不動産相談／不動産情報／不動産広告の草の根ポータルサイト

投稿日 = 2006/3/30
題名 = 古家付土地の売却について
お名前 = 平井
ご相談 =

古家付土地の売却についてご相談です。

建物としての価値はほとんどない古家です。古家付のまま売却し、解体は買主様側でしていただくつもりで、不動産会社に仲介の依頼をしましたが、そのままだと売れにくいので売主側の負担で更地にしてから売りに出すほうがよいと言われました。解体業者は不動産会社で紹介する、とのことです。

解体費用を負担して更地にしたところで売れるとは限らないですし、こちらとしては手間も費用もかかるので、できれば解体費用分くらいは安くしてそのままの状態で売りたいと考えています。

古家付で売る場合と売主側で解体して更地にしてから売る場合、解体費以外の諸費用（税金や登記費用）に違いはありますか？

古家付のままか更地にするか、どちらで売りに出すべきか、アドバイスよろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/3/30
題名 = 国の立ち退き要求
お名前 = 高梨
ご相談 =

私の実家が国から立ち退き要求されているのですが、立ち退きのために国から提示された提示額がかなり低く困っています。また、私の両親は高齢のため、私の住んでいるところへ引き取ろうと思うのですが、住民票を移してしまうと、価格交渉で不利になりませんか？要するに住居として使用していない住宅ではもっと安くされてしまうのではないかと心配です。もしかしたら事業用に使っていると言えばよいのでしょうか？住民票のあるなしは、価格交渉に関係ありますか？

投稿日 = 2006/3/30
題名 = 名義について
お名前 = のっと
ご相談 =

資金を出しあい土地を購入して妻の両親と二世帯住宅を新築することになりました。妻の妹は結婚前で両親宅に住んでいます。妹も一緒に暮らすことになりますが、妹は支払い負担ゼロの予定です。
資金の金額・ローンの負担額にもよりますが、
この場合土地・建物の名義をどのようにすれば良いのでしょうか？将来的に両親が亡くなったとき、妹との相続の問題も出てくると思い、悩んでいます。

投稿日 = 2006/3/30
題名 = 雨水漏水による専有部分の不具合
お名前 = よーこの友達
ご相談 = 元公団の中古マンションを購入したのですが、押入の外壁側のベニヤに漏水によりぶよぶよになり一部カビも生えていました。契約時は売主の荷物がいっぱいでそこまで見られませんでした。雨漏りによる不具合は契約日から３ヶ月以内は瑕疵にあたると思い、不動産屋さんに連絡したところ、共有部分からの漏水が原因なので瑕疵にあたらないと言われました。しかし、雨水は常に外部である共有部分から進入します。つまり、共有部分からの漏水以外の雨漏とは存在しないと思われます。外壁の改修は瑕疵外ですが、専有部分の不具合が雨漏による場合瑕疵と認めれないのでしょうか。

投稿日 = 2006/3/29
題名 = 実家（借地・持ち家）の土地購入とその後の建替えについて
お名前 = くっちゃん
ご相談 =

実家の土地（借地）が今年更新ということで、親が仲介している不動産屋さんに更新料の手続きに行ったところ、大家さん（80歳過ぎ）は相続のこともあるので、売りたいと考えているといわれました。土地は45坪で路線価220万／坪ですが、不動産屋さん曰く大家さんは1400万円位での売却を考えているとのこと。この破格の値段を聞いて、親がお買い得な土地なので、買わないかという相談を持ちかけてきました。

もし土地を娘夫婦（わたし）が購入した場合、
①現在住んでいる両親から、土地の賃料を払ってもらうことはできるのでしょうか。
②両親の住んでいる建物を二世帯住宅に建替える場合、60過ぎの両親でもローンは組めるのでしょうか。
③現在、両親と弟（独身）が住んでいますが、弟は全く土地の話に関心がないとのこと。わたしたち娘夫婦が土地を購入し、二世帯住宅を建てることで、後にトラブル（弟が世帯を持った場合など）にならないか心配です。

現在わたしは、夫と賃貸アパートに二人暮らしです。ちなみに今までどおり土地を賃貸にする場合は、更新料250万円で年24万円とのことです。借地のままでも賃料は安いのですが、わたしは、できたら土地を買って二世帯住宅（完全分離型）を建てたいと考えています。弟と資金面について、ご相談です。
よろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/3/28
題名 = 他人物売買の手付金保全
お名前 = りさ
ご相談 =

