不動産相談／不動産情報／不動産広告の草の根ポータルサイト

投稿日 = 2006/5/29
題名 = 境界線
お名前 = じーこ
ご相談 =

教えてください。
私の住む土地と前後の関係になる家の境界のことです。
境界は、きちんと入っています、
しかし、裏のお宅が境界より７センチくらい後ろに塀を建てています。
つまり、境界と後ろの家のブロックとの間が、７センチくらいあります。

この境界は、購入後に気がつきました、
裏の方からは何も言われていませんが、どうしたらよろしいでしょう？
と言いますのは、裏の一列の家は全部同じように境界より、下げてブロックを建てています。
前である、私たちの方は、境界まで境ということで、分譲されていました。
この７センチくらいのところに、前側に住む私たちは、塀が出来ない。つまり、塀のない部分が出来てしまいます。そうしますと、水が流れてしまって困っています。
ただ、裏の方の方と、前側の私たちとは、日当たりのことで、仲がよくありません。（公共地だったため、裏を売った業者の方たちは、建物が建たないと言い、販売した様子）
ということもあり、話を持っていくにも行きづらいので、何か良い方法があったらと思いました。
購入業者に相談したところ、境界に関しては、先に建てていた後ろ側に住む住人の方の責任（建てた業者）
こちらは、何かを言われるまで黙っていれば良い。
１０年経てば権利が、なくなる？
とか言われたのですが、
大丈夫なんでしょうか？　　　

投稿日 = 2006/4/30
題名 = いいなりにならなければいけないのでしょうか？
お名前 = 琴静
ご相談 = 東京都板橋区在住の者です。悩んでいる時にここに辿りつきました。どなたかアドバイスを下さいませ！心よりお願い致します。実はこのほど父母が住んでいる実家に家を建てようと思いたったのです。やはりマイホーム購入は土地があるのと無いのではエライ違いがある事を痛感し、築２５年の実家を取り壊し、新しく鉄筋コンクリートの家を建てる旨の計画に着手しました。ただ実家は戦前からの旧借地権なのです。しかし５年ほど前、地主さんから「もし良かったら買って頂けないかしら？（提示価格は約１３５０万円）」との打診があり、その時は父母もこのまま借地で良い、私も家を建て替えるなんて毛ほども思っていなかったので、丁重にお断りしたのですが、一昨年くらいから仕事も上向きになったので、2～3年後には頭金を貯めて一気に建ててしまおう！と奮起したのですが、こちらが「購入する意思がある」と伝えると、いきなり態度が高飛車チックになりました。あくまで頭金が溜まってないので2～3年後の建築を目安に「購入の意思がある」と伝えただけなのですが、一昨年の暮れにいきなり呼び出され、地主さんの家に行って

投稿日 = 2006/4/30
題名 = 姉妹間の不動産の売買について
お名前 = 奈良県Ｎ
ご相談 = 二人の姉から父の残した一戸建てを購入したいのですが、住宅ローンは組めるのでしょうか？今登記簿上は長姉の名義になっているのですが、支払うのは二人にです。不動産会社から買い取りの見積もりをとって、それをもとに金額は出しているのですが。

投稿日 = 2006/4/29
題名 = 売主の対応について
お名前 = ぶちネコ
ご相談 =

余りにも腹が立っているのと、自分は家を購入するという大事な事を失敗したのかと後悔の念にさいなまれている為、乱筆お許しください。
　建売一戸建てを購入し、引渡しまで済んでしまっていますが、それまでの売主の対応について納得がいかない点が有り、相談いたします。
まず、引渡し一週間前の内覧会時に、建具等に”のり”がいたるところに拭き残しのように付いており、売主の者に質問したところ、当社では一度クリーニングを行っているから、この状態はしょうが無いものなので、お客が掃除してくれとの事。このふざけた態度（それとバスタブの底が真っ黒などお客に見せる準備を何もしてない！）に腹が立ち、抗議し内覧会中止にしようとしたが、同席の不動産屋の立場を考え我慢し続行、その後幾つかの傷、２階の居室３部屋ほとんどのフローリングに、施工時の位置決めの為の線が何箇所も有る等指摘し、その日は終了。
　５日後、会社の同僚（家購入者）たちに経緯を説明し、相談したところ、そんな対応はおかしいし、フローリングに線が残ったままワックス掛けて有るなんて、有り得ないと口々に言われ、しかも当の売主からもすいませんの一言も無かったので、怒りの電話を不動産屋経由で入れ、やり取りの末に翌日売主側の上司が来るとの事。
　会社を休み、売主上司（全然悪びれてない）と現場にて面対し、再度経緯を説明したところ、対応した部下が経験が１年と浅く到らない対応をしてしまったとの事。（もっとも契約時にその者に経験年数を聞いたところ、１１年と答えていたが・・・）また傷は全て補修し、フローリングの線も全部消し、クリーニングも入れ、今後何か有った時は私に連絡下さいと言わせ、担当者も変えるとの事なので、取りあえず気を治めるという事に。
　引渡し当日銀行決済等も新担当で問題なく進み、フローリングの線等も直っているのか？の問いに、大丈夫ですという事で新居に向かい確認したところ、予想どうり何箇所か線が残ったままですし、消した跡が白く残っていたり・・・もう怒りを通り越しあきれる感じです。早速電話を新担当に入れ、直っていない旨説明し、早め（ＧＷ中に引っ越そうと思っていた為）に対応するとの事だが、二日経っても連絡が無い・・・
　２千何百万のものを買うというのに、このようなお粗末な態度に、悔しくてこの一週間妻と二人おかしくなりそうです。自分もお客様相手にサービスの仕事をしていますが、お客をお客と思っていないとしか思えません。今更ですが全部無かった事にしてくれれば、どんなにいいかと思います。建物登記の後で問題発生。キャンセル出来たのでしょうか？１００万の手付け払ってます。
　このコーナーの他の人の方が深刻だと思いますし、今更ですが、気持ちよく新居に住みたかったので、アドバイス宜しくお願いします。

投稿日 = 2006/4/29
題名 = 離婚に伴う家のローンについてです
お名前 = バツイチ
ご相談 =

結婚して、新築戸建の家を購入しました。
ローンは夫が借りています。
名義は共有名義です。

今回、離婚することになり、
家には私が住む事になりました。
名義変更と、ローンを私が新たに組む事になって、
その手数料などで、１８０万くらいかかると、
不動産屋に言われています。
（売買になるから）

全部、その不動産屋がやってくれるというのですが、
お任せしていいのか、どこに相談したらいいのかわからず、悩んでいます。

投稿日 = 2006/4/29
題名 = 離婚に伴うローン・名義の変更について
お名前 = 亮
ご相談 =

2年前に夫婦でマンションを購入し夫3/4、妻1/4の持ち分で登記し、同じような配分でローンを組みました。
このたび離婚をし、妻が家を出て行く形になり、妻のローン及び名義を夫が引き受ける事になりました。
(協議離婚成立済でマンションを譲る事にも合意済)

ローンの組み替えを銀行に依頼しようと思いましたが、ネットで調べると、ローンを借りた状況(生活環境等)が変わっていると、すぐに返済を求められると書かれており、大変不安です。
心配になったので他行での借り換えを依頼しましたが、1物件につき1名義人でないと審査もできないと言われています。

不動産屋を通して売買契約書も結び、名義変更は可能な状況なのですが、抵当権がある銀行に相談なしに名義変更をし、他行での審査・融資を受け返済、ローンも名義も一つにまとめる事は法的に可能なのでしょうか？

年収は600万で、夫2,600万、妻1,000万のローンがあります。
スムーズに変更できるアドバイスがあればお願い致します。

投稿日 = 2006/4/28
題名 = 不動産事前情報について
お名前 = マンション派
ご相談 =

私事ですみませんがひとつよろしくお願いします。

私は、現在自宅を売却し近くのマンションに引越しの予定ですが、引越しの理由がお隣との関係が嫌でということがありました。売却仲介業者はマンション仲介と提携です。自宅売却期間中なある日お隣がいつのまにか自分と同じ仲介業者に売却を依頼をしていました。それまでは良いのですがなんと同じマンションです。。私は仲介業者にお隣が依頼した時点でどちらに引っ越すのかたずねましたが、知らぬ存ぜぬでした。同じ仲介業者の同じ課で知らないわけがありません。個人情報なので提供できないのは事情もわからなくはありませんが、それが理由で引っ越すのに越した先にお隣がいるんじゃ話しになりません。もっと早めに知っていればマンションの契約も白紙にできたと思います。こういった場合、仲介業者に損害は求められないのでしょうか？よろしくお願いします。

投稿日 = 2006/4/27
題名 = 賃貸借契約の借主名義変更
お名前 = きりん
ご相談 =

現在賃貸マンションに法人契約で入居していますが、転職により新しい会社の法人契約へ名義変更することになりました。
敷金は会社間でスライドすることになり、
不動産業者には同名義変更の覚書（用紙1枚）を作成し、「大家さん・旧会社・新会社」との連絡をとってもらいました。
これで賃料1ヶ月分を手数料として請求されるのは正当なのでしょうか。よろしくお願い致します。

投稿日 = 2006/4/27
題名 = 店舗付き住宅の立ち退きについて
お名前 = ベリー
ご相談 =

昨年１０月に、仲介の不動産より立ち退きの話がありました。現住居に引っ越してまだ３年余、
あまりにも突然の事でした。
その後立ち退きの話が何もないま、

今年１月、「立ち退きの件で大家さんより依頼を受けて専任になった」と契約時の不動産屋ではなく他の住宅販売の方が来ました。
ここを売りたいので買うか、立ち退くか、立ち退く場合は今年の７月までと言ってきました。
ここまでの話は、今までの先生方の回答により判断ができました。が、

一番の問題は、お店を営んでいます。
以前は住居と店舗を別々借りていたのですが、経営状態も悪くなりコストダウンで今の場所に賃料も安かったので３年余程前に越してきました。
個人店で今年で１２年目になります。

この物件をを買えない事（この土地辺りの一般的な表示金額よりも１５万円ほど高く、建物も古く）立ち退く事を伝え、その時、営業保障をしてほしい事も提示しました。このお店で生計が成り立っています。

大家さんはお店を営んでいる事は、「一切聞いていない、だから保障もしない」と言っています。
契約時の不動産屋には、お店をする条件で借りることをはっきりと伝えてあります。
契約書にも店舗付き住居となっています。

専任の住宅販売の方は、最終的には、裁判でといってきました。私としては、「引越し先が見つかり次第
すぐに引越しします。が、引越し代＋営業保障はして下さい。」という意向です。

この場所を借りる時に、かなり建物が傷んでいたので、自費で修理しました。大家さんの方では、補修の支払いは一切しない契約でしたが、立ち退くにしても
手直して３年余で引越しでは、ショックです。
そして昨年の６月に、息子達が、私の側がいいと近くに家を購入しました。遠くに引越す事も出来ません。

まず　どうしたら良いのでしょうか。
宜しくお願い致します。

投稿日 = 2006/4/27
題名 = 共有名義の不動産に担保をつけリフォーム資金を調達したい
お名前 = パタパタ
ご相談 =

妻と義弟（妻の弟）共有名義の土地建物があり、現在その建物には誰も住んでおらず、今回私の家族が住むつもりです。その土地建物に担保設定をし、リフォーム資金を調達したいのですが、妻と義弟の仲が悪く義弟の承諾が困難です。妻の持分だけへの担保設定は可能ですか？
義弟はその土地建物には住む意思がありません。
借り入れは夫である私名義で行います。

投稿日 = 2006/4/26
題名 = 新築のための土地交換
お名前 = 新竹
ご相談 =

土地（宅地の一部）の交換のため合意にいたり、それぞれ分筆できそうなんですが、実際に交換登記できるのは2年後くらいになりそうです。
それまで建物の計画を交換後を前提としておこなうので約束を白紙にされないための安価な方法をお教えください。

投稿日 = 2006/4/26
題名 = 借地を返して欲しい
お名前 = とっとちゃん
ご相談 = 私は、土地所有者です。貸している土地は農地になってます。返して貰うとしたら、評価額の何％ぐらいの価格で買い取って貰えるか、返して貰うとしたらどのような条件があるのでしょうか？ずっと昔から貸していたようです。一般論で結構ですので教えていただけませんでしょうか？

投稿日 = 2006/4/26
題名 = 水漏れトラブル
お名前 = ゆづき
ご相談 =

昨夜、突然天井から水滴がポタポタと落ちてきて何事かと思って大家さんに連絡しました。
申し訳ないとは思ったのですが、上の階の方の部屋に大家さんが様子を見に行って下さり、上の部屋では何も問題ない事がわかりました。
どうやら、上階の床下と私の部屋の天井裏の間の配水管で水漏れが起きているようです。
水は何ヶ月もかけて溜まっていたようでよく見ると天井はかびて腐っていました・・・。

居間の真ん中で水漏れが起きており、部屋に帰るのが憂鬱です。
直れば良いという気分にもなれず引越しを考えています。
安心して住めないからという理由で敷金・礼金を全額返してもらい、新しい部屋へ越す資金としたいのですが、それは虫が良すぎる話なのでしょうか？（ちなみに、１年１０ヶ月程住んでいます）

投稿日 = 2006/4/24
題名 = 20年以上放置された相続
お名前 = 困ったさん
ご相談 = 26年前に亡くなった父の持ち家が相続されていません。土地は借地で木造30年以上経過している状態です。子供は6人で1名は死亡しました。長女が配偶者とともに一緒に住んでいましたが、父死亡後は家の権利書を持ったまま住み続けていました。その長女が配偶者死亡後2年目である昨年入院し、そのまま老人施設へ入居しました。その引越しの作業の中で(本人には手続・作業の能力がありませんでしたので兄弟でしました)、26年目にして真実が発覚しました。権利書さえ持っていれば自分の物と思っていたようです。土地の所有者からは空き家になったら返して貰う約束、更地にして返すのが常識と言われましたが、住んでいた長女に資産はなく(充分な判断力もありません)、他の兄弟には相続の意志がありません。私共は両親在命中より相続放棄することになっており、書類に捺印したこともあるので今更こんな問題が持ち上がって寝耳に水とはまさにこのこと、ただただ驚くばかりでございます。。誰もいらないこの家に対して6人で解体料(所有者曰く200万円くらいだろうとの事です。!
)を負担しなくてはいけないのでしょうか。どうかお教えくださいませ。

