【Fudosan.JP】 不動産相談.com

入居審査について

投稿日 = 2006/5/30
題名 = 入居審査について
お名前 = アレックス
ご相談 = 現在アパートの賃貸契約の手続き中ですが入居審査のために借主と保証人の源泉徴収表を提出するようにとの事でした。何度か賃貸契約をしたことがありますが、源泉徴収票を提出しなければいけないとはいわれたことはありませんでした。しかしその不動産屋さんでは提出できないならば契約対象外とするとの事を言われました。収入の証明書がないと契約できないのでしょうか？教えてください。

広い調整区域をまとめて売却したのですが

投稿日 = 2006/5/29
題名 = 広い調整区域をまとめて売却したのですが
お名前 = ヒロマサ
ご相談 =

30年以上放置してある父親名義の土地(山林)の売却を考えています。
父親はかなり高齢なので健在の間に土地を処分して父親と私の共有名義で建てた住宅の残債の何割かを返済しておきたいのと、今後の両親の余生を少しでも安心させてやりたいと考えています。
売却の件は両親も納得していることです。

売却を検討しているのは農地として耕作していた平坦地ですが長年放置していたため雑木林の様相です。
現在の地目は山林となっており面積は4200坪もあるので個人が簡単に購入するような土地ではありません。
まだ業者さんへの相談をしたわけではありませんが調整区域となっているため売り難いとの回答を予想しています。
多少安くてもまとめて早めに売却してしまいたいのですがどのような方法があるでしょうか？
最近、家庭菜園用途の調整区域分譲のチラシをよく目にしますが、そのような売却方法もあるのでしょうか？
アドバイス、ご教示いただければ幸いです。

手付解除手続きについて

投稿日 = 2006/5/23
題名 = 手付解除手続きについて
お名前 = カナ
ご相談 =

３月下旬に不動産売買契約を締結しました。
しかし５月に入り買主である私達の都合で
契約を解除しなければいけなくなりました。

手付金の放棄は契約書にも記載があり理解していましたが、売主である不動産業者より下記の書類を返却し、
破棄をしなければいけないと言われました。
①不動産売買契約書
②重要事項説明書（及び補足資料）
③手付金領収書（１００万円）

そもそも上記書類の返却、破棄は必要なのでしょうか？
また領収書の破棄は本当に必要なのでしょうか？
先方の不動産業者に聞いたところ
「売買契約を白紙にするためには、契約に基づく
領収書の破棄が必要である」
と言われました。
領収書の返却をするのであれば、手付金の返却があっても
良いのではないでしょうか？
なぜ上記書類の破棄が必要であるのか教えてください。

重要事項説明書に間違いがある

投稿日 = 2006/5/22
題名 = 重要事項説明書に間違いがある
お名前 = むむ
ご相談 =

初めてご相談させていただきます。

中古マンションを購入し、重要事項説明書に記載された管理費・修繕積み立て費と、現実の金額に相違があったことが入居後、管理組合からの請求で判明いたしました。

管理組合の会計の方へ問い合わせたところ、
・重要事項説明書の作成日後の金額改定はない。
・不動産業者から管理費等の問い合わせは受けていない。
との事でした。

この場合、不動産業者の確認ミスであると思うのですが、不動産業者に管理費等の差額を請求することは可能なのでしょうか。

自己破産物件取引における、疑問

投稿日 = 2006/5/22
題名 = 自己破産物件取引における、疑問
お名前 = くま
ご相談 =

こんにちは、初めて投稿させて頂きます。

自己破産された方(A氏)の「土地付き家」購入を、計画しております。

先日「重要事項説明」を不動産屋さんにて受けましたが(売主の立会いは無しでした)、数点不可思議な点があり、ご相談させて頂いております。

1) 背景

物件の登記簿上の権利部(甲区)には、以下のように記載されています。(概略)

○○年 所有権移転 売買 所有者A氏
昨年 破産手続き開始 ##地方裁判所破産手続き開始決定

また、「重要事項説明書」の1ページ目には、はっきり「売主(譲渡人) A氏」「買取人(譲受人) 自分」と書かれています。

しかし「不動産買受合意書」を見ると、1ページ目の序文に次のようにあります。

「自分を甲とし、XX不動産を乙とする・・・申込金□□円を支払い、手続きを乙に依頼するものとする」

また別項に、「最終的に甲(自分)は、破産介在人と直接売買契約を結ぶものとする」とあります。

2) 質問：土地の持ち主は登記簿上A氏のようですが、お金を支払う先はXX不動産です。本には「売主と支払い先が異なる場合は要注意」とあります。自己破産が絡んだ特殊な状況ではありますが、このような状況は、実際ありえるのでしょうか？