ぜひ、プロのご意見をお聞かせください。
実際に今困っている事例です。

【概略】

Ａ → Ｂ → Ｃ
売主　買主１　買主２

１．ＡとＢとの間で２０億の不動産の売買契約を締結し、契約時に手付金２億円をＡに支払う約束です。

２．しかし、Ｂは資金繰りの関係上、Ａとの売買契約日の前に、Ｃとの他人物売買を締結し、ＣからＢへの手付金をＡに支払うようなスキームを組みたいと考えています。

３．ただ、ＣにとってはＢへ支払う手付け金の保全が図れないためとても不安です。Ｂが上場会社等であればまた話は別ですが、今回のＢは多少信用不安があります。

４．ＡＢとの決済はＡＣとの同時決済として処理しようと考えています。

専門家にお聞きしたいのですが、どうやってＣからＢへの保全を図ればいいでしょうか？Ｃが一番気にしているのは、Ｂに手付けを預けたのちＢが破産することです。

いいアイデアがあったり、実際の経験があるプロがいましたらぜひご意見をおきかせください。

りさ

投稿日 = 2006/3/25
題名 = 境界上にたてるフェンス
お名前 = とら
ご相談 =

　お隣の方が境界上にフェンスをたてたいとのことで申し入れてきました。境界上なので費用は折半でということですが、私としては塀をたてて窮屈になるのもいやだし、何より共有の財産をもって、その後の管理や世代や所有者が変わったことによる考え方のちがいで、問題が起きるのがいやなので、折半した形ではもちたくありません。
　こうした申し出は断ることはできるのでしょうか。また、いい断り方があれば教えていただきたいともいます。
　ただ、相手がたてたいというのなら、お隣の方のものということで、境界上にたててもらうこと自体はかまわないのですが、そうしてもらうこともできるのでしょうか。

投稿日 = 2006/3/25
題名 = 建替え中の保障について
お名前 = LUKE
ご相談 =

お世話になります。
借地権を持つ店舗(1、2階)を、20年以上前から隣りのお店に貸しています(お隣りが2店舗分使って営業しているということです)。建物が老朽化のため数年後には建て替えをしなければなりません。建て替え中、営業ができない期間の保障はどの程度しなければならないのでしょうか？。現在賃貸料は1ヶ月約756,000円です。いろいろな状況によってかなりの違いがあるのかもしれませんが、どの程度の保障をする場合が多いのか、あるいは相場というものがあるのなら教えてください。また、他にもお支払いする費用はあるのでしょうか？。まったく見当がつかなくて困っています。ちなみに隣りはハンコ屋さんで、20年以上自店1階は事務所として、うちの店舗1階はハンコ店として使用しています。お隣との関係は良好です。
お手数をおかけします。なにとぞよろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/3/25
題名 = 共有している土地に関して
お名前 = 直樹
ご相談 =

接道のない死地を持っているのですが、市が管理している土手を払い下げてもらって、接道のある土地にしようと思っております。
その際に土手に接している土地を持っている方、全員の承諾が必要とのことで、現在交渉中です。

ここからが相談なのですが、この隣地の中に私が所有権70/100の土地があります。他に10/100、10/100、6/100、4/100の持分で共有になっており、この4件の方に承諾いただけていません。(この4件の方は共有の土地で接道を取っています)
私が7割持っている土地なので権利的になにか、対抗策がないものか、ご指南いただければと思います。
宜しくお願いします。

投稿日 = 2006/3/24
題名 = 土地契約の引き延ばし？について
お名前 = たあたまま
ご相談 =

去年の12月よりマイホーム購入を考え、土地とハウスメーカーを検討してきました。
12月中に土地が見つかり、新年早々には予約申し込みをしました。その直後、地主さんが家庭の事情（相続・お金の分配）でもめているということで、契約はすぐ出来ないと伝えられました。
3月のお彼岸を過ぎれば着工してもよいと言われたのと、土地が非常に気に入っていたこともあり、お彼岸までは待とうということになりました。
その間に、土地仲介業者からは略式ながら重要事項の説明を受け、ハウスメーカーとの建物の工事請負契約も交わしました。銀行への仮審査申し込みも済ませました。
しかし、当初お彼岸後の着工のため3月上旬には土地の契約と聞いていましたが、それも引き延ばされました。
そして今日、4月2日に地主さんの親族会議が行われるということで、それまで待つよう言われました。