投稿日 = 2006/4/24
題名 = 私道の持分
お名前 = りん
ご相談 = １３軒の家が私道に面しています。訳あって、私の家を含め３軒が、私道のお金を払っていません。数年前に、ガス、水道の本官工事をした時の工事代金は、払いました。この度、家が老朽化したため、建て直すことにしましたが、道に車を停車するだけでも、怒鳴って来る地主ですから、道のお金を払って家を建てたいのですが、３軒分の道は、地主が借金の担保に入れていることがわかりました。そのことを知らずに、私以外の２軒のお宅は、先日、地主がしつこく道のお金を請求してきたので、１００万円支払い（他の１１軒のお宅は２００万以上支払っています）、名義替えは、しばらく待ってほしいと言われ、一筆書いたそうです。そこでお聞きしたいのは、地主の道ではなく、１１軒のお宅の、どなたかの持分の一部を分けてもらうことはできますか？また、持分が多いか少ないかで権利は変わりますか？

投稿日 = 2006/4/24
題名 = 残債がある場合
お名前 = 教えて下さい
ご相談 =

築2年の家を買い3年経ち、新たに築5年の中古物件に買い替えることになりました。
現住居の売買の残債が400万ですが、清算出来ずに住み替えローンを組むことになりました。
この場合でも譲渡損失の繰越控除と住宅ローン控除の併用や、居住居財産の3000万円の特別控除など受けることは可能なのでしょうか？
又はそれ以外に控除適用される事はなにかありますか？
色々自分なりに調べましたが、残債がある場合も適用されるのかが解らず困っています。
何卒 宜しくお願い致します。
因みに
現住居の購入当時は3000万弱で売買価格は2500万弱です。
新たに購入物件は6000万弱です。
どちらも50㎡は超えており、同じくどちらも築5年です。

投稿日 = 2006/4/24
題名 = 敷金ゼロ物件で。。
お名前 = ゆう
ご相談 =

つい最近、引越しのため退居の手続きをし、引渡しを行いました。
入居して1年程で引越しとなってしまったので、室内はほとんど汚れなどはありませんでした。
しかし、実際にはハウスクリーニング代39000円、エアコン洗浄代10500円を請求されました。
畳の使用料は1枚1000円で、6畳が2間だったので12000円。これは前もって聞いていたものなので、納得したのですが。。
室内でタバコお吸い「になりました？と聞かれ、たまに来た友人が吸っていた事が何度かあったので、その事を伝えると、では壁の洗浄を致しますので、と更に1万円プラス・・
敷金ゼロ物件だった為、合計で7万以上も請求される結果となってしまったのですが・・・
これは妥当なものなのでしょうか？

投稿日 = 2006/4/23
題名 = 借地契約終了時の立ち退きについて
お名前 = よう
ご相談 =

私が借りている土地に家を建て母が一人で住んでいます。
母が私たちと一緒に暮らすことになったので、姉夫婦がその家に引越してくることになりました。
ところが、地主から
「次回契約更新時（４年後）までは好きにしていいが、契約者が変わる（私→義兄）なら更新はしないので、そのときは更地にして返せ」
と言われました。地主はその土地に家を建てて住みたいらしいのです。
４年後姉夫婦は家を出なければならないのでしょうか？
また、更地にする費用は　私が支払うのでしょうか？
どうぞよろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/4/23
題名 = 分譲貸しマンションを買いたい
お名前 = 豊中市在住女性
ご相談 = 　現在、分譲貸しマンションに住んでいるのですが、家賃が高いので、いっそこのマンションを購入したいと考えています。入居の際、家主から分譲もできること確認しています。この際、直接家主に購入の意志を伝えるだけでよいのでしょうか。それとも、不動産業者を通じて交渉すべきなのでしょうか。また、手続きはどのようなことがあるのでしょうか。教えて下さい。

投稿日 = 2006/4/22
題名 = 亡くなった親名義の実家の売買について
お名前 = Ｋ・Ａ
ご相談 =

はじめまして。相談させて下さい。
8年前に京都で一人暮らしの母が急死し、木造79m2、築30年以上の実家が残っております。母子家庭で、一人娘の私が諸々の手続きなどいたしまして、実家も引き継ぐ事になりました。当初は感情的な問題から登記変更もせず、家財も中身以外そのままの状態で、いずれ…と思っておりましたが、、育児と仕事に追われ、時間と金銭的余裕のないまま長い年月が経ってしまいました。
私は東京に嫁いでおりまして、現在は母名義の固定資産税を、京都の市役所から東京の自宅に送付して頂き、払っている状態です。

先日実家の隣人より、実家を売ってくれる意思があるかの申し出がありました。
私の方も実家のことがずっと気にかかっており、旧知の隣人に購入していただけるならありがたいと快諾したのですが、お話によると、やはり他の土地に嫁いだ娘さんがいらっしゃり、その方の家が売却出来ないと購入する費用はないのだが、いずれ二世帯住宅にして一緒に住みたいので、もし売却を考える際には、ぜひうちに声をかけてくれ、とのことでした。
そして、売却するなら私の方で更地にしてほしいとの希望でした。

その後、実家の解体費用の見積もりを何件かにしていただいたのですが、家財の処分も含めると、どこも予想以上の金額で、とてもそんな金銭的余裕がなく、
また、時間的にも子供の事と仕事で、私が動く事が出来るのは限られた土日だけで困り果てております。

回りに不動産に関する知識や相談を出来る人もいないので、インターネットで最善策はないか…と調べております状態で、現在

・実家の近隣の司法書士の方に諸手続き・隣人との売買の際の仲介を頼む
（私は複雑な事情で当初母の戸籍には養女となっており、結婚後実子と変更されたのですが、そのことで手続きがかなり面倒だと思われます）
・実家を担保に解体費用を融資してもらう

の方法でやってみようか、と考えているのですが、
融資を受けられないと、司法書士に頼む場合の京都までの往復費用、宿泊費、依頼費用などの捻出がかなり厳しく、かといって母名義の実家で融資が受けられるのか、
また、融資をお願いするにあたっても、不動産担保で検索してみると、いわゆる消費者金融と思われるところばかりで、借りるにあたって、隣人にはその前に購入していただけるという確約をお願いするつもりなのですが、かなり不安です。

何分素人で、不動産に関しては、色々不安なことも聞きますので、こちらで、不動産売買について気をつけるべき点や、アドバイス頂けましたら本当に助かります。

長々とすみません。
どうぞよろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/4/22
題名 = 不動産登記簿に抵当権有り
お名前 = ハヤシ
ご相談 =

ご多忙中、誠に恐縮の次第です。この度、静岡県で土地、建物を購入することにしたのですが、登記簿上に
抵当権が付いております。
１）安心安全な取引を行いたいと思いますが、
基本としては抵当権抹消後、代金支払いが理想ですが、それが出来ない場合、どのような方法で抵当権を抹消していただき、安全に代金を支払い所有権移転から物件引き渡しまでの取引契約の手続きを教えて頂ければ助かります。
登記簿上の債権額は300万円で、昨年抵当権が設定
されております。

２）同物件は不動産会社が仲介するのですが、契約時
における注意事項等が御座いましたら、教えて頂きたく、宜しくお願いいたします。

３）また、土地建物の登記簿の乙区には、抵当権者様
の順位が5番となっており、甲区には物件所有者様の
順位は6番となっております。抵当権が抹消されれば
物件所有者様の順位は５番になるのでしょうが、
では、4番から１番順位の人は存在するのですか。
なぜ、甲区の物件所有者様の順位は1番ではないのでしょうか。この物件は16年前に建てられましたが、現在の所有者は9年ほど前に、同中古物件を購入されました。最初にこの物件を購入された方が4名居られたとの
ことなのでしょうか。
恐れ要りますが、上記質問のご回答、宜しくお願い
致します。

投稿日 = 2006/4/22
題名 = 中古物件購入時
お名前 = テディ
ご相談 =

はじめまして。マンションの購入を考えているのですが、
新築物件購入時の諸経費（登記料など）については、知っているのですが、中古物件を購入するときには、どのような諸経費がかかり、どのような内容のことをするのでしょうか？
経費の具体的な金額は、値段や地域により違いがあるとは、おもいますが、一般的な事例でおしえていただけないでしょうか？
購入をするのはまったく初めてのことで無知な状態です。
よろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/4/21
題名 = 契約期間内にペット不可→ペット可に！！！
お名前 = ｋｋｙ
ご相談 = きっと似たようなご相談が過去にあったかもしれませんが探し出せずに改めて相談させて下さい。まだ引っ越して間もないのですが、現在賃貸マンションに住んでいます。契約書にはペット禁止と謳われています（子供が動物の毛アレルギーを持っているので、ここを選んだ理由のひとつでもあります）しかし実際住み始めたら、上階の方が犬を飼っていて、毎日帰宅時間が遅く夜23時～24時に帰宅して、そこから犬を放すために、明け方4時～5時まで走り周り、その騒音で眠れない日々が続き、体調を崩してしまい、会社を5日ほど欠勤し病院にも行きました。このままでは耐えられないと思い、管理会社に苦情の連絡を入れました。飼い主に何度か連絡は入れてくれたようで、それからしばらくは多少治まったものの、また同じような状態となり、安眠できない日々が続きました。その後も何度か管理会社には連絡をしましたが、もうすぐ上階の方が引っ越すと聞き、それならそれまでは我慢しようと思いました。やっと引っ越して行き、ほっと安心したのも束の間、新聞受けに1枚の用紙が！【来月からペット可のマンションに変更

投稿日 = 2006/4/21
題名 = 電話回線がない！（新築アパート）
お名前 = とおる
ご相談 =

１．相談
部屋に電話線がひかれていません。
ＮＴＴ等の回線工事にかかる費用は、私が負担しなければならないのでしょうか？

２．補足
３月より、新築の賃貸アパート（全６戸）に入居しています。インターネットの申し込みをしようとしたのですが、電話回線がない！
コンセントとテレビのアンテナはあるのですが、電話のモジュラーがありません。ＮＴＴへ確認したのですが、登録されていない（ひかれていない）そうで、電話線をひくには、工事代として高くて１万円かかると言う話でした。
尚、アパートの管理会社にかけあったところ、契約時の重要事項にも特に記載なければ、お客様の負担になりますとのこと。実際、重要事項？の類の書類には、特に電話とは記載ありませんでした。

お忙しいところ恐縮です。
どなたか返信いただけると大変ありがたいです。
よろしくお願いします。

投稿日 = 2006/4/20
題名 = 離婚に伴うローンと名義変更について
お名前 = あさぎ
ご相談 =

初めて相談します。よろしくお願いします。
夫から離婚したい旨を言われています。

今住んでいる家は私の実親との２世帯住宅で、
名義も私の実親と夫とで折半（ローンも折半）です。

夫は自分の分の土地、住宅の名義を私にして良いと
思っているらしいのですが離婚に伴っておこなう
これらの名義変更は税金などがかかるのでしょうか？

また、ローンも名義を私に変更して残金は
私が支払えば良いという考えらしいのですが、
残金２千万以上（実親負担分はすでに返済終了）あり
私一人ではかなり大変です。

なお、ローンは夫と実親が連帯債務者になっており、
私の名前は入っていません。
低金利のローンなので継続したいのですがローン名義を
私に変更、もしくは実親に変更することは可能でしょうか？
実親は家を購入する際に預貯金を使い果たし、今は
低金額(100万円代）の年金収入だけです。

よろしくお願いします。

投稿日 = 2006/4/20
題名 = 違約金を取られますか？
お名前 = ごん子ママ
ご相談 = 初めまして、相談にのって頂きたくメールをしました。土地から建物まで一貫している不動産屋で注文住宅の契約をしました。その土地のすぐ隣には家庭排水を流している水路があり当初から悪臭を放っていましたが、私は嫌だったのですが彼の強い勧めにより契約をしてしまいました（図面も作成してあり家を建てる寸前の状態です、ただ銀行とのローン契約はまだしておりません）不動産屋にはもちろんあの水路はどうにかならないのか？と持ちかけましたが市の管轄だから役所に言う事は出来ても当社ではどうにもならにとの事。その後その土地に行ってみたらロープが家の形に張ってありました。どうしてもその水路の臭いが気になり土地の変更を申し出たのですが変更は難しいと言われました。違約金を払わずに今の段階でその会社保有の他の土地に変える事は可能でしょうか？教えて下さい。

投稿日 = 2006/4/20
題名 = 日照権
お名前 = ぴのこ
ご相談 =

はじめまして。まったくどうしたらいいのかわかりませんので教えていただけませんでしょうか。
戸建てを購入して６年が経ちます。
わが家の南側にかなり大きな空き家（元社宅）が長年ありました。そこは土地が広くてウチとは反対側に建物が建っていた為、日当たりは良好でした。現在、ある不動産会社が土地を買い開発を始めました。古屋が建っていたほうを４．５M道路にして、３階建ての戸建てを私の家の側に建てるようです。その不動産会社からなんの説明も受けてはおりませんが、近所に問い合わせた方がいらっしゃったので知りました。新築物件は境界線から５０ｃｍのところに建てるそうです。
ウチは両側を３階建てに挟まれているので南側からしか日光が当たりません。２Fにベランダがありますが、５０ｃｍ先に家を建てられた場合、お布団も干せそうにありません。それに、南側に３階建てが建てられた場合には、生活の主なスペースである２階には全く日がささないものと考えられます。実際、古屋を壊す時に足場などが組まれましたが、真っ暗でした。その時は工事が終わるまで電気をつけた状態でした。当然、資産価値も減りますよね？
　ご近所の方が役所に問い合わせたそうですが、許可が下りている以上こちらからは何も言えませんと言われたそうです。
ウチだけではなく、９件位が同じ感じで困っています。役所の担当者には、「不動産会社の方と直接話し合ってください」と言われたそうですが、不動産会社に問い合わせたようですが、話し合うという感じの対応ではなかったそうです。
建てるなとは言えないし言いませんが、何か折中案はないでしょうか？どうぞご指導下さい。よろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/4/20
題名 = 根抵当権設定仮登記
お名前 = 匿名
ご相談 =

某金融から借入があり、根抵当権設定仮登記承諾書を取られているのですが、現在、仮登記はされていません。
契約は半年前で、最近３ヶ月以内の印鑑証明書は渡していません。
印鑑証明書（３ヶ月以内）を渡さなければ仮登記はされないと思っていいのでしょうか？

