことは通常可能なのでしょうか。

不動産屋さんに今日電話したら、詳しくない人だったみたいで、「後日かけ直します」と言われてしまって不安なのですが・・・。

長々とすみません。

投稿日 = 2006/1/25
題名 = 契約なしに話が進んでしまったら。
お名前 = KKK
ご相談 =

現在、テナントにて自営業を営んでおります。
今度、戸建新築移転を計画しております。土地の方は少し遅れながらも問題なく進展しております。

建物は木造で約40坪程度を予定しており、紹介を受けた業者さんと話を進めておりました。
建物予算は約2,500万、外溝、移転費用を含めて約3,000万です。

昨年10月上旬に、建物の打ち合わせを始め、下旬には平面図がほぼ固まりました。
そこで、その平面図で見積もりを出してみて欲しいと伝えたのですが、年末12/27まで提示されることはなく、
今思えば、予算の事を聞かれる事もありませんでした。

その間、特に立面、内装など詳細な打ち合わせもなく、経過したのですが、
予算額は伝えないはずはないですし、聞かないはずもないと思っており、
予算内に収まっていると思っておりましたので、小さな変更は変更申請すればいいとのことで、
12/20付けの確認申請の書類にも印鑑を押しました。
できれば早く移転したいという思いもあったもので。

年末12/27に初めて提示された見積もりが、外溝を含め\4,074万。
中身をみると、聞いていない仕様がずらりと並んでおりました。
とても、出せないので、年明け早々、詳細の打ち合わせと並行して、コストダウンを
御願いしましたが、下がるのは削除した小さな設備部分のみ。
仕様の変更ならびに各業者への再見積もりなどは行われる気配がありませんでした。
口頭では何がしか言うのですが、金額に変化はありませんでした。

融資元の顔も渋くなり、比較のためにも、他業者にもほぼ同様の平面レイアウトでの見積もりを依頼したのですが、
どこからか、その事を耳にした業者さんが、即日来られて、コストダウンの話ではなく、
違約金の話だけして、帰りました。先週末の事です。週明けに請求書を受け取りました。(\1,172,325)

見積もりの提示を再度要求しなかったのと、そのまま確認申請の印鑑を押したのは自分なのですが、
事の流れ、特に年明けの流れ、そして拒絶のされ方に疑問が生じております。
支払い義務の程度など判断しかねますが、内訳を見てみると
地盤調査、図面、申請費用は理解できるのですが、打ち合わせ費用￥30万と設備の設計費なども
各業者、切りのいい数字で入っております。

請負契約などは交わしておりません。
支払うまで、確認申請の原本も返さないとのことで、見せてもくれません。

自分の落ち度もあると思います。
専門化の方に、第3者的に見ていただければと思い、投稿しました。宜しく御願い致します。

投稿日 = 2006/1/25
題名 = 水漏れ
お名前 = ABC
ご相談 =

失礼ながらご相談させてもらいます

10月の終わりごろ
出張先から帰ってきたら家が水浸しになってました

すぐ大家に電話して状況をみてもらい
天井をあけてパイプなどみて
たぶん上の人が水を漏らした　といわれました

次に不動産にも電話して状況を説明して上の人に
連絡をとってもらうことにしました。

しかし、ぜんぜん連絡が取れないらしく
いまだにその先への進展が見られません。

正直、3ヶ月も待って進展なしという状況に
私の限界がきています。

こういった場合は大家に請求できないものなんでしょうか？
ちなみに被害にあったものは
テレビや布団・・・主に寝室にあるものは
全部ダメになりました

もしこういった場合はどうすればいいか
ご教授ください。

投稿日 = 2006/1/25
題名 = 使用賃貸にした場合
お名前 = さき
ご相談 =

このたび住居用として中古マンションを購入することになりました。
購入の条件として、売買成立後１年は売主が買主（私共）に家賃を払う形で住み続けたいとのことです。提示された家賃は相場より高めになっています。

賃貸借契約ですと、家賃収入が所得になってしまうため確定申告をして税金を納めなくてはならず（私は給与所得者です）、また、こちら側に大家としての義務が発生するので、相手側には家賃相当分をマンションの売値から引いてもらい、１年間の使用賃貸契約を結んだほうが良いのではと考えています。

この場合、１年後にマンションを引き渡してもらうまでの間に家財（キッチンやボイラー等）に損害が発生したら居住者（売主）に賠償請求できることと、引渡し前に火災等でマンションが焼失したときは既に成立した売買契約を白紙に戻してお金を返してもらうことを使用賃貸契約書に盛り込むことはできますか？

また、賃貸借契約と比べて使用賃貸契約にした場合に私共（買主）にとって考えられる不利な点はありますか？

投稿日 = 2006/1/25
題名 = 親族間の土地取引は
お名前 = 山ちゃんのママ
ご相談 =

無職の母親（７０歳代）所有の土地を私の名義に変えてその土地に私の住居を新築したいのですが、（建築費借り入れの都合上、土地と建物を私の名義にしたい。）
個人同士の土地取引、しかも身内での取引で、できるだけ少ない出費で所有権を移転させる方法を知りたいのです。また、母の土地には抵当権がついていますが、その債務まで私が引き受けたいと考えています。どのような方法がありますか。

投稿日 = 2006/1/25
題名 = 夜逃げ？
お名前 = みえっち
ご相談 =

昨年末までに賃料の滞納があり、賃貸人と連絡が取れなかったため、連帯保証人に連絡し、滞納分の支払いをしてもらったが、賃貸人と連絡が取れないため貸室契約を解除したいとの申し入れ。連帯保証人からの申し入れで解約手続きができるのか、そのためにはどうしたらいいか。
部屋の明渡しの際、連帯保証人は遠方のため立会いはできないとのことで、家主にて荷物の運び出しとうの処理をしても問題がないか。またそのためにはどのようにしたらいいか。

投稿日 = 2006/1/25
題名 = 保証金について
お名前 = ボギー
ご相談 =

店舗付住宅を借りようとしていますが。
不動産屋さんが保証金を五か月分要求します、またその保証金の償却があって５０％は立ち退き時に返金にならないそうで。
納得できないのですがそれは合法な行為なのか教えてください。

投稿日 = 2006/1/25
題名 = 退去通知について
お名前 = しゅんしゅん
ご相談 =

昨年５月にマンションンの４回目の更新を行いました。
昨年１０月に新しい賃主代理の会社より　契約書が郵送され　９月より新賃主譲渡をした事が書かれており
通知書の同意書に捺印を押しました。

ところが今年になり　次々と借り主が退去しているのでおかしい？と思っていた所

1月２４日本日になり　ポストに貸し主の代理会社より、一通の手紙が投函されており　
一旦マンションを取り壊し建て換えをしたいとのこと。

解約に伴う明け渡し条件を相談したいとのことです。

期日も何も明記していないのですが。

当方がコレから　向こうと話すにあたっての
諸条件など　最低限の事、心構えなどお教えクダサイ。
当方毎日　仕事が深夜になり　休みも３ヶ月に１日くらいです。

会社に近く便利で　更新してからケーブルテレビやパソコンも設置して　ずっと住むつもりで更新したので。次が見つかるか？しかも大量の家具や荷物があるので　引っ越し費用等心配です。

取り壊しなら　１０年住んでいた破損箇所なども関係ないのでしょうか？

投稿日 = 2006/1/25
題名 = 確認申請後に初めてみた見積り
お名前 = まさか
ご相談 =

やっと見つかった適地に事業所の移転をしようと考えております。
本業で取引の地元業者さんに紹介を受けた内装業者さん。図面もある程度引けて、同業種の工事の経験もあるとのことで、その業者さんとだけで計画を進めてきました。

昨年10月初旬からプランニングを始めて、10月末には平面図は納得のいくものになったので、細かい所は後で変更申請すればよいからと（思えば見積りの提示ないまま）12月に建築確認申請。確認もおりた年末になり、やっと出た（思えば初めて見る）見積りを見てびっくり。

思い返せば、10月末に平面図が決まってから、殆どそれ以降の図面を見せてもらう事もなく、加えて、内装、空調などの打ち合わせが全くありませんでした。分かりにくい見積もり内容を見ていくと、床材だけがこちらの指定の物が入ってましたが、他は殆ど、見たことがないものばかりが並んでおりました。管理料があちらこちらにあり、細かい部分にも運賃と諸経費がやたらと見受けられます。

木造の建物に、見栄えがするように造作は加えたものの、想定額の約2倍。融資先に打診し、融資額を増やしてもらって、頑張って出せる金額をも遥かに超える金額でした。

そこで、年明け早々に、少しだけ増えた予算内に収めてもらうべく、こちらから事務所に出向いて、打ち合わせをしました。まずは素人でも分かりやすくて、見える部分から着手し、空調と照明と窓でコストダウンを始めました。躯体などは専門化に検討してもらうしかないので、コストダウンを考慮して再見積もりをお願いしておりました。

しかし、出される見積もりで変化があるのは、自分が削除した空調と照明と窓のみ。
一向にコストダウンを検討してくれる気配がありませんでした。
コストの説明を求めても、一般住宅とは違うとだけ。下請けが休みとかなんとか。

融資先にも説明がつかず、やむなく、他業者さんの見積もりも出してもらうことにしたのですが、それを小耳に挟んだ内装業者さんは、この日ばかりはすぐに来て、見直した見積もりの提示ではなく、違約金を払ってもらう旨だけ伝えて帰ってゆきました。驚きでした。

予算額は『言った言わない』ということになりますが、
双方の記憶が一致して確実なのは、10月の平面プランニングの途中で
予算を聞かれて、『その図面で見積もり出してみて』とのやり取りをしております。

調達できる資金はほぼ決まっておりましたので、
建物の予算も決まっており、何人かとのやり取りでは予算額の話を多くしていた時期なので、誰に話したか話してないかははっきりと憶えてないのですが、
こちらも予算を伝えてない事はないだろうし、
予算も聞かずにプランニング、ましてや確認申請をする事はないと思っておりました。てっきり伝えた予算内に収まっているから話が進むものと。。。

電話しても、違約金の事だけ。仕方ないので預っていたサンプルの返却と初めて見る立面図、設計士名、指示が反映されていない平面図。そして、請求書（\1,172,325）

何の契約も交わしておりませんが、確認申請（\610,000）には印鑑を押しましたし、地質調査（\45,000）、別途申請（\41,500）は仕方ないかと思っておりましたが、電気設備設計費、浄化槽設計費も加わり、なんと平面プラン設計（\300,000）も入っておりました。（ここまで請求されると、こちらの移転が遅れた分を請求したくなりました。）

これを見せられると、今、見積もりをお願いしている別の業者さんにも、平面プランニングで支払いが生じるのか、思わず確認して変な顔をされる始末です。

せめて、申請の印鑑を押すときに、見積もりの提示を求めて、確認するべきだったのですが、他業者に見積もり依頼しただけで、即、違約金の話とは、変だと思っております。内装業者さんは確認申請の原本を盾にするつもりか、見せてもくれません。

相手がどうであれ、内装業者さんも動いてもらっているので、ただとはいかないでしょうし、各ステップで、確認せずに話を進めさせた自分にも落ち度があるかもしれません。それが、どの程度なのか、専門家の方にお教えいただければと思い、書いております。どうか宜しくお願い致します。