これまでハウスメーカーの担当者を通じて経過を聞いていましたが、納得いかず土地の仲介業者に連絡を入れてみました。
ほぼ同じ内容でしたが、4月2日の話し合い次第によっては「売らない」こともありうるとのこと。こんなことってあるんでしょうか？
地主さんは土地の目と鼻の先に住んでいるので、ゴリ押しして買っても、のちの近所づきあいにひびきそうだなと思います。
かといって、ほかを探そうにも建物の契約はしていますし…
なにより、「気に入った土地で気にいった建物が建てられると思っていたのに、これからどうなるんだろう」という不安と落胆が大きいのです。2ヶ月近く待ちの状態が続き、
これでだめになったら今までの時間はまったくの無駄になってしまいます。
私は、3月上旬に契約ができないと知らされ、さまざまなストレスから「逆流性食道炎」になり治療をしています。
主人は「縁がなかったのかも」とあきらめる方向も考えているようです。

話し合いの結果を待っている間、私たちに出来ることはあるのでしょうか？
そして、土地が買えなくなった場合、このまま引き下がるしかないのでしょうか？
長くて、わかりにくい文章ですみません。
でも、誰に相談したらいいのかわかりません。
よろしくお願い致します。

投稿日 = 2006/3/24
題名 = 住宅火災について
お名前 = ヤマダ
ご相談 =

貸家をしたおりますが、
入居されている方が火の不始末で木造モルタル２階建ての貸家が全焼しました。
入居者は借家人賠償保険をかけていないとのことでした。
私は年金と家賃１０万円で日々生活したおりますので
今後の生活に支障きたすと思われます。
賠償を請求したいと考えておりますが、
どの位の額を請求したらよろしいのでしょうか？

※２５年前に1000万程で新築したものです。

ご相談出来るのであれば、
どうぞ宜しくお願いいたします。

投稿日 = 2006/3/22
題名 = 借地の返還請求
お名前 = しおしお
ご相談 = 父の所有地に息子の私の自宅を建築希望なのですが、借地人がおります。建物は借地人の建築で(木造35年以上経過)借地の契約期間は終了しております。契約の更新は私の事情を話して更新できないと申しいれしておりますが、契約終了後二年たってもまだ返還されません。借地人の方はもう少し待ってほしいとの事で返さないつもりはないようなのですが・・・契約書では原状回復で返還としております。どうしても早く取り返したいのですがこちら側が負担する費用があるのかないのか等また何か有効な手段などありませんでしょうか？お知恵をかしてください！

投稿日 = 2006/3/16
題名 = 契約書の方角が、実際と違う
お名前 = みき
ご相談 =

家を買う契約をしました。
しかし、契約書及び契約時に業者から説明を受けていた接道の方角と、実際の方角が違うんです。

説明や図面では東、という事だったのですが、市販の地図で見ると、明らかに北。実際に方位磁針を使っても北でした。かなり無理を言って北東。

業者に言ったところ、『少しでも東の方なら、”東”と説明したり契約書に記載して良いことになっている。不動産でそういう法律は無いから』と言われました。

まさかそんな事があるとは思わず、すでに契約してしまいました。どう対処するのが一番良いのでしょうか。知恵をお貸しください。

投稿日 = 2006/3/14
題名 = 隣人より雪止めの過剰設置要請について
お名前 = hikayoroshi
ご相談 =

現在、上棟し、順調に建築中ですが、雪止めの設置について隣の住人より苦情を受 けております。苦情内容は以下の通りです。何かよいアドバイス頂けないでしょう か。よろしくお願いします。 隣の住人より当方屋根からの落雪の影響により、人的被害およびカーポート屋根を 損傷するおそれがあるため、雪止めを付けるよう要請があり、安全を見て雪止め２列 (軒先および屋根中間)配置しました。 ところが、このまま２列の雪止めでは不十分、さらに落雪対策を講じるよう強い要望
を受け、困っています。被害を受けたら全面的に保証しろ！！とも脅しに近いことも 言われております。雪国ならまだしも都市部ですし、これ以上の雪止め対策は過剰で あると考えています。その旨説明もしましたが、どうしても納得していただけませ ん。。。 　こちらとしては、せっかく新築するのでこうしたトラブルは未然に解決したいとこ ろです。つきましては、今後、さらに雪止め対策をすべきか？、専門的にもこれ以上
対策が必要でなければ、どのように相手に説明して納得してもらうか？等についてア ドバイス頂けないでしょうか？　よろしくお願いします。 　ちなみに、住宅条件は、以下です。 ・第１種住宅地域、隣地境界までの水平距離５０cm ・屋根勾配 縦6横10(約30度)、片流れの屋根(勾配方向は問題の隣住民方向) ・屋根方向 東から西へ向かって勾配 ・高さ 問題の隣住民方向側5m、反対側9m