また、仲介の不動産屋さんから、申込金を直接破産介在人や、XX不動産ではなく、仲介不動産屋に支払うようにいわれています。そのような事が、ありえるのでしょうか？

突飛な質問で恐縮ですが、ご教授賜りたく、何卒お願い致します。

宅地面積の決め方

投稿日 = 2006/5/17
題名 = 宅地面積の決め方
お名前 = テラス10
ご相談 =

登記簿上「原野」となっている土地を取得したのですが、その半分以上は自然林（雑木林）となっています。残りの草原部分に建築予定ですが、固定資産上はどのような扱いになるのでしょうか？よく、現況で判断されると聞きますが、そのままでは、全体に宅地並み課税されるとも聞きます。全体では1000坪を超えてしまうのですが、この場合、分筆し地目を宅地にした方が良いのでしょうか？そのままでも構わないものでしょうか？実質宅地として利用する部分は旗状の部分だけで、その他の部分は、一切手を入れない予定です。

相続によるアパート契約変更

投稿日 = 2006/5/17
題名 = 相続によるアパート契約変更
お名前 = ななし
ご相談 =

父が亡くなりアパートを相続することになりました。
相続に伴い貸主の名義が変更するため、契約書を書き換えなければならない、と仲介の不動産会社が言ってきましたきました。
そこまでは理解できるのですが、一世帯に付き10,000円を事務手数料として私に徴収すると言ってきたのです。
ワンルームアパートで全部で10世帯あり、考えてもいなかった出費で困惑しています。

こういった状況の場合、一般的に不動産業者は事務手数料を請求するものなのでしょうか？

契約解除による手付返還

投稿日 = 2006/5/16
題名 = 契約解除による手付返還
お名前 = 稲毛
ご相談 = 去年、秋にマンション購入の契約を致しました。販売価格の５％に当る２００万円を手付金として支払いました。しかし、５月に入り、建設現場内（併設する立体駐車場）にて、飛び降り自殺の事故が起きました。当然、気持ちのいいものではなく、資産でもあるマンション価値にも疑問を感じ、また契約時とは状況（事件がある前と後）が違うと強く意識しており、契約を解除したいと考えています。しかしながら、手付金の返還事由ではないと、マンション販売側から連絡を受けています。何か、法律の見地から、また話し合いの糸口があれば、ご紹介頂きたいと存じます。

中古住宅の購入

投稿日 = 2006/5/16
題名 = 中古住宅の購入
お名前 = 静岡の匿名希望
ご相談 =

はじめて　メールさせていただきます。静岡に住む３０歳の公務員です。
　この度、現在居住している近くに築１００年以上の中古物件を購入予定なのですが、その事について質問・相談させていただきます。
　この物件は、インターネットのサイトで見つけ、一目で気に入りました。早速不動産業者の連絡先へ連絡し、詳細を聞こうとしたところ「いい物件です。購入意思はありますか？」といきなり聞かれました。
物件のことについて何も分からなかったので、「そのつもり」とだけ答えておきました。
　そして、数日後不動産業者から「とても人気の物件ですので買い付け証明書を送ってください」と言われ、まだ間取りや物件に対する詳細が分からない状態で買い付け証明書を送付しました。その後も２週間経ちましたが催促の電話をしても「まだ売主さんから書類が届いてないので手元に何もない」　と言い、その後　「必ず買いますか？　人気の物件ですので」といいます。いまだに間取りすら分かりません。
　私は、不動産の知識が全くなく知人にも、
相談できる方がいなかったので、インターネット等で調べ、不動産購入には、「重要事項説明書」が大切な書類ということを知り、昨日その書類を送っていただきたい旨を不動産業者にむけたところ、「契約後に渡します」といわれ、更に「物件の確認を２日後にしていただきますが、その際契約も一緒にします　嫌なら止めて構いません。」と言われました。確かに県外の不動産会社で遠方だということがあり、１回で済ませたいのかもしれませんが・・。
　私は、無知ながらも、そんなに早い契約では、重要事項説明書の意味がないのでは？と思い、不動産業者に重要事項説明書をもう少し早く送って欲しいと伝えると、「あんまり面倒くさいことを言うなら、他の方に話してもいいのですが・・・」と半ば「売らないよ」ともとれる姿勢を見せてきたのです。
　私は、その物件をどうしても購入したいので、今のところは不動産業者の言いなりです。
　要するに
　　○重要事項説明書を事前に手にできない
　　○重要事項説明書を見たと同時に即契約
　　○契約完了まで物件を見ることができない
　　○どうしても購入したいが、あの様に言われると　　業者に言いたいことが言えない
といった状態です。よろしくお願いします。
　ちなみに、物件は約１２００万の物件です。