拒絶されたのが、ここ数日の事で、気が動転しております。出来るだけ事実関係を正確にと書いてみましたが、少々感情的な部分もどうかご容赦下さい。

投稿日 = 2006/1/25
題名 = 住宅建築後に土地売買契約の重説に虚偽が発覚したが、どのような損害賠償が請求できますか？
お名前 = ミッキー
ご相談 =

接道2.16mの土地を購入する際に、車両の出入りを懸念したところ、売主側仲介業者(M)より隣地と一部通行協定を締結するという申し出があった。隣地との申し合わせについて重説に記載もされ土地の売買を締結し、住居を建設しました。その後、隣地に通行許可の話をしたところ、協定に合意した覚えはいないと言われました。
事実関係について調査をした結果、買手側仲介業者（N）は、Mが協定について偽っていたことを認めました。Mは責任のがれをしています。
また、Nは、協定が存在しない現状では土地の評価が下がることまで認めています。
当方としては、隣地を通行することが認められていない今となっては、敷地内の駐車場から車両の出入りをすることが不可能となり、また、土地の評価が下がることを聞いたため。仲介業者に対して損害賠償を請求したいと考えています。
1点は、敷地内の駐車場が使用できないため、月ぎめ駐車場を借りる費用の負担。
もう1点は、将来土地を売却する際に評価が低下することが想定されるための損害金の負担。
Nは大手企業のため多少の負担をする方向性を認めているが損害を補償する考えは無いようです。
Mは中小企業であり、責任のがれで逃げ切る様子です。

どのような手続きで、話を進めるのが得策でしょうか？
また、どのような損害賠償を請求できますか？
アドバイスをお願い致します。

投稿日 = 2006/1/25
題名 = 借地の買取りについて
お名前 = のぶてる
ご相談 = はじめまして！実家の借地についてご相談があります。私の実家には、築３２年の木造住宅に母が一人で暮らしております。（母は婿取りで戦前より現在まで同じ場所に住んでおります。）亡くなった父が地主に対して、土地の買取りを何度か申し入れをしたのですが、全く応じてもらえません。地代は毎年支払ってはおりますが、土地の賃貸借契約を一度も交わしていないと思います。これから先、このままで不都合はないのでしょうか？何か良きアドバイスを頂けましたら幸いです。

投稿日 = 2006/1/24
題名 = 購入した土地が登記簿上の面積より狭かった
お名前 = 狭い
ご相談 =

　契約した土地（約53坪）を実測してみたら登記簿の面積より２坪くらい狭かったんです。
　そこで、売り主さんが、その２坪分を現在余計に利用している方のところに相談に行ったところ、１０年以上利用しているのでもうこの土地は自分のもの（？）なので、境界を登記簿どおりに戻すことには応じられないし、売り主さんにも四割の80万しか払わないというらしいのです。
　それで、２坪分を計算すると200万くらいになるのですが、それを少しまけてくれないか（？）と不動産やさんが相談に見えました。
　質問といたしましては、代金5000万円で契約していた土地が50分の48に減った場合、200万円減額してもらうのは当然の権利なんでしょうか？　旗竿の旗の部分は40坪ですので、もっと要求できるとも思います。または、面積が減っても、5000万円に近い額を払わないといけないのでしょうか？
　こちらとしては、旗竿地の旗の部分の面積が減るので、250万円の減額していただければ多少納得できるのですが。

投稿日 = 2006/1/24
題名 = 建物完成の定義
お名前 = 日本橋
ご相談 =

このたび建売住宅を購入いたしました
ところが、駐車場入り口前の私道に電柱が設置してあり車の入庫ができません
この状態では建物未完成と判断し引渡しを受けることはできないので引渡し日の延期と
それに伴う、履行遅延の補償を請求いたしました
ところが、業者側では
「駐車場は、分譲地内の事務所の駐車場を準備する。建物登記も済んでおり生活にも支障ないため
引渡し可能な建物である。引渡し期日は延期しても構わないが、履行遅延には当たらないため
補償はできないと言われました。」
今回のケースは素直に車庫が使えない状況のまま入居するしかないのでしょうか？

投稿日 = 2006/1/24
題名 = 床がぎしぎしと・・・
お名前 = 都内の賃借人
ご相談 =

こんにちは、はじめて相談いたしますがわからないことがあるのでよろしくお願いします。
いまからちょうど10年ほど前に、当時既に築2～30年くらいと思われる古いマンションを賃貸しました。
最近、キッチンとユニットバスがあるフローリングの表面があちこちからすこしづつ剥がれ出し、歩くと床がギシギシ鳴るので恐いです。
たぶん不動産屋さんに相談すべきだと思うのですが、「風呂上がりの体をよくふかなかったせいだ」などと修繕費を要求されるのではないかと思い二の足を踏んでいます。
どのような事情があっても、こうした床が鳴ったり剥がれてきたりする症状は大家さんに治してもらえるのでしょうか？
たとえば「法律では大家さんが直すことになっている」としても、実際話がそうならなかった場合には、いったいどういう窓口に相談すべきでしょうか？
毎日気に病んでいますので、解決法をご教授いただけますと助かります。
どうぞよろしくお願いします。

投稿日 = 2006/1/24
題名 = 二世帯住宅を出て新たに家を建てたいのですが
お名前 = ゆきんこ
ご相談 =

はじめましてよろしくお願いします。
現在二世帯住宅に夫の両親、妹と私たち夫婦で住んでいます。しかし、私達と両親との折り合いが悪く家をでることになり、私達の居住世帯部分に妹が住んでいくことで了解を得ました。
土地は夫の父名義で家のローンは夫と父の１：１です。
このローンを妹と父に変更するにはどうしたらよいのでしょうか？やはり家の名義変更はひつようですか？
また、私達も新たに土地・家を購入するにはローンを組まなければならないのですが、夫の現在のローンがあると借り入れは難しいでしょうか。

投稿日 = 2006/1/24
題名 = 手付け金について
お名前 = はっしー
ご相談 =

御世話になります。
申し込み証拠金を払って、新築マンションの申し込みをしました。契約の流れを聞くと、契約日（需要事項等の説明と契約）の前に、購入物件代金の１０％を売り主に振り込み、その振り込み証明書を契約日に持ってくるようにと説明されました。上記振り込みは手付け金に相当し、振り込んだ時点で契約したものと見なされるのではないでしょうか？
販売代理の担当者は、その時点では預かり金であって、契約後に申し込み証拠金と併せて、手付け金となるとのことです。
少し心配です。振り込み日と契約日の間に、何かトラブルがあって、契約しない場合、上記１０％の大金は返ってくるのでしょうか？またこの方法は法律に基づいた一般的なやり方なのでしょうか？
ご回答よろしくお願いします。

投稿日 = 2006/1/24
題名 = 建物賃貸料の求め方
お名前 = 品川
ご相談 =

賃貸料の決め方の件

こちらの掲示板で大変お世話になったものです。
この度他社に建物を賃貸するために賃貸料を算定することになったのですが、昔の資料を手元に算定しています。
しかし、このような賃貸物件に携わる者が退職致し、計算方法はわかったのですが、計算根拠の方で悩んでいます。もし宜しければ下記の計算方法の添削、意見等をお願い申し上げます。
例えば、工事建設賃貸料￥1,000の場合の1ヶ月の補修費（2％）を導きだす場合（10年賃貸）
自社資料は
（1,000×2％÷12ヶ月）×（10年×12ヶ月+1）÷2÷10年÷12ヶ月
となっていたのですが

①後の括弧内で1を足した理由の不明
②後括弧以降で÷2をした理由の不明
2点がわかりません

もし宜しければご指導の方宜しくお願い致します。

投稿日 = 2006/1/24
題名 = 家賃について
お名前 = うさこ
ご相談 = お聞きしたいのですが、約２年前に新築アパートの１階に入居しました。このアパートは２階が２ＬＤＫで１階が２ＤＫで家賃が５０００円ちょっと違った為、泣く泣く１階の２ＤＫに入居しました。ところがつい最近、２階の２ＬＤＫに住んでいる方の知り合いからその方の家賃がうちよりも安い事を聞きました。直接本人から聞いた訳ではないのですが間違いないとの事で、すごく損した気持ちです。知り合いだから安くなったとか、こうゆうのはよくある話なんでしょうか？また、不動産、もしくは管理会社などに聞きたいのですが、こういう事は言わない方がいいのでしょうか？アドバイスよろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/1/24
題名 = 固定資産税について
お名前 = 親の地
ご相談 = 親の土地に家を建てる予定です。ただ問題がありまして、親の土地には現在、祖父母と両親と私の息子夫婦三世代が住んでいる家があります。土地を分筆するのではなく、家をたて増築するように考えておりますが、その場合の固定資産税等、税金が上がるようなら心配もあります。どうすればよいのか良いアドバイスがあればお願いします。

投稿日 = 2006/1/24
題名 = 初めての賃貸
お名前 = 若造
ご相談 =

　はじめまして、田舎に住む若造（20代男）と申します。
　現在事情がありまして、親名義の一軒家に一人で暮らしております。そのため、使っていない部屋がいくつかあります。

　先日友人の紹介で、この３月から間借りしたい方（女性）から連絡をいただき直接お会いしました。
　その方は同年代ですでに就職が決まり、ご両親も間借りには理解されているようです。
　一見したところ問題は無さそうなのですが、他人と同居となるのでまだ貸すか迷っています。

　もし貸す場合は、少々家賃をいただくつもりですが、不動産会社などは通さないつもりです。念のために契約書を交わそうと思います。（文面は実際の賃貸借契約書を手本にするつもりです）

　そこでご相談したいことは・・・

　　・貸主が知っておくべき法律などの知識
　　・初めて貸す際に気をつけること
　　・業者を通さずに貸す際に気をつけること
　　・下宿のような形態で気をつけること

　この４点についてアドバイスをいただけたらと思います。
　よろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/1/24
題名 = ペット不可の物件でペットをかってしまいました。
お名前 = にゃんこ
ご相談 =

ペッ不可な物件で猫ちゃんを飼ってしまいました。
壁は爪あとでぼっこりしています。床も爪痕で傷ついてます。
でるときに大家さんに言おうと思って修理日も払うつもりですが・・・いくらぐらいかかるのでしょうか・・・？だいたいで良いので教えてください。

投稿日 = 2006/1/23
題名 = 立ち退き要請
お名前 = お願いします
ご相談 = 九州の実家から連絡あり、大家さんが亡くなり借家を相続をするので、立ち退きをしてほしいと言われたそうです。今の実家は、３２年間住み続けていることもあり、住み慣れたところから引越しをしないといけないなど、高齢の両親にとりかなり精神的に不安定になっているようです。どのような手順を踏めばいいのでしょうか？新しい大家となる人は、内容証明で立ち退き依頼をし、かつ従わない場合家賃を２倍以上にすると言ってきているようです。アドバイスをお願いいたします。よろしくお願いします。

投稿日 = 2006/1/23
題名 = 支払い方法について
お名前 = 老司
ご相談 =

義弟の、賃貸住宅の連帯保証人になっており先日、裁判所より未払い金の請求がありました。一応異議申し立てという形で分割支払いの相談等が2月に裁判所であります。
当事者並びにもう一人の保証人も年金生活で支払能力があるとは思えません。当然自分にその負担が全額に近い状態でくると思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　
そのときの支払方法は現状払える範囲で納得してもらえるのか、入居した時の敷金等は家賃の一部として考慮していただけるのか？また、その住居を出ない限り連帯保証責任はついてまわるのか？その延滞金に利息等は加算されるのか相談です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
請求金額は32,000円＋申し立て費用の7,030円です。宜しくお願いします。