投稿日 = 2006/3/13
題名 = ＴＶ難視エリアについて
お名前 = るなねこ
ご相談 =

はじめまして。先日建売住宅を購入したものです。
ＴＶのアンテナの引き込みのため電気屋さんに相談をした際この地域が難視エリアであることが発覚しました。
不動産屋でも、ＣＡＴＶではないと写りが悪いことなど全然聞いておらず、ＣＡＴＶとアンテナでは費用が
倍近く変わってしまいます。
このような場合何か対策などできないのでしょうか？

投稿日 = 2006/3/08
題名 = 地役権について
お名前 = カイ
ご相談 =

地役権設定について悩んでいます。
土地を購入する際に、回転場を目的として一部(売主指定位置)に地役権を設定すれば売りますとのことでした。実家から近いと言うこともあり購入を決めて建築を始めたのですが、、、
１、周りの状況から見て回転場の必要性があるとは思えない。→　前面は６ｍ道路で簡単に車は方向変換できますし、すぐ前の面した場所にも地役権が設定されています。私を含めて(３人)が使用可能で今回も同じ人が対象。
２、昔田畑であったものを開発行為にて宅地化したばかり（２年前)　→　開発行為の物権をすぐに変更分筆で問題ないのでしょうか?
３、売主の現地での説明が一度もなかった。　→　説明しなくてもよかったんでしょうか?
４、65.48坪で50%の建ぺい率。建築中の家屋（ほぼ完成)は30.41坪で地役権設定のため分筆すると60.53坪になり50%を超えてしまう。　→　今後問題はないでしょうか?

このような状況です。私からは地役権をつけない代わりに通りぬけなどしても構わない旨の覚書を書くので地役権設定はしないですまないかと売主に打診しているのですが、返事は「ＮＯ」でした。
まだ交渉中ですが、何か言い方法はないでしょうか?
宜しくお願いします。

投稿日 = 2006/3/07
題名 = 車庫証明
お名前 = 個人
ご相談 =

自家用車購入の予定で、現在の賃貸アパートの駐車場を一度借りましたが（３か月程度）購入しそびれたので一度解約し、今月になり購入することが決まりました。
不動産に連絡すると、車庫証明はこれから３か月分の
駐車場代金を払わないと出しませんと言われ、以前に購入の話をして駐車場を借りたときには一切そのような話もありませんでした。
現在のアパートは今月で退去予定なのですが三ヶ月分（９０００円）をこれから納入するのは…
車庫証明にはそのような費用がかかるものなのでしょうか。
以前納入した駐車場代金も考慮はしていただけないとのことです。
これは常識的なのでしょうか。

投稿日 = 2006/3/07
題名 = 中古戸建ての基礎（鉄筋無し）
お名前 = ごま
ご相談 =

中古戸建ての購入を検討中です。

築年数の古いもので、リフォーム業者の方に
見てもらったところ基礎には鉄筋が入ってないと
言われました。
基礎部分に1箇所上へ向かってクラックがあるのですが、その点を聞いたところ、もし修繕するとなると
かなりの費用がかかる、またこれは建物全体で持っているのでそれほど心配は無いといわれました。
世間では基礎のクラックについてはかなり重要視
されていると思うのですが、2業者に見てもらいましたが「築年数なり」という事だからなのか、どちらの方も同じような反応でした。
もともとかなり古いため、新築のような耐震等は
期待していませんが、安全に住むという面で、
どこまでが許容範囲なのかがいまひとつ分かりません。

リフォームして住む予定なのですが、そのような
造りの場合、特に注意して確認、点検しておく事は
ありますか。
また出来ればこれはしておいたほうが安全というような
対応がありましたら教えて頂けますか。

よろしくお願いします。

投稿日 = 2006/3/06
題名 = セットバック部分の地代は？
お名前 = たまお
ご相談 =

私道沿いの借地人が家を新築したために当初４０坪で契約した貸し地がセットバックのため約３坪けづられてしまいました。
借地人は地代を３７坪分に下げてほしいといっています。また、借地契約更新の際の更新料も３７坪分にすべきではといっています。私はセットバック部分も契約坪数に含まれると思っていますが専門家または同じような問題を経験した方の意見をお聞かせください。