　なにか、よい方法はありませんか

事業用定期借地権の不動産仲介手数料について

投稿日 = 2006/5/15
題名 = 事業用定期借地権の不動産仲介手数料について
お名前 = ツーピース
ご相談 =

このたび土地を借りて商売を始めようと思っております。
事業用定期借地権を使い公正証書にて契約いたします。

そこで解らないのはこの場合の仲介に入って頂く不動産業者への仲介手数料がどういう基準で算出されるかなのです。

売買の場合は４００万以上は３％+６万円というのをよく耳にしますが借地の場合は坪５００円くらいで１００坪でも月額５０,０００円です。こういった場合の不動産業者さんへの正規の手数料はどうなるんでしょう？

公正証書を作成するにあたり保証金等いれる場合
保証金の額により不動産仲介手数料が変わったりもするのでしょうか？

賃貸の契約であるため、アパートなどのように月額金の１ヶ月分しかとかなら不動産業者さんは報酬が低いような気がしますが。

アドバイスよろしくお願いいたします。

農転の面積＝敷地面積

投稿日 = 2006/5/11
題名 = 農転の面積＝敷地面積
お名前 = 田中
ご相談 =

確認申請を提出するにあたり、農地転用の面積と敷地面積は同じになるべきなのでしょうか？
施主は、固定資産税のことを考え農地のままの部分を残したい考えです。
たとえば、500平米の農地のうち300平米のみを宅地とした場合の確認申請の敷地面積は500平米でもかまわないのでしょうか？
よろしくお願いします。

重要事項説明関連について

投稿日 = 2006/5/11
題名 = 重要事項説明関連について
お名前 = たいちゃん
ご相談 =

はじめまして。
うまく説明するのが、苦手ですが、どうぞ宜しくお願いします。

3月に建売を購入し、現在住居中です。
今更遅いですが、仲介不動産会社が悪徳に思えて心配です。

１．重要事項説明について
　書面では、地滑り防止区域と記載されていましたが、詳しい内容記載もなく、主任からは第何条に書いてあると言われたが、文面は読んでくれませんでした。
　入居後、看板で土砂災害防止区域にあることを知り、営業マンに問い合わせたら、知らないと言われ、調べてもらったが設定基準も教えてくれませんでした。
自分で、ネットと土木事務所からでは、約30年前の地震時に地すべりし死傷者が出た。近所の被害のひどい所は、緑地公園で更地になっている。周辺地域では、対策後も時折、土砂・擁壁・崖崩れがあることが分かりました。
　営業マンに地すべりの事を言うと、今大丈夫なのに昔のことは言えませんよとあっさり認めました。

　最近気づいたのですが、地震後2ヵ月後に元の持ち主は転居しているし、（登記より判断）瑕疵ではないか、約30年も空家になるのは気になります。
転売しやすいと薦められた土地なので…
やはり、仲介不動産会社は、詳しい告知義務はないのでしょうか。

２．活断層の調べ方について

活断層は、契約時に営業マンに依頼して調査してもらって、外れていたたそうです。地すべりの件があったので、書類が無いのでやはり欲しいとお願いしたら、調べに行ってないし、記憶にないとのこと。ただし、事務所にある大まかな地図はあるので、コピーしてマジックで書いてあげますと言われました。（カラーコピーは出来ないとの事。）修正されては意味がありません。
ネットの地図では、分かりづらいのですが、どうも付近の3種類の断層があり、そのうち一つが真上の可能性もあるようです。