投稿日 = 2006/1/23
題名 = 社用車の駐車場について
お名前 = なぉ
ご相談 =

社用車を本社から離れたところに駐車しておきたいのです。
登記のある事務所より離れた場所に、社用車用の駐車場を用意したいのですが、そういった場合に何か制限があるのでしょうか？そういったものはどこに問い合わせれば分かるのでしょうか？
分かりにくい質問ですみませんが、よろしくお願いします。

投稿日 = 2006/1/23
題名 = アスベスト
お名前 = カズ
ご相談 =

鉄骨造３階建ての１階が工場で２．３階が住まいのなっています。
１階の工場なのですが、天上がむき出しのアスベストになっています。建物は約３４年経ちます。親の代に建てられたものです。今は親も亡くなって自分がやっています。
１階の部分ですが、去年今まで借りていた人がアスベストだと言って出て行きました。その時に損害賠償と保証金を返せと言ってきています。でも保証金は弁護士に言わせるには返す必要がないと分かりました。契約書にも書いてあります。
なので今は弁護士を通してやっています。
借主はいくらかは返す必要はあるのでしょうか。
あと借りていた人が、隣の人にも言いつけて２月に引っ越すことになりました。借りていた人から損害賠償金とかはもらえるのでしょうか。
いまだに相手からお金はもらっていません。
普通なら４ヶ月前に言うのが普通だと思います。そのお金ももらっていません。相手が壊したものもそのままです。
今後どうすればいいのでしょうか。
アスベストの件は、東京都でもその様な法律もないと言っています。今現在でも多く使われていると言っています。

投稿日 = 2006/1/23
題名 = 父から母への不動産贈与について
お名前 = 底打ち
ご相談 =

２０年程前、父が自宅の不動産を担保に借金をし危うくすべてを持っていかれるところでしたが、親類等の協力もあり何とか難を逃れました。
ところが、今回また隠れて不動産担保に借金をしていることがわかりました。今回もなんとかギリギリ回避していること出来そうなのですが、すべての処理の後、このような事態を避ける為、母へ不動産の名義を移してしまいたいと考えています。
こういった場合、（もちろん父の承諾はもちろんですが）どのような手続き（書類や不動産価値の算定方法等）と、贈与税というのはどのくらいかかるものなのでしょうか。
また、公的な相談窓口があるようでしたらご教示いただけると幸いです。
稚拙な質問で申し訳ありませんが宜しくお願いいたします。

投稿日 = 2006/1/23
題名 = 賃貸募集広告との相違
お名前 = なつ
email = rtj@club.to
ご相談 = 平成１７年１１月１日入居で新築マンションに住んでいます。ペット可物件です。募集広告にペットが遊べる公園（広場）付とあったので契約したんです。しかし年が明けて１月下旬になろうとしても使える気配も無ければ管理会社から説明も有りません。それと私の部屋のトイレの引き戸のフレームが斜めでちゃんと閉まらないのとキッチン床フローリングに割り箸が入る程の隙間があって隙間風で寒くキッチンが冷えます。入居後２週間以内に不備・破損チェック書にも記入して申告しましたが直してくれません。新築物件だったため契約した部屋は内覧出来ず工事中の１階の部屋を見学と募集広告を参考に契約したのですが内容に違う点が。広告に記載されて居た「ペット専用の遊び場」です。広告通り履行されてないのではと考えています。広告内容と実際住んでからの相違はどこまで管理会社に強く訴えられますか。若しくは別に良い手段はありますでしょうか？宜しくお願い致します。

投稿日 = 2006/1/23
題名 = 手付放棄による契約解除
お名前 = ゆず２
ご相談 =

仲介業者（宅地建物取引業者）を立てての土地売買契約です。

買主側が手付放棄による契約解除を行った場合、その手付金は売主側に支払われますが、この際、仲介業者に対しては契約成立に伴う仲介手数料を買主側は支払わなければならないのでしょうか。

一般媒介契約書には『報酬の請求』として、
「目的物件の売買または交換の契約が成立した時は、乙（仲介業者）は甲（買主）に対して報酬を請求する事が出来る。」
と記載されていますが、手付放棄による契約解除の場合、契約そのものが無効になったものとして、仲介手数料の支払いを拒否する事は出来ないのでしょうか。

投稿日 = 2006/1/22
題名 = 公衆道路ってなに？
お名前 = 鳥肌　未ン斗
ご相談 = 私は、田舎に住んでるのですが、家の前の道を、共有名義から公衆道路にしませんか？とお誘いがありました、でも、公衆道路の意味がよくわかりません。ちがいは何ですか？公衆道路の意味も教えて下さい。

投稿日 = 2006/1/22
題名 = 取壊しによる立退き料/移転費用の補償について
お名前 = たけ
ご相談 =

以下のような状況で立退き料(移転の補償)を要求できるものか相談させてください。
・昨年の更新前に、住んでいる物件が翌年取壊しになるので、それまでの約1年の期間(通常は2年)での契約更新となる旨の通知あり
・知識のない私は「これからの契約であるので、そう言われるなら仕方なし」と判断し、取壊しまでの約1年間での契約更新(捺印)
この際に不動産業者からは、立退き料や補償については一切の言及なし
・取壊しが近くなり、他の物件を探している中で、上記のような状況であれば普通は補償があるはず、おかしい、との指摘(複数の不動産業者や友人より)により、不動産業者へ補償について確認のTEL
・不動産業者からは、「家主に補償する意思はないし、既にこの期間での捺印がなされているので不可」との返答
補償のあるなしについて説明すべきだったのではないか、との私からの質問には、「説明義務なし、その期間での更新を通知し、捺印をされている」の1点張り。

(ご相談ポイント)
上記状況で、以下の点について相談させてください。
１．一般に、通常このような契約更新時に取壊しを通知された場合、立退き料や補償はあるものなのか？
２．不動産業者は立退き料や補償のあるなしについて契約者に説明する責任はないのか？(今回の場合、家主に補償をする意思がなくとも、それを事前に契約者に説明すべきではないのか？)
３．今回のケースの場合、今後立退き料や移転費用の補償を受けることは可能か？
その場合、どのような進め方が必要か？(不動産業者と交渉？、家主と交渉？、公の機関へ相談？)

以上、ご回答頂ければ幸いです。宜しくお願い致します。

投稿日 = 2006/1/22
題名 = 兄弟間の使用貸借
お名前 = ｔｏｍｙ
ご相談 =

私が35年以上前に土地を購入し、その後住宅を建てて居住しておりましたが、仕事上での転勤を拒めず、止む無く20年位前に実の弟に無償で家を貸しました。契約書も期間の定めもありません。ところが一昨年大病を患い余命も長くないと感じて財産の整理をしなければならないと思い、弟に住宅からの退去を申し入れましたが一切聞き入れてくれません。
現在まで、固定資産税はもとより、賃料等の金銭は一切受領せず、また請求もしてきませんでしたがこのまま退去させることは出来ないものでしょうか。また、第三者にこの土地建物を売却したいと思いますが、売却後のこの第三者の方にご迷惑をかけることはないものでしょうか。

投稿日 = 2006/1/22
題名 = エアコン
お名前 = まみ
ご相談 =

ビル管理してます。
美容マッサージを経営しているテナントの清掃を怠っているのと設置場所の問題や寿命も有り、オーバーホールを行っても壊れてしまい、今度新しく取り替えます。
テナントを見てると掃除するように見えないので、当社で管理をしたいと考え、オーバーホール費用は折半・新規取付は当社が負担する事にしました。
テナントには、きちんと打診してませんが、今後管理を当社がするので家賃UPします・・とだけ言っております。
ココで問題なのが、付帯設備に関する覚書の内容です。
色々と検索しましたが、見当たらず困ってます。
どういう内容にしたら良いのか？教えて下さい。

投稿日 = 2006/1/22
題名 = 永年住んだ家を買い取りたい
お名前 = 家蔵
ご相談 =

永年住んだ借家を買い取りたいのですが、永く住んだ家を買い取る時は安くなると聞いた事が有るのですが、実際のところ買い取りの為の優遇措置等は有るのですか？
内容としては、うちの父の名義で大家さんから借りていて、30数年住んで居て、なおかつ自営業をしています。
実際に買う時は兄の名義で買い取りを計画しています。
兄も生まれてからずっと住んでいるので30年強住んでいます。
どうかよろしくお願い致します。

投稿日 = 2006/1/21
題名 = 作業場、事務所の売却
お名前 = クオ一
ご相談 = はじめまして、不動産売却について知りたい事がありましたので、ご回答よろしくお願いします。私は、個人事業（建築関係）をやっておりまして、今後、業種は似ているのですが、新たな事業を行おうと思っています。そして、有限会社を設立しようとも考えています。しかし、現在、借金がありまして、土地を売り、そのお金で返済、開業資金にあてたいとおもっております。ただ、広さは結構あるのですが、坂の途中にあり、土地も変形しており、古い建物が多数あります。なので、まったくの更地にし、売れるのを待つ余裕も無いし、本当にうれるかどうか、わかりません。現に、この近所の土地は売れずに５年くらい経過しています。そこでご質問なのですが、近くの不動産屋に売る手続きをしながら、その土地で商売をして、売り手が付いたら、売り払うという事は現実、可能なのでしょうか。

投稿日 = 2006/1/21
題名 = テレビが映らない
お名前 = Ｙｏｕ
ご相談 =

初めまして。だこに相談したらいいのか判らずここにたどりつきました。

新築の一戸建てに入居しました。
入居し荷物も落ち着いてきた頃にやっとテレビを接続したところ全面砂嵐で見ることが出来ませんでした。
他のテレビやアンテナ線を試してみましたが音声らしき物が聞こえるチャンネルがいくつかあるだけでまともな視聴は出来ませんでした。
不動産屋に電話で相談したところアンテナが無い訳がないのでといわれ、室内の機器が悪くなければアンテナをみてもらうのでもう一度連絡を下さいとのことでした。
室内機器は再度確認をして、やはり映らないので再度連絡をして担当者不在との事。日にちを指定して直接店舗へ伺いますと約束をしました。
当日、説明を聞くと「この区はＣＡＴＶでなくてはテレビは映らない。全部そうです。知りませんでした」とのこと。月額数千円程度で視聴可能との説明でしたが、実際に問い合わせてみると新築の為3万から4万の初期費用が掛かるとの事。これは家の設備だからということで不動産屋に再度電話を入れ、オーナーさん側で負担していただけるようお話をしたとこと数日後電話が来てＣＡＴＶじゃなくても見られるからと協調アンテナの工事の方が来てくれたのですが、（協調アンテナも結局設置されていませんでした。）それでも画像が乱れ視聴には耐えられません。
また協調アンテナが受信が無いのか、地域チャンネルは全く受信できません。

重要事項説明時にも契約書自体にもCATVや協調アンテナのことは何も説明もなかったのですが、これは契約上の問題にはならないのでしょうか。
この環境でテレビを見るためには自費でＣＡＴＶを引くしかないのでしょうか。