投稿日 = 2006/3/04
題名 = 袋地の奥の土地について
お名前 = 心配性
ご相談 =

袋地の奥にある土地の購入を検討しています。
道路は42条2項道路で、私道です。これは役所で確認しました。接道距離は3m程度あります。
ただ、この私道の持分は両脇の人のみで分担されており、一番奥の土地には持分がありません。
通行権はあると考えていますが、建物を新築する場合、工事ができない等の問題は生じるでしょうか？
土地の価格は周辺相場の半額程度です。
また、ある程度の出費は覚悟しています。

投稿日 = 2006/3/02
題名 = アパートにいるホームレスの管理について
お名前 = なお
ご相談 =

つい昨日の事で何からしていいかわからず、何かヒントがいただけたらと思い投稿しました。
約二年前に現在のアパートに引っ越してきたのですが、何日目かの夜残業で遅くに帰ってくると、私の駐車スペースにホームレスが寝ていていました。ホームレスは六十代の女性です。駐車場は地下で人目にも全くつかずゴミだらけですが、契約前に何度か足を運び安全を確認したつもりでした…ホームレスとは駐車場で毎日顔を合わせ、残業で帰りが深夜になると「うるさい眠れないだろ」と言われたり、弁当の食べ残しが車の上に置かれていたり、私の車の下に潜り込むように寝ていたり、駐車場に行くたびにいやな思いをしていました。ホームレスからすると自分が先に住み着いて私が自分の縄張りを奪ったと思っていて私だけが目の敵なのです。不動産にも何度か相談しましたが「どうにかするから」といって今まで二年間なにもしてくれませんでした。
　そして昨日私が朝出勤しようと車に乗り込むと、いきなりかなり興奮した様子で私に向かってきて石を投げ付けてきました。最近残業続きで帰りが遅かったので眠れなくてイライラしていたのでしょう。私は車から降りて「何するの？やめて」と言ってそのホームレスの腕を掴みました。すると腕を払って「おまえ殺すぞ」と言ってまた車に石を投げ付けました。私はそのまま車に乗り逃げましたが、車に傷がつきました。その駐車場にはもう行かない事にしますが、アパートの近くをうろついているので、この先も何をされるか心配です。
そのことを不動産に連絡し、警察にも届けましたが私はその駐車場に車を停めるのを止めて、今までの倍の金額の遠くにある駐車場に止めることになりました。不動産は最初からホームレスがいるのを承知で私にその駐車スペースを与えて、相談しても対応してくれず、被害にあっても警察に言って下さいといって何もしてくれません。
契約書に『駐車場でのトラブルについて一切責任を負わない』とありますが、このような場合でも責任の義務はないのでしょうか？またホームレスがいるのを知っていてトラブルが起きる予測ができたにもかかわらず、貸す事は法律的には引っ掛からないんでしょうか？殺害事件などは告げる義務があると聞いた事はありますが、ホームレスなどは告げる義務はないのでしょうか？私は今までの駐車料金を返して欲しいくらいです。今後の駐車料金の負担など不動産に何か請求することはできないでしょうか？

投稿日 = 2006/3/01
題名 = 大家さんとまったく連絡がとれません
お名前 = くーにゃん
ご相談 = 一階は大家さんで二階の半分を借りているかたちなのですが、住み始めの２年ほどは、大家さんへ直接手渡しで家賃を渡していました。しかし、その後大家さんが亡くなり、別居している息子さんへ銀行振込でという形で家賃を払ってきました。最初の１年程はきちんと連絡先も教えてもらい、連絡がとれたのですが、その連絡先にもつながらなっくなり、親戚の方も連絡が取れないどころか、不動産屋の方も連絡が取れなくて困っています。共同アンテナの請求なども大家さんが支払しているので、今回は、不動産屋さんが一時支払しているそうなのですが、一応、家賃は、今まで通りの口座へ振り込んでいます。連絡が取れない状況からして、本当に本人に手渡っているのか不安になってきてしまいました。不動産屋さんは、もし大家さんが支払わなければならないものが発生したら、家賃から差し引いて振り込んでみては？それで何か言ってきたら、その時に連絡先を聞いてみても・・・といっていますが、やはり、連絡が取れないのは、不安でなりません。どうしたらよいでしょうか。宜しくお願い致します。