投稿日 = 2006/4/20
題名 = 賃貸の契約解除について
お名前 = nene
ご相談 =

はじめまして。4年程前より某不動産会社の物件に住んでおり、契約から1年後位に家賃の引き落とし日が変更になったこともあり28日引き落としの家賃を翌月の15日に遅れて振り込んでいました。今年2月に同不動産会社の違う賃貸物件に引越しまして、その契約の際仲介の不動産会社より「今まで遅れての支払いだったようですけど、遅れないように約束して下さい」と口頭で言わせました。約束して入居致しましたが今月の家賃の支払いがやはり15日になってしまいました。すると16日作成で保証人2人の所へ「法的手段を...」という手紙が届きました。私の所には「至急お振込下さい」といういつもの手紙です。入れ違いで振り込みしていたので確認もかねて某不動産に電話すると「契約解除」という言葉が出てきて驚きました。滞納と言っても延滞料も督促手数料もついていないし少し遅れて払っているだけなのに...と。もちろん期日に払っていない事が悪いのですが...。「新しく引っ越す際に遅れないと約束されましたよね？？来月も15日にしかお支払いできないという事であれば契約解除の理由になりますので！」と言われました。「なんと!
かボーナスの時に戻します」というと「それでは今月は27日無理という事ですね！2.3ヶ月も待てません！仲介不動産に連絡して契約解除という事で！」と言われました。
家賃滞納といっても1ヶ月分を遅れて支払うというのは契約解除の理由になるのでしょうか？なんとか27日の引き落としに間に合うようにと思っていますが...。とても恥ずかしい質問ですが回答をお願い致します。

投稿日 = 2006/4/20
題名 = 相続した土地の名義
お名前 = 困った君
ご相談 = ３０年ほど前に死亡した家内の父名義の土地、家屋（敷地５０坪程度）に死亡以降家内の母が住んでおります。死亡以降も名義はそのままにしていたのですが、２５年ほど前に家内からこのままでいいのかと相談を受け、知り合いの税理士に相談したところ、２人の子供がおりましたので、家内の母と家内と家内の弟の３人の共有名義にしました。ところが最近よく見かける雑誌などの特集でこういうやり方は土地の売却とかの時にもめるという事が書かれています。現実に家内の母親と弟夫婦はあまりうまくいってないという事もあり、家内の母親が住み続けておりますので母親の名義にするのがいいのかとも思いますが、贈与の問題等が出てくるのかと思われます。相談した税理士さんも死んでおり相談できません。何か良い処理の方法はありませんでしょうか。

投稿日 = 2006/4/20
題名 = 個人の水道管について
お名前 = さくら
ご相談 = １0年前に父親が経営してた会社が倒産したのですが〔１階が会社２階が自宅〕競売で建物は売却されました。購入された方は現在もその建物をそのまま利用して会社を経営してるようですが、倒産した時に父が「水道管は個人名義のものだ」といって市役所にかけあってた事を覚えています。会社が倒産した時の後処理は、一緒に仕事をしていた私達夫婦が全て行いましたが、その事に関しては何かをしたという事はありませんでした。今になってその事が気になり始めましたが、会社や自宅が競売された時点で個人の水道管の権利のような物はなくなってしまうのでしょうか。よろしくお願いします。

投稿日 = 2006/4/20
題名 = 担保の土地
お名前 = ちゃこ
ご相談 =

15年前，母名義の土地に母・姉妹の承諾を得て（書類はありません）家（私達世帯のみ）を建てることになり，金融公庫から母の土地を担保に融資を受けました。（母の家も同じ敷地です）
昨年母が亡くなり，死後（父は既に他界）姉がすべての財産を相続しました。
相続後姉から土地を買い取ってほしいと話がありました。もし買い取れないのであれば，家を取り壊し立ち退くよう要求され調停で話し合うことになりました。
姉としては土地が担保になっている上に私達の自宅が建っているため第3者への売却が難しいため私達に土地を買い取らせ現金化したいようです。
そこでご相談ですが，
①姉の言うとおり買い取れないときは取り壊した上で立ち退きしなければならないのでしょうか？
その際の取壊し費用は誰が負担することになるのでしょうか？
立ち退くに当たり立退きに伴う料金などは請求できるのでしょうか？
②もし買い取るとして，その後私達名義になった後，第3者に売却することは可能なのでしょうか？（土地を担保にしており，返済は残っております）
③最悪のケースとして，金融公庫に返済不可能になったとき，この土地を担保に自宅を手放すことは可能なのでしょうか？（その際，姉の土地の所有権についてはどうなるのでしょうか？）

相手は弁護士をたて調停をするようです。こちらは金銭的にも余裕がなく素人のため本当に困っております。どなたか是非お助けくださいますようお願い申し上げます。

投稿日 = 2006/4/19
題名 = 保証人になっているのですが
お名前 = さや
ご相談 =

弟の保証人になっているのですが家賃の支払いも怠り
居留守を使って一切電話にも出ない状況がもう長いこと続いています。なんとか賃貸契約を解約したくても管理会社も突き止められず大変悩んでいます。
どうしたら良いのか教えて下さい。お願いします。

投稿日 = 2006/4/19
題名 = 住宅ローン返済について
お名前 = たきたき
ご相談 =

現在、東京に住んでいますが、10年ほど前に神戸に住んでいるときにマンションを購入しました。半年後転勤で東京に移ったのですが当初3年程度で戻れる予定だったので貸しも売りもせずにそのままおいておきました。
どうも関西に戻れる見込みがなくなったので、売ってしまいたいと考えています。
購入金額は3300万円で残ローンは2500万円ほど残っています。不動産会社に聞いたところ、売れるとしても1300万円程度で1200万円の不足が出てしまいます。
賃貸も考えているのですが、借主とのいざこざがある可能性を考えると売ってしまいたいと思っています。
1200万円の残ローンをどうにかしたいのですが、良い方法はないでしょうか？
ちなみに、東京では父親の保有しているマンション（2年ほど前に2500万円程度でキャッシュで購入）にただで住まわしてもらっています。同居はしていません。
そのマンションを担保にしたりして低金利でローンを組むことは可能なのでしょうか？

投稿日 = 2006/4/19
題名 = 等価交換の登記
お名前 = doc
ご相談 =

借地の店舗住宅が周辺とで共同ビルを等価交換で建替えすることになり、登記が亡くなった父のままであることがわかりました。母親は痴呆気味で、その上兄弟で遺産分割の話し合いが難航していて調停の準備にはいっていますが長期化しそうなため、等価交換の場合の登記のしかた（協議書には登記について記載がない）がわかりません。
遺産分割協議がまとまらない場合は法定相続登記の後、移転登記できるそうですが、その書類を揃えるのも何故か兄弟非協力的な人がいて難しい状況です。
このまま登記をしないで等価交換をしてから協議をして相続とはできるのでしょうか。

投稿日 = 2006/4/19
題名 = 建売住宅の土地共有の件
お名前 = 匿名
ご相談 =

７年程前に今の家を建売物件で購入しました
新興の住宅地だったので区画整理が済んでいなくて
数年前に区画整理が済んだときに
バイヤーの方が登記手続きをしてくれるという事で
そのまま委任してしまいました。
届いた登記にもあまり気を配らず
土地が共有のままだと気がつかなかったのですが
最近、隣の住人が引っ越していきまして
空き家になりその物件を管理する不動産屋が来て
土地が共有になっているのでこのままでは
隣の物件が販売できないので
登記のやり直しに協力してくださいと申し出てきました。
後々の事、近隣住人の事も考え承諾して登記費用を
出してもいいのですが、２，３千円で済む金額ではないですしスッキリした気持ちで払いたいのでお伺いしたいのですが
共有している土地の持分の所有権はそのまま移転できるんじゃないでしょうか？わざわざ共有から個別に登記しなおさないといけないんでしょうか？

投稿日 = 2006/4/19
題名 = 借地権付土地の賃上げ相談
お名前 = ラガー
ご相談 =

はじめましてラガーと申します。
弊社所有の土地には、弊社が取得する前から借地権者が家を建て、住まわれております。坪数は２４坪で路線価は坪１７５万（１㎡５３００００円）です。現在月額３．６万円の賃料となっており、どうにか賃上げ交渉をしたいのですが、お恥ずかしいことに賃貸契約書が両者とも手元にありません。近隣の同条件物件は坪１．５万円となっておりますが当然弊社は土地の所有者であり、建物は借地権者のものですのでこの値段は請求できないものと考え、妥当な賃上げ金額がいかほどになるか知りたく、ご質問させていただきました。また、あわせて借地権割合が７０％の場所ですが、先方に買い取っていただくには妥当な数字としていくらほど提示すればよいのか、お教えいただければ幸いです。

投稿日 = 2006/4/19
題名 = 入居の虚偽、退去の敷金の取り扱いについて
お名前 = れい
ご相談 =

初めまして　れい　と申します。

平成１７年３月下旬に人事異動があり神奈川県から佐賀県に転勤することが
決まり、急遽、転勤先の住宅を確保しなければならないので、地方の不動産会社より
大手の不動産会社の方が信頼できると思い、大手の不動産会社（佐賀支店）が
管理する物件に入居いたしました。
物件を決めるにあたり『閑静な住宅街の物件をお願いします』と不動産会社の担当者に
お願いして物件を紹介して頂きました。私は、夜飲み歩いたりしない人間なので
とにかく閑静な住宅街でゆっくりして過ごしたいと思い閑静な住宅街を希望しました。
物件を決めるにあたり担当者に電話で
『閑静な住宅街の物件をお願いします』
『はい、わかりました。この物件は閑静なアパートですよ！』
『閑静な住宅街を物件ですね！』
『はいそうです！』
『アパートの周辺は何ですか？』
『住宅です！』などの会話をして大手の不動産会社と信頼して物件の契約をしました。
（住宅先を決めないと引越し業者が引越しの予約をさせて頂けない事もあり
　かなり急いでいました）
と言う経緯があり、アパートに入居しましたが
入居して次第にその物件が最悪の物件だと分かりました。
アパートの窓の正面は倉庫らしき建物でしたが実際は工場で、日中は騒音だらけ！
玄関の正面は目達原基地で陸上自衛隊でも九州の中核をなす重要な基地で
大型ヘリコプターや攻撃用ヘリコプター等各種のヘリコプターが随時
離発着訓練（早朝、深夜含む）や飛行を繰り返している騒音だらけのアパートでした。

紹介時の説明とは全く違う内容のアパートでしたが転勤して来て仕事が忙しく
抗議する暇が無く、我慢しながら、いつ引っ越すのか決めかねていて
夏場の暑い時期でもクーラーを付けないと過ごせない状態でも
引っ越す事が頭の中にありクーラーも取り付けないまま夏場が過ぎて
３月まで入居していました。
私は１階に入居していた為、２階の住人のうるさいです。
酷い時は常に夜ドタバタ異常な音を立てて居る状態が何時間もあるような感じです。
その上、赤ちゃんが居るみたいで朝晩の夜鳴きもうるさいのですが
これは仕方ない！苦情を言うのは可愛そうだと割り切っていました。

こう言った環境で過ごしていたため引っ越す事を考えてクーラーも付けずに
TVを見るにしてもヘリコプターや２階の住人の騒音もあり毎日ヘッドホーンを
付けてTVを見ていました。ヘリコプターの騒音はヘッドホーンを付けていても
うるさくて、基地の横との事もあり、低空飛行を繰り返すので窓が振動する感じです。

３月上旬　東京への出張があり　３月５日夜１１時３０分頃、
帰宅し２階の住人の話し声も聞こえ起きているのだな？と思い掃除機をかけました。
２階の住人は土日（外出するため？）など早朝６時でも掃除機をかけていますので
僕も１週間留守にしていた事もあり、夜１１時３０分ですが迷惑はかからないだろうと判断して
掃除機を５分かからない程度、掃除機をかけました。
３月９日ヘッドホーンを付けてTVを見ていましたが、耳が痛いため
話し声程度の音量でTVを夜１１時３０分頃まで視聴していました。
翌日の夕方５時過ぎ、不動産会社から電話があり　
『夜に出入りをし掃除機をかけ、TVの騒音がうるさい』との苦情の電話があり
『私を特定している訳では無い』との事でしたが
自分に心当りがあるので『私のことですか？』と問いただした所
『そうではありません』との返事でしたが
私はずっと我慢して過ごしているにも関わらず、たった１度の事で苦情を言われるのは心外なので
その時、電話してきた不動産会社の担当者にも入居に関して私の希望していた物件とは違う事や
毎日騒音を我慢している事をお伝えしました。
（この時期にこの物件から退去する決断をしました）

１回の事で苦情を言われるのなら、私も我慢する必要ないと思い　夜中１２時過ぎても騒音がある時は
遠慮なく苦情の電話を不動産会社の東京サポートセンターへ随時、連絡するようにしました。
それにも関わらず２階の住人の騒音は止まないので、深夜１時過ぎても騒音があるため
東京のサポートセンターへ電話で連絡しましたら『もう警察へ電話して下さい』との事で
警察署に電話しましてパトカーが来る事になりました。
警察から電話があり、『ただ今パトカーを向かわせました』との電話があり、その時の電話のベルの音で
隣（２階）の住人の騒音は止みました。すぐにパトカーがアパート前に来まして再度、電話連絡があり
『ただ今アパートの前ですが光は消えていますが騒音は有りますか？』と言われましたので
『電話のベルの音がして騒音は止みました』と返答するような状態で、警察にご迷惑をお掛けしている状態です。
この間何度もサポートセンターへ連絡した折に
『入居に関しても閑静な住宅街を希望したにも関わらず周辺環境は騒音だらけの物件です』
サポートセンターの方は『入居に関する説明は虚偽にあたりますよ』と誠実な返答でした。