投稿日 = 2006/1/21
題名 = 借地権 居住権
お名前 = なお
ご相談 = 土地の一部を，祖父の妹の子ども「Ｉ」に貸しています。祖父の妹は，数十年にわたって住んでいましたが，賃貸契約もせず地代も貰ってはいませんでした。もちろん固定資産税も払ってはいませんでした。今から２９年前に家が老朽化したために鉄骨住宅（Ｉ名義）に建て替えたいということで，Ｉと３０年間の賃貸契約を結びました。他者への又貸しをしないことは契約書に記載されています。また，口約束ではありますが，将来は他県に在住しているＩが帰郷して住むことを条件にしました。十数年前に祖父の妹が亡くなり，それ以来だれも居住していません。Ｉは他県に自宅を建築しそちらに居住していますので，こちらに帰ってくることはないと思われます。来年が３０年目になり契約が切れるのですが，私としては契約を更新したくありません。借地権や居住権があると，契約更新を拒否することはできないのでしょうか。

投稿日 = 2006/1/21
題名 = 借地の家を売りたい
お名前 = 寺借地人
ご相談 = お寺の土地に我が家が有ります。売りたいのですが、どのような手続きが必要でしょうかまた売れるのでしょうか？

投稿日 = 2006/1/21
題名 = マンションの更新時に
お名前 = 港のはまこ
ご相談 =

　よろしくお願いします。
　築21年目のマンションに、21年賃貸で住み続けています。更新時がきて、家賃の値下げと（昨年に給湯器の交換をしてもらっていますがそれ以外になにもしてもらっていません）クロスや畳その他の付帯設備の交換等お願いしたところ、面倒な様子で、現状有姿で手放したく、その金額は新築時の価格から300万を引いた価格で、リホーム代100万を引くというものでした。私はその半分以下が妥当だと思っています。（昭和63年にオーナーチェンジしています）
　家賃の値下げは、ほんの少し下げて近隣のグレードの高い新築マンションの賃料位を言ってきました。それもクロスと畳交換ぐらいしかしないもののようです。私は、できる限りの付帯設備の交換や修繕等もお願いしたいのですが、してもらえるのでしょうか。
　昔、長期間住み続けている借主がその物件を購入する時には、一般価格より格安（半額）で購入できるって聞いたことがありますが、今はどうですか？
　ご指導お願いします。

投稿日 = 2006/1/21
題名 = 中古住宅購入の一般媒介契約の解除
お名前 = さくら
ご相談 =

今現在、売り主さんが住んでおられる中古の一軒家を購入するに当たり、売り主さんの紹介で不動産屋「S」を媒介にすることになりました。
２月に引き渡しの予定ですが、以下の内容により一般媒介契約を解除の上、すでに払い込んである報酬を返還してもらうことはできるのでしょうか？
１．売り主さんの意見だけを聞いて物件引き渡しの日付を勝手に設定。「買い主もＯＫしている」と売り主には嘘を伝え、私に日付の話を持ってきたときには、既に売り主さんは引っ越し屋の手配を全て終えていた。
２．「引き渡し前にはクリーニングが入りますから」と言っていたのに、今になって「そんなことは言っていない」の一点張り。おまけに売り主さんに対して「売り主が業者を雇ってクリーニングしろ、と買い主が言っている」と嘘を伝え、売り主さんが激怒。売り主さんと私の関係もギクシャクさせられてしまった。
他にも色々と問題はあるものの、大きくは以上の２点です。
双方ともに書類やメモなど、形ある「証拠」は一切残っておりません。
アドバイスをお願いいたします。

投稿日 = 2006/1/21
題名 = 土地の放棄に対してのお金の支払い
お名前 = なおこ
ご相談 = ８年前ほどに主人の父親が亡くなり、住んでいた土地に４年前に二世帯を建て直し主人の母親と私たち家族で住んでいます。主人は、二人兄弟の次男です。長男は、土地を放棄しました。（放棄の書類？もあるそうです）放棄したので、主人の母親と私たちで長男にお金を払うようになったそうです。長男が提示した額は、３００万でした。その額は、主人の母から聞き主人の母が１００万で私たちが２００万でどうか？と言われました。その振り分けの理由は、母には亡くなった父の葬儀代の支払いが残っていて、自分が６０歳まで働けると想定してそれまでに全ての借金を完済するとなると、１００万が限度だと言われました。（母は今５５歳）私たちは、夫婦ともに２７歳で２歳の娘がいます。私たちも、住宅ローンや車のローンやこれから教育費もかかります。こうゆう放棄に対するお金の割り振り方など法律で定められていたりするのでしょうか？あれば、教えてください。

投稿日 = 2006/1/21
題名 = 契約者の死亡について
お名前 = A.I
ご相談 = 契約者が死亡の場合他に同居の者がいない場合でも解約の手続きは予告１ヶ月前といわれました。死亡の場合はその時点で契約終了ではないですか？保証人に１ヶ月分の賃料を請求されそうなのですが教えて下さい。

投稿日 = 2006/1/21
題名 = 質問です。
お名前 = みみ
ご相談 = 調停離婚で離婚は成立しました。マンションの名義が今は夫なのですが、財産分与と慰藉料として、名義を妻（私）にしました。ただ、実際払ってるのが私で、主人は債務があって多分、これ以上は支払能力はないでしょう。自己破産をするつもりです。マンションのローンを私が自分で払っていこうと思ったのですが、いくら払える見込みがあっても、社員として３年以上働いてる人が家族にいないため、その申し受けはできないといわれたのですがどうしたらいいと思いますか？

投稿日 = 2006/1/20
題名 = 契約行為前の振込済契約金の扱い
お名前 = けんたろう
ご相談 =

入居申込書を提出（申込日）し、契約の意思を示した物件について契約金を振込んだ（申込日より１週間）後にキャンセル（振込日より２日後）することを不動産に通知しました。
その間、署名、捺印といった契約行為は行っておりません。
その後不動産より全額返却される旨の連絡があったものの、振込日より３週間後に家賃１カ月分を契約書作成、鍵手配、契約手続中の物件斡旋の停止を理由に求められております。
この場合、契約が完遂していない契約金を一部とはいえ支払う必要はあるのでしょうか。

投稿日 = 2006/1/19
題名 = 業者クリーニングについて
お名前 = ちる
ご相談 =

業者のクリーニングについて、教えてください。

先日、賃貸アパートを借り引越しました。
その部屋は前住人が引っ越した後、業者クリーニングが入ったと聞いていますが、
とても業者がクリーニングしたように思えないのです・・・
もう荷物を運びいれてしまったのですが、こういう場合、なんらかの交渉余地はあるでしょうか？

引越し前に掃除をしたところ、床も黒く、ホコリだらけ。
ちょっとでも拭いたらこんなにホコリがたまることはないという感じです。
水周りも汚く臭いもします。（築４年です）
しょうがないかなと諦めましてましたが、
トイレの裏のカビを発見し、さすがに嫌だなと思い不動産屋に連絡しました。

不動産屋は確かに業者がクリーニングした。
内見時に言ってももらわないとどうしようもないといわれました。

内見時には、汚いところを発見し契約時に不動産屋に
「本当に業者が掃除したのか？汚かった」と伝えました。
「確認します」とのことで、そこだけきれいにしたという感じです。

その時指摘した所はきれいにした。
内見時の状態で受け渡すと、契約時に伝えたといわれ負けてしまいました。。
内見の時は夜で、チェックが甘かった自分の責任でしょうか！？

もう荷物を運び入れてしまったし、仕方がないのかなとも思いますが、
こんなクリーニングで退去時にも費用をとられるなんて嫌です。
はじめての賃貸でわからないので、よろしくお願いします。

投稿日 = 2006/1/19
題名 = 事務所に住んでいて、あとから家賃を請求されました
お名前 = はみ
ご相談 =

はじめまして。

先日3年ほど勤めていた会社を解雇になったのですが、事務所の空き部屋を使わせて貰っていました。
家賃は決めなければいけない、と会計士がおっしゃっていたのですが、会社側とお互いになにも契約を交わすことがないままでした。家賃の金額についても決めてませんでした。
解雇後、住んでいた期間の家賃を請求されたのですが、この場合はどこまで支払う必要があるのでしょうか？

投稿日 = 2006/1/19
題名 = 登記割合変更について
お名前 = かわさむ
ご相談 = 夫婦間（婚姻３０年経過）での土地及び建物の登記割合を変更したいと思うのですが贈与税等何か気をつけることや不可能なことはありますでしょうか？現在夫９妻１で登記してあるものを夫５妻５に変更しようと思っております。宜しくお願いします。

投稿日 = 2006/1/18
題名 = 恐れ入ります
お名前 = 公共事業
ご相談 =

お忙しいところ恐れ入ります
独身寮や賃貸ビル施設の共益費は非課税なのか課税なのか知りたいのですが

投稿日 = 2006/1/18
題名 = 料理の臭い
お名前 = 困った
ご相談 = 下宿人の料理の臭いで家中が臭くなって困っています。にんにくを炒める料理がおおいせいです。油とにんにくの臭いを消す方法はないでしょうか。

投稿日 = 2006/1/17
題名 = 現在両親が住んでいる競売物件について
お名前 = こうが
ご相談 = 会社を経営する両親の住居が3月に競売されることになりました。落札をして両親が継続して住めるようにしたいと思い、銀行に融資の相談に行きましたが、どこの銀行からも競売物件に関しての融資は行っていないとの回答を受けました。ある銀行員から不動産会社に仲介に入ってもらってはどうかとのアドバイスを頂きました。そこで相談なのですが、不動産会社に仲介に入ってもらい、その不動産会社経由でローンが組める場合、金利という面では銀行で組むローンと比較してどのくらい高いのでしょうか？また、私のような立場の人はどのような方法で家を買い戻すのが最良の方法なのでしょうか？どうかアドバイスを宜しくお願いいたします。

投稿日 = 2006/1/17
題名 = 離婚後の住宅
お名前 = まる
ご相談 =

離婚を考えております。分譲マンションに住んでいるのですが、名義やローンの支払いはすべて主人のみです。売却してもオーバーローンになるので、主人は
私と子供達で住むようにと。家にかかるお金はすべて
主人が支払って行くということです。私にとっても悪い話ではないのですが、主人が病気や亡くなったり、故意に支払いをやめたりしたら競売になると思うのですが、そうなっても主人と賃貸借契約を交わしていれば少しは時間がかせげる？かもということを少し聞きました。ただ、たとえ１、２万でも払う事は困難で
使用貸借（書類上だけ？）というものもあるとか？実際にこのような事はできるのか？双方が合意すればできることなのか？詳しい事がわからないので、教えていただきたいのです。

投稿日 = 2006/1/17
題名 = 残債につぃて
お名前 = こうすけ
ご相談 = 自己破産をしたのですが、家と土地の私の持ち分（5分の2）に根抵当がかけられていて、競売に出されました。友人が入札日に入札（結果待ち）したのですが、もし、彼が落札できたとしても、それでも債権者に残債が300万円残ります。この残債を少しでも圧縮する方法はあるのでしょうか。それから、この私の持ち分に関して保証協会の仮差押もかかっていますが、これは今後どうなるのでしょうか。ややこしいですが、ぜひ教えて下さい。