前に噂で専門業者が出入りする所で、詳しく活断層が土地に入っているか見れる機関があると聞きましたが、本当にあるのでしょうか。私でも調べられないでしょうか。

今更白紙撤回などするつもりはありませんが、（諸費用もローンで完済までは転売も不可能？）あとから周りから聞いたり見たりするのは、嫌ですし、子供と自分の身は自分で守らなくてはと思っております。
この際とことん知っておこうと思います。

どうぞ、良いアドバイスをお願いいたします。

隣家との境界線は既成事実化しますか。

投稿日 = 2006/5/11
題名 = 隣家との境界線は既成事実化しますか。
お名前 = おさる
ご相談 =

隣家（アパート）との境に、我が家の敷地内に、費用も我が家もちで、金網のフェンスをつくりました。
隣家の地面がコンクリートだったため、フェンスの支柱を我が家の敷地ぎりぎりに埋めたので、結局金網そのものは20センチぐらい我が家の敷地にはいりこんでます。
このようにしておくと既成事実として、正しい境界線から金網までの約20センチ分の土地は隣家のものとみなされてしまうと、工事が仕上がってから知人に注意されました。
そのようなことが今もあるのでしょうか。
ちなみに隣家の大家さんは遠方のため、フェンスをつくったことは言っていません。
工事をやり直さずに境界線を主張する手だてはありますか。
やはり大家さんに地面のコンクリートを少し掘らせてもらってフェンスを作り直した方がいいでしょうか。

契約を前提とした下見の予約について

投稿日 = 2006/5/07
題名 = 契約を前提とした下見の予約について
お名前 = アベンヌ
ご相談 =

一つ教えていただきたいことがございます。

現在賃貸マンションを探しているのですが、なかなかよい条件の物件があったものの、現在入居者がおり、今月いっぱいはその方がいるので下見ができないと言われました。そして、「下見を予約するのならいたしますが、とても人気のある物件なので、契約していただくという前提であれば、一番に下見を予約いたします。」と言われました。
確かによい物件で、他の人に決まってしまったら惜しいので下見を予約しようかとも思いましたが、実際に部屋を見る前に部屋を決めることに戸惑いがあります。

契約を前提として下見の予約をするということは、合法なのでしょうか？
よく行われている営業手段なのでしょうか。

借地権売却に伴う土地貸借契約

投稿日 = 2006/5/07
題名 = 借地権売却に伴う土地貸借契約
お名前 = 超素人地主
ご相談 =

親から相続した土地があります。その土地は他人（Ａ氏）に貸しており、Ａ氏はそこに建物を所有しています。土地貸借契約は数十年前に旧借地法において行われたものです。先日Ａ氏から、建物を第三者（Ｂ氏）に売却したいとの申し出があり、当方は承諾する方向で承諾料の検討などを進めています。
質問ですが、Ａ氏からＢ氏への建物売却（借地権売却）後、当方とＢ氏とで取り交わす土地貸借契約は、旧借地法によるのでしょうか、あるいは現借地借家法でしょうか。もしくは、Ｂ氏とのあいだでの新規の契約締結は不要で当方とＡ氏との契約をＢ氏が自動的に引き継ぐこととなるのでしょうか。
よろしくお願いします。

囲繞地通行権の幅員について

投稿日 = 2006/5/01
題名 = 囲繞地通行権の幅員について
お名前 = とし
ご相談 =

囲繞地通行権についてご相談いたします。

父の所有の土地が囲繞地（横12m、奥行き8ｍ　約96㎡）
、先方側の土地が袋地という状況になっており、先方と父との間で無償で通行権を認めるという契約を結んでおります。

先方というのが、父の叔母の夫（叔母は他界）で以前は親族だったのでそのような契約を結び、また関係も良好でした。

しかし、叔母が亡くなってから、関係は悪化してしまい、話し合いなどはまともにできないような間柄になってしまいました。

今、父所有の家屋が古くなってきており、取り壊して駐車場にしようかと思っておりますが、解決しなければならない問題が２点ほど出てきております。

①幅員をどの程度提供すれば良いのか。

②また、かつて良好な関係の時代に（20年以上前）父の敷地内に先方が植えた樹木・植物などがありますが、これを勝手に撤去してよいのかもわかりません。

以上の２点の問題についてお知恵を拝借できればと思います。
よろしくお願い致します。