３月１７日引越し先が決まりましたので不動産会社に対して退去宣告を１ヶ月前にしなければならないため
不動産会社に電話および書面にて退去の通告をしました。
３月２７日退去に関して管理している部署の担当者から電話連絡があり
退去に関して『清掃や畳表換えのため敷金を使う』と言われ
『普通の日常生活に関しての汚れや畳表換え等では最高裁の判例で敷金を使ってはならない！
　敷金はあくまで破損や家賃の不払い等のために預けている、お金であって畳表換えでは使ってはならないでしょ！』と告げると
『契約書に書いてあるので敷金から清掃費や畳表換えに使う！』
『入居に関しても虚偽の条件で入居しているにも関わらず、何故、退去に関しても違法行為をなされるのですか？
　小額裁判で提訴しますよ！』
『提訴されれば、我々は抗告し最後まで戦う！』と恫喝まがいの電話でしたので
不動産会社のホームページにある問い合わせの所で、これまでの経緯や担当者の恫喝まがいの発言を書き込みました。
すぐに東京本社から佐賀支店に連絡があったみたいで
その時の担当者および九州担当責任者から電話連絡があり、会って話し合いたいとの事でしたので会いました（４月３，４日？）
ここから以下に付いてはＩＣレコーダにて会話は録音済みです！
退去するに当り、私の要求を聞きたいとの事で私のアパート内で会い話し合いました。
責任者から『電話での発言、行き過ぎた点がございまして申し訳ございません』と謝罪の言葉があり
『何故、退去に関して敷金を使うのか？』
『契約書にうったっているため！』
『最高裁の判例では使ってはならない！と有りますが何故、旧態以前としたやり方で使うのか？
　見て頂けると分かりますように私はタバコも吸いませんし、クーラーも付けていないので
　修繕のしようは無いはず！綺麗に清掃もしているのに何故敷金を使うのか理解できません』
『見させて頂きましたが綺麗にお使いになられていますね！』など
九州担当責任者が居る時は、お互いに冷静に話が出来、こちらの要求や入居時に関する虚偽の件についても検討するとの事でした。
私の要求は①敷金全額返還②虚偽の説明での入居のため仲介手数料の返還③引越しに掛かる引越し費用の負担④電話など諸費用の負担
が私の要求でした

４月８日引越しの目途が付いたので佐賀支店に電話で１０日午後３時に退去に関する立会いをして下さいと連絡したにも関わらず
４月１０日３時になってもアパートへ担当者が来ないため佐賀支店に連絡すると不在のため折り返し連絡があり
４月１１日に退去について立ち会うとの事でした。
４月１１日　立会いの元　『綺麗に使われていますね』との事で一安心しましたが
　すぐに『清掃および畳表換え、鍵の交換に関して敷金を使う』との事で言い合いになりまして、帰りました。
４月１３日　担当者から電話連絡があり
『本社の見解がまとまったため１４日金曜日に会って説明したい』
『１４，１５，１６，１７日は忙しいため１８日午前中なら休みを取り会います』と返事しました。
４月１８日にちに近くのファミレスで会いましたが
『我々の弁護士に話しまして①②③④に関しては要求を呑む必要なし、拒否する』との事で
あくまで退去に関して敷金を使うとの内容でした。
『裁判をしますよ』と告げても同じ対応でした。
大手の不動産会社が全国で何処でも敷金を使って清掃や畳表換えと称して敷金を使っているとの発言でした。
この不動産会社は全国で違法行為を繰り返しているようです。

退去に関して清掃費などで敷金を扱うと言う行為は違法ではないのではないでしょうか？
お忙しいとは思いますが、対応の程よろしくお願い致します。

投稿日 = 2006/4/19
題名 = 電柱の移動について
お名前 = 匿名
ご相談 =
電柱の移動についてお聞きします。
数週間前に土地を購入し、現在は基礎工事も終了して上棟も終えたのですが
駐車場となる場所に電柱が立っているのです。不動産の担当者いわく、「うちが立てたものではないので移動は出来ない。直接土地を見て購入を決めたのだから今更言われても困る。」との返事。確かに土地を見に行った時点ですでに電柱は立っていましたがそれについての担当者からの説明は一切なく
これについて尋ねても「土地を見て決めたのだから、あえて説明はしなかった。」と言われてしまいました。
土地自体は第一種中高層住居専用地域で全21区画ある内の一番下にあります。隣地がもう売れたのかは分かりませんが、ひな壇になっている境目ギリギリ（うちの駐車場入り口側）にあるのが気になります。
70～80センチ前に移動して欲しいのですが、可能なのでしょうか？

投稿日 = 2006/4/19
題名 = 借家の解約
お名前 = 上着
ご相談 =

2003年6月に転勤になったため自宅を賃貸にしました。
本社への転勤であったため、自宅のある場所には帰れないと思い一般賃貸で契約をしました。
しかし、会社を退職することになり、自宅のある場所に帰ってくることになったため自分が住む目的で今回の契約が終了したら、解約をしたいと申し出しましたが、一般賃貸契約のため通常は解約ができないと言われました。
契約書上の契約期間はあと1年ぐらい残っています。
契約は、管理会社とおこなっており、管理会社が転貸する形になっています。
解約するためには、居住者のかたの引越し費用、新居の契約費用、現在預かっている敷金の全額返済、迷惑料を支払うことが条件であるといわれてます。
管理会社の言っている条件は妥当なのでしょうか？
現在は、自宅物件近くの賃貸マンションを契約し居住しています。

投稿日 = 2006/4/18
題名 = 建物登記の名義人変更
お名前 = あーばん
ご相談 =

こんばんわ。
建物の名義が祖母なのですが、１０年ぐらい前に
亡くなっています。
それを名義変更したいのですが、
どのようにしたらよろしいのでしょうか？

投稿日 = 2006/4/18
題名 = 駐車場の契約
お名前 = ぐっちゃん
ご相談 =

先日１Ｒマンションと隣接する立体駐車場の契約をしました。
３列３段の駐車場で地下の真ん中を契約したのですが車を停めたら駐車場の動きで車の屋根に傷がついてしまいました。
仲介してくれた不動産屋さんも契約した不動産屋さんも駐車場のサイズの説明はなく契約書にも記載されてません。
修理代を請求したいのですが可能でしょうか。
修理代の見積もりを送付してあるのですが、
仲介した不動産屋さんは仲介したのはマンションのみで駐車場の仲介手数料はもらってないと言います。
契約した不動産屋さんは契約の時には全て仲介の不動産屋が説明してあったはずだと言い
両方の不動産屋さんも説明しなかったことはみとめていますが修理代を払ってくれそうにありません。
私の車は一般的な車で車高は１６４ｃｍです。
この先どのような対応をすればいいか助言お願いします。

投稿日 = 2006/4/18
題名 = 窓の目隠し
お名前 = ぴよぴよ
ご相談 = わたしの土地は、いわゆる旗竿地で、その竿の部分（道路からのアプローチに使っている部分）にお隣の窓がぎりぎり接しています。そこを通るたび（駐車場に使っているので、車から家に入るたび）お隣から、のぞかれていると思われてやしないかと、少々心配しているところです。しかし、いろいろ調べてみると、他人の敷地をのぞける窓は境界から１ｍはなさないといけないような話を聞きますが、その窓は、境界から８０ｃｍのところにあります。逆にこちらから目隠しの請求ができるものでしょうか。

投稿日 = 2006/4/17
題名 = 借家しているところが突然、売却されました。
お名前 = くまったちゃん
ご相談 =

20年以上住んでいる借家が、何の前触れもなく、売却されました。（借家時の契約書は最初の時のみで後は、2年更新（契約書なし）でした。
それで、今年更新年で先月、更新されていると思っていました。）
大家さんに不動産仲介会社をうかがって、連絡をこちらで取りましたらすでに売却されていました。新しいオーナーさんに連絡を取ったところ、「後2カ月で退去してほしい。」と言われました。「こちらは土地を購入したいのですが。」と
申し上げたところ、「プロジェクト融資で金融機関から借りているので、そこだけを売地するわけにはいかない。」と言われました。
2ヵ月後に退去しなければならないのでしょうか。今までのところで私たちが暮らす方法はないのでしょうか。
私たちが土地だけを買うことはできないのでしょうか。

投稿日 = 2006/4/17
題名 = 隣地境界ブロック
お名前 = さかさか
ご相談 =

建売新築を購入いたしましたが（まだ引渡しは済んでません。）、購入後、お隣さん（A)との境界のブロックの一部分がかけてることに気づきました。我家からブロックまでが約92センチ　お隣はブロックまでの距離が35センチ　そのためお隣のエアコンの室外機の空気ぬけのため
3段あるブロックが室外機部分だけ1段になってます。こちらは今後問題にならないでしょうか？我家としてはこのブロックのかけてる部分が気になるのでなんとかしてほしいのですが、どのようにするのがベストでしょうか？今ならまだ住んでないので、売主さんにベストな方法で改善してもらえそうです。また、それとは反対部分になりますが、我家もエアコンの室外機を置く場所が別のお隣さん（B）のブロックまでの距離が440センチで、現在は3段ブロックがつんでるので、室外機の空気がぬけなくなってます。売主さんいわく我家のためにブロックを壊せるといってくれてますが、お隣は駐車場になってるのでこちらを、壊してももらって、室外機を置いたとして、あとあとお隣さん（B）と問題にならないようにするにはどうしたらいいでしょう？お隣Aさんは住んでますが、Bさん宅は、まだ売り家です。売主にそちらの家を売るときに、ここに室外機を置くようになってるとか、重要事項説明にいれておいてもらえばいいのでしょうか？我家が購入するときは、ブロックのかけてる部分の説明はありませんでした。

投稿日 = 2006/4/17
題名 = 農地転用して売りたい
お名前 = Ｔ．Ｔ
ご相談 = 国道沿いに、約１００坪の義母名義の土地が有ります。都市計画調整区域内で、地目は田ですが、現在埋立てしています。１年前より、不動産会社に売買依頼をしていますが、未だに売れません。農地転用すれば、売れるのではないかと、不動産会社の担当者に相談しましたが、「農地転用しても、その土地を購入した人は家を建てられないので、宅地に変更しても一緒ですよ。税金だけ高くなりますよ」という返事でした。義母の家が非常に古く、白蟻の被害もあり、早く建替えしないと、台風時に中に居られないくらいです。何とか売買する方法はないのでしょうか。

投稿日 = 2006/4/17
題名 = 勝算は？
お名前 = 大徳
ご相談 =

借り主の家賃未納が半年ほど続いたので立ち退いてもらうため簡易裁判所にて調停を行いましたが不調に終わりました。これから本裁判に移行する訳ですが借り主が今までの
不払い分を全額供託してきました。約４０年程前に会社の
部下に社宅として貸していたままの状態なので特別な契約
書などは一切ありません。裁判になった場合に勝ち目はあるのでしょうか？宜しくお願い致します。

投稿日 = 2006/4/17
題名 = 自宅立て替え時のトラブルについて
お名前 = ブラックホール
ご相談 =

自宅の立替を考え、２階建てで、入り口前に車庫、台風対策のため基礎のかさ上げ（約１ｍ）、を希望し、あるハウスメーカーの図面が気に入り話を進めてまいりました。
こちらの予算（ここでは３０００万とします）は伝えてあり設計図の相談段階で建築士の方から基礎を１．８ｍほど上げ、その中に車庫を作ってはどうか？と建築士から提案があり、３階建てにならないのかと質問しましたが、「２階建てです」との回答があり、また費用も予算内に収まる事を確認し、その後、話が進み仮契約を行い１００万円を振り込みました。
数日後、建築士の方から３階建て扱いとなりさらに内容に不備があり金額が約１０００万ほど上がり４０００万円になると伝えられました。
基礎を１．８ｍ上げずに以前の約１ｍの基礎であれば予算内に収まるとの事でしたが、信用できず、基礎１ｍでもう一度予算オーバーしないか業者に再度確認して頂いたところ、それでも３００万ほど予算がオーバーするとの事でした。
何度も予算と内容を確認して、仮契約してから不備があったといわれ金額をつり上げられ、こちらとしては不信感及び予算の都合上、解約する方向で話を進めていますが、業者から、設計図代等その他含めて約１００万請求したいと言われ、こちらに不備がないことを伝えたところ最低、設計図代とインテリアコーディネータの代金で約４０万円を請求し１００万から差引きこちらに返金したいと伝えられました。
こちらの都合で、契約を解除するならまだしも、今回は業者の落ち度であると思います。契約自体を取消し１００万円全額返済して欲しいのですができますか。

投稿日 = 2006/4/17
題名 = 買付証明書について
お名前 = ぽんすけ
ご相談 =

不動産業者から現在薦められている物件なのですが、
現在売り出し中の古家付きの150坪ほど土地を建築条件を付けて3区画に分けて分譲予定とのことです。ついては買付証明書（書類には不動購入申込書と記載）を取り付けてから土地所有者と価格交渉し土地を購入するとのことですが、どうも釈然としません。業者が未だ購入していない土地に対して署名捺印する
というのに抵抗を感じています。
また、契約段階でもないのに銀行審査に必要な源泉徴収書の提出も併せて求められており、このような曖昧な段階でプライバシーを開示することにも疑問を感じています。
不動産取得において、このような契約の方法が一般的にとられるのでしょうか。
教えてください。

投稿日 = 2006/4/16
題名 = 中古住宅
お名前 = あいこ３０
ご相談 =

住居併用中古住宅を購入する予定（築8年）で、今は手付金１００万円をはらいました。貸し担保責任をとっていたので、1級建築士に診断してもらい、検査結果をいただくよていです（構造は大丈夫とのこと）。購入時は、1階には事務所があり２階には賃貸の方がすんでいました。なかなか細部にわたり、家の内部を拝見することができなかったのですが、不動産のほうは今の時点で買うか買わないかきめろということで、購入を決定しました。先日、1階部分の事務所をでていったのでそこを拝見すると、壁紙のよごれが（やに等）また、クッションフロアが傷がひどく、ぼろぼろで汚すぎました。2階はまだ良いのですが、1階は事務所だったので老朽化が激しくなっています。1階は事務所として貸すつもりなんですが、売主（大家さん）にいって現状復帰してもらうのは常識はずれでしょうか？

投稿日 = 2006/4/16
題名 = 契約期間中の立ち退きについて
お名前 = みちこ
ご相談 =

突然の退去依頼を受けました。

私なりに、仲介業者の不動産やネットなどで調べたのですが、通知から６ヶ月以内に退去しなければいけないようですね。

退去の理由ですが、大家が今私が住んでいる家に戻ってきたいからのようです。

契約は２年更新で、現在３年と１０ヶ月目になります。一軒家で家賃は月５万円。築２５年以上は立っていると思われます。

ご相談させて頂きたいのは、今の家と同等の引っ越し先が見つからないことと、小さい子供がいること、後はお金の問題です。

当初は、退去しなければと思い、不動産で物件を探したのですが、同じくらいの家賃で一軒家を探すと築年数が古い物件しかありません。例えば洗面所がない、古い上に、広すぎて光熱費がかかりすぎる、建物が非常に古くて住む気にはなれない、など・・。