投稿日 = 2006/1/17
題名 = 借地権を地主が買い取り
お名前 = クック
ご相談 =

借地権があと１０年残っています。
木造で新築をしようと簡易裁判中に地主は立替についてはOK。更新料、契約の更新等について審議中でした。ところが行政改革で鉄筋で３階以上の建物を建てなくてはならなくなくなりました。その後　地主とは審議は中断しています。　私共は資金が足りず新築を断念する事になりそうです。
このまま　築３５年の住宅に住むには　災害時等に不安があります。かと言って借地権が１０年しか残っていない住宅に手を入れるのは　お金がもったいないような気がします。このような場合　地主が底地権を買い取ってくれるでしょうか？　　また　買い取ってくれた場合　相場ではどの位なのでいようか？

投稿日 = 2006/1/17
題名 = 管理会社変更と保険の手続き
お名前 = マイク
ご相談 =

相談内容は、最近空き巣に入られ現金他、貴金属等を盗まれました。普通であれば、アパートやマンションを契約した時に加入する火災保険の特約で被害額が戻ってくるはずなのですが。私の場合、今の家は5年目になります。15年に1回目の更新をして、その際更新料と一緒に保険料請求されたので支払いをしました。その次の更新は17年になるはずでしたが、16年に管理会社の変更がありました。2年更新の予定が、管理会社が変わり3年更新になりました。管理会社が変わった時点で、保険の手続き等引き継がれていなかったようで、17年の本来の更新の際に請求される保険料が請求されませんでした。そのため、今現在保険に加入していないということがわかりました。保険の更新の手続きの書類が届いていれば私も更新していました。
空き巣に窓を割られて入られたので、窓は交換しましたが、オーナーによっては好意で払ってくれると賃貸会社に勤める友人から聞きました。
保険の手続きが上手く行われていなかった分　今回の被害額を戻す方法はないのでしょうか？　なんとかすこしでも、被害額を取り戻したいのですが。方法があれば教えてください。　また、保険が更新されなかったのは、私個人だけの責任なのでしょうか？新しい管理会社に責任は一切ないのでしょうか？そこのところをハッキリしたいので解答をお願いします。

投稿日 = 2006/1/17
題名 = アンテナについて
お名前 = マツマツ
ご相談 = 馳30年のアパートに住んでるのですが、雨の日になるとテレビが映りません・・・。テレビが悪いのかと買い替えましたが、やっぱり映りません・・・。同じアパートの方も同様でした！管理会社に電話し大家さんに伝えてもらったよころ、お金がかかるので我慢して下さいと連絡がありました。これって管理者側には修理を行う義務は無いのですか？私は我慢するしか無いのでしょうか？

投稿日 = 2006/1/17
題名 = 不動産登記済権利証
お名前 = 居酒屋
ご相談 =

自分　居酒屋の商売しています。居酒屋店舗に住むご老人に（常連さん）年金がなくなると付で飲ませていました。その代わりに、不動産登記済権利証　かた代わりに、置いていきました。半年前に預かり、昨年の10月に、一人暮らしが出来ない状態になり、市のお世話になっているみたいで、住まいも（アパート）撤去されました。この場合　付のお金どうなるんですか？
ご指導お願いします。

投稿日 = 2006/1/16
題名 = 賃貸契約の変更について
お名前 = 妹子
ご相談 = 母が亡くなり不動産を相続しましたが、借り主から　１０年分の賃貸料を先取りしていたので　まだ数年は賃貸料がもらえません。しかし現在の固定資産税は契約当時の約３倍ほどに（１３万→４０万）上がっていて支払う事が困難です。値上がりした分を借り主からもらう事は出来ますか？よろしくお願いします。

投稿日 = 2006/1/16
題名 = 家賃振込先変更
お名前 = 寒いと腰痛
ご相談 =

先日、郵便でなく、賃貸マンション（大家さんは違う場所にいる）のポストに表に宛名と「至急」と書いてある封筒が入っていました。
内容は、「８８歳の大家が１２／１８死亡、娘である私（姓名は異なる）に１月から振込先を変更してくれ」というＡ４一枚のワープロ文章でした。
恐らく、内容的におかしな話しではないと思いますが、↓の様な、「振り込め詐欺」であったり「相続問題でもめたため複数の相続人がそれぞれの振込先をいってくる」といった可能性がないともいえず、月末にそのまま振り込んでよいのか若干不安です。

正しい相続人（正しい振込先）である事を、賃借人は新しい大家にどう説明、あるいは書類提示してもらえばいいのでしょうか？

以下「振り込み詐欺の記事」引用－－－

東京新聞・・３/２６
「家賃の振込先変更」と文書；県西部で新手の詐欺多発
http://www.keibai.co.jp/kijibassui/kijibassui05-03.htm#050326

投稿日 = 2006/1/16
題名 = 委任状は有効ですか
お名前 = 山河ゆう歩
ご相談 = 父は賃貸業を営んでおりましたが、平成11年に老朽化を理由に六店舗とアパート部分の五室の入居者に退去をしていただきました。その際の立ち退きと後の土地売買を不動産業者にお願いする内容の委任状に認印を押しています。一店舗を残し期限までに無条件で退去しました。この一店舗は不動産業者から紹介された弁護士にお願いし訴訟となりましたが、100万を支払う形で和解に応じました。父は13年に他界し土地は更地にして母が相続しています。現在も土地は売れておりません。裁判や土地の売買に関して不動産業者に信頼が持てず、媒介契約も結んでおりませんので、当分売るのを辞めることを含め検討したい旨お話していますが、[父の生前に委任されている、約束や領収書等はないが、立ち退きと土地売買にかけた労力と経費200万をほしい]と再三言ってきますが、支払う義務はあるのでしょうか。また不動産業者と関わりを絶つにはどうしたら良いでしょうか。

投稿日 = 2006/1/16
題名 = 売却金額がローン返済額を下回った場合の対応
お名前 = Pochi
ご相談 =

一昨年、マンションを購入し、現在銀行ローン返済額が約3000万円弱残っています。事情により、昨年仕事を辞め、現在はアルバイトで月に約15万円の収入に下がってしまいました。

いろいろ手を尽くしましたが、マンション維持が難しく、売却を進めています。当初、返済額を下回らずに売却できる考えていましたが、思うように進みません。売却できたとしてもローン返済を下回る可能性が高く、その場合、安定した正社員での収入が無い状況で、その残額をどのように返していけるのか、が分かりません。

また、売却が成立するまでの間、ローン返済を続けていくことが困難になりました。月々の返済を止めることができるのでしょうか。まず、銀行と話合いをすべきでしょうか。話し合いをする際、どのような点に注意すべきでしょうか。負債を抱えることがはじめてのため、銀行との話合いをどう進めて良いのかがわかりません。

どうかアドバイスをお願いいたします。

投稿日 = 2006/1/16
題名 = 欠陥住宅(賃貸)
お名前 = おだ
ご相談 =

はじめまして、1/15に引越しをしたのですがあまりに状況がひどい為どうしたらいいのか困っています。
ぜひご回答を頂けたらと思っています。
宜しくお願いします。

私が入居する際にこれらの事は聞いておらず。
入居後に出てきた問題です。
また、不動産会社、管理会社での責任の言い分が異なっており非常に困惑しています。

管理会社の言い分としては1/10に入居前の設備のチェックは行っている、こちらは現状で借りてくれる入居者を条件に不動産会社に委託していると言い、文句があるなら出るところに出て行ってもらって構わない。設備の修繕は行うけれども、それで納得いかないなら出て行ってくださいといわれました。

私の意見としては、入居前に設備の不備は直して当たり前で、そもそもこの物件を住める状態ではないのに貸している。本当は入居前の設備のチェックはしていないのではないかという疑いも持ってしまいます。

実際生活に支障をきたしている事は間違いないく、非常に不愉快な思いです。こちらとしては不動産会社に払った仲介手数料すら返してもらいたいと思っています。
損害賠償等も含め、どのように対処するのがいいのでしょうか。

以下、欠陥箇所を箇条書き致します。
1,室内クリーニング
下見の段階で不動産担当は汚い事を認め、入居前にクリーニングを行うとの事でしたが、実際、入居時にはテープのはり後、内装工事後のペンキすら落ちていない状況

2,水まわり
洗濯機の蛇口をひねると中のごむが腐食しているのか蛇口の根元から水が噴出す。

浴室も同じような感じでやはり中の部品が老朽化し、水が止まらないという状況。

トイレにいたっては普通に使用して２日目に便器がつまり使えない状態になりました。

3,換気扇
キッチン、浴室ともに換気扇が動かない、すぐに止まってしまう。

4,キッチン
電気コンロとなっていますが、使用時に漏電しているのか冷蔵庫だけしかつないでないにもかかわらずブレーカが主電源ごと落ちてしまう。もちろんご飯を作る事は出来ず直るまでは外食をするはめに。

5,壁の結露
室内で暖房をつけていると外に面している壁面が結露し一日中湿っている状態。現在壁側にベットを置いている為、就寝時にはじめじめして寝ずらい。

また、その他インターホンが機能していなかった。
入居当日に給湯器の取替えがはいり、リフォームしたばかりの壁紙をはがし、以前よりも小さめの給湯器のスイッチに交換した為、壁紙がはがれたままの状態。
※結果的に物件のほとんどの設備が使用不可という状態でした。

投稿日 = 2006/1/15
題名 = 親族売買
お名前 = はる
ご相談 =

分譲マンション〔購入時3700万〕に主人と姑と私と娘と住んでいます。
銀行500万年金700万公庫1300万かりて１０年目です。
銀行と公庫は残り26年公庫は15年ローンがのこっています。親子ローンでかりてるらしく、〔購入は、結婚前〕姑は去年59才でリストラになり、障害者になり、傷病手当てをもらっています。毎月の返済額が15万近くでかなりきびしく、残り2500万です。売却の方向で考えましたが、どうか売らない方向で、考えてます。姑は、60になり障害者なので市営住宅を希望しますが、土地の権利は、主人と1/2らしく、市営申し込む条件は、土地の権利を主人に贈与で、税金が50万近くかかるみたいで。ソレが、公庫や年金にばれると全額返済ということなんですが。
私の父が、あと、2年で退職ですが退職金が、マンション購入金額くらいあるみたいでそれを担保に父に購入してもらい私たちは、父に、返済していくという、親族・親子売買というのは、できませんか？？
公庫の方に聞いたら親族売買はダメといわれたのですが。。なぜなんでしょうか？？
いま、マンションを売っても2重ローンになりますがその場合はどうやって返していくのですか？？

投稿日 = 2006/1/15
題名 = 保証人について
お名前 = プリン
ご相談 = 母と妹しかいない母子家庭なのですが家を借りる際保証人を妹になって貰いました。金銭にルーズな妹と昨日喧嘩してしまいました。すると明日家主に私が暮らしてる所の保証人をはずしてくると娘携帯にメールありました。保証人は変更出来るものなのでしょうか?宜しくお願い致します