小さな町のため、５万円以上の物件は１つしかありません。その１つは新築の一軒家で７万円です。

マンションもこの時期は２ＬＤＫの物件がわずかにあるだけです。（住んでいる町には、３ＤＫ以上のマンション・アパートはありません）

荷物や家族の人数を考えると、マンション・アパートだと寝るところを考えなければ、いけないくらい狭まくなるため、一軒家を考えています。

７万円のところに引っ越すとなると、家賃が２万円も高くなってしまいます。しかし他の物件は古いため、今よりもずっと住みにくい家です。

このような場合でも、６ヶ月以内に退去しなければならないのでしょうか。

参考までに大家は敷金の全額返済と引っ越し代金５万円を考えているようです。

引っ越しまでの間の家賃の交渉もしましたが、無理のようです。倹約家で有名な大家ですので、お金をこれ以上出すとは考えにくいです。

ちなみに、私は転勤族のため、あと２年以上今の町にはいられません。

理由の有無を問わず、法律上やはり引っ越しをしなければならいのでしょうか。どうかアドバイスを頂けないでしょうか。

投稿日 = 2006/4/15
題名 = たった２週間の退去
お名前 = まみ
ご相談 = こんにちは。私の相談は賃貸アパートの立ち退きについてなのですが、３月３１日からまだ２週間くらいしか住んでいないのですが、アパートの駐車場で車を３回も傷つけられ、また、入居したものの、カーテンレールや壁が壊れたりしていて、不動産と話し合わなければいけなかったり、車の傷をつけたと疑わしい人（隣の部屋）が実は大家でしたと、最近になっていわれ（私が車の被害届を警察にだしにいったと話したらそういわれました）・・・とかなり納得できないことづくしでした。そして両親とも話し合い、退去することになったのですが、大家・不動産はなにも責任はないのでしょうか？また、敷金・礼金・権利金についてはどうなるのでしょうか？ちなみに同じ不動産から違うアパートを紹介してもらおうと考えています。大変申し訳ありませんが、至急、どなたかお力になっていただけませんでしょうか？お返事お待ちしております。

投稿日 = 2006/4/15
題名 = 中古住宅の雨漏り
お名前 = ひか
ご相談 =

一年半くらい前に中古住宅を建築業者から購入しました。購入前のチェックで雨漏りの後があったため雨漏りを直すことを要求し、契約時に別途作成した覚書にも雨漏りがない状態で引き渡す旨を記載しました。
しかしながら入居後すぐに雨漏りがあり、仲介業者に相談したところ、「これは売主（建築業者）との問題なのでそちらと解決してほしい」と言われたので、すぐに建築業者に相談しました。
建築業者は最初の半年くらいはいろいろみてくれましたが結局雨漏りは直らず、もうすぐ購入してから２年になり瑕疵担保の期限が切れるため、「責任を持って直す」と一筆書いてほしいと依頼すると、「耐震を売りにしていても絶対に倒れない保証はないとか、新築住宅でも台風などの大雨時には雨が入ってくることがあるんですよ」などと言われました。
このような場合はどうすればよいのでしょうか？

投稿日 = 2006/4/14
題名 = 消費税について
お名前 = ケン
ご相談 =

消費税に関して質問があります。
居住用賃貸の賃料には消費税はかからない。
事業用賃貸の賃料には消費税がかかる
と聞き、
事業として事業用賃貸行うときは消費税がかかる
とあります。
個人が賃貸マンションを購入し、
それを賃貸する。
その貸部屋が居住用だと非課税
事業用だと課税になるのでしょうか？
つまり、ここで言う「個人」とは個人事業者となるのでしょうか？
また、「業」とは、宅地建物取引業の「業」と同じ意味をなすのでしょうか？この業だと「自ら賃借は取引にあたらず」「業とは，宅地建物の取引を，不特定多数の者に反復継続して行う（行うつもりを含む）こと」
となるので
事業者ではないように思い、個人が事業用賃貸をかしても賃料には消費税がかからないように思うのですが。

投稿日 = 2006/4/14
題名 = 重要事項説明書との違いについて
お名前 = どうでしょう
ご相談 =

　初めまして。よろしくお願いします。
重要事項説明書の内容と違う事が、２点出てきました。１つ目は接道の長さ。
２つ目は風致地区外との説明でしたが、設計士に一部風致地区になっていると説明されました。　
　１つ目は、接道長さの数字から５０ｃｍ以上も短くなっていました。境界確認の時にそのような説明は一切聞いておらず、「0.5坪ほど測量によって減ってしまった。」との説明を受けました。重要事項の説明の時、ある程度は誤差はありますと聞いていたので、境界説明の時に、「この程度で良かったですね。」と話されました。こちらもそれ位で済んで良かったと、決済をしたのですが、よくよく見たら、短くなっていて仲介業者に何度も説明を求めましたが、担当者は一切話を聞きません。その時、「境界で揉めるより隣の方と、これからいい関係を築いた方がいんじゃないですか？」との事でした。
これは諦めなければいけないのかと思っていた矢先、設計士から一部風致になっていると、話されました。ホントに寝耳に水で、私も確認したら一部風致になっていました。これが２つ目。風致地区に関しても、口答でも、重要事項説明にも記載はありませんでした。
調べた所、風致地区には緑化率があり植物を強制的に植えなければならなくなります。
費用もかかりますし、一部風致であれば今後売買する時も価値が下がると思えます。
これは仲介業者にどのように責任を取ってもらえますか？土地は気に入っているので出来ればその土地を手放したくないのですが・・・素人の為、皆様のお知恵をお借りたいです。長文で申し訳ありませんが、お願いします。

投稿日 = 2006/4/14
題名 = 以前の回答を知りたいのです。
お名前 = 商人
ご相談 =

以前の以下の方への回答を知りたいのでお教えくださいませんか？

■□相談者より

早速にご回答いただきましてありがとうございました。
ご回答の内容から鑑みますと、買取請求権はないので、
更新を借主である当方が望まなければ契約終了で明渡すのみ…
ということになってしまうのでしょか？
上物の家屋の資産が0であれば契約満了で法廷更新される権利（借地権の価格）
も「なし」ということなのででしょか？　つまり0円で明渡すということ？
再更新して更新料を支払った場合は、何年かして借地権を買い取っていただける
ものなのでしょうか？お手数お掛けいたしますがよろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/4/14
題名 = 抵当権抹消費用について
お名前 = もっち
ご相談 =

転勤によりマンションを売却することとなりました。（ローン残アリ）　抵当権抹消の手続き費用として８０万弱の請求書が届いたのですが、妥当な額なのでしょうか？
（手続きの際、このような費用金額の説明はありませんでした。）
情報が少なくてすみません。
必要な情報があれば追記いたします。
宜しくお願いいたします。

投稿日 = 2006/4/13
題名 = 請負契約解除したいのですが。
お名前 = ガンバ
ご相談 =

①２００５年２月に請負工事を交わす。２階建→３階建に建替え
②２００５年５月、業者と共に近隣挨拶。
　境界が確定していない土地だったので、業者が路地の調度真ん中が境界であろうと近隣に説明。
　足場を借りる事を近隣に口頭で承諾を得た。
③後日、北隣家から建物の大きさを問われ、業者が説明に行った。納得されたとの報告を受け、解体工事、地盤補強工事開始。
④境界を測量士の方に測ってもらい、仮杭を打った。

（第一の問題）
解体・地盤改良工事が終了し、基礎が始まる時に北隣家より、③で説明受けた大きさと違う、足場貸さないと言われ工事中断。
（第二の問題）
北隣家が、④の仮杭は測量士が勝手に付けた。納得していない。②の時の境界説明と違う。測量士がおかしいと言ってきた。
（第三の問題）
業者が、前２０ｃｍ横１０ｃｍ北隣家が示す境界を起点に縮めて建てる事に承諾すれば、工事が進められますと言ってきた。
境界の判はつくのか？と聞いた所、判まではいらないと業者に言われたので、承諾し、基礎工事９月再開。
９月着工、１２月竣工予定。工事後１ヶ月半が経ち木の軸組みが出来上がった時に、北隣家より境界の判をついてくれと言われた。拒否したら、工事ストップ。
現在、木軸組み雨さらし状態。
＜質問＞
請負工事契約を解除したいのですが、今まで掛かった費用払わなければならないか？私共としては、９月以降に掛かった費用は払うつもりがないのですが・・。

投稿日 = 2006/4/13
題名 = 業者からの買取希望への対応について
お名前 = くまぽん
ご相談 =

はじめまして。宜しくお願い致します。

平成８年８月に建売物件（敷地５５坪、建物延床３３坪、購入価格５０百万円＜諸費用を含む＞、ローン残債２０百万円）を購入し、現在に至っておりますが、最近拙宅裏の畑地を購入した不動産業者が訪問してきて、同地で約５０戸の建売プロジェクト（売価は１戸３０百万円程度を予定）を立ち上げるため、拙宅を買い取り、同地に通じる道路を造りたいたいと言ってきました。

不動産業者は、私がこれに応じるならば、
①同プロジェクトで分譲する土地（１区画平均５０坪）のうち、希望する２区画を引き渡す。
②新居の建築資金（諸費用を含み）を全額負担する。
③拙宅取り壊しから新居完成までの間に仮住まいする借家の家賃（引越し費用を含む）を全額負担する。
④私が①から③ではなく、単なる買い取りを望むなら最低３０百万円の現金を支払う。
という条件を提示してきました。

私はこの条件に対し、①から③はともかく、④については、「ドタ勘ではあるが、当方の希望としては最低６０百万円である」旨を伝えたところ、不動産業者の想定内だったのかややニンマリとした表情になりました。

私が提示された金額に対し、最低６０百万円と強気に出たのは、同地につながる道路は現状１本しかなく、２本目の道路を造る為に別の地主との間で進めていた買収交渉が暗礁に乗り上げたため、拙宅に目を付けたとの不動産業者からの説明があったためです。仮に拙宅を取り壊して道路を造れば、現在あるもう１本の道路よりバス停や駅までのアクセスが良くなるのです。

私はその場での回答は保留しましたが、次回不動産業者と会う際に提示された条件に対し、凡その方向についてコメントすることとなっています。この数日いろいろと考えたのですが、人間欲が出るものですね。不動産業者の表情を見てしまった私は次の条件を逆提示しようかと考えています。

それは、不動産業者から提示された条件に対し、
①提示どおり引き渡しを受ける（周辺の土地売価が１坪約２５万円ですが、これを２０万円として計算して２０百万円相当と算定しました）。
②新居の建築資金は３０百万円として計算し、全額負担させる。
③新居への引越し費用を全額負担させる。
④これら①から③に加え、３０～３５百万円の現金を受け取る。
すなわち、金額ベースに引き直すと８０～８５百万を引き出したい考えなのです。

第三者のプロの目からご覧になってこの私の策略は無謀に見えますか？是非ご感触をお聞かせ下さい。

投稿日 = 2006/4/13
題名 = 不動産契約について
お名前 = りょー
ご相談 = 3月29日に手付けを払って仮契約して５月に入居予定だったのですが昨日不動産会社が一方的に断ってきました。理由を聞くと「てちがいで他の人に決まってしまった」とゆうことでした。これって二重契約にじゃないですか、とても頭にきています。これは法律的にどうなんでしょうか？よろしくお願いします。

投稿日 = 2006/4/12
題名 = 室内のカビの発生
お名前 = まー
ご相談 = ２ヶ月前に賃貸マンションに引っ越してきたのですが、押入れ内からのカビが酷く発生してきました。普段その部屋で暖房を使う機会も少なく、換気もまめにしていたのですが、スノコは駄目になり、湿気取りも２ヶ月でほぼ取替え部分まで溜まっていました。すぐに１階の管理会社（マンションもこの管理会社のもの）に話をし見にきてもらいました。管理会社の人の話では、「換気を十分にしてください。・上の階の住人さんの押入れは少しありましたが酷くはないです。（ちなみに上の階の住人は管理会社の知り合い）・他の階からもそんなことを言われたことがない・今度建築屋を呼んでみてもらいます」といい帰りました。とりあえず押し入れの壁板裏や天井、押入れの外枠の下などを確認しましたが押入れ廻りに断熱材は使用されていませんでした。あとすぐ下の住人さんに話を聞くと、やっぱり入居直後はカビが酷く、管理会社に言ったのですが、「入居者側で対処してくれ」と言いくるめられたそうで、今は２ヶ月に一回荷物を全部出し、カビ防止の塗料を塗って、壁板には荷物を引っ付けない様にしているそうです

投稿日 = 2006/4/12
題名 = 不動産屋さんに紹介してもらった物件
お名前 = mama
ご相談 = 　半年ぐらい前に、不動産屋さんからご紹介いただいた土地、建物を、その不動産屋さんをつかわずに売買契約をした場合、不動産屋さんから何か言われますか？

投稿日 = 2006/4/12
題名 = 住宅を建てるための借地契約の進め方
お名前 = 素人借地人
ご相談 =

これから契約しようとする借地についての相談です。
注文住宅を借地の上に建築する話を進めています。
地主さんは、住宅建築を受け持つ会社社長のお父さんで、建築会社の役員でもあります。
地主さんは高齢のため、建築も借地の話も建築会社の社長さんと進めています。

借地については、社長さんも行政書士さんと相談する中で、貸主が弱いので、色んな条件を考えるように言われているようで、建物の登記を私がするかどうかを気にしています。
また、新しい借地借家法で、50年後に無条件で更地にして返却が条件になると言われましたが、それしかないのでしょうか？借地権とはそういうものなのでしょうか？将来のことは息子の時代になってしまいますが、更新の余地はないのでしょうか？将来の購入等の可能性はどうなるのでしょうか？

建物は自分のものとして登記したいとも思いますが、貸主の同意がないと登記できないとも言われて、登記は断念するしかないのでしょうか？建物登記はするしないは、私のほうにとってはどのような強み弱みがあるのでしょうか？このような中で、どのような形で契約の話を進めたらよいのか教えて頂きたいと思います。

また、土地については、当初、８５０万円での購入の話をしておりましたが、ローンその他の私側の事情により、借地の話に切り替えてもらった経緯があります。
その中で、賃料として月額4万円ということで話が進んでおりますが、妥当でしょうか？
更に、保証金として４００万円ということを急に言われてビックリしています。常識的な金額を当初の土地代金に対して、どのくらいの保証金と賃料になると考えたらいいでしょうか？

よろしくお願い致します。

投稿日 = 2006/4/12
題名 = 借地の明け渡し
お名前 = 浅生　滋
ご相談 =

4年前に、近い将来自治体の収用（避難公園の作成）があり、立ち退きする必要がある土地・建物を、それを承知で、立ち退きの際は速やかに退去する条件で、賃貸契約を結びました。

その為ではありませんが、格安でしかも保証金は払っておりません。

いよいよ土地収用が現実化し、早々に立ち退きの必要があり、代替地を見つけ、7月には引越し予定です。

立ち退き料（引越し代）は自治体からもらえますか？

地主から貰うつもりはありません。

ご回答頂ければ助かります。

投稿日 = 2006/4/12
題名 = 公社物件の家賃交渉について
お名前 = 日々憂鬱
ご相談 =

都民住宅に住んでいますが、空室が多く一向に入居者が入ってこなかったため公社が空室のみをオーナーに返還し、一般賃貸住宅として不動産屋が管理をすることになりました。（決定後にお知らせの手紙が来ただけです）つまり都民住宅と一般住宅が混在する形になったのですが、不動産屋の募集を見たところ３万以上も家賃が安く、敷金等その他の条件もすべて一般住宅の方が良いのです。公社に問い合わせた所、「オーナーが勝手にやったことなので、それにあわせて下げることはできない」の一点張りです。しかし最近は都民住宅の値下げが多く、周りの都民住宅と比較しても高いので、同じレベルにしてほしいのですが、住民の意見としては
　・家賃の値下げ
　・契約を公社から不動産屋へ変更
等が出ておりますが、交渉は可能でしょうか？また、可能な場合どのように交渉したら良いかアドバイスをよろしくお願い致します。

投稿日 = 2006/4/12
題名 = 住宅ローンについて
お名前 = みふちゃん
ご相談 =

平成４年に父名義の土地に二世帯住居を建てました。長男と父の連帯債務で住宅金融公庫（金利6.1％）より2100万の融資を受けました。長女名義で年金福祉（金利5.9％）より790万の融資を受けました。
現在残債あわせて2400万弱、後16年間のローンです。毎月計19万支払いしています。
長男は2年ほど経って遠方に行ってしまいました。
長女は結婚、出産を機に家族と家に入居し長女名義のローンを支払っています。父本人が廃業したため、収入がなくなり　長女夫婦に毎月19万のローンの支払いを任せなくてはいけなくなりました。

金利も高いですし、毎月の支払い額を減らすべく思案しております。

長男名義なので長女の主人名義にし　借換をしたいと思いましたが　家族間売買に当たるということで銀行からよい返事をいただきません。

どこに相談したらいいのかも判らず、途方に暮れております。
何かいい方法はないでしょうか？

売却のことも考えてはいますが　どういった手続きが必要なのでしょうか？

投稿日 = 2006/4/11
題名 = いまさら
お名前 = よーゆ
ご相談 = 破産した方の管財人と売買契約。決済前になって、抵当権者がはんこを押さないとの事。契約書には抹消同意と記載があり、相当額をその抵当縁者にも支払済み。どうすればその不動産を取得できますか？

投稿日 = 2006/4/11
題名 = 「建築条件付土地分譲」表示のある物件の契約について
お名前 = アブラカタブラ
ご相談 =

インターネット上で「建築条件付土地分譲」とされている物件について、購入申し込みをしたところ、相手業者（売主）から「申し込みから契約までは1ヶ月とし、その間に図面を確定し契約する」と案内を受けました。
「契約」については、当然土地の売買契約で、その後さらに打ち合わせを重ねて建築請負契約を別途締結と思っていましたが、「契約」の中身の説明がなく、相手業者に問い合わせました。
すると、契約の中身は「土地付き建物の売買契約」と言われました。これは未完成建売住宅の契約のやり方ですよね？
申し込みを取り下げるつもりですが、この広告には非常に問題点があるように思えます。こういった場合、本来は「建築条件付土地分譲」なのだから、そのように話を進めて欲しい業者に求めるべきだったのでしょうか？

投稿日 = 2006/4/10
題名 = 借地購入の際の路線価への倍率
お名前 = ウィング
ご相談 =

大家さんから底地権を買うことを検討しています。
不動産屋は路線価に1.25をかけて売ろうとしています。
大家さんは、相続を期に税金の安いうちに売れるものは売りたいようなのです。

なぜか知らないのですが、路線価にかける数字は1.25が上限で、1.0～1.25というのがこの業界の慣例のようですが、この数字は何を根拠にしているのでしょうか？
御存知のように、公示価格の８割が路線価ですので、路線価に1.25をかけると公示価格になってしまいます。これって高くないでしょうか？

更新期間が数年残っているのですが、買った場合、残った更新料は月割りで返してもらえますよね？

どうかよろしくお願いします。

投稿日 = 2006/4/10
題名 = 家の前の排水口
お名前 = 排水口が不安
ご相談 = 宅地造成中に土地（間口5ｍ、奥行き19m）を買いました。造成が進むにつれ、宅地内の道路脇で我が土地の前に、雨水などが流れ込む排水口（幅80cm）が設置されました。排水口が設置されたということは、雨が降るたびに水やゴミが家の前に集まることになったり、排水口からネズミやゴキブリが出入りして、不潔になるのでは心配しています。実際、家の前に排水口がある場合には、上記のようなことが起こりえるのでしょうか。また、その場合、よい対処方法などがありましたら、お教え下さい。よろしくお願い致します。

投稿日 = 2006/4/10
題名 = 根抵当の土地に‥
お名前 = ダッくん
ご相談 =

親の名義の土地なのですが、家を建てていいことになり、資金の事で色々と考えていますが、その土地は会社を経営してるため根抵当になっているようです。
いくらかお金も借りているようですが、そういった土地に私どもが家を建てる事は出来ますか？公庫や金融機関などから借りるときは、そういった土地だと借りることも出来ないのですか？　何か良い方法はありますでしょうか。宜しくお願いします。

投稿日 = 2006/4/10
題名 = 土地の分筆について
お名前 = はっち
ご相談 =

はじめてご相談いたします。
私の父名義の土地に主人名義で家を建てています。
道路に面した土地に父の家があり、その奥に私たちの家があります。土地はそれぞれ２筆に分かれていますが、どちらも私たちの家のローンの抵当に入っています。
父はもともと借金癖があり今後私たちの家の土地を抵当に借金されるのではないかと心配なのですがその場合はどういったことが考えられるでしょうか。
私たちの家の土地を生前贈与で私名義にすることも考えたのですが、それだけだと全く道路に面していないのでその場合は接道するように分筆して贈与ということにしないと意味がないのでしょうか。
その場合はどちらに相談したらよいにでしょうか。
教えてください。宜しくお願い致します。

投稿日 = 2006/4/10
題名 = 賃貸契約更新の不履行について
お名前 = 桜
ご相談 = 築30年を越えるアパートの建て替えを検討しておりますが、入居者の1人が、賃貸契約更新の手続きをしないまま、長い期間住み続けています。賃貸契約更新の手続きをして、定期貸家契約を結びたいのですが、解決の方法はありますでしょうか？

投稿日 = 2006/4/10
題名 = 共有名義でマンションを購入
お名前 = りか
ご相談 =

しましたが、離婚する事になり、離婚後は旦那が住む方向ですが、この際、銀行で旦那名義で借り換えをしようと考えていますが、頭金350万をうちの親から借りているので借り換えプラス頭金の350万も一緒に借り入れる事はできるでしょうか?旦那の方としても返済する意思はあるので、頭金を捻出するにはどうしたらよいのでしょうか?アドバイス宜しくお願いいたします。

投稿日 = 2006/4/10
題名 = 売主に問題あり？中古マンション購入の注意点。
お名前 = ボーちゃん
ご相談 =

中古マンション購入の契約を済ませ、来週には引渡しとなります。この物件なのですが､一度内覧した時に仲介業者さんより、自己破産しそう？な売主さんの物件のため、かなり金額を低くできてます、と聞きました。ほとんどローンが残っている状態で、銀行との契約になるような話でしたが、契約に行くと売主さんは前入居者さんでした。
思うよりも、かなりお買い得だったのですが、このような
売主さんの場合、何か注意する事はありますか？
大手の仲介業者さんなので、心配もしてないのですが
何かあれば気を付けておきたいと思っています。
管理費、修繕積み立てなどの滞納は問題なく処理していただけるという事です。

投稿日 = 2006/4/09
題名 = 大阪の保証金と解約金
お名前 = だい
ご相談 =

よろしくお願い致します。
大阪に引越しするのですが
保証金と解約金についてを教えていただきたいです。
またこの保証金と解約金は契約を切るときに
どの位戻ってくるものなのでしょうか？
現在見ている物件では
・保証金30万円
・解約金25万円
とありました。

投稿日 = 2006/4/09
題名 = 賃貸マンションの家賃値下げ
お名前 = なな
ご相談 = 現在3LDKのマンションに住んでいます。新築ではいって今年で10年目になります。地域でいちばん高いこともあって最近では空室がめだちます。しかし3月末の広告にうちのマンションが7000円安い賃料ででていました。不動産会社に聞いたところ、大家さんがきめたことなのでうちはなにもいえないといわれました。大家さんにきくと、はじめはみんな同じ賃料にするつもりだったが、不動産会社にみんな安くしたら空室がうまってももうからないといわれたそうで、新たにはいってきた人から安くするようにしたようです。不動産会社は同じ家賃にしたいのなら契約しなおししてもらうということになったようです。そうすると新たに仲介料、敷金などをはらうようになるようです。敷金はそのまま返してもらえるとしてもまた仲介料をはらうのは納得いかないのですが、なにかいい案はないでしょうか？

投稿日 = 2006/4/09
題名 = 3度目の施工ミス…。
お名前 = 妻
ご相談 =

相談させてください。長文ですが宜しくお願いします。

この度新築の家を建てているところ、3度も施工ミスがありました。

1度目は、地盤の問題で杭を打ったのですが、説明（図面）と違って打つ本数が1本少なく、場所も違っていました。
素人が見ても分かるミス（本数を数えれば分かる）で、正直びっくりしました。

2度目は、2Fの窓ガラスの位置が左に1メートルほどずれてはめられていました。
当初の予定ではその図面で良かったのですが、途中で右側にずらすよう依頼し、新しい図面でも確認していました。
ところが担当者が新しい図面を大工に渡し忘れ、古い情報のまま窓ガラスをはめられてしまったのです。

2度もミスがあった時点で、どちらも直していただきましたが信用を失いかけていました。
担当者にも「もうこんな失敗はこれで最後にしてくださいね？」と主人も念を押して言っていた矢先に、3度目のミスが発覚。

1Fも2Fも、フローリングの板が注文していたものと別のものが敷き詰められていました。
色や材質が違う！と連絡したところ、担当者の発注ミスであったことが判明。

3度も立て続けにミスが起き、私たちが発見しなければそのまま建っていたと考えると恐ろしいです。
ただ、今回3度目ということもあり、主人が許せないと言って聞かないのです。
3度も間違えを犯すような適当な仕事しかしていないと立腹。

切って剥いで打って…を繰り返して、こんな中古状態の家に高いお金を払うつもりはない！とまで言っており、担当者がどんなに謝っても許しません。
主人の要望は、１から建て直せと言っているのです。
（それが無理なら半額くらいにまで値段を下げないと、腹の虫が納まらないと。。）

業者はフローリング材を上等なものと変更するので許して欲しいと言っているのですが、主人は全く聞く耳を持ちません。
私的には１から建て直すのはやはり無理だと思います。
（外壁まで入っているし…）

このように3度もミスを犯され、１からやり直して欲しいと言った場合、そのような要求は通るものなのでしょうか？

根源である何度もミスを犯す業者が一番悪いと思います。
ただ、今の要望では主人の言い過ぎのような気がしてなりません。
どうかアドバイスを宜しくお願いいたします。。。

投稿日 = 2006/4/09
題名 = 入居後に管理会社が変わり、入居時の提出書類がほとんど無い状態に！
お名前 = 大仏
ご相談 = 契約時の管理会社が1年後に姿を消し、新しい管理会社に変わりました。更新時に、取り急ぎ火災保険代と更新手数料だけは先に振り込みました。そして、更新契約に関しては、通常であればスムーズに行われる更新手続きが、入居時に提出したはずの書類一式（住民票、保証人誓約書、保証人印鑑証明、写真付きの個人照明書、内容がかなり不利なペット誓約書（入居時にかなり部屋のあちこちに瑕や破損があったのですが）、その内容は、「入居前の瑕や破損も全て現在のペットに起因するとして原状回復費用を借主が負担する」というもの。写真付きの証明書に対しても何となく抵抗感を抱き、ペット誓約書に対しても納得できない内容だったため、入居前にあった瑕や破損と差別化するという約束の書面を出してもらわない限り、押印はできないと拒絶しました。そこで質問です。更新をこの段階で拒絶し、他の物件に引越しする場合、すでに払った更新料は払い戻してもらえるのでしょうか？　また、完全に部屋を明渡しした後に、入居前からの破損や瑕（入居時の管理会社の方に確認いただいている）まで請求されてしまうのでしょうか？

投稿日 = 2006/4/08
題名 = 土地の瑕疵について
お名前 = はまちん
ご相談 =

現在、不動産会社所有の分譲地の１区画を購入し、ハウスメーカーに依頼して家を建築中です。
先週より浄化槽を埋める工事が開始されたのですが、ハウスメーカーより連絡が入り、30cm掘ったあたりから30～50cm位の砕かれた岩が大量に出てきて、その岩の処分のために10万円以上掛かると連絡がありました。
そのような岩がある場合は、通常は造成時に処分されるもので、埋めなおすようなことはしない、とハウスメーカーの方から聞きました。つまり不動産会社側に責任があるのではないか、という話になりました。
そこで、このような岩が残っていることは土地の瑕疵にあたるのではないか、と売主である不動産会社に聞いてみたところ、
『岩は自然物であるので土地の瑕疵にはあたりません。処分費用については買主の方で負担してください。』
と言われました。