投稿日 = 2006/1/15
題名 = 身内からの立ち退き依頼
お名前 = 匿名希望
ご相談 =

祖母（亡き父の母親）の持ち家に私の母が住んでおり、結婚した当初から無料で住んでいました。税金なども全部祖母が払っています。ちなみに祖母は隣の家に住んでいます。

祖母もゆくゆくは家を処分し、年老いてきてるのでいずれは老人ホームなどに入るみたいなのですが、そうなった場合、母は即出て行かなければならないのでしょうか？

居座る、立ち退き料をもらうことは可能なのでしょうか？

投稿日 = 2006/1/15
題名 = 更新料に消費税がかかりますか
お名前 = totokoko
ご相談 = 貸主の住宅の一部を店舗として借りています。更新に関する手紙が仲介業者から送られてきました。前回の更新料は家賃の一か月分だったのですが、今回は５％の消費税が上乗せされてきました。貸主が請求しているのではなく、業者からの請求のようです。更新料は借主が貸主に支払うものなので、単なる預り金のはずではと聞いたところ、預かり金ではなく、領収書を発行しているのだから、売上と主張しています。仲介業では更新料＋消費税を請求することが出来るのでしょうか。私個人もマンションを貸していますが、お願いしている業者は、（お金に関することはすべて口座振込み）更新料の中から手数料＋消費税を差し引いた金額を振り込んできます。店舗も私のマンションの契約書と同じで消費税に関して触れた部分はありません。貸主に上乗せ額が支払われるのでしたら、納得できますが、業者が更新料の消費税、更新に係わる手数料の消費税をとるのは二重取りになるのではないでしょうか。

投稿日 = 2006/1/14
題名 = 離婚後の固定資産税
お名前 = 鬼
ご相談 =

初めてお世話になる者です。みなさまのお知恵を拝借できれば幸いです。

３年ほど前、以下のような点に合意して協議離婚しました。

＊購入したばかりの一戸建てには、妻と子供２人が住み続ける。
＊住宅ローン（月２０万円ほど）は、養育費として私が完済まで支払い続ける。
＊家と土地の所有権（私７：前妻５）は、そのままにしておく。

私は「不動産を売却するべきだ」と主張したのですが、前妻が「絶対に売りたくない」と断固反対したため売却しないことに同意しました。

ところが、このたび、突然、前妻が以下のように言ってきました。

「名義の割合に応じて、離婚後３年間の固定資産税を支払え。今後も分担してもらう」

これまでは前妻が納税してきました。前妻の経済状態では住宅ローンの借り換えが不可能なため、私の持ち分が残りますが、私は家と土地にかんしていっさいの権利を主張しない、将来は子供たちに相続する、という２点を確認しております。

税法上、私に固定資産税の支払い義務があることは承知しておりますが、実質的に私の「資産」ではない不動産の固定「資産」税を支払わされるのは納得できません

支払わなくてすむ法的根拠はありますでしょうか？
適切なアドバイスをお願いいたします。

投稿日 = 2006/1/14
題名 = 新築購入後、同時販売物件の値下げ
お名前 = たかし
ご相談 =

相談させてください。
新築一戸建てを10月末に契約、11月中に引渡しを完了しました。6000万円でした。この物件は5棟建売の1戸で、他の物件は販売価格4500～5600万円です。入居から2ヶ月経ちますが、他の物件は売れてませんでした。先日、他の４戸が突然それぞれ700万円値引きするという新聞折込チラシが入ってました。もちろん、寝耳に水です。私が購入した物件以外の一番高い物件（隣の物件）は5600万円から4000万台に値下げされてます。長い間売れなくって、物件の価値が下がることによる値引きならわかりますが、たった2ヶ月で700万円も不動産の価値が下がるなんて信じられません。購入後の値引きに関しての判例等は知っているのですが、マンションでの事例しか見当たらなかったので、一戸建てではどうなのかわかりません。また、非常に憤りを感じているのですが、そのような気持ちに対して、どのようなことが販売会社に請求できるのでしょうか？教えていただきたく、お願いいたします。

投稿日 = 2006/1/14
題名 = 不動産と家主側からの契約キャンセル
お名前 = 山川
ご相談 =

去年夏、一戸建ての貸家を契約しました。
いろいろ条件があって、なかなか納得のいく物件がない中で、すごくいい物件が出てきて、すぐに契約しました。全て支払うべき物も払い、引っ越しの手配や、新居でペットを飼うために知人から子犬を頂く約束もしていたところに、急に家主から契約のキャンセルをしてきたのです。理由はペット。条件の中のペット可というのに家主の家族が反対したのです。絶対キレイに使いますと言ったのですが、絶対ダメということで契約キャンセルにせざるおえませんでした。

不動産の担当の方も家に謝罪しにきて、責任を持って替わりの家を探します。仲介手数料もなしにしますと言ってくれたのですが、ちっともそのようになりません。契約時に払ったお金の返金も数ヶ月かかったり、まったく連絡をしてこなかったり、半年以上かかっても条件に見合う物件を１つも出してきません。今住んでいる家の更新時期がとうとう来てしまい、不動産屋のやる気のなさ、無責任さに困っています。訴訟問題として考えたほうがいいでしょうか？

投稿日 = 2006/1/14
題名 = 確定申告
お名前 = 吉岡邦彦
ご相談 =

初歩的な質問で済みません。
昨年、都内の居住用土地家屋を処分して、神奈川県に転居しました。新たに土地を購入し、新築しました。
費用は、土地家屋の処分金から全額捻出し、ロ－ンは組んでいません。
確定申告において、住宅ロ－ンを組んだときは住宅ロ－ン控除があると聞きますが、ロ－ンを組まずに一括全額支払の場合は、控除なり、特典は無いのでしょうか？

投稿日 = 2006/1/14
題名 = 契約解除したはずの駐車場の未払い催促について
お名前 = 高峰
ご相談 =

車の駐車場を貸主の代理人（不動産業者）に電話で解約通知し、了解して貰いました。ところが５ヵ月後、不動産業者から料金未払いの連絡があり、当時の経緯を説明しましたが、「覚えていない」「本来は文書による通知が必要」「何月何日に電話したのか教えてくれ」と言われました。どうも本当に覚えていないようです。なお１か月分の保証金（敷金）ですが、直ぐに返還してもらえばよかったのですが、なかなか行けずに現時点で未受領のままです。現実に駐車場の「契約解除」を文書で行うことはあまりないと思います。また、契約書が手元になく、交わしたどうかの記憶がありません。領収書なども紛失しています。なお、車は契約解除の際（前日）、廃車にしてあります。私は

相手が言っている「未払い分」を払わなければなりませんか？
保証金を受け取ることはできますか？

以上、ご回答宜しくお願いいたします。

投稿日 = 2006/1/14
題名 = 土地の相続
お名前 = 山本五郎
ご相談 =

　昭和４５年頃　父が取得した山林を、開墾して畑地にしていた土地全面積約３００坪（平地割５０％）
　地形は（２６ｍ×３８ｍ）南北長方形３方急斜面の尾根
　　　北２６ｍ辺一辺のみが人車進入路可能な地形

　長女が結婚後宅地用として５０坪（１３ｍ×１３ｍ）
　　北２６ｍの1/2＝１３ｍで残り１３ｍを奥地の進入路
　　用地他として、　将来三人の息子達が自宅建築に支障　　のない様配慮して分筆登記を済ませた後、謄本のコピ　　ーを渡し生前贈与した。（権利移転登記はなし）
　この土地に長女の家を建築に際し間口１３ｍを超え、更　に数年後庭石組みの庭園を造り、現在間口残り幅３ｍ前　後となっている。
　　
　　問題点
　１、父は生前、息子達の相続分に付いては適宜地域を口　　　頭で指定しただけで、３人はお互い配慮しながら問　　　題なく過ぎている。
　　しかし、父親の意思を無視して間口部分を無断で次々　　境界侵害を受けた奥地は将来の土地利用がどうなる　　　か心配です。
　２、長女は、父の死後　土地相続に付いて、法定相続分　　を主張して５０坪を超えた約３０坪分の権利主張をし　　譲らない。
　　父の意思を表し、わざわざ残していった５０坪分の分　　筆謄本では、我が家の相続は出来ないのでしょうか。
　　
　　　よろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/1/14
題名 = 無断駐車について困ってます
お名前 = かえで
ご相談 =

こんばんわ。私が住んでる駐車場の話です。
８台駐車できて２台空があります。いつも同じ車がその空き駐車場にとめてることについて腹が立ってます。駐車場を契約してお金を払って借りてる物にしてみれば「なぜ無断で我が物顔でとめているのか」、と思います。大家に言ったところ「注意します」といっても、いまだ我が物顔で停めてます。私は郵便受けの上にみんなの目につくように「無断駐車禁止。ナンバーも控えてます！」と張り紙をしたにもかかわらず・・・今もとまってます。大家の営業が終了した時間に来て停めているので通報もできません。証拠写真はとってます。大家の早急な対応に期待できない分、モラルのない人間に対し腹が立ってしかたがないです。いい方法ありませんか？

投稿日 = 2006/1/13
題名 = 無断の同居人
お名前 = のぼる
ご相談 =

家主、不動産屋に連絡も無く貸家に契約者以外の男性が同居している様なのですが、賃料の上乗せは可能でしょうか？
契約書を確認したところ、禁止事項に同居人についての記載はありませんでした。
契約者は女性で、部屋の汚れも少ないと思い賃料を安く設定していました。

投稿日 = 2006/1/13
題名 = 保証金の償却について
お名前 = Kengobo
ご相談 =

初めまして。お忙しいところ申し訳ありませんが、よろしければご回答いただけますようお願い致します。

現在、店舗が賃貸中のビルの購入を考えております。
その賃貸契約の保証金が３００万円とあり、解約時２５％を償却と借主との契約になっているとのこと。

その保証金の内、２５％を償却した７５万円を差し引いた２２５万円をその物件の購入者に引き継ぐということになっているのですが、購入者には保証金の３００万円をひきつぐべきではないのでしょうか？

本来、保証金は敷金の性質をもっていると思いますので、解約時に破損などの修繕が必要な場合に使われるものですから、今の持ち主はその賃貸部分にはお金をかけていないとすれば、その２５％分を今の持ち主がとるのはおかしいと思います。
また、契約期間前に解約ということになれば、その残存期間分があるため、まるまる２５％をひいた保証金の返却ではなく、たとえば、２０％を引いた保証金の返却ということになると思います。

この物件を購入する場合、保証金は３００万円まるまる引き継ぐことができると思ってよろしいでしょうか？

ご回答いただけますようお願いいたします。

投稿日 = 2006/1/13
題名 = 補償費分担金？
お名前 = まりん
ご相談 = 先日、転居のためワンルームマンションを退去しました。管理業者立会時に「敷金は戻りません」と言われ疑問に思ったのですが、引っ越し業者の車が表で待っていたのでとりあえず「そうですか」と答えてその場を出ました。転居後、当時の契約書を見ると「保証費分担金割合として退去時に賃料の３ヶ月分」と記載されていました。知人に尋ねたところ、「敷金の３ヶ月分は保証分担金として返金しないということじゃないの」と言われ、驚きました。契約時に何の説明もなく、尋ねなかった私の落ち度もあるかもしれませんが、未だに「補償費分担金」の意味が分かりません。原状回復工事に当てるとしても最初からクロスや設備も前のままでしたし、業者の清掃も管理会社の連絡ミスで入居時は自分で大掃除しました。「補償費分担金」というものについてご説明いただけないでしょうか。又、管理業者には敷金の使途についての明細を送付してもらえないかとＦＡＸしました。