このような場合、本当に土地の瑕疵には該当しないのでしょうか？
処分費用は買主負担にするしかないのでしょうか？

よろしくお願いします。

投稿日 = 2006/4/08
題名 = 建物買取請求権って
お名前 = セキヤマ
ご相談 =

現在、借地で飲食業を営んでいるのですが、
地主と折り合いが悪く、移転を考えてます。

旧借地法に建物買取請求の権利があると思うのですが
実際のところ、有効なのでしょうか？
建物は、店舗権住居で築35年です。

地主は、地代の値上げ、更新料の要求、建て替えについて認めない。私たちが移転する事により、高く貸せるので利益を得る事になるというので立退き料を要求したが、拒否。

他の方法としては、借地権売買、建物買取請求ぐらいしか考えつきません。

どなたか何か良い方法知っていましたら、教えてください。お願いします。

投稿日 = 2006/4/07
題名 = 建物の高さ制限について
お名前 = 桜子
ご相談 =

新築一戸建てです土地は３８坪くらいです。第1種中高層住居専用地域にたっていて斜線制限は道路斜線、北側斜線、日影規制4時間ー2.5時間、隣地斜線があり、さらに第2種高度地区というものがついています。
隣地斜線を見ると水平距離×1.25＋20ｍとなっていて、北側斜線だと水平距離×1.25＋10ｍです。つまり北側斜線により、隣地斜線より高さの制限が厳しくなっているのかなと思うのですが（隣地斜線はないも同然ということでしょうか？）。ただ第2種高度地区がついていると、20ｍ＋勾配がつくわけでこの点からみると北側斜線がどうなるのかなと。高さの制限はどうなるのでしょうか。大体何階建てくらいの建物が将来立替で建てられるのでしょうか？
ご教授ください。よろしくおねがいします。

投稿日 = 2006/4/07
題名 = 騒音について
お名前 = こたろー
ご相談 =

なるべく客観的に書くように務めます。アドバイスいただけたら幸いです。

私は妻と二人で木造の3階立てハイツの2階に入居しています。入居後約1年たちました。
当時から3階の方の騒音がひどいことがわかりましたので、
（強盗かと思い真夜中だったので警察を呼んだことがありました。）
1階の方に迷惑がかからないようカーペットをしくなどしていました。
ところが最近になって下の部屋から楽器らしき音が昼夜問わず長時間にわたって聞こえてくるようになりました。横になっていると背中からドコドコとたたかれるような振動になやまされ、たまらず管理会社にお電話しました。すぐに来ていただいて、下の方に注意をしていただいたのですが、その後も何度が同じことが繰り返されました。話によると楽器ではなくステレオだということでした。そしてこの間、あまりにも大音量だったのでまた電話で管理会社の方に来ていただいて,私の部屋に入ってもらいました。すると「これはひどいですね。すぐなんとかします。」といって注意をしにいっていただきました。しばらくするとまた戻ってこられて,「友達が来たときくらい大きな音だしてもいいじゃないですか。こっちも上の足音が聞こえるんで迷惑しているんです。」といわれたとのこと。そして会社の方には「音楽を聴くのも日常の騒音なので多少は我慢してください。木造なんで響くんです。」といわれました。確かに日常の騒音はこちらも出していますし仕方ないと思っていますが、自分の部屋で横になることもできない程の音も騒音にならないのでしょうか。

投稿日 = 2006/4/07
題名 = 自己破産する父親所有の住宅について
お名前 = piko
ご相談 =

自営業の父親が自己破産をすることになりました。店舗兼住居（賃貸）とは別に父名義の住宅がありまして、7年前から私の伯母に無償で貸しております。この住宅はまだローンの残債が1,000万円ほど残っており、自己破産に伴って競売にかけられることになると思います。
伯母は独身の年金生活者で収入が月5万円ほどしかなくローンの返済は不可能です。父は伯母には大変お世話になったので、出て行ってもらう話をすることさえできないほど悩んでおります。そこで、私がなんとかしたいと考えているのですが、まともにローンの残債を引き受ける程の余裕はありません。近隣の不動産価格からすると、建物は評価ゼロで土地は1,000万円の価値があるとのことです。

相談１．伯母に継続して住んでもらうためには、どのような方法が考えられますでしょうか？

相談２．競売にかかった後で私が入札することを考えております。
・できるだけ落札価格を安くするためにできる工夫
・落札価格の目安
・競売より良い手段

についてアドバイスをお願いします。

投稿日 = 2006/4/07
題名 = 賃貸マンションのキャンセルについて
お名前 = ドラえもん
ご相談 =

この度、ひとり暮らしのために賃貸マンションを２月に仲介業者にて契約し、４月１日から入居の予定にしておりましたが、私の体調の問題で一人暮らしが不可能になり、直前に（３月２９日）キャンセルせざるを得なくなってしまいました。
申込時に手付金を支払い、１週間後に仲介手数料を含む残金を全て支払いました。契約書類も全て用意し、仲介業者に渡してあります。
キャンセル時は手付金は返還されないということは説明を受けましたが、入居直前であるために仲介手数料も返してもらえないということはあるのでしょうか？
それとも、この場合は全て手続きが終わっているのでキャンセルではなく普通の解約となってしまうのでしょうか?
知り合いの中には、支払った全てのお金の半分しか返してもらえなかったという人もいるので･･･。
お願いします。

投稿日 = 2006/4/07
題名 = 借家の欠陥・契約内容の違い
お名前 = 食宇
ご相談 =

現在借家に２年住んでいます。
現家に引っ越したのは主人の人事異動に伴い職場が遠くなったため引っ越しました。
引っ越しまで時間がなかったし急だった為不動産に条件を言い週末家を見に行く状態でした。
現家を紹介されあまりの安さに不動産に聞くと「少し傾いてます。」とのこと。実際見たところ「傾いてるかな？」と言う程度で駐車場も敷地内、下水も通ってるということもあり現家に決めました。
入居して半年くらいから排水溝の悪臭と野良猫が気になり始めました。
悪臭は薬を入れるとおさまっていたのですが猫。
勝手口を開けると猫、窓を開けると猫、勝手に入っては追い出すと言った状態。近所の方に聞くと以前住んでいた方が猫を飼っていて野良猫に勝手口で餌をあげていたそうです。
大家さんに猫を飼ったらダメですと言われても・・・
飼ってないと言っても勝手口にいるとか言われ困ってます。
そして今年の１月頃から家の前の道路に水漏れ。調べると我が家からと判明しかも「浄化槽から」不動産は下水と言っていたのにと思い市の浄化槽係りに聞くとやはり浄化槽でした。市の方に調べてもらうと「使用されてるんですか？」と言われ訳もわからず聞いてみると使用履歴がない為１９９２年から廃止状態だったそうです。
約１４年くらい掃除もされず放置状態。
そして浄化槽のタイプが古い為現在は設置不可
慌てて業者を呼び掃除してもらいましたが業者の方もはじめて見たと驚いておりました。
排水を下水に汲み上げるポンプも壊れており取り替え。
不動産に相談し「下水と言っていたのに・・・」と言うと、担当者が変わったのでよくわかりませんと言うことでした。大家さんに連絡取ってくれるとの事だったので連絡を待つものの連絡もなく、直接大家さんに連絡すると聞いてないとの返事。
浄化槽の掃除８万、ポンプの取り替え約２５万大家さんは半額・・・と言われたのですが約１６万払わないといけないのでしょうか？主人と浄化槽の掃除くらいは・・・と言っていましたがさすがに１６万は出ません。
入居して２年ですが残りの１２年は他の入居者が居たのに我が家だけ？下水じゃなかったの？
大家さんは浄化槽のこと知らなかったからと言ってました。
浄化槽の蓋などは老朽化が激しくしかもその上に車を止めるようになっていた為、現在怖くて停められません。
今までは「古い蓋」と思いながらも浄化槽は埋めてあると言われていたので停めてました。
そして近所の方と話していてわかったこと。築年数
隣の奥さんが「古い家だからね」いつ建てられたか聞くと
奥さんが嫁いできた年「昭和４０年」？？契約書には昭和５２年築とあるのですが？
そして４月１９日で１回目の更新.「手続きの都合上３月１５日までに更新の有無をご連絡の上４月１５日までに手続きしてください」と言う３月３日製作の書面が４月１日に郵送で届き不動産に慌てて連絡すると「３月１５日までですよ！早く連絡して下さい！」と怒られ渋々更新の手続きをしてもらえました。
そして６日重大なる危機！夜１0時頃リビングでテレビを見ていると突然、窓や壁床がグラグラ。地震？３０秒ほど揺れおさまると階段付近の土壁やキッチンの土壁に亀裂。
しかしニュース速報やネットの地震速報に情報がない。
あれだけの揺れなのにと思い近くの友人に電話してみると「地震なんてないよ」？？
道路から離れていて車が通ったわけでもなく・・・
我が家だけが揺れたみたいです。
外に出てみると以前からあった亀裂が更に大きくなってました。
この場合家の中に入った亀裂も修理して出ないといけないのでしょうか？
また更新料を払ってすぐ出るのも腑に落ちません。
このままでは敷金も戻るのか不安です。
引っ越ししたくてもすぐには出来る状態ではないし。

投稿日 = 2006/4/07
題名 = 連帯保証人の責任範囲について
お名前 = なごなご
ご相談 =

　賃借人の家賃の滞納で約１００万円の請求が突然連帯保証人である私のところに来ました。連絡、請求自体が初めてです。月々の家賃は５万５千円で２年近く滞納していたようです。
　このような場合全額支払う義務があるのでしょうか？ちなみにこの物件の更新時にもなんの連絡もありませんでした（賃借人にもなかったそうです）。
　賃借人には支払い能力がありません。支払うにしても少しでも金額を減らしたいのですが。
　急いでいます。どなたか知恵を貸して下さい。お願いします。

投稿日 = 2006/4/06
題名 = マンションの売却
お名前 = ポカホンタス
ご相談 = 共有名義（登記（持分）が８対２）のマンションを売却したいのですが、持分を買い取らなければ、売却できないと聞きました。持分買取とはどんな手続きが必要になり、いくらくらい費用がかかるものなのでしょうか（買い取り額でなく、手続き費用）また、他に手段は無いのでしょうか

投稿日 = 2006/4/06
題名 = 所有者変更に伴う退去
お名前 = H・H
ご相談 =

本日、突然不動産屋より賃貸マンション建設によりアパートの退去依頼が来ました。時期は６月末です。
個別に話を聞き誠心誠意を持って対応するとのことなのですが、こういった場合は通常どこまで対応していただけるものなのでしょうか？ちなみに現在のアパートは入居してから５月で丸一年になります。

投稿日 = 2006/4/06
題名 = 共有部分の天井タイルはがれを直して欲しい
お名前 = 岩田
ご相談 =

賃貸マンションに住んでいますが、廊下（共有部分）の天井タイルがぼろぼろとはがれおち、中のコンクリートまで剥がれてきている部分があります。不動産やさんに直して欲しいと言っても大家さんに伝えておきますとか今見積もりを取っていますとか言うばかりで半年たちましたが一向に直す気配がありません。
私の部屋は角部屋で一番奥なので、私だけが迷惑しているようです（全体的にこのような状態になっているわけではありません）のでほっておかれてるのでしょうか？
地震が来たら全体的に剥がれるのじゃないかと危険に思いますし、来客時にも見た目が悪いです。管理費はちゃんと払っていますが、管理費ではここまでは直してもらえないのでしょうか？（修繕積み立て費という名目のお金は払っていません）どこに言えば直してもらえるのでしょうか？不動産やには数回言いました。

投稿日 = 2006/4/06
題名 = 賃貸住宅（アパート）の賃貸人名義変更について
お名前 = terukawa
ご相談 =

初めまして少しばかり賃貸住宅（アパート）の賃貸人名義変更について教えて頂きたくお願い致します。　まず状況をご説明致します。　現在賃貸アパートに両親と私（35歳）の3人暮らしでアパートの借主の名義は父親となっております。　入居は平成16年10月。　今回両親が住宅を購入し引っ越す事になり私1人このままアパートに残りたいと考えており、その事を大家さんに伝えたところ「男1人暮らしはＮＯとの事で出て行って欲しい」との返事でした。　この場合、大家の言い分に従わなければならないのでしょうか？
それとも必要な手続きを行えばここに住み続ける事は出来るのでしょうか？　今まで特に同じアパートの住民とトラブルを起こした事も御座いませんし家賃の滞納等もしたことはありません。　どうかアドバイスをお願い致します。

投稿日 = 2006/4/05
題名 = 借地の更新
お名前 = だめ地主
ご相談 =

狭い土地ですが、借地として他人に貸しております。
今年の夏に更新になるのですが、更新料や地代など大方決まっていて借りている方も納得してくれているのですが、契約書が作れないので不動産屋さんに依頼するつもりですが、その際の手数料はおいくらぐらいかかるものなのでしょうか。
ちなみに地代は9000円／月　更新料は６０万円程度です。
本来なら不動産屋さんにうかがって聞けばよいことかもしれませんが、敷居が高いので相談させていただきました。どうかご教授下さい。

投稿日 = 2006/4/05
題名 = 売買契約解除時の損害金について
お名前 = 病人
ご相談 =

中古マンションの購入を予定して、勤務する会社の融資を利用するつもりで、仲介業者を通じ９００万円の物件を探し、昨年９月に２０万円の手付金を支払い契約しました。ローン特約はありません。しかし、当方原因で期日までに残金決済が出来ず、売主に誠意を見せるよう言われ、中間金名目で１１月に１５０万円支払い期日延長をしたところ、耐震偽装事件があり、会社の融資が出来なくなりました。仕方なく他の方法を探るという事にして今年１月に、また中間金１００万円を支払いました。しかし先月私自身の重篤な病気が発覚し契約履行が不可能になり、仲介業者を通じて契約解除を申し出ました。
この場合、中間金として支払った２５０万円は戻らないのでしょうか、解除原因が当方にあるので手付金は当然として、損害金も支払うつもりなのですが、素人のため何が妥当なのか判りません。ご教示ください。
長文にて失礼しました。

投稿日 = 2006/4/05
題名 = 契約解除と違約金
お名前 = コジ
ご相談 =

先日、新築一戸建ての契約をしました。
駅からバス便の物件。物件案内のとき営業の人にバスの本数について聞くと「じゃんじゃんたくさんありますよ」との答え。
しかし、契約後によく調べてみると最寄のバス停のバス便は1時間2本程度。
営業の言葉を信じて契約したが、実際はいじるしく違う。
契約解除したいが、この場合違約金は発生するのでしょうか。
手付金として100万円を支払済み。
契約書には、買主都合の場合は手付金は不返還とあります。

こちらもよく調べなかったのは悪いのですが、
この場合、不動産会社に責任を問うことができますか？

投稿日 = 2006/4/04
題名 = 共有私道の購入価格について
お名前 = はなゆず
ご相談 =

ある住宅用土地の購入を検討しています。
現状は古家（築40年）が立っていて、家自体の不動産価値はほとんどないものと思います。

そこには後ろの家と、隣の家、3件での共有私道があります。
この土地を購入する際は、当然この共有私道も合わせて購入しなくてはいけないのですが、この共有私道は住宅が建っている土地と同じ坪単価で計算するものなのでしょうか？
購入すれば確かに自分の所有にはなりますが、自分の家の敷地（＝占有部分）にはならないので、同じ坪単価だと割が合わないし、予算的にも苦しいのが正直なところです。

もちろんいろいろなケース、契約があるとは思うのですが、購入の値段交渉をするにあたり、一般的にはこういった共有私道は、どのような価格評価をされるのか教えてください。

投稿日 = 2006/4/04
題名 = 不動産トラブルの慰謝料
お名前 = なおぞう
ご相談 =

６年ほど前に、土地付１戸建てを購入しました。
ところが先週、となりの空き地の地主から「境界が違っている」とクレームがつきました。
あらためて地積測量図を入手し確認してみると、たしかに杭１区画分（約１０坪）間違っていました。
（私の土地は登記簿上６０坪。しかし＋１０坪の７０坪を購入時から使用）
購入先の不動産屋に話をすると、「現状復帰+慰謝料として３０万円」との条件を出してきました。
建物にはかかっておらず、駐車場、物置、ガス器具等の移設が現状復帰の対象ですが、、
いきなり１０坪もの土地を削られては、詐欺にあったような気分です。
不動産屋が言うには「過去の判例で、このような場合は３０万ほどの慰謝料の支払いが妥当」とのこと。
しかし、私としては現状復帰は当然として、購入当時の坪単価×１０坪＋αぐらい貰わなければ
納得いきません。
そこでお聞きしたいのですが、３０万の慰謝料って妥当な額ですか？
（裁判になるなら、それでもいいと思っています。）
よろしくお願いいたします。

投稿日 = 2006/4/04
題名 = 手付金と仲介手数料
お名前 = ワンチャイ
ご相談 =

こんにちは。初めて相談させて頂きます。
手付金と仲介手数料についての相談です。

建築条件付き土地を３４８０万円で購入致しました。
手付け金１００万円をまず支払い、その一週間後の契約時に仲介手数料１１５万９２００円を言われるがままに支払いました。
しかし、この物件が、当初に思っていた予算を超えてしまうことに後から気付き、また、家庭の諸事情もあり、契約から一週間後に解除することになりました。

手付け金については、買主である我々の一方的な解約である為、戻ってこないのは、致し方がないと思うのですが、仲介手数料については、まだ間取りも決めておらず、現地は更地で図面も何もないのに、少しも返してもらえないものでしょうか．．．。
それと、３４８０万円に対し、３％プラス６万円と消費税を払うのはおかしいのではないかと思います。実際、建築条件付き土地の場合、土地に対する仲介手数料のみ、仲介業者は請求できるものと聞いております。
仲介業者に聞いたところ、支払った仲介手数料は、約定報酬として、頂ける事になっているとの答えが返ってきました。また、それは司法書士の先生方も知っているとも話していました。
　建物については、まだ何も決めていないので、仲介手数料を全額もしくは半分でも返金してもらうことは可能でしょうか？　それとも、建物（１２５０万）に対して支払った分は返していただけるのでしょうか？　今回のような仲介手数料の取り方は宅建業法（と言うのでしょうか？）違反にはならないのでしょうか？

慌てて購入した私にも落ち度はあるのですが、どうしても納得がいきませんので、お手数ですが、アドバイスを宜しくお願い申し上げます。

投稿日 = 2006/4/03
題名 = ローン特約
お名前 = 啓子
ご相談 =

土地を売買契約をして、ローン事前審査をしてＯＫ
になったのですが、社命により、転籍予定になったのですが（3～6ｶ月以内に）、不動産会社より銀行にローンが問題無いか照会をした所、ローン本申込みを今してしまえば、ＯＫと言う回答なのですが、本当に
大丈夫なのでしょうか？ローンが駄目になった時の
違約金を心配して投稿しました、投稿をお待ちして
おります。尚建築請負契約はこれからです。

投稿日 = 2006/4/03
題名 = 名義変更手数料について
お名前 = ゆり
ご相談 =

１件お伺い致します。１４年前に個人名義で賃貸契約をした物件を、１０年前に勤務先名義での契約に変更し、その際、契約書を新たに取り交わす為、名義変更手数料
として５万円を不動産会社に支払いました。今回、再度個人契約に名義を戻すのですが、前回通り５万円を要求されています。前回は５万円の手数料に対し、相場はこのくらいなのかと思いそのまま支払ったのですが、今回同じ不動産会社で私の支店と近くの支店で契約している人の話をきくと、手数料は３万円だったとききました。名義変更手数料は事務的な処理の為、同じ不動産会社の支店や物件ごとで料金が異なるのはおかしいのであれば、不動産会社に交渉したいのですが、いかがでしょうか？また手数料の相場があれば教えて下さい。よろしくお願いいたします。（私は家賃６万円のワンル－ムを借りており、知人は９万円の２ＤＫです）

投稿日 = 2006/4/03
題名 = 不動産売却について
お名前 = チョビヒゲ
ご相談 =

去年中古住宅を妻と共同購入というかたちで購入しました。
名義にも妻の名前が記載されています。
今年になって事情により妻と離婚する事になり現在住んでいる中古住宅を売ろうと思います。
すでに妻は遠くの実家に戻りこちらには戻ってこれそうにありません。
この為、家を売るとき手続きがあると思うのですが、
妻が立ち会わないで自分だけで売却出来るのでしょうか。
またこのようなかたちで離婚した後に家を売却する時は
どのような方法をとればよいのでしょうか。

投稿日 = 2006/4/03
題名 = 集合住宅の浴室排水詰り
お名前 = のむら
ご相談 =

　築30年以上のアパートに入居し3年程たちました。もともと気になっていた浴室の排水詰りが最近特にひどくなり、今ではバスタブの湯抜きをする度に湯沸し釜の下部１０センチ程が水没する様になってしまいました。この状態だと湯沸し釜が着火せず、シャワーもできない状態になるので、いつも水位が下がるまで２～３時間くらい待たないといけません。
　パイプマン等を使いだましだまし使用していましたがそれも限界だと思い不動産屋に相談したところ、入居した後の排水詰りは全額借主負担で直してほしいとの事。契約書の分担表にも確かにそうあるのですが、これは各部屋範囲の話ではないのでしょうか？まだ確定はできませんが状況からみて詰まっている箇所は共用部（集合管？）と思われます。（洗い場の排水口内と釜場の水位が同レベルで平衡している為。また隣人が風呂に入ると排水口からひどい異臭があがってきます。）
この場合でも排水管清掃等は借主全額負担で実施しなくてはいけないのでしょうか？

投稿日 = 2006/4/03
題名 = 地主と仲が悪い！
お名前 = セキヤマ
ご相談 =

飲食業を営んでいるのですが、
35年借りてきたのですが、更新の時期にきて
地主との関係が最悪の状況になりました。

地主が代替わりして3代目なのですが、
地代の値上げのため、あの手この手で相談？をしてきます。半分立ち退き要求と思える。
地主自ら立ち退きを要求すると、金銭の授受が発生すので絶対に口にしないのです。
こちらも、建替えの要求をしたのですが、却下されました。家も35年建つので評価額はゼロ。
仕方なく、移転する事を決めたのですが、何も要求できず出て行くのは嫌なので、どうにかして補償を得たいのですが、何か良い方法はないでしょうか?
お願いします。

投稿日 = 2006/4/02
題名 = 賃貸会社とのトラブル
お名前 = 困ってます
ご相談 = マンションオーナーですが、賃貸会社に入居者募集を依頼するも十分な説明が得られず、2月3月結局成約に至れませんでした。この間の賃料を会社に請求できますでしょうか？

投稿日 = 2006/4/02
題名 = 遅延損害金は請求できる？
お名前 = 蝶子
ご相談 =

はじめまして。
土地購入し、大手ハウスメーカーにて住宅の建築をいたしました。
契約では１２月３０日完成予定でしたが、工事着工前に隣家と擁壁の工事に付いて交渉が上手くいかず、工事着工が遅れました。
隣家の方は擁壁工事で隣地に立ち入ることを拒み、金銭を要求されて来ました。
その際にＨＭからは工事着工延期のお願いがあり、
一ヶ月を目処に解決するように依頼をしました。

が、結局隣家との交渉も進まず、進入せずに工事する提案もなくずるずると２ヶ月が過ぎ、強力に要請することでようやく工法を変更しての工事が決まりました。

その後も棟上が遅れ、問い詰めたところ、○日時点で××の仕様が決定していなかったためと理由を説明されましたが、打合せ時には即決できないことは「次回でも大丈夫ですか」と必ず確認していましたが、「今日××が決まらないと日程が延びます」などという説明はありませんでした。

いずれにせよそのような理由で完成が４ヶ月遅延しました。契約書には、遅延損害金の記載があり、引渡しが遅れた場合には遅延損害金の請求が出来ると記載されています。
ただし、その上の項に

「天候、近隣との争議、HMの責に帰さない事由により工事が遅れる場合には工事日程を協議することが出来る。」旨の記載があります。

法律的な知識がないので、この条項が遅延損害金請求にどう関連するのかよく分かりません。
工程が遅れる旨の説明は受け、工程表に押印した記憶はあります。

正直、隣家とのトラブルも再三お聞きしたにもかかわらず、工事開始直前まで隣家にご挨拶や工事の説明に行かなかったことにより、こじれた部分や、工期に影響をきたした部分もあり、(契約直後に交渉が開始していれば隣家も感情的にならなかった可能性や、宅地造成申請が降りるまでの期間に解決した可能性もあり、それはHMさんも認めておられます)

こちらとしては、年内に入居可能なはずが入居が出来ず、その間の家賃は当然ですが、平成１７年のローン控除が受けられない、各種補助金が受けられない、などの実質的な損害があります。
HMさん側では擁壁工事の工法を変更し、アップした工事代金の９割を値引いては頂いています。

この場合、遅延損害金はどの部分が請求可能でしょうか？(４か月分の請求が可能か？１ヶ月は工事開始の遅延を認めたので３か月分なのか？それとも最後の一か月分だけ？それとも実際の損失に当たる家賃やローン控除の部分？）

よろしくアドバイスをお願いします。

投稿日 = 2006/4/01
題名 = マンション販売会社の営業
お名前 = にこる
ご相談 =

はじめまして

マンションを購入した会社のある営業マンの営業活動および発言についてたいへん困惑、憤慨、愕然としておりその営業活動の非を認めさせ、また相応の謝罪をさせたくご相談いたします

このマンションはの契約は去年の2月で、完成して入居したのは今年の1月中旬です
できてすぐに住み始めましたが先ほど話にも出ました営業マンの言葉をマンション購入の判断材料の一部にした事をとても悔やんでいます

購入したマンションの南側正面には企業の廃棄ごみを処理している工場があります
購入する際当然いろいろ聞きました
臭い、騒音、工場の作業内容など
そのときその営業の説明は企業ごみで臭いはなく作業はほとんどしていない回収の車が出入りするぐらいだと
その言葉を鵜呑みにして契約をしました
そしてその後、用事でマンション予定地そばのモデルルーム兼事務所に行くのは土日でしたので、音や活動内容を気にすることもありませんでした

ところがある日、平日に用事ができ事務所に行く前にマンションの側を通るとすごい音で作業していました
愕然としました
作業はしていないといっていたのに、モーターを回してる機械音が響いています
早速事務所で説明を求めたときに、その営業はこう言いました

「モーターぐらいはたまに回すことがあります
でも、工場と隣り合っているうちの敷地の壁のすぐ裏側で測定器で測って40デシベルでした
これは静かな住宅街ぐらいの音で、部屋の中ならほとんどまったく聞こえませんよ
それでもうるさいようなら工場に消音機をつけさせますよ
」
そんなことができるのか尋ねると、
「100万ポーンと払って着けさせます」
「そのための予算も取ってあります」
と説明されました
主人と二人でそれだけ自信満々に説明されたので、解約しなくても大丈夫だなと判断して帰りました

ところがです
ここに入居してから2ヶ月になりますが、平日は毎日7時半ころから夕方5時までときには夜の9時ごろまで、また土曜日もたまにですがこの工場の作業は行われモーターの音が響いています
さらにときどき大きいセメントの塊を砕く重機の音がもの凄い音でしばらくなり続けます
また毎朝駐車場でバキュームカーのような車の暖機運転が朝の7時過ぎから30分続きます
音もうるさいですが排気ガスが南側のベランダにたまってしばらく窓は開けられません

この状態の改善を求めて不動産会社に主人がお願いしたところ、工場へのお願いも改善も難しいとの返答でした
当然納得いくはずもなく、以前の営業マンの話をしました
あわてて本人に確認しますと電話を切ると後日
「本人は言っていないと言っています」との返答
言った言葉もやり取りもすべて覚えているのに、そんな言葉で終わりにできるわけもなく

次に私が電話をして、その営業が言ったことを同じように話しました
そうすると今度は
「本人はそんなつもりでは言っていないと言っています」との返答
さらにまた主人が電話ですると今度は
「本人は覚えていないと言っています」
との返答

どうやら不動産会社もその営業マンも知らぬ存ぜぬでしらをきりとうすつもりのようです
自分たちの判断が甘かったことは十分反省しております
ですが私たちだけが痛みを受けて、その営業マンや不動産会社が安穏と過ごす事を許すことはできません
また同じような被害にあう方が出ることを少しでも防ぎたいとも思っています
どうかよい知恵、事例などありましたら教えてください

本当に本当に入居する日を楽しみにしていたのに、今は毎日耳栓をして薬を飲む日々に心身ともに疲れきっています