投稿日 = 2006/1/13
題名 = 賃貸マンションの駐車場
お名前 = アッキー
ご相談 =

しました２年前から賃貸マンションを借りています。
実はマンション付属の駐車場についてなのですが，その駐車場も毎月５０００円の賃料を支払っております。
しかし良くある話でしょうが、そこに無断駐車している車があるのです。２年の内５～６回位有ったと思います。それ位普通なのかも知れませんが、賃料を払っている以上気分は良く有りません。その駐車場は駐車場所を仕切る白線も消えかかっています。そして”ここは有料駐車場です・・・”等の看板も出ていません。特に夜見るとそこは空き地位にしか見えません。１年位前ですが、不動産屋に有料駐車場等の看板を付けてもらえないだろうかと、相談しました。回答は大家の許可が無いと出来ません。三角ポール等の自己防衛した上で、尚無断駐車されるので有るならば、また相談して下さいとの返事でした。その通りにしました。で、今日帰ってみたら１台の車が無断駐車して有りました。写真も撮って、明日には不動産屋に相談して見ようと思いますが、どうも納得いきません。こちらは駐車場でも、敷金等支払って借りているのですから、もうちょっと気の利いた対応を不動産屋がしてくれても良いのではと思います。大家との間い入る不動産屋とは、この程度の対応で良いのでしょうか？

投稿日 = 2006/1/13
題名 = 農道水路３ｍ＋私有地１ｍの道路
お名前 = ケー太郎
ご相談 =

現在、土地購入を考えております。
購入予定地は、市道から農道水路３ｍ＋私有地１ｍの４ｍの相談道路を経て突き当たりの土地です。
昔、２件のお家が、農道水路にふたをした時、
１ｍ後退し、４ｍの道路にしようと費用を出し合ったそうです。
市道から１件目（Aさん）の前の私有地には２件分の権利・２件目の（Bさん）の前は、間口２ｍのみ後退しており、購入地に行くまでに４ｍない状態でした。
Bさんと、実家の両親がご近所ということもあってか、
「建築前であれば、後退してあげる」という事で、
後退部分の土地代＋Aさんの前までの所有権１/3＋Bさんの前の所有権１/2の費用を私で負担することで合意し銀行の決済日を迎えました。
その時、すでにBさんは、後退を済ませていました。
ところが、決済の場で、司法書士の方から、Bさんの宅地に根抵当がついてるとのお話があり、Bさんが抵当をはずすということで、延期となっていました。
すると、Bさんから、「息子が抵当をつけており、はずせないので、土地の後退費用のみ負担してくれたのでいい」と言ってきました。
宅地はBさん名義で、後退した１ｍの部分は息子さん名義になっています。
権利は、Bさん宅の評価価値が下がっては困るので、つけてはいけない。通行地域権もつけささない。
簡単な、通行して良いという文書を書くだけで公的な書類は必要ないと言ってきています。
Bさんは、評価価値を上げるために、Aさんの前の権利も買い取り、すべてBさんの名義にするとの事です。
市役所に確認したところ、４ｍの道幅は確保できたので、建築許可は降りるとの事でした。
ただ、建築基準法第４３条がつく土地の為、後々のトラブルが心配です。
どのような対応をすれば良いでしょうか？

投稿日 = 2006/1/12
題名 = 賃貸物件でのペット飼育について
お名前 = みゆ
ご相談 =

賃貸物件でペット飼育禁止と明記されております。
しかし、隣人や他の部屋にも、
犬を隠れて飼われている方がおり、
管理人（大家）に伝え対応をお願いしました。
しかし、
隠れ飼いしている人は、
注意された時だけペット（犬）をどこかに預けて、
「処分した」と大家に報告。
大家はその報告と一回犬がいない所を確認しただけで
ペットの対応は終わってしまいました。
飼い主は、頃合を見計らって、
また飼いだすっていうことを続けられています。

特に泣き声がうるさいなどはありませんが、
足音などは、深夜でも聞こえますし、我慢の限界に
近いです。
しかし、大家としても一度対応されているので、
何度もクレームを言った場合、逆にこちらが
クレーマー扱いされそうで、何もできません。
この場合、どう対応したらいいでしょうか？
引越しも考えています。

投稿日 = 2006/1/12
題名 = 修繕積立金について
お名前 = kou
ご相談 =

マンションの修繕積立金を毎月支払っていますが、50万円位貯まっていると思います。
もしこのマンションを売った場合、この積立金は売値と別に請求出来ないのでしょうか？
宜しく御願いします。

投稿日 = 2006/1/12
題名 = 店舗付住宅の退去について
お名前 = ぴこ
ご相談 =

店舗付住宅に7年住んでいます。
新しい物件（新築）に移り住む為 3月末で退去したいとの旨を管理会社に伝えたところ 退去に関しては契約書どおり4ヶ月前に通知して頂かなければいけないので今日から4ヶ月ということになり 5月中旬までの賃料が発生すると言うことを言われました。
今まで賃貸マンション等に住んでいて例え契約書に1ヶ月前に退去の通知をすることと書かれていても10日前に言っても1ヶ月の家賃が発生することはありませんでした。
最近の不動産（管理）会社というものはこんなにも融通が利かないものなのでしょうか？

それと退去するに当って原状回復の義務とありますが 何ヶ月住んでも、何年住んでもどのような状態でもここの物件は前の居住者が出た際は床、壁紙全面張替をしてるのですが そういう前提があった上で 私どもが壁を汚してしまってたりした場合はやはり私どもに壁紙の張替費を払う義務はあるのでしょうか？
また流しの下から入居時から嫌なにおいがしていました。おそらく排水の水漏れをしていたのだろうと思われ7年間すんでいたらその流したの下の収納部の板が腐食してしまいました。これは家主負担になるものでしょうか？私どもに責任があることでしょうか？

読みにくいかと思いますし浅はかな質問かと思いますが よろしくお願いします。

投稿日 = 2006/1/11
題名 = 退去の際の解約金
お名前 = ゆか
ご相談 =

はじめまして。
私は現在、大阪のアパートに３年程住んでいるのですが、
２月に引越しをしようと思っています。

出て行く際にかかる解約金についてなのですが、
私は、入居当時ペット禁止にも関わらず、犬を飼っていました。
今現在は飼っていないのですが、畳には犬のそそうでけっこうな染みが出来ています。

契約の時は礼金１５万のみを払い入居しました。
敷金を払っていないので、私の負担で畳を張り替えなければいけないと思うのですが、その場合、もちろん私が悪いので払うつもりなのですが、畳の張替えはいったい相場でいくらくいするものなんでしょうか。
間取りは８畳・６畳の２Ｋです。染みができている畳は８畳のほうの２・３畳分です。
この場合はやり全部張り替えないといけないのでしょうか。それとも汚れた部分だけなのでしょうか。
どちらとも金額をお教えいただけると幸いでございます。
今からお金の振り分けを考えておきたいので、どうかお教えください。お願いします。

投稿日 = 2006/1/11
題名 = 土地の名義変更について
お名前 = 田舎の孫
ご相談 =

土地の名義変更に掛かる費用に関しての質問です。
私が現在住んでいる土地は６年前に亡くなった祖母の名義になっております。
祖父から孫の私に土地を譲ってくれるとの話があります。家屋はすでに私の名義にしてもらいました。祖父（８０）には叔母（４７）と私の母（５０）２人の子供がおり、私は今年２３になります。
祖父は叔母に土地を相続させないために私に相続させようと考えているようです、こういった場合はどういった手続きをとり、費用はどの程度掛かるものでしょうか？

投稿日 = 2006/1/11
題名 = 【至急】どなたか力を貸してください。
お名前 = ひと
ご相談 =

はじめまして。引越し間近に契約金でトラブルとなり困っています。1/12引越しとなっています。

12/20頃賃貸物件を探しにいき、初期費用として15万円位しかないと言うことを伝え物件を探してもらっていました。

その中でフリーレント(1ヶ月家賃が無料)の物件があると言われ初期費用も提示した金額に抑えれますよと言われ、その場で入居審査時に使う書類を書き、預かり金1万円を払い、簡単な見積もりで15万という結果をもらいました。また、その時にこれよりも安くするようにしますんでと言われ、その後正式な入居費用はまた連絡するとの事でその日は帰りました。

しかし、実際に連絡が来たのは1/10の夜、入居費用は22万円と変わっておりフリーレントも1ヶ月分ではなく1/12からの半月分のみしか無料にならないといわれました。

あまりに突然の事で抗議したのですが、仲介手数料分を1月末払いにすることしか出来ませんと謝るばかり、フリーレントについては大家さんとの間で意識の違いがあったみたいですが、2月分の賃料が無料となるという事で1月の入居をずらしていたのですが。

引越しも12日と控えており、現住居の引渡しも15日となっており、引越しの手続き、電気等の移転もしてしまいましたが今後どうすればよいか困っております。

できればこの業者とは契約したくないのですが、引越し料金、現住居の引渡した後次の住居が決まるまでの費用を請求することはできるのでしょうか？

また、これは詐欺罪になるのでしょうか。
場合によっては裁判も起こそうかと思っていますが
勝ち目はあるでしょうか。

宜しくお願い致します。

投稿日 = 2006/1/10
題名 = 離婚に伴うマンション名義変更
お名前 = 胃痛
ご相談 =

離婚に伴い、財産分与を考えています。
１０年ほど前に頭金一千万円（うち主人がマンション購入のため生前贈与８００万受ける）を入れて、主人と共有名義で新築マンション（３千万円）を購入しました。現在ローン残高は１千２００万程度です。
一度、私（妻）の実家から５００万円を借りて繰上げ返済をしています。
離婚問題に発展した時点で、主人に私の親に借りていたお金を全額返金するよう求めたところ、主人は自分の親にお金を借りて戻してきました。
そのマンションを売っても主人の意思で親に借りた借金が残り、私に支払い能力がないというので、主人が自分の名義に変更するといってきました。そして賃貸にして家賃収入を得ることを考えているようです。
その際共有名義であるマンションを夫名義に変更するのにはどれぐらいの費用がかかりますか？
また、売却した場合に生じる費用はどれくらいかかりますか？
（諸費用は私にも支払いをさせようとしています。私は専業主婦で貯金もなく子供二人抱えて不安です。）

投稿日 = 2006/1/08
題名 = 親族間での立ち退き
お名前 = ばあちゃん大好き
ご相談 =

初めまして。こんばんは。私の祖母の話です。祖母は５０余り今の家に住んでいるのですが・・・。土地の名義が祖母の物でない為に祖母に出ていけと親族に言われています。助けてください・・・。今から５０年前ひぃおじいちゃんの敷地に祖父と祖母は住んでいました。５０年の間に色々な事があり、３０年前には祖父は祖母と子供達を置いて出て行きました・・・。でも祖母は祖父を待ってその土地でずっと待っていましたが、(籍はそのまま)祖父は帰らないまま他界し、それでも祖母はずっとそこに住んでいました。そして、ひいおじいちゃんが亡くなると、祖父の兄弟達はひいおじいちゃんの資産を分けあったのですが、祖母が住んでいる土地にまでも、手を伸ばし、５０年以上住んでいる土地から２ヶ月間だけ考える時間をあげるから出ていけ!そして今住んでいる家を取り壊して更地にして出て行け!!と言われています・・・。祖母はもう高齢でお金も持っていません・・・。そしてもうあと10日ほどで結果を出さなければなりません・・・。
出ていくのは、もうしょうがない事だと思っているのですが、これからの新居に行くにもお金がないと、今後の生活に支障が出ると思うので、手ぶらで出て行くには、祖母がふびんでなりません・・・。何か立ち退き料なる秘策がないでしょうか？なんとかなりませんでしょうか？先生のお力をなんとかかしていただけないでしょうか。宜しくお願いします。m(__)m初めての投稿で内容も分かりずらいかと思いますが、宜しくお願いします。

投稿日 = 2006/1/08
題名 = 立ち退きについて
お名前 = セナ
ご相談 =

当方戸建ての借家に2年契約で17年3月より入居しております。転勤された後の空き家を借りており、契約時の話では当面こちらには戻れないのでいつまででも借りて下さいと大家さんより言われたので（書面では取り交わしておりません）安心して契約したのですが、昨日急にこちらに転勤が決まったので契約の切れる19年3月には明け渡して欲しいとの依頼が有りました。
こちらとしてもしばらく住み続けるつもりだったので困っております。当方の希望としては保証金の全額返金（保証金70万敷き引き50万）と立ち退き料を要求するつもりですが、いくらぐらい要求出来るものなのでしょうか？よろしくお願いします

投稿日 = 2006/1/07
題名 = 共有不動産の売却
お名前 = mini
ご相談 =

親族4人で共有不動産（駐車場）を持っています。
賃料を1人が独り占めしていて、1年以上前から何回も請求していますが、払ってくれません。
交渉することに疲れました。
格安でよいのですが、共有登記してある土地を売ることはできるのでしょうか？
住居ではなく、駐車場なのですが。
鹿児島市内で、６５００万くらいの土地の4分の１です。
よろしくお願いします。

投稿日 = 2006/1/07
題名 = 分譲地内の駐車場について
お名前 = 何とかならないでしょうか
ご相談 =

　昨年の５月末に、分譲地内に建売住宅を購入しました。
　その家の近くに、分譲地の販売センター（土地売主）のお客様駐車場があり、騒音が気になりましたので、住宅メーカー（建物売主）の担当者に、「駐車場の騒音は気になりませんか？」と確認したところ、「駐車場ですから、販売センターとその従業員の車とお客様の車が出入りするぐらいです。」との説明でした。
　ところが、最近になって、毎年、その駐車場を販売センターのイベント会場として使用していることがわかりました。イベント開催中は近所の人たちも集まり、それはすごい騒音です。
　イベントが開催されていない時でも、近所の人たちがまるで駐車場という名の公園の様に遊んでいます。
　イベントで使用している機器を管理している方に確認したところ、昨年１月にも同様のイベントを行ったとの事でした。
　もし、事前に、駐車場がイベント会場として使われる事を知っていれば、この住宅を購入していませんでした。
　住宅メーカーは、建物売主であると同時に土地に関しては代理販売です。
　私どもが駐車場に関して確認したときに、イベントの件を説明する必要はなかったのでしょうか？

投稿日 = 2006/1/07
題名 = 私有地？地上権？
お名前 = 斉藤
ご相談 =

現在2DKのアパートを借りています。
ゴミ収集は、「アパートの」入り口脇に出すことになっていますが、ゴミ収集日までに日があったために（正月を挟んだため）、自分の「部屋のドアの」脇にゴミ袋を置いておきました。
猫やカラスによる被害を考慮して、可燃ゴミは玄関内においておいたのですが、不燃ゴミは玄関脇に置きっぱなしにして帰省しました。
帰省から戻ってみると、【ゴミはこの場所に捨てないで下さい】との管理人による張り紙が。
私の解釈では、賃貸とはいえ、自分の部屋の玄関の前は、私の私有地であり、地上権が効いていると考えていましたが、これは間違いでしょうか？
私としては、ゴミを外に捨てたつもりはなく、自分が借りている範囲に私有財産を一時的に置いておいただけのつもりでした。
＃自転車などを自宅前に置いた感覚です。
ですので、この管理人の「口出し」には法的な効力がないと感じているのですが、実際には法律上、どのように解釈されるのでしょうか？

投稿日 = 2006/1/07
題名 = 【困ってます！】妻が不動産関連書類一式を持って出て行きました
お名前 = ＤＤ
ご相談 =

妻と離婚を前提に別居を初めて２週間経過したのですが、私の１００％名義の不動産の権利書、実印などを一式持って出て行ってることに気づきました。　
妻の実家は不動産関連の仕事をしております。　
もし勝手に名義変更や売却を行なっていたら、これは犯罪にならないのでしょうか？　どう対応すれば良いのでしょうか？？　　

明日、妻と会う予定になっており、どなたかの助けを必要としております。　
どうぞ宜しくお願い致します！！

投稿日 = 2006/1/06
題名 = 借地補償料
お名前 = 植田　隆夫
ご相談 =

マンション管理組合の役員をしております。
この管理組合では、隣接したマンションに通行を目的として、土地を賃貸しております。今回賃貸契約の更新時期と成りました。当初の契約では借地補償料を
支払ってもらいましたが、更新にあたり補償料は請求出来るものですか、お教え願います。以上

投稿日 = 2006/1/06
題名 = 貸主表示は適正か
お名前 = 知りたい一郎
ご相談 =

不動産業新米社員です。
土地を購入し、現在建築中のマンションです。
昨年末、この建物の売却契約を終了しており、完成後残金を払う予定ですが、決済前に売却先の名義で貸主として賃貸募集が出来るものなのか教えて下さい。尚、建物完成は、今年3月、募集は2月にでも行う予定です。この場合、私どもの名義で貸主としなければならないものなのか、決済後賃借人に対し賃貸人の地位承継みたいなものを配布するものなのか教えて下さい。

投稿日 = 2006/1/06
題名 = 工事請負契約を解約したいのですが…。
お名前 = みき
ご相談 =

数社の内、一番広かったのでA社と工事請負契約を9月上旬に結びました。12月1日に着工予定で3月末完成予定でした。ところが、11月下旬になり、その面積が取れないということになり、電気スイッチなどの位置はもちろん、窓の大きさ、壁…等々全て決めたのにおしまいとなってしまいました。要はプランの変更をしてくれとのことのです。これにはすごく腹が立ちました。一番広かったので選んだのに、一体どういうことなのでしょう…。しかも、仕事をやりくりし、何度もその会社へいって打ち合わせをしたというのに…。それなのに12月に入り、すでに遅れているというのに数週間もなんの連絡もなく、さらに腹が立ち、こんな会社、もうまったく信用できません。こんな信用ができないところに頼むのはまっぴらなので解約をしたいのですが、できるのでしょうか。
契約書には解約についての記述がなく、「この契約に定めていない事項については必要に応じて双方協議して定める」とだけです。費用がかかるのなら、それも含め、どうか、詳しく教えてください。困っています。よろしくお願いします。

投稿日 = 2006/1/05
題名 = 実家の所有権移転
お名前 = 江東区民
ご相談 =

はじめまして。
実家の所有権移転に関して相談させて下さい。

現在、私の両親が住んでおりますが、土地の名義は祖父と祖母が1/2づつ共有しており、両親は土地の使用貸借の状況です。また、建物の登記はしておらず、土地のみの登記です。

・両親は20年以上この家に住んでおります。
・祖父母は無償で所有権移転しても良いと言っています。
・地上権やその他の乙区欄の登記はありません。

質問１：この場合、取得時効が完成していますか？
質問２：完成している場合、所有権移転したいのですが、
登記手続き以外に何か必要ですか？
質問３：贈与税や所得税などの税金は必要ですか？

以上、お手数ですが教えて下さい。
宜しくお願いします。

投稿日 = 2006/1/05
題名 = 設備の修繕について
お名前 = きょうこ
ご相談 =

築年数のかなり経っている(４０年くらい?)、借家に１０月から住み始めました。
結婚を控え、今は彼が一人で住んでいます。彼は、入浴の再シャワーしか使わないので今まで気が付かなかったのですが、風呂釜の追い炊きがきちんとできず、追い炊きをするとだんだんと浴槽の水が減っていってしまうことがわかりました。
風呂釜を調べてみると、浴槽からのびていると思われるチューブが劣化していて、危険と思われるので使用をやめました。
大家さんに連絡をしましたが、「お風呂は入っている人にやってもらっている」とのことで、勝手に直すように言われました。
しかし、契約時説明を受けた際には、風呂桶については、自己負担するように言われていましたが、風呂釜の経年的な故障の修理については賃貸人の負担と聞いていました。
不動産やさんに問い合わせた所、大家さんの指示に従うように言われました。
こういう場合、普通に考えて、貸主の負担になると思うのですが、他に相談する所はないでしょうか?
それとも、こういう場合は借主負担なのですか?

投稿日 = 2006/1/04
題名 = 貸主の名義変更
お名前 = moon
ご相談 =

２０年程前に３階建て住居を建築した際に１階部分を貸しました。家の名義は兄でしたが数年前に金銭トラブルが原因で自分に名義変更しました。（兄弟間の名義変更ですが売買契約を交わしました。）
借主には貸主が変更になった事は言っていません。
今回、借主から賃貸料の値下げの申し出にあたり新たに契約書を交わす必要がでてきました。
貸主が変更になった事を伝えるべきだと思うのですが法的な書類とか手続き等は何か必要でしょうか？
又数年間変わった事を言っていなかったのですが法的に問題があるのでしょうか？
どうすればいいのか判らないので教えてください。
お願いします。

投稿日 = 2006/1/03
題名 = セットバック予定地を売却できるか？
お名前 = ジュリ
ご相談 =

両親が住んでいる家について、現在2世帯住宅への建て替えを計画しています。
土地の南側面に都道が全面接しているため、建て替え自体は何の問題もないのですが、西側面についても私道が全面接しています。親が役所で調べたところ、その私道は位置指定道路なのだそうですが、昭和25年の建築基準法が施行される前に指定をうけているらしく幅員が２ｍ強しかありません。役所からは、建て替える場合は１ｍほどセットバックが必要と言われたそうです。そこで私道接道部分を分筆してそこを駐車場用地として私を含めた親族に売却することを考えつきました。

その場合、
①建設予定地は私道に接しなくなりますので、売却が成立すればセットバックは不要になるのでしょうか？
②売却する場合、長方形の高さが私道接道部分、底辺は車が駐車できるように約２ｍ位で分筆したいと思いますが、そもそもこのような分筆・売却は可能でしょうか？

ちなみに、現在の家は分筆する土地にもまたがって建っております。
よろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/1/02
題名 = 部屋のカビについて
お名前 = ひめ
ご相談 =

北海道の賃貸築20年の鉄骨マンション4階建ての3階に住んでおります。
平成15年8月に引越してきました。
今日気付いたのですが、外に面している（東側と南側（南は隣の建物が目の前で全く日光は当たりません））の壁の下方と床（クッションフロア）が水滴がたまり黒・緑カビが発生しておりました。
クローゼットの下や本棚やソファの下だったので、今まで気付かず・・・。絨毯、本棚もカビが生えていました。ストーブを焚くようになって3ヶ月、今までここまでひどいところに住んだ事はありません。北窓しか無い部屋でもここまでなった事はありませんでした。
このマンションは大家さんがいて紹介していただいた不動産屋さんが管理しています。契約時仲介料と礼金のみで、敷金は払っておりません。
引越しする時は私がカビの生えた壁紙の交換代などは支払わなければなりませんか？
交渉の余地はないでしょうか？
すぐに引越しは無理ですが、後々を考えて今のうちに不動産屋さんに伝えておいた方がよろしいでしょうか？
ちなみに私が入居した時は壁紙とクローゼットの下の板（前にカビが生えてたから取り替えたとしか思えない気もしますが・・・）まで新しい物でした。
文章が上手く書けなくすみません。アドバイス頂ければ幸いです。